某房产项目可行性研究报告

1、PAGE XX房地地产项目目可行性性研究报报告公司名称称：* * 房地产产公司编制人员员：* * *完成日期期：20005-7-211目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112421865 调查人员员声明 PAGEREF _Toc112421865 h 4 HYPERLINK l _Toc112421866 第一部分分：项目目总论 PAGEREF _Toc112421866 h 5 HYPERLINK l _Toc112421867 1.1项项目背景景 PAGEREF _Toc112421867 h 5 HYPERLINK l _Toc112421868 1.2

2、项项目概况况 PAGEREF _Toc112421868 h 5 HYPERLINK l _Toc112421869 1.2.1项目目名称 PAGEREF _Toc112421869 h 5 HYPERLINK l _Toc112421870 1.2.2项目目建设单单位概况况 PAGEREF _Toc112421870 h 5 HYPERLINK l _Toc112421871 1.2.3项目目地块位位置及周周边现状状 PAGEREF _Toc112421871 h 5 HYPERLINK l _Toc112421872 1.2.4项目目规划控控制要点点 PAGEREF _Toc1124218

3、72 h 7 HYPERLINK l _Toc112421873 1.2.5项目目发展概概况 PAGEREF _Toc112421873 h 7 HYPERLINK l _Toc112421874 1.3可可行性研研究报告告编制依依据 PAGEREF _Toc112421874 h 7 HYPERLINK l _Toc112421875 1.4可可行性研研究结论论及建议议 PAGEREF _Toc112421875 h 8 HYPERLINK l _Toc112421876 第二部分分：市场场研究 PAGEREF _Toc112421876 h 8 HYPERLINK l _Toc112421

4、877 2.1宏宏观环境境分析 PAGEREF _Toc112421877 h 8 HYPERLINK l _Toc112421878 2.2全全国房地地产行业业发展分分析 PAGEREF _Toc112421878 h 8 HYPERLINK l _Toc112421879 2.3本本市房地地产市场场分析 PAGEREF _Toc112421879 h 8 HYPERLINK l _Toc112421880 2.3.1本市市房地产产市场现现状 PAGEREF _Toc112421880 h 8 HYPERLINK l _Toc112421881 2.3.2本市市房地产产市场发发展趋势势 PA

5、GEREF _Toc112421881 h 9 HYPERLINK l _Toc112421882 2.4板板块市场场分析 PAGEREF _Toc112421882 h 9 HYPERLINK l _Toc11242218883 2.44.1区区域住宅宅市场成成长状况况 PAGEREF _Toc112421883 h 9 HYPERLINK l _Toc112421884 2.4.2区域域内供应应产品特特征 PAGEREF _Toc112421884 h 10 HYPERLINK l _Toc112421885 2.4.3区域域市场目目标客层层研究 PAGEREF _Toc112421885

6、 h 10 HYPERLINK l _Toc112421886 2.5项项目拟定定位方案案 PAGEREF _Toc112421886 h 10 HYPERLINK l _Toc112421887 2.5.1可类类比项目目市场调调查 PAGEREF _Toc112421887 h 10 HYPERLINK l _Toc112421888 2.5.2项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc112421888 h 11 HYPERLINK l _Toc112421889 2.5.3项目目定位方方案 PAGEREF _Toc112421889 h 11 HYPERLINK l _Toc112

7、421890 第三部分分：项目目开发方方案 PAGEREF _Toc112421890 h 11 HYPERLINK l _Toc112421891 3.1项项目地块块特性与与价值分分析 PAGEREF _Toc112421891 h 11 HYPERLINK l _Toc112421892 3.2规规划设计计分析 PAGEREF _Toc112421892 h 12 HYPERLINK l _Toc112421893 3.3产产品设计计建议 PAGEREF _Toc112421893 h 13 HYPERLINK l _Toc112421894 3.4项项目实施施进度 PAGEREF _To

8、c112421894 h 15 HYPERLINK l _Toc112421895 3.5营营销方案案 PAGEREF _Toc112421895 h 16 HYPERLINK l _TToc111244218896 3.66机构设设置 PAGEREF _Toc112421896 h 16 HYPERLINK l _Toc112421897 3.7合合作方式式及条件件 PAGEREF _Toc112421897 h 17 HYPERLINK l _Toc112421898 第四部分分：投资资估算与与融资方方案 PAGEREF _Toc112421898 h 17 HYPERLINK l _To

9、c112421899 4.1投投资估算算 PAGEREF _Toc112421899 h 17 HYPERLINK l _Toc112421900 4.1.1投资资估算相相关说明明 PAGEREF _Toc112421900 h 17 HYPERLINK l _Toc112421901 4.1.2分项项成本估估算 PAGEREF _Toc112421901 h 17 HYPERLINK l _Toc112421902 4.1.3总成成本估算算 PAGEREF _Toc112421902 h 20 HYPERLINK l _Toc112421903 4.1.4单位位成本 PAGEREF _Toc

