景顺都江堰玉堂项目定位书

1、PAGE PAGE 44 景顺都都江堰玉玉堂镇项项目定位书 一、地理理位置【都江堰堰项目】位于都都江堰市市玉堂镇镇三台村村一组，地处青青城大桥桥西侧的的市郊，东临农农迁小区区金都商商住楼，南临在在建的都都（江堰堰）汶（川）新新公路，西临一一条南北北流向的的山溪，北临赵赵公山脚脚的69914厂厂区。（本项目目位置图图如下：）二、项目目素质【都江堰堰项目】总占土土地面积积1111.0667亩，东西面面宽短，南北面面狭长。该土地地原属都都江堰江江河置业业有限公公司，性性质为综综合用地地，20003年年以出让让方式获获得土地地，终止止日期220533年1月月13日日，即土土地年限限50年年。本宗土地地

2、由两块块构成，中间由由一条南南北向规规划道路路间隔开开。其中中西面地地块占地地522215.30平平方米，呈“叶形”，南北北面约长长2600米，东东西面长长601600米；东东面地块块占地1115668.880平方方米，呈呈狭长条条形，南南北面约约长3220米，东西面面约长440米。本宗土地地地势较较平坦，有局部部缓坡，用地现现为村镇镇农田，有庄稼稼、树木木和灌木木丛，但但没有高高大乔木木和名贵贵树种，南部临临路内侧侧有十几几户人家家，拆迁迁和平整整工作简简单。【都江堰堰项目】地处都都江堰市市规划中中的城市市西区的的北部。都江堰堰市的未未来规划划发展中中，将大大力发展展城市西西区。整整个城市市

3、西区规规划用地地1911.2公公顷，人人口7万万人，在在本项目目周边规规划有西西北面小小学校11所，市市场1所所，大型型停车场场1所，以及其其他的市市政配套套设施。【都江堰堰项目】项目综综合素质质较好，但考虑虑到位置置较偏僻僻，而城城市西区区的发展展还需要要一定的的时间，因此本本项目必必须立足足区域的的长远发发展，又又充分满满足现在在的市场场需求。青城山距距成都市市区500公里左左右，车车行高速速路约需需4050分分钟，正正好在中中心城市市的辐射射半径之之内。成成灌高速速通车后后，有了了便捷的的高速交交通和越越来越多多的私家家车，这这里是成成都人周周末生活活的绝佳佳享受之之地。 本案四四面临路

4、路，紧邻邻省道干干线，西西去青城城山、东东返成都都都十分分方便。特别是是成都至至汶川的的高速干干线的建建设，将将从成灌灌高速路路都江堰堰出口另另辟一条条双向112车道道的高速速公路，直接与与省道干干线连接接，从成成都去青青城山可可绕开都都江堰市市区，距距离更近近，交通通将更加加便利。三、生活活配套本项目地地处城郊郊，背靠靠赵公山山，视野野开阔、空气清清新、环环境怡人人、，具具备优越越的山景景风光和和自然条条件。 本项目位位于城市市西郊，青城大大桥将本本区域与与主城区区隔绝，都（江江堰）汶汶（川）新公路路尚在修修建过程程中，所所以现阶阶段周边边生活配配套较差差、市政政设施缺缺乏，商商业设施施、餐

5、饮饮娱乐、教育系系统、医医疗系统统、公交交系统缺缺乏，人人居条件件不成熟熟。所以，本本项目开开发，必必须自行行考虑修修建部分分商业和和服务配配套，如如对外开开放式的的会所、餐饮娱娱乐商业业用房等等。 五、市调调基本情情况都江堰市市区楼盘盘价格统统计表项目起价均价最高价备注都市美美丽洲14000155001800019900估计价格格都江堰花花园136001400015600本案斜对对面丽水青城城130001600021000知名楼盘盘古堰雅居居148001600017500别墅楼盘盘都江花园园12800135001600070亩社社区天和天天逸花园园108001280014500明星楼盘盘岷江

6、华庭庭125001400015500蒲阳河畔畔水都城市市广场128001380015800江安河畔畔佳美景园园124001350014300蒲阳河畔畔滨河花园园125001380015000江安河畔畔水都新城城138001500016000纯住宅堰锦家园园120001350015000许家路华夏名居居110001318817688部分别墅墅钰城花园园二期130001400015000幸福大道道瑞康家园园126881400015988玉带桥中中段怡情苑126001400016000建设路里里 都江堰50万平平方米20万平平方米16900元/平平方米注：都江江堰16690元元/平方方米的均均价，包

7、包含计算算了青城城山板块块的诸多多项目，而不是是指都江江堰市区区楼盘的的平均价价格。廉价的土土地成本本和自然然而成的的生态环环境，是是郊区房房地产最最基本的的开发优优势。成成都已走走上外延延（郊区区开发）发展和和内涵（旧城改改造）加加速的时时期，郊郊区房市市投资额额激巨增增加，开开发规模模不断增增大。我们有理理由相信信：在未未来35年，成都周周边区市市县的房房地产开开发将持持续升温温，发展展潜力巨巨大。但同时应应注意到到市场价价格的拐拐点已出出现，除除局部热热点区域域价格保保持略升升外，价价格走平平已再所所难免。周边房房市开发发不断上上规模、上档次次，竞争争也更加加激烈，销售压压力也会会更大。

8、因此郊区区房地产产开发必必须进行行市场细细分，对对项目的的定位、目标客客户的界界定，都都必须要要有准确确的定位位和导向向把握。三、都江江堰市大大环境1、都江江堰历史史发展、地理环环境、自自然特色色都江堰市市，位于于四川成成都平原原岷江上上游，处处于成都都西北方方向，距距离成都都市区566公里，是国家家级风景景名胜区区、国家家历史文文化城，是四川川盆地一一颗璀璨璨的明珠珠。都江堰历历史悠久久，20000多多年前就就是四川川的政治治中心地地区。以以秦时蜀蜀守李冰冰父子领领导建造造的都江江堰水利利枢纽工工程而闻闻名于世世，世代代福泽天天府之国国。都江堰城城市交通通便捷，市区内内道路纵纵横，迎迎宾大道

