成都大邑某项目全案建议书

1、致：四川东方圣地置业有限公司大邑城南南项目：全程策策划建议议20066.088摘要本项目的的LOGGO案名：东东方*绿绿邑 东方森森都，东东方锦苑苑，东方方名庐，东方美美庐建筑名组团名标志 标准色标准字体体 投标公函函大邑县房房地产市市场分析析本项目分分析及定定位项目命名名策划、设计方方案的建建议对本项目目营销推推广及价价格策略略的建议议本项目营营销人员员的组织织架构、策划、销售负负责人简简介营销代理理模式及及详细的的受费标标准，代代理保证证；附营销代代理合同同详细内内容 项目特特色：以以电梯公公寓，花花园小区区，高尚尚别墅，文化住住宅为特特色一、项目目总论本项目地地块位于于大邑大大道，紧紧临

2、大邑邑中学，用地性性质是商商业住宅宅用地，用地面面积1002.227亩（681180.34平平方米）。东边边和西边边以邑新新大道、大邑大大道为界界，大邑邑中学就就在该地地块东南南侧。该该地块不不满足“五通一一平”（即上上水通、下水通通、路通通、电通通、通讯讯通）条条件；现现在已经经拆迁部部分地块块由西向向东呈逐逐步倾斜斜状态，西南角角为最低低点，并并且这一一地块地地面上附附有少许许树木、农田及及高压输输送线。二、项目目的LOOGO1.案案名2.建建筑名3.组组团名4.标标志 5.标标准色6.标标准字体体 三、投标标公函四、大邑邑县房地地产市场场分析（一）了了解大邑邑县宏观观经济指指标近十来年年

3、全县地地区生产产总值、固定资资产投资资总额、社会消消费品零零售总额额、财政政收入、农民人人均纯收收入和城城镇居民民可支配配收入等等主要经经济指标标保持了了较快增增长，达达到或基基本达到到了年度度计划进进度要求求。20005年年城市建建设成效效显著。城区面面貌整体体提升。新城区区采用市市场化配配置资源源的方式式，新引引进了银银都房产产、天邑邑花园、东方圣圣地（本本项目）等8个房地地产项目目，到位位资金11.655亿元,盘活存存量土地地5000余亩。工业集集中区完完善了一一期水、电、气气、路、通信、排污等等基础设设施建设设，启动动了二期期基础设设施建设设。城区区综合管管理力度度加大。市政设设施完好

4、好率达995%，城市绿绿化率达达32%，绿地地覆盖率率达344%，人人均公共共绿地88.6平平方米。年末城城市铺装装道路长长度699.788公里，铺铺装道路路面积1142.9万平方方米。20066上半年年，全县县实现地地区生产产总值22344400万万元，比比去年同同期增长长11.5%，超目标标值1.5个百百分点，其中第第一产业业增加值值增长66.0%，第二二产业增增加值增增长155.4%，第三三产业增增加值增增长100.6%。（二）大大邑县房房地产市市场（宏宏观）1. 大大邑县房房地产宏宏观市场场条件表表现在以以下几个个方面：19977年，大大邑县领领导提出出了“以城养养城，自自求平衡衡”的

5、城市市建设路路子，以以城建、规划、林业等等政府职职能部门门为主体体，组建建了数家家房地产产开发公公司，开开始了大大规模的的旧城改改造工程程。短短短四年时时间，全全县城市市建设共共计投入入资金110多亿亿元，先先后实施施了“拆迁、建设、光彩、包装、绿化”五大工工程，共共计拆迁迁房屋550000多户，拆除旧旧房面积积49.8万平平方米，新建还还建房、商品房房近1000万平平方米，使得大大邑城内内一条条条老街迅迅速“变脸”，全城城面貌焕焕然一新新，大邑邑县的人人均住房房指标大大幅提高高，被评评为四川川省小城城镇建设设的十大大模范之之一。当当我们今今天站在在大邑街街头时，环顾四四周，仍仍不得不不对大邑

6、邑人的气气魄所折折服。但但是，也也应该看看到，这这是在特特殊条件件下的一一场特殊殊的大规规模房地地产开发发活动。这种开开发建设设的方式式在大邑邑不可能能再现，如外地地来大邑邑考察得得出的结结论，今今后任何何地方也也不可能能“克隆”大邑的的做法。随着开开发任务务建设的的完成，大邑县县参与其其事的房房地产公公司都已已经陆续续结束开开发活动动，并将将逐步退退出房地地产市场场。根据大邑邑县房管管局统计计，去年年全县商商品房均均价16600元元/平方米米。与220044年相比比，这一一数字增增长了1120。大邑邑县的房房地产二二手房交交易市场场也在不不断加温温。在当当地政府府主管部部门的引引导下，二手房

7、房交易市市场日趋趋活跃，无论是是交易件件数还是是交易面面积，金金额都再再创新高高。截至至去年112月底底，二手手住房交交易件数数为6220件，交易面面积为7702115.336平方方米，交交易金额额为43322.39万万元。商商业用房房交易面面积为3374558.115平方方米，交交易金额额为25584.23万万元。大邑房地地产市场场从表面面调查研研究，大大邑房地地产市场场受到以以下几个个方面因因素影响响：历史因素素：素有“蜀之望望县”之美称称，历来来为名流流商贾云云集之地地。历史史上的安安仁古镇镇以刘氏氏家族为为代表，文化内内涵十足足。环境配套套：大邑邑与山为为邻的居居家环境境是令人人羡慕的

8、的，靠山傍傍水，环环境优美美，体验验山水的的灵性、森林的的浪漫、清新的的空气，还可享享受便利利的城市市服务设设施带来来的愉悦悦。绿化化率988.4%，森林林覆盖率率40.99%，造就就了“森林大大邑”的美誉誉。在这这样一个个依山傍傍水，气气候温和和的地方方，大邑邑的房价价是极具具诱惑的的。有人人说，这这里是“52”式都都市生活活的理想想居住地地。大邑邑县的旅旅游资源源富集，并独具具特色，在方圆圆几十公公里范围围内有国国家级风风景区西西岭雪山山，国家家级重点点文物保保护单位位刘氏庄庄园陈列列馆，中中国道教教发源地地鹤鸣山山，中国国佛教早早期传地地雾山，花水湾湾温泉度度假区等等众多的的自然景景观和

