房地产行业竞争情报及行业分析

1、房地产行行业竞争争情报及及行业分分析“城市村村庄”的设计计战略HYPERLINK l 二二到【详情】在现有的的城市框框架之下下，城市市的更新新强调的的是提高高密度和和土地的的混合利利用。到到目前为为止，密密度是决决定城市市中交通通利用程程度的最最大因素素，而土土地混合合利用又又旨在鼓鼓励步行行。因此此，强调调质量的的更新能能够使城城市的发发展变得得更加可可持续，也就是是说更有有效、更更公平和和更适宜宜居住。然而，这也就就诠释了了所谓“城市村村庄”的设计计战略。35个大大中城市市1季度商商品住宅宅价格上上涨100.5%1季度京京城二手手房成交交量同比比上涨996%上海1季季度自营营性房地地产贷款

2、款余额增增幅下降降近1%成都1季季度房价价涨幅居居西部111个大大中城市市首位1季度香香港写字字楼出租租量较去去年同比比大幅攀攀升1115%今年北京京市建委委将开始始制定北京市市住宅质质量投诉诉管理规规定建设部：城市市建筑垃垃圾管理理规定6月1日施行行上海公积积金购房房贷款逾逾期罚息息比例降降低广州4月月上旬起起重点清清除无证证照出租租屋扬子基金金进军北北京楼市市，收购购远洋新新干线DD座宁城老窖窖将从白白酒行业业转向房房地产开开发和建建筑工程程施工美国地产产大鳄有有望与香香港万都都合资开开发襄阳阳路地块块四川政府府近期将将联合多多部门制制定稳定定房价相相关办法法成都最大大烂尾楼楼参考价价二亿

3、拍拍卖武汉政府府将在年年内追加加1000万平米米经济适适用房建建设机会：220055年是深深圳的“商业地地产年”风险：上上海内环环线以里里一些高高投资楼楼盘退房房率飙升升理论与现现实问题题分析评评价“城市村村庄”的设计计战略社会在进进步，经经济在发发展，我我们所在在城市也也在不断断的更新新当中。在现有有的城市市框架之之下，城城市的更更新强调调的是提提高密度度和土地地的混合合利用。到目前前为止，密度是是决定城城市中交交通利用用程度的的最大因因素，而而土地混混合利用用又旨在在鼓励步步行。因因此，强强调质量量的更新新能够使使城市的的发展变变得更加加可持续续，也就就是说更更有效、更公平平和更适适宜居住

4、住。然而而，这也也就诠释释了所谓谓“城市村村庄”的设计计战略。我们看到到，在一一些发达达国家，尤其是是那些依依赖汽车车的城市市中，大大部分的的主要规规划机构构在更新新城市的的过程中中所采用用的基本本原理都都是提倡倡高密度度和土地地混合利利用。可可见，这这种方式式是普遍遍受人们们所认同同的。那那么“城市村村庄”的意义义到底在在哪里？我们可可以通过过列举“城市村村庄”的关键键特征，也许能能够更容容易的去去理解它它。城市村庄庄主要有有以下几几点特征征：1、高密密度的土土地利用用，在村村庄内所所要做的的一切事事情都可可在步行行和自行行车的距距离内完完成； 2、主主要中心心或节点点上的办办公、商商店、商

5、商务和社社区设施施是混合合用地，周围是是居住用用地； 3、中中心附近近是铁路路和轻轨轨站； 4、有有相当可可观的景景观，包包括在建建筑上面面、阳台台上以及及在公共共空间布布置有吸吸引力的的田园； 5、公公共、私私人和合合作住宅宅混合，强调尽尽可能有有大的内内在住宅宅和社区区公共空空间； 6、提提供丰富富的儿童童设施，如在住住处视线线可及的的地方为为儿童提提供像运运动场以以及其它它安全的的、有创创造性的的游乐空空间； 7、创创造娱乐乐条件，如运动动设施（游泳池池、网球球场、室室内运动动场等）； 8、社社区设施施，如学学校、图图书馆、托儿所所、老年年中心、娱乐中中心。如如果这些些设施不不在村庄庄内

6、，也也要尽可可能就近近布置； 9、步步行和自自行车与与地下停停车场相相连，在在外围道道路禁止止车辆通通行。目目的是创创造无车车、以人人为主的的环境，而不是是设计成成周围空空间都是是地面停停车场； 10、精心设设计公共共空间（水面、街道小小品、雕雕塑和运运动场）；11、满满足当地地需要的的高度的的社区自自给自足足，但有有便利的的铁路和和公交将将整个城城市连成成一整体体，便于于人们就就业和受受高等教教育等。我们现在在所居住住的城市市一般是是以现代代化的汽汽车为主主要交通通工具，然而要要建立起起具备上上述一些些特点的的“城市村村庄”，做到到日常的的活动可可以在步步行和自自行车的的距离范范围内解解决。

7、我我们就应应该使城城市规划划部门房房地产开开发企业业相互联联手，在在我们已已经建设设的现代代化的以以汽车为为主的城城市中寻寻找“城市村村庄”的建设设中心和和走廊。据了解，在美国国的一些些城市，有的“城市村村庄”需要横横跨整个个城市，特别是是在被抛抛弃的内内城区。所有以以汽车为为主的城城市都需需要保证证交通系系统通向向每个村村庄的中中心。规规划部门门通过规规划、创创造这种种人性化化的环境境，使市市民都愿愿意在这这些城市市村庄生生活、工工作和步步行，引引导人们们去重新新建设高高密度的的混合土土地利用用的人性性化尺度度的居住住空间。在这其其中，利利用这些些地区进进行新的的开发通通常要有有经济的的支持

