服装厂地块项目投标书

1、 服装厂地块项目投标标书PAGE PAGE 59服装厂地地块项目目投标标标书泽恩机构构20077年5月月市 场 分 析析徐州市场场环境分分析徐州概况况地理位置置徐州市位位于江苏苏省的西西北部，东经111622111840、北纬纬334334458之间，东西长长约2110公里里，南北北宽约1140公公里，土土地总面面积1112588平方公公里。地地处苏、鲁、豫豫、皖四四省交界界，为东东部沿海海与中部部地带、上海经经济区与与环渤海海经济圈圈的结合合部。“东襟淮淮海，西西接中原原，南屏屏江淮，北扼齐齐鲁”，素有“五省通通衢”之之称。京京沪、陇陇海两大大铁路在在此交汇汇，京杭杭大运河河傍城而而过贯穿穿

2、徐州南南北，公公路四通通八达，北通京京津，南南达沪宁宁，西接接兰新，东抵海海滨，为为全国重重要水陆陆交通枢枢纽和东东西、南南北经济济联系的的重要“十字路路口”。行政区划划 徐州市自自19883年起起实行市市管县的的行政新新体制，现下辖辖丰县、沛县、铜山县县、睢宁宁县四县县，邳州州市、新新沂市二二市，以以及鼓楼楼区、云云龙区、贾汪区区、泉山山区、九九里区五五区。至至20005年11月，共共有镇、办事处处1577个。人均收收入20066年末，全市户户籍人口口9344.733万人，城市居居民人均均可支配配收入和和农民人人均纯收收入分别别为1228377元、449322元，增增长144.8%和111%

3、；城城市和农农村低保保标准分分别提高高到每人人每年221000元和8840元元。经济环境境国民经济济持续健健康发展展，综合合实力进进一步提提升。全全市地区区生产总总值达到到14000亿元元（预计计，下同同），比比上年增增长155% ；三次产产业增加加值分别别增长66.4%、177%和115.88%。财财政总收收入达到到1800.9 亿元，增长224.55%；一一般预算算收入达达到711 亿元元，增长长28.6%，高于省省平均水水平3.5个百百分点。全社会会固定资资产投资资完成7752亿亿元，增增长 225.11%。工业经济济较快增增长，当当年完成成全社会会工业投投资4001 亿亿元，增增长31

4、1%。规规模以上上工业完完成增加加值5000亿元元，增长长21% ；经经济效益益综合指指数达到到2122，比上上年提高高26个个点。国国有资产产保值增增值成效效明显，国有企企业总资资产比上上年增长长19.5%。农业结构构优化提提升，新新农村建建设稳步步推进。全市实实现农业业增加值值1811亿元，增长66.4%，居全全省首位位。全年年粮食总总产达335.88亿公斤斤，增长长 133.9%。服务业态态日益完完善，集集聚辐射射能力明明显增强强。全社社会消费费品零售售总额实实现 4460 亿元，增长116.22%。221个新新开工建建设的重重点商贸贸流通项项目完成成投资665亿元元，其中中18个个项目

5、竣竣工。中中心商圈圈集聚各各类商业业零售企企业达114900家，日日均销售售量接近近全市列列统商业业的700%，成成为淮海海经济区区第一商商务中心心.金融、通信、会展、房地产产等业态态呈现良良好发展展势头。二、三产产业比重重继续提提高。全全年第二二、三产产业增加加值占GGDP比比重达到到87.2%，比上年年提高11.2个个百分点点；其中中工业增增加值占占GDPP比重由由上年的的43.1%，提高到到44.2%，上升11.1个个百分点点，表明明徐州市市的工业业化进程程进一步步加快。旅游业快快速发展展，全年年共接待待海内外外游客111622万人次次，增长长16.1%；实现旅旅游总收收入1002.66

6、亿元，增长226%；完成四四个2AA级景区区、四个个3A级景景区和两两个4AA级景区区的创建建工作。“徐州州市户部部山历史史文化保保护与改改造”获获省“人人居环境境范例奖奖”，汉汉文化景景区获“中国环环境艺术术示范工工程”称称号。金融存贷贷稳步增增加。220066年末，金融机机构各项项存款达达到11193.72亿亿元，其其中城乡乡居民储储蓄存款款余额7722.89亿亿元，分分别比上上年末增增加1882.883亿元元和722.288亿元；全市金金融机构构各项贷贷款余额额5655.077亿元，比上年年末增加加73.89亿亿元。【对本案案的启示示】淮海经济济中心城城市及南南北经济济交通的的重要枢枢纽

7、的重重要地位位，为徐徐州今后后的快速速发展奠奠定了良良好的基基础，同同时将使使得徐州州的住宅宅客户群群体朝中中高档化化、国际际化转型型。徐州房地地产行业业的平稳稳快速发发展，供供需结构构合理化化发展，为案的的开发建建设营造造了良好好的市场场环境。外来投资资的不断断加大及及人民物物质生活活水平的的提高，促进了了房地产产行业的的发展，无论是是自用型型还是投投资型的的目标客客户群体体范围都都在不断断的扩大大。房地产发发展（一）房房地产总总体概况况随着国家家规范房房地产市市场各项项政策的的颁布实实施，有有效的抑抑制了房房地产市市场的持持续过热热。20006年年，全市市房地产产业增加加值26.49亿亿元

