步行街商业运营管理服务方案

1、PAGE 金阳步行街商业运营管理服务方案PAGE 前 言非常感谢谢贵司 和广大大客户的信任和支支持，让让我们有有机会为为贵司和和广大客客户提供供物业服服务。随着步行行街商铺铺交付客户使用用，以及及步行街街正式对对外招商商营业，各项物物业管理理服务逐逐步走向向正常化化、规范范化。现现结合项项目实际际情况并并考虑未未来物业业管理服服务工作作的特点点，根据据我们从事事物业管管理服务务多年的的专业经经验，特特编写了了【金阳步行街街商业运运营管理理方案】。专业而完完善的物物业管理理能不但但为业户户提供安安全舒适适、优质质和谐的的生活环环境，还还能够协协助项目目树立品品牌形象象、促进进物业的的销售和和租赁

2、，提升物物业的投投资回报报率。成成功运营营的商业业步行街街首先必必须具有有一流的的硬件设设施（包包括市政政、交通通、商场场乃至购购物环境境的硬件件设施）；其次次商业规划划应该具具有多功功能的购购物、休休闲、文文化、娱娱乐、餐餐饮等综综合性商商业模式式；其三三是商业业步行街街应该具具有专业业化/规规范化的的商业运运营管理理和物业业管理服服务，为顾客/投资者者提供优优质的商商业环境境，促进进物业的的销售和和租赁，提升物物业的投投资回报报率；其其四是具具备并实实施多层层次/多多方面的的商业整整体形象象推广宣宣传，树树立商业业步行街街的商业业经营品品牌。因此，要使【金阳商业步步行街】项目成成为当地地并

3、辐射射周边地地区（包包括贵州州省下属属各个市市/县，以及临临界省市市）的亮亮点商业业中心，开发商商良好的的前期硬硬件投入入是基础础，后期期配套完完善的运运营管理理是保障障，它要要求房产产开发企企业具有有卓识远远见的思思维和观观念，能能够并且且愿意投投入人力力/物力力/财力力塑造商业业中心的的良好的的营商环环境，并并且做好好商业步步行街的的市场定定位、营营商规划划、市场场推广、运营管管理、文文化特色色、后勤勤服务等等方方面面面。“诚信经经营，用用心服务务，和谐谐共赢”是【万宁宁物业】的企业业理念，我们怀怀着万分分诚意为为贵司和和客户提供供专业化化、规范范化、标标准化的的物业管管理服务务，我们们真

4、诚期期待与富富有卓识识远见的的贵司一一起携手手共建【金阳商业步步行街】，共同同缔造一个个时尚、高档、优质的的项目品品牌。金阳商业业步行街街简介金阳步行行街商业业城位于于贵州市市省委、省政府府锐意打打造的贵贵阳城市市新中心心金阳阳新区，它扼新新区中央央政务区区、中央央商业区区、中央央居住区区三大要要脉，紧紧邻市级级行政中中心，南南连兴筑筑西路，与快速速干道贵贵金路贯贯通，紧紧连拟建建中的奥奥体中心心、大学学城；北北接观山山西路，与建设设中的金金融中心心接壤；东西两两侧与1173万万大型生生态居住住区碧海海花园直直接相连连，位置置优越，交通便便捷。金金阳步行行街商业业城是金金阳新区区重点建建设的标

5、标志性商商业项目目，具有有时尚购购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐、综合合文化、商务旅旅游等多多种功能能，是金金阳新区区“聚集人人气、繁繁荣商业业” 的综综合性商商业中心心。金阳商业业步行街街总体规规划南北北长12200米米，东西西宽1000米，总用地地面积为为12.39227万（1885.889亩），规划划为连接接的浮岛岛式商业业步行街街，规模模达111万，建筑筑层数为为地上三三层，局局部四层层和局部部地下一一层（其中地地上商业业面积88万，地下下人防及及车库面面积约33万、园林林绿化面面积达到到2万），拥拥有地下下车位5592个个、地面面车位数数百个。步行街街分为AA、B、C、DD、E、F、GG七

6、个商商业街区区，由222栋建建筑单体体组成，在A、G、CC、F区区为主力力店规划划7栋建建筑单体体， BB至F区区将300米宽的的城市道道路分置置为两条条沿街区区组团外外围布置置15米米宽的单单行道路路，并在在南北两两端的AA、G区区合并，与城市市主干道道观山西西路、兴兴筑西路路连接。 公共配套套设备设设施：公公共厕所所6所、垃圾收收集/中中转站33个处、发电机机房2个个、变配配电房33个、直直升电梯梯24部部、手扶扶电梯224部、火灾自自动报警警及联动动系统11套、闭闭路监视视监控与与门禁系系统各11套、停停车场管管理系统统10套套。公共服务务配套：物业市市场部、物业租租赁中心心、招商商运营

7、中中心、步步行街卫卫生站、工商注注册/税税务局、警务区区、商业业银行等等。指导思想想【金阳商业步步行街】位于贵阳阳城市新新中心金阳阳新区，与贵州州省会城城市贵阳阳市老成区区相接，开车达达到市中中心区行行程时间间不足220分钟钟，拥有有得天独独厚的地地理优势势；是时时尚居商商品经营营的典型型代表，是211世纪步步行街商商业应景景模式的的宣言人人，它以以追求时时尚、休休闲商业业为目标标，创造造流淌着着高品质质/高档档次的商商业品位位，诠释人人生之梦梦的创业业致富的的空间。是一个个商业批批发、零售于一一体的大大型综合合性商业业步行街街。为配合合倾心“建造值值得信赖赖的西部部商业批批发交易易中心”的品

