旅游房地产发展战略研究

1、旅游房地地产发展展战略的的思考旅游房地地产概述述1.1 旅游房房产简介介旅游房产产是指旅旅游业元元素注入入以休闲闲度假为为目的的的房地产产开发、营销模模式，它它的房产产开发项项目全部部或部分分实现了了旅游休休闲功能能。城市市化进程程的加快快、人民民生活水水平的不不断提高高，为旅旅游消费费奠定了了良好的的基础。同时，随着旅旅游项目目的变化化，以休休闲置业业、度假假置业、运动置置业等为为代表的的舒适型型住宅运运动正开开始主宰宰新一轮轮的开发发浪潮。旅游房房地产的的发展前前景广阔阔，发展展空间和和市场潜潜力巨大大，使旅旅游物业业开发将将成为未未来年中国国房地产产业的热热点之一一。目前开发发商对旅旅游

2、房地地产的认认识范畴畴已经超超越了过过去的传传统认识识。有开开发商认认为，第第二居所所、异地地购房同同样也属属于旅游游地产的的范畴，因为“现在普普通住宅宅也可以以用来度度假，度度假的地地产也可可以变成成当地一一些豪华华住宅。”根据20003第第3季度住住宅市场场的调查查统计，北京住住宅的购购买者有有近3成为外外埠人士士，而其其中高档档住宅所所占比例例更高。在这些些高端购购房者当当中，相相当多的的人就是是出于“休闲加加投资”的目的的而解囊囊的。“旅游地地产中的的第二居居所概念念并不是是在一个个城市拥拥有一个个住宅这幺简简单。”它应该该是“除了硬硬件的建建设以外外，如果果没有软软件的建建设，很很难

3、把常常规地产产真正变变成旅游游地产。”针对目目前不断断升温的的旅游地地产概念念，高档档住宅向向旅游地地产转化化，关键键是要有有专业的的酒店管管理公司司或者物物业公司司来经营营。旅游游地产既既要把旅旅游项目目经营好好，同时时又要把把房地产产配套服服务项目目经营好好，这两两者结合合起来才才能使旅旅游地产产产生双双重价值值。在20003年“十一”黄金周周期间，国家旅旅游局和和中国旅旅游协会会有关专专家根据据旅游行行业的发发展趋势势，提出出了“体验旅旅游”这一概概念，指指出在经经历了较较低层次次的观光光旅游之之后，随随着生活活水平的的提高，我国旅旅游业必必将出现现更为高高级的消消费模式式，即以以情景化

4、化、体验验化为特特征，融融高品位位吃、住住、行、游、购购、娱活活动为一一体的“体验旅旅游”。而在在旅游模模式产生生“质变”的过程程中，房房地产与与旅游业业以及商商业、服服务业的的结合成成了旅游游开发的的一种趋趋势，从从而派生生了“旅游房房产”这一融融旅游、商业、服务为为一体的的全新开开发理念念。著名名的上海海新天地地、云南南丽江，以及近近来被业业界和商商铺投资资者一致致看好的的周庄江南人人家就是是此类开开发模式式中较为为著名的的代表。1.2 旅游房房产的起起源与发发展轨迹迹旅游房地地产的发发源地始始于法国国地中海海沿岸。上世纪纪初，地地中海沿沿岸开发发了大量量海滨别别墅，欧欧美政府府要员、贵族

5、、富商蜂蜂拥而至至，一时时间成为为世界乃乃至欧洲洲的休闲闲度假中中心。660年代代法国阿阿尔卑斯斯山地区区的别墅墅度假村村首先开开发了以以分时销销售的方方式招揽揽客户，标志着着旅游房房地产市市场的开开始，今今天遍布布世界各各地的分分时度假假酒店、高尔夫夫度假村村、休闲闲别墅，将旅游游房地产产推向高高潮。19999年全球球分时度度假物业业销售额额达到6672亿美元元，5440万个个家庭参参与了分分时度假假网络。大批国国际金融融投资商商、地产产开发商商、酒店店投资管管理机构构纷纷介介入旅游游业、休休闲度假假业，并并取得了了可观收收益。在亚洲，日韩泰泰等国近近几年大大打“旅游度度假牌”，大批批国际金

6、金融投资资商、地地产开发发商、酒酒店投资资管理机机构纷纷纷介入旅旅游业、休闲度度假业，并取得得了可观观收益。风雨几十十年，旅旅游房产产在国外外的发展展已相当当成熟，成为国国际房产产界一个个最具生生命力的的品牌；以家庭庭中的第第二房产产为主要要形式，旅游房房产被广广大中产产阶级普普遍接受受。1.3 旅游房房产非主流流热门的的原由旅游地产产在上个个世纪八八九十年年代曾活活跃一时时，主要要集中于于沿海地地区。由由于盲目目开发、供大于于求，出出现大量量闲置空空置房。此次“复生”，业内内专家认认为有其其客观原原因。首先，从从国家政政策上，党中央央、国务务院及各各级政府府，相继继出台了了刺激和和拉动旅旅游

7、及相相关产业业发展的的新政策策。为我我国旅游游房地产产的发展展提供了了广阔的的平台。据国家家旅游局局透露，到20003年年，我国国过夜旅旅游人数数和旅游游外汇收收入分别别位居世世界第五五位和第第七位，奠定了了亚洲旅旅游大国国的地位位。在旅旅游假日日经济持持续增长长的情况况下，必必将吸引引大量投投资，其其中包括括具有丰丰富开发发和营销销经验的的房地产产商，对对旅游休休闲度假假区的开开发建设设提供了了良机。其次，从从城市基基础设施施尤其是是高速路路的发展展来看，北京、上海、广州、深圳等等大城市市路网系系统发展展迅速，从人均均汽车的的拥有量量来看，北京已已达到88个人一一辆车的的水平，上海112个人

