某数码产品集散地市场调查报告

1、靖江数码产品集散地项目调研报告目 录第一部分分 宏宏观、微微观环境境分析1一、靖江江概况二、城市市发展总总体规划划3三、城市市交通6四、经济济开发区区建设对对靖江经经济的推推动8第二部分分 靖靖江的商商业环境境研究11一、靖江江的商业业概况二、靖江江人的商商业消费费习惯12三、靖江江人的餐餐饮、娱娱乐消费费18第三部分分 本本项目定定位的可可能性分分析27一、本项项目的SSWOTT分析二、本项项目定位位建议30附录一：泰州的的战略地地位及发发展机遇遇335附录二：反思江江苏省域域发展338第一部分分 宏宏观、微微观环境境分析一、靖江江概况1、城市市沿革及及概况靖江历史史上又名名马驮沙沙、阴沙沙

2、、骥江江、骥渚渚、牧城城等。隋隋唐时属属靖江（海陵）；宋朝朝时隶属属泰兴；明朝洪洪武初年年改属江江阴；明明成化七七年（114711年）建建县，“因地处处金陵下下游，又又扼江海海之门户户，捍卫卫全吴，屹然重重镇，且且以江海海多警而而立，故故名靖江江”。建县县后，隶隶属关系系经常变变更，明明清时隶隶属常州州府，辛辛亥革命命后属苏苏常道，废道后后直属江江苏省公公署，119322年隶属属靖江专专区。建建国后属属扬州专专区，119933年7月月经国务务院同意意撤销靖靖江县，设立靖靖江市。19996年隶隶属泰州州市。靖江市地地处长江江中下游游、上海海至南京京“黄金水水道”中心地地北岸，与苏、锡、常常隔江相

3、相望，属属国家沿沿海、沿沿江两个个开发地地带的交交汇处。靖江市市位于江江苏省中中部，苏苏北平原原南端，地理座座标为东东经122015，北纬纬3201，南与与张家港港、江阴阴市、武武进市隔隔江相望望，北与与如皋、泰兴两两市接壤壤毗连，全市总总面积6673.1k,其中中水面面面积1998.99k。靖江扼扼守长江江黄金水水道的黄黄金节点点，长江江航道与与全国南南北交通通的主要要通道在在此交汇汇，区域域交通地地位极为为重要，素有“南北咽咽喉”、“苏北南南大门”之称，是江苏苏中部南南北交通通的重要要枢纽。靖江地貌貌属长江江三角洲洲平原，市内地地形平坦坦，北稍稍高于南南；属北北亚热带带季风湿湿润性气气候，

4、四四季分明明，雨量量充沛，无霜期期短。常常年主导导风向为为东南风风，平均均风速为为3.99m/ss,年平平均气温温15，年平平均降雨雨量11119.95mmm。境境内土地地肥沃，气候温温和，物物产丰富富，人文文荟萃，名胜众众多，有有“苏中小小江南”的美誉誉。全市总面面积6665.004平方方公里，耕地面面积444.633平方公公里，长长江水域域17万万亩。总总人口666.446万人人，其中中非农业业人口221.007万人人，辖112个镇镇、1个个经济开开发区、6个国国营场圃圃。2、国民民经济20022年，国国民经济济较快增增长。预预计完成成国内生生产总值值84.41亿亿元，同同比增长长11.9

5、%；全社会会固定资资产投资资19.5亿元元，同比比增长116.99%；财财政收入入7.662亿元元，同比比增长331.77%。农农业经济济稳定增增长。产产业化经经营规模模进一步步扩大，增加值值同比增增长5.5%；农业内内部结构构调整趋趋于合理理，种植植业结构构调优、养殖业业比重调调高、特特色经济济规模调调大的阶阶段性目目标基本本完成。工业经经济提速速增效。全部工工业增加加值同比比增长114.55%，其其中系统统工业销销售收入入、利税税、利润润同比分分别增长长14.6%、18.1%和和18.6%；实施技技改项目目2233个，完完成投资资11.1亿元元，其中中30000万元元以上投投资项目目25个

6、个；民营营经济长长足发展展，新办办私营企企业6440家，其中工工业企业业3200家，私私营工业业企业销销售收入入46亿亿元，同同比增长长21.3%，占全部部工业销销售收入入的355.3%。建筑筑业结构构调整取取得成效效，外埠埠市场开开拓取得得新突破破，建筑筑业增加加值和施施工产值值同比分分别增长长10.3%、25%。服务务业持续续发展。3、国内内贸易20011年，全全年实现现社会消消费品零零售总额额26.44亿亿元，比比上年增增长6.8%，拥有各各类市场场47个个，消费费品市场场成交总总额222.1亿亿元，比比上年增增长155.8%。20002年年，服务务业增加加值同比比增长111.11%，社

7、社会消费费品零售售总额同同比增长长7.33%；金金融保险险平稳运运行，信信贷总量量继续增增长，年年末各类类存款、贷款余余额分别别比年初初增长119.11%、113.22%。4、人民民生活20011年，商商品零售售价格指指数955.7%，比上上年下降降了1.5个百百分点；居民消消费价格格指数1101.3%，下降11.7个个百分点点，城乡乡居民年年末储蓄蓄余额556.004亿元元，城镇镇职工年年平均工工资86656元元，农民民人年均均纯收入入39339元，全市城城镇在岗岗职工66.577万人，私营个个体从业业人员11.444万人，城镇登登记失业业率2.98%.5、概而而述之，20002年靖靖江的经