10、112421903 h 20 HYPERLINK l _Toc112421904 4.1.5销售售收入估估算 PAGEREF _Toc112421904 h 20 HYPERLINK l _Toc112421905 4.1.6税务务分析 PAGEREF _Toc112421905 h 20 HYPERLINK l _Toc112421906 4.1.7项目目资金预预测 PAGEREF _Toc112421906 h 21 HYPERLINK l _Toc112421907 4.1.8现金金流量表表 PAGEREF _Toc112421907 h 21 HYPERLINK l _Toc11242

11、1908 4.1.9自有有资金的的核算 PAGEREF _Toc112421908 h 21 HYPERLINK l _Toc111244219909 4.2融融资方案案 PAGEREF _Toc112421909 h 22 HYPERLINK l _Toc112421910 4.2.1项目目融资主主体 PAGEREF _Toc112421910 h 22 HYPERLINK l _Toc112421911 4.2.2项目目资金来来源 PAGEREF _Toc112421911 h 22 HYPERLINK l _Toc112421912 4.2.3融资资方案分分析 PAGEREF _Toc1

12、12421912 h 22 HYPERLINK l _Toc112421913 4.2.4投资资使用计计划 PAGEREF _Toc112421913 h 22 HYPERLINK l _Toc112421914 4.2.5借款款偿还计计划 PAGEREF _Toc112421914 h 22 HYPERLINK l _Toc112421915 第五部分分：财务务评价 PAGEREF _Toc112421915 h 23 HYPERLINK l _Toc112421916 5.1财财务评价价基础数数据与参参数选取取 PAGEREF _Toc112421916 h 23 HYPERLINK l

13、_Toc112421917 5.2财财务评价价（方案案1） PAGEREF _Toc112421917 h 23 HYPERLINK l _Toc112421918 5.2.1财务务盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc112421918 h 23 HYPERLINK l _Toc112421919 5.2.2静态态获利分分析 PAGEREF _Toc112421919 h 24 HYPERLINK l _Toc112421920 5.2.3动态态获利分分析 PAGEREF _Toc112421920 h 24 HYPERLINK l _Toc112421921 5.2.4偿债债能力分分析

14、 PAGEREF _Toc112421921 h 24 HYPERLINK l _Tooc111242219222 5.22.5综综合指标标表 PAGEREF _Toc112421922 h 24 HYPERLINK l _Toc112421923 5.3财财务评价价（方案案2） PAGEREF _Toc112421923 h 25 HYPERLINK l _Toc112421924 5.4财财务评价价结论 PAGEREF _Toc112421924 h 25 HYPERLINK l _Toc112421925 第六部分分：不确确定性分分析 PAGEREF _Toc112421925 h 25

15、 HYPERLINK l _Toc112421926 6.1盈盈亏平衡衡分析 PAGEREF _Toc112421926 h 25 HYPERLINK l _Toc112421927 6.2敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc112421927 h 26 HYPERLINK l _Toc112421928 6.2.1变动动因素一一成本变变动 PAGEREF _Toc112421928 h 26 HYPERLINK l _Toc112421929 6.2.2变动动因素二二售价变变动 PAGEREF _Toc112421929 h 26 HYPERLINK l _Toc112421930 6.

16、2.3变动动因素一一容积率率变动 PAGEREF _Toc112421930 h 26 HYPERLINK l _Toc112421931 6.3风风险分析析 PAGEREF _Toc112421931 h 27 HYPERLINK l _Toc112421932 6.3.1风险险因素的的识别和和评估 PAGEREF _Toc112421932 h 27 HYPERLINK l _Toc112421933 6.3.2风险险防范对对策 PAGEREF _Toc112421933 h 27 HYPERLINK l _Toc112421934 第七部分分：综合合评价 PAGEREF _Toc1124

17、21934 h 27 HYPERLINK l _Toc112421935 7.1社社会评价价（定性性） PAGEREF _Toc112421935 h 27 HYPERLINK l _Toc112421936 7.2环环境评价价（影响响及对策策） PAGEREF _Toc112421936 h 27 HYPERLINK l _Toc112421937 7.3公公司资源源匹配分分析 PAGEREF _Toc112421937 h 27 HYPERLINK l _Toc1124219338 第八部部分：研研究结论论与建议议 PAGEREF _Toc112421938 h 27 HYPERLINK

18、l _Toc112421939 8.1结结论 PAGEREF _Toc112421939 h 27 HYPERLINK l _Toc112421940 8.2建建议 PAGEREF _Toc112421940 h 27 HYPERLINK l _Toc112421941 第九部分分：附录录 PAGEREF _Toc112421941 h 28 HYPERLINK l _Toc112421942 9.1附附件： PAGEREF _Toc112421942 h 28 HYPERLINK l _Toc112421943 9.2附附表： PAGEREF _Toc112421943 h 28 HYPER

