房屋仲介产业策略分析

1、房屋中介产业分析及太平洋房屋企业策略分析(辅仁大学企业管理学系第三十三届企业政策报告)指导老师：周宗颖老师组员：林逸筠王巨翔杨文杰陈盈如侯建光陈莉佳1.序论论1.研究究动机近年来我我国经济济快速成成长，累累积庞大大的外汇汇存底，国民所所得大幅幅提高；反映在在房地产产上，便便是购屋屋置产的的强烈意意愿与换换屋频率率、次数数的相对对增多。从选定定标的物物、谈妥妥、签约约到移转转完成，过程牵牵涉广泛泛，手续续繁琐复复杂，既既耗时费费日又奔奔波劳累累，远非非忙碌之之现代人人得以从从容应付付。于是是，专业业的房屋屋中介业业者在此此背景应应运而生生。随着整个个时代的的进步，房屋中中介自过过去以跑跑单帮式式

2、的掮掮客角角色演变变成以房房屋中介介公司的的组织型型态来从从事居间间介绍。二十一一世纪的的房屋中中介业将将成为热热门新兴兴行业已已无庸置置疑，但但需在法法令完备备、证照照制度实实施下，房屋中中介产业业发展才才可能更更健全。根据业业者调查查，全台台湾透过过房仲业业买卖交交易的房房地产数数量仅四四成左右右，还有有六成以以上的消消费者并并未选择择房仲业业服务，若是乐乐观看来来，房仲仲业潜在在的业务务大饼可可是相当当可观，房仲商商机不可可限量。国内消费费者对房房仲业的的接受度度已逐渐渐提高；然而由由于这几几年来房房仲市场场不断有有生力军军加入，房仲业业者在未未来将面面对激烈烈的市场场挑战，故不论论是店

3、头头式或楼楼面式、直营或或加盟、区域小小型或兼兼营的业业者均不不断尝试试可行策策略，或或调整经经营型态态，以在在房仲市市场拔得得头筹；例如尝尝试楼面面式的经经营业者者设立店店头据点点、直营营连锁之之公司也也试设立立楼面式式的据点点、或开开始吸收收加盟店店等，或或者是塑塑造良好好服务形形象、提提出可与与竞争对对手较劲劲的服务务保证组组合等方方法以抢抢夺房仲仲市场的的大饼。故本组组想藉由由研究房房仲发展展的历史史及各家家房仲业业者的策策略做法法来找出出值得借借镜的策策略做法法并探讨讨其成功功因素，以供欲欲从事或或正在从从事房仲仲业的读读者参考考。2.研究究目的本组针对对上述之之研究动动机而欲欲达成

4、下下列之目目的：一、了解解产业现现况。二、分析析产业中中企业的的竞争状状态。三、合理理地解释释过去产产业中企企业的策策略作法法。3.界定定研究范范围本组所研研究之房房仲业者者均指从从事房屋屋买卖与与租赁事事务的居居间介绍绍服务以以赚取一一定报酬酬的人员员。而目目前房仲仲市场中中有三大大类的服服务型态态，包括括直营、加盟与与其它，直营业业者均由由总公司司控管一一切事务务，成本本也由公公司负担担，如信信义房屋屋、太平平洋房屋屋、永庆庆房屋等等；加盟盟业者由由总公司司提供一一切knnow-howw及loggo等，但总公公司只收收取权利利金，而而成本均均由各加加盟店自自行负担担，如力力霸房屋屋、住商商

5、不动产产等；其其它中包包括一些些区域小小型自营营的房仲仲业者、楼面式式经营房房屋代销销业者及及俗称跑跑单帮的的个人房房仲业者者。本组研究究旨在研研究房仲仲发展历历史及各各房仲业业者的竞竞争情况况与策略略做法，并找出出一套策策略逻辑辑以合理理解释其其策略成成功或失失败的因因素。故故本组研研究范围围只包括括民国八八十七年年之前的的房仲历历史及各各房仲业业者的发发展与策策略做法法。4.章节节关联性性因本组此此份产业业报告希希望能了了解产业业的历史史与发展展情况、产业中中企业的的竞争与与发展状状态，而而找出一一套策略略逻辑，以合理理地解释释企业的的策略做做法。故故先研究究房仲业业的历史史与发展展，再对

6、对产业做做深入分分析，所所得结果果才能用用以解释释个案企企业的策策略发展展。所以以本组的的报告结结构如下下安排：在第一章章序论的的部分，首先介介绍本组组为何选选择房仲仲业为研研究对象象之动机机与目的的、研究究此产业业所深入入的程度度、以及及此份产产业分析析报告的的特色。在第二章章产业现现况的描描述方面面，本组组将目前前整个房房仲业、相关产产业及其其大环境境做深入入浅出的的描写，并找出出此产业业的特性性，以为为产业分分析的基基础。在第三章章产业分分析方面面，综合合上章所所得的产产业背景景资料，在第一一节中展展开产业业的价值值链，再再结合六六大策略略构面，为本组组进行分分析的基基础架构构。在第第二

7、节中中将房仲仲业者按按照其垂垂直整合合程度之之高低与与其通路路分布的的范围大大小分为为九个群群组进行行分析，透过对对群组之之组内与与组间的的策略做做法与差差异的了了解，并并透过策策略矩阵阵将其策策略的运运用进行行剖析，以合理理地解释释业者的的策略做做法。在第四章章个案分分析方面面，本组组选择太太平洋房房屋公司司为个案案分析的的对象，在第一一节中先先介绍太太平洋房房屋的背背景资料料；第二二节详细细说明太太平洋房房屋从事事的价值值链活动动之内容容；第三三节中以以太平洋洋房屋的的价值链链搭配策策略形态态，共同同组成策策略矩阵阵来分析析太平洋洋房屋的的策略运运用情况况。2.现况况之描述述1.营运运状况

