温泉国际度假城商业计划书

1、- 本资料来自 -PAGE - 本资料来自 - 本资料来自 - 本资料来自 -商 业 计 划 书项目名称称 江西西临川百百伦温泉泉国际度度假城项目单位位江西百百伦旅游游置业有有限公司司（筹）地 址电 话传 真电子邮件件联 系 人二OO七七年八月月目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc93951901 1. 摘摘要3 HYPERLINK l _Toc93951902 1.1. 项目目公司33 HYPERLINK l _Toc93951903 1.2. 市场场营销 PAGEREF _Toc93951903 h 33 HYPERLINK l _Toc93951904 1

2、.3. 投资资与财务务5 HYPERLINK l _Toc93951906 2. 抚抚州市环环境评估估5 HYPERLINK l _Toc93951907 2.1. 区位优势52. 地理气气候 HYPERLINK l _Toc93951909 5 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.2. 人口状状况6 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.3. 经济状状况6 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.4. 基础设设施6 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.5. 交通运运输7 HYPERLINK l _Toc9395

3、1908 2.2. 旅游游资源77 HYPERLINK l _Toc93951909 2.3. 自然然资源99 HYPERLINK l _Toc93951909 2.4. 教育育体育99 HYPERLINK l _Toc93951915 3. 旅旅游地产产行业概概况100 HYPERLINK l _Toc93951916 3.1.旅游业业整体发发展趋势势10 HYPERLINK l _Toc93951922 3.2. 抚州州房地产产现状111 HYPERLINK l _Toc93951923 3.3. 旅游游地产的的发展112 HYPERLINK l _Toc93951924 4. 市市场、竞

4、竞争和项项目定位位13 HYPERLINK l _Toc93951925 4.1. 抚州州旅游市市场分析析13 HYPERLINK l _Toc93951929 4.2. 竞争争分析113 HYPERLINK l _Toc93951932 4.3. 市场场分析114 HYPERLINK l _Toc93951932 4.4. 竞争争分析结结论155 HYPERLINK l _Toc93951935 5. 市市场营销销16 HYPERLINK l _Toc93951936 5.1. 目标标客户群群16 HYPERLINK l _Toc93951942 5.2. 产品品与服务务16 HYPERLI

5、NK l _Toc93951946 5.3. 公关关宣传策策略166 HYPERLINK l _Toc93951946 5.4. 初步步销售策策略1665.1. 活动策策略 HYPERLINK l _Toc93951909 1665.2 媒媒介策略略 HYPERLINK l _Toc93951909 16 HYPERLINK l _Toc93951947 6. 管管理团队队17 HYPERLINK l _Toc93951948 6.1. 机构构设置117 HYPERLINK l _Toc93951949 6.2. 管理理团队117 HYPERLINK l _Toc93951953 7. 投投资

6、估算算18 HYPERLINK l _Toc93951962 8. 融融资计划划19 HYPERLINK l _Toc93951969 8.1. 融资资资金金金额199 HYPERLINK l _Toc93951969 8.2. 融资资资金用用途199 HYPERLINK l _Toc93951996 9. 结结论2001. 摘摘要1.1. 项目目公司江西临川川百伦温温泉国际际度假城城是本商商业计划划书建开开发的项项目，它它将由江江西百伦伦旅游置置业有限限公司取取得对江江西省抚抚州市临临川区温温泉乡8860亩亩土地（一期）的开发发权并进进行运营营。江西西百伦旅旅游置业业有限公公司拟投投资兴建建

7、的一座座集地产产、食、住、游游等为一一体的综综合性度度假城。项目一一期拟占占地8660亩，容积率率80%，建筑密密度255%，建建筑限高高15米，绿化率率45%，总建建筑面积积约41100000平方方米。其其中别墅约约850000平平方米、多层及及小高层层公寓约约210000平平方米、临川历历史文化化巨匠纪纪念园约约300000平方米米、五星星级温泉泉大酒店约3000000平方米米、旅游游购物风风情街约约300000平方米米、其他他附属建建筑350000平方米米。含“历史文文化名人人纪念馆馆”、“历史文文化名人人雕像群群”、“古今艺艺术长廊廊”、“四季温温泉池群群”、“高尔夫夫练习场场”、“山

8、地跑跑马场”、“冲浪游游泳池”、“戏剧大大物台”等。度假城城（一期期）将按按照星级级酒店的的标准管管理并为为业主提提供物业业服务，通过与与旅行社社、会议议会展公公司、商商业订房房网站及及各机关关企事业业单位的的合作，采用直直接销售售渠道和和间接销销售渠道道相结合合的方式式进行销销售推广广温泉旅旅游地产产，并力力争成为为江西省省管理水平平、服务务质量、经济效效益均位位于前列列的星级级温泉主主题度假假城。江西自然然环境自自然十分分优越，自身经经济虽然然不是很很发达，却紧挨挨经济发发达的长长三角地地区，可可以看出出临川的的温泉发发展是具具备充足足条件的的，问题题是如何何发展出出独特的的，令人人难以忘