19、LINK l _Toc112421944 9.3附附图： PAGEREF _Toc112421944 h 29调查人员员声明我们郑重重声明：1、 我我们在本本调查报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。2、 我我们依照照XXXXX公司司统一的的房地地产可行行性研究究报告模模式进进行分析析。3、 形形成意见见和结论论。4、 撰撰写本可可行性研研究报告告。5、 我我们已（或没有有）对本本报告中中的拟建建项目进进行了实实地查勘勘（在本本声明中中应清楚楚地说明明哪些调调查人员员对拟建建项目进进行了实实地查勘勘）。6、 （其他需需要声明明的事项项）参加调查查人员签签名：公司领导导签字：注：形成成一

20、致意意见后，附后存存档。第一部分分：项目总总论1.1项项目背景景这一部分分主要应应说明项项目的发发起过程程、提出出的理由由、前期期工作的的发展过过程、投投资者的的意向、投资的的必要性性等可行行性研究究的工作作基础。为此，需将项项目的提提出背景景与发展展概况作作系统地地叙述。说明项项目提出出的背景景、投资资理由、在可行行性研究究前已经经进行的的工作情情况及其其成果、重要问问题的决决策和决决策过程程等情况况。在叙叙述项目目发展概概况的同同时，应应能清楚楚地提示示出本项项目可行行性研究究的重点点和问题题。1.1.1项目目所在区区域发展展情况城市发展展规划与与地块的关关系及对对项目开开发的影影响；所属

21、地地域在该该城市的的历史、经济、文化、战略发发展等方方面的地地位，所在区区域政策策、经济济及产业业环境。1.1.2项目目发起人人及发起起缘由项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技术区区生活住住宅配套套、文化化园、政政府重点点工程等等。1.1.3项目目投资的的必要性性项目启启动对公公司未来来几年发发展战略略、发展展规划的的意义（一般335年年），在在公司发发展中的的地位（是否核核心项目目）；公司进进入重点点区域市市场、项项目合理理布局，对公司司提高市市场覆盖盖率、提提升品牌牌形象、降低经经营风险险、扩大大社会影影响力的的作用；从公司司未来的的利润需需求、可可持续经经营

22、等角角度描述述立项的的意义；1.2项项目概况况1.2.1项目目名称1.2.2项目目建设单单位概况况1.2.3项目目地块位位置及周边现现状地块位位置地块所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项目在在该城市市的区位位图，标标记出宗宗地区域域位置，与标志志性市政政设施、建筑物物（如市市中心商商圈、机机场等）的相对对位置和和距离、地段的的定性描描述（与与主要中中心区域域办公/商务/政府的的关系）。宗地现现状1）四周周范围；2）地势势平坦状状况，自自然标高高，与周周边地势势比较；3）地面面现状，包括宗宗地内是是否有水水渠、较较深的沟沟壑（小小峡谷）

23、、池塘塘及高压压线等对对开发有有较大影影响的因因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；4）地面面现有居居民情况况，包括括具体居居住人数数、户数数，工厂厂数量、规模、产品性性质、开开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响；5）地下下情况，包括管管线、地地下电缆缆、暗渠渠、地上上建筑物物原有桩桩基及地地下建筑筑/结构构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可利用用的构建建；6）土地地的完整整性，有有否市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名胜古古迹、江江河湖泊泊等因素素分割土土地；7）地质质情况，包括土土地结构构、承载载力、地地下水位位和抗震

24、震性要求求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地下状况况图，包包括地下下管线、暗渠、电缆等等。项目周周边的社社区配套套1）周边边30000米范范围内的的社区配配套交通状况况（a） 公交系系统情况况，包括括主要线线路、行行车区间间等；（b） 宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要发展商商自己解解决；（c） 现有交交通捷运运系统，近期或或规划中中是否有有地铁、轻轨等等对交通通状况有有重大影影响的工工程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统

25、；教育：大大中小学学及教育育质量情情况。医院等级级和医疗疗水平大型购物物中心、主要商商业和菜菜市场文化、体体育、娱娱乐设施施公园银行邮局其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距离。2）宗地地周边330000米外但但可辐射射范围内内主要社社区配套套现状项目周周边环境境（根据据个案特特性描述述，没有有的可以以不写）1)治安安情况2)空气气状况3)噪声声情况4)污染染情况（化工厂厂、河流流湖泊污污染等）5)危险险源情况况（如高高压线、放射性性、易燃燃易爆物物品生产产或仓储储基地等等）6)周边边景观7)风水水情况8)近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工厂的的搬迁、大型医

