某综合楼投标书

1、北京中拍在线拍卖有限公司 第 PAGE 39页共 NUMPAGES 39页灯市口西西街188号综合合楼投标书书 北京中拍拍在线拍拍卖有限限公司20055年4月月2日新华通讯讯社北京京分社：非常感谢谢贵社邀邀请我公公司参于于“灯市口口西街118号综综合楼”项目的的拍卖投投标工作作。我公司作作为在新新经济条条件下出出现的新新型拍卖卖企业，拥有行行业主管管部门的的支持。实力雄雄厚、经经验丰富富的股东东单位和和遍布全全国的会会员单位位使公司司可以在在全国范范围内开开展拍卖卖业务；公司拥拥有的中中拍在线线网（）是国内内规模最最大，运运作最为为规范，唯一 一家被被原国内贸贸易局认认可的专专业拍卖卖网站，是

2、中国国传统拍拍卖界的的门户网网站。我公司拥拥有完善善的网上上网下相相结合的的业务模模式，服服务特点点是提供供专业的的前期咨咨询以及及拥有广广泛的客客户关系系，服务务特长是是调查评评估和市市场营销销。我公司一一直致力力于为金金融机构构处置抵抵贷资产产提供服服务，对对金融资资产的形形成、特特点、规规律和处处置流程程有比较较深入的的了解。我公司司是四大大国有银银行中国工工商银行行、中国国银行、中国建建设银行行和中国国农业银银行的签签约拍卖卖机构，也是四四大资产产管理公公司的入入围拍卖卖合作伙伙伴，并并进行过过多次房房地产项项目的成成功合作作。在北北京同时时与四大大国有商商业银行行及四大大资产管管理公

3、司司拥有合合作关系系的拍卖卖企业，我公司司是唯一一一家。20055年，法法院系统统在拍卖卖企业中中重新指指定推荐荐拍卖机机构，我我公司凭凭借稳定定上升的的业绩及及在行业业内知名名度成功功入围全全国最高高人民法法院指定定拍卖机机构，同同时我公公司也是是北京市市高级人人民法院院指定推推荐的拍拍卖机构构（见附附件1）。我公司曾曾经成功功的操作作了河南南体育场场、清华华园三才才堂房地地产、营营口鲅鱼鱼圈仓库库及土地地、苏州州燕园饭饭店、三三元大厦厦写字楼楼、建西西苑南里里1、66号楼、仟村商商务楼第第三层、康赛德德俱乐部部综合楼楼、北苑苑路1669号办办公楼、罗马花花园会所所、和平平里综合合楼、良良乡

4、独栋栋大楼等等大型房房地产项项目的拍拍卖工作作。接到贵社社的竞标标邀请后后，我公公司非常常重视立立刻成立立以专门门工作小小组，先先后多次次到标的的现场踏踏勘了标标的并对对标的周周边做了了详细的的市场调调研，带带领几拨拨客户到到现场参参观的标标的。经经过市场场调研、专业的的评估与与测算标标的的市市场价格格、仔细细分析标标的的投投资回报报率、与与公司现现有买家家会员进进行潜在在的招商商等工作作，并有有了实质质性的进进展，我我公司根根据该项项目的工工作结果果，特此此向贵社社提交投投标文件件。妥否，请请予评审审为盼。北京中拍拍在线拍拍卖有限限公司 20005年年4月22日拍卖起拍拍价建议议制作人：北京

5、中中拍在线线拍卖有有限公司司名 称称：灯市市口西街街18号号综合楼楼日 期期：20005年年4月22日 货币币单位：人民币币元*标的起起拍价30000万元标的预期期拍卖成成交价33533万元拍卖方式式增价式拍拍卖付款方式式一次性付付款付款期限限20个工工作日委托拍卖卖期限2个月拍卖佣金金0.5%成交后税税费根据房管管局规定定买卖双双方各自自支付自自己费用用土地出让让金由买家支支付产权过户户中拍在线线协助办办理目录TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc100403554 第一章 拍卖卖标的概概况 PAGEREF _Toc100403554 h 7 HYPERLINK l

6、 _Toc100403555 一 标标的基本本情况 PAGEREF _Toc100403555 h 77 HYPERLINK l _Toc100403556 二 标标的的现现状 PAGEREF _Toc100403556 h 7 HYPERLINK l _Toc100403557 三 标标的周边边状况 PAGEREF _Toc100403557 h 77 HYPERLINK l _Toc100403558 第二章 拍卖卖标的市市场状况况 PAGEREF _Toc100403558 h 8 HYPERLINK l _Toc100403559 第一节 北京京市主要要商圈市市场状况况 PAGEREF

7、 _Toc100403559 h 8 HYPERLINK l _Toc100403560 第二节 王府府井商圈圈概况 PAGEREF _Toc100403560 h 110 HYPERLINK l _Toc100403561 第三节 王府府井商圈圈物业市市场分析析 PAGEREF _Toc100403561 h 12 HYPERLINK l _Toc100403562 第四节 王府府井商圈圈未来发发展展望望 PAGEREF _Toc100403562 h 17 HYPERLINK l _Toc100403563 第五节 类似似标的状状况 PAGEREF _Toc100403563 h 200

8、HYPERLINK l _Toc100403564 第三章 标的的实景图图 PAGEREF _Toc100403564 h 21 HYPERLINK l _Toc100403565 第四章 项目目价格测测算 PAGEREF _Toc100403565 h 244 HYPERLINK l _Toc100403566 第一节 收益益现值法法计算原原理 PAGEREF _Toc100403566 h 244 HYPERLINK l _Toc100403567 第二节 收益益现值法法计算过过程 PAGEREF _Toc100403567 h 266 HYPERLINK l _Toc100403568