9、忘怀的特特色温泉泉。要发发展独特特的温泉泉，必然然离不开开当地的的地域文文化，包包括自然然环境和和历史。临川的自自然环境境以山水水著称，具有悠悠久的历历史文化化，历来来有“才子之之乡”之称，在教育育方面的的成就突突出，在在历史上上有着许许许多多多的才子子以及其其不可替替代的成成就，如如黄羲之之等的书书法成就就，晏殊殊的文学学成就，王安石石的政治治成就，但最为为突出的的是戏剧剧文化的的成就汤显显祖的“临川四四梦”。临川温泉泉风景区区位于抚抚州市临临川温泉泉镇。临临川温泉泉是古代代名家，北宋文文学家苏苏东坡曾曾评价“天下温温泉有七七，汝水水其一也也”。临川川温泉分分日、月月二泉，两泉相相距三公公里

10、，有有数条温温泉从断断层经过过，水温温40-60C，总总出水量量50000吨/日以上上。温泉泉水中含含有锰、铜、铝铝、锌、镉、锶锶、钡、硒、砷砷、偏硅硅酸等220多种种元素，其中对对人体有有益的锶锶、硫、偏硅酸酸等含量量较高。特别是是温泉附附近蕴涵涵大量的的钡矿石石，在全全省乃至至全国的的温泉中中都是独独一无二二的。钡钡沙中硫硫酸钡含含量达885%以以上；温温泉水对对人体有有很好的的健康疗疗养作用用，特别别是对各各种慢性性病、关关节炎、皮肤病病有特殊殊疗效；温泉距距抚州市市区100公里、省会南南昌1110公里里，距鹰鹰潭1000公里里，交通通便利。该景区区有着丰丰富的旅旅游资源源和便利利的交通

11、通环境，旅游开开发潜力力巨大，故提出出江西省省抚州市市临川温温泉风景景名胜区区项目的的建设，开发临临川温泉泉风景名名胜区，发展旅旅游业是是临川区区实现全全面小康康社会的的重要途途径，也也是符合合省委、省政府府“后花园园”的战略略要求的的正确选选择。1.2. 市场场营销（一）、自用经经营部分分：A、带租租约销售售一部分分，返租租经营。（指酒酒店式公公寓、购购物商业业风情街街等产品品）B、建立立项目公公司运营营中心，配合自自用部分分经营开开展，保保证日常常经营经经济效益益。（指指酒楼、主题公公园、温泉会所所等产品品）C、与抚抚州乃至至江西全全省及周周边省份份各企事事业单位位、团体体合作经经营，建建

12、立联盟盟经营关关系，定定向消费费服务合合作单位位。（二）、计划对对外销售售部分A、按物物业的基基本功能能单位对对外进行行整体或或功能分分割进行行产权销销售、预预售。（指别墅墅、公寓寓等）（三）、销售方方式：A、向企企业直接接销售B、面向向社会个个人销售售C、与专专业营销销策划机机构进行行合作进进行代销销或者让让利包销销。D、给当当地房地地产营销销机构进进行分销销。E、通过过经营服服务带动动物业销销售，实实行自销销甚至公公司全员员营销。1.3.投资与与财务本项目一一期总投投资约为为40,8500万元，其中111期期约需要要投资117,250万元元，12期约约需要投投资222,8000万元。其中一

13、期期为：土土地成本本8600亩25万万元/亩亩21150万万元，别墅8550000800元元/68000万元元，历史文化化巨匠纪纪念园3300000500元/1500万元元（含建建筑和园园林），温泉大酒酒店30000016000元/4800万元（含内部部装修），四季温泉泉群约66000002000元/12200万万元，给排水、变电站站等附属属工程8800万万元，合计：117,250万元元。二期为：多层公公寓166000008000元/12,8000万元，小高层公公寓500000010000元/550000万元，旅游购物物风情街街30000010000元/30000万元，其它附属属建筑，包括周周

14、边道路路、园林林、高尔尔夫练习习场、跑跑马场等等约20000万万元合计：222,8000万元。11、122二期建建设共计计投资约约40,850万元元。2.抚州州市环境境评估2.1. 区位位优势2.1.1. 地理气候候抚州市位位于江西西东部，东邻福福建省。南接赣赣州地区区，西连连吉安、宜春，北毗南南昌、上上饶。南南起北纬纬 ，北抵抵北纬，南北北全长约约公里。西自东东径，东迄迄东径。东西西宽约公公里。面面积1888177平方千千米。抚州市市属中业业热带季季风型气气候，温温暖湿润润，雨量量充沛，日照充充足,结结冰期短短,无霜霜期长，四期分分明，全全市年平平 均气气温度。抚抚州气候候温和。全市年年平均

15、气气温17718度度，年降降水量11700018000毫米米，年均均降水天天数1770天，年日照照时数为为1600019000小时时。无霜霜期最长长达3440天。 抚州州市河流流属长江江流域鄱鄱阳湖水水系，主主要特点点是水系系完整、河道密密布，溪溪流不断断，水面面广阔，水流量量大， 含沙量量少，水水能资源源丰富，抚河是是江西省省第二大大河流。全市资资源丰富富，全市市土地面面积28822.54万万亩，人人均土地地9.228亩。高于全全省均土土地水平平。临川温泉泉风景区区位于江江西抚州州市临川川区温泉泉镇，地地理坐标标东经111604至111639，北纬纬2731至28814。风景景区距抚抚州市区

