我国房地产行业市场形势分析报告

1、当前房地地产市场场形势与与发展态态势分析析六六市一省省房地产产市场形形势分析析报告20022-099-033中国房房地产报报由建设部部提议，中国房房地产业业协会主主办的“房地产产市场形形势分析析会”近近期于上上海召开开。来自自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州66个城市市及浙江江省房协协的主要要负责人人及部分分企业家家、专家家出席了了会议。上述城城市（省省）是我我国房地地产业发发展的重重点和热热点地区区，对其其进行深深入分析析具有典典型意义义。由于于区域不不同，经经济和社社会发展展的基础础不同，房改的的进程不不同，房房地产市市场发育育程度和和房地产产市场发发展形势势也存在在差异。此次分分析会重

2、重点就各各地房地地产市场场近几年年发展情情况、房房地产市市场出现现的一些些值得关关注的问问题以及及今后发发展的态态势进行行了为深深入的研研讨，对对引导我我国房地地产业健健康发展展有着非非常积极极的意义义。 一、六市市一省房房地产市市场近期期发展情情况1、房地地产供应应量继续续呈高位位增长态态势首先是房房地产开开发投资资继续保保持较快快增长幅幅度今年1至至5月，上海、北京、浙江、杭州房房地产开开发投资资的增长长幅度超超过了440。上海完完成开发发投资2280.5亿元元，同比比增长558.22；北北京完成成开发投投资2553.99亿元，同比增增长422；杭杭州完成成开发投投资400.577亿元，同

3、比增增长411.6；浙江江完成开开发投资资1988.6亿亿元，同同比增长长40.6。天津一一季度完完成开发发投资220.33亿元，同比增增长200；重重庆完成成开发投投资577.299亿元，同比增增长199；广广州房地地产开发发投资保保持了110多年年快速增增长，11至5月月完成开开发投资资1188.5亿亿元，同同比增长长5.997。 其次是房房地产开开发力度度继续加加大20022年1至至5月，北京房房地产开开复工面面积4，6800万平方方米，同同比增长长31.7，其中住住宅开复复工面积积3，4441万万平方米米，同比比增长336.22；天天津一季季度房地地产施工工面积11，1882万平平方米

4、，同比增增长100.6，其中中新开工工面积1151万万平方米米，同比比增长119；重庆房房地产施施工面积积2，6643.81万万平方米米，同比比增长332，其中住住宅面积积2，5508.3万平平方米，同比增增长322.3。上海海、浙江江、广州州、杭州州房地产产施工面面积和新新开工面面积都在在上一年年高速发发展的基基础上，今年11至5月月稳步上上升，同同比增长长10以内。 再次是商商品房竣竣工面积积总体呈呈现增长长，六市市一省有有升有降降1至5月月，上海海商品房房竣工面面积达到到3477.044万平方方米，同同比增长长58.2，其中住住宅竣工工面积3301.75万万平方米米；北京京商品房房竣工面

5、面积1775.22万平方方米，同同比增长长19.4，其中住住宅竣工工面积1149万万平方米米，同比比增长337.44；天天津一季季度商品品房竣工工面积996万平平方米，比去年年同期减减少311万平方方米，占占年度竣竣工计划划的111.6；重庆庆商品房房竣工面面积899.2万万平方米米，同比比下降223.11，其其中住宅宅竣工面面积711.599万平方方米，同同比下降降6.77。 2、商品品房销售售总体保保持快速速增长，但六市市一省差差异大1至5月月，北京京商品房房销售面面积达到到2122万平方方米。北北京呈现现快速发发展的态态势，而而且销售售面积的的增长大大于销售售额的增增长比率率。 上海商品

6、品房销售售面积达达到4550.11万平方方米，同同比增长长8.99，仍仍然处于于平稳上上升的阶阶段。上上海从119999年至220022年5月月商品住住宅销售售量连续续3年多多超过竣竣工量。 浙江省近近几年商商品房销销售面积积和销售售额一直直保持在在20左右的的增长幅幅度。今今年1至至5月，全省商商品房销销售面积积达到3341.6万平平方米，销售额额69亿亿元，同同比增长长分别为为3.11和99.6。杭州州今年11至5月月，商品品房销售售面积551.001万平平方米，占全省省商品房房销售面面积的115左左右。 广州商品品房销售售面积达达到3446.886万平平方米，同比增增长3.32，销售售金

7、额1158.22亿亿元，同同比下降降0.224。在商品品房销售售方面，现房交交易增速速大于期期房交易易。现房房交易面面积已占占总销售售面积的的40.1。 天津一季季度商品品房上市市量644万平方方米，同同比下降降18；商品品房销售售面积998万平平方米，销售额额24.9亿元元，分别别同比下下降344和331。 重庆1至至5月，现房销销售面积积74.78万万平方米米，销售售额111.522亿元，同比下下降分别别为200.8和333.6，期房房销售1170.26万万平方米米，销售售额333.811亿元，同比下下降分别别为177.4和300.1。 3、商品品房价格格总体平平稳，不不同地区区表现不不同