9、第三节 标的的起拍价价及预期期价值 PAGEREF _Toc100403568 h 229 HYPERLINK l _Toc100403569 第五章 拍卖卖方案 PAGEREF _Toc100403569 h 330 HYPERLINK l _Toc100403570 一 拍拍卖标的的基本情情况 PAGEREF _Toc100403570 h 300 HYPERLINK l _Toc100403571 二 客客户分析析 PAGEREF _Toc100403571 h 30 HYPERLINK l _Toc100403572 三 拍拍卖佣金金及费用用方案 PAGEREF _Toc1004035

10、72 h 331 HYPERLINK l _Toc100403573 四 付付款方式式及期限限 PAGEREF _Toc100403573 h 32 HYPERLINK l _Toc100403574 五 拍拍卖时间间及计划划 PAGEREF _Toc100403574 h 32 HYPERLINK l _Toc100403575 六 预预展招商商方案 PAGEREF _Toc100403575 h 332 HYPERLINK l _Toc100403576 七 拍拍卖方式式和拍卖卖会 PAGEREF _Toc100403576 h 344 HYPERLINK l _Toc100403577

11、第六章 中拍拍在线拍拍卖有限限公司特特点 PAGEREF _Toc100403577 h 366 HYPERLINK l _Toc100403578 一 公公司特点点 PAGEREF _Toc100403578 h 36 HYPERLINK l _Toc100403579 二 行行业内部部优势 PAGEREF _Toc100403579 h 336 HYPERLINK l _Toc100403580 三 我我公司近近几年房房地产拍拍卖业绩绩 PAGEREF _Toc100403580 h 38第一章 拍卖卖标的概概况一 标标的基本本情况项目名称称 灯灯市口西西街188号综合合楼（下下称本标标的

12、）项目类别别 办办公楼及及土地地理位置置 北北京市东东城区灯灯市口西西街188号土地级别别 一一级综合合用地土地性质质 划划拨二 标标的的现现状标的现状状 该标标的位于于北京市市东城区区灯市口口西街118号，属于北北京市王王府井商商圈。标标的总建建筑面积积为30043.6平方方米，标标的地上上共6层层建筑面面积26600.7平方方米，地地下1层层建筑面面积为4402.6平方方米，另另有平房房40.3平方方米；标标的土地地面积5580.08平平方米，其中独独用面积积40.3平方方米，分分摊面积积5399.788平方米米。据了了解标的的整栋大大楼由东东城区街街道出地地，贵社社出资联联合建成成并分割

13、割的，竣竣工于119900年，砖砖混结构构。产权状况况 该该标的已已于20004年年3月取取得国拨拨土地使使用权证证和房屋屋所有权权证；三 标标的周边边状况 标的北北邻灯市市口西街街，南侧侧为拟开开发的富富阳商贸贸中心，东邻东东城区街街道办事事处。标标的处于于北京市市最繁华华的王府府井商业业区，离离王府井井步行街街约3000米。标的交交通四通通八达，北上平平安大道道，南下下长安街街，西去去故宫紫紫禁城，东往金金宝大道道上二环环，多条条公交路路线均可可到达。第二章 拍卖卖标的市市场状况况我公司在在接到贵贵社的委委托拍卖卖竞标邀邀请后，立即对对北京市市商业营营业用房房的市场场情况和和本标的的所在区

14、区域的具具体市场场情况进进行了大大量市场场调研并并进行了了分析，下面就就将具体体情况汇汇报如下下： 第一节 北京京市主要要商圈市市场状况况1. 北北京各商商圈内商商场一览览表表1：北北京各商商圈内商商场一览览表所属商圈圈朝外商圈圈CBD商商圈王府井商商圈西单商圈圈亚运村商商圈燕莎商圈圈阜成门复兴兴门商圈圈百货商场场购物中心心北京蓝岛岛大厦丰联广场场商场太平洋百百货盈科科店 国贸商城城贵友大厦厦 东方新天天地东安市场场世都百货货王府井女女子百货货西单华威威商场西单赛特特商城中友百货货首都时代代广场 安贞华联联商厦北辰购物物中心华堂商场场飘亮购物物中心 北京燕莎莎友谊商商城北京友谊谊商店华堂商场场

15、燕莎奥特特莱斯 北京百盛盛购物中中心北京新世世界中心心阜成门华华联商厦厦 2.220044年第二二季度北北京百货货商场、购物中中心商铺铺租金总总体及各各商圈情情况，如如表2所所示： 表2：北北京百货货商场、购物中中心商铺铺平均租租金和指指数比较较图(单单位：元元/平方方米天天)商圈北京平均均王府井商商圈朝外商圈圈亚运村商商圈西单商圈圈中关村商商圈CBD商商圈商铺租金金平均价价格24.11130.11412.55613.22536.11118.00035.005指数值83.995104.6235.99639.779139.0852.221132.223.北京京百货商商场、购购物中心心商铺平平均租

16、金金和指数数比较图图北京百货货商场、购物中中心商铺铺的平均均租金为为：244.111元/平平方米天 第二节 王府府井商圈圈概况一 王王府井概概况王府井地地区位于于北京市市地理坐坐标的中中心位置置，紧临临天安门门和故宫宫，交通通便利；王府井井商业街街的高档档商业和和休闲观观光环境境使海内内外游客客流连忘忘返，它它东面与与正在建建设的北北京中央央商务区区（CBBD）遥遥相呼应应，西面面距“世界文文化遗产产”故宫以以及我国国的政治治中心天天安门咫咫尺之遥遥，南面面紧邻“中华第第一街”长安街街，北面面是北京京传统的的隆福寺寺商业区区。特殊殊的地理理位置和和周边特特殊的政政治经济济环境，使其孕孕育着无无