8、经济成就就如下，完成国内内生产总总值844.411亿元，同比增增长111.9%；全社会固固定资产产投资119.55亿元，同比增增长166.9%；财政收入入7.662亿元元，同比比增长331.77%；全部工业业增加值值同比增增长144.5%，其中中，系统统工业销销售收入入、利税税、利润润同比分分别增长长14.6%、18.1%和和18.6%。实施技改改项目2223个个，完成成投资111.11亿元，其中，30000万元元以上投投资项目目25个个。招商引资资取得新新突破，实际利利用外资资23884.99万美元元，同比比增长998.66%；利利用民资资7.55亿元，同比增增长1倍倍以上；外贸出出口持续续

9、增加，自营出出口1.32亿亿美元，同口径径增长114.99%；对对外合作作领域扩扩大，外外经营业业额同比比增长773.55%。城市基础础设施建建设加快快，总投投资达55.9亿亿元，完完成了新新区和沿沿江开发发区“三园三三区”规划的的编制、审定。这些数据据，标志志着靖江江的经济济和社会会事业的的发展完完成了由由恢复增增长向创创新发展展的跨越越，标志志着靖江江的改革革开放和和现代化化事业进进入了一一个新的的发展阶阶段。二、城市市发展总总体规划划（一）发发展目标标1、经济济发展目目标到20110年，全市基基本实现现现代化化，形成成比较完完善的社社会主义义市场经经济体制制，经济济运行基基本与国国际接轨

10、轨，产业业结构符符合市情情，科技技进步成成为经济济增长的的主要动动力，把把靖江建建设成为为开放、繁荣、富裕、文明的的现代化化港口工工业城市市。2、社会会发展目目标到20110年全全市社会会文明化化程度进进一步提提高，科科技文化化发达，各项社社会事业业协调发发展。精精神文明明建设提提高到新新水平，城乡人人民生活活质量大大大提高高。3、城市市建设目目标在规规划期内内，把靖靖江市建建设成为为既具有有良好生生态环境境，又具具有高度度的社会会主义文文明、高高效、舒舒适、优优美的现现代化城城市。4、环境境保护目目标经济济、社会会、环境境效益协协调发展展，环境境污染得得到根本本治理，生态系系统良性性循环，城

11、市环环境质量量优良。（二）城城市性质质和规模模1、城市市性质：市域的行行政、经经济、文文化中心心，江苏苏省长江江下游中中部北岸岸重要的的交通要要冲、有有良好发发展前景景的港口口工业城城市。2、城市市规模：人口规模模 近近期200万人，远期330万人人；用地规模模 近近期19904.8haa，人均均建设用用地955.244 远期期29881.88ha，人均建建设用地地99.39（三）建建设用地地规划1、用地地发展方方向发展方向向主要是是向南，城市向向西、西西北作适适度发展展，沿江江形成相相对独立立的组团团。2、结构构形态规划城市市结构形形态为一一城一区区一带一一组团的的结构形形态。形成一城城（靖

12、城城）一区区（新区区）一带带（沿江江带），城区同同新区连连成一片片，沿江江带自成成独立组组团。整个用地地顺应同同三国道道、新长长铁路的的走向，以人民民路、南南京路为为城市发发展主轴轴向南发发展，老老城区以以商业、居住为为主，其其西、西西北、东东北为工工业用地地，新区区考虑了了市政府府的新址址，同时时设有居居住区、工业区区、商业业服务、体育、医院等等设施。沿江带带依托八八圩镇和和长江大大桥桥头头设施，形成生生长点，逐步发发展，最最终由点点到面，与新区区形成一一体。3、各类类用地规规划城市建设设用地由由居住用用地、公公共设施施用地、工业用用地、仓仓储用地地、对外外交通用用地、道道路广场场用地、市政

13、公公用设施施用地、绿地、特殊用用地等各各项用地地组成。居住用用地新区开发发和旧城城改造均均需有计计划、有有步骤地地进行，做到统统一规划划、分步步实施。新区建设设要以居居住小区区为单元元，旧城城改造以以居住街街坊为单单元，坚坚持开发发一片，配套一一片。居住用地地分为88个居住住区，总总用地8834.9haa。工业用用地根据环境境保护的的要求，为充分分利用交交通运输输条件和和基础设设施配套套条件，满足工工业各部部门协调调运转的的要求，工业用用地采取取相对集集中的原原则。对城区有有严重污污染的工工厂逐步步进行搬搬迁，或或调整用用地性质质，对不不能搬迁迁和调整整的工厂厂，限期期治理，使其“三废”排放和

14、和噪音达达到国家家环保的的标准。市中心心区一律律不准新新建工厂厂。工业用地地布局 整个城城市的工工业用地地分为三三片：城西南工工业区，在城西西南的新新区开辟辟新工业业区，以以一类工工业为主主。城北原有有工业区区，以化化学、机机械、纺纺织为主主导，规规划保持持原有结结构不变变，并控控制其发发展。 城西片工工业区，依托现现有的工工业，适适当发展展二类工工业，可可设置少少量三类类工业。仓储用用地规划按照照相对集集中，便便于管理理的原则则安排仓仓储用地地。生活活资料供供应仓库库宜贴近近城区；生产资资料供应应仓库宜宜贴近工工业区且且邻近交交通干道道；安排排码头港港区，充充分发挥挥水陆联联运的优优势。仓储

15、用地地布局各工业区区内划出出相应的的面积作作为仓储储面积。在火车站站附近建建一集中中仓库，用地面面积288ha。公共设设施用地地行政办公公：市政政府迁至至开发区区内，行行政办公公用地宜宜在市政政府附近近相对集集中布置置，形成成全市新新的行政政管理中中心。在在大桥立立交下安安排大桥桥管理机机构。商业金融融市中心：强化现现有骥江江路商业业中心，结合旧旧城改造造，实施施产业置置换，优优化土地地使用，商业设设施由沿沿街“一层皮皮”向纵深深发展，成片建建设，提提高城市市中心的的服务水水平和辐辐射能力力。中级商业业金融业业：除了了市中心心外，在在长江边边新十圩圩港至老老十圩港港的沿江江地带建建设以高高层建