8、牌经营营理念，金阳万万宁物业业公司全全体同仁仁将竭尽尽所能致致力提供供专业优优质的物物业服务务，我们们基本指导导思想是是：发扬企业业品牌精精神，真真挚付出出提供优优质服务务我们将秉秉承【万宁物业业】尊重重客户、诚信服服务的企企业精神神，重信誉、守纪法、真挚服服务、忠忠于职守守，市场部部根据项目目实际对物物业工作作专业细细分，根根据项目目经营开开发进度度情况，分阶段段不断完完善管理理服务，在过程程中逐步步总结改改进，通通过发展展商的全全力支持持和我们们诚挚高高效的服服务，共共同塑造造【金阳商业步步行街】优质商业业品牌。 履行项目目服务职职责我们以质质量为企企业之本本，以岗岗位职责责为依据据，以客

9、客户为服服务对象象，严格格履行物物业管理理人应尽尽的义务务和职责责，我们们不但注注重服务务的过程程，更看看中服务务的结果果，着眼眼于服务务的长远远前景和和综合效效益，力力避急功功近利、华而不不实的短短期行为为，有阶阶段规划划，更有有长远计计划，将将服务概概念扩展展到物业业管理服服务的方方方面面面，承担担全方位位管理职职责及赢赢取客户户的认同同，有效效树立长长远发展展的服务务品牌。管理服务务原则我们遵循循“服务第第一，管管理从严严”原则，树立以以人为本本的思想想，一切切从广大大客户的需需求出发发，推行行全面、专业的的物业管管理和服服务，管管理人性性化、服服务专业业化，进进行优质质、贴心心、到位位

10、的物业业管理服服务，同同时要依依法管理理、从严严管理、科学管管理。实实行专业业管理与与客户自治治相结合合的原则则，尊重重并按照照广大客客户的要要求实施施专业化化/规范范化/标标准化的的管理，共同搞搞好商业业步行街街的文明明建设。服务理念念员工人人才是市市场部的的资本1.先有满满意的员员工，后后有满意意的客户户。2.我们信信任和尊尊重员工工，相信信只要提提供一个个适宜的的环境，员工都都能获得得成功。3.致力培培养每一一位力求求发展的的员工，鼓励其其主动性性和创造造性，并并追求卓卓越的成成就和贡贡献。4.提倡简简单的人人际关系系，倡导导健康丰丰盛的人人生。5.团队精精神是我我们达成成共同目目标的保

11、保障。客户尊尊重客户户，让客户户满意1.客户的满满意程度度是衡量量我们成成功与否否的标准准。2.尊重客户户，理解解客户，与与客户善意意的沟通通，将客客户视为为我们的的朋友。3.为客户做到到的都要要尽力去去做全心全全意全为为客户。4.我们的的使命是满足客户户的服务务需求，持续/超越实实现客户户的期望望。管理专专业规规范学学习创创新我们致力力于专业业化发展展，着力力提高员员工的专专业素质质。我们倡导导企业行行为的规规范化，力求建建立完善善的内部部运作机机制。我们提倡倡信息资资源共享享，坦诚诚沟通，共同提提高。打破惯性性，挑战战自我，不断创创新。服务诚诚实守信信、持续续进步1.我们在在服务活活动中坚

12、坚持诚实实与正直直，信守守承诺。2.我们追追求服务务的满意意度，保保障服务务质量的的持续提提升。3、坚持持不懈的的武装自自我，学学习先进进物业管管理知识识。服务标准准我们根据据步行街街的硬件件/软件件配套状状况，参参照贵阳市区区物业服服务等级级标准，合理理制订/规划清远金阳步步行街服务标标准，努努力打造【金阳商业步步行街】优质服服务品牌牌，营造让让客户经经营着“称心、舒心、安心”的商业业环境。项目内容与标标准（一）基本要求服务与被被服务双双方签订订规范的的物业服服务合同同，双方方权利义义务关系系明确。对住宅步步行街共共用部位位、共用用设施设设备进行行认真查查验，验验收手续续齐全。服务人员员、专

13、业业操作人人员按照照国家有有关规定定取得物物业职业业资格证证书或者者岗位证证书。有完善的的物业服服务方案案，质量量管理、财务管管理、档档案管理理等制度度健全。服务人员员统一着着装、佩佩戴标志志，行为为规范，服务主主动、热热情。公示服务务电话。急修11小时内内、其它它报修按按双方约约定时间间到达现现场，有有报修、维修和和回访记记录。根据客户户需求，提供物物业服务务合同之之外的特特约服务务和代办办服务的的，公示示服务项项目与收收费价目目。按有关规规定和合合同约定定公布物物业服务务费用或或者物业业服务资资金的收收支情况况。按合同约约定规范范使用住住房专项项维修资资金。每年至少少1次征询询客户对物物业

14、服务务的意见见，并按按客户提出出意见进进行改进进。加强与业业户沟通通，了解解业户的的愿望与与要求，满足业业户的合合理需要要，对客客户的投投诉应及及时处理理并记录录，全年年有效投投诉率低低于100% 。（二）房屋服务管理对房屋共共用部位位进行日日常服务务管理，检修记记录和保保养记录录齐全。根据房屋屋实际使使用年限限，适时时检查房房屋共用用部位的的使用状状况，需需要维修修，属于于小修范范围的，及时组组织修复复；属于于大、中中修范围围的，及及时编制制维修计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向客户户大会或或者客户户委员会会提出报报告与建建议，根根据客户户大会的的决定，组织维维修。每日巡查查1次步

15、行街街房屋单单元门、楼梯通通道以及及其他共共用部位位的门窗窗、玻璃璃等，做做好巡查查记录，并及时时维修养养护。按照住宅宅装饰装装修有关关规定和和客户公约约（客户户临时公公约）要要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修制度度。装修修前，依依规定审审核客户户（使用用人）的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项。每日巡巡查1次装修修施工现现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告客客户委员员会和有有关主管管部门。对违反规规划私搭搭乱建和和擅自改改变房屋屋用途的的行为及及时劝阻阻，并报报告客户户委员