17、限的商商机，同同时也赋赋予其广广阔的发发展空间间。 二 历史沿沿革 王府井井地区的的商业格格局最早早奠定于于十三世世纪六十十年代，即元初初修建大大都之际际，清朝朝光绪年年间定名名为王府府井大街街。初建建时，王王府井是是元朝许许多机构构和王府府的聚集集区，到到明朝时时，出现现了早期期的工商商业活动动，到了了清朝中中叶，这这一带的的商嗣逐逐渐增多多，晚清清时，东东安门大大街及丁丁字街已已经形成成初具规规模的小小商业街街了。 中华民国国时期，外国商商人纷纷纷在这里里设立洋洋行。袁袁世凯称称帝以后后，为感感谢为他他上台大大造舆论论的英国国记者莫莫里逊，曾将王王府井更更名为莫莫里逊大大街。当当时，前前清

18、遗老老遗少、达官贵贵人、富富商官僚僚多居东东城，为为满足他他们奢侈侈生活的的需要，王府井井商品品品种除不不断增加加外，还还向高档档化方向向发展，久而久久之，形形成了王王府井的的一大特特色。 新中国成成立以后后，人民民政府对对王府井井大街进进行了整整治，兴兴建了一一些大型型的商业业设施，形成了了以东安安市场和和百货大大楼为主主体的繁繁华商业业区。 二十世纪纪九十年年代以来来，王府府井地区区发展建建设加快快，王府府世纪广广场、东东安市场场的改扩扩建、东东方广场场的兴建建，给传传统的商商业文化化区增添添了强烈烈的时代代气息。从南入入口北京京饭店入入街北行行，不仅仅可以见见到传统统老字号号店铺林林立，

19、牌牌匾高悬悬，人流流如潮，而且拔拔地而起起的写字字楼、酒酒店、公公寓等高高档物业业也映入入游人的的眼帘。三 建建设现状状王府井大大街的整整治规划划基本完完成，成成为名副副其实的的“北京商商业第一一街”，商业业风格以以“现代”、“新潮”为主，整治改改造后的的王府井井大街，从东安安门大街街金鱼胡胡同到与与长安街街交界的的南口，8100米长略略呈波浪浪型的大大街两侧侧分布着着十二个个大型商商场，除除原有的的百货大大楼、工工艺美术术大楼、穆斯林林大厦、外文书书店、协协和商场场、新东东安商场场外，还还新建了了百货大大楼新楼楼、东华华服装、明辉大大厦、好好友世界界、丹耀耀大厦、东方广广场等六六个大型型购物

20、娱娱乐商务务综合性性商厦。与此同同时，灯灯市口至至五四大大街的王王府井大大街北段段，将利利用商务务印书馆馆、中华华书局、人民艺艺术剧院院、金帆帆音乐厅厅和考古古研究所所等文化化设施，构成整整个王府府井大街街的文化化链、景景观链和和文脉链链，完成成王府井井大街由由南向北北，从商商业文化化、市民民文化向向文学、艺术等等高雅文文化的过过渡。 四 发发展规划划规划中的的王府井井商业区区，东起起东单北北大街、东四南南大街，西至南南河沿大大街、北北河沿大大街，南南起东长长安街，北到五五四大街街、东四四西大街街。商业业区南北北长1.7公里里，东西西宽0.95公公里，呈呈长方形形，规划划用地11.655公里。

21、根据王府井井商业区区改造规规划，王府井井商业区区将继续续建设或或改造一一批建筑筑。第三节 王府府井商圈圈物业市市场分析析一 商商业经营营物业市市场 = 1 * GB4 商商铺供应应规模大大都较小小 王府井商商业街总总长8110米，商铺云云集，共共计约777家，传统业业态的商商铺规模模大都较较小，多多在1000000平方米米以内。其中，营业面面积在1100000平方方米以上上的总共共有东方方广场、新东安安市场、王府井井百货大大楼等66家。营营业面积积在1000-110000平方米米之间有有31家家，面积积在10000-100000平平方米之之间有110家，营业面面积在1100平平方米以以下的商商

22、铺有330家。但在整整个王府府井地区区商铺的的供应量量中，营营业面积积在1.5万平平方米以以上的商商场所占占比例为为75%，而11.5万万平方米米以下的的商铺所所占比例例仅为225%。 = 2 * GB4 客客户构成成以综合合商场、百货店店和各类类专卖店店为主 综合商场场：东方方广场商商场、新新东安市市场、北北京市百百货大楼楼、好友友世界商商场、世世都百货货专卖店：包括北北京利生生体育商商厦、北北京市工工美艺术术世界大大厦工艺艺美术服服务部等等72家家 餐饮业：西式快快餐有麦麦当劳、肯德基基、派派派思、艾艾德熊等等，中式式快餐主主要分布布在新东东安市场场的5层层和工美美大厦地地下，正正餐主要要

23、分布在在东华门门的香港港美食城城、顺峰峰和四川川饭店，东方广广场的海海逸酒店店尚未开开业，预预期届时时消费者者能有更更多的选选择。 = 3 * GB4 功功能单一一，结构构欠合理理 作为市级级商业中中心，应应该具有有满足人人们各种种需要的的综合功功能，但但目前王王府井商商业街的的功能单单一，只只是零售售商业区区，不能能充分满满足人们们对于金金融、业业务洽谈谈、邮政政通讯、文化娱娱乐、服服务饮食食、休闲闲、交往往等方面面的需求求 = 4 * GB4 。 王王府井地地区商铺铺市场价价格 1.租金金 本地区商商铺租金金均价为为27元元人民币币/天平方米米，同一一个商铺铺不同地地段租金金悬殊也也较大。