8、和和社区的的支持。这就要要有政府府的计划划才能着着手完成成这件事事情。当当有了政政府的支支持，和和规划部部门的周周密规划划之后，一些具具体的建建设就可可以让房房地产开开发企业业加入进进来，这这样一方方面带来来了成熟熟的建设设流程，一方面面开发商商也会带带来一定定的资金金，节省省一定程程度的政政府开支支。另外，如如今的城城市中，超前现现代化的的城市和和汽车城城市之间间存在着着一个明明显的差差异，就就是混合合土地利利用的程程度。在在国外的的一些老老城市，特别是是许多拥拥有有轨轨电车建建设的城城市内城城区（如如费城、旧金山山或悉尼尼），还还有一些些甚至是是19世纪纪末依赖赖汽车的的郊区，现在也也都采

9、用用了混合合土地利利用的方方式。这这种有细细密纹理理的、多多样化城城市结构构所产生生的结果果是短距距离的汽汽车出行行最小化化，减少少了各种种类型的的出行需需要，倾倾向非机机动车模模式。短短距离意意味着步步行和骑骑自行车车以及乘乘公交的的机会更更大，在在一个小小的半径径内步行行或骑自自行车，甚至乘乘公交车车或火车车几站便便可到达达。各种种出行目目的，如如购物、工作和和私人商商务也可可以在混混合土地地利用范范围内单单程就可可完成，并常常常可以将将乘车和和步行结结合起来来。目前国外外有很多多案例可可证明城城市是可可以成为为在密度度上最有有创造性性的产物物，“城市村村庄”的做法法只要运运用得当当是具有

10、有一定可可行性的的。（作作者为安安邦集团团研究总总部苏晶晶） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页行业数据据信息35个大大中城市市1季度商商品住宅宅价格上上涨100.5%国家发改改委和国国家统计计局日前前发布消消息，11季度全全国355个大中中城市房房地产市市场价格格持续上上涨，房房屋销售售价格上上涨9.8%，商品住住宅价格格上涨110.55%。房房价与土土地价格格基本保保持一致致的增长长态势，土地交交易价格格上涨77.8%，其中中，住宅宅用地价价格上涨涨9.66%，也也接近一一成。全全国355个大中中城市的的房价涨涨幅，同同比上升升2.11%，环环比上涨涨2

11、.77%。分分地区看看，涨幅幅同比超超过100%的其其他7个城市市分别是是：杭州州13.8%、成都112.55%、厦厦门122.4%、青岛岛11.7%、宁波111.66%、南南京111.6%、武汉汉11.2%。与去年年1季度相相比，房房屋销售售价格除除长沙有有所下降降外，其其他城市市均有不不同幅度度的上涨涨。其中中上海房房价涨幅幅最高，达到119.11%，房房价增长长接近两两成，北北京房价价增幅达达到6.5%。高档商商品住宅宅是拉动动商品房房价格上上涨的最最主要动动力。11季度全全国高档档住宅价价格比去去年同季季上涨112.99%，而而经济适适用房、普通住住宅分别别上涨33.4%、9.77%。

12、在在35个大大中城市市中，商商品住宅宅价格同同比涨幅幅最高的的依然是是上海，达到119.99%。其其余几个个涨幅超超过100%的城城市分别别是：厦厦门166.5%、成都都14.7%、青岛113.77%、杭杭州122.4%、济南南11.9%、宁波111.44%、南南京111.2%。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页1季度京京城二手手房成交交量同比比上涨996% 北京的的二手房房市场，在经历历了一段段“冬歇期期”以及春春节时段段的休整整后，通通过二月月后半程程与三月月的强劲劲冲刺，1季度二二手房成成交量迅迅速回升升，成交交价格稳稳中上调调。据统统计资料料分析，今年北北京1季度二

13、二手房成成交量环环比上涨涨17%，而且且同比更更是上涨涨96%。同时时，二手手房价格格环比也也上涨了了4.55%，与与去年同同期基本本持平。通过分分析显示示，1季度京京城二手手房市场场成交属属性占比比发生了了一个明明显的变变化，公公房成交交量的占占比持续续下降，二手商商品房的的成交量量占比一一路走高高。其中中，公房房成交量量占总成成交量的的比例为为52%，二手手商品房房成交量量占总成成交量的的比例为为43%，其他他成交量量占比为为5%。这这种成交交量大幅幅上升而而成交价价格略有有上涨，这说明明“价量”之间存存在合理理的支撑撑。公房房的成交交占比下下降，一一方面是是受到央央行利率率的调整整，作为

14、为房龄相相对较老老的公房房，其投投资置业业的风险险在无形形中有所所上升，从而制制约了公公房的成成交；另另一方面面就是消消费者投投资置业业理念更更趋于成成熟和多多元化，市场细细分更加加明显。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页上海1季季度自营营性房地地产贷款款余额增增幅下降降近1% 央行上上海分行行于近日日公布了了20005年1季度上上海市货货币运行行监测报报告显示示，截至至3月在上上海市房房地产贷贷款继续续保持较较高增幅幅的同时时，个人人住房贷贷款当月月新增668.008亿元元，同比比多增22.699亿元，实际增增速已放放缓，其其中个人人住房贷贷款余额额增幅比比前月下下降1.