8、中介店(组)数项目组织织单位海外单位位员工人数数公司成立时时间直营加盟预售新成屋屋商业中中介中介预售商铺业务幕僚合计巨东 66年年 20 3 1 1 2 2500信义 70年年 1111 0 1 3 1 6 1 1 7877 2844 10771震达 74年年 21 0 2000 30 2300太平洋 74年年 1244 4 7 1 9455 1999 11444中信 74年年 14 0 1 96 40 1366住商 75年年 0 1800 1 14446台湾 75年年 10 0 1 3 71侨福 76年年 0 45 1 1 1 1 4500力霸 77年年 0 1411 14110 1499

9、15559永庆 77年年 37 0 1 1 4500ERA 80年年 2 20 2 16国国30000加盟盟店400 20420有巢氏 84年年 0 30 2399 7 2566资料来源源：信义义不动产产企研室室表一、主主要房仲仲业者营营业点数数、员工工数一览览表表一为目目前房仲仲业者的的营运情情况，且且房仲业业在布点点时有重北轻轻南的的现象，且大台台北地区区多数行行政区还还有密集集开店的的情形。而在一一般乡镇镇地区则则通常是是加盟业业者优先先进驻，直营业业者再选选择地进进入。2.经营营型态台湾的房房仲业发发展至今今，明显显的区隔隔出楼楼面式与店店头式两种经经营模式式，其中中店头头式又又可以分

10、分为直营营系统与与加盟系系统两种种。楼面面式以台台湾房屋屋、巨东东建设为为代表；店头直直营则有有信义房房屋、太太平洋房房屋等；而店头头加盟则则为住商商不动产产、ERRA、侨侨福房屋屋等。不不过，随随着房仲仲市场的的竞争激激烈，先先前壁垒垒分明的的方式在在现今已已逐渐的的转趋模模糊，原原本直营营的力霸霸房屋在在民国八八十二年年时采直直营、加加盟的双双轨制度度，到了了民国八八十五年年时则全全面转型型为加盟盟店制度度，同时时由于加加盟店拓拓展容易易，力霸霸的加盟盟店数遽遽增。而而房仲业业发展到到目前共共有四家家店数超超过百家家，加盟盟店有住住商不动动产、力力霸，直直营店则则有太平平洋房屋屋以及信信义

11、房屋屋；由于于大型房房仲业几几乎一致致积极扩扩张版图图，但由由于目前前国内房房仲使用用率大约约只有四四成左右右，与欧欧美各国国的八、九成使使用率相相较仍有有极大的的发展空空间。楼面式经经营其经经营优点点便是在在于成本本较低，且因为为集中于于同一楼楼面，不不必负担担较高的的租金费费用，加加上无底底薪或是是低底薪薪，成本本自然比比较低，而其缺缺点便是是在于没没有商圈圈的经营营以及来来店客户户的稳定定支撑，经营上上全靠主主动出击击，所以以受市场场景气的的起伏影影响很大大，经营营的风险险也相对对增加。目前已已逐渐被被店头式式的经营营模式盖盖过风采采。店头式经经营采取取所谓的的商圈圈深耕政策，以建立立良

12、好的的邻里关关系为着着眼点，所以在在案源的的开发以以及对象象的取得得上会比比较稳固固，但仍仍有其缺缺点，如如开店总总成本较较高，加加上适当当的店面面不易寻寻找，而而适任的的的店长长栽培也也不易，所以店店的成长长也相对对比较吃吃力。3.服务务相关措措施信息服务务方面近年来房房仲业者者积极投投入研发发计算机机信息系系统，如如住商不不动产的的触控控式对象象查询系系统、力霸房房屋的万屋通通计算机机影像交交易系统统、信信义房屋屋的商商圈地理理信息系系统及及太平洋洋房屋的的生活活环境信信息系统统等。这些先先进的不不动产计计算机科科技应用用，不仅仅可节省省消费者者收集房房屋数据据的时间间，由于于数据周周全完

13、善善，更可可因此提提升房仲仲使用率率，加速速成交的的速度，是经纪纪人对象象开发、行情鉴鉴价、促促成交易易的最佳佳工具，同时也也有协助助房仲业业拓点评评估、营营业效益益、业务务拓展及及市场分分析等功功能。年份房仲公公司信息系系统内容82住商不不动产触控式式对象查查询系统统加盟店店待售对对象流通通、人事事管理、业绩管管理及各各项税费费查询、客户管管理及配配对等。83力霸房房屋万屋通通计算机机影像交交易系统统客户服服务、内内部管理理、市场场统计分分析及决决策支持持等四大大系统。84信义房房屋商圈地地理信息息系统查询符符合客户户需求之之对象，及相关关交通、学校、市场、金融机机构、邮邮局、商商场、戏戏院

14、、政政府机关关、特殊殊建物及及预售工工地等。84太平洋洋房屋生活环环境信息息系统对象流流通之查查询，不不论是找找寻对象象、比对对行情或或进行区区域分析析，都能能促进成成交之速速度。表二、各各房仲业业之计算算机信息息系统顾客满意意方面买卖房屋屋，除了了价格，顾客最最重视的的便是交交易安全全。因此此，房仲仲业者研研拟各项项服务制制度或保保障措施施，希望望藉此不不仅提供供消费者者更多服服务及保保障，并并且能够够带来商商机。而而相关的的服务措措施及制制度包括括有：水电保固固制度零瑕疵服服务保证证计算机出出价制度度认同卡、生活卡卡发行顾客满意意制度调调查加强强顾客服服务信义太平洋洋力霸永庆中信震达 ER

15、AA客服单位位客户服服务部客户服服务中心心加盟服服务处客户服服务中心心客户服服务中心心客户服服务中心心杂志寄赠赠成交77年、委委托一个个月成交一一年，委委托、资资赁3次成交客客户成交、委托客客户成交客客户委托、成交、索阅客客户客户申诉诉制度设申诉诉专线设申诉诉专线设申诉诉专线设申诉诉专线设申诉诉专线设申诉诉专线漏水保固固制度 1331万 1111万 1111万 1111万不限屋屋龄 1111万 1330万客户满意意调查成交、委托客客户，列列入人员员与店头头绩效评评分成交、委托客客户，列列入人员员绩效考考核成交客客户成交委委托客户户，并列列入人员员易店参参考成交客客户会员卡成交终终身免年年费，购