24、新东安安市场租租金报价价和东方方广场成成交的租租金价格格在1440-8880元元人民币币/月平方米米之间。 2.售售价 王府井地地区寸土土寸金，但销售售市场并并不活跃跃，市场场销售成成交案例例较少，目前在在售的商商铺主要要是丹耀耀大厦的的1-55层商铺铺，首层层优质商商铺实际际成交价价格为4480000元人人民币/平方米米，地下下一层2280000元/平方米米，地上上二层3300000元/平方米米。 二 写写字楼市市场 = 1 * GB4 写写字楼需需求以国国际知名名商贸企企业、IIT公司司、文化化公司为为主 王府井的的特殊商商业地位位吸引了了众多国国际知名名商贸企企业入驻驻设立中中国地区区总

25、部，如可口口可乐、安利、阿迪达达斯、美美津浓、PUMMA、MMARYYKAYY、杉杉杉法涵诗诗等。王王府世纪纪尚未开开盘，美美国暇步步士服饰饰便已租租用2000平方方米作为为总部。新东安安正与一一家英国国消费品品公司商商谈8000平方方米出租租事宜。 各写字楼楼内ITT企业都都占较大大比例，如思科科、朗讯讯、英特特尔以及及国内瀛瀛海威等等各类网网络公司司。东方方广场的的最大客客户思科科网络继继去年110月整整租2个个楼层共共57991平方方米之后后，今年年又扩租租3个楼楼层共887888平方米米。加拿拿大北方方电讯119988年从长长安俱乐乐部搬出出整租新新东安CC座，共共6层1150000平

26、方方米，CC座因而而命名“北方电电讯大楼楼”。 中央美院院附近也也诞生了了文化广广告、形形象设计计、摄影影工作室室等时尚尚行业，新东安安、世纪纪大厦、文达写写字楼内内这类公公司较多多，如西西蔓色彩彩工作室室、东田田形象设设计、黑黑冰摄影影室、曼曼迪新航航线摄影影等，他他们在北北京时尚尚界具有有一定知知名度。 = 2 * GB4 租租售价格格及空置置率 1.售价价 19966年世纪纪大厦在在香港出出售，定定价高达达$30000/平方米米。王府府井地区区写字楼楼目前售售价范围围在$220000-22200/平方米米之间，销售价价格呈现现理性回回归。2. 租租金10个项项目中，东方广广场、新新东安写

27、写字楼、柏景大大厦、文文达大厦厦只租不不卖，其其他项目目也以出出租为主主。目前前中高档档写字楼楼租金范范围在$15-26/月平方米米。新中中原大厦厦和王府府世纪采采取低价价入市，租金报报价较低低，分别别为$116/月月平方米米和$118/月月平方米米，免租租期优惠惠分别为为30天天和900天。部部分项目目租金内内包含物物业管理理费，这这些项目目为：世世纪大厦厦、新中中原大厦厦、王府府世纪、文达写写字楼、北计大大楼、好好友写字字楼。 3.空置置率 由于多数数项目为为老项目目，各项项目包括括低档写写字楼的的空置率率都较低低。近期期项目东东方广场场按现房房分期出出租策略略，目前前一期空空置率为为20

28、%，二期期于今年年开租，三座楼楼有两座座楼的顶顶部三层层被整租租，空置置率为885%。新中原原大厦在在近期解解决产权权问题之之后，低低价入市市。该项项目地面面部分共共有九层层，除一一层自用用，三层层被整租租外，目目前可供供出租层层面为22-4层层和7层层，7层层留待整整租。 三 公公寓市场场 = 1 * GB4 公公寓供给给量少 王府井地地区在119966年以前前没有公公寓项目目，主要要以商业业为主。19997年第第一个公公寓项目目王府府井世纪纪广场对对外销售售，共有有1200套公寓寓，19999年年至20001年年王府井井地区一一直保持持较少的的供给量量。现有有世纪广广场、丽丽苑公寓寓、丹耀

29、耀公寓，东方广广场公寓寓四个项项目，其其中丽苑苑公寓和和东方广广场只租租不售，丹耀公公寓现以以销售为为主，世世纪广场场租售并并举，共共提供公公寓6333套。王府井井与CBBD地区区、北京京市整体体水平相相比，供供应总量量也比较较少。（供应量量的界定定时间以以开盘为为准） = 2 * GB4 客客户构成成 本地区租租赁客户户多数是是外籍人人士，以以旅游和和商务用用途为主主。销售售市场的的客户主主要为回回国华侨侨、港澳澳台人士士、商务务人群、大陆高高收入阶阶层和投投资性客客户，而而且多数数为多次次置业者者，以自自住和商商务用途途为主。 = 3 * GB4 王王府井地地区公寓寓市场租租售情况况 1.

30、 销销售价格格 王府井地地区公寓寓交易量量不多，地区知知名度对对公寓项项目的影影响不大大。目前前在售的的丹耀公公寓和世世纪广场场销售均均价和起起价为$25000/平平方米（￥2007500/平方方米）。丽苑公公寓和东东方广场场是港商商开发的的项目，为谋求求长期的的投资回回报率，均为只只租不卖卖。 2. 租租金水平平 丽苑公寓寓是市场场上最高高档的服服务式公公寓之一一，租金金为333美元/月.平平方米。 3. 空置率率 王府井地地区近几几年主要要以出租租物业为为主，正正在出租租的物业业为丽苑苑公寓和和王府井井世纪广广场。丽丽苑公寓寓一居室室和两居居室（二二居室和和三居室室只针对对半年以以上的长长

31、租户）空置率率低于55%，比比套间的的空置率率还低，总体的的出租率率低于330%。世纪广广场已全全部销售售完毕，现在是是小业主主在二手手出租，整体空空置率约约为155%。 4. 供供应数量量 近期新增增供应有有五星级级饭店东东方海逸逸酒店5595间间客房，豪华间间3877间，套套间2007间，总统套套间1间间。 第四节 王府府井商圈圈未来发发展展望望一 硬硬件设施施基本完完备1.外部部交通网网络 王府井地地区外部部交通网网络比较较完善。目前，周边道道路主要要有：东东有东单单北大街街东四南南大街，与东二二环路相相距不远远；西有有南河沿沿大街北北河沿大大街；南南有东长长安街，可方便便的使用用一线地