16、会会和有关关主管部部门。步行街主主出入口口设有步步行街平平面示意意图，各各组团、幢及单单元（门门）、户户有明显显标志。（三）共用设施设备维修养护对共用设设施设备备进行日日常管理理养护（依法应应由专业业部门负负责的除除外）。建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐），设施施设备的的运行、检查、维修、保养等等记录齐齐全。服务设施施设备标标志齐全全、规范范，责任任人明确确；操作作维护人人员严格格执行设设施设备备操作规规程及保保养规范范；设施施设备运运行正常常。对共用设设施设备备定期组组织巡查查，做好好巡查记记录，需需要并属于小小修范围围的，及及时组织织修复；属于大大、中修修范围或或者需要要更新改改造的

17、，及时编编制维修修、更新新改造计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向客户户大会或或客户委员员会提出出报告与与建议，根据客客户大会会的决定定，组织织维修或或者更新新改造。消防设施施设备完完好，可可随时启启用；消消防通道道畅通。设备房保保持整洁洁、通风风、无跑跑、冒、滴、漏漏和鼠害害现象。步行街主主要道路路及停车车场交通通标志齐齐全。路灯、楼楼道灯完完好率不不低于990%。容易危及及人身安安全的设设施设备备有明显显警示标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案。（四）协助维护公共秩序步行街出出入口224小时时值勤。对重点区区域、重重点部位位每2小时至至少巡查查1

18、次。对进出步步行街的的车辆进进行管理理，引导导车辆有有序通行行、停放放。对进出步步行街的的装修等等劳务人人员实行行登记管管理。对火灾、治安、公共卫卫生等突突发事件件有应急急预案，事发时时及时报报告客户户委员会会和有关关部门，并协助助采取相相应措施施。（五）保洁服务按幢设置置垃圾桶桶，生活活垃圾每每天清运运1次。步行街道道路、广广场、停停车场、绿地等等每日清清扫1次；电电梯厅、楼道每每日清扫扫1次，半半月拖洗洗1次；楼楼梯扶手手每周擦擦洗2次；共共用部位位玻璃每每月清洁洁1次；路路灯、楼楼道灯每每季度清清洁1次。及及时清除除区内主主要道路路积水。区内公共共雨、污污水管道道每年疏疏通1次；雨雨、污

19、水水井每季季度检查查1次，并并视检查查情况及及时清掏掏；化粪粪池每22个月检检查1次，每每年清掏掏1次，发发现异常常及时清清掏。二次供水水水池按规定定定期清清洗，定定时巡查查，水质质符合卫卫生要求求。根据当地地实际情情况定期期进行消消毒和灭灭虫除害害。（六）绿化养护管理有专业人人员实施施绿化养养护管理理。对草坪、花卉、绿篱、树木定定期进行行修剪、养护。定期清除除绿地杂杂草、杂杂物。适时组织织浇灌、施肥和和松土，做好防防涝、防防冻。适时喷洒洒药物，预防病病虫害。管理目标标根据步行行街硬件件/软件件配套状状况，结结合项目目实际情情况及万万宁物业业公司多多年的实实践经验验，市场场部严格格按照物物业管

20、理理行业的的标准和和要求，循照万万宁物业业公司IISO990011：20000质质量管理理体系的的方针和和目标，全力实实现公司司持续发发展的长长远目标标。追求目标标：以公公司经营营为主导导，为客客户推出出完善的的管理服服务，为为公司创创造效益益，为企企业打造造品牌。配合目标标（如有有需要）：为充分分体现开开发商建建造金阳阳步行街街的开发发初衷，开创高高档商业业步行街街的新时时代，我我们根据据开发商商的实际际需要，做好开开发商的的参谋、帮手、伙伴，在项目招商商过程中中，从管管理者的的角度提提出合理理化建议议，营造造良好的的营商氛氛围。质量目标标：客户对服服务质量量的综合合满意率率90%；在职员工

21、工培训及及合格率率达90%；档案资料料管理完完好率98%；服务受理理/完成成/回访访率达95%；客户投诉诉记录/处理/回访率率95%设备设施施年度保保养维修修计划执执行率90%；维修/急急修及时时率达90%；验验收率达达1000%；返返修率小小于100%；绿化完整整及长势势良好率率达90%环境卫生生保洁率90%步行街除除四害工作作有效率率90%不因管理理过失而而导致所所辖物业业区域发发生重大大安全责责任事故故。收费标准准（仅供供参考）序号项目/名名称收费单价价（元.月）单位备注1物业管理理服务费费3.000平方米按11万万建筑面面积计算算，每月月收入333万（设备备维护、卫生保保洁、秩秩序维持

22、持、办公公开支、人工福福利待遇遇等）2商业推广广服务费费3.000平方米按11万万建筑面面积计算算，每月月收入333万（每年年投入广广告费约约3966万元包括括媒介费费、室外外广告、报刊发发行费等等）3公共水电电分摊费费平方米按实际损损耗计量量计收4垃圾清运运处理费费20.000户每月上缴缴市容环环境管理理部门5门禁ICC卡20.000个每个商铺铺配置数数量为118张6装修保证证金20000.000户装修入场场前交付付7装修垃圾圾清运费费3.000平方米装修入场场前交付付8施工出入入证工本本费5.000个实行正/副证（合计110元）9施工出入入证按金金20.000个实行正/副证（合计440元）

23、10装修申办办资料费费20.000次装修入场场前交付付11水费（含含排污费费）按当地政政府规定定执行12电费按当地政政府规定定执行13专项维修修基金按当地政政府部门门规定执执行（物物业交付付时代收收代存）14广告位租租用费20.000平方米按5000*2550cmm计算，室外广广告牌位位使用费费为2550元/月.个个16宣传牌租租用费300.00个每日费用用为100元（收收取按金金3000元）17商铺租赁赁意向订订金20000.000间洽谈租赁赁签约前前缴交费费用，正正式签约约后转为为租金18临时摊位位租金举办活动动时设立立临时摊摊位，租租金根据据实际情情况再定定请根据实实际情况况自行调调整！