8、，增增长5.8%，同比下下降1.0个百百分点;房地产产开发投投资633.700亿元，增长11.8%，同比比下降1100.6个百百分点;全市商商品房销销售额552.883亿元元，增长长4.44%。商商品房施施工面积积、竣工工面积和和销售面面积均呈呈下降趋趋势。2006620055房地产业业增加值值(亿元元)26.44924.995房地产开开发投资资(亿元元)63.7762.555商品房销销售额(亿元)52.88350.5520077年度，规划新新建住房房建筑面面积约4455万万平方米米，其中中政策性性住房约约2000万平方方米（经经济适用用住房446万平平方米）。20005年年底，徐徐州市市市区

9、人均均住房建建筑面积积为233.311平方米米。到“十十一五”末（220100年），按照小小康社会会指标体体系规定定，徐州州市主城城区居民民居住水水平将达达到人均均建筑面面积300平方米米。如果按照照人均居居住面积积30平平方米测测算，在在不考虑虑城市化化进程市市区人口口增加和和自然规规律性的的人口增增加的情情况下，总体房房屋面积积将达到到20119万平平方米。如果按按照每户户面积1100平平方米计计算（基基本的房房型），则房屋屋需求面面积将达达到51181万万平方米米。而随随着市区区人口数数量的增增加和周周边农村村向城市市集中，重点考考虑家庭庭平均人人口减少少而增加加的总户户数，徐徐州市的的

10、房地产产需求总总量应该该在30000万万50000万万平方米米之间。截至220055年底，徐州市市市区住住房总面面积约为为33990万平平方米，按照小小康社会会住宅标标准，将将规划新新建住房房建筑面面积约220144万平方方米，年年均约4403万万平方米米。（二）22006620007徐徐州土地地出让情情况20066年土地地出让情情况：地块编号号土地位置置土地面积积规划用途途容积率出让年限限挂牌起始始价成交价格格20066-1号号（鼓楼楼生态园园）城区北部部荆马河河南、中中山北路路西6130006商业、居居住用地地 1.3住宅700年，商商业、娱娱乐400年，办办公、文文化500年386000

11、388000200662号（工程厂厂、桥乡乡路）矿山东路路东侧，合群新新村南侧侧，苏堤堤北路西西侧3110016商业、办办公、住住宅2.33500000762000200663号号（食品品厂）淮海西路路南侧，市交通通局东侧侧58533住宅3.552000022000200664号号（吴庄庄路）吴庄路西西侧，规规划和平平路北侧侧28266商业、办办公、住住宅2.665025020066-5号号（大龙龙湖东）地块大龙湖的的东侧547220554177054177020066-6号号（解放放路小学学）地块块解放南路路东侧57566商业、办办公、居居住5.00320006680020066-7号号（徐

12、州州市造纸纸厂）地地块坝子街东东侧，环环城路南南侧227118商业、住住宅4.22410008600020066-8号号地块新城区大大龙湖东东侧5101148居住、商商业、市市政及绿绿地55100055100020066-9号号地块新城区JJ12路路西侧3535507居住、商商业及绿绿地12000037200020066-100（响山山路水泥泥厂）响山路北北侧、徐徐州人家家东1387722 商业、居住1.0016600016700020066-111（两山山口五交交化仓库库）两山口西西崔庄340779居住、兼兼容商业业0.88315004150020066-122（金山山桥龙潭潭湖南地地块）开

13、发区龙龙潭湖南南侧449770居住1.11270004180020066-133（金穗穗大厦北北地块）西安北路路东侧、夹河街街南侧65244商住、停停车场3.55370005810020066-144（日报报社仓库库）坍桂园小小区西侧侧21200居住2.0035069020066-155（杨山山路）徐州市经经济技术术开发区区，北至至杨山路路，西至至经五路路814008居住多层高高层440004400020066-166号（中铁十十局四公公司地块块）复兴南路路2877号52911居住1.336501060020066-177号 (九里区区火花村村南AA 地块块 )九里区火火花村28911居住1.

14、6616017020066-188号 (知春园园地块 )白云山北北695990居住1.33620006200020066-199号（环城城路坝子子街A地块)坝子街十十字路口口西南角角54744商业办公公3.22200002000020066-200号(环城路路坝子街街B地块)坝子街十十字路口口东北角角34422商业办公公3.33130001420020066-211号 (翟山居居委会 8#楼 )南郊翟山山居委会会14100居住1.7715016020066-222号（徐徐州良羽羽传动机机械有限限公司）地块煤港路与与二环北北路交叉叉口230447.22商业、住住宅、办办公3.0060000915

15、0020066-233号(徐海路路南侧地地块)徐海路南南侧，规规划一号号路西侧侧2311168居住（含含部分商商业）多层11.3 高层2.0013877024100020066-244号（金鹰鹰商厦东东侧地块块）彭城路东东侧，河河清路北北侧49255.2公共停车车场及商商业办公公3.00148001480020066-255号（郭庄庄路地块块）和平路南南、津浦浦东路东东、铁路路以北6745566居住、旅旅游配套套2.221200000120000020066-266号（徐工工轮胎AA地块）复兴北路路27号367885商业、办办公、住住宅4.8813000013000020066-277号地块块

16、复兴北路路21号，白云大大厦北20099商办2.88754754总成交金金额：44946624万万元东区土地地供应量量： 1105333411总成交面面积：3370663777地块编号号土地位置置土地面积积规划用途途容积率年限挂牌起价价成交价格格20077-1号号（二轻轻机械厂厂地块）铜沛路1127号号366000居住、商业2.00住宅700年，商商业、娱娱乐400年，办办公、文文化500年7100010155020077-2号号(奔腾大大道北AA地块）北至荆马马河南路路、西至至徐运新新河789115居住1.66470007100020077-3号号(汉之源源拆迁安安置地)郭庄路南南侧2022