8、上海近年年来的商商品房价价格呈稳稳中有升升的走势势。20001年年，商品品房和商商品住宅宅每平方方米的平平均价格格为3，8666元和33，6770元，均比上上年增长长8。今年一一季度，商品房房销售价价格比去去年同期期上涨55.7，其中中新建商商品住宅宅上涨55.9。上海海的商品品房价格格还有上上升的空空间。 浙江省商商品房价价格从220011年开始始稳步上上升，每每平方米米的平均均价格为为1，9979元元，商品品住宅的的价格为为1，8820元元。今年年1至55月，商商品房平平均价格格为2，0233元，商商品住宅宅的价格格为1，8088.6元元。 天津20001年年陆续出出台了一一些导致致建房成

9、成本增加加的政策策（如土土地出让让金的提提高），今年一一季度受受这些政政策的影影响，全全市商品品房平均均销售价价格每平平方米22，5440元，比去年年同期上上涨1220元，涨幅达达到5。 北京20001年年商品住住宅平均均价格每每平方米米4，7716元元，仍维维持在较较高水平平，但基基本保持持平稳态态势。近近期，商商品住宅宅价格既既不会出出现人们们所期待待的大幅幅度回落落，也不不会有多多大涨幅幅。 广州近几几年商品品房价格格一直稳稳中有降降，19998年年，商品品房平均均价格每每平方米米5，1100元元，19999年年4，9960元元，20000年年4，4480元元，20001年年4，1183

10、元元。 重庆近几几年商品品房价格格一直保保持了较较为平稳稳的态势势，但今今年1至至5月，重庆主主城区商商品房销销售价格格出现回回落。商商品房平平均销售售价格每每平方米米1，8850元元，与去去年同期期相比下下降155.6。 4、房地地产投资资和消费费主体进进一步发发展变化化从投资主主体看，已由国国家单一一投资向向国有、民营、外商等等多投资资主体并并重格局局方向发发展。经经济发展展较快、市场化化程度较较高的上上海、广广州、杭杭州及浙浙江省，民营和和外商企企业投资资已占全全市（省省）房地地产投资资的半壁壁江山。上海220011年民营营和外商商房地产产投资企企业的注注册资本本已占到到全市房房地产企企

11、业总资资本的445.55；广广州20002年年1至55月民营营企业完完成房地地产投资资71.79亿亿元，同同比增长长25.8。北京、天津、重庆民民企业投投资的数数量也在在增加。 从消费主主体看，个人购购买商品品房的比比重已达达90以上。今年11至5月月，上海海个人购购买商品品房和商商品住宅宅的比重重分别为为95.9和和98.1；北京个个人购买买商品住住宅达到到92.5；浙江为为98.7；天津为为98.9；重庆为为97.6。同时，消费主主体也在在逐步扩扩大，经经济发展展较快的的地区，外省市市和境外外人士到到本地区区购房的的数量不不断增加加。上海海20000年外外省市和和境外人人士购房房占商品品房

12、预售售总套数数的111.3，今年年1至55月，已已达255左右右；浙江江外省市市和境外外人士购购房已达达到333.3，广州州和北京京的数字字也在增增加。 5、二手手房市场场日趋活活跃，交交易量加加速增长长上海20001年年二手房房市场交交易突破破1，0000万万平方米米，20002年年1至55月，超超过6000万平平方米，呈现很很强的发发展后劲劲。二手手房交易易增长速速度已超超过商品品房销售售的增长长速度。 广州二手手房市场场交易连连年大幅幅度增长长。20001年年二手房房交易2223万万平方米米，同比比增长777.77，占占整个市市场比重重的299.444。220022年1至至5月，二手房房

13、市场交交易1009.221万平平方米，占整个个市场比比重522.255。 杭州二手手房市场场交易量量近几年年一直呈呈稳步上上升态势势，二手手房价随随新建商商品房售售价水涨涨船高。20001年二二手房市市场交易易46.2万平平方米，年初成成交价每每平方米米2，8838元元，今年年一季度度二手房房均价已已升至每每平方米米3，5546元元。市场场上呈现现商品房房、二手手房齐头头并进的的势头。 重庆主城城区二手手房成交交面积和和金额较较去年同同期均出出现大幅幅度的增增长。今今年1至至5月，二手房房市场交交易711.811万平方方米，交交易金额额5.99亿元，同比增增长300.6和199.9。 天津二手

14、手房交易易和公房房置换继继续保持持增长。今年一一季度二二手房交交易面积积35万万平方米米，成交交金额44.1亿亿元，分分别比去去年同期期增长224和和36。 二、对房房地产市市场形势势和发展展态势的的分析总体上看看，近几几年我国国房地产产业正处处在一个个快速发发展的阶阶段，全全国城市市房地产产市场继继续保持持供求两两旺态势势。在我我国房地地产市场场进入买买方市场场后判断断市场形形势，研研究供求求关系时时，决定定因素是是需求。在考察察需求时时，在投投资需求求与消费费需求之之间，消消费需求求是关键键。根据据这样的的推理，六市一一省的房房地产市市场发展展情况分分别如下下： （一）上上海市房房地产市市

15、场形势势和发展展态势1、上海海房地产产市场处处于高位位运行、长平台台、稳步步发展的的态势，其发展展是健康康的（1）房房地产投投资开发发的规模模适度。20001年上上海经济济增长速速度为110.22，连连续100年保持持两位数数的增长长速度。上海经经济健康康快速持持续发展展，是房房地产发发展的内内在动力力。20001年年房地产产开发投投资6330.773亿元元，占全全社会固固定资产产投资的的30.3，拉动固固定资产产投资增增长2.9个百百分点。20000年、20001年房房地产开开发投资资增长分分别为99.9和111.4，这一一增长速速度与上上海经济济发展水水平是相相适应的的。（22）住房房消费