16、筑筑为主的的商业金金融贸易易区，并并结合滨滨江大道道和滨江江风景绿绿化带的的建设，形成靖靖江的外外滩。区中心：在城西西、城北北、城东东、开发发区、东东北区分分别建设设居住区区级中心心。基层服务务网点：在旧城城改造和和新区开开发时，应按国国家有关关标准配配套建设设相应的的基层服服务网点点，按5500mm左右服服务半径径增设农农贸市场场。文化娱乐乐：完善善现有居居住区的的文化娱娱乐设施施，另在在开发区区新建市市博物馆馆，展览览中心和和青少年年活动中中心及大大型游乐乐场。体育设施施：老体体育场就就地改造造，新区区建市级级体育中中心。医疗卫生生：在完完善现有有设施的的基础上上，增设设3所综综合性医医院

17、，规规划期末末床位数数达到221000张，平平均7床床千人人。教育科研研：开辟辟教育科科研区，建设人人才培训训基地，保留现现有教育育科研单单位，并并适当扩扩大规模模。绿地系统统：公共绿地地：人民民公园，以山水水盆景为为特色的的综合性性公园；水上公公园，综综合性公公园；北北郊游乐乐园，综综合性公公园；横横港植物物园，以以杉类为为主的植植物园；长江大大桥游览览园，综综合性公公园；居居住区级级公园，在城西西居住区区、新区区居住区区、城南南居住区区，各建建一个居居住区级级公园；小游园园，结合合保护四四眼井、钟楼、奎星阁阁等文物物古迹，建设街街头小游游园；滨滨河绿化化带，在在市区主主要河流流两侧控控制宽

18、度度为3mm以上的的绿化带带。生产防护护绿地：园林生生产绿地地，规划划园林生生产绿地地有：大大桥游览览区苗圃圃、横港港苗圃、康兴变变电站苗苗圃、靖靖江花圃圃；防护护林带：在垃圾圾处理场场：污水水处理厂厂、工业业区与居居住区之之间设置置30mm一50mm宽的隔隔离绿带带。在新新长铁路路、同三三国道、宁通一一级公路路两侧分分别设置置50mm、40mm和30mm宽的防防护林带带；水土土保持林林。在八八圩镇长长江大堤堤外侧设设置500m一1000m宽的的水土保保持林。三、城市市交通 （一）、对外交交通1、铁路路 新长铁路路（国家家一级干干线）从从规划区区的东部部通过，跨越长长江，过过江方式式是先渡渡后

19、桥，新长铁铁路将在在越江乡乡宏盛庄庄轮渡过过江，在在业盛圩圩设待渡渡场，同同时在小小桥港西西预留桥桥位，车车站设在在柏木乡乡刘家场场。轮渡渡站位置置预留5500mm一6000m的用用地控制制带，供供铁路具具体定线线和设置置轮渡站站、待渡渡站、车车辆准备备场等设设施。2、公路路城市对外外公路主主要有：同三国国道（高高速公路路）、宁宁通公路路（一级级）、江江平公路路、姜八八公路。同三高高速公路路在与西西南环路路和同康康路交叉叉处各设设一个互互通式立立交。江阴长江江公路大大桥建成成通车后后，八圩圩港和九九圩港两两汽渡停停用，八八圩港客客渡保留留，渡运运旅客和和非机动动车。在七圩预预留长江江过江隧隧道

20、位置置，以备备长江大大桥饱和和后作为为第二通通道。在西南环环路东侧侧新建长长途客运运服务中中心，在在火车站站附近增增设长途途汽车站站一座，货运站站场一座座。3、内河河十圩港保保持六级级航道，新横港港重新治治理，达达六级航航道，真真武河、老横港港需疏浚浚治理达达七级航航道。十圩港北北环路北北、无锡锡路南各各设一内内河港口口作业区区。（二）、城市道道路交通通 1、城市市道路网网规划城市道路路网络采采用以方方格网式式为主的的布局形形式，城城市主干干道网由由 五条条纵向和和六条横横向主干干道组成成。五条纵向向主干道道从西向向东依次次为：西西环路西南南路、车车站路姜八八路、人人民路南京京路、东东环路、站

21、前路路。六条条横向主主干道由由南向北北依次为为：北环环路、江江山路江安安路、江江平路、南环路路、无锡锡路、同同康路，城市次次干道网网由100条纵向向和155条横向向次干道道组成。2、停车车场和广广场规划划在火车站站、客运运服务中中心前设设置集散散广场。汽车站站和公交交公司应应结合改改扩建、扩大集集散广场场的用地地。设社会停停车场和和广场116个。在城市市主要出出入口附附近设两两个停车车场，配配设相应应的设施施，为过过境车辆辆服务。所有新建建改建公公共设施施、住宅宅区等必必须在自自身用地地范围内内按标准准设置相相应的停停车泊位位。（三）、公共交交通规划划1、公交交线路规划7条条公交线线路，联联系

22、汽车车站、火火车站、市中心心区、生生活区、工业区区，形成成公共交交通网络络。2、公交交站场规划在老老汽车站站设公交交总站场场用地，另在火火车站附附近及扬扬州路布布设公交交车站用用地，在在各条线线路的起起讫点配配设始末末站用地地。四、经济济开发区区建设对对靖江经经济的推推动两岸联动动，“双招双双引”，潜在在资源正正在变为为新的经经济优势势位于长江江南岸的的江阴市市，多年年来的沿沿江开发发，使这这个市335公里里的长江江岸线资资源几乎乎用尽，而与江江阴隔江江相望，隶属于于江苏省省泰州市市的靖江江市，境境内522.3公公里的长长江岸线线，尚余余39.8公里里有待开开发。220011年2月月，泰州州市