26、医院、学学校、购购物中心心/超市市的建设设等。9)其他他大市政政配套（都要说说明距宗宗地距离离、成本本、接入入的可能能性）1)道路路现状及及规划发发展包括现有有路幅、规划路路幅，规规划实施施的时间间，与宗宗地的关关系（影影响）。2)供水水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。3)污水水、雨水水排放：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。4)通讯讯（有线线电视、电话、网络）：现有有管线、上源位位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。5)永久久性供电电和临时时施工用用电：现现有管线线、上源源位置、距宗地地距离、涉及线线路成本本等。6)燃气气：现有有管线、管径、上源位位置、

27、距距宗地距距离、接接口位置置。7)供热热及生活活热水：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及未来来规划扩扩容和增增加的情情况。1.2.4项目目规划控控制要点点规划控制制要点总占地地面积、代征地地面积、净用地地面积、绿化面面积、道道路面积积住宅建建筑面积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积综合容容积率、住宅容容积率建筑密密度控高绿化率率其他1.2.5项目发发展概况况已进行行的调查查研究项项目及成成果项目地地块初勘勘及初测测工作情情况项目建建议书编编制、提提出及审

28、审批过程程研究工工作进展展情况1.3可可行性研研究报告告编制依依据在可行性性研究中中作为依依据的法法规、文文件、资资料、要要列出名名称、来来源、发发布日期期。并将将其中必必要的部部分全文文附后，作为可可行性研研究报告告的附件件，这些些法规、文件、资料大大致可分分为四个个部分：项目主管管部门对对项目的的建设要要求所下下达的指指令性文文件；对对项目承承办单位位或可行行性研究究单位的的请示报报告的批批复文件件。可行性研研究开始始前已经经形成的的工作成成果及文文件。国家和拟拟建地区区的政策策、法令令和法规规。根据项目目需要进进行调查查和收集集的设计计基础资资料。（1）城市居居住区规规划设计计规范（2）

29、A市城城市拆迁迁管理条条例（3）城市居居住区公公共服务务设施设设置规定定（4）住宅设设计规范范（5）住宅建建筑设计计标准（6）建筑工工程交通通设计及及停车场场设置标标准（7）城市道道路绿化化规划及及设计规规范（8）高层民民用建筑筑设计防防火规范范1.4可可行性研研究结论论及建议议1.4.1市场场研究1.4.2开发发方案1.4.3投资资估算与与融资方方案1.4.4财务务评价1.4.5不确确定性分分析1.4.6综合合评价1.4.7研究究结论与建建议1.4.8主要技技术经济济指标表表第二部分分：市场研研究2.1宏宏观环境境分析房地产开开发商在在一个国国家的某某个地区区拟进行行房地产产投资时时，首先先

30、要考虑虑的是该该国的宏宏观因素素如政治治、经济济、文化化、地理理地貌、风俗习习惯等。2.2全全国房地地产行业业发展分分析2.2.1行业业政策2.2.2市场场供给与与需求2.2.3行业业发展趋趋势2.3本本市房地地产市场场分析一般来讲讲，项目目所在国国内部地地区之间间的发展展是不平平衡的，差异总总是不同同程度地地存在，仅研究究其宏观观因素还还不够、还必须须对项目目所在区区域进行行因素分分析，这这是因为为：首先先，宏观经经济对区区域经济济的影响响程度不不同，对对有的区区域影响响大，有有的区域域影响小小；其次次，区域经经济发展展受宏观观经济的的影响存存在着“时滞现象，宏观的的经济现现状往往往要经过过

31、一段长长时间以以后才能能对区域域经济的的发展产产生影响响，有的的地区反反应快，有的地地区则滞滞后性较较为明显显，投资资时必须须加以考考虑；其其三，国家特特定的地地区经济济使得某某些区域域经济或或多或少少受宏观观经济波波动的影影响，甚甚至形成成于宏观观经济趋趋势相反反的逆向向走势。2.3.1本市房地地产市场场现状整体竞争争格局，供求现现状1、近三三到五年年商品住住宅市场场发展状状况：开开工面积积、竣工工面积、销售面面积、销销售额。2、量值值描述市市场状况况：当年年市场主主要指标标：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销售量量、销售售额、供供需比、个人购购房比例例、平均均售价、个人信信贷额度度占销

32、售售额比例例。3、各类类型产品品的市场场特征：价位区区分、各各档次市市场比例例、发展展趋势、产品特特征、分分布区域域等。4、各行行政区市市场比较较：（1）量量值描述述：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销售量量、各种种档次楼楼盘的销销售比重重、平均均价格等等。（2）各各区商品品住宅分分布特征征：供应应量、销销售量变变化和发发展趋势势等。5、当地地城市近近、中期期规划发发展方向向描述城市发展展规划、功能布布局、基基础设施施建设等等与项目目开发和和居民住住宅密切切相关方方面。6、主要要发展商商情况：发展商商实力、企业性性质、开开发水平平；前220名发发展商最最近3年年的开工工量、竣竣工量、销售量