16、保保持较高高的增长长速度。20001年新新建商品品房销售售面积比比去年增增长155，其其中商品品住宅销销售面积积同比增增长166.3。今年年1至55月，商商品房销销售面积积同比增增长7.4，其中住住宅面积积同比增增长8.9。（3）房地产产市场结结构趋于于合理。新建商商品房供供求关系系基本平平衡，220000年和220011年新建建商品房房竣工面面积与销销售面积积之比为为1.006：11、0.99：1，今今年1至至5月为为0.777：11；新建建商品房房与存量量房市场场的联动动效应明明显。（4）房房地产市市场的市市场化程程度不断断提高。 投资主体体与消费费主体的的多元化化趋势明明显，投投资更加加

17、理性和和慎重，个人消消费已成成为市场场的主体体。房地地产市场场已出现现存量与与增量联联动、销销售与租租赁并进进的格局局，市场场自身的的调节能能力和抗抗波动能能力增强强。 2、总体体上看，上海房房地产市市场还有有上升空空间房地产市市场当前前高位运运行、长长平台、稳步发发展的态态势至少少可以持持续到“十五”期末，不会发发生大的的波动。 上海房地地产市场场今后发发展的态态势是：开发投投资和新新建商品品房交易易将会继继续保持持在较高高水平，投资和和消费继继续同步步增长；存量房房交易将将会大幅幅度提高高，且在在整个房房地产交交易中的的比重不不断提高高；房屋屋租赁市市场将会会进一步步活跃和和规范，成为住住

18、房投资资和消费费的重要要领域。 （二）浙浙江省房房地产市市场形势势和发展展态势1、浙江江省近几几年房地地产市场场呈现快快速发展展的态势势，市场场供需两两旺，发发展基本本上是健健康的，但大城城市商品品住宅价价格上涨涨过快，低价位位住房供供不应求求（1）国国民经济济的发展展、民营营经济的的带动、人民收收入的提提高是浙浙江省房房地产市市场快速速发展的的基矗（2）房房地产开开发投资资和开发发量持续续快速增增长，商商品房购购销两旺旺，空置置率下降降并保持持在合理理区间，商品房房为7，住宅宅为5。（33）商品品房供应应结构基基本合理理。在已已竣工的的住宅当当中，普普通商品品住宅占占90.1，经济适适用房占

19、占6.99，别别墅占33。（4）个个人购房房已占主主导地位位，商品品房价格格稳步上上升。（5）存存量房市市场呈现现繁荣，存量房房交易量量快速增增长。 2、未来来三五年年，只要要正视问问题，政政策得当当，浙江江省房地地产市场场仍将继继续保持持稳步发发展的趋趋势（1）浙浙江省第第十一次次党代会会决定未未来三五五年将全全面推进进全省现现代化建建设，国国民经济济将继续续保持快快速增长长，浙江江经济将将支撑房房地产市市场的稳稳步发展展。（22）全省省城市化化进程将将继续推推进，根根据浙浙江省城城市化发发展纲要要规定定，城市市化水平平每年提提高11.55个百分分点，预预计每年年将增加加50万万非农业业人口

20、，这必将将会增加加房地产产市场的的投资和和消费需需求。（3）民民营经济济的发展展带动了了地区收收入水平平的整体体提高，人民富富裕，购购买力强强，城镇镇居民的的消费结结构基本本达到了了小康型型，开始始向富裕裕型迈进进，呈现现住房消消费升级级的态势势，加上上遍布全全国各地地的浙江江外出经经商人员员，住房房消费需需求还会会不断扩扩大。（4）住住房货币币补贴将将逐步推推开，职职工购房房能力将将有所提提高，二二手房市市场日趋趋活跃，住房梯梯级消费费显现。 （三）杭杭州市房房地产市市场形势势和发展展态势1、杭州州房地产产市场呈呈现一片片繁荣，房地产产投资、开发、销售及及房价全全线上扬扬，商品品房供不不应求

21、，市场正正处于高高速发展展阶段，市场繁繁荣的背背后存有有隐患（1）杭杭州房地地产市场场兴旺，得益于于杭州经经济快速速的发展展，得益益于一系系列开放放、搞活活市尝调调动消费费积极性性的政策策推动以以及得天天独厚的的居住环环境和旺旺盛的住住房消费费需求及及投资需需求。 （2）杭杭州土地地供应市市场稳步步健康发发展，杭杭州从119999年开始始，市区区内房地地产开发发项目用用地全面面以公开开招标（或拍卖卖）方式式供给。 （3）商商品房开开发销售售形势一一直呈现现上升之之势，新新建商品品房和住住宅空置置率逐步步下降，房地产产投资、房屋施施工面积积、竣工工面积增增长较快快，市区区住房供供不应求求。 （4