9、人人文景观观。交通因素素：距离大大城市繁繁华很近近，距离离大城市市喧嚣很很远，中中心城区区距成都都市区公里里，从成成都只需需分分钟车程程，至双双流国际际航空港港公公里，并并且国道道和川西西旅游环环线穿境境而过。大邑可可经擦耳耳、双流流、武侯侯大道二二级公路路直达成成都双楠楠，也可可经崇州州至温江江连接光光华大道道的快速速通道已已列入规规划，这这两条不不收费的的快速通通道使成成都与大大邑之间间更方便便、更快快捷。政府的大大力支持持：大邑邑长期坚坚持“构建阳阳光政府府、打造造诚信大大邑”，以开开放的姿姿态、诚诚挚、真真情欢迎迎企业投投资。大大邑县政政府对大大型开发发项目开开发原则则是“最大限限度优

10、惠惠、最低低限额取取费”，实行行“一事一一议、特特事特办办”，鼓励励大型房房地产开开发企业业来投资资高端、精品楼楼盘。这这对大品品牌开发发商带动动大邑房房地产发发展的速速度和品品质，大大邑为房房地产开开发企业业创造了了良好的的服务环环境，并并实行高高效率工工商注册册登记和和审批。前瞻定位位：大邑邑有着丰丰富的旅旅游、文文化资源源，环境境优美，非常适适合居住住，是房房地产投投资的一一块热土土。大邑邑按照旅旅游房产产、文化化房产、生态房房产、城城市房产产以及庄庄园房产产五大特特色区域域的发展展定位，坚持突突出园林林特色，形成独独特的自自然、人人文景观观；突出出山水优优势，做做到显山山露水；突出文文

11、化品位位，使现现代与传传统融合合。规划优先先：初步步形成了了新城北北区高档档住宅、新城南南区环境境住宅、滨河路路沿线商商品住宅宅三大发发展态势势。近期基础础设施改改造：大大邑县政政府目前前全力推推进新城城南区和和新城北北区的规规划建设设工作在在南延线线、新城城北区、滨河路路、二环环路、安安仁古镇镇、花水水湾等重重点区域域推出更更多、更更优的地地皮资源源。使大大邑南部部新区整整体基础础设施得得到极大大改善。一个城市市的人均均GDPP超过30000美美元时，城市空空心化就就比较明明显了，今年成成都人均均GDPP预计将将达到220000美元。从目前前来看，成都市市民的居居住地选选择已经经有迹象象开始

12、向向温江、华阳、双流、郫县和和新都等等一线郊郊县转移移，但远远未形成成一种社社会潮流流，短期期内向大大邑转移移的可能能性更不不是很大大。因此我们们判断近近三五年年内，甚甚至更长长一个时时期内，成都人人不会大大面积的的选择到到大邑居居住。换换句话说说，近年年内将成成都人作作为我们们的目标标客户群群是不现现实的，大邑房房地产市市场仍然然将是一一个地方方性的，封闭的的本地市市场。但但是“青山绿绿水”的大邑邑的确是是一片潜潜力之地地，通过过对本项项目面向向大邑本本地市场场的开发发也将能能获得更更大的发发展。2.本项项目临近近地段房房地产市市场走势势分析（微观）区位特点点（loocattionnChaa

13、raccterristticss）今年是项项目年，大邑县县有关方方面积极极备战，目前，这种努努力正发发挥出强强大的吸吸引力。1000多位开开发商齐齐聚大邑邑，与当当地政府府相关方方面一起起，为其其房产的的腾飞、旅游的的提速，勾画出出了未来来大邑的的新面貌貌。经过两两年来的的不懈努努力，大大邑房地地产开发发已有了了良好的的基础。成温邛邛高速公公路的开开通，加加快了大大邑对外外开放和和交流合合作的步步伐，目目前，大大邑土地地均价，已经由由20003年的的几万元元一亩上上升到了了30多多万元一一亩。城城区房地地产均价价由每平平方米6600余余元上升升到13300元元每平方方米。目目前，大大邑已有有华

14、地房房地产、立泰房房地产、川喜集集团、美美饰家园园、宁波波银都、江口醇醇集团等等10余余家房地地产开发发企业进进驻，升升晖花园园、仁和和花园、上林、逸都、温泉华华庭、丽丽景怡园园、美饰饰花园、西岭名名苑等一一批中高高档房地地产项目目开工建建设，年年内将有有一大批批商住楼楼交付使使用。未未来，大大邑将是是生态、文化、旅游、城市房房产共融融的一座座美丽新新城。将来，大大邑新城城南区将将是城市市房产的的代表。该区需需求旺盛盛。绝大大多数行行政、企企事业单单位干部部职工有有换房需需求，工工业集中中区的建建成也将将带来极极大的购购房需求求。另外外，成都都五城区区及省内内外人士士到大邑邑投资购购房前景景看

15、好。据了解解，新城城南区是是以多米宽宽的大邑邑大道为为中轴线线，呈扇扇型向南南平铺展展开，规规划总面面积平方方公里，规划居居住人口口万人，规划居居住用地地余亩亩。规划划区域内内建筑以以多层为为主，绿绿地率以以上，采采用“居居住区小小区组团团”的三三级结构构模式。该区域域区位优优势明显显，临成成温邛高高速公路路出入口口，可顺顺利到达达县内各各旅游胜胜地；区区内道路路、水、电、气气、网等等市政基基础设施施完善，是商务务、办公公、居家家的理想想场所。南区面山山邻水，是理想想的办公公、商住住综合区区。南区区地处县县城晋原原镇南面面，规划划总面积积约4平方公公里，可可开发用用地面积积21000亩。该区以

