关于发展产业园区模式的探讨

1、关于发展产业园区模式探讨课题组第三小组组员：柏庆丰、屈佩云、闻涛1/46前 言依据集团企业“十三五”战略规划中关于深化国资国企改革，有效盘活规模型网点资源，探索开发符合区域规划功效性产业园规划要求，结合国内当前产业园发展相关情况及存在问题，探讨企业发展产业园模式方法。2/46目录产业园区概念 The concept of Industrial Parks 01产业园区实例观察Case Analysis03园区发展碰到问题和处理方案Problems and Solutions04产业园区发展现实状况及运作模式Development status and operation mode02CONTA

2、NTS长江口发展产业园区探讨Discussion on the development of industrial parks053/4601产业园区概念4/46五大特征“产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创建特殊区位环境。联合国环境规划署（UNEP）认为，产业园区是在一大片土地上聚集若干个企业区域。产业园主要特征Click here to add a title开发较大面积土地大面积土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施对常驻企业、土地利用率和建筑物类型实施限制详细区域规划对园区环境要求了执行标准和限制条件为推行协议与协议、控制与适应企业进入园区、制订园区长久发展政策与

3、计划等提供必要管理条件5/4602产业园区发展现实状况及运作模式6/46中国产业园区运行现实状况分析2.17/46国家级经济开发区生产总值（万亿元）全 国 GDP 比 重产业园区发展规模分析 Development scale analysis3.368.36%4.148.74%5.3910.38%6.9111.75%7.6512.03%8/46产业园区投资规模分析 年1-11月，全国215家国家级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）40662 亿元，同比增加 15.3%，占全国固定资产投资额（451068亿元） 9.0%。其中，东部国际级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）24407 亿

4、元，中部 10095 亿元，西部 6161亿元。 Analysis of investment scale9/46因为各类园区产业类型和发展阶段不一样，其盈利模式也不一样。不一样盈利模式下各步骤盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：（列举部分，详见文稿资料）盈利方式收益水平投资额度投资回收期工业用地转让商贸用地转让BOT运行厂房出租厂房出售园区广告服务参股园区企业园区商贸经营低高低低较高高难以预计高小小较大大大小大大短短中/长长短短长短产业园区经营效益分析Management benefit analysis10/46当前国内相关产业园区政策还不完善，开发商面临有法难依困境。假如产

5、业园区规划建设没有得到很好政策支持，产业园区投资成本及各项运行风险均不能得到有效控制，这也将造成产业园区无法正常运行。政策性风险分析政策风险主要是指在国家宏观投资管理体制、产业政策和生态环境保护政策会对园区生产与发展带来风险。资金链风险分析因为产业园区开发周期很长，资金前期投入很大，后续回收周期漫长，所以产业园区投资和开发资金链风险非常大，资金周转速度非常主要。产业园区投资与开发风险Risk of Investment and development前期沉淀资金包含土地出让金，以及总投资 30%40%建造成本，在建造早期即可预售，在 6-8 个月后，结构封顶就能够出售。但出售面临1-3年免租期

6、、资金沉淀期，而且后期收入与前期投入不成正比，关键是定位准确。还有一个风险问题是结构封顶前能否取得预售证，假如能够，就能够以普通商品房手续进行预售，但当前政策方面对此并没有明确要求。11/46上海市产业园区布局及产业规划2.212/46 年，上海市推出土地建设用地总面积为 2330.71 公顷，同比下降 5.8%； 年 1-8 月，上海市推出土地建设用地总面积为866.51 公顷，同比下降 45.52%。从 年走势来看，总体用地供给规模在缩小。上海市土地利用现实状况及规划Current situation and planning13/46 年上六个月，上海市实现地域生产总值 11887.00

7、 亿元，按可比价格计算，较上年同期增加 7.0%。其中，第一产业增加值39.41 亿元，下降 8.1%；第二产业增加值 3877.50 亿元，增加1.9%；第三产业增加值 7970.09 亿元，增加 10.2%。第三产业增加值占全市生产总值比重到达 67.1%，同比提升 2.7 个百分点。上海城市定位及产业发展方向Orientation and Development14/46国家级园发展商务区模式 金桥开发区 张江高科技园区其它工业园发展商务区模式 上海台商青浦工业园 普陀沿河生态商务区市级园发展商务区模式 松江工业区 嘉定工业区上海市园发展商务区发展态势和趋势Development tre