22、）二二手房市市场供销销两旺，房地产产市场结结构已由由商品房房一统天天下演变变成现在在商品房房、二手手房齐头头并进。 （5）个个人购房房已占主主导地位位，居民民人均居居住面积积20001年底底已上升升到111.2平平方米。 （6）商商品房价价格持续续上扬，上涨幅幅度位于于全国城城市的前前列。今今年一季季度涨幅幅在7左右。 （7）市市场显现现住宅产产品供应应结构有有些失衡衡。 现杭州市市场上高高档住宅宅如市中中心高价价位住房房和远郊郊别墅增增量幅度度大，面面向中低低收入阶阶层的经经济型楼楼盘相对对缺乏。 （8）经经济适用用房供求求错位，表现在在面积过过大、价价格优势势不明显显、供求求关系相相对紧张

23、张等方面面。 （9）投投机者进进入市场场炒楼花花和开发发商大量量圈地行行为有所所抬头。 2、杭州州房地产产市场在在全省经经济发展展的带动动下，未未来三五五年将保保持稳步步发展的的态势，中低价价位的住住宅供应应增加，价格涨涨幅趋缓缓（1）从从供应市市场看，近两年年土地供供应量成成倍增加加，决定定了今后后二三年年内房地地产市场场上商品品房投放放量还会会不断增增加，并并直接影影响房价价持续增增势。 （2）从从供应结结构看，随着市市中心地地段可供供开发住住宅的土土地资源源日趋减减少，郊郊区住宅宅开发量量将迅速速增加，房价整整体水平平会有所所下降；政府近近一年加加大了经经济适用用房的开开发力度度，使住住

24、房市场场结构更更趋合理理。 （3）从从市场需需求看，经过长长期积累累的住房房消费需需求压力力在前几几年已获获得较为为集中的的释放，随着二二手房市市场的日日趋活跃跃，今后后商品房房供应量量将转为为平稳发发展。 （4）从从住房消消费者构构成看，前几年年市场上上庞大的的外地购购房者群群体多数数来自温温州、台台州、义义乌、东东阳、上上海等地地，在一一定程度度上支持持了房价价的走高高。近一一年这些些消费者者开始转转向进入入上海、北京。杭州市市场将逐逐步转为为以本地地区住房房消费为为主。 （四）北北京市房房地产市市场形势势和发展展态势1、北京京房地产产市场继继续呈现现快速发发展的态态势，以以增量房房市场为

25、为主，商商品房供供销两旺旺，商品品房价格格走势平平稳，市市场供应应结构正正在发生生变化，市场竞竞争有所所加剧（1）房房地产开开发规模模继续扩扩大，房房地产投投资、新新开工面面积和竣竣工面积积持续增增长。（2）商商品房销销售稳步步上升。今年商商品房销销售面积积首次超超过竣工工面积、销售势势头看好好，需求求较旺。（3）危旧房房改造速速度加快快。今年年1至55月，共共拆除危危房211.2万万平方米米，占全全年计划划的266.9。危房房改造快快速发展展，带动动了城郊郊区房地地产的开开发和大大量的住住房需求求。（44）外省省市和境境外企业业的进入入及投资资数量的的增加，加剧了了市场的的竞争，使开发发规模

26、迅迅速上升升，企业业面临考考验。（5）商商品住宅宅平均价价格仍维维持在较较高水平平，但基基本保持持平稳态态势。（6）经经济适用用房新开开工量和和竣工量量保持在在两位数数的增长长幅度，但占市市场总量量的份额额仍然偏偏校（77）市场场中高价价位商品品住宅结结构性过过剩，中中低价位位的商品品住宅结结构性短短缺现象象依然存存在。（8）存存量房市市场运行行不畅，已购公公房上市市量校 2、北京京房地产产市场未未来三五五年仍将将保持稳稳定增长长的态势势，市场场不会出出现大起起大落。市场格格局依然然以增量量房为主主，商品品房开发发和销售售稳定增增长，市市场潜在在需求量量大（1）北北京经济济快速的的发展，市政基

27、基础设施施的不断断完善，申奥成成功和入入世两大大利好因因素，将将继续带带动开发发规模的的扩大和和开发投投资量的的增长。（2）开发热热点地区区随着市市政及道道路交通通的改善善，有望望从主要要集中的的奥运村村周边、中关村村、CBBD中央央商务区区逐步扩扩展到城城郊和城城南危改改地区。（3）房地产产开发企企业数量量快速增增长，外外省市一一些有实实力的民民营开发发企业和和上市股股份公司司大量进进入北京京房地产产市场，对市场场影响很很大，竞竞争加剧剧。 （4）住住房消费费保持稳稳定的增增长速度度，销售售面积稳稳定增长长；经济济适用房房供不应应求。（5）市市场潜在在需求量量大。市市政拆迁迁和危旧旧房改造造

28、“十五五”期间间将继续续保持在在年均3300万万平方米米的规模模，涉及及动迁居居民344.7万万户，年年需住房房5000万平方方米左右右；城市市化进程程将继续续推进，城镇人人口“十十五”期期间预计计年新增增15万万人，年年需住宅宅2300万平方方米左右右；外省省市和外外国人在在京购房房的比例例逐年增增加。（6）商商品房价价格仍将将保持平平稳态势势，总体体价格会会稍有回回落。（7）存存量房市市场有待待进一步步激活。 （五）广广州市房房地产市市场形势势和发展展态势1、广州州房地产产市场起起步早，发展快快，市场场化程度度较高，市场竞竞争激烈烈。在连连续几年年高速发发展后，市场出出现供大大于求，销售增

