某商业休闲广场招商推广方案

1、开封市通通许县解解放路商商业休闲闲广场招商推广广方案蕴利地产产通许解放放路商业业休闲广广场项目目组20077年4月月目 录录一、项目目分析1、项目目的开发发原则及及思路2、项目目条件和和资源分分析3、项目目SWOOT分析析二、项目目产品定定位1、经营营业态规规划2、经营营业态组组合三、功能能定位1、购物物功能定定位2、娱乐乐休闲功功能定位位3、餐饮饮功能定定位4、各功功能区规规划布局局5、考虑虑获取最最大的租租金收益益因素四、主题题定位1、主题题导入2、主题题深化3、主题题差异性性分析4、主题题的适应应性分析析5、符合合项目条条件的候候选主题题6、主题题表现五、形象象定位1、形象象品牌定定位2

2、、名称称或推广广名称3、形象象品牌营营运策略略4、形象象品牌延延展策略略六、目标标客户定定位1、目标标客户甄甄别：2、主力力目标客客户群： 3、目标标客户群群的职业业、职位位及特征征：七、目标标消费群群体定位位1、目标标消费群群的甄别别2、消费费群体的的区域定定位3、目标标消费群群体结构构特征八、销售售招商价价格定位位1、价格格策略参参考2、价格格定位建建议3、价格格在市场场竞争中中的调整整策略4、招商商策略九、销售售招商总总思路1、销售售招商推推广总思思路2、确定定项目销销售与招招商的面面积比例例3、销售售招商推推广总体体策略十、销售售招商策策略1、整体体销售招招商部署署2、整体体销售招招商

3、节奏奏3、阶段段性节奏奏4、销售售招商与与价格策策略的关关联十一、包包装策略略1、现场场包装2、道具具包装十二、广广告推广广策略1、宣传传推广整整体策略略2、阶段段性推广广策略3、媒体体运用组组合策略略4、公关关活动的的运用策策略十三、销销售招商商的实施施1、销售售招商准准备2、销售售招商步步骤十四、费费用预算算1、整体体销售招招商费用用构成2、阶段段性销售售招商费费用预算算十五、实实施1、制定定销售招招商计划划2、配置置销售招招商工具具及资料料一、项目目分析1、项目目的开发发原则及及思路充分考考虑多行行为与商商业的有有机整合合，既保保障开发发商的开开发利益益，又要要确保按按商业区区模式进进行

4、商场场动作；充分考考虑本案案所处商商圈的特特色与经经营文化化嫁接，创立本本案的核核心商圈圈的竞争争力；“售得得出、租租得满、做得旺旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位；以“做做得旺”为终极极目标，进行招招商定位位，功能能划分和和商户组组合；以本案案的目标标消费群群作为市市场宣传传推广的的主要攻攻击对象象，强势势树立本本案品牌牌形象；优先引引进核心心主力店店。设计计具备自自身特色色的营销销策略，推出适适合市场场的投资资品种。2、项目目条件和和资源分分析（1）条条件分析析政策导导向：解放路商商业休闲闲广场作作为通许许县大型型的

5、招商商引资项项目，受到通许许县政府府的扶持持和重视视，并能能够得到到部分优优惠政策策。在项项目建设设期间，能够形形成社会会各方的的良性链链动，有有利于加加强目标标客户对对于项目目的信任任度。市场导导向：“20004年和和20005年，是通许许县县域域经济快快速发展展的两年年，也是是通许县县综合实实力在全全省进步步最快的的两年，其中220044年综合合实力排排序较220033年上升升9个位位次，220055年综合合实力排排序较220044年上升升7个位位次。”人民民网河南南视窗报报道目前，相相对于周周边城市市环境和和发展规规模，通通许县市市场经济济状况虽虽处于相相对落后后的境况况，但随随着社会会

6、生产力力的发展展，经济济发展水水平不断断提升，以及政政府发展展力度的的加大，通许县县人民的的消费能能力不断断的提升升。与此同同时，通通许县人人民的日日常消费费能力也也随之提提升。（2）资资源分析析消费支支撑：随着我省省对于县县域经济济发展的的重视，通许县县经济水水平得以以不断提提升，相相对应的的消费水水平也随随之不断断的提升升，为本本项目的的成功建建设运营营提供了了有力的的消费支支撑。区位支支撑：通许县地地处豫东东平原，北濒黄黄河，西西望嵩山山少林，距省会会郑州1100公公里，七七朝古都都开封445公里里。通许许县交通通便利，基础设设施完备备，境内内铁路、公路纵纵横交错错，遍布布全县。西距新新

7、郑国际际机场、京广铁铁路、京京珠高速速公路660公里里，北距距陇海铁铁路455公里，5万门门程控电电话可直直拨世界界各地。文化支支撑通许县具具有悠久久的历史史资源，紧邻七朝朝古都开开封，因因此，受受到开封封历史文文化的影影响深厚厚，尤其其是旅游游文化和和饮食文文化。深深厚的文文化底蕴蕴为项目目的建设设、招商商和运营营奠定了了坚实的的文化基基础。（3）总总结从外部环环境到内内部规划划及经营营的长远远角度出出发，如如何利用用本项目目独特的的资源优势势，制定定出创新新的经营营模式及及观念，营造出出精品项项目，充充分运用用广场项项目规划划特色，形成具具有竞争力力的市场场优势，给投资资者充足足的信心心。

8、在经营步步景、经营模模式、开业时时间、项目包包装、建筑规规划设计计、物业管管理、开业后后经营推推广等方方面需细细致研究究制定。3、项目目SWOOT分析析（1）优优势（SStreengtths）地段项目目所处的的解放路路是县城城中心一一个比较较重要和和繁荣街街道，地理位位置优越越，位于于商业繁繁华地，其商业业资源优优势无可可比拟。配套周边边商业、教育、医疗等等生活配配套一应应俱全。交通本项项目交通通便利、车流量量及人流流量较大大。规模建筑筑规模大大，型态态超前，风格独独树一帜帜。项目目是本地地第一个个大型综综合商业业地产项项目。实力开发发商实力力雄厚。政策开发发商是当当地政府府招商引引资进来来的