16、以南街延延伸线作作为中轴轴线，呈呈扇形向向南平铺铺展开。区域内内地势平平坦，北北望群山山含黛、南伴斜斜江绿波波，将建建成商务务、办公公、居家家的场所所。本项项目位于于大邑新新区南部部地块，该地块块的交通通便利，居住氛氛围浓厚厚，交通通便捷。本项目目地段使使用常用用的交通通工具，从居住住地到工工作地点点或常去去的地方方不超过过可接受受的时间间并且有有时间保保障。交交通基础础设施中中大邑县县政府新新建设的的大邑大大道将直直接影响响本地居居民传统统的居住住意识，这种交交通便利利性将会会吸引本本地人流流居住观观念，造造就无限限的商机机，为本本项目楼楼盘埋下下升值的的伏笔。由于大邑邑城市化化发展比比较快

17、。居住地地市政设设施还不不齐全，位于城城市主次次干道。附近新新建的居居住小区区配套齐齐全，环环境优美美，人们们得到了了高质量量的现代代生活享享受，给给大邑人人留下了了深刻的的印象，起到了了一个示示范作用用。教育育、文化化是永不不过时的的宣传王王牌。与与充满文文化气息息的大邑邑中学为为近邻，将陶冶冶居民的的情操。该细分分区域房房地产市市场需求求也不可可忽略。市政投资资重点的的转移给给新区带带来更多多的机遇遇。各项项配套生生活设施施将进一一步齐全全。对外外交通的的不断完完善，该该项目周周边街区区将吸引引更多的的企业开开发、投投资，使使得本街街区远期期发展更更好。正因为以以上利好好因素，促使像像浙江

18、银银都房产产、东方方圣地房房产（贵贵企业）等一些些有实力力的地产产商加入入，将会会令此路路段楼盘盘的竞争争日趋激激烈，时时下此路路段多为为大盘，开发时时间长，有些知知名度和和美誉度度的楼盘盘，如上上城等楼楼盘。本地段楼楼盘购买买对象及及购买心心理（PPurcchasse tthe menntall sttatee）分析析现在随着着大邑的的交通条条件越来来越好，与成都都的空间间、时间间距离越越来越近近，且大大邑有着着很好的的自然条条件，在在房地产产发展方方面，是是一个新新兴区域域，大邑邑政府所所表现的的开发力力度和经经营理念念也为大大邑的房房产市场场提供了了良好的的发展环环境，我们通通过对本本地

19、段简简单的街街头路访访进行了了初步的的市场心心理了解解，从表表象市场场研究，我们了了解到大大邑人的的思想观观念并不不是很保保守，我我们发现现许多大大邑朋友友都有改改善居住住条件的的强烈愿愿望，他他们和成成都以及及其他地地方的人人们一样样，都追追求美好好的生活活。从这这个认识识出发，大邑现现在的房房地产市市场应该该被理解解是一个个表面“过剩”的，存存在严重重产品结结构性缺缺陷，高高端购买买力被压压抑的市市场，具具体表现现在：规划设计计方面： 目目前现在在二级市市场上的的房屋户户型面积积都普遍遍偏大，而本地地段的楼楼盘也都都迎合了了了当地地的市场场，开发发大面积积大户型型的房屋屋，但是是国家新新的

20、政策策出台后后，大户户型为主主力的时时代已经经过去，所以相相对于本本项目的的规划要要在面积积大小，空间宽宽敞上做做文章，在对大大邑县当当地市民民的了解解中，我我们感受受到市民民比较关关注小区区环境的的好坏，在购买买房子所所在的小小区时候候都要求求有较高高的绿化化率，有有足够资资金积蓄蓄的市民民也表示示最好是是有较好好的景观观设置，至于朝朝向，最最好是南南北对流流和朝南南；而小小区的建建筑风格格，大部部分受访访者表示示不太才才意，只只要小区区楼房的的外形好好看就好好；对于于会所的的配置，几乎全全部的受受访者表表示小区区拥有会会所是必必要的，而且绝绝大多数数实力阶阶层人事事认为会会所的功功能应以以

21、实用为为主，要要每家每每户都能能使用；同时我我们收集集到的数数据也表表明小区区内及小小区附近近，都必必须有足足够的配配套设施施，例如如小学、医院、菜市场场等，最最重要的的是能方方便人们们的生活活，最后后要说明明的是，虽占的的比例逐逐步下降降，但是是大邑县县城居民民喜欢多多层住宅宅的市民民较多，这体现现出当地地的居住住习惯，并且日日后交纳纳的物业业管理费费也相对对少一点点；销售方面面：目前前根据大大邑县房房管局统统计，去去年全县县商品房房均价116000元/平平方米。与20004年年相比，这一数数字增长长了1220，大邑楼楼市主力力户型在在70平平方米1220平方方米左右右，大部部分是多多层，这

22、这是喜爱爱多层的的成都人人所看好好的。而而快速的的增长态态势，以以及大邑邑市民逐逐步追求求优良的的自然生生态环境境，让许许多人心心目中建建立起自自己都市市生活的的理想居居住地形形象，这这也为我我们做产产品定位位有参考考价值；物业管理理方面：竞争楼楼盘“上城”的物业业管理费费为0。8元/平方米米/月，西岭名名苑为00。4元元/平方方米/月月。丽都都花城为为0.550元/平方米米月。大邑居居民对高高水平的的物业管管理还不不能有个个明晰的的概念，只是希希望得到到物廉价价美的服服务，小小区的清清洁卫生生、园林林绿化、安全保保卫、附附加服务务等应该该规划、系统、标准；通过表象象市场研研究，我我们可以以看