29、增幅下滑滑，商品品房价格格回落，房地产产市场进进入理性性发展阶阶段（1）房房地产开开发投资资连续多多年快速速增长，今年以以来增幅幅趋缓。（2）土地供供应量和和商品房房上市量量得到较较好控制制，新开开工面积积和竣工工面积稳稳步上升升。（33）商品品房销售售面积缓缓慢增加加，销售售额略有有下降，现房交交易增速速大于期期房交易易。（44）商品品房总体体价格稳稳中有降降。（55）二手手房交易易连年成成倍增加加，房改改房上市市交易量量增长最最快。 2、广州州房地产产市场在在稳步发发展的同同时，经经过供需需调整，将更加加理性和和成熟（1）广广州经济济快速发发展，在在实施“北优、南拓、东移、西调”的城市市发

30、展战战略中，将发展展一系列列知识经经济、信信息产业业及新兴兴产业区区，为房房地产的的发展提提供新的的空间，房地产产投资和和开发还还将稳步步增长。（2）政府加加大土地地供应量量的调控控。房地地产市场场供需趋趋于平衡衡。（33）房地地产开发发呈现郊郊区化、大盘化化、集中中化趋势势；楼盘盘综合素素质提高高。（44）房地地产市场场竞争激激烈，民民营企业业投资已已占全市市房地产产总投资资的一半半以上。（5）房地产产开发已已告别了了“暴利利”时代代进入“微利”，居民民消费日日益成熟熟，商品品房价趋趋于平稳稳。（66）二手手房交易易增长加加快。 （六）天天津市房房地产市市场形势势和发展展态势1、天津津市房地

31、地产市场场在经历历了连续续3年快快速发展展后，今今年上半半年商品品房销售售的各项项指标下下降二成成以上，房地产产市场步步入调整整期（1）房房地产投投资和开开发仍保保持增长长态势，但增幅幅校（22）土地地供应总总量比去去年同期期有所下下降。（3）商商品房销销售总量量下降，今年一一季度下下滑到119999年以来来的最低低水平。（4）空置房房增幅较较大，总总量达到到5444万平方方米。（5）房房价稳中中有升，今年一一季度同同比增长长5，这与出出台导致致建房成成本增加加的政策策有关。 2、未来来10年年，天津津市房地地产市场场仍是稳稳步发展展的趋势势（1）据据预测，天津在在“十五五”期间间，住房房需求

32、总总量3，1111万平方方米。（2）出出台鼓励励政策，培育市市场购买买力，扩扩大市场场需求；降低商商品房契契税，实实行购房房支出抵抵扣所得得税政策策；扩大大空置房房政策享享受范围围，帮助助开发企企业盘活活积压商商品房；激活住住房二级级市场，形成梯梯次消费费。（33）改善善商品房房的供应应结构，面向中中低收入入家庭；继续加加快危房房改造，创造规规模刚性性需求。（4）加快小小城镇建建设步伐伐，继续续对新四四区和部部分县的的城镇建建房给予予经济适适用房的的优惠政政策，使使小城镇镇开发成成为新的的增长点点。 （七）重重庆市房房地产市市场形势势和发展展态势1、经过过3年快快速发展展之后，上半年年重庆市市

33、房地产产市场出出现调整整态势，商品房房竣工量量和销售售量同比比下降明明显，但但存量房房交易量量同比上上升3成成（1）房房地产开开发投资资仍保持持2成增增长，但但增幅只只相当于于去年的的一半。（2）商品房房竣工面面积同比比下降22成。（3）商商品房销销售面积积总体回回落，下下降幅度度较大的的是办公公用房，住宅下下降144.6。（44）商品品房销售售均价同同比下降降16.1。（5）存量房房交易面面积大幅幅度增加加，同比比增长330。（6）商品房房空置量量有所减减少。 2、随着着城市化化和房地地产市场场化进程程的加速速，重庆庆市房地地产市场场发展空空间很大大，通过过市场结结构调整整和市场场秩序的的整

34、顿，增量市市场和存存量市场场互相促促进，互互相补充充，未来来的市场场会继续续供需两两旺（1）目目前重庆庆城市化化率为333，20110年的的目标为为50，每年年增长将将近2个个百分点点，将对对重庆房房地产业业发展带带来很大大需求空空间。（2）土土地市场场化进程程加快，市场透透明度增增强，将将推动房房地产市市场发展展。（33）加速速危旧房房的改造造，将长长期拉动动房地产产业发展展。（44）二手手房上市市门槛进进一步降降低，中中介机构构日趋成成熟规范范，必将将进一步步活跃房房地产市市常 三、房地地产市场场形势总总体评价价及分析析1、房地地产市场场是房地地产供求求关系的的总和分析供求求关系，评价市市

35、场形势势，首先先，要看看供给与与需求之之间的关关系。 其次，要要看供应应者与需需求者之之间的关关系，更更确切地地讲是房房地产市市场主体体之间的的关系。产品生生产者开发发商的市市场行为为是否规规范；流流通领域域中中介经纪纪人是否否诚信、活跃；服务管管理者物业业管理公公司是否否服务到到位；消消费者广大大购房者者和租用用户是否否理性、成熟等等等。 2、本次次调查的的六市一一省经济济水平有有较大差差异，但但具有一一定的代代表意义义且六市一一省的房房地产开开发投资资占全国国房地产产总投资资的4成成多，它它们的房房地产市市场形势势及其发发展状况况，对全全国举足足轻重，影响极极大。六六市一省省的房地地产市场