17、239居住、商商业多层11.5中中、高层层2.0019700019700020077-4号号（奔腾腾大道北北B地块）北至荆马马河南路路、西至至徐运新新河1446651居住1.6613000013000020077-5号号(电机总总厂B地块)矿山路北北侧126335居住1.77628000未成交20077-6号号(姚庄二二期地块块）东至苏商商御景湾湾用地边边界，南南至欣欣欣大道2361179居住多层11.2、中高层层1.6、高高层11.828300028400020077-7号号(淮海服服装厂地地块)响山东侧侧213662居住1.33230004320020077-8号号（管道道二公司司地块）三

18、环南路路南侧，风华园园对面89077商业办公公文化娱乐乐3.8820000未成交20077-9号号（三环南南路新华华景苑地地块）三环南路路南侧75433居住1.55150001500020077-9号号（三环环南路新新华景苑苑地块）三环南路路南侧75433居住1.55150001500020077-100号（机机电研究究所地块块）黄河南路路南侧，苏堤北北路西侧侧136774居住、商商业3.005100020077-111号( 云泉山山庄地块块）金山东路路南侧410667商业、宾宾馆0.7720000020000020077年土地地出让情情况总成交金金额：11107700万万元实实际总成成交面积

19、积：73550322平方米米东区土土地供应应量： 22336011（三）土土地出让让分析现从上表表徐州土土地供求求分析可可以看出出：1、从分分布区域域上看，供地主主体部分分集中在在周边区区域。市区截截止目前前为止无无出让地地块，体体现了市市中心土土地的稀稀缺性。2、通过过交易时时间，结结合土地地供应状状况、成成交情况况和成交交单价可可以看出出，年底底投资比比例明显显上涨。3、从土土地规划划用途来来看，仍仍以居住住为主，这体现现出徐州州住宅市市场的需需求量仍仍然保持持良好态态势。综合以上上分析可可以看出出，20007年徐州州市土地地市场受受到相关关政策的的影响较较小，整整体相差差不大。房地产投投

20、资稳步步上升。土地供应应决定了了近年徐徐州市的的房地产产发展，今年土土地拍卖卖价格屡屡创新高高，投资资总额继继续增加加，都反反应出了了徐州市市房地产产市场的的良好性性，在土土地的基基础上，房地产产投资必必然上升升。房价进一一步上涨涨。土地价格格的上涨涨，其成成本直接接转入房房价，以以及楼盘盘自身素素质的提提高都将将进一步步抬升房房价。市中心土土地资源源稀缺。上面已经经分析出出，今年年的土地地供应量量主要集集中再周周边地区区，20006年年土地供供应则集集中在市市区范围围，并且且市中心心土地主主要为工工厂拆迁迁和旧房房改造。因此220077年市中中心土地地供应量量将相对对减少。房地产重重心转移移

21、。从目前徐徐州市房房地产发发展上可可以看出出近年徐徐州房地地产市场场重心已已经转入入城东和和城南，绿地世世纪城、苏商御御景湾等等大盘的的出现，构成近近年徐州州市的主主体市场场。今年年土地供供应的主主体部分分开始向向市区周周边发展展，徐州州市房地地产发展展的重心心逐渐由由市中心心向周边边区域转转变。（四）近近年一季季度各项项指标数数据分析析商品房预预（销）售情况况：20066年一季季度的商商品房批批准预（销）售售面积共共63.56万万平方米米，与220033年同期期相比增增加400.966万平方方米，其其中商品品住宅批批售面积积为511.966万平方方米，比比20003年同同期增加加33.55万

22、万平方米米。另外外，房改改房的二二手交易易不断上上升，说说明存量量房产在在市场上上仍有较较强的公公营水平平。类型20033年一季季度20044年一季季度20055年一季季度20066年一季季度批准预销销面积22.6631.88263.556住宅（万万）18.44127.3325.44951.996非住宅（万）4.1994.52211.66住宅面积积增加表表:房地产交交易情况况：据房房地产交交易管理理部门统统计资料料分析，20006年一季季度共办办理各类类房产交交易（不不含优售售公有住住房）338055户（宗宗），交交易面积积34.34万万平方米米，交易易额7.099亿元，比20003年年同期分

23、分别提升升10.8、7.668、99.8。其中增增量住房房交易为为19333户（宗），交易面面积211.877万平方方米，交交易额5519000亿元元，比220033年同期期分别提提升8.5、提升99.1和提升升95.9；存量房房产交易易18772户（宗），交易面面积122.477万平方方米，交交易额11.9亿元，比20003年年同期分分别提升升13.2、5.223和和1111.4。年度户数交易面积积 （万）交易金额额 （万元元）增量住房房（商品品住房）20033年一季季度1781120.00426499420044年一季季度1910021.77824988220055年一季季度1644419

24、.44229100020066年一季季度1933321.887519000存量住房房（私房房）20033年一季季度1653311.8858985520044年一季季度2493318.22116377220055年一季季度3328820.88627100020066年一季季度1872212.447190000（五）东东区房地地产情况况（1）东东区近年年来房价价指数走走势分析析 20044年一季季度东区区的住房房价格在在20003年上上涨的基基础上继继续上涨涨，而且且价格上上涨较快快，这主主要是由由金山桥桥开发区区的住宅宅价格上上涨以及及新上楼楼盘如子子房美景景花园、徐州人人家的带带动下形形成的。