32、地铁交通通（地面面有地铁铁王府井井站）；北有五五四大街街东四西西大街，与平安安大街邻邻近。 规划建设设中的地地铁五号号线，该该地铁线线是北京京地铁路路网中南南北向轨轨道交通通线，现现已开工工，预计计20003年竣竣工。地地铁五号号线南起起丰台区区的宋家家庄，经经东单北北大街东东四南大大街，北北至昌平平区境内内的东三三旗(太太平庄)，在本本项目附附近设有有3座车车站，分分别为东东单站、灯市口口站及东东四站。 2. 内内部交通通线路 王府井主主街（南南起东单单三条北北至金鱼鱼胡同的的路段）为完全全步行街街，原在在王府井井步行街街上行驶驶的公交交车一律律绕行。 王府井北北街（南南起金鱼鱼胡同北北至灯

33、市市口大街街的路段段）为公公交步行行街，只只允许公公交车及及由南向向北的社社会车辆辆行驶。 东安门大大街和金金鱼胡同同是本地地区最重重要的东东西向联联络道路路。 王府井大大街西侧侧辅路。随着三三期改造造工程的的完工，该辅路路已经打打通至霞霞公府， 解决决了向西西方向的的出行交交通。 金宝街道道路。该该道路竣竣工后将将最终缓缓解王府府井、东东单地区区交通压压力并完完善该地地区的市市政条件件。 结合绿屋屋百货、吉祥戏戏院和天天主教堂堂的改造造，在其其东侧开开辟南北北向道路路，连接接金鱼胡胡同 至至柏树胡胡同的四四条东西西向道路路。 3.市政政设施 王府井商商业街从从19993年即即开始进进行改造造

34、，目前前一期、二期和和三期整整治改造造工程已已经结束束。通过过整治，该地区区的市政政设施，包括上上水、雨雨水、污污水、供供热、煤煤气、供供电、电电信等已已比较齐齐全、完完善，能能够满足足王府井井地区项项目开发发建设和和使用的的需要。 二、地区区发展的的宏观环环境随着中国国逐步迈迈入WTTO的大大门，中中国经济济与国际际经济融融为一体体，中国国、北京京再次成成为世界界关注的的热点地地区。北北京经济济持续快快速发展展，各种种商贸活活动越来来越频繁繁，人民民收入水水平普遍遍提高，王府井井商业区区的各种种物业拥拥有了越越来越多多的业务务支撑和和更多购购买力强强的各类类客源。北京市市独特的的政治经经济地

35、位位赋予了了王府井井地区巨巨大的发发展机会会。 王府井商商业区经经过8年年多时间间的改造造，已逐逐步建设设成为一一个市政政基础设设施超前前、环境境优美、文化氛氛围浓厚厚的，集集商业、办公、居住、娱乐、旅游观观光、展展示博览览等功能能于一体体的现代代化综合合功能街街区。国国务院、北京市市及东城城区政府府对王府府井商业业区改造造建设的的大力支支持，确确保了王王府井地地区的健健康发展展和在该该地区进进行房地地产投资资的稳定定回报。东方广广场、新新东安可可以吸引引国际金金融商贸贸企业，从而带带动王府府井地区区商务形形象的提提升。 王府井地地区在具具有巨大大发展机机会的同同时，也也存在着着一些困困难和挑

36、挑战，如如城市中中心区的的土地持持有者复复杂，开开发用地地产权不不明，多多头管理理严重；拆迁成成本过高高；开发发商资金金和实力力不够，营销推推广力度度较小；在北京京市区域域竞争格格局中，王府井井地区开开发速度度落后于于CBDD、燕莎莎商圈和和亚运村村等地区区，处于于竞争下下风。随随着街区区改造的的进行，将有较较大规模模的商业业、办公公、居住住类物业业面市，市场竞竞争将逐逐步趋于于激烈。 三、政府府政策成成为区域域发展的的关键因因素王府井商商业区新新一轮发发展机遇遇已经来来临，北北京市和和东城区区政府的的政策扶扶持将对对该地区区的发展展起关键键性作用用。目前前，王府府井地区区早期立立项未能能如期

37、开开发的项项目，不不外乎以以下原因因： 1、开发发用地产产权复杂杂，地价价成本高高昂，利利益关系系难以理理顺，导导致项目目搁浅。 2、拆迁迁成本较较高，拆拆迁难度度较大，拆迁期期限过长长，项目目开发风风险增大大。 3、早期期开发项项目的开开发企业业多数由由土地使使用单位位产生，责权不不明，开开发商不不具备开开发大型型、高档档项目的的实力。 因此，在在该地区区的房地地产项目目开发中中，政府府必须加加强对土土地持有有者的管管理，理理顺产权权关系，协调好好拆迁各各方利益益的关系系，加强强对开发发商准入入条件的的限制，确保开开发企业业的资金金和技术术实力，保证王王府井商商业区项项目的成成功开发发。 四

38、、有实实力、高高水平的的开发商商是区域域发展的的驱动力力王府井地地区不乏乏开发成成功的品品牌项目目，如王王府世纪纪广场、王府饭饭店、丽丽苑公寓寓、新东东安市场场和东方方广场等等不仅闻闻名全北北京市，甚至名名扬海外外。这些些项目的的开发商商具有雄雄厚的资资金实力力和丰富富的大型型项目的的开发和和经营管管理经验验，有足足够的实实力抵御御开发和和经营过过程中的的风险，成为王王府井商商业区开开发中的的“领头羊羊”。未来来几年内内，王府府井商业业区房地地产项目目开发应应以国内内外著名名房地产产企业为为主，剔剔除以投投机和爆爆炒为目目的的开开发商，遵循市市场游戏戏规则，真正实实现区域域房地产产开发的的市场