9、道、幸福福大道等等宽阔平平坦。城城区由成成灌高速速直接与与中心城城市联结结，距成成都车程程约300分钟。明年初初，道路路宽为 30米米，双向向 6车车道的沙沙西线贯贯通都江江堰后，这条生生态绿化化走廊将将使成都都到达都都江堰更更加便利利。都江江堰东达达彭州、西接崇崇州、南南抵温江江，向北北是进出出都江堰市市幅员面面积12207平平方千米米，辖112个镇镇、166个乡和和1个工工业区，人口660万，城市人人口200万，建建成区面面积200平方千千米。都都江堰因因水而生生，岷江的的5条支支流从都都江堰市市区穿城城而过，形成独独具特色色的“山水城城市”。都江堰堰素有“天府之之源”的称号号，是“川西平

10、平原绿色色生态屏屏障”，有着着得天独独厚的资资源优势势和良好好的自然然、人文文条件。四季气气候宜人人，年平平均气温温15度度，空气气污染指指数300。220011年发布布的552期环环境周报报指数显显示，大大气质量量常年保保持在国国家一级级标准，饮用水水质和地地表水环环境质量量按功能能区达标标率分别别达到1000%。因此此都江堰堰市曾获获得建设设部设立立的“中国人人居环境境奖”和“中国人人居环境境范例奖奖”，并成成为全国国第二个个通过ISOO140001环环境管理理体系认认证的政政府组织织。根据成都都市市域域城镇体体系等级级规模结结构的定定位，都都江堰市市与龙泉泉驿区、华阳（华阳镇镇、高新新区

11、）、彭州市市等并列列为围绕绕成都大大市区的的4大中中等城市市。2、都江江堰的经经济发展展和城市市建设2.1 经济发发展顺应改革革开放的的东风，都江堰堰市立足足“旅游兴兴市、工工业强市市、农业业产业化化富农村村”的经济济发展思思路和“强综合合经济实实力、创创世界旅旅游精品品，建国国际旅游游城市”的跨越越式发展展目标，确立了了“经营城城市、实实现城市市全面增增值”的整体体战略。采取了了“一抓投投资拉动动、二抓抓消费带带动、三三抓招商商推动”的措施施，市域域各项经经济得到到了良性性的发展展。都江堰拥拥有得天天独厚的的自然环环境，旅旅游产业业是全市市最重要要的经济济支柱。都江堰堰的旅游游资源丰丰富，在

12、在12007平方方公里的的土地上上覆盖了了三分之之一的原原始生态态区。除除了青城城山，区区内还有有龙池、虹口两两大风景景区，而而且是九九寨沟、黄龙、卧龙及及四姑娘娘山等必必经的黄黄金旅游游通道。作为千千年的历历史古城城，它还还保留了了都江堰堰、二王王庙、伏伏龙观等等文化古古迹，是是国家AAAAAA级的旅旅游风景景区。220022年，全全市接待待游客4438.4万人人次，旅旅游综合合收入111.22亿元。目前，都江堰堰市已经经凭借其其得天独独厚的旅旅游资源源营造出出了一个个城市旅旅游经济济圈，与与旅游产产业链相相关的景景区开发发、旅游游服务业业及旅游游地产等等项目最最有可能能借助都都江堰旅旅游品

13、牌牌，进行行较高起起点，较较快速度度的启动动。除旅游资资源外，都江堰堰还拥有有丰富的的矿藏、中药材材资源、农产品品资源、弥核桃桃生产基基地、石石灰石、砂金矿矿等自然然资源。粮粮食作物物以水稻稻、小麦麦、玉米米、油菜菜和茶叶叶等，土土特产丰丰富。随着经济济的发展展，都江江堰市努努力发展展高科技技产业所所成立的的“四川省省都江堰堰科技产产业开发发区”作为省省级重点点工业开开发区已已经日益益壮大，在都江江堰城市市经济中中占有相相当重要要的地位位。5年年来，都江江堰招商商引资项项目共4988个，到到位资金金32.6亿元元，吸引引了拉法法基、达达尔曼、东软集集团、海海尔集团团等一大大批品牌牌企业到到此落

14、户户建厂。20022年，都都江堰全全市地方财政政收入22.055亿元，较19997年年增长883.77%，GDPP已达到到6188亿元。综合来来说，都都江堰本本地产业业相对单单一，总总体经济济水平在在成都周周边二级级城市中中属于中中等水平平。但都江江堰城市市发展后后劲充足足，预期期发展潜潜力巨大大。2.2 城市建建设都江堰市市委、市市政府19998年做做出了立立足于生生态文化化旅游城城市的定定位，高高起点规规划、高高质量建建设城市市形象、生态环环境和基基础设施施建设的的重大决决策。119999年，都都江堰市市投资2.006亿元元，对青青城山、都江堰堰景区及及周边环环境展开开了有史史以来规规模最

15、大大、效果果最好的的综合整整治，搬搬迁景区区内单位位、民宅宅总面积积达228万平平方米，全部进进行了景景观美化化和恢复复性绿化化。220000年111月29日日，青城城山、都都江堰被被正式列列入世界界文化遗遗产名录录，填补补了成都都地区该该项殊荣荣的空白白。都江堰在在城市规规划布局局和建设设中，优优先考虑虑生态绿绿化，“山在城城中，城城在水中中，人在在花中，路在绿绿中”的生态态园林城城市风貌貌已然形形成，决决不允许许引进和和发展不不符合环环保要求求、破坏坏生态环环境的项项目在该该市落户户。20001年年122月，都都江堰市市因城市市园林绿绿化及生生态环境境改善成成绩突出出荣获首首届中国国人居环