9、，有有政府政政策支持持。（2）劣劣势（WWeakknesss）市场起起步晚，地产消消费观念念落后，推广和和观念引引导难度度大；受传统统观念影影响，目目标群体体对于产产品的认认识和需需求有限限；由于多多方面原原因，目目标客户户对项目目具有一一定的抗抗性；县城总总体经济济不很富富裕决定定了客户户消费能能力有限限；市场还还没有出出现过类类似地产产项目，没有市市场可比比性；（3）机机会（Oppporttuniitiees）通许县县商业经经济相对对大城市市来说还还是有些些落后。商业还还是分散散型的散散体经营营为主，还没有有类似本本项目的的大型综综合商业业中心出出现，这这对项目目的推广广和经营营来说是是个

10、很好好的引导、占领市市场的机机会。解放路路商业休休闲广场场为当地政政府通过过招商引引资政策策吸引外外来资金金和企业业参与建建设的项项目。政政府有意意愿改变变县城经经济结构构以及基基本面貌貌，这为本项目目的成功功运营创创造良好好的环境境和机会会。（4）威威胁（Thrreatts）在通许许市场上上，本项项目还是是第一个个综合性性质的商商业地产产项目，市场上上没有类似似的地产产项目。因此，在消费者者的心里里针对项项目会产生接接收新信信息的一个过渡渡期。如何何让市场场接受本本项目以以及如何何进行更好好的推广广构成威胁胁。目前，当地市场场有一家家类似的的地产项项目刚刚刚开始拆拆迁，将将来会与本项目目成为

11、竞竞争对手手，对本本项目构构成了一一定程度度上的威威胁。二、项目目产品定定位1、经营营业态规划划（1）考考虑租金金回报因因素市场供供求量考虑经营营业态在市市场中的的供求量量，对市市场占有有量大的的业态（服装、饮食、家电、家居产产品等），增加加规划面面积，对对市场占占有量小小的业种种（体育育用品、文化用用品等），减少少规划面面积。市场空空白点从广场持持续经营营的角度度，依据据目标消消费群体体的需求求层面考考虑各种种业态的的规划，如饮食食文化等等。完善性性配套为广场后后期经营营提供多种种完善的的配套性性设施，如银行行、洗手手间等。（2）考考虑情景景因素解放路商商业休闲闲广场旨旨在为通通许市民民打造

12、一一个综合合性的休休闲购物物空间场场所，“在购物物中休闲闲，在休休闲中购购物”为广场场景景氛围营营造的目目标，为目标消消费群体体商业空空间步行行化北京金源源新燕莎莎实景图图根据项目目规划情情况，项项目除了了临街铺铺位之外外，更多多的具有有一定数数量的广广场内部部商铺，这些内内部商业业铺面等等将建设设内部走走廊，进进而实现现连接，营造和和形成整整体的商商业休闲闲氛围。因此，针对内内部走廊廊的情景景氛围营营造要求求遵循“商业空空间步行行化”原则进进行。通过运用用绿色植植物、盆盆景等物物品进行行商业空间间步行化化营造，给人以以真正的的休闲氛氛围，实现“在购物物中休闲闲”场景规规划目标标。商业空空间室

13、内内化北京金源源新燕莎莎实景图图随着商场场空间的的日益扩扩大和复复杂，如何让人轻轻松舒畅畅穿梭于于商场就就显得尤尤为重要要。通过过店面的的个性设设计、展展示空间间的设置置等手段段营造“商业空空间室内内化”氛围，充分实实现“在休闲闲中购物物”的场景规规划目标标。公共空空间社会会化北京金源源新燕莎莎实景图图公共空间间实行统统一管理理，供所所有的零零售商与与购物者者共享，实现广广场内部部与外界界的空间间和资源源共享，实现广广场融入入社会。独特的的双首层层经营模模式、与众不不同的休休闲式购购物空间间享受，有利于于提升和和聚集商商业的人气和氛氛围。2、经营营业态组组合（1）经经营业态态组合原原则全方位业

14、业态经营营组合原原则，采采取主力力店次次主力店店品牌牌专业店店和步行行街的业业态组合合，首创创多功能能商业模模式，汇汇聚购物物、餐饮饮、休闲闲娱乐等等多元业业态，实实现商业业与休闲闲并举。（2）经经营业态态组合划划分精致生生活区：精品步行行街、旗舰品品牌店、精品男男装、女女装、休休闲服饰饰时尚生生活区：珠宝、化化妆品、工艺礼礼品、饰饰品、钟钟表、眼眼镜健康生生活区：床上用品品、家居居用品、运动服服装、体体育用品品、鞋帽帽箱包未来生生活区：儿童服装装、儿童童用品、玩具、通讯、文化用用品、图图书音像像美食文文化区：超市、餐餐饮娱娱乐休闲闲区：公公共休闲闲广场、KTVV、康体体中心、电玩城城、酒吧吧

15、三、功能能定位1、购物物功能定定位配套完善善的购物空间间享受定位释意意：通过招商商规划和和实施形形成多种商业形式式的业态态组合，完善各各种商业业配套设设施，根根据“以人为为本、以以商为嬴嬴”的基准准策略构构建完善善商业氛氛围。同同时，广广场内部部由内通通道走廊廊实现连连接，落落实“商业空空间步行行化、商商业空间间室内化化、公共共空间社社会化”，进而打打造全方方位的购购物空间间享受。2、娱乐乐休闲功能能定位时尚流行行的娱乐乐前沿定位释意意：购物消消费只是是商业休休闲广场场的功能能之一，客户在在这里所所能够体体验到更更多的娱娱乐休闲闲感受。时尚的的、流行行的是广广大目标标消费群群体永远远不变的的主