33、量、销售售额、销销售率、市场占占有率。7、热点点区域的的表述和和特征，热点产产品的表表述和特特征8、客户户的购买买偏好、购买关关注的要要素9、重点点楼盘描描述备注：需需要完成成城市发发展及房房地产市市场调研研报告（报告格格式及内内容另附附）2.3.2本市房地地产市场场发展趋趋势需求预预测需求预测测就是以以房地产产市场调调查的信信息、数数据和资资料为依依据，运运用科学学的方法法，对某某类物业业的市场场需求规规律和变变化趋势势进行分分析和预预测，从从而推断断出未来来市场对对该类物物业的需需求。供给预预测供给预测测就是以以房地产产市场调调查的信信息资料料和数据据为依据据，运用用科学的的方法，对某类类

34、物业的的市场供供给规律律和变化化趋势进进行分析析，从而而预测未未来市场场上该类类物业的的供给情情况（预测方方法：通常可可以分为为时间序序列分析析法和因因果关系系分析法法。时间间序列分分析法又又可分为为：移动动平均法法，指数数平滑法法等；因因果关系系分析法法可分为为：线性性回归法法、非线线性回归归法、模模拟法等等。）2.4板板块市场场分析2.4.1区域住住宅市场场成长状状况区域住住宅市场场简述形成时间间各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住住宅市场场各项指指标成长长状况（近3-5年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市市场在市市内各项项指标的的排名状状况及发发展趋势势2.

35、4.2区域内内供应产产品特征征各档次次产品供供应状况况各档次次产品的的集合特特征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均销售售率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内内表现最最好个案案状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。未来22-3年年区域内内可供应应土地状状况、产产品供应应量和产产品类型型分析：本案在在区域市市场内的的机会点点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及产产品形式式本案在区区域内开开发市场场潜

36、力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题2.4.3区域市市场目标标客层研研究各档次次产品目目标客层层特征及及辐射商商圈范围围（建立立在本区区域参照照项目的的经验研研究及全全市的趋趋势特征征上）结论：本案目目标人群群的区域域来源、行业特特点、产产品力的的偏好、购买方方式和主主要的关关注点、诉求点点。2.5项项目拟定位方方案2.5.1可类类比项目目市场调调查序号 比比较因素素 典型型楼盘分分值 权权重 拟拟建项目目分值 备注（详细）1 地段段位置 1000 400% 1110 距所在在片区中中心的远远近； 商业、写字楼楼为临街街或背街街；2 配套套设施 1000 100% 1115 城镇基基础设施施：

37、供水水、供电电、排水水； 社社会服务务设施；文化教教育、医医疗、文文娱体育育、邮电电、公园园绿化3 规划划设计 1000 100% 1110 规划水水平、理理念4 物业业管理 1000 100% 995 保保安、清清洁卫生生；内墙墙；绿化化率及养养护状况况；物业业管理费费；是否否人车分分流；物物业管理理商资质质5 交通通情况 1000 5% 800 大小小中巴线线路数量量；距公公交站远远近；站站点数量量；大中中小巴舒舒适程度度6 楼盘盘规模 1000 3% 1000 建建筑总面面积（在在建及未未建）；总占地地面积；户数；7 产品品外观 1000 5% 1005 是是否醒目目；是否否新颖；是否高

38、高档；感感官舒适适程度；8 户型型设计 1000 100% 1105 户型布布置是否否合理，是否有有暗房，实用率率是否高高9 发展展商信誉誉 1000 22% 990 资资产及资资质、开开发楼盘盘多少、楼盘质质量、品品牌10 销销售手法法 1000 55% 111011 其其它方面面 如对对方没有有，百分分比值可可考虑此此项在整整个房价价中所占占有的比比重12 合合计 1106 各行权权重乘以以拟建楼楼盘分值值13 拟拟建楼盘盘价格=典型楼楼盘价格格*1006计算算。备注：1）此表表格主要要是想通通过与当当地典型型楼盘的的比较，发现拟拟建项目目的优缺缺点。2）使我我们的价价格制定定更客观观合理

39、。3）此表表中的权权重比例例，公司司可根据据实际情情况进行行适当调调整。2.5.2项目SSWOTT分析2.5.3项目定定位方案案市场定定位目标市市场定位位项目产产品定位位主要功能能/建筑规规模/主要技技术经济济指标价格定定位：项目 销销售均价价 （元元/） 出租租均价 （元/月月） 可可租售面面积（） 备备注写字间配套功能能停车场住宅销售售 第三部分分：项目目开发方方案3.1项项目地块块特性与与价值分分析3.1.1地块特特征分析析3.1.2土地价价值分析析1）估价价方法和和计算公公式2）估价价过程3）拆迁迁成本估估算3.1.3土地升升值潜力力初步评评估。从地理位位置、周周边土地地供应（价格与成