23、委、靖江市市委与无无锡、江江阴的领领导就加加强两岸岸统一规规划、开开通两地地间城市市公交线线路、共共同开发发港口资资源、联联合推动动沿江开开发基地地建设等等问题达达成共识识。5月月下旬，靖江、江阴就就口岸合合作达成成协议，内容包包括靖江江口岸的的开放管管理纳入入江阴口口岸工作作范畴，江阴支支持靖江江规划和和利用长长江岸线线等。根据协议议，江阴阴经济开开发区在在靖江市市建立工工业园区区，名成成为江阴阴经济开开发区靖靖江园区区，园区区总规划划60平平方公里里，首期期实施88.6平平方公里里。园区区根据靖靖江市市市域总体体规划和和沿江开开发规划划的要求求，按照照“统一规规划、分分步实施施，政府府推动

24、、市场运运作，封封闭运作作、沿江江开发”的原则则进行，主要有有江阴经经济开发发区出资资在靖江江注册成成立投资资有限公公司负责责操作。按照经经济开发发与社会会管理相相协调的的原则，靖江园园区内经经济管理理事务由由江阴经经济开发发区负责责，社会会管理事事务由靖靖江委托托园区管管理。靖江经济济开发区区位处靖靖江市区区南部，19992年被被国家批批准为省省级经济济开发区区，规划划面积440平方方公里。靖江经经济开发发区滨临临长江，岸线资资源丰富富。按照照统筹规规划、合合理分工工、错位位发展的的原则，靖江沿沿江功能能定位初初步确定定为“三园三三区”：机电电工业园园、重化化工业园园、新材材料工业业园，行行

25、政商贸贸区、旅旅游度假假区、仓仓储码头头区。机电工业业园。规规划面积积4平方方公里，发展机机械、汽汽车配件件、电子子、微特特电机等等产业。重化工工业园。规划面面积100.8平平方公里里，开发发船舶修修造、冶冶金、石石化以及及造纸、纸浆等等大运输输量、大大用水量量项目。新材料工工业园。规划面面积9.38平平方公里里，发展展具有货货主码头头的产业业项目，重点引引进以新新材料为为主的产产业。行政商贸贸区。新新的城市市中心，集行政政办公、文化教教育、商商贸于一一体。旅游度假假区。规规划面积积4.662平方方公里，开发建建设旅游游、娱乐乐、休闲闲、会馆馆、展馆馆、住宅宅小区等等项目。仓储码头头区。规规划

26、面积积6.668平方方公里，重点开开发仓储储码头，形成油油品、建建材、燃燃料、工工业物资资等中转转储运的的码头群群。20033年，靖靖江的经经济工作作将着力力实施“三大转转移”（工作作重心向向沿江、新区、园区转转移），突出“四个重重点”（载体体建设、项目建建设、体体制创新新、环境境创新），继续续保持业业已开创创的经济济工作的的新局面面。可以以预见，靖江市市将凭借借强势经经济助推推社会各各项事业业的快速速发展，并率先先在苏中中地区迅迅速崛起起。随着靖江江“城市南南移”战略目目标的实实施，220022年内，一批开开发区城城市建设设项目告告捷。33月3日日，总投投资1.2亿元元，一期期工程投投入60

27、000万万元的中中燃3万万吨级码码头项目目，落户户靖江沿沿江开发发带仓储储码头区区。经济专家家盛赞靖靖江、江江阴联动动开发认为为此举为为长三角角区域经经济一体体化提供供了新的的模式靖江江阴阴分属不不同地级级市管辖辖，两市市打破行行政区域域限制，签约建建立江阴阴经济开开发区靖靖江园区区，共同同开发长长江岸线线，为江江苏省苏苏南、苏苏中跨江江发展带带了个好好头。南京大学学长三角角经济社社会发展展研究中中心执行行主任、商学院院副院长长、博导导刘志彪彪教授认认为：这这堪称长长三角区区域经济济一体化化进程中中的又一一创举，为长三三角区域域经济一一体化提提供了新新模式。刘教授将将江阴、靖江跨跨江合作作的动

28、因因概括为为三点，一是江江阴经济济飞速发发展，开开始出现现极化现现象，急急需向外外发展；二是江江阴长江江大桥建建成后，使得江江阴企业业向北扩扩张的成成本大大大降低，三是靖靖江市认认识到，靖江最最大的优优势就是是长江岸岸线资源源丰富，只有充充分发挥挥自身优优势，接接轨发达达地区，才能增增强本市市活力。江阴靖江江的合作作必将带带动靖江江经济总总量再上上新台阶阶，同时时可以带带动靖江江与园区区内相关关产业的的发展，扩大靖靖江就业业等。争创经济济比较优优势，实实现靖江江新的跨跨越在今后一一个时期期，靖江江还将强强化三个个方面的的建设，一是强强化项目目建设，重点解解决技改改项目源源、，招招商引资资项目源

29、源、基础础设施项项目源不不足的问问题；二二是强化化载体建建设，加加快建设设开发区区和沿江江开发带带、乡镇镇私企工工业园、重点骨骨干企业业工业园园；三是是强化环环境建设设，在加加强硬环环境建设设的同时时，不遗遗余力的的在改善善软环境境、争创创经济比比较优势势。具体体地说，有两个个方面：在硬环境境建设上上，靖江江市按照照“加快新新区发展展、逐步步改造老老城、推推动沿江江发展”的思路路，加快快城市建建设步伐伐，完善善城市功功能，提提升城市市品位，加快交交通基础础设施建建设。同同时，靖靖江市委委市政府府积极理理顺开发发区管理理体制，扩大开开发区管管委会管管理权限限，实行行“条块结结合、以以块为主主、独