8、人一辆车车，深圳圳、广州州约100个人一一辆车。对于建建立在车车轮上的的旅游房房地产而而言，这这无疑是是一个促促进其发发展的利利好消息息。第三，正正在形成成的旅游游强国地地位和强强大的消消费群体体，为我我国旅游游房地产产市场开开发提供供了巨大大的发展展空间。据国家家旅游局局透露，到19999年年，我国国过夜旅旅游人数数和旅游游外汇收收入分别别位居世世界第五五位和第第七位。“十五”计划如如能顺利利实现，旅游业业将为国国家提供供外汇收收入9000亿美美元以上上，增加加国内生生产总值值3万亿元元以上，创造就就业机会会8000万人以以上。到到20005年，我国入入境旅游游人数将将达到885000万人次

9、次，其中中过夜海海外旅游游者34450万万人次，旅游外外汇收入入2200万美元元；国内内旅游人人数将达达到111亿人次次，旅游游收入550000亿元；出境人人数将达达到16636万万人次。第四，集集中在旅旅游城市市、沿海海地区大大中型城城市周边边的空置置房在积积极寻找找盘活资资产、提提高效益益的新途途径，相相对的，主流产产品的饱饱和也促促使地产产资金另另辟蹊径径，抢占占先机。旅游房房地产的的概念和和分类一一般有以以下几类类：休闲度假假区内的的住宅（别墅、度假村村）：投投资集团团、房地地产商，利用旅旅游开发发区、旅旅游景区区、休闲闲度假区区的优越越自然条条件、地地理位置置开发的的具有投投资回报报

10、和多种种功能的的住宅项项目。旅游（休休闲）培培训基地地、国际际休闲度度假中心心：具有有集旅游游、观光光、休闲闲、度假假、运动动健身、会议、培训等等多功能能的房地地产开发发项目。时值度假假型酒店店：消费费者购买买一定数数量的“分数”，作为为选购产产品的货货币。他他们可以以使用这这些“分数”在不同同时间、地点、档次的的度假村村灵活选选择其分分数所能能负担的的住宿设设施。消消费者不不拥有使使用权或或产权。只是为为休闲消消费提供供便利、优惠和和更多选选择。“分数”消费可可以获取取更大的的折扣和和免费居居住时间间。引进国外外“分时度度假”的概念念和相关关销售模模式，此此类房地地产又有有多种小小的分类类，

11、具体体如下：产权酒店店：即将将酒店的的每一个个单位分分别出售售给投资资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取一定的的投资回回报。一一般情况况下，投投资人拥拥有该酒酒店每年年一定时时间段的的免费居居住权。时权酒店店：即将将酒店的的每个单单位分为为一定的的时间份份，如将将一年分分为511周，出出售每一一个时间间份的一一定年限限的使用用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间如一一周的居居住权。养老型酒酒店：指指投资人人在退休休前购买买退休养养老度假假村的某某一个单单位。委委托管理理公司经经营管理理直至退退休后自自用。管管理期间间，将获获取一定定的

12、投资资回报。一般情情况下该该度假村村在产权权人去世世后由管管理公司司回购，再出售售，收益益归其家家人所有有。时值度假假型酒店店：消费费者购买买一定数数量的“分数”，这些些“分数”就成为为他们选选购产品品的货币币。他们们可以使使用这些些“分数”在不同同时间、地点、档次的的度假村村灵活选选择其分分数所能能负担的的住宅设设施。消消费者不不拥有使使用权或或产权，只是为为休闲消消费提供供便利、优惠和和更多选选择。“分数”消费可可以获取取更大的的折扣和和免费居居住时间间。在高高尔夫球球场、登登山、滑滑雪等运运动地附附近开发发的高尔尔夫、登登山、滑滑雪运动动度假别别墅。快乐无穷穷的北京京快乐假假日大酒酒店是

13、产产权酒店店，是此此类房地地产中著著名的成成功例子子。快乐假日日大酒店店建在旅旅游资源源异常丰丰富的延延庆，靠靠近延庆庆的六大大景区226个景景点，其其中著名名的有八八达岭长长城、“塞外小小漓江”龙龙庆峡、松山原原始森林林自然保保护区、康西草草原、妫妫河漂流流、滑雪雪场等。快乐假假日大酒酒店一方方面充分分依托现现有的优优秀旅游游资源，一方面面又设计计建造了了人工湖湖、人造造沙滩、垂钓园园、风雨雨长廊、画墙、射箭场场、陶艺艺作坊、儿童乐乐园、网网球场等等三十余余种配套套娱乐设设施来增增强其休休闲度假假功能，更在其其可与三三星级酒酒店硬件件相媲美美的中心心会所建建大中小小型会议议厅，使使它成为为一

14、个集集度假、休闲、娱乐、会议功功能为一一体的旅旅游房地地产产品品。度假房地地产在国国外已有有相当发发展，在在我国刚刚刚面市市，就受受到购房房者和房房地产开开发商的的热烈追追捧，不不仅有外外资进入入国内抢抢占市场场，国内内房地产产商也抱抱团组建建旅游房房地产联联盟，如如中房集集团牵头头、几十十家企业业加盟的的“中国房房地产分分时度假假联盟”，全国国各地度度假房地地产项目目纷纷上上马。度度假型房房地产是是目前旅旅游房地地产开发发备受关关注、发发展很快快的一个个品种。与旅游相相关的写写字楼：以写写字楼的的面目在在旅游资资源丰富富的城市市出现，专为旅旅游企业业如旅游游社、旅旅游咨询询机构等等提供集集中

15、办公公的场所所，既方方便本城城居民出出游，也也方便外外地来游游游客。此类房房地产目目前比较较少见，但已有有涉猎。西安旅旅游集团团开发的的西安大大厦即属属此类旅旅游房地地产。以大盘形形式出现现的综合合性旅游游房地产产开发：这类房房地产多多在旅游游目的地地城市，兼有第第一居所所和第二二居所功功能。如如万达在在昆明的的房地产产开发。大连万万达集团团与昆明明滇池国国家旅游游区签下下合作协协议，将将在昆明明滇池国国家旅游游区内440000亩土地地上投入入三十多多亿人民民币进行行旅游房房地产开开发。该该项目包包括大型型游乐园园、湖滨滨高尔夫夫球场、园林五五星级酒酒店、英英式马术术俱乐部部、旅游游风情小小镇