23、出现现在的买买房者变变得越来来越理性性。他们们已经认认识到，现在大大邑的房房地产市市场已经经从卖方方市场进进入买方方市场，只要手手中有钱钱就不怕怕买不到到房子，所以他他们在选选择楼房房的时候候会更为为谨慎。 通过数数据资料料的影响响因素，我们可可以大致致地设定定我们楼楼盘的购购买对象象：年龄龄在26645岁岁之间，收入较较高，他他们当中中大多数数的学历历在大专专以上，至于来来自哪个个地方，从事哪哪个行业业我们不不加限制制，具体体的细化化分析，这里暂暂略。对手盘分分析基本指标标1楼盘名称称丽都花城城地址址大邑围城城路南段段1300号开发商四川省川川喜集团团实业有有限公司司物业类型型多层+电电梯公

24、寓寓工程进度度一期建设设中交付日期期年底一期期交付项目规划划总体规划划规划建筑筑面积726550平方方米容积率1688物业类型型多层+电电梯公寓寓销售价格格12888116000租金水平平40550元/平方米米卖点分析析首家电梯梯公寓；25米米宽景观观生活走走廊，交交通畅达达，生活活配套完完善，3360度度全景观观花园社社区，空空中别墅墅概念，地理位位置优越越，住宅宅功能齐齐全，阳阳台多种种形式，；紧邻邻斜江河河。基本指标标2楼盘名称称上城地址址大邑大道道旁开发商大邑银都都房地产产开发有有限公司司物业类型型住宅+社社区邻街街商铺工程进度度一期正在在建设交付日期期20077年4月月左右一期交付付

25、项目规划划总体规划划规划建筑筑面积1738817平平方米容积率1488物业类型型商住销售价格格1700019900/租金水平平35/左右卖点分析析亲水性建建筑，低低密度，高绿化化，人工工湖水景景资源（40000平方方米），人车分分流，完完善的小小区配套套，阳台台为退台台设计。多层整整体为框框架结构构（开发发商对户户型的可可调性强强），大大型超市市和综合合楼，功功能齐全全，后期期规划中中的学校校。物业出租租情况分分析本路段沿沿线出租租性的商商铺较多多，但多多数租赁赁物业都都是小单单位，没没有大规规模的商商场。现现在正在在销售的的上城临临街商铺铺面积目目前未对对外公布布，它们们的投入入使用，将为本

26、本地段增增添浓厚厚的商业业氛围。同时，本地段段对手楼楼盘的车车为都采采用销售售形式，同是本本地段的的商铺，西岭名名苑的商商铺销售售单价为为30000元/平方米米。其次次，大邑邑县城中中心最好好口岸位位置的商商业铺面面的月租租金为555元/平方米米。结论距离三环环路200多分钟钟车程的的大邑，目前这这里的房房价在116000元/平平方米左左右。粗粗略算算算，在成成都五城城区买一一套房子子的钱，在大邑邑可以买买3套房房子。大大邑的房房地产市市场正在在和这个个城市的的发展节节奏一样样，在快快速增长长。根据据大邑县县房管局局统计，去年全全县商品品房均价价16000元/平方米米。与220044年相比比，

27、这一一数字增增长了1120。今年13月，拍卖出出让土地地3宗，共2440亩，楼盘开开工面积积3万余余平方米米，商品品房交易易4299套，交交易面积积529971平平方米。据了解解，大邑邑现在已已有多个个房地产产项目楼楼盘，天天邑花园园、立泰泰房产、川喜房房产二期期也即将将动工。今后，大邑将将不断引引进品牌牌开发商商入驻，做到高高端楼盘盘和大型型精品楼楼盘层出出不穷，本项目目周边的的居住人人群和环环境也会会热闹起起来，更更加具有有人气，附近的的生活配配套也会会逐渐完完善，将将来南边边的生活活圈，商商圈慢慢慢走向成成熟，成成为大邑邑居住选选择的主主流地域域。此外，大大邑楼市市主力户户型在770平方

28、方米1200平方米米左右，大部分分是多层层，这是是喜爱多多层的大大邑人所所看好的的。而快快速的增增长态势势和极具具市场竞竞争力的的价格，以及优优良的自自然生态态环境，让大邑邑成为许许多人心心目中的的“522”式都市市生活的的理想居居住地。此外雪雪山、森森林、温温泉、庄庄园、道道源也已已成为大大邑五大大旅游品品牌，旅旅游地产产也已成成为大邑邑旅游的的一张响响亮的名名片。随随着生活活观念的的改变，旅游房房产也成成为一种种潮流、时尚和和大趋势势。大邑邑素有“山川灵灵秀之乡乡”的美称称，旅游游资源丰丰富，景景观类型型齐全，自然与与人文景景观交相相辉映，其中沿沿西岭雪雪山、高高堂山、雾中山山、鹤鸣鸣山、

29、西西岭国家家森林公公园、静静惠山公公园、花花水湾温温泉区等等风景旅旅游区将将是大邑邑旅游房房产发展展的重点点区域。据了解解，大邑邑拥有旅旅游界许许多的唯唯一，山山、河、湖以及及森林人人文资源源丰富，可用于于旅游房房产开发发的土地地资源也也相当多多。目前前花溪温温泉酒店店，依托托花水湾湾温泉度度假区，以回归归自然、反璞归归真的开开发理念念，已经经成为川川西旅游游地产的的成功典典范。大大邑县成成功通过过国家级级生态示示范县的的验收，成为成成都市第第三批国国家级生生态示范范县。按按照规划划，大邑邑县城晋晋原镇将将从100平方公公里、110万常常住人口口的现有有规模发发展为一一个以旅旅游服务务、综合合

30、产业、房地产产发展为为主的、拥有220万常常住人口口、211平方公公里规模模的生态态型中等等城市。新城南南区现在在总的面面积是225000亩，主主要规划划是居住住用地。本项目目将延续续大邑旅旅游房产产的特色色文化，突出本本项目浓浓厚的文文化氛围围、舒适适的生态态环境、惬意的的绿意昂昂然，加加上经典典的设计计、健康康的生活活、顶级级般的配配套无疑疑是最佳佳的卖点点，形成成品牌差差异。本本项目如如以“小高层层+多层层+叠拼拼别墅”的组合合，将填填补大邑邑高端房房地产的的空白，届时这这里势必必成为置置业者关关注的新新热点。本项目分分析及定定位本项目分分析（一）、地块环环境条件件1.土地地性质综综述项