30、立立运作”的管理理体制，并出台台了一系系列优惠惠政策、实施财财政扶持持倾斜，重点实实施基础础设施“八路一一桥”工程，拉开载载体框架架，现已已完成投投资30000万万元，同同时投入入25000万元元加大拆拆迁工程程力度，增强引引进项目目的承载载能力。20033年，靖靖江市政政府计划划投资880000万元建建设“八路四四桥”，即马马洲路及及跨十圩圩港桥、人民南南路延伸伸段、新新洲路、兴业路路、副阳阳路及跨跨八圩港港桥、天天伦新区区路、靖靖城工业业园区路路及跨八八圩港桥桥、八圩圩工业园园区路及及跨八圩圩港桥。在团环境境建设上上，靖江江市委市市政府围围绕保障障招商引引资和经经济快速速发展，组织经经济发

31、展展环境整整治，220022年9月月份起，靖江市市委市政政府开展展作风整整顿活动动，进一一步深化化“机关就就是服务务”的观念念，杜绝绝无依据据的收费费和无价价值的服服务，以以此来积积极营造造加快发发展的舆舆论环境境、开放放开明的的政策环环境、优优质高效效的服务务环境、严明规规范的法法治环境境和健康康文明的的人文环环境。第二部分分 靖靖江的商商业环境境研究一、靖江江的商业业概况20033年3月月19日日28日日，我们们对靖江江市的商商业状况况进行了了扫街形形式的实实地调研研和实地地访谈，访谈对对象主要要是靖江江市商业业业内人人士和靖靖江的消消费者；从经营营业态方方面，我我们关注注的重点点主要是是

32、综合性性商场、超级市市场、专专业（专专卖）商商店、餐餐饮业及及其他的的主要状状况。在本报告告正文，主要对对靖江的的商业分分布作一一个简单单介绍，其进一一步信息息请详见见附录：靖江江商业简简况。主要商场场：总体体而言，靖江的的商场档档次和规规模都非非常一般般，主要要有：百百货大楼楼、一百百、千家家惠服饰饰、太平平洋服饰饰、靖江江购物中中心等，这些商商场全部部分布于于人民路路和骥江江路上。主要超市市：靖江江基本没没有规模模比较大大的超市市，而只只有一些些面向生生活区或或社区的的连锁小小超市，如苏果果超市、友谊超超市、华华联超市市。餐饮：根据调研研，靖江江市的餐餐饮业特特别“火”，仅人人民路和和骥江

33、路路上的酒酒楼、餐餐馆就有有32家家， 而而做得非非常好的的餐饮主主要有德德士堡、有意思思、和气气堂、城城市客、肯德基基等，而而档次稍稍高的则则是一些些宾馆中中酒店，如扬子子江大酒酒店、靖靖泰宾馆馆、龙门门宾馆等等。商业街（专卖店店）：靖江主要要的商业业街主要要有：人人民路、骥江路路、车站站路、还还有老的的商业街街如新建建路、胜胜利街。其中，人民路、骥江路路上主要要是各种种类型和和规模的的专卖店店、专门门店；而车站路路的特色色则是以以新世界界招商城城为中心心所形成成的小百百货批发发市场。新建路和和胜利路路则以一一些百货货和小商商品为特特色。无论从目目前靖江江的商业业状况，还是从从靖江的的城市规

34、规划（整整个用地地顺应同同三国道道、新长长铁路的的走向，以人民民路、南南京路为为城市发发展主轴轴向南发发展，老老城区以以商业、居住为为主，其其西、西西北、东东北为工工业用地地，新区区考虑了了市政府府的新址址，同时时设有居居住区、工业区区、商业业服务、体育、医院等等设施。沿江带带依托八八圩镇和和长江大大桥桥头头设施，形成生生长点，逐步发发展，最最终由点点到面，与新区区形成一一体。）看，以以人民路路和骥江江路为中中心所形形成的商商业中心心在靖江江已经形形成。二、靖江江人的商商业消费费习惯为了进一一步了解解靖江商商业和餐餐饮、娱娱乐业的的主体消消费群的的消费习习惯、消消费能力力和市场场容量，我们在在

35、靖江进进行了样样本量为为1500的定量量调研，其主要要结果如如下：（一）、调查对对象的背背景资料料调查对象象的收入入状况个人月收收入家庭月收收入500元元以下13.22501-8000元17.991.3801-10000元11.333.310011-12200元元15.99612011-15500元元9.310.6615011-20000元元7.36.620011-25500元元210.6625011-30000元元3.315.9930011-40000元元3.310.6640011-50000元元6.650011元以上上213.33缺损14.5515.33调查对象象的职业业状况百分比政府机关

36、关职员2.6企业管理理人员1.3企业技术术人员7.3企业职员员17.99事业单位位管理人人员0.7事业单位位技术人人员2.6事业单位位职员17.22IT业管管理人员员1.3IT业技技术人员员0.7IT业职职员0.7军人0.7自由职业业者12.66私营企业业主17.99其他15.99缺损0.7本次调查查基本覆覆盖了靖靖江几乎乎各个行行业和职职位的人人员，从从收入而而言，其其基本呈呈正态分分布，通通过加权权平均得得到，其其个人月月均收入入为10083元元，家庭庭月均收收入为225044元，在在苏中地地区处于于前列。调查对象象的地域域构成百分比靖江88.11泰州2上海2苏州1.3姜堰0.7江阴0.7

37、湖南0.7淮阴0.7江西0.7连云港0.7南通0.7山东0.7浙江0.7根据调查查结果，靖江的的外地人人比例较较少，这这和靖江江的城市市规模、经济上上处于开开放初期期有关，而外地地人在靖靖江主要要是做生生意、打打工和走走亲戚。（二）、商业消消费习惯惯1、对不不同物品品的购物物场所倾倾向为了发现现靖江商商业的专专门化和和差异化化程度，我们分分别从服服饰、鞋鞋、家用用电器、小家电电、日常常用品这这几个角角度，测测试人们们的购物物场所。调查结结果发现现：服饰鞋家电小家电日常用品品百货大楼楼23.88 19.2221.8820.552靖江购物物中心11.33 9.99.911.332新世界招招商城1.

