行业发展回顾与展望1.0

1、 行业发展回顾与展望培训目的： 了解房地产行业发展的历史、现状及未来发展的方向，重点熟悉北京市场的特点。进度内容案例提示10:000-10:255PPT1-PPT6开发业：房房地产行行业分类类中首先先要知道道的就是是房地产产开发业业，900年代随随着经济济的发展展房地产产在我国国有了长长足的发发展，购购房也成成为每个个家庭的的一件头头等大事事，房地地产开发发业也因因此面临临无限的的商机，并并因此带带动了与与之相关关的房地地产开发发、咨询询、销售售业务、物物业管理理、租借借、二手手房转让让行业的的迅速发发展。房房地产开开发具有有巨大的的市场，也也具有较较高的利利润汇报报，因此此，成为为众多房房地

2、产投投资者的的青睐。随随着住房房政策改改革和住住房的商商品化，随着人口的增加土地供应的减少，房地产开发业在一段时间内将持续成为一个繁荣兴旺的行业；物业管理业业：物业业管理雏雏形源于于19世世纪600年代的的英国。我国从80年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验，香港的物业管理则源于英国。今天，物业管理在国际上已十分流行。我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。人们逐步认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可

3、缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。目前一些知名的物业管理公司还是香港或欧美等国的管理团队。房地产经纪纪业：属属于服务务行业，中外房地产经纪行为的产生和发展，有着各自不同的历程和特点。西方各国在房地产交易出现的早期，就产品了从事房屋买卖中介的专业人员，经过不断的发展、演变，于近代形成了较为规范、完善的房地产经纪行业。中国房地产经纪行业兴起于元代，当时从事经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。1840年鸦片战争后，大的房地产投资商不愿意直接经营零散的小住户业务，他们以转手出租的方式，将房产的出租业务委托给一个可以信赖的人比营

4、，这个为房地产为主经营和转手出租的人，被称为“二房东”。二房东作为一个社会阶层由此逐渐形成，并一直延续至解放初。解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃，从20世纪50年代，政府整治了房地产经纪业。直到1978年改革开放前，房地产经纪活动基本消失。自改革开放后，随着房地产业的复苏和发展，房地产经纪迅速发展起来，成为房地产业中一个极为重要的行业。然而，从整体情况看，由于我国房地产经纪业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。目前中国房地产经纪业仍然存在从业人员素质不高、企业经营不够规范、法律法规仍不健全等问题，需进

5、一步加强和完善。上世纪600年代，香香港经济济开始起起飞，大大陆大量量人口纷纷纷涌入入香港。一一时间，经经济的高高速发展展以及人人口的激激增使香香港的房房屋出现现严重房房荒。面面对困境境，香港港政府和和“香港港房屋协协会”等等团体开开始兴建建“公共共屋村”（简简称“公公屋”，又又称“廉廉租屋”）和和“居者者有其屋屋”（简简称“居居屋”）。“公公屋”和和“居屋屋”逐渐渐解决了了香港中中下层市市民居住住问题，缓缓解了香香港紧张张的住房房需求。为为了管理理好“公公共屋村村”，香香港从英英国引进进了物业业管理方方法和物物业管理理人才，大大力发展展香港的的物业管管理业。自身的发展展历程介介绍买房子的人人

6、：专业业顾问需需求卖房子的人人：专业业销售队队伍办理 手手续：专专业的流流程投 资资：专业业参考服 务务：快速速、安全全、便捷捷强调经纪人人的价值值，我们们所要做做的事情情：提供供真实的的信息，安安全的交交易，成成本的控控制，周周到的服服务等在地段上有有充分的的选择空空间：目目前一手手房的开开发地段段都是有有限的不不如二手手房那样样可以随随便选择择，三环环内价位位相对高高五环外外交通相相对远，选选择二手手房可以以在地段段上有充充分的选选择。成熟配套,安居无无忧：二手房房的社区区都相对对比较成成熟，配配套设施施完善，人人口居住住相对稳稳定，人人文环境境较好，新新开发社社区相对对比较荒荒凉。现房交

7、易,房屋质质量一目目了然：二手房房在交易易过程中中可以直直接看到到房屋的的实际情情况，也也可能通通过物业业、邻居居等了解解到小区区房屋的的实际状状况。免装修,即即买即住住：干扰少：二二手房社社区环境境稳定而而且免去去了新房房装修的的环节可可以减少少许多噪噪音的干干扰。即买即有产产权；一手房房的产权权受到入入住率等等各种因因素的影影响一般般都需要要很长时时间才能能拿到产产权证，二二手房短短的一两两天长的的一两个个月。举自己购房房或同事事购房的的例子来来说明10:255-10:300PPT7-PPT8原始中介=“黑中介介” “夫妻店店”房地产经纪纪人：将来：咨询询顾问举黑中介的的例子。单店模式-直