16、题追追求。时时尚服饰饰、娱乐乐文化以以及前卫卫独特、风格独独树一帜帜的建筑筑体和商商业氛围围，打造造通许独独一无二二的时尚尚流行的的娱乐前前沿。3、餐饮饮功能定定位千年饮食食文化的的延续定位释意意：开封小小吃，名名扬天下下！通许人人对于开开封小吃吃更是有一种种不舍的的情怀。规划设设置专属属的饮食食文化生生活区域域，延续续开封独独特的千千年饮食食文化。4、各功功能区规规划布局局精致生活活区、时时尚生活活区、健健康生活活区、未未来生活活区、美美食文化化区、娱娱乐休闲闲区等六大生活活区域，打造通许许全方位位商业休休闲的综合体体。具体招商商业态功功能分区区有待进进一步商商榷。5、考虑虑获取最最大的租租

17、金收益益因素人流动动线设计计以直线线为主、曲线为为辅，在在人流视视野范围围内的商商铺，具具有高租租金的价价值；广场主主干道及及各出入入口租金金价值较较高，应应规划主主力品牌牌，提高高租金价价值；广场划划出一部部分作为为精品展展示区，提高租租金价值值。四、主题题定位1、主题题导入新经济时时代商业业航母释意归结结：李嘉诚有有一句话话说房子子一是地地段,二二是地段段,三还还是地段段！对于于商业地地产、商商业经营营、商铺铺选择来来说，最最为关注注的仍然然是抢占占绝佳地地段。好好商铺能能够淘金金、好商铺铺长久创创富、好商铺铺值得投投资在通许许人们的的意识中中认为：绝佳路路段上的的商铺就就是好商商铺！2、

18、主题题深化商品经济济时代，地段就是是价值！释意归结结：精致生生活区、时尚生生活区、健康生生活区、未来生生活区、美食文文化区娱娱乐休闲闲区六大大生活区区域打造造全方位位业态经经营消费、娱乐、休闲、饮食、文化的的综合体体验繁华的的商圈中中心区，繁荣与与财富在在这里聚聚合商域无无界，经营新新领地3、主题题差异性性分析（1）以以物业形形态为导导向全面业态态组合的的综合经经营着重阐述述经营业业态的全全面性和和综合性性，让外外界受众众了解项项目是做做什么的的，是对对经营业业态的综综合概括括，向外外界告知知解放路路商业休休闲广场场是通许许目前唯唯一集消费、娱乐、休闲、饮食、文化为为一体的的大型综综合商业业载

19、体。（2）以以品牌形形象为导导向全方位商商业休闲闲综合体体着重阐述述物业的的对外形形象，在在广大受受众心中中树立解解放路商商业休闲闲广场品品牌，是是对产品品物业形形态定位位的升华华，解放放路商业业休闲广广场不仅仅仅是人人们购物物消费的的商业场场所，更更多的是是一种人人与社会会和谐共共生的娱娱乐休闲闲的综合合体。（3）以以消费群群体为导导向新城市生生活领地地项目属于于旧城改改造项目目，传递递“新城市市”概念，着重阐阐述物业业的消费费群体形形象，在在目标消消费群体体心目中中树立起起项目的的鲜明形形象，解解放路商商业休闲闲广场集集消费、娱乐、休闲、饮食、文化为为一体的的大型综综合商业业载体，为通许许

20、人民提提供完善善全面、流行时时尚的生生活配套套设施。（4）以以市场为为导向繁荣磁场场，时尚领领地经济不断断发展，人们生生活水平平不断提提升，通通许政府府招商引引资吸引引外来的的资金和和企业参参与建设设，有利利于项目目的顺利利运作。着重阐阐述项目目的地段价价值、商商业价值值、市场场价值，吸引广广大目标标客户群群体关注注项目的的运行。4、主题题的适应应性分析析各主题题内容介介于产品品角度和推广角角度上的的特点所所定各主题题延伸基基于目标标群体对对于产品品的感知知而扩展展各主题题利益点点让受众众直接地地从中意意识到产产品价值值所在5、符合合项目条条件的候候选主题题（1）以以地段为主主诉求：商品经经济

21、时代代，地段段就是价价值绝版地地段的商商业综合合体繁荣与与财富的的聚集地繁华的的商圈中中心区（2）以以形象为主主诉求：繁荣磁磁场，时尚领领地新经济济时代下下的商业业航母打造汴汴梁地区区商业明明珠（3）以以经营业业态为主主诉求：旗舰商商业经营营综合体体商域无无界，经营新新领地（4）以以时机为主主诉求：乘天时时、获地利利、得人和和，全新新时代造造就商机机！大手笔笔、大投资资、大气魄魄，商业业巨作强强势钜献献！庞大人人流，商机涌涌动！6、主题题表现项目物物业规模模开创通通许商业业市场之之先河，是通许许新经济济时代下下的商业业航母；集消费费、娱乐乐、休闲闲、饮食食、文化化为一体体的大型型综合商商业载体

22、体，全面面打造完完善全面面、流行行时尚的的生活配配套设施施；项目在在规划和和经营上上，打破破传统的的单街商商业布局局形态，建造通通许县第第一个商商业园区，将商业业、文化化等元素素整合为为一；五、形象象定位1、形象象品牌定定位新经济时时代的商商业航母母释意归结结：解放路商商业休闲闲广场集集购、食食、娱、休为一一体的新新概念，步行立立体花园园街市，建造内内部步行行通道走走廊。强强调街铺铺，强调调步行街街，强调调商场特特色吸引引力，强强调传统统商业文文化。强强调商场场包装特特色，经经营特色色，旅游游特色，以及休休闲购物物吸引力力，强调调传统商商业文化化。综合实力力打造通许许县新经经济时代代下的商商业