16、购物折扣扣，公益益捐赠免年费费，购物物折扣，公益捐捐赠成交免免年费，委托年年费优待待，购物物折扣购物折折扣其它代办自自用住宅宅，水电电过户服服务，成成交客户户寄发生生日卡代办优优惠税率率及节税税手续，生日卡卡、客户户感谢函函寄发搬家优优惠卷，海沙幅幅射结构构免费检检测搬家优优惠卷，海沙幅幅射结构构免费检检测海沙幅幅射检测测表三、房房屋中介介业顾客客服务相相关措施施表交易安全全(客户权权益保障障)相关措措施由于房屋屋买卖金金融庞大大、但纠纠纷多，因此一一般消费费者最关关心的便便是买卖卖交易的的安全，有关协协助产权权、资金金的转移移，或防防止有关关屋况、贷款、税赋、瑕疵、使用权权等交易易纠纷的的发

17、生等等都是房房仲业者者近年来来努力、注意的的问题。目前房仲仲业者已已从人员员的招募募、训练练、考照照及信息息公开、产权调调查、代代书审查查、服务务费用、各种交交易保障障、客户户申诉制制度等全全面展开开行动，以致力力于保障障消费者者房屋买买卖的交交易安全全。表四四为国内内大型房房仲业者者保障房房屋买卖卖交易安安全的重重要措施施：产权调查查单位代书流程程审查单单位保障额度合作银行行履约保证证交易签证证付款保证证信义信义鉴鉴定公司司信义土土地登记记专业代代理人事事务所购屋款款全额大安、玉山太平洋太平洋洋鉴定公公司太平洋洋土地登登记专业业代理人人事务所所购屋款款全额最高3360万万元联邦力霸各店头头特

18、约代代书购屋款款全额中华永庆产调部部门特约代代书购屋款款全额中信银银住商/有有巢氏店头、建经公公司特约代代书购屋款款90%1000%富邦ERA产调部部门特约代代书购屋款款全额中银中信产调部部门特约代代书巨东巨东鉴鉴定公司司盈福土土地登记记专业代代理人事事务所震达表四、国国内大型型房仲业业者保障障房屋买买卖交易易安全的的重要措措施多角化与与策略联联盟不动产中中介业务务一般包包括成屋屋与新成成屋销售售、预售售代销、租赁及及海外不不动产；另外也也有相关关的契约约、鉴价价、教育育训练及及企划公公关作业业等。房仲业的的产业多多角化可可分为产业相相关、技术术相关、信信息相关关及顾客相相关等等四个构构面来看

19、看，产产业相关关是往往上游发发展，包包括：预预售代销销、投资资兴建及及土地开开发等；顾客客相关则往搬搬家公司司、清洁洁公司、建筑物物维护管管理公司司和室内内设计公公司等方方面发展展；技技术相关关则延延伸至土土地登记记专业代代理人事事务所及及房地产产鉴价公公司等；而信信息相关关则往往流通中中心、文文化出版版事业、广告公公司、企企管顾问问、生活活信息、投资顾顾问及移移民资产产等方向向发展。目前房仲仲业者的的多角化化大都以以房地产产相关产产业为主主，整理理如表五五。建设公公司大楼管管理室内设设计出版事事业广告业业代书业业鉴定业业建经业业海外事事业信息流流通搬家公公司信义太平洋立阳太联企企管室内设设计

20、部太联太联太平洋洋太平洋洋上海太太平洋网络住商住邑行义信义信义安信上海信信义永庆住盟住羿住广住住上住讯力霸永庆永庆巨东东京都都力霸新力霸霸震达巨东盈福巨东国国际中信震达生活家家震达震达北区中捷表五、房房仲业房房地产相相关行业业产业多多角化(含母公公司)一览表表4.产业业特性房屋中介介业的产产业特性性房屋中介介业主要要以不动动产为其其主要商商品，由由于商品品本身较较为特殊殊，因此此在营销销手法与与性质上上与其它它服务业业大有差差异，其其产业特特性略述述如下：产业进入入及退出出障碍小小根据调查查，由于于房屋中中介公司司的开办办与营业业成本低低，技术术层次不不高，许许多人凭凭借着人人脉关系系，便可可

21、以跨足足此一产产业，这这足以说说明为何何房屋中中介公司司林立的的景象。政府扮演演着举足足轻重的的角色政府对房房地产市市场的兴兴衰扮演演了极重重要的角角色，通通常透过过财政与与货币政政策及其其它都市市计划有有关之立立法来加加以干预预。商品均具具有其特特色一般生产产事业均均以生产产同构型型高之产产品，其其特色亦亦多为共共通的，但不动动产商品品却不然然，虽然然其共同同的名称称为不动动产，然然而事实实上每一一对象的的特性均均不相同同，有的的对象的的特色为为增值性性高，有有的是以以安静、居住价价值为产产品之主主要诉求求。为高价值值且增值值性高之之财货根据台北北市银行行所做的的统计数数据显示示，近十十年间

22、，台北市市平均家家庭年所所得的成成长为22.955倍，而而房价的的成长约约为5.10倍倍，尤其其是自民民国七十十六年以以来，台台北市的的平均房房价已在在平均家家庭所得得的十倍倍以上，足以显显示不动动产为属属高价值值且增值值性高之之特性。房屋中介介业在人人力资源源结构上上为属人人力、知知识密集集的产业业正由于不不动产的的每项商商品均有有其个别别的特性性和高价价值，因因此房屋屋中介业业的从业业人员必必须具备备精深的的专业知知识，以以确保客客户的权权益，也也才能胜胜任中介介工作之之内容。人力密集集从开发买买卖主起起，经对对象调查查、房屋屋鉴价到完完成交易易，往往往历时甚甚久，且且手续繁繁杂，需需投注