8、nd and trend国家级市级其它地域15/46我国产业园区常见资本运作模式2.316/46政府运作模式投资运作模式服务运作模式土地盈利模式产业运作模式政府部门在对园区进行不一样定位同时，园区也会产生五种不一样运作模式运作模式之异Differences in operating patterns17/46产业园区经过资本运作进行可连续发展2.418/46当产业园区经过以上几个方式完成了开发建设后，通常需要经过一些资本运作来确保园区可连续发展，当前常见方式有以上几个专题产业基金产业投资基金投资奖励可连续发展方式Click here to add a title19/4603产业园区实例观察2

9、0/46苏州工业园区隶属江苏省苏州市，位于苏州东边，行政面积278平方公里，是中国和新加坡两国政府间合作旗舰项目，改革开放试验田、国际合作示范区，苏州工业园区开展开放创新综合试验，苏州工业园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。 在苏州市新制订城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中“苏州新城”地位。发展战略与国际接轨经营理念与国际接轨企业管理与国际接轨体制机制与国际接轨人力资源开发与国际接轨主要经验国有资本发挥“四大作用”在战略发展上发挥骨干作用。详细做法高起点运作国有资本，全方位与世界接轨苏州工业园Suzhou Industrial Park21/4634%From A

10、man is not old as long as he is seeking somethingA man is not old as long as he is seeking somethinA man is not old as long as he is seeking somethingA man is not old as long as he is seeking somethingCLICK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTV+SPACE 国际青创小区V PLUS SPACE22/46创意雕琢后中成智

11、谷，由商务与商业两大板块组成，构建“一谷三汇”产业格局，即以技术创新、文化创意、智力创业为导向智慧谷，和以乐居汇家居设计中心（JOYHOME）、乐喜汇婚尚喜典中心（JOYLOVE）、乐童汇儿童体验中心（JOYBABY）为关键主题商业项目，致力于发展成为产业资源汇聚富集之地、品质生活引领示范之所。 一谷三汇，缔造繁荣 先锋创新/创意/创业智慧谷 至尚生活/设计/美学体验地 中城智谷园区ELITE VALLEY23/46先产业后地产产业园区作为联东集团主要业务板块, 独创聚合U模式，以”联东U谷”为品牌,成功进驻北京、上海、天津、重庆、沈阳、济南、青岛、无锡、南京、苏州、杭州、合肥、郑州、成都等二

12、十六座城市，产业园区项目已达一百个，入园企业6500多家，是当前国内规模最大、产品系列最全、入住客户最多、运行体系最完善产业园区专业运行商。联东U谷意在为入园企业打造高品质与高效率运行平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运行成本，实现高效率、低成本发展；同时为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多税收和就业，助推地域产业集聚和升级，提升区域综合价值。在年-20，联东U谷连续五年取得“国务院发展研究中心企业研究所“和”中国指数研究院”联合公布”中国产业园区十强企业排行榜”和“中国产业园区品牌价值排行榜” 第一名。 我们梦想是服务企业5万家，打造中国最具影响力科技服务产业平台。联东U谷产业园

13、运行模式LIANDO U VALLEY规模效应政府+企业24/4604园区发展碰到问题和处理方案25/4601园区地价逐步走高，开始对产业发展产生“挤出效应”03单一土地资源已无法发挥产业作用02产业步骤“空间解构”对园区提出巨大挑战园区发展碰到问题Problems of industrial parks在价格上涨预期下，土地低效利用或大量闲置现象逐步显现。信息共享、节约管理和运输成本、降低交易成本等是建设产业园区，推进产业集聚发展主要驱动原因土地需要与劳动力、能源等其它要素紧密结合，才能为产业发展提供助力，但在技术进步与区域竞争背景下，原先具备显著优势劳动力成本、能源成本正逐步被替换，沿海发