15、4%。而上海海中资金金融机构构人民币币自营性性房地产产贷款余余额增幅幅也出现现了近11%的下下降。房房贷余额额增幅下下降说明明楼市需需求已得得到一定定的控制制，投机机者利用用房贷炒炒房的行行为也受受到了一一定程度度的抑制制。与此此同时，房地产产贷款占占全部贷贷款增量量的比例例也在不不断下降降。1季度上上海自营营性房地地产贷款款累计增增加3110.113亿元元，同比比多增777.114亿元元，占同同期全部部贷款增增量的比比例为664.44%。而而去年同同期的这这个数字字高达776%。人行上上海分行行表示，前一阶阶段的多多种调控控措施正正在发挥挥积极的的作用。正如上上海市政政府表示示的那样样，调控

16、控楼市早早已开始始，远未未结束。根据中中央和本本市的调调控要求求，一批批财税、金融等等方面的的相关政政策还会会继续出出台。（LSJJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页1季度上上海甲级级和超甲甲级办公公楼空置置率创十十年新低低 最新数数据显示示，1季度上上海甲级级和超甲甲级办公公楼空置置率由去去年底的的7.22%下行行至目前前的6.7%，为十年年最低点点。今年年1季度，上海仅仅有1栋甲级级办公楼楼“嘉华中中心”完工，释出66.2万万平米的的新增面面积。由由于强劲劲的需求求，该项项目预租租情况相相当成功功。目前前甲级写写字楼的的总供应应量为2295万万平米，1季度的的净去化化量为77.2

17、万万平米。1季度上上海甲级级办公楼楼平均开开价为00.900美元/平米/天，成成交价格格为0.81美美元/平米/天，平平均议价价空间为为10%。成交交租金较较去年同同期上扬扬14.3%。1季度上上海平均均成交租租金最高高为静安安区达00.977美元，卢湾居居次为00.866美元。大部分分的租金金成长都都集中在在浦西市市中心区区域包括括黄浦、静安、卢湾以以及淮海海路周边边的徐汇汇区，显显示供不不应求的的情况在在这些地地区最为为突出。甲级办办公楼目目前平均均成交价价格为332600美元/平米，较去年年同期激激增166.5%。由于于价格上上升幅度度高于租租金，导导致租金金回报率率下降00.2%至7.

18、55%。鉴鉴于国际际买家的的持续关关注，预预计市场场价格将将会持续续扬升，在租金金表现较较为逊色色的情况况下，今今年的租租金回报报率应会会持续向向下调整整。另外外，今年年尚有55幢办公公楼将会会释出市市场，带带来约338.55万平米米的新增增供给。预计今今年供给给将略微微大于需需求，引引导空置置率上升升至100%。由由于新增增面积主主要位于于徐汇区区和浦东东新区，因此这这两个区区的空置置情形会会比较宽宽裕，然然而浦西西的市中中心区域域则保持持供给紧紧张的现现象。徐徐汇区由由于有新新近完工工的嘉华华中心和和世纪商商贸广场场，将造造成空置置率暂时时走高。（LSSJ） HYPERLINK l 首页

19、HYPERLINK l 首页 返回首首页成都1季季度房价价涨幅居居西部111个大大中城市市首位据四川省省城调队队透露，1季度在在全国335个大大中城市市中，11季度成成都房价价涨幅排排名第三三，在西西部111个大中中城市排排名居首首。据悉悉，1季度四四川商品品房销售售价格指指数达到到1099.4点点，涨幅幅比去年年同期提提高4.6%。其中，住宅类类商品房房销售价价格同比比上涨111.11%、非非住宅类类同比上上涨5.4%、经济适适用房上上涨144.1%、普通通住宅上上涨100.7%、别墅墅、高档档公寓等等高档住住宅销售售价格上上涨111.0%。在非非住宅类类中，办办公楼和和商业娱娱乐用房房价格

20、分分别上涨涨7.77%和5.66%。从从均价来来看，全全省1季度商商品房每每平米销销售价格格为20062.4元，其中住住宅均价价为每平平米15532.0元，非住宅宅为每平平米45523.2元。从调查查的省内内8个城市市来看，1季度成成都市商商品房售售价最高高，达到到每平米米35559元，高出全全省均价价14996.66元/平米。另据了了解，11季度成成都市房房屋销售售价格指指数达到到1122.5点点，同比比上涨112.55%，高高出全国国水平22.7%。调查查显示，1季度全全省物业业管理的的平均价价格为每每平米11元、其其中住宅宅均价每每平米00.5元元、办公公楼、商商业娱乐乐用房和和工业仓仓

21、储用房房每平米米分别为为2.11元、0.9元和和2.66元，与与去年同同期基本本持平。四川省省城调队队有关人人士分析析认为，供需矛矛盾是导导致房价价大幅上上扬的主主要原因因。以成成都为例例，外地地人购房房和改善善住房需需求导致致住宅类类房屋需需求大幅幅增长；然而近近期成都都市已购购土地动动工趋缓缓，房地地产新开开工面积积下降；另一方方面土地地交易价价格高涨涨使得开开发商转转而开发发利润更更高的写写字楼和和商业房房产，使使住宅供供应尤其其是市区区住宅供供应偏少少。供需需矛盾的的加剧导导致住宅宅房价，尤其是是商品房房销售价价格大幅幅上扬。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLIN

22、K l 首页 返回首首页1季度香香港写字字楼出租租量较去去年同比比大幅攀攀升1115%据有关研研究机构构统计，去年香香港写字字楼出租租量共达达到约775万平平米，创创20000年以以来最高高水平。今年第第1季度香香港写字字楼的出出租量比比去年同同期增加加45%，中环环继续成成为企业业的追捧捧对象，1季度出出租量较较去年同同期大幅幅攀升1115%。今年年1季度香香港写字字楼的租租赁市场场表现强强劲，写写字楼出出租率和和租金双双双攀升升，预计计全年甲甲级写字字楼的平平均租金金将上升升30%。这主主要是由由于香港港经济好好转，加加上市场场普遍预预期向好好势头将将会延续续，令11季度企企业对写写字楼的

23、的需求进进一步上上升。同同时也表表明，金金融机构构的发展展已成为为刺激今今年香港港甲级写写字楼交交投上升升的主要要动力。以往年年初的交交易多半半是租客客为锁定定低租金金而进行行的，但但由于去去年香港港写字楼楼租金大大幅上升升，因此此今年11季度写写字楼租租赁市场场的表现现，说明明金融机机构为未未来业务务的扩充充在做准准备。预预计香港港整体写写字楼市市场可望望于今年年继续健健康发展展，同时时租金的的升幅也也会较为为可观。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页市场动态态国内地价价变动对对房价变变化的影影响是非非对称的的根据中国国房地产产协会一一组数据据

24、显示，目前我我国房价价构成比比例为：地价占占40%、建造造成本占占30%、建筑筑材料价价格占220%、税费占占10%，地价价在房价价中起主主导作用用，占了了较大比比例。但但从该统统计数据据中，无无法看到到房地产产商的利利润，上上述四项项已占了了1000%，究究竟是故故意遗漏漏、避而而不谈、还是一一时疏忽忽？但可可以肯定定的是，地价在在房价中中占有较较高比重重。建设设部去年年9月份发发布的房房地产形形势报告告曾把土土地价格格上涨列列为房价价上涨的的第一位位原因，地价作作为开发发成本最最大的部部分，地地价大幅幅上涨必必然推动动房价大大幅上涨涨。为此此专家分分析，房房贷新政政策的下下一个着着眼点可可

25、能将是是“地价”，并有有可能将将现行的的土地出出让金制制度改为为“年租制制”，以控控制地价价。但在在房地产产市场需需求较旺旺、处于于卖方市市场的情情况下，成本变变动对价价格的影影响是非非对称的的，成本本上涨会会推动价价格上涨涨，但成成本下跌跌，价格格却未必必同步下下跌。（ADJJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页北京春季季房展与与二手房房市场形形成冰火火两重天天 近日，北京的的春季房房展会已已经落下下帷幕。会展组组委会的的最新数数据显示示：今年年北京春春季房展展成交额额跌破历历史最低低点，为为10.8亿，去年这这个数字字为266亿，而而20003年则则高

26、达335亿。今年的的成交套套数也明明显下滑滑，由去去年的333588套降为为12006套。对此，房展组组委会的的负责人人表示：成交额额下滑的的主要原原因是房房价太高高，从而而导致部部分购房房人持币币观望。上述一一系列数数据有可可能预兆兆北京的的一手楼楼市开始始进入低低迷。如如果持币币待购现现象普遍遍起来，对不断断高企的的房价也也许会有有所抑制制。不过过，与房房展遇冷冷的状况况形成反反差的是是，北京京的二手手房市场场却明显显火爆：统计数数字显示示，1季度北北京二手手房价格格环比上上涨4.5%，成交量量也涨了了17%。二手手房成交交量的大大幅上升升与成交交价格的的略有上上涨，说说明二手手房“价量”

27、构架已已日趋合合理。随随着二手手房源的的不断释释放，以以及客户户需求的的节节攀攀升，今今年北京京二手房房交易量量将有望望突破去去年的近近4万套，预计将将达到77万套以以上。（LSJJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页北京城八八区土地地依旧是是开发投投资的热热点区域域今年1季季度北京京市土地地整理储储备中心心土地招招拍挂交交易情况况的统计计，1季度北北京共成成交100宗土地地，出让让土地面面积388.977公顷（含代征征地面积积），比比去年同同期的447.667公顷顷减少了了18%.但规规划建筑筑面积约约81.83万万平米，比去年年的477.611万平米米

28、增长了了72%，总合合同地价价款255.211亿元，比去年年的6.53亿亿元增长长了2.86倍倍。不难难看出，今年11季度成成交的土土地面积积虽然同同比减少少，但最最终形成成的市场场供应将将有所增增加。11季度北北京市土土地招拍拍挂市场场呈现一一个明显显的特点点，即：城八区区仍是开开发投资资热点。其中朝朝阳和海海淀各有有两宗土土地成交交，其他他六区县县各有一一个项目目成交。从成交交面积来来看，昌昌平区的的土地成成交面积积为144.1公公顷，成成交面积积最高。其次，朝阳区区以133.2公公顷的土土地交易易量位居居第二。海淀和和丰台的的土地成成交量为为4.66公顷和和3.77公顷，分别居居于第三三