23、大大量人力力、时间间等，所所以在整整个过程程中，极极需要透透过很多多中介人人员来加加以完成成。带动其它它附属性性的消费费由于购屋屋的关系系，因而而会产生生许多的的商机，如家具具消费、家电用用品的订订购、搬搬家服务务.等，因此会会带动其其它附属属性产品品的消费费。房屋屋中介业业者为了了促进买买卖的成成交，除除了中介介对象买买卖之外外，还必必须适时时担任咨咨询顾问问的角色色。举凡凡住宅的的选择、商用对对象的选选择、增增建改建建的手续续以及贷贷款、税税金、火火灾保险险等咨询询服务能能力。此此外，由由于房屋屋中介经经理人并并非只是是单一地地面对买买方客户户，而需需要提供供买卖双双方（有有时还包包括同行

24、行）正确确且有价价值的信信息，以以促进交交易的完完成，因因此，房房屋经理理人基本本上可视视为一种种情报提提供的业业务员。4.产业业分析1.产业业价值链链图一、产产业价值值链通路选择择直营与加加盟体系系都是房房仲业的的经营模模式，店店面就是是一种通通路，而而通路的的扩张，是房仲仲业的基基本活动动的开始始。因此此店面的的开设是是一项重重要的价价值活动动。另有有利用网网络来做做房屋买买卖，所所以网络络的使用用也是通通路的一一种。教育训练练人力资源源是房仲仲业的重重要成功功要素，因为房房仲业需需要优秀秀的人力力来运作作，提供供专业服服务，因因此专业业人才的的训练及及教育是是很重要要的。每每个交易易的过

25、程程，人力力不但对对整个服服务的形形象建立立，及交交易过程程中买卖卖交易安安全的保保障，都都具有关关键的成成功因素素。促销活动动房仲业在在提供中中介服务务的时候候，首重重营销活活动。房房仲业藉藉由报纸纸、平面面广告活活动，以以及DMM、电视视的广告告等营销销活动来来帮助卖卖方及买买方得知知中介的的信息，并打出出知名度度，吸引引买卖双双方前来来。开发卖主主藉由营销销活动的的形成，寻找卖卖方。卖卖方可以以是为一一般对房房屋有需需求的人人，这卖卖方的开开发，形形成房仲仲业的对对象来源源。而房房仲业中中的卖方方，是这这服务业业的供货货商，他他所提供供的是房房屋对象象。因此此卖主的的开发，是与制制造业供

26、供货商的的角色一一样，具具有显著著的意义义。不动产鉴鉴定提供客户户专业的的房屋鉴鉴定服务务。签立委托托契约签订委托托契约这这个这个个活动，是在卖卖方愿意意提供房房屋委托托给房仲仲业销售售时，房房仲业与与卖方间间的交易易关系。委托书书上所记记载对象象之内容容包含土土地标示示、建物物面积、权力范范围、交交屋时间间、付款款方式、附赠设设备、委委托总价价、委托托期限、约定服服务报酬酬及他项项权力等等项目，须经双双方确认认无误。用以约约定双方方应尽的的权益及及应享义义务。产权调查查产权调查查的活动动在替购购屋者提提供有关关房屋各各方面的的调查，做成不不动产说说明书，减少争争议的发发生，让让消费者者能够了

27、了解所欲欲购买的的房屋的的状况，是在房房仲业中中必备的的。寻找买方方买方的寻寻找是房房仲业的的消费者者来源，借着广广告来吸吸引其前前来，或或自行前前往，以以完成买买卖的交交易。签定买卖卖要约书书当买方寻寻求到合合意对象象时，填填写买卖卖要约书书，表明明以多少少价金购购买之意意愿，卖卖方可依依此决定定是否接接受买方方在要约约书中所所填之价价款金额额出售。买卖撮合合买卖双方方的撮合合，在价价值活动动中，是是买卖双双方达成成交易的的重要步步骤，因因为买方方在获得得信息后后可以藉藉由交易易配对，对喜爱爱的房屋屋做取舍舍，达到到最后的的交易。签定买卖卖契约买卖契约约的签立立，是交交易这个个价值活活动的达

28、达成，在在整个价价值链的的活动中中，是完完成交易易的必须须步骤。交屋交屋是一一个法律律的交易易过程，包括完完印、用用税，藉藉由代书书的帮助助，完成成交屋的的手续，是房仲仲业服务务的完成成。品牌形象象房仲业品品牌形象象的建立立，利用用在交易易过程中中，给予予买卖方方交易的的安全感感，使整整体形象象不但能能相对提提升，且且给与潜潜在的买买卖方接接受房屋屋中介业业者服务务的信心心。品牌牌形象也也能对房房仲业本本身的的的谈判力力提升，房仲业业形象的的建立，给与这这产业具具有显著著的影响响力。产品房仲业的的产品，包含了了房屋的的对象及及房屋中中介者所所提供的的所有服服务。对对象的种种类，包包括商业业办公

29、大大楼、一一般中介介、或借借贷的对对象。而而客户服服务为房房仲业提提供了潜潜在的附附加价值值，包含含了：房房仲业者者与银行行合作所所提供的的房屋贷贷款优惠惠、房屋屋的鉴价价、产权权调查、代书服服务、水水电保固固、房屋屋设计、甚至大大楼管理理等各方方面，良良好的客客户服务务不但可可以带来来获利的的机会，而且对对整个公公司的形形象也有有帮助。2.群组组分析本组针对对房仲产产业内所所有业者者主要区区分为四四个群组组，其主主要的分分类依据据为垂直直整合程程度的高高低与布布点情形形来划分分。定义区域以台湾地地区为主主，将其其地理范范围划分分为北部部、中部部、南部部与东部部共四个个区域。北部包包含基隆隆、

30、台北北县市、桃园、新竹县县市和宜宜兰。中中部包含含苗栗、台中县县市、彰彰化、云云林和南南投。南南部包含含嘉义县县市、台台南县市市、高雄雄县市和和屏东。东部包包含花莲莲和台东东。全国性：业者通通路布点点情形至至少包含含三个区区域以上上。跨区性：业者通通路地点点跨两个个区域。单区性：业者通通路布点点只跨一一个区域域。垂直整合合程度房仲业可可由产业业相关、技术相相关、信信息相关关及顾客客相关四四个构面面来探讨讨其垂直直整合程程度高低低。由于于房仲业业居产业业较下游游，其产产业相关关多是往往上游做做整合包包括预售售代销、投资兴兴建及土土地开发发等。为为了提供供顾客更更多满意意的服务务因而有有与搬家家公