36、场走势很很大程度度上代表表着全国国的发展展态势。 3、判断断今年上上半年的的全国房房地产市市场形势势，必定定要联系系自19999年年以来新新一轮的的城镇住住房制度度改革和和近几年年的全国国宏观经经济形势势及国家家的政策策导向19988年底国国家宣布布停止住住房实物物分配，标 志志着中国国的住房房制度改改革终于于取得了了突破性性进展。从19999年年到20001年年的3年年中，全全国房地地产开发发投资分分别保持持13.8、19.5和和25.3增增长；商商品房销销售面积积分别实实现了223.99、330和和29.4的的增长。今年上上半年，继续保保持前33年的好好势头，开发投投资同比比增长332.9

37、9，销销售面积积同比增增长222.5，销售售额同比比增长222.44。 住房制度度改革突突破性进进展是导导致当前前房地产产市场繁繁荣的源源泉和动动力。119988年以来来，中国国房地产产市场一一直保持持着供求求两旺的的局面。商品房房供应量量（竣工工面积）每年递递增166228，今年上上半年为为20；商品品房需求求量（销销售面积积）每年年递增222.33227，今年上上半年为为22.5。 4、需要要指出的的是，中中国房地地产市场场的供求求两旺，快速发发展是在在中国住住房体制制快速转转轨中出出现的快速转轨轨体现在在两个方方面，一一是集团团购房转转为个人人购房。19998年之之前，在在商品房房的购房

38、房者中，个人购购房仅占占一半左左右，而而到目前前为止，个人购购房已占占9成以以上。二二是商品品化、市市场化的的转轨。目前，全国每每年新建建城镇住住宅超过过5亿平平方米，其余的的为集资资建房、合作建建房和个个人建房房。商品品化、市市场化的的转轨体体现在：从单位位建房、无偿分分配转轨轨为向职职工筹资资集资建建房或合合作建房房等；还还体现在在从集资资建房向向购买商商品房的的转轨。可以预预测：这这种快速速转轨促促进的快快速发展展房地产产市场态态势还将将继续一一个阶段段。 5、谁都都不会否否认，中中国已经经连续三三四年出出现了房房地产业业热房地产业业热表现现为投资资热、新新开工热热、建造造热、销销售热。

39、那么这这种持续续热是否否理性呢呢？ 一、这一一轮的房房地产业业热是在在我国房房地产业业在真正正意义上上进入市市场经济济的情况况下（停停止住房房实物分分配、个个人成为为买房主主体）由由销售热热带动的的，也就就是由消消费拉动动投资，且这种种消费是是以居民民购房自自住消费费为主；二、这这一轮的的投资增增长和竣竣工面积积的增长长，为百百分之十十几到二二十几的的快速增增长，远远不是119922年到119944年的成成倍增长长（高速速、超高高速增长长），况况且，这这种增长长速度是是宏观经经济发展展所期盼盼的，在在国民经经济投资资结构中中也是合合理的。由此，可以认认为，最最近三四四年出现现的房地地产业热热是

40、理性性的热。 但要注意意的是，从19998年年以来，每年全全国商品品房的竣竣工面积积均多于于销售面面积六七七千万平平方米（如：119988年商品品房竣工工面积11.777亿平方方米，220000年竣工工2.33亿平方方米，销销售1.7亿平平方米，20001年竣竣工2.73亿亿平方米米，销售售2.008亿平平方米）。因此此引起商商品房空空置面积积的逐年年增加，由19997年年底的空空置7，0000多万平平方米，增加到到20001年底底的1.1亿平平方米。在市场场经济下下，出现现商品房房的供大大于求是是正常现现象，没没有空置置房或周周转商品品房是不不现实的的，但在在一些城城市，过过多的空空置房（尤

41、其是是一年以以上的空空置房）应当引引起足够够的重视视，应采采取相应应的消化化、减少少措施。 令人注目目的是，从今年年上半年年的统计计数字看看，商品品房竣工工面积55，8226万平平方米，商品房房销售面面积6，2800万平方方米，销销售面积积反超同同期竣工工面积4454万万平方米米。供求求关系正正在进一一步合理理调整。 6、正确确分析和和判断房房地产市市场形势势，是政政策、企企业和百百姓共同同关心的的事情由于房地地产业在在国民经经济和社社会发展展中的重重要地位位和作用用，又由由于房地地产业地地域性强强的特点点，在分分析市场场形势时时，既要要注意全全国宏观观经济发发展形势势和房地地产市场场态势，更

42、要注注意分析析各地、各城市市的市场场形势。 从六市一一省房地地产市场场发展的的情况，可以看看出，它它们之间间有共性性，也有有较大的的差异（个性）。其共共性是，六市一一省的房房地产开开发投资资、竣工工、销售售，均持持续实现现了三四四年的快快速增长长，房地地产热是是普遍现现象。从从差异性性看，浙浙江，尤尤其是杭杭州表现现为最热热，今年年1至55月，房房地产投投资同比比增长441.66，房房价同比比上涨55.9，甚至至出现了了“卖得得比盖得得快”、商品房房空置面面积明显显减少的的现象。北京、上海的的投资、竣工、销售也也持续出出现攀升升。广州州出现平平衡增长长。但天天津、重重庆的竣竣工量和和销售量量出