16、区仅100公里，东靠抚抚州市区区，南靠靠上顿渡渡镇，西西邻高坪坪，北与与抚北镇镇、展坪坪乡接壤壤。2.1.2. 人口口状况人口4000万，其中城城市人口口1000万，市市政府所所在地临临川的城城区人口口32万万。2.1.3. 经济济状况20066年，全全市新签签国内省省外资金金合同项项目8772个，项目履履约率达达1000%；合合同引资资2699亿元，实际到到位资金金84.5亿元元，项目目进资率率为311.4%；实际际利用外外资1117299万美元元，增长长14.0%。全市引引进亿元元以上项项目111个，550000万元以以上工业业项目554个，实际到到位资金金27.9亿元元。 年国国民生产产

17、总值2204亿亿元，年年财政收收入122.899亿元，其中地地方财政政收入88.855亿元，城镇居居民人均均可支配配收入774111元，农农民人均均纯收入入28661元，规模以以上企业业3211个，销销售收入入过亿元元企业66个，最最高3.42亿亿，利税税过千万万元的企企业5个个。抚州市现现有年成成交额亿亿元以上上的交易易市场55家，这这5家交交易市场场门类齐齐全，覆覆盖面广广，已经经形成了了综合市市场与专专业市场场的多特特色、批批发与零零售多层层次相结结合的格格局，极极大地繁繁荣了地地方经济济，带动动和促进进了相关关产业的的发展。据最新新统计，二季度度，亿元元以上市市场成交交非常活活跃，成成

18、交额大大幅度增增长，累累计成交交6.885亿元元，高出出去年11.222亿元，比去年年同期增增长211.7%。外贸进出出口增长长较快。20006年全全市外贸贸进出口口总额1130773万美美元，比比上年增增长511.3%，其中中进口3332万万美元，比上年年下降448.22%；出出口完成成127741万万美元，比上年年增长559.33%。2.1.4. 基基础设施施20066年农村村公路建建设完成成8533公里，新建水水泥路8822公公里，砂砂石路垫垫层通车车2100公里。全市新新增农村村班线99条，延延伸农村村客运班班线233条，行行政村通通客车率率达800.5%，比上上年提高高6个百百分点。

19、全市重重点项目目工程抚州州物流中中心建设设进入了了真正实实施阶段段。济南南至广州州高速公公路抚州州段、抚抚州至吉吉安高速速公路已已进入可可行性研研究阶段段。建成县乡乡村水泥泥（油）路面8822公公里，新新增1331个行行政村通通水泥（油）路路，行政政村通水水泥（油油）路通通达率达达56.0%。2.1.5. 交通运运输抚州交通通便利，区位优优势明显显，东靠靠浙江，南邻福福建，距距省会城城市南昌昌仅l 00公公里，有有国家一一级公路路直达。鹰厦、浙赣、向乐铁铁路穿境境而过，抚州火火车站(二级站站)离市市区6公公里；沪沪瑞高速速公路抚抚州至上上海段今今年年底底通车，5小时时可到达达；京福福高速公公路

20、(北北京至福福州)、昌厦高高速公路路已全面面开通，3200、3116、2206国国道横穿穿市境；距南昌昌昌北机机场仅ll00公公里，至至香港、深圳、广州、厦门、上海、宁波、北京等等各大城城市均有有航班；中国远远洋国际际货运集集团公司司(中转转港上海海)在南南昌设有有集装箱箱码头，承接外外运货物物，抚州州距集装装箱码头头和海关关仅l00公公里，抚抚州的产产品能及及时、快快捷、顺顺畅地运运往世界界各地。2.2. 旅游游资源抚州山清清水秀，被列入入省级历历史文物物保护单单位有440多处处，省级级自然保保护区33个，可可供开发发的旅游游项目众众多。早在唐代代初期，大诗人人王勃就就写下了了“邺水朱朱华，

21、光光照临川川之笔”的千古古名句。宋朝以以来，以以临川为为中心的的抚州市市，更是是群贤荟荟萃、英英才辈出出。据史史书记载载：宋代代江西共共出进士士五千四四百四十十二名，抚州籍籍的就有有一千一一百八十十名；清清代江西西省有进进士一千千七百八八十七名名，抚州州即有四四百四十十四名；唐宋八八大家中中，抚州州占了两两家；江江西古代代的十大大名医，抚州竟竟有七位位。抚州具有有22000多的的历史，自古文文风鼎盛盛，素有有“才子之之乡、文文化之邦邦”的誉称称。纵观观历史，抚州不不但人才才众多，分布面面广，而而且有突突出成就就和深远远影响的的巨星泰泰斗也交交相辉映映、代不不乏人。如不畏畏艰辛、锐意改改革的北北

22、宋政治治家、思思想家王王安石；大散文文家曾巩巩；开一一代词风风的词坛坛巨擘晏晏殊、晏晏几道；被誉为为“东方莎莎士比亚亚”的伟大大剧作家家汤显祖祖；人称称“百世大大儒”的哲学学家、思思想家陆陆九渊等等，均为为海内外外妇孺皆皆知的一一代名贤贤。此外外，还有有南朝时时卓越的的军事 将领黄黄法氍；宋代著著名学者者李觏，地理学学家乐史史，首创创妇科学学的医林林高手陈陈自明；元代历历史学家家危素，桃李满满园的理理学家吴吴澄；明明代功勋勋卓著的的外交家家黄孙茂茂，威震震敌胆的的抗倭名名将谭纶纶，颇有有造诣的的天文学学家吴伯伯宗；清清代的教教学家、军事著著述家揭揭暄，方方志学家家李绂，书画大大师瑞清清，爱国国

