购房流程之基础知识学习

1、购房流程之基础知识学习购房流程之基础知识学习_房产问：设立房地产开发企业须具备哪些条件？答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。问：在中华人民共和国境内的商品

2、房的销售及管理是否都受商品房销售管理办法（以下简称办法）的约束？答：在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受商品房销售管理办法的约束。办法第一条指出，制订该办法是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例制定的。办法第二条明确指出，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法，即在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受商品房销售管理办法的约束。问：发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？答：通常情况下，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）土地使用权出让合同书及补充协议或者房地产

3、证；（二）房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。问：在发展商处购房时，发展商应当明示哪些事项？答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办

4、法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。问：发展商销售商品房有哪些方式？答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。问：发展商不得采取哪些方式销售商品房？答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。问：销售代理委托书包含哪些内容？答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。问：房地产中介服务机构可以代理销售不符合销售条件的商品房吗？答：房地产中介服务机构不可以代理

5、销售不符合销售条件的商品房。办法第二十七条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。商品房销售管理办法第四十三条规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2 万元以上3 万元以下罚款。问 : 什么是商品房现售？什么是商品房预售？答：商品房销售管理办法第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工

6、验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。问：商品房现售应当符合哪些条件？答：商品房销售管理办法第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确

7、定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。办法第三十六条规定，未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。办法第三十七条规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5 万元以上 10 万元以下的罚款。办法第三十八条规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。办法第四十二条规定，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条

8、件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。问：对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。

9、违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。问：建设工程规划许可证包括哪些内容？答：建设工程规划许可证包括下列内容：1）许可证编号；2）发证机关名称和发证日期；3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。问：建设工程竣工后，是否须取得规划验收许可证？答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房地产权登记

10、，不得投入使用。问：开发商应当向买受人提供住宅质量保证书吗？答：房地产开发企业应当向房屋买受人提供住宅质量保证书。商品房销售管理办法第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。问：购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。深圳经济特区房地产转让条例规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意

11、。商品房销售管理办法（建设部88 号令）规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。问：签约前的楼盘选择应注意哪些问题？答：一是选择有信誉的开发商；二是在合同

12、中对有关的权利义务明确约定；三是优先选择主体结构已封顶的期房；四是去现场实地察看；五是去楼盘所在地的区县房地产交易中心查询所购房屋有无被抵押，被出售，出租或被司法查封等问题；六是是现房的还应查询开发商是否取得了房地产权证（大产证），这点很重要。问：哪些政府部门主管商品房的销售管理工作？答：商品房销售管理办法第五条规定，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。问：买房时要注意周边空间会带来哪些潜在风险？答

13、：物业周边空间潜在风险突出表现在五个方面。一是买房时周围全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是挡住了光线，就是存在噪音源，或者不符合消费者的选择意愿；二是买房时周围全部或部分是旧房，不久旧房拆除，新修建的建筑同样存在挡光、有噪音等问题，或者不符合消费者的选择意愿；三是买房后围墙以外建筑改变功能，出现环保、交通等问题，或者不符合消费者当初的选择要求，如在附近建造危险品储藏库等；四是消费者买房时没有注意而买房后才发现，围墙周围有噪音源等影响住户生活、安全的问题；五是一些开发商修建的商品房一楼是门市，时间久了，门市功能改变，影响住户的生活最新计算建筑面积的规定(房产基础知识）最新计算建筑面积的规

14、定一、计算建筑面积的范围：1.单层建筑物高度在2.20 米及上上者应计算全面积，高度不足2.20 米者应计算1/2 面积。2.利用坡屋顶内空间时净高超过 2.10 米的部位应计算全面积，净高在 1.20 米至 2.10 米的部位应计算 1/2 面积，净高不足 1.20 米的部位不应计算面积。3.单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2 面积。4.多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的

15、外围水平面积计算。层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。5.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10 米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10 米的部位应计算1/2 面积，净高不足1.20 米的部位不应计算面积。6.地下室、半地下室（车间、仓库、商店、车站、车库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。7.建于坡地的建筑物利用吊脚架空层和深基础地下架空层，设计加以利用并

16、有围护结构的，层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。设计加以利用无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2 计算，设计不利用的深基础地下架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。8.建筑物内门厅、大厅按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。9.建筑物外有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足 2.20 米者应计算1/2 面积。有

17、永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积1/2 计算。10.立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。11.有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。12.建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积1/

18、2 计算。13.有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积1/2 计算。14.建筑物顶部有围护结构的楼梯间、电梯井、水箱间、电梯机房等， 层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。15.设有围护结构的不垂直于水平面面超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20 米及以上者应计算全面积，层高不足2.20 米者应计算1/2 面积。16.建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积。17.雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10 米者，就按雨篷结构板