23、航母母！2、名称称或推广广名称推荐：打造新经经济时代代的商业业航母解放放路商业业休闲广广场备选：打造汴梁梁地区商商业明珠珠解放放路商业业休闲广广场释意归结结：解放路商商业休闲闲广场在在目前不断断开放、飞跃发发展的通通许县境境内，不不管从体体量、规规模还是是从经营营业态形形式上来来说，都都是首屈屈一指的的。同时时，扩大大到整个个开封的的汴梁地地区，其其规模也也具有一一定的影影响力，势必会会在汴梁梁地区形形成一股股强烈的的商业冲冲击波。通过“商商业航母母”、“ 商业业明珠”等字眼眼来竖立立和打造造项目在在通许以以及开封封地区的的形象和和地位，有利于于项目的的入市以以及进一一步的销销售和运运营。3、

24、形象象品牌营营运策略略（1）硬硬件方面面广场内内部场景景建设营营造鲜明明的商业业、休闲闲氛围，如：高高档、产产品展示示、广场场形象导导视系统统、广场场休息椅椅等；广场增增添景观观、游乐乐设施，如绿色色植物、彩灯、健身游乐乐器材等；（2）软软件方面面商业主主题文化化活动，如：针针对营业业时间、节假日日等展开开商业公公关活动动投资主主题文化化活动，如：产产品推介介会、投投资说明明会等形形式公关关活动娱乐休休闲主题题文化活活动，如如：路演演、选秀秀形式活活动饮食主主题文化化活动，如：品品尝、烹烹饪大赛赛等多形形式活动动4、形象象品牌延延展策略略解放路路商业休休闲广场场形象代代言人导导入解放路路商业休

25、休闲广场场会员制制度导入入解放路路商业休休闲广场场报刊、会刊创创刊六、目标标客户定定位1、目标标客户甄别别：（1）社社会投资资人士具有一一定的闲闲散资金金具有一一定的投投资意识识（无投投资意识识者可进进行深度度引导和和挖掘）由通许许县延伸伸至周边边各县市市以及开开封市区区，甚至至可影响响郑州（2）品品牌形象象店/连连锁店/专业店店/传统商商户/个体工工商户以经营营中低档档服装、鞋帽、金银玉玉器、生生活用品品、精品品等传统统商品为为主中小型型商户以以薄利多多销作经经营目标标，缺乏乏精品特特色经营营意识租金承承受力较较低，普普遍存在在街铺经经营概念念。对整体体区域形形象及交交通条件件提升，加强文文

26、化建设设带动经经贸发展展非常乐乐观近年出出现大批批年轻创创业经营营商户，经营潮潮流前卫卫产品，吸引众众多青少少年消费费群体2、主力力目标客客户群：本项目所所在商业业区中，覆盖所所有年龄龄阶层的的消费者者。主力力客户群18-40岁约占89%，其中中35-45岁岁约占20%，18-355岁占775%。所以在在功能规规划上尽尽可能满满足各年年龄段消消费需求求。3、目标标客户群群的职业业、职位位及特征征：政府官官员中高高层干部部。300-5岁岁有稳定定的收入入，有相相对稳定定的收入入。生意人人士。有有投资意意识，稳稳定的收收入，经经营的店店铺情况况较好。长期在在县城做做生意的的，以及及外来的的品牌经经

27、营店主主。中小企企业主，30-4岁岁，事业业小成，属于社社会中间间力量，有钱投投资地产产，有投投资意识识。教师，医生以以及其他他技术职职业者。各行业业隐性收收入者。七、目标标消费群群体定位位1、目标标消费群群的甄别别大部分目目标消费费群体具具有一定定的购买买消费的的需求和欲欲望，这这些是生生活水平平提升、生活质质量提高高的一种种表现。前来解解放路商商业休闲闲广场的的目标消消费群体体并不一一定具有有即时的的消费需需求，而而是一种种生活形形态的展展现。因此，我们的的目标消消费群体体主要为为：具有明明显的消消费动机机和需求求，有明确确的目的的，即：目的性性购物，比如对对于家具具、家电电等；不具有有特

28、别明明显的消消费需求求，他们们的消费费具有一一定的即即时性，如：服服装、装装饰品等等，他们们看到一一个漂亮亮的饰品品、一款款新潮的的服饰等等，随即即产生购购买冲动动；既没有有主动的的消费动动机，又又没有被被动的即即时性消消费，只只是单纯纯的游玩玩，更多多的需求求一种生生活状态态；2、消费费群体的的区域定定位通许县县县城区区域（50%）通许县县县城周周边城镇镇（300%）通许县县县城远远郊城镇镇（15%）其他（5%）3、目标标消费群群体结构构特征15-25岁岁A.属于于冲动性性消费心心理，而而且很大大的自主主支配权权，喜欢欢相互攀攀比，追追求新事事物，新新潮流，带有一一定消费费的盲目目性。B.消

29、费费力以中中低档为为主，以以购买快快速消耗耗商品为为主，包包括服装装、鞋类类精品、小食、音像制制品、IIT产品品、体育育用品为为主。25-35岁岁A.具有有一定的的经济能能力及支支配权，追求品品牌和享享乐，消消费心理理较为成成熟。B.消费费力以中中高档为为主，是是主力消消费群体体，以购购买中高高档实用用型产品品为主。包括：电电器、IIT产品品、服装装、鞋、化妆品品、音像像图书制制品、钟钟表、家家居用品品等。35-45岁岁A.较强强经济能能力及支支配权，追求品品牌实用用型产品品为主，消费心心理成熟熟理性。B.消费费以中高高档为主主，购买买中档耐耐用型保保值产品品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居

30、用用品、服服装、鞋鞋类、化化妆品、音像图图书制品品等。C.注重重品牌商商品的内内涵，注注重投资资性产品品及追求求更高层层次的文文化及娱娱乐享受受。八、招商商销售价价格定位位1、价格格策略参参考（1）“低开高高走”策策略即以优惠惠甚至以以震撼价价入市，以优质质优价的的形象打打入市场场，抢占占人份额额，获得得市场关关注，聚聚集人气气。这种种策略是是最为保保险而且且容易造造成楼盘盘热销效效果的方方法。（2）“步步为为营”策略不宜将好好的铺位位一窝蜂蜂推出，应结合合价格低低开高走走的策略略，先以以较有吸吸引力的的价格推推出位置置相对较较差的铺铺位，再再随着市市场的响响应推出出相对较较好的铺铺位，价价格

