2021阳光城保利臻悦9月营销推广方案-34P

1、售情况汇报21.8.1812021年，保利臻悦年度任务23亿月15日2021年，保利臻悦年度任务23亿月15日年度任务完成率26.87%6.1823亿16.82项目业绩情况 已完成 未完成233高楼层产品去化情况较差，客户价格敏感度仍然较高项目余货情况 四房产品去化情况更加理想，大平层产品受展示/信息受限，转化率不高曦岸曦岸4市场情况：高层95-131三至四房价格： 24500元/起(精装)新希望悦珑湾世茂国风滨江 卓越碧桂园天悦湾案 龙光玖龙玺 中南地块建发和鸣市场情况：高层95-131三至四房价格： 24500元/起(精装)新希望悦珑湾世茂国风滨江 卓越碧桂园天悦湾案 龙光玖龙玺 中南地块

2、建发和鸣高层98-128三至四房价格：均价24000-27000元/(精装)核心竞品： 建发和鸣(开盘)况：高层105-140三至四房竞品：中南春风南岸：高层93-115三至四房竞品：龙光玖龙玺况：高层100-167三至五房价格：均价25000-29000元/(精装)竞品：卓越碧桂园天悦湾高层79-108三至四房价格：均价22500-25000元/(精装)威胁竞品：新希望悦珑湾(认筹中)产品情况：高层78/88/103三至四房竞品：金融街金悦府：高层103/125/138三至四房价格： 22000-23800元/(精装)5市场情况个新盘入市去化不佳，续销盘世茂、碧桂园项目已率先降价，市场陷入恶

3、性竞争市场情况板块项目名称在售产品在售均价(元/)全民营销/老带新渠道情况最新动态陈村世茂国风滨江高层在售1/2 ，97-128 高层住宅23000-27000元/ 叠墅500-700万/套洋房3万， 叠墅5万(税前) 3%7月推出一条梯腿 做21888元/方任选单位卓越碧桂园天悦湾货75-108降价前： 22500-25000 (精装)降价后： 17000-19000 (精装)凤凰通5IEC易居， 58爱房渠道后佣由3%提升至5%降价加推8座17000-19000元/方金融街金悦府在售8座，面积103-138高层住宅23000-24000元/悦享家5、 58爱房后佣 2.5%上周自然推售7座

4、， 103-138， 2T4 ，96套，当天去化仅6套新希望悦珑湾首推11栋78/88/10324000-300002万/套蓄客4个月，首开仅去化36套新城盛悦之光85/95/11526000-310001%/套房道网，后佣2.5%蓄客5个月，首开仅去化6套佛山新城龙光玖龙玺住宅25000-29000 (精装) 叠墅600-800万/套洋房3万/套(大面积最 高) ，叠墅3万(税后)尾盘一口价活动泰禾世茂佛山院子B/26座， 100/108/120-135三四房，带装24000-26000 后佣3尾盘一口价活动建发和鸣首推4/5栋105/125/14023000-28000元/叠墅400-80

5、0万/套2.5万/套(税前)启动渠道：贝壳， Q房，房多多 1.7-2%购房送大家电五重礼中南春风南岸在售4栋72-115价格20000-24000元/2万/套58爱房、贝壳、房多多、 Q房 一口价房源10#6#4#待售在售-10#6#4#待售在售- 101-78- 41212282- 185 6- -630- 307 8- - 185 6- - 605179231186205215431232583389 元/m，并渠道提 到5%2.2-2.3万元/m 万元/m，但去000在售价2-2.1万元/m天悦湾来访成交数8#7# 2# 9# 化不理想品】26层小高层，2梯5/6户，面积段75-108

6、三至四房户型 套 全民营销： 凤凰通5 (税前)；1/2栋余货清，约1.65万方余货75-108200套，约1.75万方余货103-138余货1/2栋余货清，约1.65万方余货75-108200套，约1.75万方余货103-138余货78/88/10505/125/140 共计168套，约2.07万方 共计120套，约3.3万方市场情况货 12.39万方佛佛 山 新 城禅 城陈 村世茂国风滨江 卓越碧桂园天悦湾金融街金悦府新希望悦珑湾新城盛悦之光龙光玖龙玺建发和鸣中南春风南岸龙光天境泰丰千玺湾粤海拾桂府加推3栋高层住宅，共计299套，约3.29万加推3栋高层住宅，共计299套，约3.29万方加