38、3 1.30.72.62品牌专卖卖店39.77 38.441.32电器专门门店4742.44超市2.0 5.3 4.0 9.4 92.11 私营的小小店21.22 25.886.75.30.7合计99.33 99.99 91.44 93.55 98.88 靖江还没没有具有有绝对强强势的综综合性商商场，经经营较好好的就是是百货大大楼和靖靖江购物物中心；在服饰、鞋类的的消费方方面，人人们更青青睐品牌牌专卖店店或专门门店；而家电、小家电电购买则则倾向于于电器专专卖店，在靖江江，这样样的专卖卖店或专专门店仅仅在人民民路和骥骥江路上上就有117家。超市由于于其规模模较小，它目前前占据的的主要是是日常用用

39、品市场场；而象新世世界招商商城这样样的百货货批发市市场，则则还没有有被靖江江人所普普遍接受受。2、人们们逛街时时对距离离的敏感感性之所以要要考察人人们逛街街时对距距离的敏敏感性，一方面面是由于于靖江的的城区较较小且商商业集中中，我们们想知道道他们在在逛街时时有没有有形成一一种心理理上的惰惰性，另另一方面面，则是是因为我我们的项项目地处处新区和和老城区区的接合合部，这这对处于于小城中中的人们们而言，可能会会造成一一种心理理上的距距离感。因此，我们想想在这两两个方面面做一个个测试。事实是是，靖江江人逛街街时对距距离还是是相当敏敏感的，具体情情况如下下：逛街时的的代步方方式靖江人逛逛街时主主要是步步

40、行、骑骑（坐）摩托车车、骑自自行车，这充分分体现了了靖江城城区的狭狭小和商商业的集集中的特特点。交叉分析析表明，靖江人人逛街能能够接受受的距离离普遍在在20分分钟之内内，达664.77%，而而在100分钟之之内的占占1/33以上，达355.3%，这说说明，虽虽然靖江江的城区区较小，但就本本项目而而言，由由于距离离的原因因，其对对老城区区居民的的辐射能能力和吸吸引力并并不是很很强。步行骑自行车车骑（坐）摩托车车坐三轮车车坐公共汽汽车开车打的合计10分钟钟以内30.99 30.88 48.33 100.0 66.77 20.00 35.33 10-115分钟钟21.33 15.44 13.88 6

41、6.77 40.00 20.00 15-220分钟钟7.4 15.44 17.22 9.3 20-225分钟钟3.2 7.7 2.7 25-330分钟钟4.3 7.7 6.9 33.33 20.00 6.0 30-440分钟钟5.3 15.44 3.4 5.3 50分钟钟以上4.3 7.7 3.3 愿意花任任何时间间23.44 10.33 33.33 20.00 18.00 合计1001001001001001001001003、靖江江人购物物时的消消费方式式从靖江人人的消费费方式看看，休闲闲、餐饮饮、购物物在靖江江人的生生活众所所占的比比重不相相上下，这也从从另一个个方面验验证了靖靖江的餐餐

42、饮、娱娱乐业很很好的状状况。4、对服服饰类商商品的消消费方式式服饰的消消费情况况既能反反映本地地居民的的消费能能力，也也能反映映本地商商业满足足人们需需求的程程度，甚甚至可以以从一个个侧面反反映靖江江商业的的市场机机会。靖江人一一般到什什么地方方购买服服饰类商商品？调查结果果显示，绝大多多数靖江江人在靖靖江市内内购买服服饰类商商品，但但仍有超超过1/3的人人或家庭庭（共337.77%）到到南京、上海等等地购买买服饰类类商品。这是已已经表现现为实际际行为的的对现有有商业的的欲求不不满。而而根据经经验，实实际和潜潜在的对对现有商商业的不不满应该该高于这这个比例例。靖江市内内南京上海泰州江阴无锡苏州

43、其他合计人数941220161322151百分比62.33 7.9 13.22 0.7 4.0 8.6 1.3 2.0 100.0 靖江人在在服饰（包括鞋鞋）上的的花费如如何？个人消费费500元元以下501-8000元801-10000元10011-15500元元15011-20000元元20011-25500元元百分比6.69.610.3324.339.610.33个人消费费额25011-30000元元30011-40000元元40011-50000元元50011-60000元元60000元以上上百分比117.47.40.73全家消费费10000元以下下10011-15500元元15011-

44、20000元元20011-25500元元25011-30000元元30011-40000元元40011-50000元元百分比4.15.13.411.9915.334.214.44全家消费费50011-60000元元70011-80000元元80011-90000元元90011-1000000元100001-1120000元120001-1150000元150001元以以上百分比13.666.84.22.56.80.85.9个人服饰饰消费家庭服饰饰消费均值16000元左右右41000元左右右中位值10011-15500元元40011-50000元元众数10011-15501元元25011-300

45、00元元就靖江人人的服饰饰消费能能力而言言，它高高于苏中中地区的的其他城城市，如如泰州等等地。统统计结果果显示，靖江人人及其家家庭在服服饰上的的花费基基本呈中中间高、两头低低的正态态分布，其中，个人花花费的中中位值在在10001-115000元，全全家花费费的中位位值为440011-50000元元。这表明，靖江无无疑有一一部分的的中高档档消费需需求和消消费能力力，由于于靖江商商业的现现状（中中高档以以上的综综合商业业不多），这种种需求一一方面可可能被具具有很强强辐射能能力的城城市（如如南京、上海、甚至无无锡、苏苏州、江江阴等地地）吸引引，另一一方面，这种需需求可能能处于潜潜伏状态态，没有有激发