43、现了了同比明明显下降降的势头头。 城市的房房地产市市场形势势的发展展，取决决于多方方面的因因素。一一是经济济发展因因素。上上海、北北京、广广州经济济基础好好，人均均收入高高，居民民的购买买能力较较强，房房地产市市场发展展速度就就快些，浙江省省的民营营经济发发展很快快，大大大加快了了居民的的致富速速度，必必然支撑撑较高的的购房能能力，造造成房地地产的较较快提升升。 二是政策策因素。上海的的房地产产市场活活跃、有有序，政政府采取取了一系系列刺激激和鼓励励居民住住房消费费的政策策和措施施，尤其其是二手手房市场场活跃，住房金金融服务务到位，因而出出现了广广大居民民的购房房热。天天津市前前三年采采取了加

44、加快危房房改造巨巨大工程程，在这这一“刚刚性需求求”拉动动下，使使天津房房地产市市场出现现连续三三年的购购销两旺旺。但今今年以来来，这一一“刚性性需求”拉动减减弱，便便出现了了明显的的需求滑滑坡。 三是市场场因素。主要指指产品的的供求情情况。以以上海为为例，119988年之前前的几年年中，商商品房销销售量大大大低于于竣工量量，造成成空置量量的大量量增加。19999年、20000年商商品房销销售量接接近竣工工量，220011年和220022年，商商品房销销售量超超过竣工工量。特特别是119999年到220022年6月月，商品品住宅销销售量连连续三年年半超过过竣工量量，从而而使商品品房空置置量明显

45、显减少，实现了了供求的的基本平平衡，出出现了房房价的稳稳步上升升。还以以广州为为例，广广州居民民的收入入年年有有增长，广州的的楼盘品品质一年年比一年年好，但但是从119966年以来来，商品品房总体体价格一一直是稳稳中有降降，20001年年办公用用房成交交价同比比下降77.677，商商品住宅宅同比下下降3.71。与此此同时，出现了了商品房房销售下下滑，商商品房空空置量增增加。今今年1至至5月，全市实实际销售售面积和和销售额额分别比比上年同同期下降降14.6和和24，预售售面积和和预售额额分别同同比下降降1.11和33.5。可以以认为广广州房地地产市场场在高速速增长中中步入调调整期。造成这这种情况

46、况的主要要原因是是前几年年增长速速度快，基数大大，造成成多年来来的供大大于求。 7、研究究分析房房地产市市场的供供求关系系，还必必须深入入分析产产品的供供应结构构与消费费者的需需求结构构是否匹匹配上面提到到广州房房地产销销售下降降的现象象，据调调查，并并非是市市民购房房意愿不不强，而而是眼下下商品房房价未合合乎购房房者心中中的理想想价格。调查资资料表明明，欲购购房者中中有8成成以上人人计划购购买每平平方米44，5000元以以下的房房屋，购购房总价价（每套套）平均均为311.1万万元，而而市场上上这种价价位，且且品质和和地段较较好的商商品房很很少。除除广州外外，许多多城市的的房地产产市场上上存在

47、着着供求结结构不合合理的问问题。以以北京为为例，既既存在中中、高档档价位的的商品住住宅供大大于求，有结构构性过剩剩的问题题，更存存在中、低档价价位的商商品住宅宅供不应应求，有有结构性性短缺的的问题。 最近热销销的北京京“翠城城”经济济适用房房，每平平方米售售价3，1800元，地地处东四四环外一一公里，导致了了10000人在在三伏天天排队三三天三夜夜争购的的非凡情情景。这这说明，中国的的房地产产市场经经过三四四年的个个人买房房，现已已进入“大众百百姓”中等等收入家家庭买房房的阶段段。据各各方面调调查，在在北京的的中等收收入家庭庭的支付付能力是是每套330万50万万之间。“翠城城”经济济适用房房正

48、适合合这种消消费能力力需求。 中国房地地产市场场发展到到今天，要保持持持续发发展的态态势，必必须高度度重视产产品的结结构调整整问题。把结构构调整作作为主线线，才能能实施房房地产业业的可持持续发展展。在市市场经济济下，只只能由产产品的供供应结构构去适应应产品的的消费结结构，而而不可能能让消费费者去购购买不适适应他们们消费水水平和爱爱好的产产品。产产品结构构调整体体现在增增量交易易上，就就是要大大力发展展适合中中低收入入家庭住住房消费费支付能能力的经经济适用用房，或或者是中中等收入入家庭能能买得起起的商品品住宅。比如上上海市没没有专门门开发经经济适用用房，但但房价是是30000440000元平平方

49、米的的商品住住宅，是是市场供供应的主主流产品品，一般般的工薪薪阶层通通过住房房金融的的支持均均能买得得起。结结构调整整，既需需要通过过政府部部门的引引导和安安排去实实施，更更需要开开发商通通过市场场引导，以自我我调节去去实现。 8、产品品结构调调整还要要体现在在存量交交易上在百姓成成为房地地产市场场的买方方主体后后，由于于居民收收入和爱爱好等差差异，在在住房市市场上出出现了不不同层次次、不同同档次等等差异性性需求。产品结结构调整整必须适适应各种种不同住住房消费费者的需需求。住住房消费费者有买买新房的的，也有有买旧房房的。因因此，必必须在发发展一手手房市场场的同时时，大力力推进二二手房的的繁荣。