29、、第四四位。与与远郊区区县相比比，城八八区地块块在成交交面积和和价格上上均占明明显优势势。对此此业内人人士的看看法是：随着经经营性项项目用地地协议出出让的逐逐步取消消，开发发商不得得不将拿拿地的目目光投入入到土地地交易市市场，区区位优势势明显，基础设设施完善善，公共共配套设设施齐备备的城八八区土地地依旧是是开发投投资的热热点区域域。（LLSJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页价格上涨涨致使京京城潜在在新房购购买者转转向二手手房市场场 据有关关统计数数据分析析，从今今年1季度北北京二手手房成交交的总价价来看，总价在在30-50万万的成交交比例占占到了667

30、%，相比去去年4季度的的54%上涨了了13%，同比比上涨了了17%；相反反，总价价在500万以上上的成交交比例却却由去年年4季度的的18%下降到到12%；总价价在300万以下下的中低低价二手手房成交交占比由由去年44季度的的28%下降为为21%，比去去年同期期的355%更是是下降了了14%。由此此可见，二手房房的低档档房与高高档房均均受到一一定程度度的市场场冷落，更多的的消费者者偏好中中档房，特别是是总价在在30-50万之之间的中中档房更更成为交交易的主主流。通通过分析析我们可可以看出出，中档档房成交交量的上上升，一一方面意意味着市市场和购购房者群群体的双双重变化化，受新新房价格格上涨的的影响

31、，部分潜潜在的新新房购买买者转向向了二手手房市场场；另一一方面就就是投资资置业者者的消费费理念已已经由基基本型往往舒适型型转换。但是，至关重重要的一一点就是是，在房房贷利率率上升通通道打开开的前提提下，人人们的购购房成本本将会增增加，购购房风险险正在加加大，这这就必然然促使一一部分消消费者更更多的往往中档房房转移。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页上海“迫迫降”房价只只是暂时时性现象象就在几个个月之前前还很难难想像，官方媒媒体会对对一个地地区的房房价下跌跌进行大大规模的的正面报报道。但但国务院院近期的的调控措措施使得得形势出出现逆转转。据中中央

32、电视视台晚间间报道，上海楼楼市在近近一个月月内已出出现了明明显的价价格下跌跌，一些些楼盘价价格下降降了10000多多元。来来自市场场的反馈馈显示，上海的的投资性性购房明明显减少少，据不不完全统统计，上上海楼市市来自外外省的客客户减少少30%。此外外，在江江浙一带带的部分分城市，如南京京、杭州州，由于于当地政政府采取取了相关关政策，楼价也也出现下下跌趋势势。值得得注意的的是，官官方权威威媒体对对于上述述曾是房房地产最最热地区区的楼价价下跌的的报道，充满了了安抚市市场，并并且有总总结阶段段性成果果的意味味。在安安邦分析析师看来来，这种种情景十十分奇特特，官方方媒体在在对楼市市下跌和和购房者者寥寥无

33、无几进行行大力宣宣传之时时，有没没有意识识到这是是一种暂暂时性的的市场冷冷清？安安邦分析析师的看看法是，在政府府多方努努力之下下，部分分地区房房价被“迫降”只是暂暂时现象象，一旦旦稍微松松懈，还还会再起起来。这这种判断断的理由由：一是是人民币币升值预预期仍在在吸引资资金进入入国内楼楼市；二二是在中中国政府府调控后后，外资资在国内内楼市的的买卖依依然活跃跃；三是是在中国国经济持持续增长长的背景景下，国国内对于于住房的的需求增增长是个个大趋势势。正如如一些市市场人士士所认为为的那样样，上海海的楼市市正处于于一个微微妙的时时刻：地地方政府府在揣摩摩中央的的意图，而买家家和卖家家在揣摩摩政府的的意图。

34、一旦地地方政府府、买家家和卖家家意识到到调控的的“风头”过去，他们还还会继续续进入这这个市场场。毕竟竟从长期期来看，国内对对于房地地产的需需求还是是持续增增加的。房价上上升将是是长期现现象，我我们能够够抑制的的，是房房价上升升的速度度。（AAHJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页专业长线线“炒房团团”乐观应应对上海海楼市变变动就在国务务院的一一纸“国八点点”下发后后。这一一周，上上海房地地产市场场开始呈呈现胶着着状态：上海二二手房市市场抛盘盘量明显显增加，但接盘盘者却减减少近110%。据一位位温州专专业炒房房人士透透露，至至于市场场上二手手房抛盘盘增加，

35、这些抛抛盘大部部分来自自于一些些资金实实力较差差的短线线炒房者者。短线线炒房者者资金压压力比较较大，现现在他们们认为已已经获利利了，而而且未来来形势不不十分明明朗，所所以就开开始抛盘盘。而像像我们这这样的长长线投资资者，投投资期限限大概都都在2-3年左左右。对对现在二二手房市市场出现现的疲软软状态，这位投投资者认认为，需需求仍旧旧是存在在的，现现在的疲疲软并不不能表示示需求减减弱，只只说明现现在这些些需求者者持币观观望。这这只是暂暂时的。并且面面对政府府的“组合拳拳”，他们们已经有有了“对策”。比如如，上海海的房房贷指引引：银银行停止止一年内内转按揭揭服务。炒房者者认为，他们可可以通过过两种方