39、化化和商品品化，实实现王府府井商业业区持久久、健康康的发展展。第五节 类似似标的状状况一 柏柏景商业业大厦位于灯市市口大街街，离本本标的约约2000米。997年竣竣工甲级级写字楼楼，车位位充足，装修豪豪华。只只租不售售，租金金每天每每平方米米4.22元。二 华华翔商务务大楼位于灯市市口大街街，离本本标的约约2000米。约约90年年军工综综合楼，共5层层，在设设计和档档次上与与本标的的类似，无电梯梯，车位位紧缺。只租不不售，租租金每天天每平方方米2.63元元。第三章 标的的实景图标的后面面第四章 项目目价格测测算我公司对对该项目目及项目目周边市市场进行行了详细细的调查查，了解解到该标标的的基基本

40、情况况及周边边项目情情况。依依据城城镇土地地估价规规程中中有关估估价规程程，根据据该标的的的用途途、特点点，以及及标的有有关资料料进行分分析，采采用收益益现值法法对标的的进行价价格测算算。本次次对标的的价格测测算的基基准日为为20005年44月2日日。第一节 收益益现值法法计算原原理所谓收益益现值法法是指通通过估算算评估资资产未来来预期收收益并折折算成现现值，采采用适当当的资本本化率，将预期期的估价价对象房房地产未未来各期期的正常常纯收益益核算到到估价对对象的现现值，将将其之和和得出估估价对象象的房地地产收益益价格。购买者购购入上述述房产，主要用用途应是是用于出出租、出出售或经经营三个个方面。

41、从获得得的资料料来看，我们已已取得了了大量委委估房屋屋建筑物物类似房房屋建筑筑物的出出租价格格，如果果购买者者用于出出售，将将来的收收益无法法预测；如果用用于经营营，购买买者还需需再投入入大量资资金，不不能马上上获得利利润，而而且经营营类型选选取对收收益也有有很大的的差异，所以其其经营收收益也很很难预测测。因此，本本次评估估是以委委估房屋屋出租来来测算其其收益的的。我公公司根据据标的物物的性质质进行测测算，具具体如下下：一、租赁赁收入（1）年年潜在毛毛收入评估人员员通过对对委托评评估项目目所在地地区其他他商业的的目前租租金水平平调查，结合委委托评估估项目经经营的实实际情况况，确定定委托评评估项

42、目目的租金金。（2）年年有效毛毛收入根据评估估人员的的市场调调查,经经分析确确定委托托评估项项目因托托欠租金金其他原原因造成成的收入入损失按按毛租金金收入的的一定比比率计取取。二、年客客观经营营成本税费两税一费费：营业业税、城城建税、教育费费附加按年租金金有效收收入的一一定比率率计取。管理费费包括员工工工资、福利费费等，按按年租金金有效收收入的一一定比率率计取。维修费费按年租金金有效收收入的一一定比率率计取。不可预预见费按年租金金有效收收入的一一定比率率计取。年客观经经营成本本:年客观经经营成本本=（1）+（22）+（3）+（4）三、年净净收益年净收益益=年租租赁有效效收入-年客观观经营成成本

43、四、资本本化率的的确定资本化率率是以无无风险报报酬率及及风险利利率来确确定。委托项目目为商业业使用,考虑到到北京市市房地产产整体租租金水平平基本平平稳,综综合权衡衡认为委委托评估估项目的的年净收收益在剩剩余年限限保持不不变。五、委托托评估房房地产的的收益价价格A 1房地产收收益价格格= （ 1- ） R （11+R）N其中：AA为年净净收益；R为资本本化率；N为经营营使用年年限，综综合考虑虑委托项项目的经经营使用用年限。第二节 收益益现值法法计算过过程本标的用用于出租租的综合合楼的建建筑面积积为30043.6平方方米。根根据现状状及结合合标的周周边状况况，假设设标的地地下一层层至地上上二层做做

44、为商业业出租，如餐饮饮、娱乐乐等，二二层以上上做办公公出租。一、租赁赁收入（1）年年潜在毛毛收入标的地下下1层至至地上22层为商商业用途途，如餐餐饮、歌歌厅，三三层以上上为办公公。地下下室4002.66平方米米，1、2层根根据调查查约10050平平方米，三层以以上面积积约15550平平方米，平房约约40平平方米。我公司通通过对拟拟拍卖标标的所在在地区其其他类似似标的目目前租金金水平调调查，结结合本标标的经营营的实际际情况，该片区区商业租租金在44.629元元/天.平方米米，确定定本标的的地下11层至地地上2层层平均租租金为66元/天天.平方方米，33层以上上为办公公，租金金为2.5元/天.平平

45、方米，平房作作为附属属设施，不计租租金收入入，确定定潜在毛毛收入为为：潜在毛收收入=（10550+4402.6）36556+1155002.553600=457761994元（2）年年有效毛毛收入根据市场场调查,经分析析确定标标的有效效空置率率为100%,则则有效毛毛收入为为:有效毛收收入=445766194490%=411185575元元二、年客客观经营营成本税费两税一费费：营业业税、城城建税、教育费费附加按年租金金有效收收入的55.5%计取，为：4118857555.55%=22265522（元）管理费费包括员工工工资、福利费费等，按按年租金金有效收收入的55%计取取，为；41188575

46、55%=20559299（元）维修费费按年租金金有效收收入的22%计取取，为：4118857552%=823371（元）不可预预见费按年租金金有效收收入的33%计取取，为：4118857553%=12335577（元）年客观经经营成本本:年客观经经营成本本=（1）+（22）+（3）+（4）=63883799（元）三、年净净收益年净收益益=年租租赁有效效收入-年客观观经营成成本=411185775-66383379=348801996元四、资本本化率的的确定资本化率率是以将将纯收益益还原为为价格的的利率，其实质质是一种种资本投投资的收收益率。一般来来讲，收收益率的的大小与与投资风风险的大大小成正