50、上海居居民收入入水平相相对较高高，但如如果没有有十分活活跃的二二手房市市场，不不可能满满足各种种不同收收入家庭庭的购房房需求。由于一一二手房房的联动动，近两两年，上上海的人人均住房房交易量量（一手手房交易易量二二手房交交易量）达到22平方米米左右，几乎等等于北京京等城市市的2倍倍。 除上海外外，浙江江省的二二手房市市场也十十分活跃跃，广州州、重庆庆、天津津等市的的二手房房交易量量也出现现大幅度度增长，北京的的二手房房市场正正在努力力发展之之中。只只要产品品结构调调整扭住住楼市面面向普通通百姓，一手、二手联联动发展展不放松松，中国国的房地地产市场场就可保保持高位位运行、长平台台的稳定定发展。 9

51、、研究究分析市市场形势势，必须须关注房房价的升升降从全国看看，20000年年商品住住宅房价价比上年年增长22.5，20001年年比上年年增长66，今今年上半半年同比比增长00.122。分分析房价价的走势势，需要要说明几几个前题题：一是是这二三三年全国国消费价价格指数数始终在在“零”的上面面浮动；二是楼楼盘的品品质在很很快提升升（即提提高品质质）；三三是各地地都在开开始调整整产品结结构。统统计显示示的房价价是全国国平均房房价，它它是通过过销售总总额除以以销售面面积得出出来的。不同价价格档次次的楼盘盘在总销销售量中中所占的的比例不不同（即即便是每每种楼盘盘售价不不变），房价也也会不同同。据国国家统

52、计计局称，今年上上半年房房价提升升小，与与产品结结构调整整有关，也就是是说，面面向中低低收入供供应的中中低价位位的楼盘盘多了，这是件件好事。 我们认为为，这二二三年房房价稳中中有升是是正常的的、合理理的。 现在有不不少城市市的居民民，甚至至领导都都说房价价太高，希望降降低（比比如北京京），为为使更多多的居民民买得起起住房，同时也也进一步步拓展市市场，拉拉动经济济。相反反，开发发商大多多不同意意降价，认为房房地产已已进入微微利时代代。当然然，房价价的升和和降，不不是谁说说了算的的，而是是市场决决定。在在市场经经济下，决定房房价升降降的主要要因素是是供求关关系。希希望降价价，有效效的办法法是增加加

53、供应量量。 另外，由由于产品品结构原原因，也也会出现现房价的的升降，也会反反映出房房价的高高低。在在一个城城市的房房地产市市场里，某个时时间段中中高档价价位的楼楼盘供应应量加大大了，就就会导致致这个时时间段平平均房价价的攀升升，如去去年上半半年北京京房价上上升255，主主要就是是这个原原因。而而某个时时间段，中低档档价位的的楼盘供供应量加加大了，经济适适用房大大量销售售了，就就会导致致该时间间段平均均房价的的跌落。由此分分析，最最近几年年在调整整住宅产产品结构构中，各各地城市市乃至全全国的房房价（平平均房价价）不会会出现大大的攀升升，以稳稳中有升升为发展展态势。我们还还相信，不少人人（主要要是

54、中低低收入者者）认为为房价太太高，其其中一个个重要原原因，是是他们买买不到适适合其购购买力的的住房，房价高高不可攀攀。经过过结构调调整，二二手房市市场发展展，差不不多的中中等收入入者，均均能买到到房价性性能满意意的住房房，也就就不会觉觉得房价价高了。我们发发现在上上海，居居民认为为房价太太高的呼呼声比北北京少得得多。当当然，北北京的平平均房价价现在还还比上海海高出每每平方米米12000元左左右。 10、综综上分析析，中国国房地产产市场经经过三年年多的高高位运行行，还处处在持续续发展的的热潮中中下一步随随着各地地政府部部门鼓励励住房消消费的政政策措施施进一步步建立，随着产产品供应应结构的的不断调

55、调整，随随着住房房二级市市场的加加快全面面开放，完全可可以实现现三至五五年、甚甚至更长长时间的的持续稳稳定发展展。 但同时，应当引引起重视视的是，今年上上半年房房地产开开发投资资速度进进一步加加快，同同比增长长32.9，远高于于前三年年增长113.88、119.55和225.33的速速度；投投资增长长速度远远高于销销售额增增长速度度（222.4）100个百分分点，这这也是过过去三年年没有的的。有的的地区土土地供应应过量，大面积积囤积土土地现象象又有抬抬头迹象象。有的的城市投投资和新新开工面面积增幅幅过大，而销售售增长不不快甚至至出现下下降，空空置量增增长过快快，明显显出现供供大于求求的情况况，应当当引起高高度关注注。 有的城市市例如杭杭州，房房地产市市场可以以用“火火爆”来来形容。房地产产开发力力度大，房价上上升快，销售仍仍然很好好，而且且二手房房市场也也供销两两旺。分分析杭州州楼市红红火的原原因，一一是经济济支撑，二是居居