7、推4栋，加推4栋， 75-108平方米，共计490套，预计4.28万方加推3栋，加推3栋， 103-138平方米，共计380套，预计4.38万方加推4栋，加推4栋， 78/88/105平方米，共计480套，预计4.34万方加推4栋，加推4栋， 85/95/115平方米，共计576套，预计5.47万方余余货70套，约1.1万方加推4栋，加推4栋， 105/125/140平方米，共计336套，预计4.14万方， 共计248套，约2.6万方余余货约80套，约1.39万方亚艺/城南两大新盘入市 预计将分流本案改善客户加加推1/2/3/7座， 98/122/133/143平方米，共计584套，预计7.2

8、4万方加推1/7座，加推1/7座， 95-140平方米，共计320套，预计3.76万方货 21.76万方货 7.84万方778市场小结精准对位客户是破局关键909来访情况概览跌09来访情况概览近期项目来访量持续低迷，转化率仅有3-6% 6月以来项目来访数成交腰斩，转化率持续下滑近5周来访成交情况833%125 5 6 47.12-7.18 7.19-7.25 7.26-8.1 8.2-8.8 8.9-8.15 来访量 认购量 转化率%000况3%26596月 来访量 认购量 转化率%总成交客户概览湖2%祖庙/城北7%亚艺11%城南7%总成交客户概览湖2%祖庙/城北7%亚艺11%城南7%陈村西

9、28%城2% %陈村东 7% %湖3.5%7%城南/亚艺25% 14%乐从18%7月前成交客户落点图7月前成交客户落点图城城131方客户特征灯湖2%7% 9%城南/亚艺22%城城131方客户特征灯湖2%7% 9%城南/亚艺22% 24%乐从11%禅桂客户对131方产品较为认可格接受度更高，未来将持续成为本案来访转化主力，支撑项目业绩131成交客户落点图0 5 10 15 20 25 地段 户型 品牌 环境景观资源吸引较多改善客2.6-2.72.5-2.62.4-2.5.42.2-2.3.2以下0 20 40 60 80 桂城 陈村 禅城格接受度高，相比陈村更易转化14208 84131方客户需

10、求改善环境/就近工作 为客户的主要购买目的大品牌/大体量/大园林 可作为下阶段起势的增值需围绕项目与禅城/桂城的改善居住需求14208 84131方客户需求改善环境/就近工作 为客户的主要购买目的大品牌/大体量/大园林 可作为下阶段起势的增值深入挖掘品牌/体量/园林价值，丰富推广体系，对位改善需求换房改善居住 就近读书86420131客户置业目的城 城投资 刚需 改善投资7004000禅禅桂客改善需求明显 陈村客存在一定的投资需求 60后 70后 80 60后 70后 80后97方客户特征本案刚需实用属性相比禅城/新城竞品不占优势，禅桂客外溢相比131方更加困难9797成交客户落点图湖3.5%

11、13%城南/亚艺12% 33%现象1：97方禅桂客外溢明显少于131方城城0 2 4 6 8 10 12 14 16城城 90后现象2：禅桂年现象2：禅桂年轻刚需客对本案价值点不买账00户置业目的陈村禅城陈村禅城 刚需 改善 投资现象3：禅桂价格现象3：禅桂价格外溢的刚需客为主地段好户型好地缘情结性价比高现象4：性价比为97方成交最核心关注点97方客户需求地段好户型好地缘情结性价比高现象4：性价比为97方成交最核心关注点客户关注点0 5 10 15 20 25 桂城 陈村 禅城30客户不满意点4050 53 3 20现象5：周边配套现象5：周边配套不足，是成交最大抗性户来源成交客户居住地点佛山

12、新城佛山院子乐从镇劳村花园西街二巷一号城禅城区户来源成交客户居住地点佛山新城佛山院子乐从镇劳村花园西街二巷一号城禅城区铂顿城禅城区彩虹路怡翠宏璟科水晶城科水晶城州区莆田惠体系缘客，内部资源并未完全发动大平层产品由于付款方式及优惠体系未能全面发动资源多产品信息可进行输出，较多客户仍以观望为主存量客户抗性情况示区46.7%缺乏产品信息比竞品价格问题2%望中客户自身资金问题无展示区无展示区 / 缺乏产品信息为最大抗性 题不大存量客户情况量决策人未到场5比竞品3价格抗性4存量客户情况量决策人未到场5比竞品3价格抗性4未售意向楼栋14额问题1题1来访客户意向面积量97方2346存量客户情况目前来访以中介

13、带访的97方客户为主，首付分期/名额需求较大存量客户情况量决策人未到场1比竞品2价格抗性1够1额问题3题2来访客户意向面积量97方2554797方方97方方方客户小结区价格挤压的刚需客，更关注居住便利性套成熟度，强化项目居住便利性，弱化偏僻印象深挖品牌/体量/园林价值，改善现场体验动线，放大项目优势明确产品基本信息，结合本次契机在保利内部开展二次发动牌新城景园量社区 牌新城景园量社区 林品舒适度高客户关注的需求大品牌是接受引导的前提 项目体量决定发展上限 区位优势带动项目前景江景景观价值 注重产品素质与舒适性目标客户 关注点更高阶的进阶型客群 综合素质相对偏高 对产品品质要求高 有自己的生活品