16、、产产权式度度假公寓寓、连排排别墅、独立别别墅等。社区配配套包括括中小学学、幼儿儿园、医医保中心心、购物物中心，是集旅旅游度假假、大型型休闲体体育设施施、低密密度产权权式酒店店、别墅墅等为一一体，兼兼具第一一居所和和第二居居所功能能的大型型综合度度假休闲闲社区。旅游房地地产是经经济发展展到一定定程度的的必然产产物。一一方面，由于我我国经济济还不是是很发达达，城市市化水平平还不高高，为广广大民众众提供第第一居所所的任务务还相当当重，使使得巧借借旅游元元素为第第一居所所建设服服务，以以提升居居住质量量、丰富富生活功功能还将将是复合合房地产产中的重重要分支支；另一一方面，随着我我国经济济的迅速速发展

17、和和人民生生活水平平的整体体提高，我国传传统的观观光型旅旅游开始始向度假假型旅游游过渡，新兴中中产阶级级萌生了了度假置置业的需需求和支支付能力力，又使使度假房房地产前前景广阔阔。第二章旅旅游房产产在中国国的成功功范例2.1 海南南房产的的风雨史史20世纪纪90年代代，中国国引进旅旅游房产产概念，伴随房房产泡沫沫以及解解读与运运作的失失当，初初期旅游游房产曾曾出现消消化不良良综合症症，几乎乎退出人人们的视视野。经经过痛苦苦的反思思和摸索索，在领领航旅游游房产的的海南岛岛，三亚亚“旅游房房产”如今全全线蹿红红，并形形成规模模。当中国三三亚紧随随美国夏夏威夷、印尼巴巴厘岛、澳大利利亚黄金金海岸等等海

18、滨小小城崛起起成为世世界顶级级旅游度度假中心心时，“旅游房房产”在此地地的崛起起自然就就排上了了日程。曾几何时时，惨烈烈的海南南房产开开发史，为中国国房产界界提供了了一个生生动标本本。上世纪九九十年代代初，刚刚建省带带来的亢亢奋和经经济试验验田的优优越区位位，投射射给人极极度浮燥燥的心理理，天涯涯房地产产的发展展随之进进入无序序状态，短暂的的繁华过过后，海海南各城城市一夜夜之间多多出了建建筑面积积达16631万万平米的的烂尾楼楼；犹如如在高尚尚人群中中挤进来来一个个个蓬头垢垢面的乞乞丐，这这些半拉拉子工程程尽管曾曾经很风风光地登登场，最最终却让让一个城城市为之之羞愧难难当。十年风雨雨，海南南房

19、地产产经过历历炼后终终于走出出寒冬，走上平平稳发展展之路，但市场场规模的的捉襟见见肘，注注定海南南房产无无法与内内地大城城市的同同行业媲媲美，尽尽管发展展商的步步履已相相当理性性和从容容，高度度市场化化的竞争争却让大大家极难难争取更更大份额额的蛋糕糕。“旅游房房产”在三亚亚的异军军突起，打破了了海南房房产界的的沉寂，形成一一个让国国内同行行为之侧侧目的景景象，先先天乏力力的海南南房产由由此被提提携到一一个令人人惊喜的的高度。2.2 三亚亚旅游房房产的依依托三亚，地地属北纬纬十八度度国际休休闲带，是中国国唯一热热带滨海海旅游城城市。阳光、大大海、环环境、空空气、气气候、民民族风情情等构成成三亚六

20、六大旅游游质素，经世界界环保组组织监定定，三亚亚在全球球十个空空气质量量最好的的城市中中排名第第二，是是中国首首批“国家生生态示范范城市”；典型型的热带带海洋气气候以及及中国最最靠近赤赤道城市市的地利利，使三三亚冬季季温暖如如春，夏夏季凉风风习习，年平均均气温228，极适适宜人居居，三亚亚人均寿寿命由此此达到880岁，俨然人人间的天天国。最具魅力力的还属属三亚各各大海湾湾。随着着大陆架架的运动动和火山山岩的沉沉积，在在南中国国海岸造造就了无无数独具具特色的的优质海海湾。亚亚龙湾、大东海海、三亚亚湾、天天涯湾等等在群山山的环拥拥中享誉誉全球，各海湾湾沙滩柔柔软，海海水澄澈澈，构成成极佳的的亲海旅

21、旅游度假假场地。卓越的旅旅游环境境，对旅旅游者形形成强势势召唤，三亚一一年四季季游人不不断，来来自五大大洲的游游人越来来越表现现出对这这个国际际精品旅旅游小城城的着迷迷，各黄黄金周的的旅游景景象，更更是一遍遍火爆！随着中国国经济的的稳健发发展，新新崛起的的成功人人士越来来越形成成一个庞庞大阶层层，久经经物质场场的劳累累，他们们开始谋谋求一种种稳固的的度假形形式，卸卸去身体体疲累，满足心心灵渴求求，旅游游房产由由此轻易易走进他他们的期期待视野野。随着旅游游概念由由“观光”向“度假”转型，三亚当当之无愧愧成为中中国度假假之都，在国内内率先展展开旅游游房产的的艳丽大大旗！由由此，其其行情也也就全面面

22、看涨。三亚旅游游房产现现状旅游房产产来临三三亚，几几乎让人人有点措措手不及及，但品品牌的奠奠立最终终让人感感觉到沁沁人肺腑腑的阳光光力量。在三亚，碧海蓝蓝天、阳阳光海岸岸、瑞海海豪庭等等各大楼楼盘，均均在立项项阶段就就已对市市场定位位和功能能配套诸诸方面向向旅游房房产靠拢拢，最终终与之重重迭。另另外如天天泽海韵韵、天福福源、以以及在亚亚龙湾新新推出华华宇皇冠冠假日酒酒店等项项目，直直接扛起起旅游房房产产权权模式的的大旗招招揽买家家。依托于丰丰厚的旅旅游资源源和人文文努力，诸如553届世世界小姐姐等各类类“美丽”赛事在在此地落落点，三三亚越来来越引起起全球瞩瞩目，旅旅游品牌牌处于全全面上升升阶段