23、志士、禁烟名名臣黄爵爵滋等，真可谓谓“日月之之行，若若出其中中；星汉汉灿烂，若出其其里”。“长江后后浪推前前浪，世世人新人人胜旧人人”。到了了近代和和当代随随着时代代的发展展，抚州州孕育了了更多的的著名人人物。如如：叱咤咤风云的的革命 家李井井泉、赵赵醒侬、傅烈、周建屏屏；卓有有建树的的文史学学家游国国恩、萧萧涤非；著名物物理学家家，中国国科学院院学部委委员饶毓毓泰、余余瑞璜、吴式枢枢；波谱谱学家西西渝；土土木建筑筑学家黄黄强；铁铁道机械械工程专专家程孝孝刚，他们们都是抚抚州优秀秀儿女的的杰出代代表。据据不完全全统计， 当代代抚州籍籍的专家家、学者者就有二二百余人人。抚州州境内水水秀山灵灵，风

24、光光旖旎，历代文文人墨客客为抚州州的山水水风光所所陶醉，写下了了大量的的名篇佳佳作。“吾邦山山水秀，雄丽冠冠江右”（吴澄澄登抚抚州新谯谯楼），汤显显祖赞美美自己的的家乡“远色入入江湖，烟波古古临川”。尤其其是南城城麻姑山山“地气殊殊异，山山川炳灵灵”，被称称为“第二十十八洞天天，第十十福地”，颜真真卿、谢谢灵运、王羲之之、白居居易、刘刘禹锡等等大诗人人、大书书法家都都曾慕名名前来游游览，颜颜真卿手手书“天下第第一楷书书”麻姑姑山仙坛坛记就就诞生于于南城的的麻姑山山。抚州州大地上上大量文文化遗存存和壮美美自然风风光有机机结合，使这里里成为海海内外旅旅游者青青睐的崭崭新和最最具潜力力的旅游游胜地。

25、抚州著著名的风风景名胜胜区有：天然氧氧吧资溪大大觉山旅旅游区，资溪华华南虎野野化放养养地，堪堪称中国国古民居居古文化化缩影的的有“千古第第一村”之称的的乐安流流坑古村村，依山山傍水、一洞天天然的南南丰“曾巩读读书岩”，抚州州圣约瑟瑟天主教教堂，全全国第一一所尼众众佛学院院的居地地“金山寺寺”，金溪溪的疏山山寺，宜宜黄的曹曹山寺，王安石石纪念馆馆、汤显显祖纪念念馆；广广昌的明明清船形形古民居居，黎川川的船形形屋，南南城的麻麻姑山、洪门风风景区，宜黄的的华南虎虎风景区区，南丰丰的紫霄霄溪漂流流和潭湖湖、车磨磨岭风景景区及临临川的日日月温泉泉和资溪溪的法水水温泉等等。南丰丰的桔园园风情、广昌的的百里

26、莲莲乡令人人神往。古典艺艺术：抚抚州采茶茶戏、宜宜黄的海海盐腔、南丰的的傩舞、广昌的的孟戏、东乡的的狮子舞舞等，传传唱不衰衰，观之之使人留留下终生生难忘的的印象。 抚州的的旅游产产品品位位高，组组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼兼备，名名人文化化、明清清建筑、古寺名名刹、原原始森林林、傩舞舞古艺、温泉家家园、蜜蜜桔香莲莲七大主主题突出出。抚州州的地方方小吃独独具风味味，旅游游产品丰丰富多彩彩。旅游游行政机机构完备备，从业业人员素素质优良良。已开开辟赣东东古文化化旅游线线、临川川至流坑坑古村的的才子文文化线、临川、南城、南丰、广昌的的生态观观光线等等专项旅旅游线路路。抚州州正在

27、同同周边省省市联手手开辟旅旅游市场场，合作作打造旅旅游线路路。抚州州具有数数家三星星级以上上宾馆，旅游配配套功能能日益增增强，产产品更加加成熟。2.3. 自然然资源抚州自然然资源丰丰富，物物产富饶饶，生态态环境保保护良好好。特色色农产品品众多，南丰蜜蜜桔、广广昌白莲莲、崇仁仁麻鸡、临川西西瓜；黎黎川茶薪薪菇闻名名遐迩，南丰、广昌、崇仁、临川等等县区分分别被农农业部命命名为中中国蜜桔桔之乡、中国白白莲之乡乡、中国国麻鸡之之乡、中中国西瓜瓜之乡；森林覆覆盖率高高达611，是是江西主主要木竹竹产区99有林面面积844万公顷顷，活立立木总蓄蓄积量330000万立方方，毛竹竹近3亿亿根；目目前已探探明的