24、第一部分分项目运营营管理分分析一、商业业区域环环境分析析金阳步行行街商业业城位于于贵州市市省委、省政府府锐意打打造的贵贵阳城市市新中心心金阳阳新区。金阳新新区东临临黔灵山山脉，南南接三桥桥马王庙庙，西靠靠百花山山脉，北北与白云云区相接接。全区区总面积积1988平方公公里，总总人口118余万万，下辖辖金阳街街道办事事处、金金华镇、朱昌镇镇和阳关关农场，共333个行政政村、44个步行行街（居居委会）。新区区气候环环境宜人人，属亚亚热带湿湿润温和和型气候候，年平平均温度度15，年平平均降雨雨量12200毫毫米，天天气环境境质量保保持国家家二级标标准，声声环境质质量达一一类标准准。交通通、区位位优势突

25、突出，贵贵遵、贵贵黄高等等级公路路及3221、2210国国道穿境境而过，贵阳环环城高速速公路全全面覆盖盖，黔灵灵山路、北京西西路等让让新区与与老城实实现无缝缝链接，已经开开工的贵贵广快速速铁路和和正在规规划修建建的沪昆昆、成贵贵、渝黔黔、湘黔黔、黔桂桂等快速速铁路在在此汇集集，贵阳阳城际快快速铁路路、城市市轻轨等等从金阳阳始发，快捷、高效的的现代交交通道路路网络正正在形成成。贵阳阳新客站站和客运运站的建建设及启启用，将将使金阳阳新区成成为一个个纵贯南南北、横横接东西西的交通通枢纽和和运输重重镇。金阳新区区采取政政府主导导、市场场运作、社会投投入的模模式，筹筹措资金金10亿亿元，强强力推进进“六

26、有”民生行行动计划划，关注注民生实实现零的的突破。通过市市场化运运作，累累计完成成投资5545亿亿元，117平方方公里基基础设施施建设全全面完成成，贵阳阳奥体中中心、贵贵阳国际际会议展展览中心心等一大大批城市市配套设设施逐步步建成使使用，会会展、商商贸、酒酒店、物物流等产产业开始始起步。为进一一步加快快金阳新新区建设设步伐，贵阳市市委、市市政府根根据金阳阳新区建建设发展展的新形形势、新新任务，制定了了关于于加快金金阳新区区改革发发展的意意见，明确下下一步的的发展目目标为：20113年前前，基本本建立行行政区管管理体制制，在全全面完成成建设区区开发建建设的基基础上，基本完完善规划划控制区区范围内

27、内的基础础设施、城市功功能配套套和生态态产业布布局，建建立合理理的生态态产业结结构和产产业体系系，完善善社会公公共服务务体系，把金阳阳新区建建成生态态型、园园林式、数字化化的新城城区。总结：商商业步行行街未来来的发展展前景一一片光明明，商业业潜力无无限。二、商业业发展趋趋势分析析（一）220099贵州省省9个地地区GDDP（表表.1摘摘录贵州州政府网网）序号城市名称称总收入财政收入入1贵阳市GGDP900亿亿元260亿亿2遵义市GGDP720亿亿元114亿亿3毕节地区区GDPP446亿亿元85亿4六盘水市市GDPP415亿亿元73亿5黔南州GGDP315亿亿元44亿6铜仁地区区GDPP244.

28、8亿元元27亿7黔西南州州GDPP230亿亿元45亿8黔东南州州GDPP268亿亿28亿9安顺市GGDP195亿亿30亿分析：根据上表表.1所所示及政政府公布布相关经经济数据据，贵阳阳市GDDP位居居全省第第一，全全市生产产总值增增长122%，其其中，第第一产业业增加值值增长77%；第第二产业业增加值值增长113%；第三产产业增加加值增长长14%。财政政总收入入增长112%，地方财财政收入入增长112%。社会消消费品零零售总额额增长220% ，城市市居民人人均可支支配收入入增长88% ，农民人人均纯收收入增长长10% 。这这说明贵贵阳市整整体消费费水平稳稳中有升升，为日日后整体体零售商商业的可

29、可持续发发展提供供了有力力的支撑撑和保障障。（二）新新区发展展和人口口密度（表.22摘录贵贵阳政府府网）序号规划阶段段起讫期限限规划建设设规模规划常住住/流动动人口1现阶段年平方方公里万2发展阶段段年年平方方公里万3成熟阶段段年平平方公里里0万分析：根根据表.2所示示，按贵贵阳城市市总体规规划，金金阳新区区现阶段段建设规规模177平方公公里，预预计规划划常住/流动人人口约118万人人（实际际人口约约5万人人），若若以现阶阶段的人人口密度度和流量量，如果果商业步步行街的的终端客客户以城城市居民民为主，它在现现阶段难难以满足足超大规规模和零零售方式式的商业业经营的的盈利需求求。当然然，从长长远发展

30、展角度考考虑，金金阳新区区商业地地产的价价值将会会逐渐显显现。（三）贵贵阳交通通网络建建设类别项目/名名称定位规模及时时速目标标预计投入入使用铁路贵阳至广广州快速速铁路客货兼顾顾、以客为为主全长8557公里里，时速值2000公里/小时20122年贵阳至重重庆快速速铁路客货兼顾顾、以客为为主全长3441公里里，时速值2200公公里/小小时20144年贵阳至成成都快速速铁路客货兼顾顾、以客为为主全长6663 公公里，时速值3350公公里/小小时20133年贵阳至昆昆明/长沙客运运专线客货兼顾顾、以客为为主全长11140公公里，时时速值3350公公里/小小时20144年公路厦蓉高速速公路贵贵阳段全长

