XXXX0916-中洲宝城26区营销策略总纲

1、给力2011中洲宝城26区项目营销策略报告 世联地产 2011.1壹 目标Target 012中洲+26区肩负双重使命 1企业使命：以源源不断的资金回流满足集团发展需要品牌使命：以顶端物业奠定中洲的一线开发商地位2一批开盘销售率超过50，2011年销售3.6万平米，回收金额9-14亿元业绩目标2011年营销节点售楼处开放8月工程节点售楼处、异地样板房交付使用2012年样板房开放10月初2、3开盘11月主体达到2/3，达到预售条件5、6开盘5月1楼王开盘10月4月现场园林、样板房具备展示条件回款目标推出434套，6万开盘50，年底前260套，3.6万年底回款9-14亿元一批完成90推出434套，

2、5.2万二批完成90推出120套，2.8万A地块总回款42亿（另商铺约回款6-7亿）大一期住宅26万、商铺2.5万、公寓5万，预计销售总额：110亿Starting point of brand中海香蜜湖1号每一个伟大的品牌都拥有一个令人仰望的起点中信中信红树湾贰 背景Background 02项目背景市场背景客户背景6地铁上盖生活配套成熟公园物业西部崛起城市复兴价值区域地段本体大规模综合体价值社区规划设计价值户型设计价值核心价值体系2011最具影响力的宜居综合体区域价值提升新动力品牌服务尊享知名品牌物管服务7年沉寂，中洲地产崛起之作生而瞩目的明星项目贰 背景项目背景市场背景客户背景7区域价值

3、区域价值提升新动力8地段价值生而瞩目的明星项目9本体价值2011最具影响力的宜居综合体10品牌/服务缺失7年沉寂，中洲地产崛起之作11项目定位 前海中心城市复兴中央公园综合体城市的时代理想贰 背景项目背景市场背景客户背景总2010年是中国楼市调控的史上最强年，无论是发文数量，执行力度，严厉程度等方面，都是当之无愧的2010最多最全最严结2010国字号文件：国十一条、国十条和国五条各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个政策力度空前：提高首付，加大保障房建设等政策力度空前中央高层频频施压：中央高层多次发表讲话，表示坚决调控楼市围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出

4、台了土地、融资、税收、保障房及限购等各方面政策在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹的攻势，12月楼市反弹迹象再次显现，北上深杭当月成交量大幅上涨；同时各地地王频现，你追我赶。贰 背景项目背景市场背景客户背景目前通胀形势依然严峻，同时政府对楼市态度依然坚决，2011年无疑又是一个楼市调控年未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大 猜想20112011继续加强原有政策的落实政策覆盖面扩大 政策力度的加强 严格执行尤其是过去尚未执行的政策比如：土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回未执行的土地问责制二手房交易的阴阳合同及个税征收问题覆盖面扩大的政策主要有：限购令可能会在目前基础上增加开发商预售资金

5、的监管可能会扩大到其它省市，进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售如：二套房的首付和利率继续提高二手房交易的营业税或会恢复5年内全征出台房产税(重庆、上海)保障房的政策力度更大，可能会出台相应管理办法政策频出，供应乏力，2010全市成交锐减；宝安为成交热点，成交价格再创新高行政区成交面积（）成交均价（万/)成交套数（）成交面积占全市百分比全市2020536729100.00%罗湖区62770232188412.00%福田区1267972921521093.90%南山区56043330598694117.50%盐田区71001430836632.20%宝安区921856199321073

6、528.70%龙岗区143911544045.70%宝安中心区价值冲锋，门槛上升过2万；碧海中心区中小户型供应，新入市项目向2万逼近玉湖湾均价1.45万湾上六座均价1.6万财富港/均价1.8万华海澜湾均价1.9万合正汇一城均价1.8万花样年花郡二期均价2.1万熙龙湾二期/均价3.7-4.5万天健时尚空间/均价2.8万第五大道均价2.4万宝安中心区碧海中心区老城区7年“0”供应，宝安中学周边学位房逼近2万大关南头关宝安大道广深高速西乡大道107国道26区冠城世家均价1.75万新锦安雅园均价1.6万中商花园均价1.2万豪城馨庭居均价1.35万金汇名园均价1.3万滨海春城均价1.4万鸿景园均价1.6