46、出出来。而而这，将将是未来来靖江商商业的机机会所在在。三、靖江江人的餐餐饮、娱娱乐消费费1、办酒酒席的地地点选择择调查显示示，有近近一半的的靖江人人在外边边办酒席席，而人人们首选选的酒店店依次是是靖泰宾宾馆、南南园宾馆馆、扬子子江大酒酒店、靖靖江宾馆馆，而他他们选择择的原因因，主要要有实惠惠、规模模、排场场等因素素，具体体如下所所示。选择特定定酒店或或宾馆的的原因百分比酒菜比较较实惠20.33亲戚朋友友大多选选择那里里8.5档次比较较好，比比较有面面子7.8有排场，也比较较实惠7规模比较较大，比比较有排排场5.6朋友关系系2.1方便实惠惠0.7服务好0.7环境好0.7离家近0.7在南园工工作0

47、.7自己开店店0.72、靖江江市酒席席的市场场容量每桌酒席席的价格格150元元200元元250元元300元元350元元400元元450元元500元元百分比3.54.25.615.334.29.74.913.99每桌酒席席的价格格550元元600元元650元元700元元750元元800元元900元元10000元以上上百分比0.711.110.72.82.890.711.11对上面的的数据进进行交叉叉分析，并进行行推断得得到，靖靖江人每每次摆酒酒席的加加权平均均费用是是29446元，而每年年平均摆摆酒席请请客2.5次，则在外外面摆酒酒席请客客的靖江江人，每每户每年年的加权权平均花花费为773044

48、元（详详见下面面的计算算）。百分比加权次数数消费金额额1-2次次64.11 1.0 28344.25553-4次次26.22 0.9 27022.19935-6次次6.2 0.3 10055.70037-8次次3.4 0.3 761.89666合计100.0 2.5 73044.0448对于靖江江市内而而言，现现有人口口20.06万万人，同同时有446.44%的人人会在外外面摆酒酒席，则则靖江市市在酒席席这个市市场每年年的市场场容量为为：73304元元*200.066万人*46.4%/3.666=118577511128元元(根据据统计资资料，现现代家庭庭规模的的均值为为3.666左右右)，即

49、即1.886亿元元。3、一般般餐饮的的市场容容量外出就餐餐的频率率每次就餐餐的人数数每次外出出就餐的的花费30元以以下31-550元51-880元81-1100元元101-1500元151-2000元百分比2.613.2211.3313.2220.557.3每次外出出就餐的的花费201-2500元251-3000元351-4000元401-5000元500元元以上缺损百分比5.33.31.30.72.617.22每次就餐餐的人均均花费10元以以下12-220元25-445元50元60元以以上缺损百分比8.123.2229.8814.663.421.22靖江人外外出就餐餐的频率率以每周周2-44

50、次和每每周一次次为最多多，每次次就餐的的人数以以3-44人为最最多，对对数据进进行进一一步交叉叉分析，并进行行推断得得到：靖靖江人每每次外出出就餐的的加权平平均费用用是1227.66元。而而本次调调查的人人中，每每人每年年的人均均外出就就餐费用用为1220744元。4、外出出就餐的的伙伴靖江人外外出就餐餐的伙伴伴多数是是好朋友友、家人人的有较较密切关关系的人人，而生生意伙伴伴、客户户等则较较少。5、外出出就餐的的地点人数百分比有意思5435.88 肯德基4328.55 德士堡2818.55 和气堂2617.22 城市客2013.22 小餐馆96.0 南园宾馆馆74.6 扬子江大大酒店42.6

51、龙门宾馆馆42.6 丹尼斯42.6 靖泰宾馆馆32.0 靖江宾馆馆32.0 四川民间间小吃32.0 小饭店32.0 王中王21.3 人们就餐餐时考虑虑的最重重要因素素是菜的的味道好好、经济济实惠，而这在在靖江当当属有意意思、6、外出出就餐考考虑的因因素人数百分比菜的味道道好55.00 36.44 经济实惠惠50.00 33.11 口碑好14.00 9.3 档次高12.00 7.9 方便9.0 6.0 环境好6.0 4.0 名气大4.0 2.6 规模大2.0 1.3 环境2.0 1.3 气氛好2.0 1.3 干净1.0 0.7 环境比较较好1.0 0.7 浪漫些1.0 0.7 离家近1.0 0.

52、7 休闲一点点1.0 0.7 和气堂、城市客客、德士士堡等，这和我我们定性性调研的的结果一一致。7、靖江江人的娱娱乐休闲闲活动人数百分比到KTVV唱歌5737.77到网吧上上网5234.44洗浴桑那那4328.55到茶馆喝喝茶4026.55到舞厅跳跳舞3120.55打台球1912.66到迪厅蹦蹦迪149.3没有娱乐乐休闲活活动149.3打保龄85.3到酒吧喝喝酒53.3打牌53.3打羽毛球球10.7健身房10.7看书10.7溜冰10.7学习10.7游泳10.7在自己家家休闲10.78、靖江江人认为为缺少的的休闲娱娱乐场所所人数百分比保龄球馆馆5033.11 茶馆（吧吧）2818.55 酒吧（夜