31、司、清洁公公司、建建筑维护护管理公公司与室室内设计计公司等等合作。除此，在交易易过程中中要确保保顾客权权益，因因此有技技术相关关之产业业延伸，包括土土地登记记专业代代理人事事务所与与房地产产鉴价公公司。而而流通中中心、广广告公司司、生活活信息与与投资顾顾问是信信息相关关下产业业发展方方向。垂直整合合程度高高：垂直直整合三三个构面面以上。垂直整合合程度中中：垂直直整合两两个构面面。垂直整合合程度低低：垂直直整合一一个构面面，包括括完全无无垂直整整合者。图二、厂厂商群组组图业者名称称整合程程度高低低布点情情形群组分分类太平洋高全国群组一一信义高全国力霸高全国住商高全国中信中全国群组二巨东中跨区群组

32、三永庆低单区群组四侨福低单区21世纪纪低单区表六、群群组分类类表由此表格格可清楚楚将房仲仲产业之之业者分分为共六六个群组组：群组一是是属于垂垂直整合合程度高高，且布布点情形形至少跨跨三个区区域的业业者，有有太平洋洋、信义义、力霸霸，住商商共四家家房仲业业者。群组二是是属于垂垂直整合合程度中中，布点点情形至至少跨三三个区域域的业者者，此一一群组只只有中信信一家房房仲业者者。群组三是是属于垂垂直整合合程度中中，布点点情形跨跨两个区区域的业业者，此此一群组组内只有有巨东一一家房仲仲业者。群组四是是属于垂垂直整合合程度低低，只跨跨一区的的业者，此群组组内有永永庆、侨侨福与221世纪纪三家房房仲业者者。

33、由于在研研究过程程中信息息收集不不易且时时间的不不足，碍碍于此一一研究限限制，本本组只针针对于群群组一、群组二二、群组组三及群群组四做做探讨。群组一（全国性性与垂直直整合程程度高）图三、群群组一之之策略矩矩阵群组内业业者包括括：太平平洋、力力霸、信信义、住住商，其其中太平平洋及信信义是属属于直营营而力霸霸与住商商是属于于加盟的的经营型型态。群组叙述述均是较早早进入房房仲市场场，都是是集团式式的经营营。策略分析析相对于其其它群组组，其垂垂直整合合程度较较高。这这是为了了提高顾顾客满意意，满足足交易安安全需求求、以维维持一贯贯服务质质量。与异业合合作形成成产品特特色房仲业者者可藉由由各价值值活动分

34、分别来形形成各个个厂商所所强调差差异化重重点，或或特色。而在产产业的价价值链上上，各个个厂商所所选择及及强调的的通常不不太相同同。如：太平洋洋房屋与与联邦银银行的合合作，提提供了房房屋优惠惠货款，利率往往往比消消费者自自己跟银银行货款款低上两两码。对对消费者者而言，无疑是是提供一一个更优优惠的购购屋方式式，形成成了太平平洋的服服务特色色。而信信义房屋屋也率先先第一个个与大安安和玉山山银行合合作在全全省营业业据点推推出成屋屋履约保保证业务务，由大大安银行行出具保保证书，保证房房屋买卖卖收、付付款之安安全，并并由安信信建筑经经理公司司公正第第三者的的角色代代办产权权过户等等相关事事宜。满满足消费费

35、者对买买卖安全全的需求求，掳获获注重房房屋买卖卖交易安安全客户户的心。藉由高度度垂直整整合以确确保整体体服务质质量就上下游游垂直整整合的观观点来看看，产业业中除了了部份业业者关系系企业原原本就存存在的建建设公司司、代销销(广告)公司外外，中介介业多角角化已经经从鉴定定公司、代书事事务所(即今土土地登记记专业代代理人)、室内内设计公公司，进进一步发发展到搬搬家、大大楼管理理以及建建筑经理理公司等等。在群群组一中中由于其其规模较较大，资资金充裕裕，因此此垂直整整合程度度较其它它群组高高。可利利用整体体的服务务流程来来确保其其所提供供的服务务质量，提高顾顾客满意意。一方方面也可可以防止止信息及及技术

36、之之外溢，如太平平洋房屋屋内部之之商情部部，透过过企业内内部之IIntrraneet，藉藉以达到到信息整整合及防防止关键键knoow-hhow之之外溢。建设公公司大楼管管理室内设计出版事事业广告业业代书业业鉴定业业建经业业海外事事业信息流流通搬家公公司太平洋洋立阳太联企企管室内设计部太联太联太平洋洋太平洋洋上海太太平洋网络信义住邑行义信义信义安信上海信义表七、群群组一内内之厂商商垂直整整合程度度（不是是原文）在不同地地区广设设店面以以分散营营运风险险在此一群群组内的的房仲业业者，是是属于全全国性的的，在全全国各地地区都设设立店址址。因此此不会因因某地区区的景气气低迷，而影响响公司的的营运绩绩效

37、，可可达到分分散经营营上风险险的目的的。设立多点点店面以以达到规规模经济济对房仲业业者而言言，拓点点是一件件攸关市市场主权权争夺的的大事，无论是是直营或或加盟业业者，点点拓的愈愈多，市市场占有有率也会会随之增增加，且且随之而而来的在在人员训训练与营营销等的的规模经经济更是是房仲业业者努力力追求的的。因为为所有的的连锁店店面均使使用同一一品牌形形象，统统一由总总公司负负责营运运信息的的提供与与传递、形象广广告及教教育训练练等，当当到达一一个最适适规模时时，可以以分摊这这些广告告、人员员教育训训练费用用的固定定成本。多角化集集团经营营以达到到品牌纵纵效若房仲业业者本身身即是处处于多角角化企业业集团