40、交的的情况）、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。3.1.4土地法法律性质质评估土地所有有权、使用权权归属/规划的的用途取得土地地使用权权程序评评估土地性质质变更的的评估（已经是是商品房房用地可可以不写写）政策性风风险评估估：城市规规划限制制或更改改、突发发性政策策等政府府因素导导致项目目中断开开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合法性性，风险险的可控控性进行行评价。如：签签约合

41、同同中明显显对我方方不利的的条款及及其考虑虑；部分分或全部部条款存存在的不不确定性性因素的的控制；不利、不确定定条款可可能遭受受的损失失和对开开发进度度的影响响等。3.2规规划设计计分析3.2.1初步规规划设计计思路设计概概念：产产品体现现的主题题思想，主要设设计风格格、设计计特点。主要产产品类型型：多层层、高层层，还是是联排别别墅或屋屋顶花园园、顶层层复式等等其他类类型，及及不同类类型产品品的比例例。节能和和环保型型建筑材材料选用用的考虑虑。在所在在城市中中，生产产新型、别具一一格产品品的可能能性。如果是是大型、超大型型项目，对营造造大社区区概念的的考虑。市场公公共配套套设施配配置方案案3.

42、2.2规划设设计的可可行性分分析在既定定容积率率、净用用地面积积、住宅宅面积、配套公公建面积积、控高高、建筑筑密度条条件下，制造出出的产品品是什么么类型和和特性，是否符符合前面面提及的的规划设设计概念念和万科科所追寻寻的各种种档次高高品质住住宅的要要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。容积率率变化对对产品设设计概念念、产品品类型和和特征的的影响。土地本本身特征征对产品品设计的的影响和和考虑。如：地地势高低低、地形形起伏、地块的的完整性性、地质质状况、较深的的沟壑（小峡谷谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保

43、保护的影影响及解解决的方方法。周边自自然环境境和人文文环境对对产品设设计的影影响及考考虑。如如：治安安环境、噪声环环境、污污染环境境、空气气情况、危险源源、“风风水”因因素等对对产品规规划设计计和环境境保护的的影响及及解决方方法。周边市市政工程程配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：道路状状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供水水、排水水、通讯讯（有线线电视、电话、网络）、永久久性用电电和临时时施工用用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规划划设计的的影响及及解决方方法。周边生生活配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：交通通状况（与是否否开通业业主班车车有关）、商

44、业业设施（大型购购物中心心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。市场分分析结果果对产品品设计的的影响和和考虑。如：市市场价格格限制、总价控控制原则则与前面面产品类类型和产产品特性性设计是是否存在在矛盾，对产品品品质是是否有影影响，及及如何解解决。3.2.3规划划方案提提出与方案比比选方案1序号 工工程名称称 建筑筑面积（） 层数 备注1 综合合楼 2217776 222 写写字间酒酒店（不不含地下下部分）及部分分配套功功能2 住宅宅 72200 12 不含地地下部分分3 地下下停车场场 43320 1 地地下一层层

45、4 综合合楼附楼楼 9660 44 会议议室宴会会厅及部部分配套套功能5 公建建 16608 综合楼楼地下二二层设备备间及住住宅楼地地下室合计 3362664 方案2（略）3.3产产品设计计建议3.3.1综合合楼写字间间打造适度度超前的的智能化化、生态态化写字字楼。智智能化概概念在新新建写字字楼中已已经得到到普遍运运用，生生态化概概念是一一种新兴兴概念，主要体体现为：采光充充足，通通透性好好，定时时换新风风，换气气系统加加氧，建建筑材料料和装修修材料采采用高标标准的环环保材料料，降低低有害物物质排放放，杜绝绝写字楼楼综合症症；具备备较高的的绿化率率，尽可可能采用用空中花花园。综合楼外外观风格格

46、建议：稳重大方方的后现现代主义义风格，切忌呆呆板，体体现智能能化、生生态化的的主题。楼层：33-188层面积：1120996户数：1120996（1000200%+115030%+2220440%+3000100%）=66户型配比比：面积（） 比比例（按按户数%） 备备注100-1100 200% 11、各户户型内部部按功能能分割；2、大大户型集集中于高高层。150-1600 300% 200-2200 400% 300-3200 100% 配套功功能：功能 面面积（） 楼楼层 计计算依据据 备注注会议室 大（11个） 3600 附楼楼3层及及主楼33层局部部 1.5/人 可可同时容容纳200

47、0人中（2个个） 2200 附楼44层 22/人人 1000人宴会厅（中餐厅厅） 3360 附楼22层及主主楼2层层局部 可同时时容纳2200人人以上厨房 1160 附楼44层 大堂 4400 1 商务中心心 500 1 酒吧（咖咖啡厅、茶秀） 2000 22 歌舞厅 2000 2 美容美发发 1000 11 桑那按摩摩 2000 11健身房 1500 1 洗衣房 2000 院中中另建合计 221766 主体体1-22层，裙裙楼2-3层，不含洗洗衣房3.3.2住宅宅方案11总面积：72000层高：112层户数：448户型：22梯4户户两种户型型：1220-1140 1660-1180或4种户户