31、目用地地面积1102.27亩亩用地面积积：1002.227亩；用途：商商业住宅宅容积率：1.8；绿地率：35%；建筑密度度：445%；用地性质质：商住住用地 商业用用地220%;2.地块块周围景景观综述述在附近对对于近景景和远景景来说都都不佳，都是一一些建筑筑物，旁旁边的上上城正处处于一期期50亩的的开发期期、西岭岭名苑已已经接近近尾盘销销售，其其小区规规划相信信能弥补补景观不不佳的不不足。邻邻接大邑邑中学（学校内内的环境境）对本本项目的的外环境境景观有有一定的的辅助作作用。3.环境境卫生、社会治治安情况况环境卫生生从道路路绿化上上在大邑邑县城已已经处于于比较好好的水平平，但是是据我们们了解，

32、近期本本地段的的几块土土地已经经拍卖出出去，在在今后22年内的的施工噪噪音和扬扬尘可能能对我们们在销售售本项目目时有所所影响。本地段段属于大大邑县政政府力推推的环境境品质高高的居住住带，目目前的周周边的治治安环境境总体上上还处于于平稳状状态。4. 地地块周围围的交通通条件综综述本地块的的公共交交通极为为便利，紧临大大邑大道道（双向向6车道道），宽宽敞平整整，不存存在任何何交通瓶瓶颈限制制。本地地段各楼楼盘到达达大邑县县城中心心距离车车程仅22分钟。本地块块离成温温邛高速速公路出出入口仅仅5分种种车程。不过本本项目另另外面向向的邑新新大道交交通状况况却不十十分理想想，加之之该路段段周边环环境复杂

33、杂，这就就需要我我们以后后将主要要精力（商铺和和主出入入口规划划）放在在面向大大邑大道道上。5. 配配套设施施菜市场：本地段段前期上上城的开开发商和和大邑县县政府进进行了协协调后，政府将将在上城城规划的的社区道道路上规规划并修修建“综合农农贸市场场”，作为为对“上城”项目的的配套支支持；但但该农贸贸市场具具体距本本项目的的实际距距离我们们还没有有相关资资料，所所以这点点上我们们在后期期的规划划中会关关注此项项。商业：在在本地段段上几乎乎没有合合适的成成形商业业，作为为比较盘盘“上城”目前在在邻大邑邑大道侧侧修建了了一定规规模的商商业街，在其社社区规划划道路上上也修建建了临街街商铺，但是总总目前

34、的的体量和和以后此此路段的的发展，现有商商铺不足足以满足足近期开开盘几个个项目人人们的生生活配套套需要。所以，我们也也将着重重规划一一些商业业配套设设施及修修建一些些临街商商铺。小学：周周边小学学配套设设施，目目前上城城已经与与大邑县县政府达达成了意意向，在在该项目目主入口口对面修修建一所所公办小小学，我我们还无无法获取取该小学学规划的的详细数数据，这这一数据据因为涉涉及到是是否本项项目也要要进行相相关配套套设施的的修建，所以我我们将继继续进行行重点关关注。中学：与与大邑中中学为邻邻，中学学教育配配套齐备备；医院：目目前周边边无大型型的社区区配套医医院体育娱乐乐设施：街道上上零星布布局有简简易

35、的健健身器材材，体育育娱乐设设施不齐齐备银行、邮邮局、酒酒店、其其他等：缺乏（二）项项目地块块的优势势分析 在对对项目进进行营销销策划建建议前，首要的的就是清清楚自身身项目所所存在的的优缺点点，正所所谓知己己知彼才才能百战战百胜，以下是是对项目目优劣势势的分析析：（附附SWOOT分析析图）优势分析析用地规模模：大地地块开发发能形成成规模效效应，一一方面有有利于开开发商降降低项目目单方开开发成本本费用；另一方方面有利利于项目目形成自自我的独独立环境境，若配配以完善善的生活活配套设设施，幽幽雅的绿绿化环境境，营造造好小区区的生活活氛围，必将增增强该项项目的市市场竞争争力。交通条件件：交通通条件十十

36、分便利利文化氛围围：本地地块对于于那些渴渴望自己己的孩子子以后能能够得到到更好的的教育的的家长来来说，无无疑是最最佳的选选择，（其中大大邑中学学在当地地的教育育质量数数一数二二，“上城”也得到到政府支支持在小小区内配配备民办办学校，将来也也可方便便周围居居住家庭庭的小孩孩上学教教育）。性价比高高：同等等品质，户型上上，价格格更占优优势（详详细见规规划设计计）注：我们们将在合合约签定定后更充充分的进进行资源源分析、整理、挖掘、比较、参考，以最大大限度降降低投资资风险劣势分析析自然景观观：自然然景观缺缺乏，需需要大量量进行人人造景观观的修建建。噪音污染染：本项项目地块块位于两两条主干干道之间间，噪

37、音音势必是是影响本本项目品品质的一一个原因因，做好好规避方方法周围配套套设施：附近的的配套设设施不齐齐全，将将增加本本项目的的配套设设施投入入。3项目目的机会会分析从上面提提到的本本地块的的几个方方面优势势，特别别是精品品建筑、精致生生活元素素的表现现优势，是本地地段其他他楼盘无无法比拟拟的。竞争楼盘盘“上城”有90000平方方米的人人工湖泊泊环绕整整个楼盘盘的卖点点，所以以我们要要考虑在在绿化环环境，生生态环境境上面优优与前者者，淡化化我们的的不足。户型的多多样性，功能性性，选择择性优与与其他楼楼盘4项目目的威胁胁分析本项目的的威胁，应从几几个方面面来分析析：一是大大邑大道道沿线的的一些楼楼