7、8万丽景城均价1.25万香槟广场 均价1.65万前进路创业路都市翡翠华庭均价1.5万新安湖花园三期 均价1.7万御景台均价1.9万海云居均价1.45万泰华明珠均价1.2万宝安中心区双星闪耀，两大户型项目进入尾盘阶段熙龙湾、第五大道中大户型楼盘年度成交面积分别为4.4万、5.9万，成交套数238套和364套项目名称成交面积（）成交套数（套）套均面积（） 成交均价（万/ ）开发商玉湖湾75864.38878861.45万玉湖地产第五大道59773.463641642.2万高发投资财富港47843.95852561.8万恒丰地产熙龙湾44146.352381852.8-3.2万鸿荣源富通御岭公馆40

8、113.18522760.75万富通地产合计267741.3228542010年宝安区（除龙华）楼盘成交TOP59.29新政以来，宝安在售项目周成交量多在10套以内，销售速度放慢项目40周41周42周43周44周45周46周47周48周49周50周51周周均套数均价当前销售率熙龙湾二期0100103200241平：3.5万复：4.5万100%华海澜湾204221227211141.9万21%第五大道三期154004132000432.4万85%桃源居首府185开盘2213107101212121016121.5万95%财富港00002340000011.6万99%西津美地148开盘242030

9、10041.15万100%天健时尚空间400212425371942.8万90%花郡二期1954761991322101630202.1万70%说明： 第40周：2010年9月27-10月7日 第51周：2010年12月21-12月27日9.29新政后宝安现有在售项目周均销售速度区域性供应+大型旧改项目，2011-2012深圳西部供应总量约400万平米前海片区总建面约17万：香格名苑、泛海拉菲宝安中心区总建面约48万：新都国际、润恒御园、深航假日名居莲塘尾片区总建面约49万：兰江项目、华莱利、国富项目、万泽项目、后海片区总建面约96万：汉森项目、湾厦海境界、名居、澳城2期、阳光海滨、招商雍景湾

10、华侨城片区总建面约14.9万：香山里二期大冲村旧改总建面约300万，一期15万平米海上世界旧改建面约：33万宝安老城区总建面约33万：中粮鸿云、中洲26区碧海中心区总建面41万：招商果岭、松茂西乡2011年南山、福田即将入市的高端豪宅项目约15个，集中于后海、前海和莲塘尾片区香格名苑泛海拉菲名居绿海湾湾厦海境界澳城2期汉森项目阳光海滨招商雍景湾兰江项目万泽项目华来利项目国富项目香山里二期大冲村旧改海上世界旧改主力户型小于本项目主力户型与本项目相似本项目深圳西部市场中大户型持续供应，后海、前海、莲塘尾成为供应热点区域项目占地（万）建面（万）容积率产品及户型预计推出后海湾厦海境界4.7354.97

11、71-79平米2房，89-115平米3房，138-140平米4房，89平米3房复式2011年4月汉森项目2.5104170180平米占602011-2012名居绿海湾27.63.8110-130的三房、140-160的四房2011年5月澳城2期2.96.72.3110-140的3房，140-160的4房2011年招商雍景湾 5.219.72.57栋32层住宅2011阳光海滨3.217.53.8中等户型符合90/70要求产品2011年底前海香格名苑 2.099.39388-170平米舒居产品2011上半年泛海拉菲2期2.78.1130-150平米3-4房，少量80-90平米2房2011下半年莲塘

12、尾兰江项目6.0917.72.9160来利项目514.52.91502012年国富项目2.25.942.7中大户型2012万泽项目2.810.93.22150侨城香山里二期14.9158-175平米的3/4房2011其它大冲旧改68.4 300/一期15 写字楼、五星级酒店、商务公寓及住宅 2011海上世界旧改3833（住宅）高端住宅和公寓中粮鸿云及榕江项目与项目同期推出，主力户型相近，形成宝安区域内竞争同期同类项目同期推出项目西乡大道润恒御园榕江N5（新都国际）中粮鸿云（61区）宝安大道招商果岭22区项目本项目区域项目占地（万）建面（万）容