48、型：1120-1400两种种 1660-1180两种顶层4套套复式依据：从从市场的的角度，1400-1660的的户型是是最不好好销的。方案22（略）分析建建议12层和和18层层的区别别：122层只需需1部电电梯，118层必必须设置置两部电电梯，结结构上也也略有差差异。112层的的单位建建安成本本约为113000元，118层的的为15500元元左右。1梯4户户和2梯梯4户的的区别：按122层，前前者需一一个消防防通道，1部电电梯，后后者需22个消防防通道，2部电电梯，但但公共走走道面积积前者大大，因此此两者公公摊面积积差不多多。但建建安成本本后者比比前者大大。188层差别别不大。因此建议议：若建

49、建12层层，应为为1梯44户；若若建188层，则则主要看看户型设设计和公公摊面积积的比较较。户型设设计建议议：动静分区区，主卧卧朝阳，通透性性好，采采光好，以3室室2厅22卫为主主立户型型，大户户型可做做4室22厅2卫卫，每户户两卫，复式22-3卫卫，复式式考虑露露台和跳跳空层，尽量避避免“黑黑屋”，总公摊摊（不包包括地下下室）控控制在77-8%，户内内有效使使用面积积尽量大大（900%以内内）3.3.3停车车场需求：住宅户户均0.5个停停车位，需366个（按按方案22）；写写字间户户均1.5个停停车位，需999个；酒酒店户均均0.55个，550%的的住房率率，需557个；共计需需1922个停

50、车车位。地下停停车场的的设计依依据：地下停车车场平面面示意图图两种建设设方案：地下停车车场的立立面示意意图方案案 方案案方案的的经济核核算：经济指标标 额度度 计算算依据面积 443200 停停车场为为地下11层，不不包括地地下二层层设备间间停车位 1233个 335/个造价 6693万万元 116000元/出租 效效益 444万元元/年 租价3300元元/个月回收期 15.8年 6933444出售 效效益 7738万万元 66万元/个利润 445万元元 7338-6693方案的的经济核核算：经济指标标 额度度 计算算依据面面积 776300 停停车场为为地下11、2层层，不包包括地下下二层设

51、设备间停车位 1911个 440/个造价 113788万元 18000元/（土土方、结结构、防防水等成成本增加加）出租 效效益 668.88万元/年 租租价3000元/个月月回收期 20年年 出售 效效益 111466万元 6万元元/个利润 -2322万元 综合比较较分析上上述两个个方案，方案明显投投资大，效益差差，因此此建议采采用方案案。注：停停车位售售价的核核算：目前的市市场价为为10万万元/个个，但销销售情况况不好。按租售价价格的关关系计算算，一般般西安市市消费者者投资商商业及写写字楼物物业的年年回报率率为8%-100%，这这里按88%计算算，300（元/个个月）122（个月月）88%=

52、44.5万万元/个个投资住宅宅（买房房出租）的年回回报率一一般为44%-66%，这这里按55%计算算，3000（元元/个月）12（个月）5%=7.2万元元/个综合以上上两类投投资物业业的情况况，我们们认为车车位价格格应定位位在6万万元/个个。本项目目能够提提供的停停车位：地下停停车场为为1233个；综综合楼门门前停车车场约115个停停车位；住宅楼楼西侧空空地建做做停车场场停车位位约300个。共共计1668个停停车位。供需差差额为224个。停车场场的使用用管理：综合楼门门前155个和楼楼后（裙裙楼下）30个个车位供供酒店使使用；地地下停车车场955个车位位供住户户和写字字间共同同使用；住宅楼楼东

53、侧330个供供写字楼楼用户使使用。建议使用用IC卡卡管理系系统，能能够有效效解决不不同用户户的管理理问题，包括来来访客户户车辆的的管理（临时IIC卡）。3.4项项目实施施进度在可行性性研究阶阶段，需需将项目目实施时时期各个个阶段的的各个工工作环节节进行统统一规划划、综合合平衡，作出合合理而又又切实可可行的安安排。根根据分别别确定的的项目实实施各阶阶段所需需时间，编制实实施进度度表，项项目实施施进度表表有多种种表示方方法。简简单项目目的实施施进度可可用横道道图，复复杂项目目的实施施进度可可用网络络图。对对项目开开发周期期、各期期开工面面积、竣竣工计划划、开竣竣工时时时间等进进行预计计。附表1开开