25、20055年四季季度与三三季度相相比上升升43.25。东区区的住房房价格在在本季涨涨幅较大大。该季该区区域新增增项目有有：绿地地世纪城城一期、永泰东东方美地地一期、徐州人人家、康康怡佳园园，新增增项目规规模较大大，特别别是绿地地世纪城城可售楼楼盘的不不断推出出和快速速销售，带动了了该区域域房价的的大幅上上升。预预计后期期该区域域的住房房价格的的上涨空空间不大大。（六）220088年徐州州市土地地市场供供求及未未来影响响分析；通过近年年徐州市市供地上上看，在在现有基基础上，今年供供地情况况不会产产生较大大的变动动。土地地供应控控制在一一定的水水准上，而现有有地价已已达上限限，市中中心供地地将有所

26、所下降，从整体体上看，投资额额将会小小部分下下降。另另一面土土地供应应由政府府主导，决定了了需求也也不会有有太大的的浮动。徐州整体体供应量量为：4446229511，东东区土地地供应量量为：1127669422。按按照容积积率1.5计算算，总建建筑面积积分别为为：666944427、199154413。东区占288.6。按照“十十一五规规划”20110人均均居住面面积300平方，年供应应量4003万。按照照土地供供应比例例，东区年需需求1115万。根据据徐州市市区改造造以及城城市人口口的增加加，预计计到20008年年，东区需求求量将达达到1330万。产 品 定 位位一、项目目概况1、基地地情况

27、地块处于于徐州市市东区，东临临三环东东路，原徐州服服装厂地地块。2、规划划情况土地面积积： 2213662平方方米容 积 率：1.33总建筑面面积：2277770平方方米4、配套套情况周边配套套设施相相对缺乏乏，距离离铜山路路的各项项配套尚尚有一段段距离5、道路路状况地块东面面主干道道是三环东东路，南面主干道道是铜山路，两条均均为徐州州城市主主干道，路况平平整，车车流量较较多。但但项目具具两条道道路尚有有一段距距离。二、项目目SWOOT分析析优势：东临三环环东路，为城市市主干道道，出行行动向较较为便利利地块位于于东区，属于徐徐州城市市规划发发展方向向，并且且与市区相相邻，为为项目开开发提供供稳

28、定的的潜在客客源基础础地块呈北北高南低的坡地地，有利利于坡地地景观的的塑造地块靠山山，并且且地块内内有大量量植被，成为特特有的自自然资源源开发企业业为国有有企业，能够给给客户树树立信心心劣势：地块周边边虽有铜铜山路、三环东东路两条条主干道道，但中中间尚有有一定的的距离。项目容积积率低，并且地地块成条条形，不不利于整整体规划划目前项目目周边生生活及商商业配套套较为缺缺乏，距距离铜山山路上的的生活配配套设施施较远项目旁边边的了烈烈士公墓墓及垃圾圾中转站站对项目目的形象象有较大大的影响响机会：东区为徐徐州近年年来城市市规划发发展方向向，区域域相关基基础设施施配套的的建设不不断完善善，无形形之中可可提

29、升项项目自身身的价值值区位消费费心理日日趋理性性化、强强调生活活品质，基本吻吻合公司司的生活活居住理理念以外地品品牌公司司介入为为契机，房地产产市场运运作日趋趋规范，这为项项目开发发提供一一个健康康的发展展环境区域尚无无自然生生态社区区，本案案的推出出将弥补补这一空空缺。威胁：东区在售售楼盘绿绿地世纪纪城规模模大且品品牌高，将客源分分流、并并会对项项目推出出时造成成一定的的竞争压压力本案旁边边新增的的“日成奥运城城”在规模模、地段段及入市市时间上上都优于于本案，对本案案后期销销售构成成较大威威胁区域内尚尚有部分分待开发发土地，其动向向不明晰晰，这对对项目构构成较大大的潜在在竞争威威胁建议：项目

30、对现现有自然然资源加加以改造造，充分分营造景景观公园园住宅概概念，弥弥补市场场空白。增加人人工水景景资源，通常水水景资源源能提高高20300利润润空间。对于交交通问题题，因当当改造项项目距三三环路部部分的路路况。因因奥运城城项目地地理位置置与本案案接近，因此在在规避奥奥运城项项目对本本案构成成的威胁胁同时，对其项项目宣传传加以利利用。最终目的的：最大大限度的的提高项项目附加加值三、目标标客户分分析本项目的的目标客客户为：追求现代代时尚，都市节节奏感强强，注重重品味、富于情情趣的国国际繁忙忙型中产产阶级一一族。年龄集中中在400岁以下下，家庭庭结构小小型化，多为两两口或三三口之家家，因此此居住空

31、空间不宜宜过度放放大二次以上上置业者者居多，对居住住品质的的改善追追求较高高整体素质质较高，对新鲜鲜事物有有较快的的接收能能力目前价格格因素为为购房首首要考虑虑因素，心理单单价在区区间在335000元左右右，总价价在500万以下下对花园洋洋房、小小高层有一一定程度度的偏好好，无明明显的抗抗性表现现对居住品品质有相相当向往往，但为为其提供供一定量量的支付付有所抗抗性，消消费心理理尚需要要引导和和培养对采光有有特别的的喜好，对通风风条件也也有一定定程度的的偏爱。对水景及及自然景景观有相相当程度度的偏爱爱、对建建筑风水水没有明明显的取取向四、价格格策略定价方法法（一）：成本本定价法法土地成本本430