13、积率产品及户型预计推出宝安中粮鸿云2.426.782.888复式二房； 125-175平面三房2010.07榕江N51.76.63.8130户型为主2011-2012年22区项目20.766.273.2项目受90/70政策限制，一期户型以110平左右三房为主2012年润恒御园7.257.60.6071栋双拼别墅、1栋(第8栋)会所2011年招商果岭3.9921.754.04栋30层住宅楼、2栋34层住宅楼 2011-2012年项目概况位置西乡大道与宝安大道交汇处（宝安61区）占地（万）2.42建面（万）6.78容积率2.8户型88-105，50套/12%125-130，48套/11%145-1

14、53，260套/63%175， 56套/14%共计414套政策限制90/90有合拼开盘时间2011年7月中粮鸿云城市干道纯粹大户社区，中低容积率，户均140拼合为主，品牌开发商宝安大道西乡大道中粮鸿云核心价值：干道物业+品牌开发商纯大户型社区项目概况位置宝安新中心区新湖路与兴华一路交汇处（宝安区行政中心附近） 占地（万）1.7建筑（万）6.6容积率3.80 户型130左右户型为主开盘时间预计2011-2012年（地块平整，准备动工）榕江N5宝安中心区稀缺中等户型、规模小但区位优势明显地块现状兴华一路兴湖路榕江N5核心价值：宝安中心区+地铁+配套预期22区创业路前进路兴华二路26区32区新安三路

15、公园路区位：新安老城区新安三路、创业路及公园路围合而成占地面积：20.7万建筑面积：66.27万容积率：3.2发展商：勤诚达预计开盘时间：2012年以后22区旧改同区域旧改项目，地铁口物业，灵芝公园景观，商务综合项目核心价值：大型旧改地铁口物业+灵芝公园景观政策形势：2011持续调控，力度更大，范围更广；深圳限购令长期存在，项目拼合户型存在消化压力市场现状：9.29新政以来，全市成交价格相对平稳，但成交量有所下跌，大户型（拼合）成交速度放慢未来供应：2011-2012年深圳西部豪宅供应井喷，但宝安市场中大户型供应有限，项目存在成为宝安豪宅标杆的机会市场结论当前宝安项目中熙龙湾关内客户比例最高，

16、达到约45%，其他区域如中粮澜山多以本地客户为主项目关内关外金泓凯旋城40%60%熙龙湾45%55%中粮澜山5%95%兰乔圣菲一期44%56%冠城世家12%88%御景台8%92%泰华阳光海33%67%湾上六座30%70%玉湖湾20%80%西乡老城新安老城宝安中心区碧海中心区贰 背景项目背景市场背景客户背景当前宝安关内客户主要集中在宝中，而其他区域项目多以本地客户为主熙龙湾45%55%关内关外金泓凯旋城40%60%兰乔圣菲一期44%56%玉湖湾20%80%中粮澜山5%95%冠城世家12%88%第五大道10%90%御景台8%92%泰华阳光海33%67%湾上六座30%70%熙龙湾关内客户占到了项目购

17、买群体的45%，是宝安在售高层项目中关内客户最高的项目宝安中心区高端规划、社区品质感、高赠送的户型成为客户置业关注的要点熙龙湾：关内客户看好其区域规划及升值潜力，认可项目品质客户语录： “宝安中心区规划规格这么高，以后一定会涨的。 ”“鸿荣源还是舍得花钱的，这个盘是宝安中心区我看过的最好的，园林很漂亮。”“户型还是挺不错的，住起来应该挺舒服，送的面积也蛮多。”“比后海的盘还是便宜很多的，但环境品质都不比那边差。”贰 背景项目背景市场背景客户背景成交客户以老城区客户为主，新安，西乡客户占整个成交客户的75%，部分福永，沙井等镇区客户客户置业以私营业主，工厂老板和公务员为主，占整个成交客户的80%

