巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书

1、PAGE PAGE 10巢湖北岸明珠项目规划设计任务书一、项目概况1、地理位置项目位于于安徽省省巢湖市市贾塘圩圩，龟山山路以南南、健康康西路以以北、银银屏路以以西的区区域，总总用地面面积155.877公顷（2388亩）。2、规划划用地性性质及规规划设计计要点 = 1 * GB2 规划用用地性质质：居住住 = 2 * GB2 规划控控制指标标：容积积率1.225，建建筑密度度32%，绿化化率35%，日照照间距系系数1.225 = 3 * GB2 设施配配套要求求：按规规范要求求同步配配置相关关市政及及公共设设施，沿沿健康西西路与银银屏路各各配套建建筑面积积不低于于50平平方米的的水冲式式公厕一一

2、座；配配套规模模为9班班的幼儿儿园一座座，占地地不少于于4亩；配套用用地面积积不少于于5亩，建筑面面积不低低于25500平平方米的的室内农农贸市场场。 = 4 * GB2 建筑退退让：沿沿健康西西路、银银屏路、龟山路路分别不不低于55米,交交叉口不不低于110米，退让西西侧支路路不低于于2米。 = 5 * GB2 其它：住宅建建筑应采采用坡屋屋面形式式；小区区工程管管线一律律地下敷敷设；排排水应采采用雨污污分流制制；局部部地段可可布置小小高层，且六层层以上建建筑不计计入容积积率控制制指标，高层建建筑面积积不得超超过总建建筑面积积的255%。二、项目目定位1、总体体概念定定位“以创造造和谐邻邻里

3、精神神为主的的巢湖市市首家体体验式景景观休闲闲社区”2、项目目目标客客户定位位民营企业业家、各各类私营营业主、公务员员、事业业单位工工作人员员、企业业管理层层和专业业技术人人员、部部分期望望改善居居住条件件的拆迁迁户三、建设设规模与与不同类类型物业业配比序号物业类型型户型面积积（）主力户型型面积比（%）建筑控制制容量（万）1多层公寓寓80-1130三室二厅厅一卫三室二厅厅二卫429.4002高层公寓寓110-1444三室二厅厅二卫255.6003情景洋房房100-1444三室二厅厅二卫153.3664叠加别墅墅160-1800四室二厅厅三卫102.2445公建等81.800合计10022.44

4、公建包括括配套会会所、幼幼儿园、农贸市市场、商商业服务务、物业业管理、公厕及及少量错错复式商商住、小小户型商商务公寓寓等四、项目目总体布布局1、布局局考虑因因素 = 1 * GB2 以项项目主题题定位为为基点，运用房房地产经经济学与与市场学学原理合合理布局局，促进进产品价价值最大大化的实实现； = 2 * GB2 根据用用地价值值进行相相应功能能和物业业类型的的配置； = 3 * GB2 项目实实施从已已具备基基础设施施条件的的东南部部开始，逐步向向后推移移； = 4 * GB2 大盘宜宜采用低低开高走走的价格格策略，因而首首期开发发物业应应以宜消消化的经经济型为为主，来来聚集人人气，带带动后

5、续续开发； = 5 * GB2 从资金金运作的的角度来来看，建建设周期期长、投投资回收收慢的物物业类型型应滞后后安排； = 6 * GB2 在注重重环境景景观优化化与产品品组合配配置一致致性的同同时，注注意分期期产品组组合的合合理性，考虑物物业类型型、户型型、面积积的搭配配。2、功能能区块的的划分按照从南南到北或或从东南南到西北北的的推推进方向向，形成成分期开开发四大大版块： = 1 * GB2 一期：商住综综合，物物业类型型以商业业服务和和多层公公寓房为为主； = 2 * GB2 二期：居住，物业类类型考虑虑安排多多层公寓寓和情景景洋房； = 3 * GB2 三期：居住，物业类类型配备备多层

6、公公寓、叠叠加别墅墅； = 4 * GB2 四期：居住，物业类类型配备备多层公公寓、高高层公寓寓。3、布局局结构与与组团规规模特性性 = 1 * GB2 采取“组团院院落”的规划划布局形形式，强强调层次次领域空空间的塑塑造，形形成和睦睦亲切的的组团邻邻里关系系； = 2 * GB2 体现环环境均好好的设计计理念，围绕公公共绿地地进行建建筑组团团（群）布置，形成从从组团（群）院院落空间间到公共共绿地的的良性互互动关系系； = 3 * GB2 组团规规模按不不同的物物业类型型分别考考虑，并并尽量将将组团建建设规模模控制在在2-33万平方方米以内内，户数数在2000户以以内。、道路路系统 = 1 *