31、约665公里里，时速速值110公公里/小小时环城高速速公路全长1112.55公里，时速值值110公公里/小小时花溪二道道全长177.7公公里，时时速值110公公里/小小时贵金线全长5.2公里里，时速速值110公公里/小小时航空已开通广广州、上上海、北北京等重重要事实实航线分析：金阳新区区作为贵贵阳市新新的行政政办公区区域，未未来的发发展中心心城市，交通、区位优优势突出出，贵遵遵、贵黄黄高等级级公路及及3211、2110国道道穿境而而过，贵贵阳环城城高速公公路全面面覆盖，黔灵山山路、北北京西路路等让新新区与老老城实现现无缝链链接，已已经开工工的贵广广快速铁铁路和正正在规划划修建的的沪昆、成贵、渝

32、黔、湘黔、黔桂等等快速铁铁路在此此汇集，贵阳城城际快速速铁路、城市轻轻轨等从从金阳始始发，快快捷、高高效的现现代交通通道路网网络正在在形成。贵阳新新客站和和客运站站的建设设及启用用，将使使金阳新新区成为为一个纵纵贯南北北、横接接东西的的交通枢枢纽和运运输重镇镇。（四）分分析结果果如何在现现有的资资源和消消费群体体的竞争争中取得得成功，唯一的的办法是是充分形形成特色色化经营营，如果果以现有有的经营营模式与与贵阳原原有零售售/批发发市场和和路摊零零售经营营的冲击击，与之之竞争会会处于相相对的劣劣势。但但商业步步行街的的良性发发展，不不光是本本地市场场的发展展，更要要辐射周周边区域域市场的的培育和和

33、发展，以争取取不同区区域消费费人群的的消费。根据上述述分析，我们可可以充分分利用贵贵阳市省省会城市市的辐射射影响力力和地理理环境优优势，建建造以青青春时尚尚商品为为主题的的“西部商商品批发发交易中中心”，配套套豪华影影院+主主题餐饮饮+旅游游购物店店+超市市便利店店。致力力于打造造辐射贵贵州全省省和周边边城市的的时尚商商品的直直供批发发/零售售的经营营策略。主题式“直供批批发/零零售商品品”+“豪华影影院+主主题餐饮饮+旅游游购物店店+超市市便利店店”第二部分分商业步行行街运营营策略营商环境境1.公共共硬件配配套金阳商业业步行街街总体规规划南北北长12200米米，东西西宽1000米，总用地地面

34、积为为12.39227万，建筑筑面积规规模达111万，地上上商业面面积8万万，地下下人防及及车库面面积约33万（其中中地下车车位5992个、地上临临时车位位约5000个），建筑筑层数为为地上三三层，局局部四层层和局部部地下一一层。手护式电电梯/直直式客运运电梯/观光电电梯智能化闭闭路监控控及门禁禁系统火灾自动动报警及及联动系系统背景音乐乐及应急急广播系系统停车场管管理系统统公配电设设备及后后备电源源设备总结：商商业步行行街的硬硬件投入入比较完完善，已已具备并并可满足足整个商商业运营营的实际际需求。2.公共共服务环环境商业性的的公共服服务建设设和完善善，应以以满足顾顾客/消消费者特特定的衣衣食、

35、住行、生产、生活、发展和和娱乐的的需求。公共服服务满足足顾客/消费者者的生活活与发展展的某种种直接需需求，能能使顾客客/消费费者受益益或享受受，有助于于顾客的的经营发发展，有有助于提提升消费费者的认认同，有有助于营营造良性性循环的的营业氛氛围。序号项目/名名称功能/作作用简介介建议1垃圾收集集及中转转站及时处理理商业街街日常垃垃圾，营营造整洁洁环境日产日清清，避免免堆积污污染2公共厕所所方便顾客客（/租租户/消消费者生生活的配配套设计需合合理，做做好标识识牌3垃圾收集集箱方便顾客客/（租租户/消消费者生生活的配配套采用环保保分类，做好标标识牌和和指引4仓储设施施方便顾客客/（租租户储存存商品的

36、的配套房房天面重新新开辟，低租金金、免管管理费5物资转运运站方便顾客客/租户户货品装装卸每栋商业业楼开辟辟一处物物质装卸卸区6儿童乐园园方便一家家假日休休闲，留留住消费费者商铺中心心街开辟辟儿童游游乐设施施7休闲设施施提供方便便消费者者的休息息场所/设施根据环境境增加休休闲/休休息区及及座椅8商业信息息发布区区介绍商业业街布局局/商业业品种/交易信信息出入口设设置电子子信息显显示屏幕幕9商业信息息查询方便消费费者及时时查询需需要的商商业咨讯讯商业区出出入口按按经营划划分设立立一个商商业查询询显示平平台序号项目/名名称功能/作作用简介介建议10公共电话话亭方便客户户/租户户/消费费者的临临时性需

37、需要增加多种种经营及及完善通通信服务务11电信营业业厅方便客户户/租户户开通电电信电话话/网上上宽带集中一区区域，在在提供服服务配套套外，又又可出租租物业收收取租金金12邮局快递递方便顾客客/租户户物资流流转集中一区区域，在在提供服服务配套套外，又又可出租租物业收收取租金金13商业银行行方便顾客客/租户户/消费费者资金金流转/储存集中一区区域，在在提供服服务配套套外，又又可出租租物业收收取租金金14空巴快线线方便并满满足来自自四方的的顾客/租户/消费开设空巴巴快线营营业厅，并公布布应运时时间15工商税务务登记注注册方便租户户办理营营业执照照集中一区区域16文化广场场进行文艺艺演出或或与当地地政

