房地产财务成本管理问题探讨

1、房地产财务本钱管理问题讨论房地产财务本钱管理问题讨论一、我国房地产企业本钱管理的现状房地产企业的本钱，一般是指开发一个完好的工程发生的全部本钱，这个本钱过程包括工程开发之前的可行性研究、设计筹划、工程开发、完工销售和售后效劳等过程。每个过程所产生的本钱不尽一样，管理控制的方法也不一样，但是目前我国房地产企业对工程开发过程中本钱的管理比拟粗糙，普遍存在以下两个方面的问题：一是本钱管理思路不明晰，缺乏先进、完好的本钱管理体系，习惯于先做完、后结算的经历型管理，缺乏事前管理、事中控制和事后评估；二是本钱管理的内容不全面，只关注某一局部的本钱控制，如合同控制进度款的支付，而忽略了如规划设计等其他方面，

2、没有进展全面的本钱控制。二、房地产企业本钱管理针对以上问题，笔者以事前、事中、事后三方面控制的管理思路，分析各阶段中本钱管理存在的问题，为房地产企业的本钱管理提供合理化建议，以供房地产企业参考。事前控制：全面预算管理前期整体筹划阶段是财务本钱管理控制最关键的环节，假如开发产品设计不合理，开发产品本钱注定会高，要想在施工以后再大幅度地降低本钱，相比照拟困难，同时在这一阶段就要预算并确定企业的目的本钱，才能对今后的本钱进展很好的管控。因此房地产开发企业必须从开发产品的前期整体筹划阶段开场，着重考虑设计、报建、环境配套、营销费等，在保证工程质量的前提下，力争企业利润最大化，各部门把费用预算做精作细，

3、预算作为各部门的工作业绩考核指标。房地产企业本钱控制的科学手段即预算管理。房地产企业应该根据自身的特点，制定合适本企业的全面预算管理制度。全面预算管理，就是指在一个房地产工程开发的整个过程中，以现金流预算为根底，以直接构成工程本钱的本文由论文联盟.Ll.搜集整理工程本钱预算为核心，以工程进度为节点，对工程开发全过程的各个本钱进展预算控制，详细包括工程本钱预算、期间费用预算、开发现金流预算、经营成果预算等等。而在目前，大多数房地产企业预算管理由于全员预算管理意识薄弱，缺乏完好的全面预算标准以及合理的预算数据，导致预算施行效果不佳，没有发挥全面预算的事前控制作用。为解决好以上问题，须注意以下方面：

4、1全面预算，全员参与。编制预算必须自上而下、自下而上、上下结合。详细说来，预算编制必须由企业的管理层制定出总目的，然后将目的逐一分解到各部门，各部门的人员那么在分解后的预算目的的引导下，编制各种预算草案，再将草案报上级审核。在这个审核的过程中，就涉及到预算的反愧修改，上下级之间的互相交流和沟通，直至形成最终预算，经最高决策者审批后，成为正式预算，下达各部门执行。这样制定出来的预算才会尽可能合理，并且具有一定的强迫执行力。2全周期预算，年月分解。由于房地产工程的开发周期长，而预算是以工程为单位编制，因此，全面预算必须是涵盖整个工程周期的预算。首先编制工程整个开发期的预算，再将预算按照对开发进度和

5、付款结算方式的要求，在开发周期进展年度、月度的分解，将预算责任落实到各个部门。3实际执行严格按照预算进展控制。编制预算的直接目的是为了在实际执行时有可以参考的控制标准，在编制了合理的预算标准之后，实际执行时就得严格按照预算来进展控制，否那么预算的施行效果就必然大打折扣。在实际执行时，必须注意两点：合同管控。在签订合同时，先要与工程预算的该类费用预算额度相比照，在预算范围内的，可以签订，超过预算范围内的，必须向上级指导汇报，由指导决定签或不签或者增加相应的预算；付款审批。在审批付款合同时，要参考已经编制好的工程开发现金流量预算方案，严格按照工程进度来支付，防止资金流的中断。4建立预算分析和考核机

6、制。事后的预算分析，也很重要，将预算数与实际发生数进展比照分析，可以为以后的预算编制提供合理的根据。将年度预算的执行结果进展分析，与相应责任人的绩效考核相挂钩，奖惩结合，可以激起责任人对预算的重视，改善预算的执行效果。2.事中控制：全过程本钱管理、按本钱性态控制编制全面预算后，在实际的工程开发开场时，就得进展全过程本钱管理。根据实际情况，房地产企业的工程开发过程包括前期整体筹划、购置土地、工程施工、工程开工、完工销售等阶段，这些阶段所消耗的所有资源就构成了开发工程的全过程本钱。全过程本钱管理要求房地产企业在开发过程中的每一个阶段，建立全方位的、动态的本钱监控。全过程本钱管理根本原那么，就是对开

7、发的每个阶段，根据不同的本钱性态，对本钱进展分析、管理，找出本钱可以控制的空间，实现本钱的有效管理和控制。根据不同工程的开发阶段，全过程本钱主要包括以下几种性态：1购置土地的本钱管理。购置土地，是工程开发的基矗购置土地只会发生在工程开发的前期，时间跨期短，属于一次性本钱，但是购置土地所花费的本钱直接构成工程开发的主体，对后期的土地开发、本钱的管理和整个工程的经营目的的实现也都非常重要。这局部本钱的内容相对固定，主要包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费用、中介费、土地登记费等等。其中拆迁费用属于可控本钱，应通过工程招标方式进展控制。土地购置本钱主要受当地的地价影响和房价影响，并且主要依靠协议、招