18、以上成交客户来源客户置业构成典型客户： 李先生：福永私营业主，在福永有几栋小洋房。一条村里的人都买了这里，他在朋友介绍下也买了冠城世家，认为这小区环境好、管理好、够档次、周边地段好。自己买了以后又介绍朋友来买黄先生： 包工头，住周边，开辆捷达，觉的冠城的房子有档次、有品位、显身份。买了冠城最贵的复式贰 背景项目背景市场背景客户背景冠城世家：宝安老城客户为主，权贵聚集宝安客户占整个成交客户的56%，其中老城客户占宝安客户的80%以上，后期随着项目影响力的建立，逐渐吸引传统豪宅片区客户群体的关注，关内客户有所增加区域成交客户详细地址宝安海城新村（碧海）富源花园（新安）理想居（新安）鸿景园（新安）冠

19、城世家（新安）湖景居（新安）华丰广场（新安）翻身路147号（新安）客户语录： 老人活动的地方太少了，感觉在这别墅里面堵得慌小区太小了，没有什么活动空间，不过品质非常不错，很高档我们这些人都希望有私人的高端服务，希望小区物业能贴心一点，服务基本生活贰 背景项目背景市场背景客户背景兰乔圣菲：宝安客户以老城为主，认可项目品质典型客户深访一：老宝安黄先生素描对象黄先生，40岁职业背景老宝安人，建材商人，年收入200万以上家庭结构五口人同住，妻子，母亲和两个小孩（女儿14岁，儿子9岁）客户素描开辆本田商务车，衣着普通，看起来比较低调住桃源居200平米大平面，名下6套房产，在宝中有房，但认为那边极不方便，

20、不合适小孩和老人居住，在宝安中学附近买了2套供小孩上学用家庭观念重，关注小孩的教育情况和老人的活动空间对26区评价很高，认为住26区非常方便，而且对面就是公园，生活很舒适对价格并不是很在意，住着舒服就好产品需求需求房型:180以上大平面看中配套，便利性，圈层（生意圈子）由于家庭人口多，对房间数量要求高消费倾向对服装，品牌都没太大的要求，但对吃挺讲究的，和朋友一起会去做做水疗，经常出入高档酒店典型客户深访二：老宝安李先生素描对象李先生，38岁职业背景老宝安人，在沙井开厂，年收入150万以上家庭结构五口之家，妻子，三个小孩（11岁大女儿，8岁小女儿，4岁小儿子）客户素描开宝马五系，穿休闲装，谈吐较

21、有亲和力目前住在冠城世家，父母住在灵芝新村。当时购买冠城世家是生意伙伴介绍的，生意上的朋友很多都住冠城，地段很好，楼盘很高档，也很显身份26区地段很好，也很方便，认为一定会卖的很贵。但觉得那块地方有些旧了，自己平时也会去爬爬山，所以认为灵芝公园是非常好的配套。产品需求需求房型:200以上大平面，五房-六房看中配套，便利性，圈层（生意圈子），户型要大，要舒适由于家庭人口多，对房间数量要求高，希望可以与父母同住，方便照顾消费倾向喜欢穿休闲装，对品牌没什么要求，但喜欢手表和车，家里还有辆丰田大霸王，平时一家人会出去爬爬山，周边旅旅游本项目客户定位老城权贵区域：新安，西乡老城购买能力强，认可区位，亲戚

22、朋友圈子在这里，不愿意离开关内客户区域：南山及关内其他区域关注生活本质，需求舒适和便利，具有投资发展的眼光，看好区域发展游离客户重要客户镇区客户区域：福永、沙井、松岗等镇区多为私企业主，工厂主，购买能力强，“住在宝安”，认为这里就是城市核心客户客户来源：宝安老城区公务员、私营企业主等权贵阶层，福永、沙井、松岗等镇区企业主家庭结构：四口以上家庭，通常2-3个子女，部分与父母三代同堂职业背景：酒楼、珠宝店、4S店老板等私企业主，电子、精密仪器、皮革等工厂主，公务员等权贵阶层行为特点：为人低调，认朋友，讲面子；不太在乎衣着，但讲究吃和养生；重家庭，习惯于群居，讲究圈层置业敏感点：区域配套和便利性，教