23、，预先为为旅游房房产的发发展提供供了广阔阔空间和和广袤思思维。除除高档度度假社区区，时权权酒店、产权酒酒店、养养老型酒酒店，均均在三亚亚开花结结果，蔚蔚为壮观观。由于旅游游房产在在中国还还有一个个较长的的普及阶阶段，这这就给炒炒家提供供了挥舞舞空间；另外，集团客客户和产产权投资资客户也也纷纷将将目光投投向三亚亚滨海房房产，这这样，房房产的成成批购置置现象几几乎让各各楼盘猝猝不及防防，碧海海蓝天、兰海花花园、阳阳光海岸岸、昌达达花园等等均体体会到了了被成批批、整层层或多层层购买的的亢奋。旅游房产产的行销销，导致致房价节节节上涨涨，三亚亚海景旅旅游房产产的价格格在20004年年几乎上上涨了一一倍。

24、如如今，三三亚湾的的高端旅旅游房产产均价已已达50000元元，远高高于同处处海南岛岛的海口口，受其其能量辐辐射，海海口滨海海一带的的高档住住宅群，也终于于打破滞滞销局面面而走上上轻车快快轨，并并纷纷揭揭杆而起起推出旅旅游房产产品牌。旅游房产产热闹了了，来海海南三亚亚旅游的的人数也也增多了了。而且且一些在在三亚有有了自己己房产的的业主，更是一一年之中中要有好好几次光光顾三亚亚，来彻彻底消除除工作给给予自己己的疲劳劳，充分分享受一一下阳光光，白云云，沙滩滩来放松松自己。据三亚市市旅游局局统计，今年一一季度，三亚实实现旅游游接待总总量和旅旅游总收收入同步步增长，创下历历史新高高。全市市旅游饭饭店接待

25、待过夜游游客1220.442万人人次，同同比增长长6.667%；实现旅旅游总收收入9.5亿元元，同比比增长66.744%。其其中，33月份共共接待过过夜游客客45.14万万人次，同比增增长8.77%，实现现一季度度中单月月首次突突破400万接待待量大关关，创历历史新高高。无疑，有有了旅游游房产的的依托，20004年，将成为为海南楼楼界的丰丰收年！第三章上上海旅游游房地产产的发展展现状上海的标标志性建建筑群（东方明明珠，陆陆家嘴金金融贸易易区）3.1 上海旅旅游业趋趋势 上海通常常被认为为是“旅游资资源匮乏乏”，因为为上海既既缺乏自自然山水水资源，也没有有充足的的名胜古古迹，但但上海却却在200

26、02年年实现了了入境旅旅游接待待高速增增长和国国内旅游游接待持持续稳步步增长，各项指指标均创创历史新新高。根根据上海海市公安安局出入入境管理理处的最最新统计计证实：全市共共接待入入境旅游游者2772.553万人人次，同同比增长长33.42，其中中外国人人2100.666万人次次，同比比增长443.334；国内旅旅游者同同比增长长6。根根据“九五”规划预预测，上上海接待待入境旅旅游者将将于20006年年突破2270万万人次。这一目目标提前前4年实现现，而且且比20001年年增长三三成以上上。200年前，入境旅旅游者在在沪逗留留仅一天天左右；而至去去年，逗逗留时间间已逾33天。上上海去年年旅游业业

27、总收入入约10098亿亿元，同同比增长长14.87，其中中入境旅旅游外汇汇收入达达23亿美美元，国国内旅游游收入9907亿亿元人民民币，分分别同比比增长227.22和122.5。（以以上数据据来源：上海消消费参考考报）上海的城城市巨变变“创造”了旅游游资源。这十余余年，是是上海经经济发展展最快、城市面面貌变化化最大的的时期。20世纪纪70年代代以前，上海局局限于“老三篇篇”：外滩滩、豫园园、玉佛佛寺。990年代代以后，随着城城建发展展推出的的“都市旅旅游”，从都都市文化化、都市市风光、都市商商业三方方面进行行创新。如900年代初初期针对对南浦大大桥和杨杨浦大桥桥两座新新型斜拉拉桥的建建成通车车

28、，适时时宣传，引来大大批外地地客。此此后，城城市面貌貌的每一一个变化化，都会会在上海海的“菜单”上显现现。外滩滩、人民民广场、陆家嘴嘴标志性性建筑及及美丽夜夜景，朱朱家角水水乡风光光，浦东东孙桥农农业开发发区的现现代农业业观光，东方绿绿舟新型型教育休休闲基地地，乃至至大卖场场、专卖卖店等特特色商场场，都成成了上海海独特的的旅游资资源。20100年在上上海将举举行世博博会。众众所周知知，世博博会与旅旅游往往往是一对对孪生姐姐妹，举举办世博博会将推推动与旅旅游业有有关的商商业、休休闲、娱娱乐、文文化等行行业，这这些行业业反过来来也将给给房产商商巨大的的发展空空间。随着F11上海大大奖赛和和世博会会

29、在上海海的举办办，来上上海旅游游的人士士将会越越来越多多。而且且来上海海旅游的的人群里里其中也也不乏投投资人士士。作为为中国最最大的金金融中心心和房地地产金融融交易中中心，他他们怎幺幺会错过过通过FF1上海海大奖赛赛和世博博会带来来的良机机来大肆肆发展旅旅游房地地产，这这个在中中国房地地产业中中方兴未未艾的“朝阳产产业”呢？3.2 上海海旅游房房产市场场研究321 世博博会带来来的地产产商机“世博概概念”对本区区域的旅旅游带来来无限商商机，对对楼价地地价的助助推作用用也不言言而喻。一年来来，以世世博会预预选场地地为中心心半径55公里以以内的区区域里，成为申申城土地地开发建建设热土土，据不不完全