38、府举举办公益益文化活活动，吸吸引市民民前来观观光消费费利用商业业街区进进行规划划建设，争取政政府支持持17商业街警警务区履行政府府赋予的的职能维维护商业业街安全全步行街服服务大楼楼18步行街服服务站履行政府府赋予的的职能开开展相关关管理步行街服服务大楼楼19步行街卫卫生站履行政府府赋予的的职能开开展卫生生治疗步行街服服务大楼楼20招商中心心负责招商商相关工工作出入口大大楼一楼楼21物业管理理中心服务商业业街物业业管理服服务区域楼一一楼1.3交交通网络络建设俗话说，“酒香不不怕巷子子深”，但对对于金阳阳商业步步行街项项目而言言，如果果没有良良好的外外部交通通环境，即使占占据有利利的地理理位置，也

39、会将将客户拒拒之门外外。商业业项目所所在区域域的交通通环境对对于商业业项目的的运营起起着至关关重要的的决定作作用，而而交通流流线的通通畅与否否，又是是交通环环境中的的重要指指标之一一。因此此，商业业步行街街项目的的投资、开发、运营，首先应应该考虑虑整个商商业经营营定位的的交通环环境，建建立起交交通流线线（即商商业步行行街为中中心而到到达客源源的交通通的主次次线路）的便捷捷性。 项目/名名称线路规划划建议过境交通通步行街前前后直接接衔接通通往贵阳阳老城区区的三条条城市主主干道增加步行行街口的的公交停停靠站台台到达交通通主要是上上下班交交通和购购物交通通两种，由步行行街内南南北向的的XX路路与XX

40、X路组成成。开设为双双向单行行车道停车场主要以室室内车位位为主，确保地地面交通通网络的的顺畅实行停车车场收费费管理系系统，提提供购物物免费优优惠公交首末末站公交车辆辆连接贵贵阳市区区、火车车站、机机场、汽汽车站、周边生生活密集集居住步步行街与交通部部门协商商开通，并划出出专设站站台空巴快线线连接贵阳阳机场，迎接四四方来客客与空客巴巴士联合合经营临临时售票票点步行街商商铺营销销推广招商手段基于目前前整体市市场、区区域市场场和项目目本身的的状况，项目产产品应向向中高档档次发展展，在项项目定位位、形象象包装、营销推推广、物物业管理理等方面面进行升升级，经经我司反反复推敲敲，我司司建议项目目推广主主题

41、定位位为：“西部购购物天堂堂金阳阳步行街街”1.项目目品牌的的构建广告创意促销方式现场包装品牌核心广告语公共关系人员培训2.项目目推广2.1推推广机构构设立市场场部：主主要职责责对外招招揽客户户资源，取得客客户联系系方式；与客户户的直接接沟通，推介/介绍项项目情况况；接待客客户的电电话咨询询，解答答客户提提出的问问题；与客户户洽谈租租赁铺位位相关事事宜；掌握并并了解负负责区域域客户的的营业信信息；向客户户提供合合理化营营运建议议受理并并协助客客户办理理经营相相关事项项。设立公关关部：主主要职责责是与政府府部门保保持良好好的沟通通关系，争取政政府部门门对项目目开展的的支持；收集当当地投资资群体和

42、和潜在客客户的资资料和联联系方式式；掌握当当地政策策的最新新动向；掌握商商铺客户户的动态态和要求求。2.2商商铺出租租组合（1）、整层租租用租赁期为为5年或或5年以以上：租租金优惠惠价给予予9.33折，铺铺面广告告位免费费使用55年。租赁期为为10年年或100年以上上：租金金优惠价价给予99折，铺铺面广告告位免费费使用110年。（2）、单间铺铺位租用用租赁期为为5年或或5年以以上：租租金优惠惠价给予予9.66折，铺铺面广告告位免费费使用55年。租赁期为为10年年或100年以上上：租金金优惠价价给予99.3折，铺面广广告位免免费使用用10年年。2.3商商业推广广方式招商中心心展示：招商中中心备齐

43、齐商铺的的各方面面资料，从所见见、所闻闻全方位位让买家家了解信信息；商业文化化展示：设立文文化广场场，每月月/每周周未进行行文艺演演出或与与当地政政府举办办公益文文化活动动，吸引引市民前前来观光光消费，并充分分利用现现场展示示商铺招招租和商商业商品品信息；室外广告告：设立立室外静静态广告告或电子子液晶信息息栏，公公布步行行街商业业（商铺铺招租、商品推推介）信信息，以以第一时时间将商商业信息息进行传传播给予予广大消消费者，引起他他们的共共同关注注，为商商业经营营注入新新的包装装形象和和营商氛氛围。媒体报道道/宣传传：充分分与当地地媒介（电台、电视、网络、报刊）进行步步行街商商业信息息的报道道/推

44、介介，短时时间内通通过小众众传播和和媒体抄抄作宣扬扬步行街街商品的的热销热热点，引引起社会会舆论，提高步步行街销销售商品品知名度度，促进进物业出出租。特色特价价商品优优惠促销销：定期期促销推推介（如如春节年年货展销销等）或或与当地地政府部部门共同同举办惠惠民商品品促销活活动，吸吸引消费费者的光光临，形形成滚滚滚人流，在带来来巨大消消费力的的同时提提升步行行街的商商业氛围围；娱乐推介介：以KKTV、电玩、热舞及及影城为为主，通通过动感感的造型型，夸张张的色彩彩及尺度度大大加加强商业业氛围，对商业业环境也也起到相相当的补补充与完完善。专题招商商：在步步行街或或贵阳市市中心广广场组织织专题招招商会，