32、00万元元每平方米米土地成成本15548元元小高层建建安成本本13000元/花园洋房房建安成成本9550元/前期规划划费用330元/景观道路路规划费费用250元元/水电配套套费用2250元元/综合以上上成本可可得出：小高层层成本：3378元元/ 花园园洋房成成本30028元元/本项目含含18%的开发发利润价价位为：小高层层：39986元元/ 花园洋洋房：335733元/定价方法法（二）：市场场需求和和目标客客户心理理预期价价位市场调查查资料显显示：未未来本区区域市场场目标客客户群体体预期价价格平均均价位为为35000元/平米。定价方法法（三）：可比比楼盘加加权定价价法可比楼盘盘加权定定价法的的

33、定价原原理：采采用条件件相似楼楼盘市场场均价作作为基数数，对影影响因素素以权重重系数的的形式进进行调整整，建立立线性回回归方程程，求出出该类产产品的行行业线性性回归系系数，验验证其线线性相关关性，最最后针对对于本项项目进行行各项因因素的分分值判定定，将所所得的本本项目的的最终的的分值代代入求得得的无锡锡市整体体住宅项项目价格格分布的的线性回回归方程程中，求求出本项项目住宅宅部分在在无锡市市整体房房地产市市场上的的客观合合理价格格。权绿地世纪纪城同发家和和园安达家园园日成奥运运城重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数10%1.50.1551.0550.10050.50

34、.0551.20.12215%0.50.07751.0550.155750.80.1221.10.166510%1.20.1221.10.11110.11.10.11115%0.60.0990.50.07750.60.0990.70.100515%10.1550.50.07750.70.10050.80.12210%0.50.0550.50.0550.50.0550.50.05515%0.80.1220.80.1220.80.1220.70.100510%1.20.1221.0550.10051.10.1111.10.111100%0.87750.799750.74450.8885将各比较较对

35、象的的市场价格经比较系数修正后后可得出出与项目AA：绿地世纪纪城31000/0.875535433 与项目BB：同发家和和园35000/0.7977543899 与项目CC：安达家园园28000/0.745537588 与项目CC：日成奥运运城36000/0.885540688 本案价格格推算可可得本案价格格=项目A修正价格格A权重+ +项目D修正价价格D权重= 35543*0.8755/(0.8755+0.779755+0.7745+0.8885)+43899*0.779755/(0.8755+0.779755+0.7745+0.8885)+37588*0.7745/(0.8755+0.77

36、9755+0.7745+0.8885)+40688*0.8885/(0.8755+0.779755+0.7745+0.8885)=39336元/平方米米住宅价格格定位综合三种种定价方方法得出出的结论论：现状市场场运作价价位 39336元/平米(市场比比较法定定价)实现188%开发利利润价位位 小高层层39886元/平米 花园园洋房335733元/平米(成本定定价法定定价)市场最易易接受价价位 35500元元/平米(目标客客户群体体预期价价格)参考价价格 =（市市场比较较价格+实现利利润188%的成成本价格格+目标客客户群心心理价格格）/33 =（39336+39886+35000）/3= 38

37、007元/平米（小高层层毛坯）本项目建建议采用用精装修修设计，提高竞竞争力和和产品品品质，装装修成本本费用控控制在4400元元以内项目周边边无同类类花园洋洋房项目目作为参参考，因因此以利利润188价位位基准住宅价格格定位:总总均价为为36990元/平米。小高层层均价338077元/平平米，花花园洋房房均价335733元/平平米价格策略略 项目成成功与否否，开盘盘定价及及后期价价格策略略是关键键因素之之一，根根据市场场调查情情况，周周边几个个项目楼盘盘价格都都是低开开高走的的价格策策略。所以，建建议本项项目开盘盘采取低低开高走走的价格格策略。建议开盘盘均价定定在低于于周边同同类产品品2000元左

38、右右的价格格入市，最终实实现预期期售价。（具体体情况因因根据开开盘时市市场情况况进行调调整）这种低开开高走的的方式好好处在于于：1、使已购购买客户户信心保保障；22、对观观望的客客户有一一定的促促进作用用；3、很好地地引入投投资者；4、同同竞争对对手项目目相比有有较大的的竞争力力，便于于抓住市市场份额额，给后后期销售售留下空空间。55、内部部认购期期间积累累大量客客户，为为项目后后期正式式销售形形成良好好的社会会口碑五、市场场战略与与产品定位位1、基本本市场战战略（1）区区域价值值及市场场环境分分析本案应应坚定不不移地定定位于住住宅产品品的中高高端，把把实现利利润目标标的有效效手段放放在成本本

39、控制上上，而不不是售价价上作为东东区价值值型中高高档住宅宅物业，倘若使使之具备备高端形形象，在在规模处处于劣势势的情况况下，必必在产品品品质上上做精，以满足足使用功功能为主主；必须须满足客客群对高高档住宅宅的形象象提升要要求东区建建设的不不断加快快，众多住住宅项目目纷纷开开工建设设，加上上大盘“绿地世世纪城”及项目目附近新新增的“日成奥运城城”对本案案构成的的压制效效应，使使得本案案必须把把握入市市先机及及压缩工工程周期期以规避避供量风风险，取取得销售售短平快快不容忽忽视地缘缘其他区区域楼盘盘对本案案构成的的分流客客群的威威胁，不不容忽视视区域内内购房群群体的购购买力，要有意意识从区区域周边边

40、项目分分流买家家充分利利用地块块带来的的住宅场场所纯粹粹性，交交通新格格局带来来的便利利交通资资源优势势，及规规划方案案本身带带来的弹弹性空间间竞争力力（2）核核心市场场战略小户型、低总价价；精装装修、高高品质、高性价价比2、项目目档次形形象定位位(1)、产品档档次品质质定位参参考依据据主要包括括：项目目总体设设计目标标、目标标客户群群定位、区位地地段价值值、周边边景观资资源价值值、建设设成本、售价期期望值及及利润期期望值之之间的相相关作用用关系、市场购购买承受受力等。(2)、产品档档次品质质体现方方式主要包括括：材料料类别与与档次、建筑艺艺术造型型与品味味、公建建配套档档次与特特色、景景观设