28、金金属和非非金属440多种种；水能能源理论论蕴藏量量70.25万万千瓦，各种水水面面积积88.74公公顷，可可利用水水面266744公顷。可开发发的荒草草坡面积积l 33311万亩，滩涂11422万亩。抚州资源源丰富，生态环环境优美美。素有有“赣抚粮粮仓”之称，是国家家区域性性商品粮粮基地。全市森森林覆盖盖率达662，部分县县甚至高高达800以上上，全市市森林面面积1330万公公顷，其其中毛竹竹林面积积4 .5万公公顷，为为江西的的主要木木竹产区区。已探探明的金金属和非非金属矿矿有400多种，铀矿储储量为亚亚洲第一一。 抚州州农业特特色鲜明明，名特特优产品品众多。南丰蜜蜜桔种植植面积220万亩

29、亩，年产产量155万吨，被农业业部命名名为中国国蜜桔之之乡；广广昌白莲莲栽植面面积188万亩，产量11万吨，被命名名为中国国白莲之之乡；崇崇仁麻鸡鸡为中国国十大名名鸡之一一，年产产销50000万万羽以上上，被命命名为中中国麻鸡鸡之乡；临川被被命名为为中国西西瓜之乡乡；黄栀栀子人工工栽培面面积已达达8万亩亩，计划划在三年年内发展展到300万亩。工业已已形成纺纺织、机机械、食食品、医医药、化化工5大大支柱产产业。2.4. 教育育体育基础教育育目前长长期处于于全国前前列。临临川教育育是在全全国都叫叫得响的的品牌，临川教教育集团团已吸引引了全国国20多多个省市市自治区区的高中中生在这这里就读读；向全全

30、国各高高校输送送的少年年大学生生占全国国总数的的10。体育育事业取取得好成成绩。在在省十二二届运动动会上共共夺得金金牌488.5枚枚，银牌牌26枚枚，铜牌牌23枚枚，圆满满完成既既定目标标，同时时还被大大会组委委会授予予“体育道道德风尚尚奖”，取得得了运动动成绩和和精神文文明的双双丰收。抚州市市运动员员参加世世界残疾疾人举重重锦标赛赛、远南南运动会会和全国国残疾人人举重锦锦标赛，均夺得得44公公斤级全全国、世世界和远远南运动动会该级级别冠军军，并打打破了该该项目女女子青年年组世界界纪录，提前获获得了220088年北京京残奥会会的参赛赛资格。在省运运动会上上已连续续7年夺夺得举重重团体冠冠军，羽

31、羽毛球团团体总分分在连续续7年第第三名基基础上前前进为第第二名。3.旅游游地产行行业概况况3.1. 旅游游业整体体发展趋趋势20044年，全全球国际际旅游者者接待量量达到77.511亿人次次，比220033年增长长9%；中国全全年旅游游业总收收入达到到61550亿元元，比220022年增长长10.5%。20005年，中国旅旅游业和和全球旅旅游业都都进入了了一个新新的景气气周期，期间入入境旅游游人数年年均增长长率为88-110，中国国国内旅游游人数年年均增长长率为55-77。220066年，中中国入境境旅游人人数1224944万人次次，比上上年增长长3.99%。其其中：入入境过夜夜旅游者者人数4

32、49911万人次次，比上上年增长长6.66%；入入境外国国旅游者者22221万人人次，比比上年增增长9.7%。国际旅旅游（外外汇）收收入3339.449亿美美元，比比上年增增长155.9%。酒店作为为旅游基基础设施施，酒店店业的发发展与旅旅游业息息息相关关。我国国改革开开放以来来，伴随随着经济济的快速速增长，旅游业业得到了了快速的的发展，旅游服服务总收收入自119955年至220022年一直直保持110以以上的增增长率，高于GGDP的的增长，占GDDP的比比重也稳稳步上升升，至220022年我国国旅游总总收入已已经达到到55000亿元元，占GGDP的的5.44。旅旅游的产产业规模模已经确确立，

33、并并逐步发发展成为为我国的的新兴支支柱产业业。我国国近年来来来入境境旅游人人数及收收入增长长迅速，19991年20002年旅旅游外汇汇收入年年复合增增长率达达到144以上上，见下下图。 19912002入境旅游情况0200004000060000800001000001200001991199219931994199519961997199819992000200120020500010000150002000025000入境旅游人数（千人）旅游外汇收入（百万美元）资料来源源： 中国旅旅游统计计年鉴220033根据我国国旅游业业发展的的“十五”规划，到20005年年我国将将接待海海外旅游游者1

34、11,2000-112,0000万万人次，年均增增长68；实现现国际旅旅游收入入24002660亿美美元，年年均增长长810；实现现国内旅旅游收入入53550558500亿元，年均增增长111113。根据世世界旅游游组织的的预测，到20020年年，我国国将取代代法国成成为世界界第一大大旅游目目的地，接待旅旅游入境境人数可可达1.37亿亿人次，占世界界市场份份额为88.6%；我国国也将成成为世界界第四个个客源国国，出境境旅游人人数将达达到1亿亿人次，占世界界市场份份额为66.2。旅游游业将是是我国增增长最快快的产业业之一。3.2. 抚州州房地产产现状随着住房房制度改改革的深深化和住住宅建设设步伐