16、环境范例例奖。近5年来来，都江江堰市先先后投入入30多多亿元用用于城市市建设，大小广广场星罗罗棋布，城区55条河流流实施了了亮化工工程，77条主要要街道焕焕然一新新，宽880米、长5公公里的都都江堰大大道横贯贯全城，中心广广场依水水而建，注目广广场上杩杩槎造型型的巨大大雕塑，都是城城市建设设的见证证。都江堰的的城市建建设，吸吸引了大大量房地地产商的的资金投投入。他他们注重重发挥都都江堰市市良好的的区位条条件和生生态优势势，着力力打造“绿色生生态住宅宅”，以天天下青城城、丽水水青城、青城白白鹭洲、青城高高尔夫山山庄为代代表的旅旅游休闲闲房地产产成为城城市生态态经济的的亮点。近几年年来，城城市经济

17、济要素迅迅速升值值，楼市市行情一一路看涨涨，一些些有潜力力的地段段地价年年均升值值在220%以以上，政政府土地地收益由由4年年前的5000万元猛猛增到如如今的超超过20000多多万元，说明都都江堰市市的城市市生态系系统将环环境优势势转化成成为经济济优势。3、都江江堰的未未来规划划发展根据成都都市政府府最新城城市发展展构想，将构建建以成都都中心城城区为核核心，周周边300分钟车车程为辐辐射半径径的“大成都都”，外环路路以外都都将打造造为大成成都的外外围功能能片区。外围功功能片区区接受中中心城市市辐射，同时根根据自身身特点及及优势形形成产业业跟生活活配套的的格局。根据这这一规划划构想，凭借目目前的

18、交交通条件件，都江江堰市有有理由成成为成都都外围功功能片区区中的一一部分，充分运运用中心心城市的的辐射力力及自身身资源的的吸附力力，进行行快速发发展的新新天地。都江堰城城市构架架定位为为“中等等城市”，城市市特色定定位为“最佳人人居环境境和最佳佳创业环环境的生生态文化化旅游名名城”，产业业格局的的可持续续发展生生态经济济系统定定位。都都江堰坐坐拥世界界“双遗产产”，将大大力推进进“立足生生态特色色，发展展生态经经济”的经济济思路和和发展目目标，力力争跻身身于西部部地区县县级综合合实力110强之列列。都江堰将将立足资资源优势势助推房房产开发发，要求求按照建建设生态态旅游城城市和成成都居家家副中心

19、心的高标标准，从从总体上上提高住住宅的整整体质量量，强调调社区科科学的规规划，合合理的布布局，周周密的配配套，舒舒适的居居家环境境，打造造中国西西部的旅旅游度假假胜地。结 论论都江堰拥拥有悠久久的历史史人文，优美的的自然山山水，成熟的的市政设设施，优优越的生生态环境境。城市市具有发发展潜力力，景色色秀丽，空气清清新，气气候宜人人，具有有适宜居居家、生活的的天然和和后天优优势。四、都江江堰市房房地产形形势1、都江江堰房地地产发展展概况从都江堰堰市的房地产产市场近近几年的发发展趋势势来看，呈现出出高速上升升的势头头。20001年年11月月，在都江堰堰市首届届房地产产交易会会上，共有500家开发发商

20、和339个楼楼盘参展展，参展展面积为为46万万平方米米，其中中住房均均价为每每平方米米10000元左左右，别别墅均价价为每平平方米220000元左右右，与成成都相比比，每平平方大约约要低110000元，有有着明显显的价格格优势。该次房房交会成成交金额额高达2.5亿，成交面面积高达177.3万万平方米米。同期期有122个房地地产新项目分分别与都都江堰政政府签约约，其中中来自成成都的房房产公司司就签约约了其中中10个个项目，吹响了了成都开开发商大大举进军军都江堰堰的步伐伐。根据政府府统计机构构的相关关数据显显示，11993320002年都江堰堰共完成成开发面面积1134.32万万平方米米，实际际投

21、资额额10016115万元元，已销销售面积积755.455万平方方米，空空置面积积2.14万万平方米米。其中中20002年就就完成房房地产开开发投资资近3317443万元元，新开开发房产产近220万平平方米。在20001年，都江堰堰市建筑筑业经济济总产值值为3771522万元；到20002年，都江堰堰市建筑筑业经济济总产值值上升到到480075万万元，增增值幅度度达299.4%。建筑筑业经济济产值的的大幅上上升，在在房地产产开发中中表现得得比较明明显。从都江堰堰市目前前的房地地产发展展状况来来看，拥拥有建筑筑企业61家家，其中中二级企企业99家；房房地产公公司550家，其中二二级企业业1家家，

22、3级企企业116家。从都江堰堰市的城城市发展展规划来来看，完完善交通通组织规规划、加加快城市市基础设设施建设设、加大大城市环环境整治治力度是是都江堰堰市政府府的目前前进行的的重要举举措，都江堰堰市总体体规划（修编编）、青城山山都江江堰国家家级风景景名胜区区总体规规划、市政政管网规规划、城市市消防规规划、城市市总体建建筑风貌貌规划设设计是是其正在在完成编编制的五五个规划划，努力力从政策策和软硬硬件设施施等各方方面促进进都江堰堰市房地地产业的的发展。青城山格格局都江堰，作为成成都的“后花园园”。以以幽幽青青城，千千年古堰堰焕发出出迷人的的魅力，“旅游地地产”的地位位是最早早被市场场确立的的。因此此

23、，“青城山山格局”成为都都江堰房房地产开开发的重重头。几几年来，青城山山丰富的的旅游资资源共吸吸引了英英华、中中铁二局局、大城城、顺通通、世宇宇等众多多开发商商云集于于此，青青城白鹭鹭洲、青青城高尔尔夫、中中国青城城、假日日青城、天下青青城、青青城阳光光、青城城山水等等知名楼楼盘争芳芳夺艳。 经过过3年的的发展，青城山山格局的的房产开开发已经经形成了了金字塔塔的层次次梯度。青城高高尔夫依依托高尔尔夫球场场，从80万万元到2000万元的的独栋别别墅瞄准准金领一一族，占占领了高高端市场场；青城白白鹭洲以以运动休休闲公园园，从从10万万元到50万万元的价价格占领领中端市市场；新开盘盘的假日日青城以以