54、发进度度模拟表表时间项目目 20003年年 20004年年 2 3 4 55 6 7 88 9 10 11 12 1 22 3 4 55 6 7 88 9 10 11 12 前期可行行性论证证设计招标标建筑设计计园林设计计三通一平平工程施工工装修施工工内部认购购正式销售售竣工3.5营营销方案案3.5.1对租售售市场的的预测3.5.2项目经经营方案案方案AA写字楼中中留出440000自用用办公，其余写写字间出出租；酒酒店自营营；配套套功能可可自营或或内部承承包或出出租；住住宅楼440户按按成本价价内部销销售，其其余按市市场价对对外销售售；停车车场除酒酒店留用用57个个，机动动车位留留出111个外

55、，其余1100个个出租。方案BB（略）3.5.3市场推广广构想营销方方式营销费费用预测测3.5.4销售计计划销售周周期、各各期销售售时间、价格、面积；回款时时间表；销售计计划实现现的可行行性分析析。3.6机机构设置置在可行性性研究报报告中，根据项项目规模模、组成成，研究究提出相相应的企企业组织织机构、劳动定定员总数数及劳动动力来源源及相应应的人员员培训计计划。企业组组织是否需要要成立独独立法人人公司（项目公公司）；主要部门门设置；企业组织织形式。最通用用的形式式是采用用金字塔塔式、中中层经营营管理和和基层现现场管理理等三个个层次。一般来来说，企企业管理理层次与与管理幅幅度成反反比关系系，幅度度

56、越大，层次越越少。中中小型项项目可采采用两级级管理；大型项项目可采采用三级级管理。人力资资源需求求：启动动项目对对个专业业（部门门）人员员的需求求，具体体人数（重点是是专业经经理）。劳动定员员。一般般来说，企业所所需人员员按其工工作岗位位和劳动动分工不不同，可可分为四四类人员员：工人、工工程技术术人员、管理与与经营人人员、服服务人员员。在可可行性研研究中，分别估估算各类类人员需需用量，并说明明其来源源，编制制劳动定定员汇总总表。人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调动、招聘、培训等等）年总工资资和职工工年平均均工资估估算分人员类类别估算算年工资资总额，

57、并计算算职工年年平均工工资。人员培训训及费用用估算人员来源源分析，需培训训的人员员总数。培训方式式：培训计划划：培训训人员数数量、专专业、时时间、方方式培训费用用：3.7合合作方式式及条件件合作方方基本情情况：名名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特殊背背景等合作方方式：例例如：一一次性买买断土地地、建后后分房（面积）、建后后分销售售收入、建后分分利润、共同设设立公司司等。除除直接从从政府批批租土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对分房房、分收收入要明明确合作作方是否否有承担担营业税税的义务务。付款进进度及与与拿地程程序的配配合其他合合作的主主要条件

58、件与合作作方式相相关的其其它法律律规定第四部分分：投资估估算与融资方方案4.1投投资估算算在房地产产开发项项目的可可行性研研究中，项目的的成本测测算是重重要的一一环，它它由估价价师会同同造价工工程师完完成。成成本测算算的正确确与否，如同对对租售市市场的预预测一样样，对项项目的经经济效益益有重大大的影响响，但相相对而言言，成本本测算较较易把握握。4.1.1投资估估算相关关说明投资估估算范围围投资估估算编制制依据投资估估算说明明4.1.2分项项成本估估算房地产项项目的投投资概算算应包括括以下内内容：土地费费用、建建设成本本、营销销预算、金融成成本。A土地费费用：土地出出让金政政府一次次性收取取的标

59、准准地价拆迁成成本（用于拆拆迁补偿偿或青苗苗补偿的的开支）围合区域域内房屋屋均为砖砖混结构构，其中中4栋55层住宅宅楼房（实验小小学职工工二栋440户，四建公公司职工工住宅一一栋166户，拆拆迁公司司拆迁安安置房一一栋，330户）。其它它房屋均均为二四层层。根据挂牌牌文件附附图及现现场核结结，围合合区内需需拆除房房屋面积积：住宅宅343329平平方米，经营性性用房6600平平方米，合计住住户约2205户户。住户户成份多多为由市市区房屋屋拆迁到到此健房房。住户户90%以上均均有土地地证，规规划建房房证，房房屋产权权证、独独户水、电表。具有一一定的房房屋拆迁迁经验。拆迁成本本估算：按照A市市城市市

60、房屋拆拆迁管理理暂行办办法规规定和补补偿标准准货币拆拆迁估算算。1、住宅宅：6440元/平方米米*（00.9+0.33+0.08+0）*343329平平方米=343329*8199.200元=22812223116.880元2、经营营性用房房：6440元/平方米米*（00.9+1.55+0.3+00.455+2.7）*6000平方米米=6000平方方米*337766元/平平方米=226656000元3、附属属物（水水、电、电话、空调以以上其它它）住宅3443299平方米米*455元/平平方米=154448005元经营性用用房：6600平平方米*45元元/平方方米=2270000元4、室内内装饰