35、的的不断加加快，抚抚州房地地产业迅迅速发展展壮大，已成为为经济发发展的重重要增长长点，并并逐步成成为国民民经济中中的支柱柱产业。20055年，抚抚州有工工作量1114家家房地产产开发企企业共完完成投资资211135.4万元元，其中中住宅投投资1552622.3万万元，住住宅投资资中的经经济适用用房投资资2233.2万万元。房地产开开发投资资的高速速增长，使抚州州房地产产业迅速速发展壮壮大，同同时也大大大改善善了人们们的居住住条件。20005年抚抚州城市市居民人人均居住住面积225.339平方方米，农农村居民民人均居居住面积积28.44平平方米。伴随着房房地产开开发投资资的快速速增长，抚州商商品

36、房市市场出现现了供需需两旺的的局面。20055年，全全市商品品房施工工面积3329.21万万平方米米，其中中新开工工面积1161.25万万平方米米，竣工工面积1129.27万万平方米米，商品品房销售售面积1129.81万万平方米米，销售售额1448844.9万万元，其其中住宅宅销售面面积和销销售额分分别占全全部商品品房销售售面积和和销售额额的888.4%和588.1%。3.3. 旅游游地产的的发展旅游巨大大的增长长空间带带动的饭饭店业需需求，将将掀起新新一轮的的产权投投资和度度假休闲闲双重消消费热潮潮。尽管管人们对对旅游地地产的怀怀疑依然然存在，尽管旅旅游地产产仍然有有许多的的不足，但其极极为

37、广阔阔的发展展前景，以及作作为旅游游加地产产这两个个黄金产产业的交交叉型产产业，其其蕴含的的潜力却却是我们们不应该该忽视的的。据国国内有关关专家分分析表示示，未来来中国旅旅游房地地产项目目将是房房地产投投资的另另一个重重头戏。 旅旅游度假假地产这这几年来来曾一度度红火、复而沉沉寂。然然而近期期，不温温不火的的旅游地地产热度度再次飙飙升。国国家发改改委在近近期一份份有关房房地产行行业的报报告中预预测：在在未来几几年里，住宅开开发将呈呈下降趋趋势，办办公楼、商铺、旅游地地产等商商用物业业开发将将升温。 随着着住宅开开发竞争争加剧，利润减减薄，风风险加大大，国内内地产商商进入一一个战略略重新定定位阶

38、段段，相当当多的公公司开始始选择进进入新兴兴领域，开发有有市场前前景的新新产品。一部分分先知先先觉的开开发商已已经把目目光转移移到了另另外一块块更大的的，并且且在不断断扩大的的蛋糕上上，这就就是依靠靠旅游资资源而延延伸出的的以休闲闲度假为为主的地地产。目前前涉足旅旅游休闲闲地产的的公司超超过百家家，这其其中既包包括首创创、合生生、万通通集团等等一大批批知名房房地产开开发商，也包括括三林地地产等一一些快速速崛起的的新公司司。据悉悉，三林林地产已已制定了了宏大的的滨海度度假项目目计划，而上海海知名企企业前沿沿控股集集团正在在海南、天目山山紧锣密密鼓地开开发度假假、会议议项目，在美国国纳斯达达克上市

39、市的天津津泰达集集团属下下泰达旅旅游集团团月收收购了目目前国内内最大的的分时度度假公司司这一一连串的的事实表表明，国国内度假假地产开开发热将将进入“白金时时代”。 中国国房地产产业协会会秘书长长顾云昌昌在“旅游房房地产投投资与发发展策略略研讨会会”上曾表表示：“旅游房房地产热热应该说说即将再再次抬头头。中央央提出来来近年经经济工作作有四个个方面的的经济增增长点：住宅、汽车、旅游、通讯，旅游地地产在四四个热点点中就占占了两个个”。进入20006年年以为，伴伴随着旅旅游休闲闲度假的的热潮，中国的的旅游地地产发展展迅速，各色山山水景观观地产、休闲度度假房产产等产品品开始兴兴起，旅旅游地产产为中国国地

40、产的的新一轮轮发展开开拓了一一条崭新新之路。4. 市市场、竞竞争和项项目定位位4.1. 抚州州旅游市市场分析析抚州旅游游业目前前已具有有一定的的发展基基础和产产业规模模，旅游游食、住住、行、游、购购、娱六六大要素素初步具具备、旅旅游业在在该市经经济社会会发展中中的作用用已初步步显现。该市旅旅游资源源丰富，生态环环境相对对保护较较好，目目前可接接待游客客的主要要景区（点）有有王安石石纪念馆馆、汤显显祖纪念念馆、临临川金山山寺、南南城麻姑姑山、南南丰紫宵宵溪漂流流、宜黄黄太极岩岩风景区区、乐安安流坑、资溪大大觉山旅旅游区等等。20003年年全市完完成接待待国内人人数1009.114万人人次、国国内

41、旅游游收入66.188亿元,海外人人数40071人人次,外外汇收入入1488.7万万美元。20005年上上半年该该市接待待海外旅旅游者225333人次，完成全全年目标标52%，旅旅游外汇汇收入达达92.22 万美元元，完成成全年目目标600 %；国内旅旅游人数数达到664.111万人人次，完完成全年年目标的的 588.288%。仅仅20005年的的“五一”黄金周周累计接接待旅游游者9.06万万人次，其中一一日游游游客6.18万万人次，过夜旅旅游者22.888万人次次，入境境旅游者者11448人次次，旅游游总收入入达20077万万元。旅旅游是一一种高级级也高“贵”的休闲闲方式，既能增增长学识识又

