房地产项目全周期风险控制表

1、项目全周期风险控制表类别序号风险项风险明细风险描述解决方案风险管控级别（高、中、低、无）最迟解决时间责任人责任岗位进展情况1.土地风险1.1移交、拆迁1.1.1地上障碍物：有房屋、高压线、鱼塘、农田、林地、施工临设等影响到交地及按时开工的障碍1.1.2地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等等影响到交地及按时开工的障碍1.1.3土地自然灾害：有地裂缝、山体滑坡治理、山地泄洪等地质灾害，影响项目设计、按时开工1.1.4建设用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突，影响交地和报建以及按时开工1.1.5土地款不能按政府要求进行缴纳（如：土地款缓缴、土地罚

2、款未缴等），对后续报建、工程实施造成影响1.1.6红线外附近有高压线、泵站等不利因素承诺拆除，但无法在交付前拆除的风险1.1.7土地出让后限高、退线等指标要求与投委会方案不符，影响设计和报建1.1.8周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度，需单独报建的1.1.9项目实际运营节点要求与土地合同要求不符，造成土地处罚1.1.10国土出让条件中的约定与规划要求不符，影响规证的办理1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他经济纠纷，影响国土证办理1.1.12其他风险1.2代建、托管风险1.2.1项目需代建幼儿园、学校，但其规模、位置与政府规划不一致或未经教育主管部门认可，影响报建1.2.2项目需代

3、建道路、公共绿地、公园等设施，无法按政府要求实施（如：进度要求、产权归属、移交标准、费用分摊等），影响到项目验收1.2.3代建标准不明确（如：配置标准、面积等），影响到报建、开工及验收1.2.4其他风险2.报建风险2.1规划报建2.1.1项目总体布局、业态不符合规划审批部门的要求2.1.2绿地率、建筑密度存在不符合规划或国土、园林等专业的要求的情况2.1.3 总指标满足规范的前提下，停车方式与当地审批尺度有差异，设置机械停车与当地审批尺度不一致2.1.4建筑退线距离与当地审批尺度不符2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法通过2.

4、1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单户面积与当地审批尺度不一致2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：卫生服务站未按要求设置在首层）2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等）2.1.9小区出入口的设置及数量与审批部门要求不一致2.1.10小区场地标高的设置与当地普遍性要求不一致（如：北京要求小区正负零不得高于市政道路1.5米）2.1.11存在限高问题需要突破的风险2.1.12单体申报不完整（如：岗亭、围墙漏报）2.1.13存在批后修改，不能在预售证申领前完成2.1.14其他影响到规划报建的风险2.2消防

5、报建2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路2.2.2消防疏散通道等在不同防火分区存在借用2.2.3项目设计方案中涉及到消防规范中规定不明确的条款（如：消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5米等条款）2.2.4规划报审图纸与消防报审要求不一致2.2.5疏散人数计算时与审批要求有区别（如：冰面、餐厅、厨房、设备用房人数计算）2.2.6为减少疏散宽度或满足疏散距离，采取特殊方式（如：采用在户内划分出不进人机房、库房，提高餐厨比等）2.2.7分期开发建设，无法独立满足消防总平布置要求2.2.8批后修改时存在新老规范适用问题2.2.9其他风险2.3人防报建2.3.1存在人防部门不同意我们异地建设的风

6、险2.3.2人防的用途及等级与当地要求不完全一致（如:建筑面积大于10万平，未设置专业队）2.3.3人防分区不符合当地人防规范要求，人防平面布局与规范不完全一致（如：设置双层人防，面积和布局不满2.3.4人防出入口设置不符合当地人防规范要求（如：出入口是否附壁）2.3.5其他风险2.4环评批复2.4.1项目周边存在铁路、高压线、水源井等影响项目环评审批的设施或企业（如：石油企业、生化实验室等）2.4.2项目的建设对现状居民产生影响，导致项目公示受阻2.4.3项目周边无排放设施或排放指标2.4.4存在土壤、地下水污染等影响到环评批复2.4.5其他风险2.5绿化报建2.5.1绿化率的计算方法与规范

7、要求不完全一致2.5.2集中绿地不满足日照要求2.5.3绿地率指标未按下限标注（如：指标要求不低于30%，实际测算32%，为规避风险按30%标注）2.5.4景观实施图与报建图不一致（如：杭州按照扩初报批图验收）2.5.5其他风险2.6预售许可2.6.1申报价格与当前政策要求不符2.6.2其他风险3.工程风险3.1施工许可风险3.1.1无证施工，处罚程序及办理时间不可控，造成现场停工3.1.2总包备案形式不清楚，导致施工许可证办理延期无法开工（如：合作方有国有企业背景需公开招投标）3.1.3其他风险3.2进度风险（以全景计划集团级节点为标尺，管控制度为3.2.1施工期间有政府重大活动，影响的时间