45、或组织织到经济济发达地地区商品品经销成成熟的市市场（如如服装批批发）进进行招商商发布会会，以吸吸引本地地或当地地的客户户资源到到步行街街开设专专营分店店。商业步行行街经营营业态规划划商品永远远是吸引引顾客的的根本，在品牌牌品类同同质化严严重的商商业时代代，步行行街应引引进了拥拥有市场场认同感感的自主主品牌和和不同价价格档次次的经销销产品的的直接供供应商，通过地地区代理理批发（含零售售）的形形式进行行运作，为贵州州地区及及相邻省省会地区区的零售售商提供供商品的的交易平平台。区域名称称经营项目目规划招商要求求与标准准A区1楼 餐饮酒家家1、具有有独特的的贵州餐餐饮文化化特色，2、注注册资本本达到3

46、30万元元以上2楼餐饮酒家家1、具有有独特的的贵州餐餐饮文化化特色，2、注注册资本本达到220万元元以上3楼餐饮酒家家1、具有有独特的的贵州餐餐饮文化化特色，2、注注册资本本达到110万元元以上B区1楼 旅游纪念念精品经经销区1、具有有贵州文文化特色色纪念 2、注注册资本本达到220万元元以上2楼美食餐饮饮1、具有有贵州文文化特色色纪念 2、注注册资本本达到110万元元以上3楼美食餐饮饮1、具有有贵州文文化特色色纪念 2、注注册资本本达到55万元以以上C区1楼成人/小小孩服裝裝批發區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上2楼成人/小小孩服裝裝批發區1、知名名品牌，2、厂

47、厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上3楼成人/小小孩服裝裝批發區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上-1楼大型购物物超市国内知名名品牌，注册资资本10000万万元以上上D区-1楼大型购物物超市国内知名名品牌，注册资资本10000万万元以上上1楼 美容美发发商品批批发/零零售区1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上2楼美容美发发商品批批发/零零售区1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上3楼美容美发发商品批批发/零零售区1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上E区1楼 牛仔服裝裝批发/零售區區1、知

48、名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上2楼牛仔服裝裝批发/零售區區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上3楼牛仔服裝裝批发/零售區區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上F区1楼 鞋業批发发/零售售區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上2楼鞋業批发发/零售售區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上3楼鞋業批发发/零售售區1、知名名品牌，2、厂厂家直销销批发，3、租租赁期55年以上上G区1楼 银行、工工商局、电信、招商处处提供便民民商业服服务2楼TK夜总总会、酒酒吧1、注册册资本5

49、50万元元，2、有娱乐乐经营执执照，33、租赁赁期5年年以上3楼豪华影院院1、注册册资本550万元元，2、有影业业经营执执照，33、租赁赁期5年年以上统一招商商建议通过过将经营营权以固固定分红红回报的的形式从从产权所所有者手手中收回回，实行统一规规划/招招商经营营，盘活步行行街商铺铺经营，营造良良好的商商业氛围围，有利利于商铺铺物业的的升值。在这种种高风险险高利润润模式的的运作当当中，涉及商商业项目目的规划划、设计计、招商商、销售售、 工工程等所所有环节节，对管理公公司的综综合运营营能力要要求极高高。若商商业步行行街经营营不善而而导致步步行街冷冷冷清清清、返租租回报承承诺无法法兑现等等，其存在

50、负面面的社会影影响。物业返租租/代租租/代售售序号类别期限回报率（%.年年）回报偿付付方式责任风险险管理费税费备注1返租3-5年年总房款的的3%管理公司司按月给给付管理公司司承担回回报金的的风险，但享有有回报差差额收入入权利在给付回回报款扣扣除并支支付在给付回回报款扣扣除并支支付返租5年以上上总房款的的3.55%2代租3-5年年实收租金金向管理公公司支付付佣金为为月租金金的500%产权人自自行承担担产权人自行承担担产权人自行承担担5年以上上3代售按委托价价代售总房款的的2%产权人自自行承担担产权人自行承担担产权人自行承担担租金价格格策略商业步行行街商铺铺物业租租金的定定价策略略应事实实求是地地

51、根据本本地区的的经济发发展规模模、消费费人群、日客流流量、消消费力等等因素，以及参参考项目目周边竞竞争物业业总体规规划、规规模、租租金、物物业素质质等方面面综合考考虑和比比较，最最终确定定项目近近期和长长期的物物业出租租价位（自行确确定）。序号商铺区域域面向方位位分租面积积租赁期限限租金参考考价优惠折扣扣备注1整栋/整整层租用用5年以上上提供免租租期吸引引大商家家进驻2一楼临街商铺铺单间1-2年年60-1100元元9.8折折租金可实实行年均均递增模模式3-5年年60-1100元元9.3折折租金可实实行年均均递增模模式3一楼中心街铺铺单间1-2年年50-880元9.8折折租金可实实行年均均递增模

52、模式3-5年年50-880元9.3折折租金可实实行年均均递增模模式4二楼单间1-2年年40-660元9.8折折租金可实实行年均均递增模模式3-5年年40-660元9.3折折租金可实实行年均均递增模模式5三楼单间1-2年年30-550元9.8折折租金可实实行年均均递增模模式3-5年年30-550元9.3折折租金可实实行年均均递增模模式租售物业业税费物业销售售税税种税率（%）备注营业税5%按合同金金额计算算印花税3%000按合同金金额计算算土地增值值税2%按合同金金额计算算城建税7%按营业税税的7%计算附加税3%按营业税税的3%计算物业出租租税税种税率（%）备注公司性质质个人性质质房产税12%4%

53、营业税5.5%3%管理公司司在实施施物业返返租/代代租/代代售活动动期间，涉及物物业产生生的各种种税费，在签定定物业业返租/代租/代售协协议时时应明确确纳税的的主体，避免产产生不必必要的误误会。第三部分分步行街物物业管理理及商业业运营方方案物业接管管验收为确保步步行街的的环境、建筑和和设施设设备等符符合有关关法规政政策及规规划设计计的要求求，维护护客户的合合法权益益，为日日后 HYPERLINK t _blank 物业业管理工工作的展展开奠定定基础，物业接接管前必必须进行行严格的的验收工工作。1、管理理内容：跟踪并记记录在建建楼宇/设备隐隐蔽工程程问题，提出合合理化建建议；了解物业业建设的的基