42、能开开阔视野野还能够够锻炼身身体。220044年一季季度该市市居民人人均旅游游支出99.866元，比比去年同同期增长长2.22倍。4.2 竞争分分析在旅游活活动中，区位条条件是一一个很重重要的因因子，它它对一个个地区的的旅游开开发起着着至关重重要的作作用。临临川位于于江西东东部，抚抚河中游游，地理理坐标东东经111604至111639，北纬纬2731至28814。临川川温泉风风景区位位于江西西抚州市市临川区区温泉镇镇，距南南昌1110公里里，距抚抚州市区区仅155公里，距临川川区所在在地100公里，公路全全部为水水泥硬质质路面，经京福福高速只只有1小小时的路路程，距距全国交交通枢纽纽中转站站鹰

43、潭也也只有1100公公里，向向乐铁路路穿温泉泉而过。风景区区东靠抚抚州市区区，南靠靠上顿渡渡镇，西西邻高坪坪镇，北北与抚北北镇、展展坪乡接接壤。昌昌抚高等等级公路路将抚州州市临川川区与省省城南昌昌相连，京福高高速公路路出口处处距温泉泉风景区区也只有有14公公里，从从省城到到温泉风风景区只只需1小小时的车车程，南南昌至江江边村的的火车经经过温泉泉镇，设设了临川川火车站站。因此此，温泉泉风景区区差不多多属于省省城的郊郊区。此此外，临临川区与与赣中丰丰城、赣赣西吉安安紧密相相连，与与赣东北北鹰谭距距离只有有1000公里，交通便便利，区区位条件件十分优优越，对对促进临临川温泉泉风景名名胜区旅旅游的发发

44、展具有有重要作作用。通过调查查分析，我们发发现抚州州及周边边区域的住房房建设经经过近几几年的快快速发展展，居民民的居住住环境得得到了很很大的改改善，住住房建设设取得了了较大的的成就。从调查查情况看看，900年代后后建成的的多层房房屋已成成为市民民住房的的主体，房屋的的成新状状况和整整体质量量有了很很大的提提高；平平房已从从城市的的各个区区域淡出出，大量量的多层层建筑拔拔地而起起，城市市面貌发发生了巨巨大改观观，充分分展示了了市政府府改善居居民居住住条件的的政策已已见成效效。从住住房需求求看，改改善居住住条件等等主动性性需求构构成了购购房需求求的主体体，居民民倾向于于配套设设施齐全全的成熟熟的区

45、域域居住；高学历历者相对对低学历历者在居居住条件件上，无无论是人人均面积积、户均均面积，还是套套房面积积有较大大的优势势，特别别是别墅墅产品。目前在江江西市场场上能与与我们项项目竞争争的有明明后年可可能推出出的江景景的温泉泉旅游的的“天沐温温泉”、“庐山西西海温泉泉”项目等等，但是是地域的的不同，应该是是各有各各的市场场，着重重抓共同同的客护护群体。4.3 市场分分析临川温泉泉风景名名胜区风风景资源源非常丰丰富。“远色入入江湖，烟波古古临川”，这里里除了日日月双泉泉、地下下温泉带带以及青青山碧水水、丰林林茂树、潺潺溪溪水以外外，更有有山地、平原、低丘和和盆地等等复杂地地形地貌貌，是一一处不可可

46、多得的的人间美美境；加加之诸多多人文景景观点缀缀其间，为风景景区增添添了许许许文化韵韵味，使使得资源源更加丰丰富迷人人。概括括之，临临川温泉泉风景名名胜区资资源的基基本特征征有: 1.温泉泉适宜，水温44060度度，总涌涌水量为为50000吨/日以上上，水量量居全省省首位；2.水库库生态环环境优美美，山水水资源融融合；3.临川川温泉独独特的人人文资源源景观历史温温泉从苏苏东坡的的评价到到蒋介石石、宋美美龄、蒋蒋经国、邓小平平、李井井泉来此此沐浴，留下不不少名人人遗址；4.临川川地区独独特的历历史人文文资源王安石石、汤显显祖。临川风景景名胜区区面积广广阔，风风景资源源十分丰丰富，根根据对原原始文

47、献献资料的的查阅以以及现场场资源的的调查、踏勘，整理出出较有价价值的风风景资源源共计336处，在风风景名胜胜区规划划规范风景资资源分类类的2个个大类、8个中中类和774个小小类中，具有22个大类类、6个个中类和和19个个小类，其中自自然风景景资源118处，人文风风景资源源18处处，临川川温泉风风景名胜胜区的风风景资源源类型多多样、组组合较好好、分布布合理、有多重重性，开开发潜力力较大，可以开开发出比比较理想想的风景景游赏产产品，说说明临川川温泉风风景名胜胜区有着着丰富的的风景资资源，这这也是进进行风景景游赏产产品开发发和临川川区旅游游业可持持续性发发展的有有力保证证。以温泉为为旅游主主要特色色