30、统统计，已已有近440个新新建、在在售楼盘盘，约3300万万平方米米建筑面面积的市市场供应应总量聚聚焦了最最多的关关注目光光，目前前正在热热销中的的新开楼楼盘达到到近200个。自自卢浦大大桥至南南浦大桥桥的浦江江两岸地地带的房房价一路路窜升，目前平平均单价价已逾越越万元/平方米米大关，成为申申城房价价上升幅幅度最大大的地域域之一。随着世世博会整整体规划划的最后后确定和和市府有有关部门门土地供供应机制制的形成成，世博博会的整整个周边边地区会会成为申申城楼市市开发的的一片热热土。再加之一一些为了了近水楼楼台先得得月，而而在世博博园区内内设立办办事处的的外国和和国内企企业，他他们无疑疑又会把把区内的

31、的高档写写字楼的的租金推推向一个个及至。整体而言言，申博博成功对对上海房房地产绝绝对是利利好。从从中长期期看，上上海会进进一步被被世界了了解，这这会给上上海带来来更多的的商机、更多的的外来高高素质人人口，成成为房地地产发展展的新的的基础动动力。322 上海其其它旅游游房地产产动向上海是一一个世界界著名的的沿海大大城市，从地图图上我们们可以看看到有着着绵延的的海岸线线，共1174.5公里里，但多多年来，上海人人并没有有像青岛岛、大连连、海口口这些著著名的海海滨城市市那样感感觉和大大海十分分亲近。这其中中也许有有两大原原因，一一是上海海市区是是在黄浦浦江两岸岸发展起起来的，与东海海隔着广广阔的郊郊

32、区；二二是东海海受长江江带来的的泥沙淤淤积的影影响很大大，且岸岸线外移移变迁频频繁，滨滨海地区区找不到到一块像像海南三三亚那样样与大海海亲密接接触的地地方，没没有美丽丽的“碧水金金沙”这样优优美的海海滨景观观。长久久以来，上海近近2000公里的的海滨总总是给人人一种泥泥滩遍布布、芦苇苇丛生、人烟稀稀少、荒荒凉萧瑟瑟的印象象。最近，上上海着手手开始打打造滨海海旅游业业。滨海海旅游向向来是国国际旅游游市场上上的生力力军。据据世界旅旅游组织织统计，滨海旅旅游业收收入已占占全球旅旅游业总总收入的的二分之之一，约约为25500亿亿美元，比100年前增增加了33倍；377个沿海海国家的的旅游总总收入达达3

33、5772.88亿美元元，占全全球旅游游总收入入的811。在在欧美、澳大利利亚和东东南亚一一些地区区，滨海海旅游业业早已成成为国民民经济的的重要组组成部分分。专家家认为，滨海旅旅游不仅仅投资少少、周期期短、行行业联动动性强、就业功功能高，还具有有需求普普遍和重重复购买买率高等等诸多优优点。未来的经经济是多多元的，发展滨滨海旅游游业，也也是上海海未来建建设的一一项重大大举措。在上海市市旅游委委和海洋洋局联合合起草的的滨海旅旅游规划划中，申申城六个个沿海区区县的旅旅游景点点将串连连起来，形成一一条“滨海旅旅游带”，崇明明东平国国家森林林公园、东滩林林湿地地地区、宝宝山横沙沙岛、南南汇滨海海地区、奉贤

34、海海湾地区区，还有有浦东华华夏文化化旅游区区等，都都是亲近近大海的的好去处处，将成成为未来来上海旅旅游经济济和海洋洋经济的的新亮点点。随着滨海海经济和和旅游业业的崛起起，滨海海地区的的房地产产业也将将大有作作为。回回归自然然，享受受自然将将成为221世纪纪上海房房地产业业的新亮亮点。到到崇明海海滩看鸟鸟观潮，到南汇汇海滨赏赏桃花和和打高尔尔夫，到到奉贤海海塘上放放风筝，在“碧海金金沙”间驾游游艇晒日日光浴上海海人不用用再跑到到大连、青岛、海南，在自家家门口就就能享受受碧海蓝蓝天带来来的心旷旷神怡。去年开始始，别墅墅房产就就以前所所未有的的浪潮席席卷沪上上房市，传统的的别墅地地带主要要集中于于浦

35、东、青浦3318国国道两侧侧、闵行行莘庄周周边地区区、松江江新桥和和九亭、长宁虹虹桥等区区域，但但真正意意义上的的大规模模的临海海别墅还还较少。随着滨滨海开发发的步伐伐加快，南汇、奉贤等等地的滨滨海旅游游度假区区内已出出现了新新兴的临临海型别别墅。位于奉贤贤的海港港新城就就是其中中不少楼楼盘中的的典范。根据它它的建设设规划，围绕滴滴水湖第第一环是是商住楼楼和办公公楼，第第二环是是城市公公园，第第三环是是居住岛岛。据有有关专家家透露，新城的的住宅不不会是高高楼，而而将以欧欧陆风格格的别墅墅型住宅宅为主，临海靠靠湖，绿绿树掩映映，充分分体现出出以人为为本、回回归自然然的新理理念，吸吸引海内内外的有

36、有识之士士落户新新城。海港新城城的开发发等也正正在引导导市郊城城镇形成成特色型型开发。上海郊郊区城市市化发展展过程最最终体现现的将是是“生态化化开发”。按照照规划，奉贤海海湾旅游游区将作作为滨海海特色的的城镇和和示范居居住区。境内有有金汇港港出海口口，依港港傍海，集江南南水乡、田园风风光、海海岸滩涂涂、自然然野趣为为一体。周边拥拥有全市市最诱人人的海景景环境，各种风风景名胜胜引人入入胜。海海堤、风风筝场、龙腾阁阁、候鸟鸟自然保保护区、滩涂自自然游乐乐区、海海湾世纪纪森林等等风景点点云集，交通更更是日趋趋便捷，为居家家、办公公提供了了非常便便利的条条件。3.3 上海旅旅游房产产盘点虽然去年年受S