7、 GB2 道路系系统：采取人车车分流或或部分人人车分流流的形式式 = 2 * GB2 主入口口：人行主入入口建议议设在小小区南面面，入口口设计形形成小区区标志性性景观，起到空空间导向向的作用用，使小小区居民民产生领领域感、归宿感感和自豪豪感；车车行主入入口设在在小区东东面。 = 3 * GB2 停车方方式与车车位配比比按车库和和停车位位两种形形式，数数量以小小区住户户30%计算，约6000个车车位；车车库按220%即即4000个车库库，考虑虑按住宅宅底层车车库（层层高2.18mm）与集集中停车车库相结结合安排排。考虑自行行车与摩摩托车库库的设置置。五、户型型设计建建议1、户型型设计原原则 =

8、1 * GB2 动静分分区 = 2 * GB2 公私分分区 = 3 * GB2 干湿分分区 = 4 * GB2 洁污分分区2、户型型比例与与功能配配置套型比例（%）面积（）辅助功能能配置二室二厅厅一卫580-990玄关、储储藏室、洗衣房房三室二厅厅一卫3090-1110玄关、储储藏室、洗衣房房三室二厅厅二卫30110-1200玄关、储储藏室、洗衣房房25120-1300玄关、储储藏室、洗衣房房、主卧卧衣帽间间、北阳阳台四室二厅厅二卫10130-1444玄关、储储藏室、洗衣房房、主卧卧衣帽间间、北阳阳台叠加别墅墅160-2000玄关、储储藏室、洗衣房房、主卧卧衣帽间间、南向向露台3、户型型设计相

9、相关说明明 = 1 * GB2 确定项项目以三三室二厅厅一卫和和三室二二厅二卫卫为主力力户型； = 2 * GB2 情景洋洋房设计计在考虑虑户型退退层、阳阳台或露露台错位位等需要要同时进进行相应应辅助功功能的配配置； = 3 * GB2 对部分分舒适性性户型可可考虑户户内错层层设计； = 4 * GB2 叠加别别墅设计计除要求求的辅助助功能外外，应赋赋予更多多的别墅墅元素，如体现现上下层层空间流流动性的的高厅设设计、设设在住宅宅底部的的停车库库等； = 5 * GB2 对住宅宅顶部的的复式层层设计，复式层层利用面面积宜少少，可控控制在330%左左右，同同时复式式住宅可可体现两两大设计计特点：高

10、厅设设计与屋屋顶露台台花园设设计。4、单体体设计 = 1 * GB2 配合小小区主题题，整体体风格可可引入以以体现时时代特征征的现代代简约主主义风格格，没有有过分装装饰，从从功能出出发讲究究造型比比例适度度、空间间构图明明确、外外观明快快简洁； = 2 * GB2 建筑组组团天际际线力求求优美而而富于动动感； = 3 * GB2 住宅层层高按22.9米米，多层层以砖混混结构为为主； = 4 * GB2 小高层层考虑采采用一梯梯两户的的条式设设计； = 5 * GB2 注重室室内共享享外部环环境景观观，考虑虑外部视视觉景观观引入室室内； = 6 * GB2 规划控控制条件件要求采采用坡屋屋顶，考

11、考虑每户户太阳能能热水器器集中安安装，并并协调好好单体建建筑风格格。六、环境境景观设设计建议议1、基本本思路 = 1 * GB2 引入社社区主题题型园林林景观设设计，提提升文化化品味和和内涵例如结合合小区主主题，形形成三大大主题景景观休闲闲广场：以体现现人际交交往为主主题的“喜相逢逢音乐喷喷泉广场场”、以体体现健康康运动为为主题的的“韵动广广场”、以体体现文化化教育为为主题的的“行知广广场”；再如结合合组团庭庭院之绿绿化配置置，形成成有个性性化和标标识性的的主题庭庭院：紫紫荆苑、合欢苑苑、梧桐苑苑、石榴苑苑、芙蓉苑苑、桃花苑苑、桂花苑苑等。 = 2 * GB2 注重园园林生态态功能，维持社社区

12、内环环境的生生态平衡衡满足人们们对绿色色环境的的要求，达到景景观环境境在视觉觉效果上上的清新新、优雅雅、舒适适、宜人人，调节节社区的的气候环环境，改改善空气气质量；植物的的配置考考虑季相相和色相相的搭配配，保证证常年见见绿，力力求四季季有花，使人在在社区能能充分感感受到季季节的变变化，表表现出不不同季节节的园林林美。 = 3 * GB2 强化园园林景观观休闲活活动功能能，为社社区活动动的开展展提供硬硬件支撑撑强调园林林景观的的可参与与性，在在社区内内设置一一定的硬硬质景观观、共享享空间，为社区区居民提提供足够够的休闲闲、交往往、活动动场地，营造和和谐友善善温馨的的邻里关关系氛围围。2、绿化化层