23、育资源和老人的活动场所，小区的车位比，小区内生活的圈层，房间数和舒适度核心客户描述：叁 矛盾Contradictions 0336Contradictions矛盾一：价格如何实现项目在宝安的垄断定价？矛盾二：客户如何撬动老宝安权贵圈层？矛盾三：品牌如何通过项目运作中洲品牌？肆 策略Strategy04案例借鉴策略推导38案例一：太原星河湾一个心情盛开的地方2010年7月31日，太原星河湾盛大开盘，在周边项目4000-5000元/的价格下，太原星河湾开盘首日成交700余套、实现均价18000元/，成交金额约44亿元盛装亚洲，大美山西立意高远以赞美的姿态融入山西，以事件的全国影响力打动客户2010

24、年2月4日，在北京星河湾启动“人说山西好风光2010魅力山西文化年启幕仪式”2010年3月31日起，魅力山西，绽放中国，系列品牌分享活动2010年5月开始， “晋商与长城、晋商与佛教、晋商与自然、晋商与大院”共同拍摄山西好风光 2010年6月2-2010年6月8日，启动魅力山西盛唐古建三晋探秘之旅2010年6月16日，魅力山西，绽放珠三角端午佳节星河湾品牌分享邀南粤晋英回家。肆 策略案例借鉴策略推导企业与山西人一起向全国展示山西的美，走进全国山西人的心，唤起山西人的自豪感。打动人心的不仅仅是山西的美，更有企业的责任感与形象。感动龙城深挖客户围点打援、农村包围城市，充分挖掘圈层客户资源成功吸引有

25、经济能力的客户参加品牌分享会，在60余天完成山西地市高端客户近3000组的接触 肆 策略案例借鉴策略推导全国联动口碑宣传饭桌拓展农村包围城市关键动作：全国联动：在全国范围内举办品牌分享活动，以上海，北京，广州辐射全中国，口碑宣传地市饭桌拓展：对太原围而不打，积极进行周边区域拓展精装园林致力于自身品质的打造，成就艺术品和收藏品的稀缺7月24日实景开放首期展现的园林建设面积就达到了29万多平方米，而位于社区中央的体育休闲公园面积将近17万平方米下沉园林设计，在太原星河湾实现了大幅度的突破，形成“双龙戏水大峡谷”式的震撼景观，同时，分布在大峡谷两侧的叠水瀑布更提高了峡谷的观赏性精美的水系景观，既有环

26、绕住宅四周的景观水系，也有各种湖泊、泳池和喷泉。星罗棋布的水系分布，在成为社区的靓丽景观的同时，还可以有效平衡社区内的温度同纬度最美丽的社区园林 肆 策略案例借鉴策略推导极致品质致力于自身品质的打造，成就艺术品和收藏品的稀缺令人叹为观止的样板房展示：广受国际名流赞誉的大理石拼花 “变窗为落地阳台”的突破设计，创新的双八角窗格局建筑外墙使用淡水砂岩、加拿大卡弗漆，室内使用的丹麦丹佛斯地暖系统、松下中央空调系统、西门子整体式厨房电器；采自世界各地的黑金花、帝皇金、凡尔赛金等各种大理石地面、墙身，来自德国的海福乐门锁、意大利阿鲁克门窗五金、意大利宝兹洁具、GLOBO洁具、意大利ALBATROS浴缸和

27、按摩浴缸等等园林，会所，样板房展示向客户完美传达现企业“舍得，用心，创新” 的理念肆 策略案例借鉴策略推导一个从预期收入34亿的郊区住宅到最终实收超过百亿的经典豪宅项目案例二：星河丹堤杂乱关口走出来的城市原生CEO官邸形象提升从“哈罗中产”到“CBD山水别墅巅峰”，市场占位逐步拔升城市中产向上的力量西银湖 城市原生别墅群银湖山 城市别墅 CEO官邸(与客户形成精神对位，建立市场影响力及项目的文化气息)(向更高客户圈层过渡)(贴豪宅区位标签,突出对资源的占有)(升级到CEO官邸,极致地位)凌驾资本的层峰远见三大配套进驻令资本折服的高度CBD山水别墅巅峰2005年2006年2007年2008年(以