24、低密度度，小户户型的低低总价房房占领了了最广阔阔的工薪薪阶层市市场，填填补了最最后的市市场空白白点。而而20002年新新开的占占地8800亩亩的天下下青城，是真正意意义上的的山中别别墅，社社区环境境保持了了山林间间的原始始风貌，充分享受受大自然然，是该该项目的的一大特特色。 但遗遗憾的是是，虽然然青城山山适合生生态住宅宅的开发发，但历历史文化化“双遗产产”的名山山不可能能无限制制的开发发，目前前青城山山可供开开发的土土地已经经逐渐稀稀少，除除天下青青城与天天协房产产的另一一个4000多亩的的项目外外，估计计已经不不太可能能出现新新的项目目。所以以都江堰堰的生态态住宅下下一个开开发热点点应出现现

25、在都江江堰市区区内，宝宝瓶口、柏条河河、岷江江的流水水等自然然资源让让人口密密度小、自然植植被良好好的都江江堰市区区可能成成为新的的开发建建设热点点。 2、都江江堰市区区房地产产市场分分析都江堰市市区的房房地产开开发，一一直呈现现平稳的的发展态态势，开开发商的的数量、实力、还是楼楼盘的品品质，都都在不断断的提升升。我们们试图从从以下几几个方面面探究都都江堰房房地产发发展的现现状：2.1 城市建建筑风格格都江堰是是传统的的川西民民居保护护较为完完整的城城市，城城市绿化化也是以以川西园园林风格格为主。从都江江堰首届届房交会会的招商商项目情情况可以以看出，都江堰堰城市规规划有意意保持和和发展城城市的

26、川川西建筑筑和园林林风格。新建的的川西民民居风格格建筑打打破传统统的建筑筑模式，以多层层为主，融入现现代建筑筑风格，将川西西民居风风格演绎绎得丰富富多彩。大部分分楼盘在在女儿墙墙设置坡坡面装饰饰，以体体现川西西风格。有的采采用弧型型坡屋面面，打破破传统的的直线三三角结构构，使小小区的天天际线轮轮廊舒缓缓流畅。有的采采用退台台式设计计，每层层都有大大面积露露台，采采光充分分，视野野开阔。但过重的的川西民民居格调调，使都都江堰市市区建筑筑风格千千篇一律律难有亮亮点，也也抑制了了市场产产品面的的创新，这是市市区新盘盘开发亟亟待解决决的问题题。 2.22 商业业地产开开发火爆爆 20003年年来都江江

27、堰城区区的商业业物业发发展一路路走强，多个在在城区开开发的商商业物业业都出现现了热销销的局面面。其中中，四川川天和房房地产开开发有限限公司开开发的梨园巷巷旧城改改造项目目，在项项目特色色和包装装上很下下功夫，宣称要要打造都都江堰的的“春熙路路”。都江江堰的商商业地产产，也随随着知名名企业开开发的项项目陆续续发售，以及投投资者观观念的改改变而日日渐火热热。根据上半半年的统统计，都都江堰商商业施工工面积为为 9227333平方米米，其实实际销售售为 990999平方米米，是预预售面积积 24467平平方米的的 3668.882%，商业营营业用房房的销售售同比增增长了555%。从这些些数据可可以看出

28、出，都江江堰超过过了双流流、温江江、龙泉泉及青白白江等地地，已经经成为成成都郊区区商业地地产不折折不扣的的领头羊羊。出现这种种商业热热销现象象的根本本原因，在于都都江堰已已经形成成了一个个景区为为核心，辐射城城区的旅旅游经济济圈。这这一经济济圈的形形成，不不仅拉升升了圈内内土地资资源的价价值，还还自动对对经济圈圈的商业业种类进进行调节节，形成成共生、共荣，不断发发展的趋趋势。但我们也也必须注注意到，市区商商业地产产的空置置率仍然然居高不不下，空空置时间间超过一一年的写写字楼为为 9.76万万平方米米，商业业营业用用房为 12.77万万平方米米，均比比上年有有较大的的增加，这必须须引起开开发商的

29、的注意。 2.3 “幸福大大道板块块”形成都江堰市市楼盘非非常分散散，除去去现阶段段幸福大大道板块块外，未能能形成新新兴的居居住片区区。究其其原因主主要是因因为都江江堰市原原有区域域住宅密密度较大大，可供供开发地地块零散散。自从从计划中中市政府府将搬迁迁至城东东南幸福福大道区区域，这这一举动动便促成了了幸福大大道板块块的崛起起。在政政府搬迁迁计划出出台前，都江堰堰城区房房地产开开发零星星分布于于老城区区内，并并未形成成集中的的开发板板块。而而政府搬搬迁计划划出台后后，由于于消费者者对政府府搬迁所所造成的的城东南南区域的的巨大影影响的心心理预期期，同时时也因城城东南区区域也是是连结成成都的快快速

30、通道道出口，交通优优势明显显，近两两年来，开发商商频频在在该区域域圈地开开发，已已经形成成了一个个集中的的商品房房开发新新区，成成为都江江堰房地地产市场场中最醒醒目板块块。“幸福大大道板块块”的代表表楼盘有有：丽水水青城、钰诚花花园等。2.4 “沿河楼楼盘”的开发发态势岷江的55条支流流从都江江堰市区区穿城而而过，这些资资源使都都江堰居居家的附附加值越越发昂贵贵。在人人们越来来越重视视居住环环境和质质量的今今天，沿沿河居家家被开发发商和购购房者看看好也是是自然的的事。都都江堰因因水而生生，依水水而活，市民大大众强烈烈的“亲水情情结”是世代代延续的的传统，因此都都江堰人人对河居居十分青青睐，这这