31、亦做做相应提提升。（3）“特价单单位”策策略以部分位位置极差差且面积积较大的的铺面以以最低起起价出售售，作为为“特价价单位”，以超超低价造造成热销销、抢购购场面。（4）消消化风险险单位促促销策略略在一定阶阶段对质质素较差差的单位位制定一一套促销销方法，以低价价限时、限量的的形式轰轰动推出出，达到到畅销的的目的。2、价格格定位建建议任何新兴兴商业市市场从开开业兴旺达到合合理的租租金水平平，均需需要一定定的时间间来进行行培育，培育时时间的长长短根据据市场所所处的位位置、商商业环境境、市场场规模、商业业业态、竞竞争环境境的不同同而有所所不同。若不给给予市场场一定的的培育期期，一步步到位的的直接以以理

32、想租租金对商商户招商商，对市市场而言言无异于于“杀鸡取取卵”，一方方面商户户不愿意意进场，容易造造成市场场空置；另一方方面，即即使能招招到部分分商户进进场，但但由于市市场人气气、客源源短期内内难以形形成，市市场不温温不火，老商户户不愿支支撑、新新商户不不敢进场场，造成成恶性循循环。为此，我我们提出出“放水养养鱼”的招商商政策，从四个个方面对对市场进进行培育育：第一：争争取政府府及相关关部分同同意，将将“通许县县人民政政府”、“通许县县商贸委委”、“通许县县商业局局”作为解放放路商业业休闲广广场的联联袂推广广单位，在解放放路商业业休闲广广场宣传传资料上上出现，“拉虎皮皮，做大大旗”，用来来提升项

33、项目的权权威性和和可信度度。第二：政政府的支支持。政政府划行行归市公公告，税税费减免免公告（或批复复），尽尽量争取取一年半半至三年年的税费费减免期期相关部部门三年年内不进进场检查查并形成成文件。第三：后期市市场的经经营管理理。我们们不仅要要把商户户招进来来，还要要让商户户“进得来来、有发发展、赚赚到钱”，市场场的后期期经营管管理也是是商户十十分关心心的问题题，市场场的经营营管理不不仅需要要专业的的人才，还需要要一定的的宣传推推广费用用的投入入。成立立专业的的商业经经营管理理公司；另外建建议承诺诺在市场场开业前前三年投投入一定定的经营营推广费费用，用用于推广广市场、宣传商商户，以以增强商商户进场

34、场经营信信心。3、价格格在市场场竞争中中的调整整策略（1）租租金变化化分析整体采用用低开高高走和低低定价、低折扣扣的定价价机制。招商形势势良好，则适当当提高销销售价格格，优惠惠政策不不变；如如果销售售形势达达不到预预期要求求，则适适当扩大大优惠政政策，即即加大赠赠送经营营权的时时间，价价格不变变。（2）租租金定位位招租：结结合现阶阶段同类类市场的的前期优优惠措施施，降低低进入市市场的门门槛，使使市场人人气快速速形成。合理避税税：与商户户签订合作经经营协议议代替替签租租赁合同同，打打“插边球球”，争取取避免租租赁税。合作金标标准：租租赁合同同最低签签定三年年。定金金要求：以户为为单位。单户收收取

35、定金金：30000元元，两户户收取定定金：550000元，三三户及三三户以上上收取定定金：1100000元，保证金金于签订订合作作经营定定铺书时交纳纳，租赁赁客户定定金冲抵抵租金，购买经经营权客客户定金金冲抵购购铺款。商家条件件：商户按按经营品品种分区区进行商商铺选择择。商户户须提供供身份证证。品牌牌商户需需能提供供营业执执照和品品牌证明明（商标标注册证证、代理理证明或或原产地地证明书书）。工商税收收优惠：享受政府府三年免免收工商商税费的的优惠政政策。其它费用用：物业业管理费费暂定为为：元/平平方米.月；电费：每每间商铺铺设独立立电表，按表收收费。4、招商商策略（1）招招商原则则确定一个个明确

36、的的招商思思路，贯贯穿始终终，树立立长期品品牌，先先形象后后规划。前期遵遵循“高品味味，低门门槛”原则。筹备初初期，着着重项目目整体形形象宣传传，再针针对商家家宣传商商场经营营理念，功能规规划，经经营优势势，投资资前景。先收紧后后放松遵循“高高品味，低门槛槛”策略，对目标标主力商商户适当当放松，严格挑挑选吸纳纳商户，在开业业前再放放松各级级散户，力求“满场开开业”效果。（2）招招商方式式：计划于于20007年5月1日上午午9:00开开始公开开招商选选铺，先先到先选选；每个个商户（每个品品牌）最最多可选选择四间间商铺。购买440年经经营权优优惠办法法1、前2200名名按VIIP卡序序号优惠惠每个

37、标标准铺位位优惠220000元。2、第2201名名5000名按按VIPP卡序号号每个标标准铺位位优惠110000元。3、一次次性付款款，优惠惠4%。分期付付款，优优惠2，认购购时首付付50，其余余50在市场场开业前前的一个个星期内内付清。可分两两次第一一次支付付30%，第二二次支付付剩余220%。租赁优优惠办法法1、租三三年送一一年，一一共四年年，第一一年经营营时间为为赠送；2、租五五年送一一年半，一共六六年半，第一年年半经营营时间为为赠送；3、前2200名名按VIIP卡序序号每个个标准铺铺位优惠惠5000元。解放路路商业休休闲广场场VIPP会员管管理办法法参加对象象：解放放路商业业休闲广广场