8、营连连锁模式式-特许加加盟模式式：综观当前房房地产经经纪机构构，不难难看出，除除了个别别的夫妻妻店以外外，稍微微有些经经济实力力的企业业都不同同程度的的走着连连锁店面面的模式式。但从从行业的的发展方方向来看看，大规规模连锁锁经纪企企业在近近年来得得到了迅迅猛的发发展，房房地产经经纪行业业中涌现现了二批批大型连连锁经纪纪企业，这这些大型型连锁中中介企业业的共同同点是同同一公司司体系中中有多个个业务门门店。众众所周知知，连锁锁经营模模式己成成为当今今世界发发达国家家流通领领域的主主要组织织形式，成成为在全全球被普普遍认同同的成功功的经营营模式之之一。以下是各种种模式的的优缺点点：单店：单店店主要是

9、是指一个个公司或或股东只只有一家家门店作作为业务务经营模模式。是是从业者者初期建建立经营营模式的的基础，很很多股东东一般抱抱着试试试看的心心态在自自己熟悉悉的商圈圈先开一一家店，有有志者将将单店作作为门店店扩张的的孵化器器：在单单店里尝尝试经营营模式、培培养人才才、锻炼炼管理能能力等多多种储备备。单店店所具有有的主要要特点：数量众众多，分分布于各各个城市市的大街街小巷。店的规规模普遍遍偏小（少少数加盟盟店和单单店除外外）。缺乏竞竞争力、靠靠市场吃吃饭。单单店经营营主要靠靠对店周周边的房房源进行行吸收，只只能简单单的靠业业务员的的单兵作作战。因因为资源源有限掌掌握的房房源客源源均少，从从而对客客

10、户的服服务能力力有限。一一般竞争争力不强强，市场场好的时时候，业业务会好好些，市市场差业业务很难难开展。低价竞竞争和无无序竞争争的主要要参与者者（少数数定位清清晰的除除外）：大多数数单店的的经营者者，由于于成本低低和素质质有限经经常为了了做成一一笔业务务或多赚赚到钱，做做没有原原则的事事做违反反行业规规范的事事情，比比如说低低价竞争争或吃差差价，甚甚至发生生诈骗等等犯罪行行为，严严重地影影响了经经纪行业业的声誉誉。但也也有少数数定位清清晰的股股东除外外，一直直本分经经营摸索索经验争争取寻找找多家门门店。灵活度度高、难难于进行行监管。单单店作为为个体细细胞，灵灵活度非非常高；对市场场反映非非常快

11、。因因为单店店的分散散性强，所所以难于于监管。直营连锁：连锁经经营是通通过一定定纽带，将将众多分分散孤立立的经营营单位连连结在一一起，并并按照一一定的规规则要求求运作。这这种直营营连锁的的中介模模式企业业普遍采采取了扁扁平式的的直线参谋制制管理架架构，即即在公司司总部设设置行政政管理、财财务、业业务、交交易管理理、法务务等职能能支持部部门，公公司总部部下辖一一定量的的门店。直营连锁经营的优势：直营连锁因为采用的是扁平化管理架构基本上能适应市场需求的千变万化，与房地产中介行业的导向性特点相吻合。此种模式的特点具有如下几个显著特征：（1）信息利用效率高、成交速度快。因为所有权与经营权同属于总部，使

12、接受到房源客源信息可以在短时间内得到充分利用，从而达到迅速配对的效果、快速成交。（2）吸引更多的房源和客源。直营连锁经营具有统一的标牌和企业识别系统，给消费者的印象多为一家大公司、具有较强的操作能力。因为房源和客源容易成交从而可以吸引更多的卖家和买家。（3）客户信任度提高。因为总部根据规章制度对业务流程和员工统一培训，在交易安全和服务质量上，有着严格的规定。甚至有很多企业具有鲜明的企业文化。这些均可以给客户提供优质服务，并可以得到客户的高度信任。（4）有利于吸引和保留好的经纪人。直营连锁中介均具有完善的培训体系，随着企业规模的发展需要大量的人才储备，可以为员工提供晋升机会。（5）模式可控程度高

13、、有利于制度的贯彻执行。加盟连锁（特特许经营营）：特特许经营营是指通通过签订订合同，特特许人将将有权授授予他人人使用的的商标、商商号、经经营模式式等经营营资源授授予特许许人使用用；被特特许人按按照合同同约定在在统一经经营体系系下从事事经营活活动，并并向特许许人支付付特许经经营费。加盟盟连锁的的优势：（11）市场场份额的的迅速占占领：只只有让品品牌具有有一定的的知名度度，让此此种商业业模式可可以给投投资人带带来可观观经济效效益，才才可以获获得新的的投资人人的继续续加盟。加加盟连锁锁经营强强调市场场份额的的迅速占占领。（2）品品牌及门门店扩张张性极强强：因为为加盟连连锁不受受资金和和人才的的束缚，