37、AARS阴阴影的影影响，旅旅游产业业首当其其冲地受受到最大大冲击，而房地地产行业业也受到到了一定定影响。但是旅旅游业与与房地产产作为第第三产业业的主要要代表，其受SSARSS影响的的消费压压抑只是是延缓了了消费的的时间，消费的的潜力已已经被聚聚集起来来，一旦旦开闸放放水，其其产生的的消费势势能将产产生巨大大冲力。旅游房房产与现现代商业业的结合合，势必必将成为为下一轮轮房地产产行业的的重要增增长点。对于于上海楼楼市来说说，经过过连续几几个月的的高速攀攀升的发发展后，虽然目目前尚无无疲软趋趋势，但但其增幅幅已趋缓缓和，对对于投资资者而言言，找出出新的投投资题材材已是势势在必行行。房地地产业是是经济

38、发发展的“寒暑表表”，经济济环境又又影响居居民的消消费。能能否满足足消费者者的需求求，是房房地产和和旅游市市场连结结的关节节点所在在。居民民消费水水平的高高低直接接影响房房地产市市场和旅旅游市场场。上海海作为全全国最大大的金融融和贸易易中心，每年吸吸引了众众多的海海内外游游客来观观光旅游游，投资资，全市市的消费费水平一一直处于于全国的的领先地地位。同同时，旅旅游点内内高密度度的人流流量和旅旅游人群群的巨大大购买力力更将成成为旅游游房产中中商业项项目的有有力支撑撑。未来来几年里里，上海海的旅游游题材还还相当多多。上海海有一年年一度的的国际旅旅游节、近期嘉嘉定的FF1国际际赛车场场的即将将建成开开

39、跑、远远期20010年年上海世世博会的的召开、上海及及周边地地区古镇镇景点区区也迎来来了新一一轮科学学规划综综合建设设开发的的高潮，这些与与旅游业业相关的的项目里里都蕴含含了巨大大的房地地产商机机。房地产业业参与旅旅游业的的开发建建设，使使旅游基基础设施施配套完完善，可可以增强强旅游接接待能力力，而旅旅游业的的发展又又可以创创造更多多的房地地产商机机，二者者互动互互补，互互相促进进，相得得益彰。第四章旅旅游房地地产开发发与投资资的思考考旅游房产产的开发发旅游房地地产在我我国还是是一个年年轻的产产业，也也是一个个具有巨巨大潜力力与前景景的朝阳阳产业，专家们们提醒旅旅游房地地产开发发浮躁的的后果，

40、容易造造成经济济与环境境效益难难以弥补补的重大大损失。旅游房房地产开开发商要要考虑国国家的相相关政策策，项目目审批部部门要综综合考虑虑全局利利益，既既着眼当当前，又又立足长长远，将将旅游房房地产的的开发效效益与景景区生态态环境保保护、文文化生态态优化、发掘旅旅游资源源、打造造拳头品品牌相结结合，实实现经济济效益与与社会效效益、环环境效益益的统一一。怎样样巧妙地地把房地地产业与与旅游业业结合，促进房房地产业业新一轮轮发展，从两个个产业间间相互关关联方面面入手进进行分析析，探讨讨两者之之间结合合的发展展空间，应对新新形势下下房地产产业充满满变数的的冲击。我总结结出了以以下几点点：4.1.1 准准确

41、定位位旅游房地地产要找找准在整整个房地地产业项项目体系系中担当当的时代代性角色色，避免免同一地地区在产产业与项项目结构构上的雷雷同，努努力发挥挥旅游性性这一自自身的独独特优势势，将土土地、人人口、农农副特产产、民俗俗、文化化、人文文、环境境等因素素，围绕绕所扮角角色与功功能目标标，整合合到开发发项目中中去，培培植独特特的优势势。4.1.2 利利用生态态环境旅游开发发的过程程其实是是一个整整治环境境、提升升环境品品质的过过程。随随着人们们生活水水平的提提高，环环境已成成为广大大业主投投资置业业的首选选条件；注重营营造并推推介生态态环境，已是房房地产销销售中不不可或缺缺的组成成部分。在上海，杭州、

42、深圳、广州等等房地产产市场上上，生态态环境规规划和营营造较好好的旅游游房产，比周边边同等档档次的楼楼盘价格格卖得高高，而且且好销已已成为不不争的事事实。杭杭州乐园园旅游房房产的基基准价在在元平方米米左右，比周边边房产高高近一倍倍，绿化化覆盖率率高，花花木繁多多，整个个小区绿绿化率已已超过。在杭州州乐园的的开发中中，楼盘盘周围环环境的建建设始终终被放在在首位，最突出出的是在在建楼时时注意对对自然环环境的尊尊重和爱爱护，充充分利用用地形地地貌，把把自然环环境和人人造环境境有机结结合起来来。如在在进行开开发时，没有把把原来砖砖厂两块块取土造造成的土土坑进行行改变，而是使使之成为为数百亩亩的水面面；原

43、来来多多米的大大烟囱复复制了世世界著名名的雕塑塑生命命柱；对对位于生生态公园园的小山山丘，也也没有开开山筑路路，而是是保护好好山丘上上的植被被，使之之成为居居住小区区的“绿肺”，这样样便营造造出楼盘盘四周山山水相依依的好景景致。4.1.3 进进行整体体规划 规划就是是财富，环境就就是资本本，结构构就是效效益。要要充分利利用原有有的山、湖等自自然资源源，进行行精心规规划。旅旅游产业业的整体体战略规规划是一一项系统统工程，必须要要为自身身旅游功功能的发发展需要要预留管管道，同同时也要要为旅游游产业与与其它产产业的资资源整合合留好衔衔接口。所有项目目必须在在一定旅旅游大区区域内统统筹规划划，打破破行