8、和程度不明确3.2.2项目周边存在学校、古迹、地铁、市政管线、高压线、高架桥等需要专项方案论证或单独报批的设施3.2.3项目出现民扰投诉影响到集团级节点延迟3.2.4存在四新技术使用不成熟，影响到进度3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素）3.2.6其他风险3.3质量技术风险3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置）3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度3.3.3其他风险3.4合约风险3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场实施的进度3.4.2存在索赔未及时解决影响到现场施工的风险3.4.3因预算不足或施工

9、图预算未按期完成等原因，工程款已延期支付超2个月的或支付比例低于合同约定比例的60%3.4.4存在策略分供方中标的风险3.4.5总价包干合同履约中乙供主材市场价格涨幅超15%3.4.6项目中标的施工单位首次进入该区域3.4.7首次合作总包单位划定标段过大，高层超15万别墅超 5万3.4.8四新技术项目所在区域资源为唯一垄断3.4.9进场后发现项目被转包或分包的3.4.10中标后主要管理团队中途更换3.4.11其他风险4.市政风险4.1给水、中水4.1.1红线外无市政接驳点4.1.2接驳点位置距离项目较远4.1.3无法满足项目双路供水要求4.1.4管线容量或市政压力不满足项目要求4.1.5截至中

10、期停止点尚未启动设计4.1.6对报建的时间要求预估不足，无法按时在交房前完成4.1.7其他风险4.2雨污水4.2.1红线外无市政接驳点4.2.2红线外雨污水竣工交付时不通4.2.3其他风险4.3强电4.3.1项目外电源未确定4.3.2外电源位置离项目距离较远4.3.3外电源容量不满足项目要求4.3.4外电源至项目管沟未通4.3.5政府代建开闭所或外管线但政府资金来源及招标未落实4.3.6截至中期停止点尚未签订施工单位合同4.3.7对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成4.2.8其他风险4.4其他市政4.4.1红线外无市政接驳点4.4.2市政接驳点离项目距离较远4.4.3压力不满

11、足项目要求4.4.4截至中期停止点尚未启动设计4.4.5对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成4.4.6热力容量不满足项目要求4.4.7其他风险4.5道路4.5.1项目开口位置不符合地区审批要求4.5.2项目周边没有施工通道4.5.3项目正在实施的过程中，由于周边工程实施或道路施工等原因造成施工通道被占用，无法通行4.5.4项目周边市政道路尚未启动或启动计划不合理，无法满足项目交房要求4.5.5项目周边市政道路实施进展缓慢，进度无法满足项目交房要求4.5.6其他风险5.销售及客户风险5.1生活配套5.1.1对本项目周边生活配套（地铁、轻轨、公交、公园绿地、海景山景、名校、名胜、

12、银行、商场、体育馆、书店）等设施的现状以及规划中设施的宣传与实际情况不符5.1.2其他风险5.2易引起客户投诉的重点事项5.2.1立面造型遮挡阳台、窗户视线、采光，造成业主投诉风险5.2.2小区出入口的开设不便利，影响到业主的通行（如：只能上辅路等）5.2.3将公共空间（绿地、车位、架空层、屋面等）划给特定业主使用，造成小区其他业主投诉的风险5.2.4交付后在围墙部位开设出入口及相关设施占用红线外绿地5.2.5红线内外不利因素未给业主确认，具体不利因素的梳理参照集团客户端公示管理制度5.2.6实际交付标准与合同销售配置标准不符5.2.7隐形消防车道、消防登高面验收后改造5.2.8将消防车道及回

13、车场、登高扑救面赠送私家业主5.2.9有噪音和震动影响居民的设备房（水泵房、换热站、锅炉房等)设置不合理，比如影响到住户的正常生活5.2.10电梯井设置在相邻户的客厅、卧室、和书房位置（含改造后形成的房间）；电梯机房投影在住户套内空间内5.2.11水电气供热不匹配业主入住需求5.2.12产生异味的配套设施（如：生活、建筑垃圾收集点、化粪池、公厕等）臭气排放是否影响到商业及业主正常的生活5.2.13垃圾转运点与业主使用和物业管理需求不匹配5.2.14高层底层私家庭院私密性不够，高空抛物带来的安全隐患5.2.15移动通信信号及网络覆盖不能满足业主入住需求5.2.16分区管理与规划不符5.2.17车

14、位不满足业主装修、入住的使用需求5.2.18其他风险5.3价格风险5.3.1存在降价风险（如：市场下行）5.3.2由于政府限价导致产品配置发生调整，与宣传口径不符5.3.3其他风险5.4销售道具5.4.1存在沙盘及单体模型表达与实际交付不一致的风险（如：高架模型与现场实际相差较大，隐瞒了高架转盘的存在，且反映的距离远小于实际距离项目的距离；沙盘上车位的标示及个数与实际交付不一致）5.4.2存在印刷品及广告表达（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）与实际交付不一致5.4.3存在样板区、体验区装修及布局方案交付后无法实现的风险5.4.4存在沙盘道路、车位位置及数量与报建图不符的情况5.4.5其他风险销讲话术5.5.1存在对总图（含红线