38、全体体VIPP会员(来访登登记的意意向客户户)实施期限限：20007年年4月23日20007年5月1日。享受的待待遇:1、可享享受各商商铺的优优先认购购权/选选房权2、可优优先享受受解放路路商业休休闲广场场各阶段段执行的的优惠措措施3、可享享受VIIP客户户奖励政政策推荐购房房奖励：推荐亲亲戚、朋朋友购买买解放路路商业休休闲广场场商铺经经营权，并推荐荐成功。奖励办法法：以1100平平方为单单位，推推荐成功功奖励现现金：人人民币110000元。以以此类推。推荐租赁赁奖励：推荐亲亲戚、朋朋友租赁赁解放路路商业休休闲广场场商铺，并推荐荐成功。奖励办法法：以1100平平方为单单位，推推荐成功功奖励现现

39、金：人人民币5500元元。以此此类推。九、招商商销售总总思路1、招商商销售推推广总思思路1）对于于解放路路商业休休闲广场场的营销销推广总总体上以以“重活动动，轻广广告”为原则则，充分分利用规规模化营营销进行行营销突突破；通通过公关关活动的的组织与与执行，以较小小的营销销费用达达到效益益最大化化的效果果。2）结合合项目卖卖点及广广告诉求求点进行行推广；目前重重点消化化通许和和开封客客源为主主，以综综合商业业旗舰、政府重重点工程程、项目目文化及及服务为为主要诉诉求和卖卖点，通通过产品品推介会会、案场场活动、区域形形象推广广主角等等手段达达成营销销目标。3）注重重整体推推广的系系统性及及节奏性性，有

40、张张有弛，重点突突破；同同时，通通过设立立市区展展点，媒媒体整合合推广点点燃市场场。4）除经经营户购购买的，用于自自营的商商铺外，为统一一形象，尽快繁繁荣市场场，对剩剩余商铺铺和整体体买断的的商铺，应采用用统一招招商的原原则。对对于投资资户购买买的商铺铺，应有有经营公公司与商商户签定定委托代代管协议议，由市市场方统统一招商商。5）市场场的招商商采用品品牌联营营、资本本联营、招商引引资和租租赁等展展开，其其中大商商户和品品牌商户户可采用用以上多多种方式式展开，中小商商户应以以租赁为为主。2、确定定项目销销售与招招商的面面积比例例销售面积积比例：占总体开开发面积积的900%，其其中投资资客户占占总

41、开发发体量的的35%，自营客客户占总总开发量量的55%。招商面积积比例：占总体开开发面积积的855%。自营项目目：公司必须须有充分分的思想想准备，在招商商效果欠欠佳或部部分商户户不原进进入的行行业进行行自营，采用部部分自营营带动商商户进驻驻，促进进市场发发展。在在自营项项目获得得发展后后，如不不愿长期期经营，可采取取逐步退退出的办办法。自自营项目目占总体体开发面面积的110%。3、销售售招商推推广总体体策略（1）综综合商业业广场，全面完完善的商商业配套套设施，带动项项目整体体的高端端形象入入市，以以项目的的地段、增值、配套、形象等等为炒作作点，吸引关关注，以以低租金金的前期期推广达达到火爆爆的

42、招租租场面，用高出出租率、高回报率率带动投投资客户户实现热热销，达达到资金金快速回回笼的目目的。（2）推推广针对对性强，以直接接有效地地宣传渠渠道，以以最经济济的推广广费用和和最直接接的宣传传渠道达达到推广广效果。项目整整体概念念炒作，不同形形态挖掘掘价值与与卖点。（3）前前期利用用多种渠渠道积累累客户。工程未未动，招招商先行行；提前前造势，多渠道道渗透；集中炒炒作，集集中放量量。（4）销销售模式式采取灵灵活多变变的销售售模式。前期可可采取会会员卡形形式认筹筹，集中中放量认认购，正正常销售售期采用用意向金金集中转转大定等等办法，大规模模推广与与促销活活动相结结合。不不断制造造销售波波澜和销销售

43、的节节奏感。（5）加加强项目目炒作、项目的的形象塑塑造以及及项目自自身发展展价值的的挖掘和和渗透，增强项项目的投投资价值值，引起起行业关关注吸引引投资客客户。（6）在在通许、开封主主要区域域进行户户外广告告宣传；挖掘核核心竞争争力，依托区域域市场以及及相关市市场的客客户资源源。利用用短信、邮政等等渠道，建立灵灵活多边边富有实实效的立立体渠道道网络。十、招商商销售策策略1、整体体招商销售售部署招商销售售同步进进行，招招商即销销售，销销售即招招商，招招商是第第一步，完成项项目开发发的根本本目的，完备市市场填充充，保证证项目的的人气。销售是是第二步步，完成成项目开开发的基基本目的的，完成成资金回回笼

44、，保保证成本本收益，二者相相辅相成成。2、整体体招商销售售节奏整体销售售招商采采用“媒体宣宣传+公公关活动动推广+直销推推广”形式进进行，同同时与工工程进度度配合。A、20007年5月份份开盘，20008年5月份清清盘。B、20007年9月实现55的招商商。20008年100月开业实实现85的销销售和900%的的市场入入住率。3、阶段段性节奏奏20077年5月，进进行基础础性工程程建设包包括招商商中心、项目围围墙的建建设，招招商咨询询同步开开始。20077年5月招商商工作开开始，集集中认筹筹，意向向客户缴缴纳定金金。20077年5月VIIP排号号（5000）开开盘提前前三天公公布价格格，正式式

45、销售。20088年100月开业业：开业业时，市市场进驻驻率达到到90。20088年5月份清清盘。4、销售售招商与与价格策策略的关关联租金变化化无非上上升和下下调两种种，上升升或者下下调都是是项目操操作者管管理运营营的一种种手段，前期可可运用下下调价格格，促进进招商、销售，放水养养鱼，随随着工程程进度、项目形形象及商商户入驻驻率的完完善，在在市场烘烘托起来来之后逐逐步提高高价格。前期项项目运营营时，商商户入驻驻率较低低，租金金优惠是是其运用用的主要要手段，一些优优惠政策策和后期期的服务务是其吸吸引商户户运用的的办法和和举措。十一、包包装策略略1、现场场包装（1）工工地广告告工地设置置施工牌牌，工