14、达地域产业园区面临土地与劳动力、能源脱钩可能，单一土地资源，已经无法发挥产业作用。26/46探索逐步控制产业用地价格预防产业用地价格对实体产业造成挤压，减缓历史性原因扭转造成不利影响探索逐步提升产业园区综合实力应对内外部环境改变不利影响，增强产业园区对入驻企业黏性和拟入驻企业吸引力主动壮大龙头园区，推进品牌园区管理输出帮助园区构建跨区域、跨国界园区体系，应对相关产业、相关步骤在空间上解构可能趋势Solution 1园区发展问题处理方案Solutions to the problem of Park DevelopmentSolution 2Solution 327/4605长江口发展产业园区探

15、讨28/4634%From Add your text here Add your text here Add your text here Add your text hereAdd your text here Add your text here Add your text here Add your text hereAdd your text here Add your text here Add your text here Add your text hereAdd your text here Add your text here Add your text here Add

16、your text hereAdd whatever you want toAdd the titleAdd whatever you want toAdd the titleAdd whatever you want toAdd the titleAdd whatever you want toAdd the title可连续发展Click here to add a title29/46TEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETITLEHERETHIS IS A SUMMARY PART. CLICK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SEN

17、TENCES ABOUT THIS PARTTEXTHEREA BUSINESS PLANClick here to add a title30/46Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore

18、 et dolore magna aliqua.Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua.Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Lorem ipsum dolor sit amet,

19、 consectetur adipisicing elit.31/46Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Lorem Ipsum Dol

20、or32/46CLICK HRER TO ADD YOUR CONTENTS HERE ABOUT THIS PAGESUBITLE IN HERECLICK HRER TO ADD YOUR CONTENTS HERE ABOUT THIS PAGE.CLICK HRER TO ADD YOUR CONTENTS HERE ABOUT THIS PAGECLICK HRER TO ADD YOUR CONTENTS HERE ABOUT THIS PAGETEXTCONTENTS HERETEXTCONTENTS HERETEXTCONTENTS HEREA BUSINESS PLANCli

21、ck here to add a title33/46LOREM IPSUM Lorem ipsum dolor sit amet,consectuer adipiscing elit,sed diam nonummy nibh euismod tinciduntLOREM IPSUM Lorem ipsum dolor sit amet,consectuer adipiscing elit,sed diam nonummy nibh euismod tinciduntLOREM IPSUM Lorem ipsum dolor sit amet,consectuer adipiscing el

22、it,sed diam nonummy nibh euismod tinciduntLOREM IPSUM Lorem ipsum dolor sit amet,consectuer adipiscing elit,sed diam nonummy nibh euismod tinciduntLOREM IPSUM Lorem ipsum dolor sit amet,consectuer adipiscing elit,sed diam nonummy nibh euismod tinciduntA BUSINESS PLANClick here to add a title34/46CLI

23、CK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTCLICK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTCLICK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTCLICK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTA BUSINESS PLANClick here to add a title35/4650%From 40%From Cl

24、ick here to add your titleClick here to add your title.Click here to add your titleClick here to add your title.A BUSINESS PLANClick here to add a titleA BUSINESS PLANClick here to add a title36/46YOUR TITLEAdd your text here and write down your opinion hereAdd your text here and write down your opi

25、nion hereYOUR TITLEAdd your text here and write down your opinion hereAdd your text here and write down your opinion hereYOUR TITLEAdd your text here and write down your opinion hereAdd your text here and write down your opinion hereA BUSINESS PLANClick here to add a title37/46SUBTITLE IN HERECLICK

26、HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTCLICK HERE TO ADD YOUR DESCRIPTION SENTENCES ABOUT THIS PARTTEXT IN HERECLICK HERE TO ADD YOUR TEXTCLICK HERE TO ADD YOUR TEXTA BUSINESS PLANClick here to add a title38/464610ADD TITLEADD TITLEADD TITLEA BUSINESS PLANClick here to add a title39/4640/4641/4642/4643/46Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit, sed diam nonummy nibh euismod tincidunt utADD YOUR TEXTADD YOUR TEXT HERELorem ipsum dolor sit ame