19、的水平投影面积的1/2 计算。18.有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2 计算。19.建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2 计算。20.有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2 计算。21.高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。22.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。23.建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。24.建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。二、不计算建筑面积的范围：1、建筑物

20、通道（骑楼、过街楼的底层）。2、建筑物内的设备管道夹层。3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5、.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10 米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。7、元永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8、自动扶梯、自动人行道。9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）灌、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁

21、隧道。施工项目质量问题分析处理程序摘要：施工项目由于具有产品固定，生产流动;产品多样，结构类型不一;露天作业多，自然条件(地质、水文、气象、地形等 ) ，多变 ;材料品种、规格不同，材性各异，交 * 施工，现场配合复杂 ;工艺要求不同，技术标准不一等特点，因此，对质量影响的因素繁多，在施工过程中稍有疏忽，就极易引起系统性因素的质量变异，而产生质量问题或严重的工程质量事故。为此，必须采取有效措施，对常见的质量问题事先加以预防；对出现的质量事故应及时进行分析和处理。关键词：施工质量项目管理一、施工项目质量问题的特点施工项目质量问题具有复杂性、严重性、可变性和多发性的特点。1.复杂性施工项目质量问题

22、的复杂性，主要表现在引发质量问题的因素复杂，从而增加了对质量问题的性质、危害的分析、判断和处理的复杂性。例如建筑物的倒塌，可能是未认真进行地质勘察，地基的容许承载力与持力层不符； 也可能是未处理好不均匀地基，产生过大的不均匀沉降；或是盲目套用图纸，结构方案不正确，计算简图与实际受力不符；或是荷载取值过小，内力分析有误，结构的刚度、强度、稳定性差; 或是施工偷工减料、不按图施工、施工质量低劣；或是建筑材料及制品不合格，擅自代用材料等原因所造成。由此可见，即使同一性质的质量问题，原因有时截然不同。所以，在处理质量问题时，必须深入地进行调查研究，针对其质量问题的特征作具体分析。2.严重性施工项目质量

23、问题，轻者影响施工顺利进行，拖延工期， 增加工程费用;重者，给工程留下隐患， 成为危房，影响安全使用或不能使用;更严重的是引起建筑物倒塌，造成人民生命财产的巨大损失。据统计，我国1983一1984年平均每四天半就发生一次房屋倒塌事故。某地有一栋六层的住宅楼，在主体施工过程中，现浇圈梁，轴线偏移了9.5cm，圈梁上面的楼板搭接长度不足3cm，造成6 层楼板一直砸到底，当场砸死了11人。这血的教训，值得深思，对工程质量问题决不能掉以轻心，务必及时妥善处理，以确保建筑物的安全使用。3.可变性许多工程质量问题，还将随着时间不断发展变化。例如，钢筋混凝土结构出现的裂缝将随着环境湿度、温度的变化而变化，

24、或随着荷载的大小和持荷时间而变化;建筑物的倾斜， 将随着附加弯矩的增加和地基的沉降而变化； 混合结构墙体的裂缝也会随着温度应力和地基的沉降量而变化;甚至有的细微裂缝，也可以发展成构件断裂或结构物倒塌等重大事故。所以，在分析、处理工程质量问题时，一定要特别重视质量事故的可变性，应及时采取可靠的措施，以免事故进一步恶化。4.多发性施工项目中有些质量问题，就象常见病 、 多发病 一样经常发生，而成为质量通病，如屋面、卫生间漏水 ;抹灰层开裂、脱落 ;地面起砂、空鼓 ;排水管道堵塞 ;预制构件裂缝等。另有一些同类型的质量问题，往往一再重复发生，如雨蓬的倾覆，悬挑梁、板的断裂，混凝土强度不足等。因此，吸

25、取多发性事故的教训，认真总结经验，是避免事故重演的有效措施。二、施工项目质量问题分析施工项目质量问题表现的形式多种多样，诸如建筑结构的错位、变形、倾斜、倒塌、破坏、开裂、渗水、漏水、刚度差、强度不足、断面尺寸不准等等，但究其原因，可归纳如下:1.违背建设程序如不经可行性论证，不作调查分析就拍板定案；没有搞清工程地质、水文地质就仓促开工；无证设计，无图施工；任意修改设计，不按图纸施工；工程竣工不进行试车运转、不经验收就交付使用等盲干现象，致使不少工程项目留有严重隐患，房屋倒塌事故也常有发生。2.工程地质勘察原因未认真进行地质勘察，提供地质资料、数据有误;地质勘察时，钻孔间距太大，不能全面反映地基