36、方法规避避：一种种是购买买者只支支付给卖卖出者一一部分房房款，一一年内银银行贷款款仍旧由由卖出者者支付，待一年年后能够够转按揭揭了，再再签订购购房合同同，购买买者支付付另一笔笔房款并并承担后后续还贷贷责任；另一种种是卖出出者用购购买者首首付资金金和部分分自有资资金先将将银行按按揭贷款款还上，这样购购买者便便能在银银行办理理按揭贷贷款，然然后再将将资金全全额付给给卖出者者。此外外，他还还表明，“国八点点”里面明明确写着着防止房房价大起起大落，这就说说明政府府是不会会让房价价大跌的的。“我们很很早就介介入房地地产市场场，现在在手中的的房子成成本都很很便宜。防止大大落，也也就是说说，政府府已经为为我

37、们前前期收益益保了个个底，我我们还担担心什么么？”该投资资者笑言言：“至于现现在市场场预测今今年房价价可能有有所回落落，我觉觉的这很很正常，房价波波幅在110%左左右都属属于正常常调整。”（LSJJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页上海3月月的系列列房产新新政逐渐渐在4月显现现出威慑慑力。 日前，上海房房产之窗窗新房监监测系统统数据统统计显示示，上海海楼市观观望气氛氛加浓，4月1日-7日房房产成交交量减少少，但部部分楼盘盘加快上上市，加加上中高高档盘增增多，使使连续下下挫了两两周的成成交均价价开始止止跌回升升。数据据显示，4月1日-7日，上海全全市房产产

38、总成交交量为559.55万平米米，比上上周（33月25日-311日）减减少了112.11万平米米，下降降17%。但总总成交均均价达889499元/平米，环比上上涨9.9%。其中，住宅成成交均价价为88880元元/平米，环比上上涨100.7%，排除除重大工工程配套套商品房房的影响响，住宅宅实际成成交均价价为88886元元/平米。3月以来来，从上上海房地地产营业业税出台台，到央央行取消消房贷优优惠利率率，及上上海银行行出台信信贷指引引等，使使得开发发商在推推盘时更更为谨慎慎，自住住者也盼盼望房价价回落，投资者者则也开开始客观观理性地地分析投投资收益益，三者者的“观望情情绪”是导致致房产总总成交量量

39、减少的的主要原原因。进进入4月后，部分楼楼盘加大大了上市市步伐，一些大大型楼盘盘进入强强销期，中高档档房的上上市量由由此增大大，万元元以上住住宅成交交量同步步放大，使得近近期的成成交均价价止跌回回升。但但值得提提醒的是是，虽然然目前的的所有政政策似乎乎都是针针对“短线投投机”，但不不能忽视视由短线线转做长长线所要要面临的的不确定定风险，例如因因出租压压力增大大导致的的租金年年收益率率持续走走低，及及后市可可能更为为严苛的的管理措措施。（LSJJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页上海二手手房市场场一批投投资客开开始撤资资止步观观望 今年11季度上上海二手手

40、房市场场涨幅逐逐月回落落，一批批投资客客陆续撤撤出原有有的资金金或是持持币观望望、持楼楼待售。一系列列调控措措施无论论从实际际层面还还是从心心理预期期层面，都对二二手房市市场产生生一定的的影响。一般来来说，房房价年上上涨在55%至10%，是一一个可控控制的缓缓和增长长区；在在10%至20%，是一一个能够够控制但但是需要要认真对对待的加加速增长长区；在在20%以上，是一个个必须全全面采取取措施的的“难以逆逆转”区。当当房价增增长在110%以以内，人人们对房房地产的的投资热热情还不不高和不不敏感，房地产产投资还还局限于于少数人人。超过过10%，即可可以满足足补偿成成本和风风险之后后，投资资盈利就就

41、大幅度度上升，这时房房价增长长越快投投资利润润就越大大，由此此构成房房价继续续上升的的重要原原因。当当房价年年上涨超超过200%之后后，此时时的市场场具有孕孕育“顶风作作案”和“逆向而而行”的强大大能量，即使一一些不利利因素出出现，房房价也依依然扶摇摇上涨。此时如如果不借借助外部部强大的的力量，根本就就无法依依靠市场场自身机机制自我我停顿下下来。目目前，上上海二手手房市场场正存在在这样两两种观点点，一种种是确实实还有盈盈利空间间，即房房价还能能上涨；另一种种是应该该注意到到高位运运行的市市场风险险，适时时选择退退出。（LSJJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页上海内环环线以内内一些高

42、高投资楼楼盘退房房率飙升升由于近期期调控房房地产市市场的政政策陆续续出台，特别是是银行提提高了房房贷首付付比例和和审核条条件，一一些投资资者开始始改变了了购房计计划，使使得上海海房产交交易的合合同撤消消率明显显增加。据上海海网上房房地产交交易系统统显示，近期的的日均成成交套数数基本在在5000套左右右，与以以往8000到10000套相相比，成成交量有有较大萎萎缩；同同时合同同撤消率率也明显显增加，有时一一天的撤撤消套数数竟占到到当天成成交套数数的两成成。有关关市场人人士还透透露，近近期上海海内环线线以内一一些高投投资楼盘盘的退房房率，从从过去的的零飙升升到两至至三成。一些炒炒房者以以银行贷贷款

43、难为为借口，撤消原原来签定定的购房房合同，以规避避投资风风险。有有关专家家指出，银行房房贷新政政的执行行让投资资者成本本增加、风险提提高，抑抑制炒房房投机的的作用已已逐步显显现。（BSJJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页天津中低低价位商商品住宅宅供求结结构矛盾盾日益突突出 天津市市建委主主任李全全喜于近近日表示示，今年年第1季度天天津市商商品房价价格比去去年同期期增长了了28.4%，中心城城区平均均房价达达到每平平米45500元元。与此此同时，房屋交交易量下下降同比比下降了了14.5%，其中，商品房房成交2254.3万平平米，同同比下降降29.4%。存量房房销售2207万万平米，比