54、本情情况，与与开发商商及时沟沟通，确确定接管管验收时时间；编制物物业接管管验收计计划，确定物物业验收收的标准准、方法法和日程程安排；与开发、设计、施工单单位一起起，依照照接管验验收标准准，对物物业进行行现场初初步验收收；记录及提提交验收收结果/报告，并要求求施工单单位对验验收中存存在的问问题限期期整改；与开发、施工单单位一起起，对物物业进行行现场复复验，直直至符合合规定的的要求和和标准；与开发商商、施工工单位联联合进行行物业交交接：核对、接接收各类类房屋和和钥匙，并加以以整理分分类存放放；核对、接接收各类类图纸资资料，并并加以整整理归档档；核对、接接收各类类设施设设备，并并进行投投入运行行/使

55、用用；核对、接接收各类类配套设设施物品品，并加加以登记记台帐存存档；核对、接接收各类类配置标识识标牌，并加以以登记归归类存档档；其他实施措施施：组建前期期建设介介入小组组，负责责跟踪并并记录在建建楼宇/设备隐隐蔽工程程问题，提出合合理化建建议；组建接管管验收小小组，负负责接管管验收工工作；开展接管管验收培培训，提提高对接接管验收收重要性性的认识识；掌握物业业验收的的标准和和程序；制定接管管验收规规程，按按程序办办理接管管验收手手续。接收/接接管各类类设备及及设备资资料，并并分类建建立设备备台帐。接收/接接管各类类设备资资料，并并分类建建立设备备资料库库。其他业主收楼楼入伙办理业主主入伙提提供方

56、便便、快捷捷、及时时、周到到的服务务，对于于塑造管管理公司司的形象象，给客客户留下下良好的的第一印印象，具具有重要要作用，因此必必须重视视业主入伙伙工作的的管理。管理内容容：与开发商商协商接接收客户户资料清清单；建立初期期的客户户资料库库及通信信手册；整理并分分类存放放物业单单元钥匙匙；与开发商商商议并并制订收楼通通知书，明确确收楼流流程、条条件、日日期、应应付费项项目及金额额；准备业主主物业交交付所需需资料和和物品；布置业主主入伙现现场，为为业主办理理物业交交付手续续提供一一条龙服服务；按接收物物业流程程办理物物业交付付手续：收取（复复印）客客户收楼楼证明资资料（如如入伙通通知书、房屋买买卖

57、合同同、身份份证和各各类必备备证明）；收回客户户按规定定填写的的各类文文件（如如入住登登记表、防火责责任书等等）；收取客户户应缴纳纳（预交交3个管管理费、维修基基金）费费用；办理物业业交付手手续，客户签名名接收物物业相关关物品（房屋钥钥匙、IIC卡、礼品等等）；由物业助助理或工工程技工工陪同客户户检查房房屋设施施，抄摘摘水电表表读数；对验房交交接中发发现的房房屋质量量问题，经客户户确认后后，填写写物业业验收交交接表，并与与客户约定定时间，及时解解决。实施措施施：制定物物业交付付程序，准备备各有关关所需资资料；按照客户户物业交交付程序序，安排排工作流流程；策划客户户入伙现现场布置置方案；热情接待

58、待，百问问不厌，虚心听听取客户户意见；按规定办办理客户户入伙手手续。记录并跟跟进物业业交付期期间发现现的工程程遗留问问题；按幢/层层/房号号建立客客户资料料档案；重新整理理通信手手册；步行街商商铺营业业管理（一）、步行街街营业/歇业时时间 经营类别别营业区域域营业时间间歇业时间间酒店/餐餐饮业A/G区区不限不限批发/零零售业B/C/D/EE/F区区08:33019:330管理公司司办公室室08:33017:330备注具体开歇歇业执行行时间以以商业步步行街出出租实况况确定为为准。(二)、管理规规定在营商户户必须在在规定时时间内准准时开门门营业和和停止营营业(非非限制时时间经营营户除外外)，在在营

59、商户户因特殊殊情况延延迟结束束营业时时应提前前知会管管理公司司进行登登记备案案。商户开业业前应提提前清理理铺前/铺内卫卫生，开开启铺内内灯光，排列好好商品，做好营业业迎客准备。歇业后，商户应应清理铺铺前地面面卫生，切断铺铺内电源源、水源源、气源源，检查查铺内不不存在安安全隐患患后关闭闭门窗后方方可离场场。步行街商商铺作为为经营场场所，商商户人员员必须遵遵守步行行街管理理规定，铺位不得得寄宿。营业过程程中，商商户营业业员应熟熟悉本经经营品牌牌产品性性能，做做到对待待客人热热情周到到、满意意服务；步行街商商铺禁止止携带带带宠物或或存放易易燃易爆爆物品； 每月最后后2天为为商户盘盘点日，步行行街歇业

60、业时间顺顺延2小时。商户装修修必须遵遵守装修管管理规定定。物业客服服管理1、服务务内容负责业主主接收物物业或商商铺交付付租户的的相关手手续；负责商户户装修的申申请受理理/审批批/办证证/巡检检/违章章整改敦敦促等工工作；负责巡视视房屋及及公共设设施，做好公公共区域域环境卫卫生/消消防安全全管理工工作；负责公共共设备设施施的维修受理理、下单单安排、跟踪和和回访验验证工作作；负责商户户家政（如如卫生保保洁、急急修等）服务的的受理登登记/下下单安排排/跟踪和和回访工工作；负责步行行街门禁禁IC卡卡的出售售/办理理/收费费/注册册/存档档等工作作；负责商户户投诉处处理工作作及日常常商户联系系、沟通通协