26、的实际情况，如当基岩地面起伏变化较大时，软土层厚薄相差亦甚大；地质勘察钻孔深度不够，没有查清地下软土层、滑坡、墓穴、孔洞等地层构造;地质勘察报告不详细、不准确等，均会导致采用错误的基础方案，造成地基不均匀沉降、失稳，使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。3.末加固处理好地基对软弱土、冲填土、杂填士、湿陷性黄土、膨胀土、岩层出露、溶岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当，均是导致重大质量问题的原因。必须根据不同地基的工程特性，按照地基处理应与上部结构相结合，使其共同工作的原则，从地基处理、设计措施、结构措施、防水措拖、施工措施等方面综合考虑治理。4.设计计算问题设计考虑不周，结构构造不合理，计

27、算简图不正确，计算荷载取值过小，内力分析有误，沉降缝及伸缩缝设置不当，悬挑结构未进行抗倾覆验算等，都是诱发质量问题的隐患。5.建筑材料及制品不合格诸如 :钢筋物理力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂石级配不合理、有害物含量过多，混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性，导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题；预制构件断面尺寸不准，支承锚固长度不足，未可靠建立预应力值，钢筋漏放、错位，板面开裂等，必然会出现断裂、垮塌。6.施工和管理问题许多工程质量问题，往往是由施工和管理所造成。例如:(1)不熟悉图纸，盲目施

28、工，图纸未经会审，仓促施工；未经监理、设计部门同意，擅自修改设计。(2)不按图施工。把铰接作成刚接，把简支梁作成连续梁，抗裂结构用光圆钢筋代替变形钢筋等，致使结构裂缝破坏；挡土墙不按图设滤水层，留排水孔，致使土压力增大，造成挡土墙倾覆。(3)不按有关施工验收规范施工。如现浇混凝土结构不按规定的位置和方法任意留设施工缝；不按规定的强度拆除模板；砌体不按组砌形式砌筑，留直槎不加拉结条，在小于lm 宽的窗间墙上留设脚手眼等。(4)不按有关操作规程施工。如用插入式振捣器捣实混凝土时，不按插点均布、快插慢拔、上下抽动、层层扣搭的操作方法，致使混凝士振捣不实；整体性差;又如，砖砌体包心砌筑，上下通缝，灰浆

29、不均匀饱满，游丁走缝，不横平竖直等都是导致砖墙、砖柱破坏、倒塌的主要原因。(5)缺乏基本结构知识，施工蛮干。如将钢筋混凝土预制梁倒放安装; 将悬臂梁的受拉钢筋放在受压区；结构构件吊点选择不合理，不了解结构使用受力和吊装受力的状态;施工中在楼面超载堆放构件和材料等，均将给质量和安全造成严重的后果。(6)施工管理紊乱，施工方案考虑不周，施工顺序错误。技术组织措施不当，技术交底不清，违章作业。不重视质量检查和验收工作等等，都是导致质量问题的祸根。7.自然条件影响施工项目周期长、露天作业多，受自然条件影响大，温度、湿度、日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故，施工中应特别重视，采取有效措

30、施予以预防。8.建筑结构使用问题建筑物使用不当，亦易造成质量间题。如不经校核、验算，就在原有建筑物上任意加层;使用荷载超过原设计的容许荷载；任意开槽、打洞、削弱承重结构的截面等。三、施工项目质量问题分析、处理的目的及程序(一 )施工项目质量问题分析、处理的目的施工项目质量问题分析、处理的主要目的是:(1)正确分析和妥善处理所发生的质量问题，以创造正常的施工条件;(2)保证建巯物、构筑物的安全使用，减少事故的损失;(3)总结经验教训，预防事故重复发生；(4)了解结构实际工作状态，为正确选择结构计算简图、构造设计，修订规范、规程和有关技术措施提供依据。(二 )施工项目质量问题分析处理的程序施工项目

31、质量问题分析、处理的程序，一般可按图4-1 所示进行。事故发生后，应及时组织调查处理。调查的主要目的，是要确定事故的范围、性质、影响和原因等，通过调查为事故的分析与处理提供依据，一定要力求全面、准确、客观。调查结果，要整理撰写成事故调查报告，其内容包括 :1.工程概况，重点介绍事故有关部分的工程情况； 2.事故情况，事故发生时间、性质、现状及发展变化的情况； 3.是否需要采取临时应急防护措施 ;4.事故调查中的数据、资料； 5.事故原因的初步判断； 6.事故涉及人员与主要责任者的情况等。事故的原因分析，要建立在事故情况调查的基础上，避免情况不明就主观分析推断事故的原因。尤其是有此事故，其原因错综复杂，往往涉及到勘察、设计、施工、材质、使用管理等几方面，只有对调查提供的数据、资料进行详细分析后，才能去伪存真，找到造成事故的主要原因。事故的处理要建工在原因分析的基础上，对有此事故时认识不清时，只要事故不致产生严重的恶化，可