41、计计水平及及特色、物业管管理水平平及完善善程度等等。(3)、产品档档次品质质定位建建议鉴于项目目地块高高品味的的设计目目标定位位及其拥拥有较为为理想、具特色色的区位位价值等等，建议议产品档档次定位位为既具具浓厚的的传统居居住文化化氛围，又具现现代建筑筑艺术高高品味的的高尚住住宅小区区。根据地理理位置、装修标标准、设设施水平平得出产产品硬件件档次标标准，充充分利用用项目周周边自然然景观资资源，综综合优劣劣分析，建议项项目档次次定位为为：国际化精精品公园园水景居居住社区区3、产品品定位东区项目目规模大大、供应应量集中中，传统统的多层层住宅在在整个房房地产市市场上的的竞争没没有太大大的优势势，即影影

42、响加大大了后期期销售竞竞争压力力，又无无法树立立企业的的品牌形形象。因因此在根根据对本本案产品品特点，及市场场及资源源环境条条件分析析，将本本案定位位为：精品花园园洋房及及小高层层住宅社区区产品核心心魅力点点挖掘：核心魅力力一：徐徐州精装装修高档档住宅社社区核心魅力力二：项项目周边边自然环环境资源源核心魅力力三：低低建筑密密度、高高绿化覆覆盖核心魅力力四：高高品质、高档次次的精品品生活空空间核心魅力力五：东东区大型型稀有人人造水景景资源六、项目目建筑规规划设计计的目标标及设计计理念（一）设设计目标标1、目标标设计基基本依据据（1）徐徐州区域域市场竞竞争特征征（2）徐徐州区域域市场现现存及潜潜在

43、竞争争对手设设计目标标（3）徐徐州区域域市场有有效需求求特征（4）项项目设计计目标的的可操作作性（5）项项目发展展商的实实力与信信念（6）项项目地块块固有特特征（区区位、自自然景观观、地态态、规模模等）2、目标标锁定（1）徐徐州高尚尚住宅市市场的“后起之之秀”（2）徐徐州最具具景观特色色的高尚尚住宅小小区（3）具具创新风风格的国国际化社社区（4）徐徐州住宅宅样板小小区3、目标标设计检检验标准准（1）符符合211世纪社社区住宅宅发展潮潮流（2）注注意建筑筑成本与与市场接接受能力力（3）符符合目标标客户的的审美品品味（4）具具新闻价价值意义义而非哗哗众取宠宠（二）设设计理念念设计理念念即设计计的纲

44、领领与基本本原则。就该项目目而言，其要旨旨如下：1、项目目设计追追求其实实在的居居家感受受，让居居住其中中的人感感受到居居家的祥祥和及生生活的现现代与舒舒适。2、以明明快、现现代、亮亮丽的建建筑语言言为主体体，融入入地域特特色的建建筑语言言及文化化符号；3、引领领21世世纪住宅宅潮流，并将徐徐州优秀秀的居住住宅文化化特色与与国际都都市化形形象有机机融合；4、以功功能为本本，形式式的节奏奏、韵律律、比例例、尺度度与协调调跟着功功能走，在成本本控制下下，去创创新建筑筑形式美美；5、在与与城市风风格的相相对统一一中创造造出特色色，既能能对应徐徐州的开开敞、宏宏伟、现现代、气气宇轩昂昂，又能能品味其其

45、中居住住文化的的神韵、意境与与情愫；6、与城城市规划划相协调调，合理理充分兑兑现其环环境资源源价值（区位资资源、城城景资源源、工体体景观资资源）、7、为特特定目标标客户群群“量身定定做”，并让让居者实实实在在在感悟到到现代新新生活方方式的精精髓所在在。（三）、项目规规划环境境布局建建议（1）、项目景景观环境境设计观观念提示示环境设计计是通过过调动包包括园林林绿化、文化艺艺术、建建筑空间间美学及及各种休休闲生活活设施在在内的各各种综合合元素，去为居居者创造造某种特特定生活活方式。环境设设计丰富富了建筑筑的生活活品味及及美学内内涵。1、空间间环境设设计满足人人的活动动要求2、生态态环境设设计有益人

46、人的生活活要求3、视觉觉环境设设计满足人人的心理理要求4、文化化环境设设计陶冶素素养5、智能能环境设设计满足人人的信息息、安全全等要求求6、管理理环境设设计符合人人的方便便要求，进而创创造社区区的特色色文化方案一：小高层层两单元元并列排排放A、B小小高层C、E、G、HH、J花花园洋房房方案二：小高层层三单元元并列排排放A、B小小高层C、E、G、HH花园洋洋房I、运动动配套设设施（如如网球场场）D、F处处做小型型会所，前期做做售楼处处用，后后期做会会所或物物业管理理办公场场所AB、EEF、GGH三处处之间选选择性的的做两处处中心花花园（2）项项目规划划布局建建议1、项目目地块的的地貌特特征及周周

47、边环境境特征 项目目地块与与工体的的景观绿绿化与响响山自然然景观资资源互为为呼应，具有东东区其他他住宅地地块鲜为为拥有的的自然景景观条件件，合理理引借与与衔接是是规划布布局的重重点参考考因素之之一。项目目地块周周边建筑筑物大多多缺乏生生气与特特色，且且显陈旧旧、破败败，与项项目的高高尚居住住的品质质定位殊殊难协调调，规划划布局中中考虑彼彼此的合合理区隔隔，实属属必要；规模庞大大的“绿地世世纪城”某种意意义上可可说是东东区建筑群群中的“亮点”，如何何与其呼呼应，盖盖其“光芒”，也是是规划布布局该考考虑的一一个方面面。2、规划划布局的的总体思思路建议议小区错开开布置或或并列式式布置，形成半半开敞空