28、圈层感引起客户共鸣,突出居住者的地位和身份感)(品牌的嫁接，扩大项目影响力，匹配客户需求)肆 策略案例借鉴策略推导形象工程规避项目展示的不利因素，由杂乱关口物业向纯粹别墅区转变项目劣势客户心中关口脏乱差的形象项目具备部分山景湖景资源，但湖水枯竭、山体水土流失严重梅观立交及南坪快速施工的嘈杂关键举措对湖山资源进行优化，实现其价值入口处堆建人造小山，小区内外有效区隔，减少立交影响地块修建南坪上盖及减噪隔离带修建南坪上盖及减噪隔离带秃山增加护坡，并栽种植物拔高片区形象，实现资源价值肆 策略案例借鉴策略推导企业美誉致力于公益活动，形成全市影响力，体现企业责任感星光连心慈善音乐会：李连杰壹基金+马修连恩

29、，孙楠，毛阿敏捐资600万修建银湖山郊野公园，并设置星河丹堤专署登山入口肆 策略案例借鉴策略推导社会影响：将环保与慈善进行到底。展现发展商社会责任感，使星河丹堤迅速成为市场焦点圈层维护持续为项目注入附加值，增强客户信心，开展圈层活动维护客户丹堤华灯盛宴：华润万家，中航健身会，丹桂轩三大配套引入品牌嫁接：写意空间、美克美家、定制VERTU手机、星河丽思卡尔顿专署礼宾服务、机场贵宾厅、B&O皇室音响业主私家宴形式的圈层营销，大盆菜，“百万大抽奖”回馈业主，培养忠实客户群首创CEO俱乐部形式活动，并将丹堤设立为俱乐部固定活动场业主生日宴。持续不断的圈层维护肆 策略案例借鉴策略推导肆 策略案例借鉴策略

30、推导星河湾兰乔圣菲星河丹堤占位与线上推广全国一线豪宅深圳一线豪宅深圳一线豪宅（市场占位演变）线下与客户策略围点打援，农村包围城市深挖客户，深耕渠道展示策略致力于自身品质的打造，完美传达企业理念极致展示，圈层传播，快速建立影响力和高端形象规避项目展示的不利因素现场接待与服务星级接待流程，树立行业标杆，提升项目影响力活动策略全方位圈层撬动，打造中国第一圈层社区致力于公益活动，开展圈层活动维护客户启示突破区域的影响力深挖客户的穿透力高品质的产品与服务建立信心与口碑肆 策略案例借鉴策略推导策略形象策略：深圳一线，宝安王者推广策略：线上高端形象，线下深挖客户活动策略：以公益得美誉，以圈层聚客户服务策略：

31、高品质，重体验中洲中央公园“超越追随，世界级公园生活的阅读与收藏”世界级的中央公园社区蓝本城中闲适生活的全面演绎中央的符号，公园的心境新的富人生活标准，LP地标的城市主张一个时代的话题，大盘形象的持续发展住宅：中洲中央公园商业：中洲购物公园酒店：PARK HOTEL公寓：PARK 公馆51伍 行动Action 05活动体系推广体系展示体系服务体系52深圳骄傲“中洲杯”深圳十佳青少年评选，以公益为名的品牌运作深圳骄傲“中洲杯” 深圳十佳青少年评选活动日期：2011年5月-8月（售楼处8月进场）评选范围：深圳小学，初中，高中在读学生承办单位：深圳市教育局，深圳广电配合媒体：广电集团资源，省市级报纸

32、媒体，房信网等“中洲杯”深圳十佳青少年评选颁奖晚会伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系活动目的：树立中洲品牌正面形象：关注青少年成长，为深圳青少年树立榜样，体现社会责任感整合教育系统及广电集团资源，花小钱做大事形成全市高端客户的广泛影响，形成全市范围内的知名度和美誉度名校的魅力中洲杯游学夏令营纪实“常青藤优才夏令营”制造新闻点结合项目形象出街形成新的报道热潮“中洲杯” 深圳骄傲，深圳十佳青少年评选2011.5“评选活动启动”新闻发布会2011.6“评选活动入围名单公布”，网络票选与各学校投票开始2011.7 结果公布，公开表彰会举办（全市直播）2011.8“十佳青少年”常青藤夏令营跟踪报道