47、正比，风风险越大大，收益益率越高高，风险险越低，收益率率也就越越低。由由此可见见，收益益法中所所采用的的还原利利率应等等同于取取得房地地产所产产生的纯纯收益具具有同等等风险的的资本的的收益率率。由于于房地产产投资与与开发受受到许多多不确定定因素的的影响，诸如政政治环境境、经济济状况的的起伏、产业政政策的变变化、利利率的升升降等。房地产产位置固固定性的的特点使使其逃避避风险的的能力很很低，而而且房地地产投资资规模大大、开发发周期长长、使用用期长，目前国国内房地地产市场场在管理理制度上上还存在在着一定定的不完完善之处处，因此此一般认认为房地地产业是是一个较较典型的的风险行行业。此次评估估中我们们采

48、用无无风险报报酬率加加风险报报酬率来来确定资资本化率率，其中中无风险险报酬率率我们取取凭证式式国债(20005年)三年期期3.337，风险报报酬率我我们综合合考虑委委估物业业的经营营特点，将投资资该项目目风险与与其他项项目投资资的风险险进行比比较分析析，并根根据经验验判断风风险报酬酬率取值值为7，那么么资本化化率应为为10.37。委托项目目为商业业使用,考虑到到北京市市房地产产整体租租金水平平基本平平稳,综综合权衡衡认为委委托评估估项目的的年净收收益在剩剩余年限限保持不不变。五、委托托评估房房地产的的收益价价格 AA 11房地产收收益价格格= （ 1- ） R （1+RR）N其中：AA为年净净

49、收益；R为资本本化率；N为经营营使用年年限，综综合考虑虑标的为为划拨用用地，如如补交土土地出让让金后其其的经营营使用年年限为550年。房地产收收益价格格=344801196/10.37%1-1/（1+110.337%）50= 344801196/10.37%0.9999=3355266671第三节 标的的起拍价价及预期期价值一、标的的起拍价价根据我公公司拍卖卖经验，设定标标的起拍拍价为330000万元，再制定定合理的的竞价阶阶梯，具具体如下下：在3000031000万元元之间每每次竞价价阶梯为为5万元元；在31000以上上竞价阶阶梯恢复复到100万元每每次。二、预期期价值根据上述述价格的的测算

50、，该标的的拍卖市市场预期期价值为为3355266671元元，取整整人民币币33553万元元。我公司利利用拍卖卖的特点点和技巧巧，结合合我公司司首席拍拍卖师主主持策略略力争将将价格拍拍得超过过预期价价值。第五章 拍卖卖方案一 拍拍卖标的的基本情情况1.标的的状况描描述：灯灯市口西西街188号房产产，地下下1层及及地上11层为商商业如餐餐饮、歌歌厅，二二层以上上为办公公楼，剩剩余部分分为平房房，根据据标的实实际状况况可将22层开发发为餐饮饮。在整整栋楼中中地下11层至地地上2层层不管在在出租还还是销售售中，价价值在整整个楼中中算最值值钱的部部分。标的南边边为拟开开发的王王府井富富阳广场场，富阳阳广

51、场是是以旅游游购物为为核心，同时集集合了餐餐饮、休休闲娱乐乐以及健健身、商商务等为为一体的的大型商商业广场场。但富富阳广场场不完全全临街，如果本本标的不不被富阳阳广场所所用，其其交通出出口将成成为富阳阳发展的的重大障障碍。2.产权权状况：该标的的的产权权属于新新华通讯讯社北京京分社。标的为为划拨用用地，如如办理产产权交割割须补交交一定的的土地出出让金，据了解解土地出出让金约约10000万元元。二 客客户分析析一类客户户是投资资机构，他们购购买该标标的主要要作为投投资项目目，然后后用于经经营，或或出租或或出售。这些客客户主要要追求其其长远利利益或差差额利润润，投资资机构可可以考虑虑整体购购买。但

52、但投资机机构一般般要求要要有一定定的回报报，其对对价格因因素的制制定尤为为敏感，从他们们的角度度考虑，收益法法是他们们最能接接受和最最有操作作意义的的方法。此类客客户中具具有代表表性的为为山西投投资客户户，近两两年由于于能源价价格的暴暴涨，山山西煤炭炭经营者者一夜间间的暴富富，促使使其在京京城繁华华地段购购买固定定资产作作为投资资。在本本公司召召开的千千万元以以上的固固定资产产拍卖会会上，经经常抢购购此类标标的，并并成为我我公司客客户资源源库中会会员客户户。还有一类类是自用用客户，此类客客户主要要考虑的的是标的的地段和和配套。本标的的地段繁繁华，但但配套设设施较差差，仅有有的几辆辆停车位位很难

53、让让自用型型客户接接受竞买买。我公司接接受本项项目后，通过我我公司客客户储备备库中大大量潜在在买家沟沟通，及及周边客客户的调调查，总总结了如如下几类类特感兴兴趣的潜潜在买家家。A、三花花置业 BB、山西西投资客客户C、新加加坡凯置置地房地地产投资资基金 DD、福建建利嘉集集团 E、某上上市公司司 F、香港稳稳得福投投资公司司G、东长长安集团团 H、澳洲麦麦格里集集团F、日本本太平洋洋幸运企企业管理理公司经过前段段时间的的招商运运作，目目前已有有十几家家客户对对该标的的与我公公司进行行了初步步沟通，其中大大部分表表示出浓浓厚的兴兴趣。这这里面投投资机构构达到550%。他们中中间有一一些大的的国际