48、空间/似似开似合合空间。将响山山自然景景观资源源通过建建筑错落落设计巧巧妙地引引借入内内。建立立人工水水景资源源，提升升项目整整体的品品质同时时，为项项目后期期销售增增添附加加值3、主入入口空间间处理建建议（1）主主入口拟拟设于地地块东界，主要要是由于于项目东东界距离离主干道道最近，出行较较为便利利。（2）主主入口空空间设计计注意控控制高度度与体量量，适度度控制由由大门进进入社区区的空间间距离。这样做做，一定定程度上上会影响响外景的的借引，但却可可以反衬衬出社区区内景的的魅力，同时给给予外界界适度的的神秘感感，保证证小区居居住空间间的幽寂寂宁谧，和与众众不同的的高雅格格调。（3）主主入口空空间

49、设计计建议运运用高科科技手法法，突出出小区的的高尚品品味与现现代感，而材料料运用及及空间造造型力争争追袭徐徐州传统统居住文文化的意意象。4、公共共空间景景观建议议立体绿化化为了提高高整个社社区绿化化的均好好性，并并利用绿绿化增加加建筑的的个性和和吸引力力，建议议在外墙墙面、窗窗台、庭庭院、墙墙角等各各处安排排诸如灌灌木、香香草、蔷蔷薇等植植物，形形成一个个丰富系系统的、从地面面到空中中的立体体绿化系系统。观风景带带在设计区区域内景景观轴线线时，考考虑和休休闲设施施相互结结合，真真正做到到，“生活式式景观”，在生生活的过过程中，成为景景观的参参与者，而不是是仅仅停停留在旁旁观者的的境地。5、配套

50、套公建项项目处理理建议总体上，配套公公建项目目布局将将接受“边角原原则”的指导导，尤其其是配电电房，垃垃圾处理理站、煤煤调站、锅炉房房等干扰扰居住品品质的公公建项目目，而物物业管理理、文化化、娱乐乐、商业业配套公公建则可可适当考考虑安排排到会所所、住宅宅底部的的恰当位位置。当朝向和和景观产产生矛盾盾时，有有半数以以上的人人认为应应当选择择景观而而放弃朝朝向。如如果我们们能够利利用水景景，就能能使朝向向不好的的房子更更益于为为人们接接受。楼楼盘依山山而建，围绕山山景这个个主题，强调自自然山势势、人工工水景、植被绿绿化和建建筑的浑浑然一体体。整体体上看，整个社社区建筑筑就像山山上淌下下来一样样，舒

51、缓缓、从容容。并不是仅仅仅靠山山而建，做了大大面积的的绿化、水系景景观、山山系景观观、建筑筑小品等等等，就就可以标标榜自己己做到了了“家在在公园里里”的。要真正正找到“家在公公园里”的感觉觉，最需需要的是是对景观观无处不不在的细细节雕琢琢，充分分利用靠靠山而建建的优势势，怎样样与山有有效地连连接起来来。比如如对架空空层的处处理，比比如对绿绿化和建建筑礼堂堂感官的的处理。换任何何一个角角度，都都能感觉觉到层次次感和立立体感十十足的绿绿化空间间；设置置在区间间道路中中央的小小品建筑筑，更折折射出一一种参与与性和亲亲和性；社区的的小公园园景观、小桥流流水等，更是与与人和谐谐共生；绿化延延伸到了了架空

52、层层；亭台台楼阁高高低错落落，楼群群层次感感强，建建筑角落落的绿化化无处不不在。6、交通通组织建建议建议人车车分流，车行道道采取沿沿地界线线环状布布置，或或直接从从临街的的车入口口处进入入地下停停车场，不与人人行道发发生平面面、立体交交叉。（四）、户型设设计建议议1、户型型面积及及配比定定位住宅面积积：主力力房型为为801000平方米米的二房房和11101140平平方米三三房，辅辅以少量量大面积积三房、四房。房型面积范围围所占比例例二房两厅厅一卫801100平方50%三房两厅厅一卫1101400平方50%户型设计计要点（1）、动静分分开。客客厅、餐餐厅、厨厨房、音音乐房、麻将室室需要人人来人往

53、往，活动动频繁，如此一一个家才才有生气气、有活活力，而而主要为为休息睡睡觉之用用的卧室室显然需需要最大大程度的的静谧，因此应应将它们们严格分分开，确确保休息息的人能能安心休休息，要要走动娱娱乐的人人可以放放心活动动。 （2）、公私私分开。家庭生生活的私私秘性必必须得到到充分的的尊重与与保护，不能让让访客在在进门后后将业主主家庭生生活的方方方面面面一览无无余。这这就要求求不仅需需要将卧卧室（主主卧、父父母房、儿童房房）与客客厅、餐餐厅、音音乐房、麻将室室（娱乐乐室）进进行区位位分离，而且应应注意各各房间门门的方向向。 （3）、主次次分开。买房通通常是人人们事业业奋斗有有成，生生活质量量迈上台台阶