38、盘，如如上城等等，这些些楼盘现现在在市市场上卖卖得不错错，因为为离本项项目较近近，因此此，他们们对本项项目有一一定的威威胁性；二是离离本项目目周围地地段的一一些楼盘盘；三是环环境问题题本项目SWOT分析图W（劣势）自然景观缺乏噪音污染楼盘周边无商业环境达不到“三通一平”S（优势）1交通便利2完善生活配套临近大邑中学3整体规模大、4充分的资料，数据分析，参考，降低投资风险5价格T（威胁）直接对手：上城，周围地段的楼盘影响环境问题O（机会）了解“上城”、“西岭名苑”等楼盘的情况，在设计风格上避开对手；通过全新的“概念”和良好的环境设计来弱化景观劣势楼盘周边自然环境.较差，没有大面积园林、水景、丘陵

39、景观，因此楼盘自身营建的绿化效果就显得尤为关键结 论：本项目的的优劣势势比较，机会和和风险并并存。唯唯一的办办法就是是尊重市市场、适适应市场场，顺应应消费者者的心愿愿，整合合与项目目有关的的各种要要素，运运用智慧慧，创造造出具有有超前性性、差异异性、引引导性、适用性性的产品品，以合合理的成成本、利利润，达达到科学学的“投入产产业比”，追求求产品供供给-需求求的完善善性，使使项目达达到预期期的市场场期望值值。根据SWWOT理理论分析析，该地地块在市市政配套套、交通通设施及及区位位位置有较较大的优优势，但但考虑到到本地块块临近大大邑大道道和邑新新大道，汽车噪噪音对小小区环境境造成一一定的影影响，而

40、而且周围围的环境境形象有有待提升升，所以以，该地地块不适适于建成成豪宅。另外一一方面，根据本本地块附附近的楼楼盘定位位都是中中档楼盘盘，因此此，本地地块的定定位不会会偏离中中档路线线太远，但本项项目不能能被周围围楼盘的的定位限限制了自自己的思思路，因因此该小小区地块块占地面面积较大大，这样样更利于于小区的的规划设设计，营营造良好好的居住住环境，所以该该小区在在设计上上，环境境规划上上创新，从品质质上超过过周围楼楼盘，这这样，该该项目的的售价也也比周围围楼盘价价格高，从而最最终使本本楼盘在在该地段段形成“领头羊羊”地位。项目的市市场定位位项目开发发核心概概念：适适应市场场、创造造差异性性项目发展

41、展要以特特别的定定位思想想来主导导方向，我们认认为定位位理念的的“解决之之道”就是本本着特别别的开发发，特别别的创新新进行项项目的市市场定位位。摆在项目目面前首首先是这这样的问问题：如何源源源不断吸吸引众多多购房者者人纷纷纷来此置置业？怎样做到到不同置置业人群群的兼容容性？如何让区区域内目目标购房房者钟情情本项目目？如何何确保区区域居民民日常生生活的便便利和均均好性？如何确保保项目的的独特经经典又要要与周边边环境协协调统一一？如何将规规划、开开发、环环境、配配套有意意识的兼兼容？如何尽快快的繁荣荣区位市市场，提提升住宅宅升值空空间？如何克服服地块的的属性，使项目目分期开开发或整整体开发发，产生

42、生持续亮亮点？以田园山山水的自自然风光光资源及及历史人人文资源源为强势势卖点，打出“时尚住住宅”的招牌牌,并以具具有“新生活活新人人居”的双重重魅力来来吸引消消费者，对开发发商来讲讲，投资资回报的的风险将将会大大大降低，对消费费者而言言，产品品的附加加值已大大于产品品本身，提升了了商品的的“功能价价格比”，这样样也符合合经济学学的需求求-供给给理论。本项目目将营造造出一个个实用性性、全功功能性、布局科科学合理理性、独独特的建建筑形态态。我们们百佳盛盛世机构构希望与与贵公司司强强联联合，营营造一个个大型住住宅地产产品牌，通过高高水准的的地产规规划及操操作，并并结合项项目本身身的地块块属性，进行科

43、科学合理理的布局局；通过过深入探探索本地地块所处处大邑区区域的文文化内涵涵、精研研本项目目的实用用性和功功能性，制造持持久的活活性文化化元素，使本案案的灵性性特质旷旷世而持持久的影影响大邑邑当地的的地产市市场格局局。项目市场场细分随着城市市化进程程的不断断加快，人们对对烦嚣的的城市生生活已经经有点厌厌烦，人人们越来来越需要要回归自自然，对对清新的的空气和和优雅的的生活环环境越来来越向往往，对于于大邑当当地一些些收入较较高的阶阶层，他他们往往往把目光光投向一一些新区区楼盘。我们可可以引入入现代化化、智能能化的设设计，把把它建成成为以“绿色生态健康”为主题题的生态态家园，以迎合合大邑建建山水城城市

44、的设设想。所所以，我我们的目目标客户户锁定是是收入“中等+较高+富裕”几个阶阶层。建建筑形式式上以“小高层层（122）+多多层（55+1）+叠拼拼（2.5）+独立商商业和临临街底商商”表现，因为现现在市场场上对多多层户型型的需求求量最大大。同时时，我们们也发现现，这一一带以后后的人气气将得到到很大的的提升。目前商商业业态态中也缺缺乏大规规模和有有档次的的购物点点和酒楼楼，不仅仅可弥补补这一空空缺，同同时，也也为我们们自己小小区的住住户提供供一个理理想的消消费场所所。项目一期期的市场场细分从地理位位上细分分：大邑邑老城区区的实力力阶层；从购买人人群上细细分：本本地人、外迁居居民；从年龄上上细分：