44、去年年增加115%。李全喜喜还透露露，今年年第1季度天天津市商商品房供供求矛盾盾仍很突突出，天天津将增增加安置置性住宅宅的供应应以满足足普通市市民的住住房需求求。天津津今年将将采取各各种手段段压缩大大户型商商品房的的开发，争取使使普通商商品房的的建设达达到一半半以上。政府还还将为一一半以上上的拆迁迁居民提提供实物物安置。在分析析房价上上涨的原原因时，李全喜喜说，土土地整理理成本、建筑材材料和劳劳动力价价格的上上涨以及及由于拆拆迁造成成的市场场需求旺旺盛和消消费者买买涨不买买落的不不成熟心心理是造造成天津津房价上上涨的根根本原因因。另外外，1季度天天津商品品房的成成交量是是2544万平米米，而上

45、上市的商商品房只只有1221万平平米，也也就是说说供应量量仅占需需求的550%左左右，新新增上市市量小于于实际成成交量，说明房房价可能能还要上上涨。除除了房价价增长，房屋的的供求结结构的矛矛盾也比比较突出出，中低低价位的的商品住住宅需求求大、供供应小，满足率率不足880%。李全喜喜最后表表态，市市场研究究表明，外地人人及天津津本地人人对房地地产的投投资炒作作并不明明显，因因此，天天津近期期不会出出台针对对上述问问题的限限制性政政策。（LSJJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页广州房产产投资者者投资目目标从短短线转向向长线放放租日前从广广州几家家房地产产大中介介公司了了解到，自央行行再

46、次调调高了个个人房贷贷年利率率并实施施一系列列政策以以来，在在广州的的二手交交易市场场上，位位于东山山区总部部经济核核心位置置的淘金金路段一一直是活活跃地段段。据悉悉，淘金金路目前前在售的的一手楼楼盘售价价在70000-90000元/平米，市场交交易主要要以楼价价在45500元元/平米的的房改房房为主。据了解解，淘金金路的二二手楼盘盘价格比比较稳定定，但自自从央行行加息之之后，买买房的客客户比去去年减少少，主要要是因为为加息造造成投资资成本的的增加，部分投投资客流流失。从从市场的的反应看看，加息息影响了了消费者者的购房房行为，主要是是按揭买买一手楼楼的投资资者转向向相对便便宜的二二手楼，有的干

47、干脆暂缓缓购房计计划，采采取观望望姿态。近期大大额的投投资行为为虽有所所减少，但没有有影响二二手市场场的成交交量。加加息等一一系列政政策主要要不利于于短线炒炒楼客户户，但不不少人对对广州楼楼市很有有信心，多数是是同时购购买两套套物业，一套自自住，另另一套进进行长线线放租，以长期期的租金金回报达达到投资资目的。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页20055年是深深圳的“商业地地产年”20055年，深深圳的商商业发展展将主要要集中在在福田、龙岗以以及宝安安。福田田中心区区建设已已初具规规模，去去年是中中心区的的“写字楼楼年”，今年年将是中中心区的的“商业地地产年”。从福福田的定定

48、位、中中心区的的规划等等方面来来看，福福田、中中心区是是深圳商商业的中中心地带带，是城城市发展展的必要要，尚未未达到商商业过剩剩的程度度。而宝宝安目前前人均商商业面积积仅为00.733平方米米/人，发发展空间间较大，就目前前商业的的发展速速度，不不为过快快。真正正处于发发展过快快的区域域是龙岗岗。今年年，其总总商业面面积将达达1200多万平平米，比比人民南南商圈和和华强北北商圈两两大主流流商圈之之和还庞庞大，而而其总人人口只有有50万，当中大大部分都都是外来来打工人人口。此此外，从从深圳政政府对商商业的规规划中我我们看到到，主力力店是商商业发展展的支柱柱，虽然然目前深深圳的社社区商铺铺发展十十

49、分迅猛猛，但也也只是主主力店的的辅助功功能，不不能从根根本上取取代主力力店的地地位。特特别是随随着地铁铁的开通通，城市市空间变变得无间间，人们们将更加加青睐主主力店。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页武汉政府府将在年年内追加加1000万平米米经济适适用房建建设 武汉市市政府近近日公开开表态，今年内内再追加加1000万平米米经济适适用房建建设计划划，先期期启动44片经济济适用房房小区建建设。目目前，武武汉市在在建和待待建的经经济适用用房面积积有1440万平平米，算算上追加加的这1100万万平米，预计可可解决33万户低低收入居居民的住住房困难难。市

50、政政府有关关领导称称，此举举是为了了调控住住房价格格，确保保拆迁安安置，解解决低收收入居民民购房难难。据了了解，在在国家今今年出台台相关调调控住房房价格措措施后，武汉市市商品房房价格涨涨幅1季度大大幅回落落。结合合城市快快速轨道道交通和和武汉新新区发展展规划，今年下下半年，该市将将先期启启动汉口口朱家河河、吴家家山、武武昌白沙沙洲、汉汉阳四新新4片经济济适用房房小区建建设。近近期，先先行落实实每个片片区约5500亩亩的建设设用地。（LSSJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页大连小户户型和边边缘区产产品将加加大市场场占有比比例 近年来来，大连连房价上上涨很