38、经经营之下下，其集集团本身身整体的的良好品品牌形象象，已经经创造了了消费者者心目中中的无形形价值。会为其其带来品品牌的综综效。例例如：从从营建起起家的太太平洋、力霸为为一全国国性的知知名品牌牌。在消消费者心心目中已已是老字字号，而而这种信信誉良好好的老字字号形象象都已深深植人心心，便具具有较佳佳的优势势。集团财力力雄厚可可占据较较佳通路路属于集团团式的房房仲业可可挟其雄雄厚资金金，大量量开设店店面，占占据较好好的开店店地点（通路）。而对对房仲业业而言，店铺式式的连锁锁经营对对于顾客客服务、经营管管理以及及案源流流通等开开发、销销售工作作均有帮帮助，且且店面的的开设也也予人较较为可靠靠的信任任感

39、，可可为其带带来本身身的竞争争优势。除此之之外，也也由于其其资本雄雄厚，故故能不断断对其成成员施予予专业训训练，提提高其专专业的服服务能力力及质量量。进入时机机早已取取得通路路与品牌牌优势先进入的的业者，目前已已拥有较较多的、分布区区域广大大的通路路，可加加强对象象流通，提高客客户服务务及广告告功效，而且良良好的店店址对房房仲业者者而言，至为重重要。店店面不仅仅可张贴贴销售对对象，是是一个活活的展展示中心心，广广告招牌牌更是通通夜不熄熄，由此此可见一一个立地地条件优优越的营营业店面面，具有有经年累累月的广广告效果果。而店店面的取取得，即即具有先进入入者优势势。先先进入产产业的业业者，已已先占据

40、据了这些些地点良良好的店店址。除此之之外，进进入时机机较早的的业者，消费者者对其品品牌印象象也有先先入为主主的影响响，因为为一般消消费者对对品牌的的记忆空空间有限限。除了了先听到到的几个个名称外外，后来来的品牌牌需要更更多的成成本才能能使大家家留下印印象。群组二（全国性性与垂直直整合程程度中）图四、群群组二之之策略矩矩阵群组业者者：中信信群组叙述述此一群组组内的中中信房屋屋是属于于较晚进进入房仲仲业的市市场，也也是集团团式的经经营，其其经营方方式由直直营转为为加盟。策略分析析与银行合合作形成成产品特特色房仲业者者可藉由由各价值值活动分分别来形形成各个个厂商所所强调差差异化重重点，或或特色。而在

41、产产业的价价值链上上，各个个厂商所所选择及及强调的的通常不不太相同同。中信信房屋与与中信银银行合作作，提供供消费者者房屋优优惠贷款款与成屋屋履约保保证，以以确保消消费者的的权益并并满足顾顾客的需需求。藉由集团团内进行行垂直整整合中信房屋屋由于集集团式的的经营规规模较大大，资金金来源充充裕，但但是因其其进入此此产业的的时期较较晚，故故垂直整整合程度度较群组组一为低低。因此此中信房房屋可利利用集团团间的力力量发挥挥其垂直直整合，进而提提高顾客客满意。建设公公司大楼管管理中信中信中捷表八、群群组二内内之厂商商垂直整整合程度度在不同地地区广设设店面以以分散营营运风险险由于中信信房屋的的布点是是属于全全

42、国性，店址分分布在全全国各区区，因此此可藉由由各地区区的布点点进而达达到地区区性的风风险分散散。设立多点点店面达达到规模模经济对房仲业业者而言言，拓点点是一件件攸关市市场主权权争夺的的大事，无论是是直营或或加盟业业者，点点拓的愈愈多，市市场占有有率也会会随之增增加，且且随之而而来的在在人员训训练与营营销等的的规模经经济更是是房仲业业者努力力追求的的。由于于中信房房屋在全全国广泛泛布点，因此随随着各个个布点增增加，可可分摊广广告、人人员教育育训练费费用等固固定成本本。多角化集集团经营营创造品品牌综效效若房仲业业者本身身即是处处于多角角化企业业集团经经营之下下，其集集团本身身整体的的良好品品牌形象

43、象，已经经创造了了消费者者心目中中的无形形价值。中信房房屋也是是和信集集团经营营之下的的其中之之一，因因此利用用集团的的品牌在在消费者者心中留留下印象象，而品品牌带来来品牌综综效的效效益。集团财力力雄厚可可占据较较佳通路路属于集团团式的房房仲业可可挟其雄雄厚资金金，大量量开设店店面，占占据较好好的开店店地点（通路）。而对对房仲业业而言，店铺式式的连锁锁经营对对于顾客客服务、经营管管理以及及案源流流通等开开发、销销售工作作均有帮帮助，且且店面的的开设也也予人较较为可靠靠的信任任感，可可为其带带来本身身的竞争争优势。除此之之外，也也由于其其资本雄雄厚，故故能不断断对其成成员施予予专业训训练，提提高

44、其专专业的服服务能力力及质量量。群组三（跨区性性与垂直直整合程程度中）图五、群群组三之之策略矩矩阵群组业者者：巨东东群组叙述述此一群组组内的房房仲业者者只有巨巨东建设设一家，是属于于楼面式式经营，较早进进入房仲仲市场。策略分析析采用楼面面是经营营降低价价值活动动成本巨东是采采用楼面面式经营营，只租租借一个个楼层做做为其办办公据点点，并且且聘请很很多中介介人员来来从事房房屋买卖卖的交易易，而这这些中介介人员多多为低底底薪或是是没有底底薪，全全部靠交交易所得得的奖金金。因此此，此经经营成本本会较店店面式经经营来的的低，较较为节省省。选择垂直直整合相相关活动动以加强强产品组组合巨东建设设自行从从事垂

45、直直整合，包括鉴鉴定公司司、土地地登记事事务所等等，提供供消费者者鉴价、产权调调查及移移转的服服务，以以加强产产品与服服务之组组合。建设公司司代书业海外事业业巨东巨东盈福巨东国国际表九、群群组三内内之厂商商垂直整整合程度度群组四（单区性性与垂直直整合程程度低）图六、群群组四之之策略矩矩阵群组业者者：永庆庆房屋、21世纪纪不动产产、侨福福房屋、其它小小型店面面与跑单单帮形式式群组叙述述此群之群群组业者者皆在北区经营，且都为为加盟之之形式，为较晚晚进入此此市场的的一群。策略分析析采用店面面式商圈圈深耕增增加地区区性竞争争优势此群之群群组业者者由于垂垂直整合合程度低低加上目目前皆在在北区经经营，且且