48、优势温泉旅游游，也即即以感受受温泉沐沐浴文化化为目的的，将原原先温泉泉单一疗疗养的物物化享受受，提升升到符合合现代消消费的文文化和精精神层面面，成为为一种以以健康为为主题，达到养养生和休休闲效果果的时尚尚旅游。达到温温泉的养养生功能能与休闲闲度假旅旅游概念念完美融融合，温温泉不再再是”疗养”的代名名词，也也不在是是热气腾腾腾的大大澡池，而成为为养生，休闲，度假，旅游的的文化载载体，既既是进行行健身，疗养的的温泉，也是放放松心情情，舒活活筋骨的的旅游目目的地;既是能能与家人人或三五五好友;一起前前来度过过温馨一一刻的休休闲地，也是能能安享生生命的尊尊贵和心心灵宁静静的度假假村。温温泉的内内涵”以

49、养生生，休闲闲，度假假，旅游游，”为核心心并得以以延伸，目标群群体目前前扩大，焕发出出新的生生命力。温泉旅旅游较其其他形式式的旅游游具有不不可比拟拟的优势势。江西旅游游房地产产这两年年继续保保持增长长势头，开发量量、竣工工量、销销售面积积和销售售价格均均有所增增加。我我们项目目所在的的江西抚抚洲旅游游全面开开发，将将成为市市民新一一轮关注注热点。城市化化进程加加快，势势必有大大面积动动迁举措措，给住住宅开发发带来了了契机。新一轮轮白领置置业高潮潮将在抚抚州短期期内出现现，本来来就不多多的温泉泉旅游别别墅、公公寓产品品将成为为人们的的追逐。4.4 竞争分分析结论论根据项目目的分析析，我们们可以通

50、通过企业业自身努努力和正正确的经经营策略略增长型型进取战战略，尽尽快实施施江西临临川百伦伦温泉国国际度假假城项目目，使其其能够尽尽快投入入运营，温泉别墅墅和公寓寓获得客客户的青青睐。5. 市市场营销销5.1. 目标标客户群群所在区域域：生活活在大、中城市市或沿海海等容易易接受先先进思想想和文化化的城市市。年龄：一一般在228岁至至65岁之之间。职业：国国营大型型企业、外企及及其高收收入的职职员；IIT技术术人员、经贸企企业代表表；私人人企业经经营者；自由职职业者等等。收入情况况：属于于中高收收入阶层层，手中中有“闲钱”。5.2. 产品品与服务务主要提供供地产、食食、住等等为一体体的综合合性服务

51、务。5.3. 公关关宣传策策略新闻媒媒体：加加强与新新闻媒体体的合作作，除了了正常的的广告播播放和栏栏目的合合作，同同时抓住住时机策策划一些些临时性性的新闻闻报告宣宣传，提提高产权权式酒店店的认知知度。交通工工具：如如飞机、巴士上上的介绍绍和宣传传。人员促促销、交交易会促促销、信信函促销销，通过过旅行社社宣传，电子邮邮件，其其他媒体体等，吸吸引客人人。5.4. 初步步销售策策略5.4.1. 活动策策略新闻发发布会；有针对对性的参参加大型型“房展会会”5.4.2. 媒介策策略 可利利用资源源报纸广告告、广告告牌、电电视广告告、广播播媒体、网络、车体广广告、杂杂志等 媒体体策略：第一阶段段：在政政

52、府招商商过程中中提及本本项目，让目标标客户产产生最初初步的印印象。第二阶段段：户外外、路牌牌广告进进行气氛氛渲染；第三阶段段：报纸纸、杂志志上的软软性宣传传及研讨讨会、论论坛形式式完成概概念普及及、教育育目标客客户之目目的；第四阶段段：新闻闻发布会会、在主主流报纸纸上大版版面硬广广告展开开强势宣宣传6.管理理团队6.1. 机构构设置江西百伦伦旅游置置业有限限公司临川川分公司司计划的的机构设设置如图图。董事会董事长总经理财务总监监总工程程师副总总经理行行政总监监运营总总监项目运营营部行政政事业部部财务审审计部工工程技术术部材料料设备部部法律事事物部6.2. 管理理团队项目拟成成立的“江西百百伦旅

53、游游置业有有限公司司临川分分公司”，建立立在总公公司董事事会领导导下的分分公司总总经理负负责制度度，下设设项目运运营部、行政事事业部、财务审审计部、工程技技术部、材料设设备部、法律事事物部等等。项目的管管理团队队部分来来自江西西百伦旅旅游置业业有限公公司，部部分外聘聘具有丰丰富旅游游地产操操作和开开发经验验的人员员，外协协单位邀邀请丰富富实战经经验的地地产营销销、园林林规划、建筑规规划、建建筑施工工、项目目监理等等团队加加盟。7. 投投资估算算项目一期期开发面面积8660亩,容积率率平均约约80% ,总总建筑面面积约4410,0000平方米米,楼面面地价55244元/平平方米,即按225万万/亩,密度25 % ,绿化45%，建筑限限高155米。序号成本项目目计划取费费标准计划成本本总额总建筑面面积411,0000平方米米,按照照比例可可分为 20 %的别别墅面积积, 660%的住宅公寓寓商业面面积, 20%的酒店店、纪念念园、温温泉群等等公建面面积。1土地成本本25万万/亩, 2155元/平平方 2,100万万2前期费 用攻关、方方案设计计费800万万3建安工程程费含基础工工程,主主体结构构,区内内综合布布线,区区内绿化化(含景景观及道道路),电梯工工程建设设监理费费及管理理费等.别墅8550008000公寓21100000850纪念园330000050