13、次要要求社区绿化化考虑分分三级： = 1 * GB2 外围行行道树绿绿化与地地块边缘缘林荫道道为一级级绿化，形成社社区的绿绿色屏障障； = 2 * GB2 人行主主轴线（主入口口）及中中央绿地地为二级级绿化，形成社社区的绿绿化中心心，为居居民生活活提供集集中绿地地和活动动场所； = 3 * GB2 社区宅宅间（庭庭院）绿绿地为三三级绿化化，将绿绿化渗入入居民生生活，为为居民提提供相对对私密幽幽静的绿绿化空间间。3、园林林景观总总体布局局构想从社区主主入口即即可远望望中央绿绿地，让让人未进进入社区区，先被被社区良良好的绿绿化所吸吸引；穿穿过人行行主轴线线进入中中央绿地地，中央央绿地为为社区景景观

14、中心心，也是是社区景景观之灵灵魂；以以中央绿绿地为中中心，向向宅间辐辐射，进进入宅间间庭院。4、主入入口景观观设计主入口景景观强调调其视觉觉效果上上的气势势，在社社区主入入口部位位采用材材质和色色彩富于于变化的的硬质铺铺装地面面，结合合主入口口中央绿绿带形成成休闲步步行道，主入口口可通过过动感水水景、花花坛和造造型优美美的大树树，营造造出宏大大而又引引人入胜胜的门户户形象。5、中央央绿地设设计中央绿地地设计更更注意社社区公共共性与参参与性： = 1 * GB2 绿化景景观和硬硬质景观观面积分分别占770%和和30%左右； = 2 * GB2 要求设设置一定定的水景景，使景景观生动动活泼而而富于

15、灵灵气； = 3 * GB2 绿化景景观以乔乔木、灌灌木和花花草结合合，并注注意地形形坡度的的营造，做到层层次分明明、错落落有致、丰富多多彩； = 4 * GB2 硬质景景观注重重观赏性性、参与与性、艺艺术性、知识性性与教育育性相结结合，材材料追求求自然朴朴实，尺尺度讲求求亲切宜宜人，融融趣味性性与教育育性一体体，并使使成本得得到适度度控制； = 5 * GB2 建议安安排儿童童游乐设设施、健健身设施施、健康康慢跑道道、网球球场及社社区文化化长廊等等。6、庭院院绿化设设计庭院景观观设计应应相对私私密、幽幽静，为为居民提提供良好好的居住住绿化环环境和休休闲、散散步、活活动、交交往空间间；不同同庭

16、院的的景观分分别采用用各具特特色的园园林景观观设计，使每一一空间都都具有可可识别性性。七、会所所设计建建议1、会所所设计考考虑因素素 = 1 * GB2 便于前前期做售售楼大厅厅使用； = 2 * GB2 有利于于住户充充分利用用会所作作为休闲闲活动、公共活活动的场场所； = 3 * GB2 有利其其后续经经营管理理,便于于服务的的内外兼兼顾； = 4 * GB2 会所作作为社区区之灵魂魂，应成成为社区区标志性性建筑；2、会所所功能健身房、棋牌室室、台球球室、乒乒乓球室室、阅览览室、多多功能厅厅（会议议、小型型演艺及及培训教教室）3、会所所面积主体面积积20000平方方米左右右八、需重重点考虑

17、虑的问题题 = 1 * GB2 本案地地势低洼洼平坦、基础不不良，如如何化不不利地形形为有利利条件？ = 2 * GB2 根据地地形特点点，在会会所与销销售环节节相衔接接的基础础上如何何使会所所售楼大大厅、样样板房和和中央绿绿地形成成三位一一体的关关系，营营造体验验营销的的环境？ = 3 * GB2 在保证证品质的的情况下下如何解解决停车车问题？如何不不占或少少占用容容积率指指标？如如何解决决车库（位）分分期调配配问题？ = 4 * GB2 顶层与与底层怎怎样建会会促进销销售？ = 5 * GB2 如何协协调处理理坡屋顶顶、太阳阳能设施施、空调调机位、建筑外外观形象象几者之之间的关关系？ =

18、6 * GB2 采用围围合式，怎样避避免朝向向和楼间间距的问问题？ = 7 * GB2 结合项项目特点点引入创创新型产产品问题题？ = 8 * GB2 如何利利用景观观环境设设计来体体现主题题？ = 9 * GB2 如何将将外部山山湖资源源融入社社区环境境问题？九、方案案设计成成果深度度要求1、方案案数量要求提供供不少于于2个规规划方案案供比较较选择2、成果果形式与与数量方案文本本6套；方案设设计成果果1份光光盘；供供展示的的彩板11套（AA1）3、方案案设计说说明 = 1 * GB2 着重阐阐述从总总体规划划设计、建筑设设计到景景观设计计、公共共设施等等的主导导设计构构思、设设计理念念及设计计手法； = 2 * GB2 简述结结构、给给排水、电器等等的设计计构思，及对环环境保护护、消防防、节能能等作相相应说明明； = 3 * GB2 经济技技术指