44、政区区划的樊樊篱，合合理布局局，均衡衡布点，既着眼眼当前，又立足足长远，将旅游游房地产产的开发发效益与与景区生生态环境境保护、文化生生态优化化、发掘掘旅游资资源、打打造拳头头品牌相相结合，实现经经济效益益与社会会效益、环境效效益的统统一。深圳华侨侨城在进进行平方方公里的的旅游房房产开发发建设中中，在投投入巨资资对区块块进行绿绿化、美美化的同同时，还还着眼于于人们对对环境的的多种需需求，建建造了锦锦绣中华华、中国国民俗文文化村、世界之之窗、欢欢乐谷等等四大主主题公园园，建造造了何香香凝美术术馆、华华夏艺术术中心、体育中中心等文文化娱乐乐设施，建造了了开放式式的湖滨滨广场、喷泉走走廊、生生态广场场

45、。深圳圳华侨城城正朝着着“中国最最具特色色的旅游游房产区区域”的方向向迈进。旅游房房地产业业的这种种大规模模、整体体性的战战略，是是综合经经济实力力与整体体规划能能力的长长期积累累的结果果，是别别人难以以模仿的的。努力挖潜潜创新创新，意意味着引引领和启启迪。作作为供人人们游玩玩休闲为为主要功功能的旅旅游房地地产，项项目的不不断翻新新以及设设计上留留有充分分的变通通和发展展余地，需要通通过创新新的方式式去实现现，始终终以新颖颖引人的的姿态与与魅力去去赢得游游人的青青睐。面向世纪的的居住生生活，人人们渴望望进行怎怎样一种种旅游休休闲活动动？渴望望拥有怎怎样的家家园？未未来城市市到底是是怎样一一幅景

46、象象？旅游与房房产找到到了结合合点，但但还需要要深入挖挖掘其潜潜在价值值。旅游游房产应应展示个方面面的内涵涵，即：充分体体现城区区功能特特色，能能满足现现代多元元化社会会中人们们需求的的科学合合理的城城市规划划布局；有自然然山水与与人造环环境的有有机结合合，体现现世世纪生态态观念和和符合国国家环保保标准的的小区绿绿化环境境；有格格调高雅雅的文化化设施，能满足足人们高高品质精精神生活活需要的的内涵丰丰富的城城区文化化环境；有以旅旅游、度度假、商商务为主主的配套套设施，能满足足知识经经济时代代人们商商务、旅旅游需求求的商旅旅环境；有功能能齐全的的城市综综合配套套及数字字化城区区建设，能满足足信息社

47、社会人们们工作、生活、交往的的现代城城市环境境；有规规划设计计一流的的城市公公共活动动空间，能引领领规划时时尚的精精品建筑筑环境；有以“执法、管理、服务”为一体体的城区区服务、安全保保障体系系，能有有“竭诚服服务、温温馨万家家”的城区区服务环环境；有有从幼儿儿园、小小学到中中学、大大学的全全过程教教育园地地，能满满足城区区居民子子女教育育需求的的教育环环境。这这既是旅旅游产业业和房地地产业几几十年开开发和整整体体验验的提升升，也是是现代社社会对休休闲生活活的新追追求。4.1.5 提升理理念价值值 环境、投投资、生生活理念念一直是是旅游房房产旺销销的三大大卖点，旅游房房产对每每一个景景点、每每一

48、处房房产从规规划、设设计到施施工都倾倾注了巨巨大的心心血。导入“环环境加文文化”的新理理念，创创建世纪社社区环境境文化，是旅游游房产独独具的特特色，旅旅游房产产特别要要注意居居民精神神文化的的需求。广州祈祈福新村村旅游景景观房产产在建设设中与自自然博物物馆合作作建设了了恐龙馆馆、标本本馆等科科普场馆馆，他们们还和高高等院校校联合建建设美术术馆，并并开展了了一系列列持续性性的社区区文化活活动，从从而营造造出高雅雅、文明明、健康康的社区区文化。在美国国迪斯尼尼旅游房房产的建建设中，着眼于于对人文文环境的的多种需需求，建建造了雕雕塑走廊廊、喷泉泉走廊、生态广广场，集集游泳池池、健身身房、网网球中心心

49、于一体体的体育育中心，以及景景色宜人人的高尔尔夫球练练习场。这些公公共娱乐乐设施大大大丰富富了所在在区域旅旅游房产产业主的的闲暇生生活和健健身娱乐乐活动。4.1.6 精精心设计计旅游房地地产开发发项目应应力戒贪贪大求全全或零星星开发，努力在在“宜人怡怡人”和“满足需需要”上下功功夫。是是否体现现“以人为为本”是衡量量项目质质量的标标志，功功能完善善、设施施齐全、规模恰恰当、层层高适宜宜、空间间适度、安全便便捷、观观感舒服服是每个个项目都都应运用用和体现现的设计计原则，尤其是是对普通通百姓和和弱势人人群的方方便与关关爱。诸诸如扶手手高度、地面防防滑等具具体的细细部都应应在设计计中体现现出来。4.

50、2 旅游游房产的的个人投投资就上海来来说，随随着旅游游业良好好地、迅迅猛地发发展，市市内已经经启动了了一大批批关于旅旅游房产产的旅游游和房产产开发项项目，带带动了房房地产行行业的一一项新的的投资去去向旅游房房产的投投资，这是一个个对于个个人投资资房产的的一个利利好消息息。但是是利好消消息毕竟竟是作为为一些房房产分析析家和房房地产研研究部门门的主观观判断，对于未未来几年年的房产产发展趋趋势，这这其中还还存在着着一些人人们所无无法预料料的不确确定因素素。譬如如说，220033年在中中国乃至至整个东东南亚大大肆肆虐虐的SAARS。这给国国内的旅旅游业带带来了严严重的打打击，给给房地产产业也带带来了持

51、持续的低低迷。所以说投投资旅游游房地产产，象投投资其它它房产一一样，也也需要去去分析一一些必要要的因素素（不利利的有利利的要全全盘兼顾顾，全国国的大环环境和自自己所需需要投资资区域的的小环境境都要仔仔细分析析，包括括法律方方面的诸诸多问题题）旅游房产产投资所所需注意意的方面面：投资旅旅游地产产是异地地房地产产投资作为异地地购房者者，对于于房产所所在地的的房地产产信息、房地产产交易、管理等等诸多方方面的政政策、规规定了解解比较少少，建议议购房人人特别注注意房产产项目土土地的合合法性及及销售行行为的合合法性。为了避避免日后后发生不不必要的的纠纷，购房人人一定要要与开发发商签署署合法且且详尽的的商品