45、以255555岁的人人群为主主；从工作环环境上细细分：大大邑当地地企业主主阶层、个体经经营者、中高收收入阶层层为主；从经济状状况细分分：家庭庭月收入入在4千元以以上的家家庭为主主；从购房心心理细分分：以二二次置业业、自住住购买及及投资为为主。项目二期期市场细细分从地理上上细分：整个大大邑地区区原居民民为主；从购买人人群上细细分：大大邑人、外地人人（以成成都及周周边县城城）；从年龄上上细分：以255555岁的人人群为主主；从工作环环境上细细分：以以在大中中型公司司、大邑邑当地企企业主阶阶层、个个体经营营者、中中高收入入阶层为为主；从经济状状况细分分：家庭庭月收入入在6千元以以上的家家庭为主主；从

46、购房心心理细分分：以自自住购买买及投资资置业为为主。楼盘概念念导入本项目将将导入以以电梯公公寓，花花园小区区，高尚尚别墅，文化住住宅为特特色的全全新人文文概念！目标市场场个体与私私企业老老板（县县城内+周边城城镇）该阶层基基本都有有住房，对生活活质量要要求比较较高。且且在长期期的经营营过程中中对“功能价价格比”有着较较清楚的的认识，文化方方面都有有一定修修养，对对“居住+度假+投资”概念的的理解高高于其它它行业人人士。文、教、卫人士士该群族文文化素质质较高，追求自自由实际际的工作作和生活活方式，生活空空间不一一定追求求太奢华华，但要要有品位位，并注注重生活活质量。对居住住环境有有着较高高的要求

47、求，该阶阶层收入入也比较较稳定，但决不不是一般般工薪层层的收入入水平。该群族族是本项项目期望望的目标标客户。政府公务务员能成为本本项目目目标客户户的十分分有限。原因是是：按公公务员的的纯薪水水收入水水平，要要想在原原居住条条件下再再拥有度度假公寓寓基本是是不可能能的，只只有一个个因素，就是“灰色收收入”。因此此，该群群族也是是我们项项目的主主力目标标客户。退休人员员该群族较较复杂，有公务务员、文文化人、高级知知识分子子、国企企老板等等不同类类型，不不同收入入来源。该群族族都有一一个消费费指导思思想，就就是享受受天伦。项目市场场定位项目定位位玉沙落燕燕居大邑邑，溪水水溅落显显尊荣东方方尊城大邑首

48、例例川西民居居1号作作品本项目规规划遵循循“天人合合一”的自然然规律及及“以人为为本”的消费费理论，以优美美的自然然环境和和现代化化的配套套设施服服务于消消费者，共同构构筑世外外山水园园林式川川西民宅宅、生态态园林式式住宅之之典范。以川西传传统文化化为根，创建人人、自然然、建筑筑于一体体的生态态居住环环境。它它具有绿绿化、休休闲、交交往三重重功能，是人与与人交往往、人与与自然亲亲密接触触的和谐谐之地。造山水水庭院景景观，提提升川西西文化为为主题，形成与与大邑人人地域习习性相辉辉映。将将现代建建筑元素素完美融融于川西西民居的的建筑风风格，集集诸多优优势于一一身，在在与大邑邑当地其其他地块块的中高

49、高档楼盘盘角逐中中峥嵘尽尽显。川西民居居在建筑筑单体上上讲究因因地制宜宜，以中中轴线布布局，屋屋顶采用用青瓦坡坡式屋顶顶处理，一般采采用悬山山，前坡坡短而后后坡长，解决了了四川多多雨季节节的屋面面排水问问题；在在色彩上上，住宅宅外墙多多采用利利于阳光光反射的的白色为为基色调调，在阴阴雨天气气多而日日照不足足的四川川来说是是解决采采光不足足的有效效办法；而川西西民居精精华之处处就在于于院落式式设计。本项目目定位为为此也将将赢得以以后目标标置业者者高度的的认同，为开发发商东方圣圣地公司司赢得较较高的口口碑。本项目商商业服务务配套，如果单单纯为小小区业主主服务，根据小小区规模模和居住住位置，会出现现

50、购买力力资源不不足，而而造成商商铺经营营者“无利可可图”，影响响经营者者放弃经经营或经经营质量量下降的的负面结结果。唯唯一的办办法就是是要把商商业纳入入小区整整体规划划，从根根本上解解决由于于商业经经营带来来的小区区管理混混乱的局局面。达达到“以服务务小区业业主为主主”的原则则，并将将服务面面向社会会，来弥弥补因购购买力资资源不足足造成的的经营者者“落荒而而逃”的不良良后果。本项目商商业配套套，由于于地段位位置和小小区规模模等因素素。不宜宜做大百百货，而而适合小小开间商商铺。可可由买主主出租或或自行经经营。商铺规划划在行人人主出入入口的板板式结构构住宅的的一层。总建筑筑面积约约80000 MM

51、2，均均价30000元元/平方米米，价格格范围33000035500/平方米米利用住住宅的主主体结构构设计成成临街独独立商铺铺。也可可以打通通将几个个门面合合并使用用，经营营小型超超市或餐餐厅等。根据结构构、商铺铺在一层层的有利利因素，可把层层高设计计成5.2 MM5.4 MM，或为为复式商商铺、业业主可建建阁楼，供储藏藏货物或或居住，是商铺铺的大卖卖点。复复式商铺铺的售价价也会高高于一般般商铺。商铺的的经营范范围尽可可能满足足小区内内业主的的生活需需求。如如小餐厅厅、咖啡啡厅、茶茶餐厅、特色中中餐厅（如川菜菜等餐饮饮项目），小百百货、杂杂货、小小型超市市等。成本价测测算（假假想开发发法经济指

52、指标的确确定）根据此地地的属性性，为达达到最优优化比的的设置，以及最最佳销售售利润的的回报，我们通通过地产产假想开开发法进进行了如如下测算算：总平平面积：681180.34平平方米；建筑筑基地面面积：3306881.115平方方米；总建建筑面积积：12227224.66平方米米商业业最大修修建建筑筑面积：245544.9平方方米（最最大）住宅宅最大修修建建筑筑面积：981179.7平方方米（最最大）土地地成本总总价：335799.455万元楼面面单价成成本：2291.66元元/平方米米根据此地地块的属属性，为为达到最最优化的的配比设设置，尽尽量缩短短销售周周期、赚赚取合理理利润进进行了如如下假