46、地地用彩旗旗作简单单包装；（2）工工地围墙墙在未开工工处圈围围墙，工工地围墙墙采用标标识系统统及广告告语设计计成喷绘绘画面对对围墙作作统一包包装，主要体体现项目目优势。（3）销销售中心心销售中中心布置置宣传展展版、LLOGOO墙、屋屋顶POOP吊旗旗进行包包装；建建议在售售楼处顶顶部设置置高档电电子灯箱箱门头，高度约为2.55米，内容容：解放放路商业业休闲广广场销售售中心。销售中中心展板板的基本本内容：位置、规划、建筑、环境、总平面面、标准层层平面、各卖点点等为营造造热烈的的现场气气氛，尽尽可能多多的向商商户传递递招商信信息，建建议售楼楼处内部部包装以以比较隆隆重的暖暖色凋（红色、黄色）为主、

47、以大面面积的喷喷绘画面面来展示示招商信信息。（4）项项目现场场氛围以销售处处为中心心，用彩彩旗、花花卉、灯灯光进行行识别包包装及效效果美化化，营造造良好的的现场气气氛。2、道具具包装宣传资料料包括折折页、楼楼书及宣宣传单张张等。（1）折折页规格格：建议议展开尺尺寸为大大4K，3折，2500g亚粉粉纸，单单面过亚亚胶。（2）楼楼书规格格：建议议封面采采用2550g特特种纸，内页可可用2000g亚亚粉纸印印刷。总总页数112-116P。（3）宣宣传单张张：楼书书，建议议印制330000份招商商手册，规格为为16开开、16620个个P，主主要向大大客户和和品牌商商户邮寄寄和推介介使用；海报建建议8K

48、K，1775g铜铜板纸双双面印刷刷。每期期印数为为1000002000000份夹报报，也可可对外派派发；制制作招商商政策说说明书110000份，主主要用于于对准客客户或大大客户推推介和谈谈判；（4）项项目演示示光盘十二、广广告推广广策略1、宣传传推广整整体策略略对项目包包装，采采用“概念策策划”先行的的策略较较为适宜宜。通过过概念炒炒作来吸吸引目标标客户群群体,并且通通过概念念策划能能够成就就项目品品牌。营营销推广广总体上上以“重活动动，轻广广告”为原则则，充分分利用规规模化营营销进行行营销突突破；通通过公关关活动的的组织与与执行，以较小小的营销销费用达达到效益益最大化化的效果果。将项项目产品

49、品的领先先性、功功能性、适应性性、综合合性等共共同形成成不可复复制的整整体优势势，建立立品牌形形象，加加快招商商速度。（1）项项目概念念设计及及选择概念设计计之一：以“新经济济时代的的商业航航母”进行设设计概念设计计之二：以“新商圈圈、新中中心、新新财富”为主题题设计概念设计计之三：以“繁荣磁磁场，新新城市生生活领地地”为主题题设计（2）主主打广告告语商品经经济时代代，地段段就是价价值绝版地地段的商商业综合合体繁荣与与财富的的聚集地地繁华的的商圈中中心区繁荣磁磁场，时尚领领地新经济济时代下下的商业业航母打造汴汴梁地区区商业明明珠旗舰商商业经营营综合体体商域无无界，经营新新领地乘天时时、获地利利

50、、得人和和，全新新时代造造就商机机！大手笔笔、大投资资、大气魄魄，商业业巨作强强势钜献献！庞大人人流，商机涌涌动！（3）广广告推广广与招商商部署同同步执行行第一步：新闻文文件形式式炒作，项目前前景规划划经营优优势。第二步：举行各各类公关关活动，推广项项目。以以事件营营销作配配合，全全面公开开招商。第三步：广泛运运用各类类有效媒媒体与机机构的多多种形式式共同推推广，促促进招商商成功。（4）广广告推广广目标塑造商场场品牌形形象强化商场场规划经经营优势势增强投资资经营信信心及前前景全面成功功招商2、阶段段性推广广策略 （1）总体部部署推广广阶段具体内容容第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段推广时

51、间间20077年5 月- 7月77月-10月110月-20008年44月220088年5月月- 88月招商部署署项目认知知阶段公开招商商阶段持续招商商阶段试业开业业阶段推广背景景解放路2250000大型商商业综合合体建设设正式启启动。通许新经经济时代代的商业业航母！新闻媒体体及社会会各界高高度重视视项目发展展在建立项项目形象象后，逐逐步加强强：投资资与经营营的优势势与前景景；开始全面面公开招招商商家、消消费群对对项目已已深入认认识。部部分品牌牌商品已已进入，强势吸吸纳各主主力及散散户入场场经营。品牌商商户已成成为商场场品牌形形象推广广的重要要组成部部分。商户已进进入800%以上上，继续续吸纳各

52、各类散户户，保证证满场开开业。开始转入入商场形形象及品品牌主推推阶段。各类节假假日庆典典活动在在前广场场举办，知名度度提升。推广主题题政策政政府招商商引资重重点建设设项目交通“路通财财路”的解放路规划繁繁荣磁场场，时尚尚领地经营全全方位商商业休闲闲综合体体商品经经济时代代，地段段就是价价值！乘天时时、获地地利、得得人和，全新时时代造就就商机！大手笔笔、大投投资、大大气魄，商业巨巨作强势势钜献！绝版地地段的商商业综合合体繁荣与与财富的的聚集地地繁华的的商圈中中心区庞大人人流，商商机涌动动！旗舰商商业经营营综合体体商域无无界，经经营新领领地新城市市生活领领地繁荣磁磁场，时时尚领地地炒作重点点项目的

53、第第一感知知投资、价价值、商商机概念念“地段+人流+经营模模式”商场致致胜元素素汴梁地区区商业明明珠推广费用用总结：各各阶段主主要主题题炒作中中，以事件营营销结合合公关活活动为主主，利用用各种节节假日及及庆典活活动，对对项目主主要优势势全面推推广，促促进招商商。（2）各各阶段工工作阐述述引导试试销期：广告原原则是给信信息时间：20007年5月20007年8月阶段任任务：让消费费者认识识解放路路商业休休闲广场场，知名名度及品品牌形象象在消费费者心目目中初步步形成，围绕解解放路商商业休闲闲广场是是什么？她能为为“我”带来什什么？她她有什么么与众不不同的卓卓越之处处？按“小小城有大大事”的的标准来来