52、品房买卖卖合同。此外外，各地地对外地地人购房房资格、权属登登记手续续等方面面的规定定不尽相相同，购购房人尤尤其要注注意这方方面的规规定，尽尽可能全全面了解解房地产产所在地地的各类类信息。异地购购房注意意违法销销售异地购房房者的主主要目的的通常不不是自住住而是投投资，某某些开发发商尤其其是旅游游旺地的的开发商商正是利利用了这这种心理理，推出出所谓“返本销销售”、“售后包包租”或“分割拆拆零销售售”等销售售方式。表面上上保障其其投资收收益，事事实上这这些均属属于违法法销售行行为。商品房房销售管管理办法法第111条明明确规定定：房地产产开发企企业不得得采取返返本销售售或者变变相返本本销售的的方式销销

53、售商品品房。房房地产开开发企业业不得采采取售后后包租或或者变相相售后包包租的方方式销售售未竣工工商品房房。第12条规规定：商品住住宅按套套销售，不得分分割拆零零销售。返本销销售是指指房地产产开发企企业以定定期向买买受人返返还购房房款的方方式销售售商品房房的行为为。售后包租租是指房房地产开开发企业业在一定定期限内内承租或或者代为为出租买买受人所所购该企企业商品品房的方方式销售售商品房房的行为为。分割割拆零销销售是指指房地产产开发企企业以将将成套的的商品住住宅分割割为数部部分分别别出售给给买受人人的方式式销售商商品住宅宅的行为为。异地地购房人人不要片片面注重重投资收收益而忽忽视开发发商销售售行为的

54、的合法性性。如果异地地购房人人需要出出租房屋屋，建议议委托具具有相应应资质的的房地产产经纪公公司及经经纪人来来办理，并签署署房屋屋租赁合合同以以明确各各方的权权利义务务。以上有些些法规是是专门针针对住宅宅的规定定，旅游游房地产产会有所所突破，国家和和地方政政府相继继出台了了一系列列推动旅旅游和相相关产业业发展的的新的政政策，不不仅为旅旅游业发发展提供供了可持持续性发发展的动动力保证证，而且且也为其其营造了了一个广广阔的发发展平台台。但在在新规定定出台前前，务必必慎重。注意周周边旅游游资源丰丰富，酒酒店出租租率高像金色假假日、快快乐无穷穷大等项项目，都都位于延延庆县。从马甸甸桥开车车走八达达岭高

55、速速路仅440分钟钟即可到到达。另另外，延延庆县的的旅游业业发展速速度极快快，旅游游人数每每年成倍倍增长。据统计计，到周周末及重重大节假假日，当当地的酒酒店基本本全部是是满租。八达岭岭高速三三期直达达延庆、歌剧院院、旅游游学院、八达岭岭国际会会展中心心、亚洲洲最大的的滑雪场场、旅游游机场等等。这些些都吸引引越来越越多的游游客，尤尤其是度度假型的的游客。硬件水水平高，有会议议、娱乐乐功能物业管管理公司司与经营营公司能能力要强强利用出租租与会所所赚取长长期利润润。快乐无无穷大于20000年10月底底开盘，共有8880套套房。仅仅仅九个个月的时时间内销销售率已已达到990，其标准准间价格格亦从开开盘

56、时的的每套110万元元升到每每套199.8万万元。开开发商认认为，房房产式假假日酒店店本身是是投资行行为，更更重要的的是后期期经营和和物业管管理，使使每位业业主在玩玩的同时时能够得得到投资资回报。该项目目聘请了了首都宾宾馆、西西郊宾馆馆及广建建物业、新大都都饭店四四家专业业酒店管管理集团团，将由由以上几几家专业业酒店管管理集团团、开发发商及部部分业主主共同组组建一家家新的联联合酒店店管理公公司，从从而形成成酒店管管理公司司、开发发商及业业主三方方合作之之势，使使每位业业主都能能公正、公开、平等、利益共共享。与国际际、国内内分时度度假公司司联手置换或出出售空闲闲租期，提高房房屋使用用率。旅旅游业

57、的的发展在在带来城城市繁荣荣的同时时也带来来酒店业业的发展展，对于于产权式式假日酒酒店来说说，房产产升值是是好的开开始，酒酒店经营营管理得得好，业业主才能能笑到最最后。在国外，滨海旅旅游房产产的价格格之高令令人咋舌舌，悉尼尼远郊的的邦代海海滩，一一栋观海海别墅动动辄上千千万澳币币；如此此看来，中国的的旅游房房产尽管管在20003年年已得到到迅猛飙飙升，在在今后仍仍将拥有有升值空空间，只只是今后后的价格格将显得得更理性性、更成成熟。房地产市市场的大大环境亦亦是如此此。作为为细分了了后的旅旅游房产产也会随随着旅游游业发展展的趋势势和其它它房产细细分项目目的形势势而上下下波动。但是一一点还是是比较坚

58、坚定的，作为房房产领域域里的“朝阳产产业”，旅游游房产在在未来几几年中一一定会找找到它在在一些投投资家们们心目中中正确的的投资风风向坐标标的。第五章结结束语5.1 旅旅游房产产发展之之“痒”我认为在在热情高高涨过后后需要冷冷静分析析。无疑疑，旅游游房产受受制于旅旅游平台台，千丝丝万缕的的依赖使使其无法法找到一一条独自自坐大的的途径，上升期期的势态态使各房房产商难难以深层层次探索索最佳营营销模式式，盛世世太平，可能使使旅游房房产在突突发事件件的应对对上显得得脆弱；尽管卓卓越的旅旅游平台台上为其其提供极极大发展展空间，但运作作机制的的滞后，导致一一个品牌牌在快速速成长中中出现贫贫血。这这些问题题主要体体现在：目前打打着“旅游房房产”旗号的的项