53、想想测算：我们将建建筑密度度设定在在32.78%，小高高层、多多层、联联排别墅墅、商铺铺的设置置分别为为：基底面积积：小高层（12或或11+1）：12000平方方米多层（66或5+1）：160000平平方米 （注明明：其中中含有临临街底商商40000平方方米）别墅（22.5）：40000平平方米独立商业业11550平方方米总建筑面面积：11227700平平方米小高层（12或或11+1）：144400平平方米， 占111.77%多层：（6或55+1）：9660000平方米米 （注注明：其其中含有有临街底底商80000平平方米）占788.2%别墅（22.5）：1000000平方米米占占8.115%

54、独立商业业23000平方方米 占11.955%总成本假假想测算算：总成成本为1122112.445万（1.2221亿亿）土地成本本：1002.227亩35万万/亩=35779.445万元元；建筑小高高层：1144000平方方米12000元/平方米米=17728万万；建筑多层层：9660000平方米米6500元/平平方米=62440万；联排别墅墅：1000000平方米米5500元/平平方米=5500万；独立商业业：23300平平方米5000元/平平方米=1155万；2.目标标市场价价格测算算大多少盘盘走的中中低档次次路线，销售价价集中在在1300016000元/平方米米左右。而我们们的楼盘盘，具

55、备备多方面面优势，而且我我们在前前面的市市场细分分中已经经确定了了我们的的目标客客户。所所以，我我们的楼楼盘的市市场定位位应该是是中高档档次楼盘盘。针对对可比楼楼盘在销销售过程程中所体体现的本本地段楼楼市动态态，目前前我只能能采用市市场比较较法来确确定销售售价格。目前我们们设计的的价格平平均价为为：小高层销销售均价价：19900元元/平方方米；多层销售售均价：18000元/平方米米；联排别墅墅均价：30000元/平方米米；商铺均价价：30000元元/平方方米；则总体销销售额将将为：2246666万元元（2.4666亿）小高层销销售总价价：27736万万元；多层销售售总价：158840万万元；联

56、排别墅墅均价：30000万元元；商铺均价价：30090万万元；3. 投投资估算算、资金金筹措及及贷款偿偿还计划划土地费用用本项目土土地费用用按355万元/亩计算算。前期费用用为：万万元前期技术术、咨询询服务费费放线、勘勘察、设设计、质质检、工工程监理理、招投投标代理理、图纸纸审查、可行性性论证及及咨询服服务等费费用，按按现行有有关规定定，综合合按755元/ 平方米米计算，即前期期技术、咨询服服务费为为5111.355万元。场地准备备费按满足施施工要求求的场地地平整、道路、供水、供电及及排污考考虑，综综合按总总建筑面面积每平平方米558.550元计计列，即即场地准准备费为为7177.799万元。

57、两项合计计为12229.14万万元。设备购置置费用（略）其他工程程（不含含设备价价）给排水工工程：115元/，共共计万元元；强电工程程：300元/，共计计万元；弱电工程程：155元/，共计计万元；绿化及相相关设施施费开发发前期税税费：散装水泥泥保证金金按建筑筑面积11元/市政设施施配套费费按建筑筑面积1112元元/；墙改基金金按建筑筑面积55元/；人防工程程建设费费按建筑筑面积110元/；异地绿化化建设费费按建筑筑面积33元/；中小学危危房改造造费、文文物古迹迹勘探费费、工程程定额测测定费和和建筑工工程质监监费合计计按建筑筑物基底底面积88元/。开发前期期税费共共计 万元元。管理费用用管理费用

58、用是指房房地产开开发企业业的管理理部门为为组织和和管理房房地产项项目的开开发经营营活动而而发生的的各种费费用，可可按设备备购置费费与建筑筑安装工工程费之之和的22.5%计取，总共为为万元。其他费用用其他费用用主要包包括临时时用地费费和临时时建设费费、工程程造价咨咨询费、总承包包管理费费、合同同公证费费、施工工执照费费、工程程质量监监督费、工程监监理费、竣工图图编制费费、工程程保险费费等，可可按基础础设施建建设费和和建筑安安装工程程费之和和的1%计取，总共为为万元。不可预见见费不可预见见费是指指在概算算及投资资估算中中难以预预料的工工程费用用，如“三材”价格变变动，设设计变更更，一般般自然灾灾害

59、的影影响及质质量修复复等不可可预见因因素，本本次评估估设备购购置设费费和建筑筑安装工工程费之之和的55%计取取，总共共为万元元。期间费用用期间费用用包括财财务费用用和销售售费用。按委托托方拟采采用的开开发模式式，本项项目的财财务费用用为支付付银行的的贷款利利息，故故按预计计发生额额计算。经测算算得出财财务费用用为 万元元。本项目为为委托代代理包销销（详细细见营销销代理合合同部分分）五、项项目命名名策划、设计方方案的建建议（一）项项目案名名：（二）规规划设计计方案建建议1.功能能分区小区由三三大功能能区域组组成，分分为住宅宅区（由由具有川川西民宅宅特色组组团组成成）；休休闲娱乐乐区（社社区会所所

60、、空中中休闲场场所和中中心园林林景观小小品群等等）；商商业区（位于群群楼内有有各种商商铺）。“住宅宅”，不言言而喻就就是居家家，本项项目的“住宅”概念已已打破了了传统“家，仅仅仅是睡睡觉的地地方”的观念念。因此此，无论论是户型型、外形形、环境境等都要要满足这这要求。 2.平面面布局本小区规规划的主主力户型型以700 M22-1440 MM2的中等等户型面面积为主主。其次次是以2210 M2-2550 MM2 的较较大户型型和联排排结构的的别墅。 3.户型型特点各功能区区间分布布合理，动与静静，洁与与污，共共享空间间与私密密空间严严格区分分开来，互不干干扰。卧室空间间 卧室是套套房内最最基本的的