46、由于店店铺式商商圈精耕耕式的连连锁经营营对于邻邻里间关关系之维维持上较较能建立立良好之之关系，因此此此区之业业者在开开发卖主主、寻找找买方、买卖撮撮和上较较能发挥挥其关系系之优势势，也由由于其较较能掌握握邻里之之关系，因此其其在促销销活动、品牌形形象与产产品上较较能符合合客户之之需求，进而累累积其优优势。建立网络络关系提提供较完完整的服服务此群之群群组业者者由于其其垂直整整合程度度最低，仅在于于技术术相关的产业业延伸，如土地地登记专专业代理理人事务务所及房房地产鉴鉴价公司司，或根根本没有有垂直整整合，故故需藉由由与其它它业者合合作来加加强产品品与服务务之组合合，如与与特定的的代书或或鉴定公公司

47、签约约，以提提供消费费者产权权调查、鉴定及及产权移移转上的的完整服服务，进进而提升升其服务务质量与与品牌形形象。群组关系系在本组的的群组分分法里，四个群群组彼此此相互竞竞争，但但其竞争争的强度度则有程程度上的的差异，因此根根据此一一特性可可以由以以下的比比较得知知：在所跨的的地理区区域上：群组四四大多由由于因为为采取商商圈深耕耕的竞争争策略，因此彼彼此的竞竞争程度度大，故故四个群群组内的的竞争程程度可以以以此一一关系表表示：群群组四群组一一群组二二群组三三。在垂直整整合程度度上：由由于群组组一及群群组二是是跨全国国性的中中介公司司，且大大多有着着雄厚的的集团财财力支持持，或是是是房仲仲业内早早

48、期进入入具有规规模的公公司，因因此在其其各项业业务的垂垂直整合合程度均均远优于于拥有类类似策略略作法的的群组三三以及群群组四，四者间间的关系系可以下下列关系系表示：群组一一、群组组二群组三三群组四四。产业分析析结论房仲业之之所以会会兴起并并发展成成目前的的局势，回归最最基本的的概念便便是因为为这项交交易过程程中的交交易成本本过高，一般人人一生中中不会有有多次买买卖房屋屋的经验验或是累累积那么么多的交交易知识识，也因因此房仲仲业能在在台湾随随着快速速蓬勃发发展。简简而言之之，房仲仲业此一一产业的的价值便便是在缩缩短买卖卖双方间间存在的的距离并并有效的的降低交交易成本本，而此此细分此此项交易易成本

49、的的产生，便是由由于买卖卖的房屋屋商品具具多元化化，且其其交易频频次低；再者便便是由于于整个买买卖房屋屋的过程程需要相相当多的的法律知知识、土土地使用用、税赋赋计算、地价、甚至于于许多相相关的生生活信息息等，便便造成了了交易情情境的不不确定，进而导导致了买买卖双方方的不信信任气氛氛，又消消费者对对此方面面知识的的不了解解，也没没有足够够的时间间去了解解，故房房仲业仍仍有极大大的生存存与发展展空间。个案分析析公司简介介公司沿革革民国七十十二年，太平洋洋建设开开始派遣遣一批高高级主管管赴美、日考察察。民国国七十四四年，太太平洋房房屋公司司正式引引进美日日先进的的房屋中中介制度度，成为为国内第第一家

50、合合法的中中介公司司。以公平、公公正、公开开的经经营理念念，重建建中介市市场新秩秩序，提提供国人人前所未未有的房房屋交易易安全环环境。民国七十十六年，当时台台湾房价价行情混混乱并且且不易掌掌握，消消费者的的权益受受到威胁胁。但太平洋洋房屋认认为只要要是对客客户有利利的，再再困难都都要去做做，因此此参考美美国房地地产协会会的作法法，力倡倡公开太平洋洋成交行行情。为台湾湾房屋中中介业者者中第一一家随时时在计算算机上提提供成交交行情并并定期印印刷成册册，以供供查询的的重要依依据，并并且成为为提供不不动产走走势分析析的重要要参考依依据。在民国八八十年初初，太平平洋房屋屋在内部部提出房屋中中介广告告文字

51、实实例，以平实实文宣做做销售诉诉求，并并充分尊尊重客户户在签约约前作最最后决定定意愿。除此之之外，积积极推动动客户户权益说说明书的制作作，充分分尊重消消费者知知的权利利。为了保护护客户买买屋付款款上的风风险，再再引进美美国购购屋付款款保证制制度，若中途途解约也也可以保保障买方方已付价价款的取取回。即即使顺利利交屋，仍规划划房屋屋保固的售后后服务措措施，照照顾水电电维修的的问题。达到太太平洋房房屋中介介公司的的成立宗宗旨：促促进房屋屋流通，保障交交易安全全。经营型态态太平洋房房屋为国国内第一一家引进进国外房房屋中介介制度观观念的中中介公司司，采用用全省分分区的直直营、加加盟连锁锁并行型型态方式式

52、经营。正式引引进美、日店头头式的经经营方式式，实行行固定费费率。店店头式的的经营方方式，除除了可以以提供顾顾客更便便利及流流通更广广的服务务外，也也把中介介业由个个人服务务为媒介介的层面面，提升升到以整整个店为为服务的的方式，并且因因为店面面的开设设，增加加了顾客客更可靠靠的信任任感，中中介公司司收取固固定佣金金取代差差价，交交易过程程完全公公开，是是业者所所谓透明明营销时时期。一一开始由由于一般般民众对对中介业业者较为为轻视，所以太太平洋房房屋以加加盟店的的方式来来扩展业业务。但但后来因因为公司司对加盟盟业者较较无约束束力，为为了确实实贯彻公公司的经经营理念念，控管管一致的的服务质质量，便便