31、是都江江堰沿河河楼盘比比较热销销的根据据原因。而市区区的沿河河楼盘，也能充充分利用用临河景景观来打打造项目目，如岷岷江华庭庭的“退台式式”设计，增强了了临河一一侧住宅宅的观景景效果。拥有丰丰富的河河流资源源，我们们认为市市区沿河河楼盘开开发将成成为新的的趋势。“沿河楼楼盘”的代表表楼盘有有：岷江江华庭（蒲阳河河）、都都江堰花花园（柏柏条河）、江都都花园（江安河河）等等等。2.55 社区区环境价价值认可可度高都江堰楼楼市呈现现出住房房正在从从“生存型型”向“舒适型型”转变，消费者者对高品品质住宅宅的渴求求强烈。都江堰堰市内的的住宅只只要环境境较佳，一般情情况下价价格定位位都处于于高端，而且销销售

32、形势势良好。这主要要是消费费者受成成都市房房地产市市场价值值观概念念的影响响，对高高品质住住宅环境境的价值值认可度度高，在在购房置置业时都都愈加重重视居住住环境的的舒适性性这一因因素。而而都江堰堰本地的的整体开开发水平平较低，环环境良好好的住宅宅一段时时期内供供求有所所失衡所所致。开开发商如如果能在在居住环环境，即即户内空空间、楼楼宇布局局、园林林景观以以及周边边环境诸诸多方面面贴近业业主的真真实生活活来考虑虑并下足足功夫，则不难难得到市市场的认认可。2.6 市场价价格水平平分析都江堰市市区楼盘盘的价格格总体水水平，随着房房地产行行业产值值的攀升升而上升升，房价水平平不断提提高，从从原来每平平

33、方米7750元元一路飙飙升至今今欲破220000元大关关。但由于市市场尚处处于培育育阶段，各种档档次、品品质的产产品仍然然并存，且未能能形成明明显的市市场主流流市场空空间。因因此，其其市场价价格体系系也相对对混乱。根据我们们的调查查，都江江堰市区区楼盘整整个市场场的价格格差距较较大。价格水平平的基本本划分为为以下55档：（第一档档）最高高端：11800020000元/平方米米（第二档档）高端端： 1500018000元/平方米米（第三档档）中端端： 1200015000元/平方米米（第四档档）中低低端：11000012000元/平方米米（第五档档）低端端： 650010000元/平方米米从市场

34、发发展现状状来分析析，单价价处于第第三档，即1220015000元/平方米米的中端端产品最最为集中中，逐渐渐成为市市场的主主导价位位。2.7 市场弱弱势点分分析：都江堰市市区市场场虽然有有较大的的发展潜潜力，但但我们不不得不看看到市场场尚处在在初级阶阶段所暴暴露出来来的一系系列市场场弱势点点：A、开发发项目普普遍偏小小。都江堰市市内的开开发项目目大多集集中在225亩以以下，除除了上面面提到的的原有居居住密度度过大，地块面面积受制制约的原原因外，还与都都江堰现现阶段的的开发商商实力欠欠佳，整整体操盘盘能力较较弱有关关。在都都江堰市市区，225亩以以下的在在建在售售项目占占市场项项目总量量的800

35、%，占占地超过过40亩亩在都江江堰的就就能称得得上“大盘”规模。超过440亩的的楼盘，也往往往是分334期开开发，单单期的规规模也较较小。小小规模多多批次的的开发，显示出出开发商商对市场场的信心心不足或或者实力力不足，并且也也拖上了了销售周周期。即即便是都都江堰较较早开发发的、比比较成功功的大盘盘丽水水青城，其开发发和销售售周期也也整整拖拖了三年年。B、都江江堰市区区内住房房的市场场化程度度相对较较低。都江堰市市内存在在大量各各类单位位集资兴兴建的小小区，并并已经形形成一种种传统风风气，在在中国推推行住房房改革的的今天仍仍然盛行行，加之之土地供供应市场场规范化化才刚刚刚起步，都江堰堰政府于于去

36、年执执行了土土地拍卖卖制度，但由于于存在较较大的单单位自有有土地和和人情关关系，致致使土地地供应市市场较为为混乱。对于这这一点集集中表现现在扩建建城区时时未能有有效的预预期房地地产市场场的发展展速度，导致占占用农民民的耕地地，返还还的住宅宅基地短短时间内内又处于于城市重重点发展展核心区区内，而而农民利利用这类类地块大大量修建建商品房房，由于于没有土土地成本本，这类类住宅销销售价格格在65508800元元/平方方米之间间，极大大的冲击击了整个个房地产产市场，这些情情况都限限制了整整个房地地产市场场的发展展。C、整体体开发水水平偏低低。因受地块块规模小小和外来来大型开开发商较较少的影影响，都都江堰

37、市市区内的的房地产产项目无无论建筑筑形态、规划水水平都较较为落后后。建筑筑形态千千篇一律律，小区区规划层层次较低低，产品品设计缺缺乏特色色。在建建筑产品品方面，象征城城市特征征的电梯梯公寓很很少。楼楼盘开发发普遍存存在明显显的同质质化趋势势，竞争争楼盘之之间更多多是集中中在价格格层次上上的竞争争。尤其是房房地产市市场化程程度不断断提高的的今天，不注重重包装推推广成为为都江堰堰市区整整体开发发水平低低的一个个重要特特征。当当然这有有其现实实的背景景，当地地新建封封顶才能能预售，而项目目规模小小，开发发商往往往不愿意意在包装装和推广广上下功功夫，寄寄希望于于准现房房阶段的的短期突突击解决决销售问问