54、炒作，吸引公公众对解解放路商商业休闲闲广场的的注意力力，形成对对“解放放路商业业休闲广广场”的的心理期期待，引引导目标标客户对对项目的态态度与看看法。通通过活动动与立体体广告媒媒介网告告知广大大市民，特别是是目标消消费者。前期的的公开宣宣传主要要以软文文的形式式进行，回避纯纯市场化化的宣传传推广，以公益益性的形形象面市市，取得得媒体的的关注和和宣传，打消客客户心目目中的纯纯商业市市场的低低级形态态，赢得得投资商商的信任任和支持持，弱化化市场概概念，随随着市场场的炒作作。当条件件成熟时时，随即即由以公公益为主主转向公公益性和和商业相相结合的的市场。推广方方法：报报纸软文文、专业业杂志主主题软文文

55、、宣传传物料邮邮寄、接接待中心心基础性性宣传与与接待。具体实实施办法法：项目奠基基前155天以报报纸广告告和电视视广告为为主要媒媒体，配配合电台台、DMM广告、促销活活动和现现场广告告，来形形成强烈烈的宣传传攻势，引爆市市场，增增加与目目标客户户的接触触频次；在销售的的同时，利用软软性广告告，用新新闻炒作作形式即即时宣传传销售情情况，以以形成一一种新闻闻热点；使用户外外媒体，以保持持宣传的的持久性性；定期检讨讨既定的的媒介策策略和组组合，根根据客户户的反映映以及竞竞争对手手的做法法，即时时调整与与更换我我们的媒媒介组合合目的（效效果）：高调亮亮相；公公开租售售；立即即引起市市场轰动动推广重点点

56、：项目目的投资资前景和和经营前前景；创创新的经经营理念念；创新新的规划划布局招商策略略：主力力商户直直销；资资源商户户直销公开招招商期：广告告原则给感感觉时间：20007年9月20008年3月阶段任任务：解解放路商商业休闲闲广场品品牌形象象的深化化，品牌牌形象在在消费者者心目中中开始清清晰，并并深入人人心。围围绕解放放路商业业休闲广广场与我我有什么么关系？我们能能成为什什么关系系？以活活动与广广告塑造造项目的的文化品品位，完完成形象象沉淀。通过公公关及促促销活动动，使公公众对项项目形成成新的认认知，加加深和巩巩固公众众的注意意集中度度，制造造“火热热”事件件。开发发潜在消消费者。此阶段段是招商

57、商、销售售工作的的强势期期，需要要积累大大量的客客户资源源，项目目宣传进进入强势势推广阶阶段，为为开盘做做好充分分的准备备工作。认筹、开盘是是招商工工作中最最重要的的两个关关键点，需要全全方位、多渠道道的推广广手段作作配合。推广方方法：常常规性媒媒体广告告（户外外、车体体、电台台等）、产品说说明会、现场接接待中心心开放、赴外招招商、赴赴外召开开产品推推介会。具体实实施办法法：根据前期期销售情情况及客客户反馈馈意见，对广告告诉求及及表现形形式作出出调整，继续以以DM广告告为主的的广告的的广告攻攻势，并并对已签签约的客客户作跟跟踪服务务，挖掘掘潜在客客户；媒体新闻闻炒作，作销售售辅助；目的（效效果

58、）：延续前前期租售售旺势；加推新新一期铺铺位；推广重点点：项目目的投资资前景和和经营前前景；创创新的经经营理念念；创新新的规划划布局；首次公公开租售售火暴；减轻投投资客资资金压力力的优惠惠付款方方式；确确保升值值的项目目售价体体系；公开发发售中期期：广告告原则给实实体时间：20008年 5月20008年8月阶段任任务：项项目完工工，通过过对解放放路商业业休闲广广场项目目卖点细细节的挖挖掘和渲渲染，进进一步突突显公司司服务观观念和专专业、超超前的操操作程序序，深化化巩固解解放路商商业休闲闲广场在在消费者者心目中中的品牌牌形象。项目经经过开盘盘的热销销，火爆爆的势头头有所低低迷，宣宣传进入入持续推

59、推广期，前期常常规性推推广力度度继续保保持，主主要开展展系列公公关活动动。具体实实施办法法：结合项目目卖点及及广告诉诉求点进进行推广广；重点点消化本本地客源源为主，以“大规模模、大配配套”、政府府重点工工程、项项目文化化及服务务为主要要诉求和和卖点，通过产产品推介介会、案案场活动动、区域域形象推推广等手手段达成成营销目目标。注重整体体推广的的系统性性及节奏奏性，有有张有弛弛，重点点突破；同时，通过设设立市区区展点，媒体整整合推广广点燃市市场。目的（效效果）：启动人人脉销售售，延续续前期租租售旺势势；推广重点点：项目目的投资资前景和和经营前前景；创创新的经经营理念念；创新新的规划划布局；减轻投投

60、资客资资金压力力的优惠惠付款方方式；确确保升值值的售价价体系；高额稳稳定的投投资回报报；主力力商户进进驻动态态。3、媒体体运用组组合策略略媒体选择择原则：媒体选选择以尽尽可能扩扩大与消消费者接接触机会会与覆盖盖面为原原则：以以大众媒媒体为主主，特色色媒体全为为辅。大众形形式媒体体：报纸、单单页、户户外、车车体、电电视（游游屏）等等其他：解放路路商业休休闲广场场消费指指南：内内容包括括商场的的地理位位置、交交通路线线、商户户名单、经营规规划等基基本信息息。解放路路商业休休闲广场场刊物：定期推推出，重重点介绍绍商场的的最新信信息。内内容包括括商户动动向、潮潮流信息息、产品品推介、促销行行动、推推广