51、快快，且从从今年春春季销售售的火爆爆情况来来看，似似乎楼价价会一直直这样攀攀升上去去，3月16日的的加息也也没有打打压购房房者的购购买热情情。有数数据显示示，20003年年底大连连市区在在售住宅宅均价为为35665元/平米，而截至至去年底底大连市市区在售售住宅均均价为442544元/平米，上涨幅幅度为119.333%。在本次次春季房房展会上上，平均均成交单单价为443733元/平米。大连市市作为一一个二线线城市，相应的的工资收收入水平平并不是是很高，去年居居民家庭庭人均可可支配收收入不过过103378元元，对比比全国各各城市，排名第第17位，而房价价水平排排名133位，高高于收入入水平的的排名

52、。而如果果按照目目前的大大连房价价增长速速度，相相信会加加速拉大大房价和和收入的的差距，更多的的市民将将无法承承担房价价的压力力，小户户型产品品和边缘缘区产品品将会加加大市场场的占有有比例。从土地地市场上上看，去去年受到到国家宏宏观调控控影响，大连土土地出让让面积减减少到2230.66公公顷，而而今年政政府计划划土地出出让面积积为4447.55公顷，大幅度度的土地地供应增增加量，尤其是是城市边边缘区域域（北部部、西北北部和西西部）的的土地供供给，必必然能够够解决工工薪价位位房供给给不足的的市场弊弊端，但但相应的的城市化化也会加加速城市市成熟区区域和边边缘区域域的物业业增值潜潜力。尽尽管目前前大

53、连的的房地产产市场仍仍处于健健康阶段段，但我我们也应应该注意意到房价价增长过过快，超超过购买买能力而而带来的的潜在威威胁。（RSJJ） HYPERLINK l 首页 HYPERLINK l 首页 返回首首页基本信息息央行只是是想让房房市“冷却一一点，健健康一点点”在日前召召开的由由中央政政策研究究室主办办的房地地产金融融论坛上上，中国国人民银银行副行行长吴晓晓灵强调调：房地地产是国国民经济济发展的的支柱，既然是是支柱，就要让让它健康康发展，要吸取取海南房房地产市市场在119911年到19993年年泡沫的的经验教教训。吴吴晓灵称称，“我们只只是想让让它冷却却一点，健康一一点”。她在在论坛上上还强

54、调调，抑制制房地产产过快增增长显然然不能仅仅仅依靠靠货币政政策，除除了央行行的货币币政策之之外，还还需要有有土地政政策、税税收政策策、信贷贷政策和和金融政政策等方方面共同同努力，才能对对我国房房地产价价格的过过快增长长起到应应有的调调控作用用。央行行上述表表态说明明，央行行对当前前房地产产市场调调控存在在矛盾心心理，既既想控制制房价的的过快上上涨，又又怕对房房地产市市场打击击太大，房地产产泡沫破破裂而引引发金融融风险，央行也也是不愿愿意看到到的。（BDJJ） HYPERLINK l 首页 返回首首页房贷加息息将使国国内银行行流失最最优质资资产 3月17日，央行调调高房贷贷。迄今今将近一一月，政

55、政策的杀杀伤力已已经出现现，各地地反馈的的信息显显示，全全国的房房贷需求求已经得得到遏制制，在一一些泡沫沫地区，房价甚甚至有快快速下跌跌的迹象象。安邦邦分析师师以为，在市场场化手段段在中国国难以贯贯彻的情情况下，央行出出此“类行政政化”的手段段是明智智之举，如果部部分地区区房地产产泡沫能能够由此此得到遏遏制，央央行此举举功不可可没。但但是，在在此次房房贷加息息中，国国内银行行面临的的政策风风险却得得到了集集中的体体现。以以银行来来说，房房贷提高高必然会会使一部部分目前前的购房房者提前前还贷，从而使使得银行行也将面面临还款款热潮。众所周周知，目目前的房房贷是银银行资产产中最优优良的一一块，不不良

56、率非非常低。而以房房贷为主主的个人人金融业业务更是是国内银银行冀望望业务转转型的重重要支点点。央行行提高房房贷利率率，能提提前还清清房贷的的客户必必然是资资金相对对富裕的的客户，而这批批客户其其实是最最不会违违约或者者是违约约可能性性最小的的客户。不能提提前还贷贷的将是是以下两两种：一一是部分分利用目目前低利利率环境境大肆投投机炒房房者，这这批人的的提前还还款能力力和意愿愿都不强强，大部部分是以以租养贷贷，希望望未来房房产升值值然后转转手；其其次就是是一些中中低收入入者，房房贷按揭揭已经大大大耗费费了其有有限的资资产，即即使加息息也无力力提前还还贷。那那么，可可以设想想，提前前还贷对对银行导导致的负负面效应应就是：银行将将失去目目前最优优良的一一笔资产产，从而而经营利利润受损损。此外外，出于于资金运运营的内内在要求求，提前前还贷的的资金必必然要在在银行体体系内找找到出口口，而在在现今的的宏观调调控的格格局下，银行资资金的再再投资风风险是不不言而喻喻的。纵纵观国际际上的经经验，针针对一个个行业的的贷款利利率进行行调整并并不常见见，因此此，可以以认为，房