14、只只要对市市场的发发展预期期有前景景，就会会有更多多的加盟盟者。门门店数可可以急剧剧增加，对对品牌的的在某个个市场的的扩张非非常有利利。（33）以小小博大、相相对风险险低；对对于加盟盟连锁经经营的企企业主，拥拥有更多多的是企企业商标标、商号号、经营营模式等等经营资资源，一一般自由由资金投投入比较较小，并并且在市市场发生生变化的的情况下下，由于于个体加加盟者承承担了主主要风险险，加盟盟连锁经经营的企企业主承承担的风风险较小小。总之：直营营连锁在在现有市市场环境境下盈利利能力强强、制度度贯彻执执行力度度大；易于在在区域内内形成强强有力的的市场地地位及成成交效率率。加加盟连锁锁易于进进行跨区区域扩张

15、张、通过过区域加加盟形式式规避本本地化的的房地产产区域性性风险；品牌传传播速度度快，但但品牌识识别和接接受会受受到服务务质量差差异的影影响。夫妻店是单单店模式式，我们们是直营营连锁模模式，221世纪纪是典型型的许加加盟模式式，讲解各种模模式的优优点和缺缺点10:300-10:400PPT9-PPT122过去：行业业发展速速度快；进入门门槛低、机机构数量量众多；房地产产经纪机机构规模模小，资资金实力力弱。由由于我国国房地产产经纪业业进入“门门槛”较较低，行行业发展展历史较较短，还还未经历历充分竞竞争而优优胜劣汰汰的重组组兼并过过程，从从而导致致经纪机机构普遍遍规模较较小，资资金实力力较弱，许多经

16、经纪机构构只有“一一部电话话、两三三张台子子、三五五个人”。行业不规范：吃差价、挪用客户资金等行为：许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生。经过资金监管目前已经有效的制止。经纪人从业时间短，恶性竞争；居间、交易和资金管理没有专业化分工；机构规模小、市场集中度低、地域特点明显；行业协会没有发挥主导作用；市场变化快快导致整整体从业业人员心心态浮躁躁；现在：随着着房地产产经纪行行业快速速发展，行业协协会也在在逐步的的建全和和完善，执业资格注册与行业自律管理相结合的管理模式也逐步成熟，房地产监管体系初步形成，挪用

17、客户资金，合同欺诈等现象都得到有效的控制。但是由于我国房地产经纪行业发展只有十几年的时间，还很不成熟，行业现状远不适应市场的发展，存在问题较多。目前房地产经纪从业人员中实际获得相应资格的人数较少，远不能满足市场需求，造成实际从业人员突出存在着学历水平低、受教育培训机会少、流动性高等问题，其专业能力和职业道德都存在着较大的缺陷。用自己在本本行业的的经历来来说明从业人员素素质提高高；房产经纪纪人相对对年轻同同时会面面临许多多诱惑，从从事房地地产经纪纪业，不不仅需要要精通房房地产业业务，房房地产法法律等多多方面的的知识，还还要掌握握现代化化信息工工作技能能，同时时还要具具备沟通通能力的的敬业精精神，

18、但但是经纪纪业入行行门槛低低，房地地产经纪纪业又普普遍缺乏乏专业训训练及严严格的资资质审查查，所以以提高从从业人员员的素质质对经纪纪行业的的健康发发展非常常重要；服务的的高效和和高质；市场持持续增长长，购买买力旺盛盛，交易易活跃；美国二手房房交易的的比例为为90以上香港二手房房交易的的比例为为80以上上海二手房房交易的的比例为为50左右北京二手房房交易的的比例为为30%左右通过数字比比较说明明北京二二手房的的前景。房地产经纪纪机构的的规模化化、集约约化、专业化化、多元元化和国国际化的的方向发发展；地方性性法律环环境的健健全；外埠大大鳄的进进入；城市化进程程；土地的的供应；人口的的迅猛发发展；房价分分析；供需比比；改善需求；投资领领域；强调我们为为什么要要选择这这个行业业！发展展空间特特别大，城城市化进进程要达达到500%，现现在是442%；土地供供应555%在五五环以外外，那么么如果置置业客户户会选择择哪里呢呢？北京京现在以以每年将将近1000万的的人口进进京的速速度高速速发展，外外来常住住人口就就有455万多，那那么需求求的空间间是非常常巨大的的；经济济的发展展，工作作的需要要，改善善居住质质量，更更新我们们的生活活；北京京的房价价持续增增长，供供需