33、伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系由中洲向获奖人提供“常青藤游学夏令营”名校：哥伦比亚大学，哈佛大学，哈佛大学，宾州大学，耶鲁大学等秋交会惊艳亮相，重树品牌形象活动日期: 10月1日10月5日活动目的：持续为项目造势，树立品牌形象，实现全市影响力释放项目稀缺价值，吸引客户关注中洲地产伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系灵芝公园改造奏响城市复兴的第一乐章伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系灵芝公园改造：配合政府既定目标参与宝安建设，为宝安人民打造宝安文脉与城市客厅的完美结合体集景观、亲水、运动、休闲为一体的全开放的新型公园东湖市政公园，是成都市第一个采用BOT模式（建设经营移交模式

34、）建设的市政公园位于成都市东南方向府河与石牛堰的交汇口处2003年7月2日奠基公园由华润置地（成都）有限公司负责建设（华润翡翠城项目），总投资1.4亿元人民币东湖公园为免费开放公园，从2005年1月1日起的10年内，华润置地全面负责公园的经营开发；10年后，无偿移交给政府公园改造案例成都东湖公园伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系与地产项目紧密结合，成为项目业主的后花园联系方式一：天桥通过天桥突破市政路的限制，使项目与公园自然环境形成无缝步行连接。联系方式二：私家路在项目与公园最接近的位置设置私家路，是公园真正成为项目业主的后花园。公园改造案例成都东湖公园伍 行动活动体系推广体系展示体系服

35、务体系灵芝公园改造构想（一）城市客厅，老城回归，重新成为城市焦点伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系主入口主广场新车发布会Show时装发布会彩妆发布会公园舞台文艺晚会场灵芝公园改造构想（二）“璞印象”文化概念茶社伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系茶文化展烹茶技法欣赏中秋品茶赏月茶艺品鉴：中华茶艺特约品鉴会、中华十大名茶展示月文化展室：宝安书画展，私人收藏展,观澜版画精品展，F518创意作品展故事墙，装饰小品：宝安历史文化事件/名人系列（宝安县志，宝安诗录等）不只是品茗赏月会友的闲适更是文化的回归和心境的陶冶私人收藏展故事墙聚焦“灵芝公园”公园改造的奠基，就是老城区复兴伟大工程的奠基伍

36、 行动活动体系推广体系展示体系服务体系宝安文化展新年音乐会奢侈品展公园文化节粤剧售楼处开放新年音乐会福永杂技团表演奢侈品展售楼处开放公益复兴口碑政府传媒资源灵芝公园改造构想人行天桥打造，无缝步行连接，公园亦是自家花园伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系C地块集中商业灵芝公园前广场天桥连接创业路人行天桥打造有效利用创业路主干道的昭示性，以跨街天桥连接26区C地块与灵芝公园广场，使项目与公园自然环境形成无缝步行连接带有夜间灯光效果的天桥艺术人行天桥售楼处圈层活动VIP尊享晚宴，打造老城最高端的小型圈层宴会中洲VIP尊享晚宴活动日期: 2011年节日节点餐饮选择：传统盆菜、粤菜为主邀请客户：VI

37、P客户，各村委领导，政府部门 领导，媒体，宝安名人中洲VIP尊享晚宴伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系活动效果：网罗宝安最高端客户，给予客户极度尊贵感和面子感，在高端圈层中口口相传，形成口碑高端人士聚集，进一步树立项目豪宅形象圈层活动VIP尊享晚宴，打造老城最高端的小型圈层宴会伍 行动活动体系推广体系展示体系服务体系VIP尊享晚宴精选宝安各圈层最高端人群，置业顾问亲自上门送达尊崇请柬专车接送，尽显尊贵户外广告占领战略高地，汇聚城市焦点，辐射全市高端人群，形成整体影响力选取原则：关内人流汇聚地打响全市影响力、宝安关键位置直接逼近目标客户、拦截竞争对手客户参考点位：关内：深南路上海宾馆、滨河

38、路车工庙段关外：同乐关、宝安中心区、中粮鸿云附近投放时间：售楼处开放前后开始投放中洲26区2011盛情绽放户外广告位置决定了项目占位高端场所水牌宝安高端消费场所，放置灯箱广告、水牌等多渠道逼近目标客户类别名 称星级酒店恒丰海悦酒店（五星）、宝辉酒店（五星）、豪江酒店（四星）、万悦酒店（四星）、都之都娱乐场所红磨坊KTV水疗会所皇轩假日水疗、伊香园餐饮胜记、新梅园酒楼、国宝通、客家情灯箱/水牌位置选择：宝安中心区君逸世家裙楼高端酒楼新安/西乡老城区高端潮汕、客家酒楼碧海中心区海鲜酒楼灯箱/水牌核心内容：中洲26区城市复兴.老城新豪宅典范投放时间：2011年9月售楼处开放后宝安知名高端消费场所灯箱