54、的体体现。为为了彰显显业主的的成功，也为了了家庭成成员之间间的起居居互不干干扰，主主人房不不仅应朝朝向好（向南或或向景观观）、宽宽敞、大大气，而而且应单单独设立立卫生间间，应与与父母房房略有距距离分隔隔。如设设有工人人（保姆姆）房，则又应应与主要要家庭成成员的房房间有所所分离。 （4）、干湿湿分开。也即厨厨房、卫卫生间等等带水、带脏的的房间应应与精心心装修怕怕水怕脏脏的卧室室等分开开。 一套套好的户户型，必必须做好好“通”、“透透”工作作。 同同时采用用大开间间、短进进深的设设计理念念，保证证视野开开阔。使使得所有有房间都都能够平平等分享享阳光、景观、空气。（五）、会所设设计因本案体体量不大大

55、，开发发周期短短，考虑虑到前期期建造售售楼处时时，营造造会所气气氛，做做特色主主题会所所，成为为项目树树立形象象不可缺缺少的一一笔。我司认为为，本项项目的会会所经营营和开发发要遵循循以下几几个原则则：遵循开放放性、社社会化和和市场化化的经营营原则，同时兼兼顾专属属会员的的“特权权”消费费。品牌化发发展。实实施品牌牌战略，努力塑塑造受消消费者尊尊重的品品牌。主题型会会所原则则，赋予予会所经经营明确确的主题题，以便便吸引固固定的消消费成员员；可持续性性经营。不仅重重视“假假日经济济”的消消费，更更强调“全天候候的消费费”和“可持续续性经营营”的观观点。连锁化发发展。实实施品牌牌的连锁锁化发展展，不

56、断断“复制制”市场场而节约约交易成成本；同同时，也也使消费费者享受受规模经经济所带带来的更更多的价价值。定制化服服务。顺顺应新经经济条件件下人们们对差异异化、个个性化、网络化化和速度度化的追追求，使使“一对对一”的的服务和和定制化化的服务务成为现现实。通过我们们对以上上原则的的分析，我司建建议，本本项目会会所的经经营方式式以满足足客户对对会所最最基本要要求的前前提下，进行主主题化经经营，本本案会所所因体现现出文化化内涵，提升项项目整体体的品位位。会所前期期作为售售楼处使使用，营营造出小小区的整整体环境境（六）、项目建建筑风格格分析建建议应该说，占据市市场主流流的仿古古典西洋洋建筑风风格与现现代

57、主义义建筑风风格，其其相应的的市场实实际接受受程度仍仍是相对对较高的的，我们们在创新新过程中中不能一一味只顾顾批判而而忽略合合理吸收收，由此此建议：项目应从从上述建建筑风格格中提取取那些已已为市场场积极认认可的“营养”元素，极力创创新，创创新出现现代、亮亮丽的个个性化和和高品味味、典雅格调调的同时时，又理理性地挖挖掘出特特色的地地域居住住文化意意象符号号，将其其有机地地融入到到设计中中去，而而非乱拼拼乱贴，到头来来又是形形似神不不似。项目的建建筑风格格应该是是对现存存各具建建筑风格格的“去粗取取精”及实实实在在的的超越，它可能能是一种种未方能能冠名的的风格，但它又又将是一一张代表表未来徐徐州城

58、市市风貌的的独特名名片。（七）、项目与与城市规规划关系系分析定定位作为徐州州东区具备一一定区位位条件的的一个中中小规模住住宅小区区，是徐徐州城市市的重要要“一点”或说“一面”，是城城市规划划系统工工程的子子系统，其规划划不能游游离于城城市之外外。因此，一一方面，项目规规划必须须总体服服从于城城市规划划系统，必须与与城市规规划相协协调，形形成合理理自然衔衔接，并并且充分分合理地地兑现其其环境资资源价值值（区位位资源、城景资资源、工工体景观观资源）。另一一方面，项目作作为城市市的点、面，必必须创新新出自我我特色，成为真真正“亮点”，给予予城市规规划以有有力补充充与丰富富。从小区位位角度看看，地块块

59、尚未有有真正城城市“亮点”，尤其其是住宅宅建筑，于是，地块设设计必须须着重突突出单体体造型外外观的现现代感与与品味感感，同时时于社区区内更要要塑造出出一种脱脱俗“雅”境和浓浓厚的小小区特色色文化氛氛围，共共同来提提升小区区的格调调，于区区域乃至至整个徐徐州范围围内创新新出真正正的“亮点”。地块项目目作为徐徐州的高高尚住宅宅小区，应充分分汲取城城市的美美丽健康康营养素素，兑现现周边的的环境资资源，同同时创新新出特色色，于局局部区域域创新出出祥和、恬静、向心感感、聚合合力来冲冲抵城市市变异带带来的压压抑与自自卑，来来重新塑塑造出古古都浓郁郁的特色色区域居居住文化化氛围，为居住住其中的的业主以以一份

60、闲闲逸、宁宁谧、亲亲和的好好心境。（八）项项目建筑筑单体结结构设计计建议1、住宅宅建筑单单体入口口处实行行IC卡卡管理（接触式式/非接接触式）管理，以提高高产品档档次和业业主生活活品味。2、电梯梯运行空空间与住住宅单元元之间增增设转换换隔离空空间如储储藏柜，以减弱弱电梯运运行时对对紧邻的的卧室、卫生间间等功能能空间的的干扰。3、不同同建筑单单体屋顶顶形式应应结合整整体空间间层次来来考虑，可设计计出曲线线、层递递折线或或抛物线线曲面等等异型顶顶部结构构，以丰丰富立面面视觉，使整体体天际轮轮廓线达达到和谐谐一致。4、空调调机位处处理要求求尽量不不影响外外立面的的和谐，但又必必须与现现时流行行的并不