38、题。因因此，许许多项目目在期房房阶段根根本不建建售楼处处，不打打广告，现场包包装也仅仅仅是一一些简单单的横幅幅广告和和千篇一一律的山山水画围围墙，所所印刷的的资料也也是粗质质烂造、内容简简单，售售楼人员员的素质质普遍比比较低，专业知知识匮乏乏。3、市区区楼盘发发展趋势势预测总结都江江堰房市市的发展展历程和和现状，我们对对未来都都江堰房房地产市市场的发发展趋势势，基本本上可以以得出以以下几方方面的预预测性结结论：3.1 新的开开发重点点区域仍仍集中在在幸福大大道一线线。幸福大道道是都江江堰市未未来发展展的主要要方向，会成为为都江堰堰未来的的新城区区和高档档住宅密密集板块块，类似似于成都都的棕北北

39、板块，其地段段价值不不能纯粹粹以离市市区的距距离来衡衡量。从从地块特特征来看看，幸福福大道可可能形成成较大规规模的片片区开发发，但缺缺乏山水水自然特特色，使使其高档档楼盘的的打造难难度增大大。3.2 楼盘开开发的档档次和品品质不断断擢升。住宅消费费的多元元化趋势势必然带带动了住住宅产品品全面进进入升级级时代。从都江江堰新开开楼盘来来看，楼楼盘的档档次和品品质不断断提升，豪华会会所、标标准网球球场、景景观游泳泳池、生生态广场场、智能能系统等等等，都都在不遗遗余力的的提升居居家品质质。丽水水青城、滨河花花园、天天和天逸逸花园等等品牌楼楼盘的出出现，带带动了房房地产开开发水平平的提高高，也拉拉高了都

40、都江堰楼楼盘价格格的上限限。同时时都江堰堰的购房房者也逐逐步形成成品牌楼楼盘的概概念，特特别是本本地的中中高收入入群体家家庭。这这也对开开发商的的规范化化操盘提提出很高高的要求求。 3.3 楼盘盘的性价价比将成成为市场场抉择的的核心。根据市场场规律，产品的的消费价价值越高高，消费费者就越越理性，其比较较的心理理就越重重。特别别是产品品多样性性的时代代，消费费者可以以更多的的比较选选择符合合自己需需求的产产品。所所以产品品的性价价比就成成为问题题的关键键。进入20003年年后，都都江堰新新盘开工工量大幅幅增加，供给量量的巨增增导致整整体市场场竞争升升级。而而购房者者的购房房知识不不断积累累，消费

41、费心理更更加成熟熟，往往往是“货比三三家，房房比十家家”，在各各个楼盘盘的地理理位置、户型、楼层、周边环环境以及及升值潜潜力等众众多因素素中权衡衡比较，再对比比各个楼楼盘的单单价和总总价，最最后参照照自己的的收入水水平和支支付能力力，来选选择符合合自己性性价需求求的房子子。因此此楼盘的的性价比比成为购购房者衡衡量楼盘盘价值的的关键，成为市市场抉择择的核心心问题。3.4 个性性化楼盘盘成为新新的发展展趋势。随着都江江堰新盘盘的不断断涌现，各个楼楼盘之间间同质化化愈加明明显。在在各开发发商普遍遍开始注注重项目目品质塑塑造的影影响下，人们将将更加关关注楼盘盘的个性性品位，只有那那些充分分把握目目标客

42、户户群心理理需求，营造出出鲜明的的个性化化的特色色楼盘才才能在同同质化竞竞争脱颖颖而出。如天和和房产打打造的天天逸花园园，虽然然地处城城郊较为为偏僻位位置，而而且以中中小户型型为主，但以其其“都江堰堰首席高高品位示示范社区区”的定位位塑造出出个性化化特征，所以深深受市场场的青睐睐。结 论论都江堰的的房地产产市场正正在从起起步迈向向发展阶阶段，供供求基本本平衡，市场已已开始呈呈现多元元化发展展的良性性态势。同时产品品同质化化导致激激烈的市市场竞争争态势已已初现端端倪，而而整体市市场水平平偏低也也是制约约发展的的瓶颈，市场价价格空间间在短期期内走高高的可能能性不大大。如欲楼盘盘立于不不败之地地，必

43、须须准确把把握客户户的消费费心理和和需求，在项目目的品质质化和特特色化上上下功夫夫，注重重营销策策划和产产品创新新，引入入规范化化的运作作模式和和操盘手手法，这这些都是是决定项项目的成成败之道道。总之，都都江堰的的经济、城市发发展很有有潜力，市场容容量将不不断增长长和释放放出来。我们有有理由对对都江堰堰房地产产市场远远期发展展持乐观观态度。五、市区区楼盘调调研分析析1、市区区楼盘市市场调查查1.1 典型楼楼盘调查查表典型楼盘盘市调表表（一）项目名称称丽水青城城古堰雅居居 都江花花园位置都江堰大大道中段段观景路蒲蒲阳河畔畔幸福大道道开发商都江堰建建川实业业有限公司司成都亿年年房地产产开发公司司映

44、电嘉润润房地产产开发有限限公司发展规模模占地约888亩总建约55万容积率00.866占地322亩总建81100容积率00.388占地约772亩总建5.6万容积率11.299单位面积积（）362250别墅20003000平层洋房房1400801198平、错、跃皆有有主力户型型3-2、4-223-2、5-332-2、3-22、4-2户数车位总户数4400户户车位1880个总户数225户车位255个以上上总户数3388户户车位3334个折扣率（%）一次性优优惠5%按揭无优优惠一次性优优惠3%按揭无优优惠一次性无无优惠按揭无优优惠现楼价（元/）住宅均价价：16600住宅：116000住宅：112800

45、16000均价：113500（二期期）推出日期期20000年20011年20022年入伙时间间20022年100月20022年111月（一期）20003年77月销售率（%）住宅：995%住宅：885%仅剩3套套住宅：一一期800%二期355%小区配套套会所、商商务楼、中庭广广场、组组团景观观等生活配套套比较缺缺乏俱乐部、幼儿园园、网球球场、超超市等小区卖点点绝好口岸岸、600%绿化化率、IISO990022物管城市生活活别墅，居家安静静私密性性好户型设计计、硬件件配套尚尚可以典型楼盘盘市调表表（二）项目名称称都市美美丽洲天和天天逸花园园都江堰花花园位置一环路南南侧龙潭潭湾灌天路中中段景观路柏柏