53、夜总会）2516.66 迪厅2315.22 KTV106.6 台球馆64.0 洗浴中心心42.6 书吧/店店/城32.1 舞厅21.3 网吧21.3 公园21.3 高尔夫21.3 泳池10.7 溜冰场10.7 咖啡馆10.7 健身房10.7 锻炼10.7 博物馆10.7 不知1610.66 9、靖江江人喜欢欢的休闲闲、娱乐乐活动人数百分比到KTVV唱歌5939.11 到网吧上上网4227.88 到茶馆喝喝茶3623.88 洗浴桑那那2919.22 到舞厅跳跳舞2013.22 到迪厅蹦蹦迪2013.22 打台球1912.66 都不喜欢欢138.6 打保龄球球85.3 到酒店喝喝酒74.6 逛街2

54、1.3 逛公园10.7 健身房10.7 溜冰10.7 旅游10.7 体育10.7 在家上网网10.7 10、靖靖江人在在洗浴桑桑那上的的消费靖江人消消费的洗洗浴服务务项目和和金额服务的项项目人数百分比擦背2617.22刮脚159.9修脚42.7洗澡42.7捏脚32按摩21.3敲背10.7消费金额额百分比加权平均均值100.70.1 151.30.2 201.30.3 2000.71.4 200.70.1 401.30.5 500.70.4 109.40.9 131.90.2 153.80.6 205.71.1 257.51.9 3024.557.4 359.43.3 409.43.8 453.

55、81.7 507.53.8 703.82.7 901.91.7 1009.49.4 1501.92.9 合计10044.22 根据调研研结果，有高达达82.8%的的男性有有洗浴的的习惯，有177.2的的女性有有洗浴的的习惯，总共有有38.4%的的人到洗洗浴中心心消费，有233.2%的人消消费频率率在每周周2次以以上，加加权平均均每个人人每月消消费3.6次，而每个个人每次次的加权权平均消消费金额额为444.2元元，则到到洗浴中中心消费费的人们们每年的的消费费费用为：44.2元*3.66次*112=119099元。11、靖靖江的特特色菜肴肴靖江的特特色菜肴肴人数百分比汤包6341.99刀鱼1811

56、.99长江三鲜鲜1610.66肉脯1510河豚138.6蟹64.1全羊席42.8芋头32.1双鱼32.1鱿鱼10.7 蟹黄粉鱼鱼10.7 12、靖靖江的主主要产业业人数百分比肉脯1610.66纺织138.7造船106.7服装53.3电子53.3制药42.8光芒42.8汽配21.4空调21.4机械21.4电器21.4这是靖江江人自述述的靖江江的特色色菜肴和和主要产产业，这这也许可可以为本本项目的的定位提提供一些些线索。概而述之之，靖江江的商业业属于典典型的中中小城市市商业，由于其其市场容容量有限限，没有有太多的的中高档档商场。但由于于其经济济发展水水平在江江苏仍然然属于前前列，因因此，其其消费能

57、能力较强强，这主主要表现现为靖江江人到外外地购物物的比例例较高，在宴请请宾客、外出餐餐饮、洗洗浴桑拿拿等方面面的消费费较高。这也方方映出靖靖江的商商业、餐餐饮、娱娱乐业具具有较大大的市场场容量和和市场潜潜力。目目前靖江江餐饮、娱乐业业红火的的现状也也反映了了这一点点。第三部分分 本本项目定定位的可可能性分分析一、本项项目的SSWOTT分析1、SWWOT分分析简介介SWOTT分析法法是竞争争情报分分析常用用的方法法之一。所谓SSWOTT（态势势）分析析，就是是将与研研究对象象密切相相关的各各种主要要内部优优势因素素（Sttrenngthhs）、弱点因因素（WWeakknesssess）、机机会因

58、素素（Oppporrtunnitiies）和威胁胁因素（Thrreatts），通过调调查罗列列出来，并依照照一段的的次序按按矩阵形形式排列列起来，然后运运用系统统分析的的思想，把各种种因素相相互匹配配起来加加以分析析，从中中得出一一系列相相应的结结论（如如对策等等）。2、本项项目的SSWOTT分析优势分析析（Sttrenngthhs）本项目的的优势在在很多方方面和很很大程度度上是和和靖江这这个城市市的优势势紧密结结合在一一起的，这主要要包括区区域优势势、经济济潜力和和辐射能能力。区域优势势由于本项项目临近近靖广高高速公路路，位于于靖江的的老城区区和新区区的接合合部，因因此，靖靖江所具具有的所所

59、有区域域优势，都可以以视为本本项目的的区域优优势。而而靖江所所具有的的得天独独厚的区区域位置置包括：航空运输输：靖江江有高速速公路直直达上海海、南京京等地航航空港，距离上上海虹桥桥国际机机场1660 kkm、上上海浦东东国际机机场2220 kkm、南南京禄口口国际机机场1990kmm，车程程都在两两个小时时以内；距离南南通机场场70 km、常州机机场600 kmm，车程程都在一一个小时时以内。这些机机场共有有3000余条国国际、国国内航线线。海上运输输：距国国家开放放港口上上海港1180kkm，距距张家港港港、江江阴港55 kmm，海运运直通世世界主要要港口。内河运输输：靖江江境内有有多条可可

60、常年行行驶中小小型船舶舶的河流流，北通通苏中、苏北腹腹地，向向南连接接长江，货物运运输便捷捷、价廉廉。公路运输输：国家家交通干干道京沪沪(北京京至上海海)高速速公路、广靖(广陵至至靖江)高速公公路、宁宁通(南南京至南南通)高高速公路路、同三三(黑龙龙江同江江至海南南省三亚亚)高速速公路，均从靖靖江穿境境而过。铁路运输输：新长长铁路纵纵贯靖江江，南连连沪宁铁铁路、北北接陇海海铁路，靖江设设有客运运站、货货运站。巨大的经经济发展展潜力靖江有550多公公里长江江深水岸岸线资源源，江阴阴长江大大桥以及及靖沪高高速公路路、新长长铁路等等先后建建成，是是靖江的的区位条条件更加加突出，经过多多年发展展，靖江