53、逐渐的的以直营营店为主主，凡是是之前加加盟业者者合约到到期或违违约者，一律不不再续约约，至今今全省共共有1227家据据点，其其中只有有3家为当当初沿习习下来的的加盟店店，其余余均为直直营店。公司经经营的项项目囊括括了中古古屋中介介、鉴估估价、新新屋代销销、租赁赁土地买买卖、海海外不动动产等，几乎囊囊括了整整个不动动产的业业务，是是所谓的的不动产产贩卖时时期。未来展望望房屋中介介方面在台继续续将店点点拓展至至1500家，但但会考虑虑经济、景气因因素来斟斟酌店数数。在大大陆预计计20000年时时，店数数拓展至至3000家，其其经营方方式以加加盟型式式为主。转型计划划目前计划划转型迈迈向生生活中介介

54、业，但生生活中介介业仍仍在筹备备阶段，因(11)人员员不足；(2)公司、人员在在各方面面的信息息与专业业知识仍仍不足，会因给给人杂而而不专的的印象，进而影影响本身身的专业业性，故故需周详详规划、多方考考虑。目目前先在在网络上上试办，提供一一些生活活信息给给顾客，如汽车车、精品品等，因因网络与与目前经经营方式式较不冲冲突且是是创造商商机的新新开端。而店面面经营方方面打算算从与房房屋较有有关系的的行业着着手，如如家具等等，采取取复合式式经营，既可分分摊营业业成本，又可增增加来客客率，促促进买气气。大事表71年参考美美、日中中介经营营模式，进行新新事业研研发。73年取得国国内第一一家房屋屋中介公公司

55、经营营执照。74年太平洋洋房屋正正式成立立，揭示示公平、公正、公开经经营理念念，开启启国内中中介业新新里程碑碑。建立立CISS系统、计算机机信息网网络系统统、采店店面式经经营、实实行固定定费率，为中介介业树立立清流典典范。75年扩展服服务网络络，建立立责任中中心制度度，规模模快速成成长。77年三年有有成，成成立400家店，并率先先公开成成交行情情，打破破传统中中介黑箱箱作业。78年拓展至至60家店店，大洋洋投资公公司成立立，开启启不动产产运用时时代。全全省认养养50座太太平洋公公园，开开企业认认养之风风气之先先，落实实小区精精耕策略略。80年挑战3300亿亿业绩目目标，首首创水电电保固制制度，

56、建建立完整整售后服服务。与与土银签签约，提提供1220亿优优惠贷款款，领先先业界。81年推出SSIR服服务系统统，涵盖盖计算机机配对服服务、产产权调查查、法律律咨询、房屋行行情查询询、税费费法规查查询、全全面保障障消费权权益。荣荣获劳委委会评定定为绩优优企业训训练单位位，并获获颁金金商奖。以消消费权益益为经营营导向，首创购购屋付款款保证制制度及客客户权益益说明书书。85年贯彻以以客户户第一、人才为为本永永续经营营主轴，推出八八大服务务主张，整合服服务资源源，扩大大市场占占有率，全力扩扩店至全全省1333家。在因特特网建置置网站，首创计计算机网网络服。国内首首家房仲仲业以全全国经营营据点，员工服

57、服务质量量，通过过ISOO-90002国国际质量量认证考考验。86年跨足投投资兴建建业，推推出萨耳耳士堡个个案。获获颁台台北市劳劳工教育育绩优单单位市长长奖表十、太太平洋房房屋大事事表企业价值值链图七、企企业价值值链通路选择择太平洋房房屋中介介公司在在通路选选择方面面是采用用直营的的体系，直营店店的设立立分为两两种：一一为年度度预定计计划设立立，配合合公司年年度的政政策，预预定设立立直营店店的家数数，各业业处拟定定开店计计划之进进度皆依依照计划划逐步完完成。另另一个为为各事业业处依需需要而设设立，若若是有看看好的市市场，依依然可以以设立直直营店。在开店的的标准，则分为为三大部部份：直营店面面宽

58、、深深度之标标准：面面宽4.2米以以上，深深度9.5米以以上，卖卖场122坪以上上。月租金上上限及市市场潜力力：月租租金上限限以北、中、南南三大都都市区域域区隔。而市场场潜力需需评估结结果具有有15000万元元以上之之市场营营业额才才会设立立直营店店。直营店位位置：位位置的考考虑应考考虑几点点，如为为主要干干线必经经之处，具有广广告效果果、人潮潮聚集处处、责任任商圈之之重心点点等因素素。教育训练练太平洋房房屋中介介自行研研发营营队训练练课程程，此一一课程针针对不同同职等，阶层人人员及职职能所设设计。而而此种教教育训练练的型态态，让太太平洋房房屋中介介公司在在三年内内贰次获获得训训练绩优优厂商奖

59、奖的荣荣誉。太太平洋房房屋希望望由此训训练能培培养所需需的人才才，为顾顾客提供供更完美美的服务务。促销活动动可分成三三个部分分来探讨讨：电视广告告：先后后以ISSO90002认认证及计计算机公公开出价价强调太太平洋公公正、公公平、公公开及专专业服务务。出版品：成立太太联文化化，定期期出版房屋与与生活，内载载有太平平洋房屋屋的平面面广告与与最近的的委托对对象。店头广告告：以PPOP、立板或或布条来来展示对对象或最最近的促促销方案案。开发卖主主分别从两两方面进进行主动询问问：依欲欲购屋者者的需求求，主动动去询问问符合条条件的屋屋主是否否愿意卖卖屋。广设通路路：铺设设更多店店面，以以全国性性品牌与与

60、ISOO90002认证证的服务务质量来来招揽卖卖主。不动产鉴鉴定太平洋房房屋为维维护顾客客权益，所有接接受委托托的房仲仲案均统统一交由由太平洋洋房屋转转投资的的子公司司太平洋洋鉴定公公司来鉴鉴价，提提供专业业的鉴价价服务，避免买买卖双方方对房屋屋的价值值争议。签立委托托契约当客户初初次与太太平洋接接洽时，经纪人人会提供供卖方方权益说说明书及最新新印制的的太平平洋房屋屋对象成成交行情情表以以供参考考。当卖卖方愿意意提供房房屋委托托给太平平洋销售售时，双双方签立立专任委委托契约约书及标标的物现现况说明明书。委托书上上所记载载对象之之内容包包含土地地标示、建物面面积、权权力范围围、交屋屋时间、付款方