8、拍挂的方式获取，没有太多的控制空间。但在购置土地之前，企业加大人力进展充分的当地地价和房价的实地本钱调研，编制合理的可承受土地本钱，理性选择，可以防止过高的本钱支出，减少不必要的其它土地获取费用。2规划设计的本钱控制。规划设计阶段的本钱主要包含一些工程整体方案的设计费、建筑施工设计费、地质勘察费、报建及其他费用等。在这个阶段需要选择具有市场经济性的设计方案。选择经济合理的方案非常重要，因为规划方案一经选定，整个工程的后续本钱组成也根本上确定，因此这个阶段也比拟重要，同样要进展本钱管理，并且一定是要在规划方案设计过程中加强本钱管理，以优化规划设计本钱。规划设计阶段的本钱管控要做好以下工作：推行设

9、计招标，多方案本钱比照，选择盈利性经济性更好的方案；加强出图前的审核工作。在出图前，由专业人士结合实地状况审核，将工程设计变更的发生尽量控制在施工之前，减小变更所花费的代价；结合预算控制，合同限额设计。合同设计本钱应与事先编制的预算相比照，对于在此限额内满足投资要求和技术要求的设计实行奖励，对于超出此限额的设计，那么可以通过多方论证、会谈，采取调整设计预算或协商报价来实现。3工程施工的本钱控制。随着工程施工的开场，前期准备、土建安装、根底设施、配套设施等大规模的本钱陆续投入。这个阶段的本钱成为继购置土地之后组成工程本钱的另一大主体，多数时候其金额远远高于土地购置，因此该阶段的本钱管理对整个工程

10、而言显得尤其重要。工程施工本钱包括开发产品建筑安装，原材料及大项辅料的采购，电梯等重大设备的采购安装，水、电、煤气等根底设施安装工程等发生的可控本钱。在采购环节，应以竞标的方式控制采购价格，或者利用施工单位集中采购的优势，在保证质量的前提下降低价格。在施工阶段应明确本钱责任的分工与落实，由工程质量管控部门全面负责开发产品的工程质量、工期进度和目的本钱管理，在保质保量按期完成开发消费任务的前提下，对目的本钱降低的局部实行提成奖励。房地产开发企业还应加强现场的协调、催促和监控，进步房产开发效率和经济效益，防止减少无效管理和无效劳动；控制并审核工程进度款的支付，在办理工程价款支付过程中如发现拟支付的

11、价款与合同约定的价款支付方式及金额不符，或与工程实际完工情况不符等异常情况，应当及时报告，不予审核支付。按月或按季度分析各项本钱费用的执行情况，及时发现并查明本钱费用节约或超支的原因，采取有效的控制措施，跟踪总结经历教训，防止开发本钱超支，降低本钱费用，进步经济效益。施工阶段本钱费用的任何细微调整或失控都会影响到较大金额的本钱变动。在这个阶段中，最容易出现的问题就是设计变更导致施工变更，工程签证管控不力导致施工本钱超支。为解决设计变更和工程签证管控的问题，可以采用以下对策：首先，对设计变更和签证进展分类，对应不同的处理方式。在保证工程投资要求和技术要求的范围内，但凡不合理或者不必需的设计变更和

12、工程签证就否认，不予执行。所以，此过程中的本钱控制，应在控制投资、保证质量、加快进度、进步效益的原那么根底上，严格遵守分级审批和互相监视的审查原那么，加强评审设计变更的必要性和工程施工变更的可行性。其次，建立工程签证管理制度。由于工程签证是工程建立中具有法律效力的活动，涉及到企业的经济效益，因此工程签证管理应引起企业足够的重视，房地产企业应该明确工程开发、造价、工程质量管理等部门和人员的职责分工，慎重办理签证手续，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。4其他间接开发本钱的管理。这局部本钱主要是工程人员的薪酬及福利、资本化利息等费用。资本化利息除了受工程总本钱的影响之外，还受工程融资方式的影响

13、，外部融资与内部融资的本钱不同，其资本化利息的程度也会不同。间接开发本钱的管理，就是要做到合理规划融资、投资，进步资金的使用效率，尽最大的可能降低资金的使用本钱。5市场营销和售后效劳的费用管理。工程完工以后，就是市场营销和售后效劳阶段。这个阶段只会产生费用，虽不影响本钱，但会影响损益，对它的控制也要一并进入本钱费用控制过程当中。广告宣传费用、销售人员费用等波动较大，存在一定管理控制操作空间。在这个过程中，在做好各种销售、运营的本钱预算之后，房地产企业可以充分利用多种营销网络和平台，全方位做好产品推广。其次，完善各种推广方式和机制使销售、运营本钱得到良好的管理控制。3.事后控制：本钱分析评估由于开发工程开工验收后，不再需要工程建立本钱的投入，企业应进展全面的本钱管理评估。工程完工以后仍然需要对整个工程开发的本钱进展管理，此时的管理重点在于建立本钱分析的指标体系根据企业实际需要建立，如投资回收期、全本钱均价等，分析实际本钱与预算本钱之间的偏向，总结本钱管理的成功经历和失败教训，积累历史经历数据，供后续工程的本钱管理参考借鉴，同时可以充分调发动工的积极性，发挥鼓励机制的作用，从而促进