46、条河畔畔开发商四川钱江江银通房地产有有限公司司四川天和和房地产产开发有限限公司成都光大大建设集集团汶川川房地产产公司发展规模模占地2880亩总建188万占地366亩总建4万万容积率11.8占地333亩总建3.5万单位面积积（）住宅8772000平方方米共20余余款户型型标准层 561600七种户型型1203000户型面积积偏大主力户型型2-2、3-22、4-22-2、3-223-2、4-22户数车位总户数110000余户车位5000余个个总户数4417户户车位个总户数2200多多户车位近1100个个折扣率（%）不详一次性优优惠5%按揭优惠惠1%一次性优优惠3%按揭无优优惠现楼价（元/）住宅均价

47、价：15500住宅：11080014550均价：112800门市：22800042000住宅：11360015660均价：114000门市起价价：50000推出日期期20022年100月20033年5月月20022年底入伙时间间20044年初（一期）20044年5月月20033年122月销售率（%）尚未对外外发售住宅：550%门市：440%住宅：440%门市：550%小区配套套小区内部部配套设施施完备周边生活活配套便便利，但但品质环环境较差差小区内部部配套少少，主要依托托周边的的生活配套套小区卖点点规模大、规划超超前、产产品特色色突出都江堰首首席高品品质示范范社区定定位，精品中小小户型商住一体

48、体，大户户型河景景居家，沿河休休闲商业业街典型楼盘盘市调表表（三）项目名称称岷江华庭庭佳美景园园滨河花园园位置景观中路路2288号解放小区区蒲阳河河畔安轻路江江安河畔畔开发商四川省成成都市福生实业业有限公公司都江堰市市佳美实业有限限公司四川金鑫鑫房地产产开发有有限责任任公司发展规模模占地222亩总建2.2万容积率11.5占地377.5亩亩总建3万万容积率11.288占地共772亩总建7.5万容积率11.488单位面积积（）901150标准层8851800跃层16602355801182商铺50000主力户型型3-22-2、3-22、4-22-2、3-22、4-2户数车位总户数1160余余户车位

49、600个总户数2276户户车位1336个总户数5550户户车位1220个折扣率（%）一次性无无优惠按揭无优优惠一次性优优惠3%按揭无优优惠一次性优优惠6%按揭优惠惠3%现楼价（元/）住宅：11300015000均价：114000门市：550000左右住宅：11240014330均价：113500住宅：11250015000均价：113800门市：445000推出日期期20022年初（一期）20022年4月月20022年5月月（一期期）入伙时间间20033年初（一期）20033年8月月20033年8月月（一期期）销售率（%）住宅：1100%门市：990%以以上住宅：550%住宅：440%门市：3

50、30%小区配套套周边生活活配套齐齐备周边生活活配套较较差，生生活不够够便利羽毛球场场、健身身运动广广场、阅阅览室小区卖点点紧邻蒲阳阳河，水景园林林景观社社区，绿化率440%居家安静静，环境境较好，绿化率率43%70000中庭庭广场绿化率442%1.2 典型可可比楼盘盘个案分分析（我们选选择的典典型可比比楼盘，是指在在售或待待售的与与本案有有相当类类似可比比性的楼楼盘，即即将来可可能成为为本案竞竞争对手手的楼盘盘，因此此“丽水青青城“和”古堰雅雅居“这两个个早期楼楼盘不在在此列）。都市美美丽洲（与本案案可比性性0.99）该楼盘是是都江堰堰市区近近期拟建建的最高高档次的的住宅小小区，其其开发商商是

51、四川川钱江银银通房地地产公司司。该公公司实力力雄厚，不但邀邀请上海海建筑设设计研究究院承担担建筑设设计，还还邀请著著名的日日本井上上环境设设计株式式会社承承担园林林设计。该楼盘位位于龙潭潭湾，东东临走马马河，西西临江安安河，是是典型的的“沿河楼楼盘”，并且且是两河河夹合围围绕，这这在都江江堰是独独一无二二的。该该楼盘除除地理位位置绝佳佳外，总总占地2280达达亩，总总建18800000平方方米，分分两期开开发，其其中一期期占地就就有1220多亩亩，堪称称都江堰堰市区最最大规模模的大盘盘。该楼盘的的建筑设设计现代代，明快快靓丽的的外立面面，欧式式格调突突出。小小区规划划设计大大气，2262000

52、平方方米的超超大立体体绿化，5000米的阳阳光水岸岸。小区区配套完完善，有有50000平方方米的豪豪华会所所、大型型景观泳泳池、现现代标准准网球场场、儿童童游乐场场、社区区健康走走道、幼幼稚园、休闲商商业步行行街、中中央生态态广场、地下停停车场等等等，为为保障业业主的高高贵居家家，还引引入了标标准化专专业物管管。该楼盘户户型多样样化，可可以满足足不同层层次的需需要。住住宅有8872200平平方米共共20余余款户型型，主力力户型有有87平平方米的的二室二二厅单卫卫、988平方米米的三室室二厅单单卫、1106平平方米的的三室二二厅双卫卫、1557平方方米的四四室二厅厅双卫，以及1188平平方米六六

53、室三厅厅三卫带带屋顶花花园的跃跃层。该楼盘一一期已拆拆迁完毕毕，正在在清运建建渣、平平地和修修建滨河河路，预预计今年年底或明明年初即即可亮相相发售，现对外外宣称的的住宅均均价为115000元/平平方米。可见该楼楼盘和本本案是明明显的同同质性楼楼盘，且且工程和和销售周周期重合合，将来来的直接接竞争不不可避免免。但该该楼盘综综合优势势高于本本案，本本案必须须具备价价格上的的优势，必须采采用更有有针对性性的广告告推广和和更为灵灵活的促促销手段段来与该该楼盘抗抗衡。天和天天逸花园园（与本本案可比比性0.7）该楼盘是是都江堰堰近期在在售的，最有影影响力的的楼盘。该楼盘盘虽然位位置偏僻僻，但开开发商四四川