14、味目标客户 类型项目与目标客户之间需要产生的共鸣项目具备的卖点品牌价值佛山头号开发商保利华南区位价值广佛中轴佛山新城核心东平河畔配套价值佛山文化中心地铁6号线潭洲站校佛山滨江湿地公园项目价值区会所产品价值阳台一线江景景观保利发展大体量社区纯粹舒适人居实力的来访数产品素保利发展大体量社区纯粹舒适人居实力的来访数产品素：品牌双景大盘价值体系重塑一线滨江对望佛山新城地段+一线望江+低密公园住区2：地段佛山新城东平河畔保利 佛山新城 东平河畔 江园双景大盘营销主题案名：保利 臻悦主推广语：拥江望城 臻悦佛山营销洞察 推广：项目定位不明确需树立明确的项目物理/精神定位， 使客户对项目卖点有明确的认识 展

15、示：销售动线不合理项目溢价压力大，需要在客户看房动线上深化配套卖点， 拔升项目价值 销售：销售政策相对少尽快启动分期、小贷等动作，减少客户购房门槛 渠道：渠道信心不足与爱家方面密切沟通，优化渠道+全民营销动作效能起势纲要第一步第二步第三步第四步明确操盘节点稳定人员架构包装保利独资信息 树立客户信心沟通保利爱家总包 扭转渠道口碑集中势能造节点 现场配合转化支持 明确保利操盘时间点(预估)， 传达给销售端，稳定军心 按照节点进行倒排，提前做好阳光城/保利方交接 我司根据节点，前置人员安排 将阳光城撤资包装为“保利认可本地块价值， 逆市高价买断股份” 将信息传播给佛山各大地产媒体，铺排炒作口径，独资

16、后立即放出 现场品牌墙/口径同步梳理 尽快邀约保利爱家负责人现场沟通项目佣金及点数推广策略推广分三个节奏(品牌立势、重塑形象、渠道佣金调整)(保利拿下独资)为 借力起誓借力保利此次独资的市场热点，利用保利自身资源进行发声。 (短期风暴式推广)中火力 户外风暴覆盖禅桂、佛山新城线下户外大牌、候车厅广告、停车场广场、道闸广告全面曝光项目信息，渗透目标客群集中地。线上配合节点， 进行辅助推广。 (保持战略发声) (保持战略发声)后期加大渠道佣金，利用渠道大搅动，减弱大推广。保留一块户外大牌保持持续线上发声。推广策略品牌立势保利拿下独资股份，进行品牌立势，顺势转危为机幕：保利看中东平河未来发展权利华南

17、，助力东平河崛起 力作牌 告友圈定投房产 微信大v华南公众号/乐居视 频号/悦家云推广策略重塑形象牌 告友圈定投房产 微信大v华南公众号/乐居视 频号/悦家云于客户的判断及成交客群的落位，集中火力，户外风暴覆盖禅桂、佛山新城。以东平 9月1日 9月15日 10月1日 10月15日推广费用汇总内容金额(万)推广费用汇总内容金额(万)户外大牌箱.08候车厅广告4圈定投1信大V4居视频号140.08T(6.5万/月，小计26万)新DNA购物中心，中海寰宇城，小计3万+1.08万=4.08万/月禅桂人流集中地合计0.2*20快=4万/月产值 推广策略渠道推广(渠道重新起势)保持渠道搅动发声牌灯箱放置一

18、楼目前区域沙盘处牌灯箱放置一楼目前区域沙盘处展示策略 优化销售动线，并限制谈客在负一层，集中人气，增加卖压感 区域沙盘放置目前负一楼品牌区处样板房调整 目前余货主要集中在高层产品，建议增加景观样板房强化实景预期 6层，增加交标样板房景景观的体验，随着楼层的升高，景观视野逐渐开阔金融政策需求金融产品建议：引进保利小贷，并提供6个月免息服务 (住宅)、 总房价35% (公寓) / 100万 值即为贷款最高额度还款方式 贷款期限 年利率 月利率 手续费 还款方式先息后本3/6/12个月0.5%每月只收取利息，到期还本。等本等息24/36个月0.483%每月固定还本还息还需额外收取1%垫资手续费付款方式建议期需求较大，建议延长付款时间，给予客户争取购房资格和资金回款时间付款方式建议比例限制首付半年 长分期7天内60天半年网签前可免费转名1 次给齐剩余 首付