54、基基金集团团，也有有一些民民营投资资机构，还有一一些上市市公司，大多实实力较强强，有的的客户已已经与我我公司合合作过几几次，彼彼此信任任度较高高。三 拍拍卖佣金金及费用用方案如果我公公司能有有幸与贵贵社签署署委托托拍卖合合同，灯市口口西街118号贵贵社的房房产经我我公司拍拍卖成交交，贵公公司应向向我公司司支付拍拍卖成交交价的00.5%的佣金金，无须须另外支支付其它它任何费费用。拍卖标的的在委委托拍卖卖合同期限内内未成交交的，贵贵社无须须向我公公司支付付任何费费用。四 付付款方式式及期限限根据我公公司与客客户沟通通的状况况，如拍拍卖成交交可一次次性付清清拍卖成成交价款款。付款款期限为为20个个工

55、作日日。五 拍拍卖时间间及计划划若我公司司有幸与与贵社签签署委委托拍卖卖合同，初定定拍卖计计划如下下：1.签订订合同后后用1个个月进行行项目招招商；2.签订订合同后后第2个个月进行行公开拍拍卖；3.拍卖卖成交后后20个个工作日日内付清清全款，付清全全款后55个工作作内开始始办理产产权过户户手续。六 预预展招商商方案预展招商商是拍卖卖活动中中最重要要的阶段段，良好好的预展展招商工工作是保保证拍卖卖成功的的必要前前提。预预展招商商也是拍拍卖企业业能力的的直接体体现。针对该拍拍卖项目目的预展展招商工工作，我我公司将将充分发发挥和利利用自身身的优势势和资源源，基于于网上与与传统拍拍卖相结结合的业业务模

56、式式，体现现服务为为本的经经营理念念。在积积极向现现有客户户推介的的同时尽尽量开发发潜在的的客户资资源。A、招商商方案招商主要要采用以以下方式式：、在传传统平面面媒体上上，发布布招商公公告，增增加受众众人群。根据媒媒体影响响力和标标的特点点，选择择北京京晚报、北北京青年年报、中国国房地产产报等等报刊媒媒体，在在拍卖招招商工作作正式开开始后的的第一周周刊登，根据招招商工作作进展情情况，招招商公告告具体发发布时间间可能会会有相应应调整；、充分分利用中中拍网独独有的各各种资源源优势，设立网网上拍卖卖专场和和我公司司新开发发的视频频全景分分段、展展示技术术，配以以图文并并茂的形形式，全全方位的的详细的

57、的介绍标标的情况况，向遍遍布全国国的中拍拍网用户户进行招招商（网网上站项项目专场场页见附附件）；、向我我公司固固定客户户群体进进行直接接招商；、经过过需求分分析和多多渠道了了解，确确定潜在在的客户户，进行行定向招招商。B、预展展方案我公司将将设立专专案工作作组，专专门负责责该项目目的预展展招商工工作，包包括与客客户洽谈谈、介绍绍拍卖标标的情况况和陪客客户现场场考察等等，保持持联系畅畅通。根据客户户的需求求出发，在了解解买家的的愿望的的基础上上，向客客户提供供专业细细致的服服务。就就客户最最关心的的价格，我公司司将向客客户提供供该区域域商用楼楼市场情情况，让让客户了了解本项项目相对对市场价价格的

58、优优势。我我公司根根据对该该区域写写字楼市市场的了了解，分分析该项项目的价价格空间间，同时时为客户户计算投投资价值值。我公司将将制作包包括视频频录相及及3600度环景景的展示示光盘，以直观观的形式式准确详详实的向向客户介介绍标的的情况。七 拍拍卖方式式和拍卖卖会A、拍卖卖方式根据我公公司的优优势和拍拍卖标的的的特点点，我们们将采用用传统拍拍卖与网网上拍卖卖相结合合的形式式进行拍拍卖，即即在现场场与中拍拍网上同同时拍卖卖。自此此基础上上，我公公司还将将运用又又我公司司最新开开发的音音、视频频同步网网上现场场竞价系系统，这这种新型型的拍卖卖形式将将突出本本次拍卖卖会的务务实与创创新，为为贵行资资产

59、处置置工作开开创新的的方式，创造良良好的社社会效益益，更好好的宣传传贵办资资产处置置工作。B、拍卖卖会举办办委托拍拍卖合同同签订订之后我我公司将将在拍卖卖会前一一周在热热门报刊刊媒体上上发布拍拍卖公告告。拍卖卖地点在在金隅大大厦我公公司拍卖卖厅。C、拍卖卖会组织织在贵行及及有关部部门的监监督下，对拍卖卖标的进进行公开开拍卖。拍卖会会上邀请请北京长长安公证证处对本本标的的的整个拍拍卖会过过程进行行公证，同时邀邀工商部部门对整整场拍卖卖会进行行监督。拍卖会会现场设设立竞买买登记处处、拍卖卖台、记记录台、贵社监监拍台、公证席席、工商商监拍席席和网络络直播席席。拍卖卖会由我我公司首首席拍卖卖师张毅主主

60、持，首首先宣读读竞买买规则，然后后进行拍拍卖，成成交后与与买受人人签订成交确确认书，最后后由公证证人员对对整个拍拍卖会出出公证书书。D、成交交结算拍卖成交交后，我我公司将将督促买买受人按按合同规规定按时时支付拍拍卖价款款，并协协助贵社社与买受受人办理理房地产产过户手手续事宜宜。第六章 中拍拍在线拍拍卖有限限公司特特点一 公公司特点点1、公司司拥有的的中拍网网（）是是国内规规模最大大，运作作最规范范，唯一一一家被被国内贸贸易局认认可，国国内唯一一一家为为全国所所有拍卖卖企业提提供网上上拍卖平平台的专专业拍卖卖网站。中拍网网目前拥拥有9000余家家遍布全全国各地地的拍卖卖企业会会员单位位。同时时公