54、天和和房地产产开发有有限公司司完全克克隆“置信房房产”的操盘盘模式，项目定定位准确确，广告告推广力力度大，特别在在现场包包装上很很下功夫夫，不但但修建有有漂亮的的售楼部部，还提提前建成成下沉式式花园广广场，围围墙大型型喷绘和和射灯，现场彩彩虹拱门门和升空空气球，灌天路路沿线导导视旗织织，为吸吸引成都都客户还还在成都都商报上上刊登大大幅平面面广告和和在成灌灌高速路路出口处处设置两两块大型型户外广广告牌。该楼盘在在项目打打造有特特色，设设有露天天会所，建筑风风格时尚尚雅致，户型面面积精巧巧合理，尽管容容积率11.8，却能将将绿化率率做到440%，确实有有效地提提升了居居住价值值和生活活档次。该楼盘

55、盘在亮相相后很快快就受到到了购房房者的强强烈关注注和认可可，销售售较好，并且价价格略有有上涨，13000元/平方米米的均价价在灌天天路却属属高价，但客户户认可其其性价比比，可见见该楼盘盘的运作作是较成成功的。该楼盘以以中小户户型为主主，主力力总价115万以以内。从从项目特特征来说说，该楼楼盘与本本案有一一定的差差异性，并且今今年8月月份就可可竣工交交房，对对本案的的开发和和销售构构不成威威胁，但但其成功功之处确确实值得得本案借借鉴。都江堰花花园（与与本案可可比性00.9）该楼盘是是距离本本案仅1100米米，在桥桥头以西西柏条河河南侧，是本案案最近邻邻的同质质性楼盘盘，属于于典型的的“沿河楼楼盘

56、”。该楼盘规规模体量量较小，户型面面积设计计偏大，除单位位团购房房屋外，最小户户型为1126平平方米的的套三，而1660、1164、1755平方米米的四室室三厅双双卫是其其主力户户型，因因此主力力总价基基本在220万/套以上上，是针针对都江江堰本地地的富裕裕阶层。该楼盘销销售400%左右右，因为为客户定定位较高高，销售售相对迟迟缓。220万一一套的大大户型房房屋，除除非单位位团购，销售不不可能冲冲得太快快。本案案启动时时，该楼楼盘应进进入销售售后期，但其现现房仍可可能分流流本案的的一部分分客户。岷江华庭庭（与本本案可比比性0.9）岷江华庭庭（一期期）是20002年底底到20003年年初都江江堰

57、市内内销售最最火的楼楼盘之一一，住宅宅现已全全部销售售一空，门市销销售所剩剩无几，且大多多已经经经营开张张。该楼盘位位于观景景路边、蒲阳河河畔，建建筑设计计有一定定特色，外立面面比较靓靓丽。特特别是该该楼盘能能充分利利用沿河河景观的的视线优优势，临临河一侧侧的住宅宅采用退退台式设设计，不不但使临临河每一一户都拥拥有露台台花园，而且从从2楼到到5楼逐逐层递减减面积，对户型型面积的的控制基基本有效效。该楼楼盘的主主力总价价1520万万/套，客户群群体比较较广泛。但该楼楼盘对小小区内的的绿化景景观打造造不足，不临河河的住宅宅景观条条件较差差。现该楼盘盘正拟建建第二期期，户型型面积和和价格基基本参照照

58、一期。现二期期用地已已经圈围围，预计计8月即即将动工工，可能能对本案案构成一一定的竞竞争威胁胁。佳美景园园（与本本案可比比性0.8）佳美景园园位于灌灌天路侧侧解放小小区的居居民区内内，背靠靠蒲阳河河，后排排住宅33楼以上上可观蒲蒲阳河。该楼盘的的规划设设计较好好，组团团式围合合布局解解决了小小区景观观的均衡衡性，外外立面色色彩明亮亮，楼宇宇间绿化化处理较较好，有有独立车车库。且且该楼盘盘不临大大街，环环境安静静，居家家的私密密性较好好。该楼盘面面积跨度度较大，从800平方米米的套二二到1880平方方米的大大户型套套四，平平、错、跃皆有有，局部部6跃77，大多多数6层层以下，特别是是4跃55的跃

59、层层销售最最好。该楼盘均均价13350元元/平方方米，总总体来说说性价比比较好，销售也也比较成成功。但但该楼盘盘河景特特色并不不明显，对本案案威胁不不大。滨江花园园（与本本案可比比性0.8）该楼盘规规模较大大，总用用地面积积484435平平方米，采用欧欧式风情情的建筑筑风格，有70000平平方米超超大型社社区中心心广场。户型面面积8001800平方米米，主力力户型880平方方米的套套二、1116平平方米和和1322平方米米的套三三。该楼盘位位于安轻轻路，小小区位置置较偏僻僻，经过过钢材市市场路才才能进入入小区，周边环环境不是是很理想想。小区区局部楼楼宇可远远眺江安安河，河河景条件件一般。虽然该

60、楼楼盘售楼楼部修饰饰漂亮，但工程程进度缓缓慢，看看房客户户对此信信心不足足，销售售现状迟迟缓。都江花园园（与本本案可比比性0.8）该楼盘由由都江堰堰本地的的映电嘉嘉润房地地产公司司开发，占地772亩，分三期期开发。小区川川西民居居建筑风风格，三三大组团团，三大大主题院院落，部部分别墅墅临柏条条河一侧侧排列。该楼盘设设计有中中庭水景景花园，生态停停车场，幼儿园园、网球球场和便便民超市市等。住住宅有88090平平方米二二居室、1044平方米米的小三三居室、1200、1335和1140平平方米的的三居室室、以及及1988平方米米的跃层层复式，户型多多样，面面积跨度度大，针针对市场场面广。但该楼盘盘位