39、广告水牌广告宝安老小区宝安权贵阶层居住生活场所，零距离接触目标客户选取原则：宝安中心区、老城区权贵阶层相对集中的小区推广方式:电梯框架媒体、停车场入口广告、社区派单等推广节点安排：售楼处开放至开盘停车场广告重点小区对象老城区御景台、冠城世家、湖景居、鸿景园、新安湖花园二、三期宝安中心区熙龙湾、尚都、天悦龙庭 、兰乔圣菲、宏发领域 、深业新岸线电视广告插播宝安客户收视较高的电视频道，重大节点配合重大活动进行投放，以活动宣传带动项目节点信息释放投放方式：通过宝安电视台进行广告插播覆盖范围：宝安片区目标客户媒体选择：凤凰卫视、翡翠台等宝安客户收视较高的电视频道投放时间：重大活动宣传投放，并释放项目关

40、键节点信息。如起势期（“中洲杯”活动）、样板房开放（公园改造）、开盘活动等投放内容：侧重企业理念和产品品质宣传，塑造雄厚企业实力和高端宜居产品形象工地围墙沿公园路、裕安东路、创业路对大一期三面进行围墙包装，画面体现项目气质并释放项目信息围墙包装要点：约4米高，围墙上设灯光效果，形成夜间亮丽风景线，增强形象感召力画面突显大盘、豪宅气魄和国际时尚特征各阶段释放内容要点：前期推广中洲品牌形象树立、企业形象宣传蓄客期区域价值提升、项目价值点释放热销期产品价值提炼、热销信息释放创业路裕安东路大一期公园路灯箱与路旗大二期三面灯箱亮化工程，美化环境增强夜间昭示性，前进路路旗营造销售氛围大二期亮起来工程创业路

41、前进路裕安东路路旗材质和风格体现项目气质，增强客户对项目形象认知灯箱形成夜间照片效果，并释放项目信息大二期创业路铺装改善现有路面状况，提升项目整体形象，增强客户领地感创业路道路铺装、入口昭示道路铺装展示要点：沿创业路道路铺装，增强客户领地感道路两侧植被绿化，强化宜居氛围花池和小品点缀，提升项目整体形象中洲26区私家路打造沿公园西路通过绿化、道路铺装、花坛等制造区隔感，形成 尊崇、专享“私家”路印象看房专业道中洲诚意巨献幽密林荫道，私家专用，既提升项目形象，又提升客户尊贵感。品牌物管顾问聘请世界知名物管顾问作为前期物管顾问，提升楼盘品质形象并制造销售卖点服务模式：全面介入项目前期物管顾问服务项目

42、空间及动线、人性化、智能化物业设施选取配合物业营销增值服务等顾问物业督促完善各类管理制度、物业管理员工入职培训服务周期正式委托至入伙前后 仲量联行世邦魏理仕高力国际第一太平戴维斯戴德粱行世界五大管理公司增强客户对项目信心提供专业意见及培训制造销售卖点品牌力量知名物管公司引入知名物管公司后期提供人性化尊贵服务，彰显豪宅气质增强客户信心满足客户诉求、豪宅体现、企业品牌形象服务贴心先进的管理理念完善的管理制度硬件升级理念创新领先的硬件配置丰富的设施配套先进的社区文明贴心的社区服务优质物管价值提升体现更先进更体贴更温馨现场服务接待星级标准服务内容及接待流程，使客户切身体会高规格服务，增添项目好感围绕客户感知为核心的星级标准服务内容销售个人及现场形象 标准语言、动作、高端服务礼仪 专业知识、市场动态、项目价值点客户视觉感知（VP）客户行为感知（BP）客户理念感知（MP） 情景演绎、客户参与及体验客户体验感知（EP）各岗位服务人员着装、妆容、精神面貌完美展示，给客户带来视觉冲击并形成