顺义项目市场研究报告

1、 PAGE PAGE 64顺义项目市场研究报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc81737934 序言 PAGEREF _Toc81737934 h 1 HYPERLINK l _Toc81737935 1. 宏宏观经济济与地区区经济分分析 PAGEREF _Toc81737935 h 2 HYPERLINK l _Toc81737936 1.1全全国经济济保持快快速增长长的良好好势头 PAGEREF _Toc81737936 h 22 HYPERLINK l _Toc81737937 1.2经经济景气气处于正正常水平平 PAGEREF _Toc817379

2、37 h 2 HYPERLINK l _Toc81737938 1.3 20003年我我国宏观观经济有有以下主主要特征征： PAGEREF _Toc81737938 h 4 HYPERLINK l _Toc81737939 1.3.1进出出口保持持高速增增长 PAGEREF _Toc81737939 h 4 HYPERLINK l _Toc81737940 1.3.2固定定资产投投资大幅幅度增长长 PAGEREF _Toc81737940 h 5 HYPERLINK l _Toc81737941 1.3.3社会会消费品品零售总总额平稳稳增长 PAGEREF _Toc81737941 h 55

3、HYPERLINK l _Toc81737942 1.3.4物价价水平总总体平稳稳 PAGEREF _Toc81737942 h 5 HYPERLINK l _Toc81737943 1.4制制约因素素不容忽忽视 PAGEREF _Toc81737943 h 6 HYPERLINK l _Toc81737944 1.5北北京市国国民经济济保持快快速健康康发展 PAGEREF _Toc81737944 h 77 HYPERLINK l _Toc81737945 1.6北北京市旅旅游市场场发展方方向 PAGEREF _Toc81737945 h 8 HYPERLINK l _Toc81737946

4、 2.顺义义整体市市场分析析 PAGEREF _Toc81737946 h 10 HYPERLINK l _Toc81737947 2.1顺顺义区位位说明 PAGEREF _Toc81737947 h 110 HYPERLINK l _Toc81737948 2.2顺顺义发展展概况 PAGEREF _Toc81737948 h 111 HYPERLINK l _Toc81737949 2.2.1行政政区划 PAGEREF _Toc81737949 h 111 HYPERLINK l _Toc81737950 2.2.2经济济情况 PAGEREF _Toc81737950 h 111 HYPER

5、LINK l _Toc81737951 2.2.3旅游游资源 PAGEREF _Toc81737951 h 112 HYPERLINK l _Toc81737952 3.区域域市场分分析 PAGEREF _Toc81737952 h 133 HYPERLINK l _Toc81737953 3.1李李遂镇简简介 PAGEREF _Toc81737953 h 133 HYPERLINK l _Toc81737954 3.2市市场类型型说明 PAGEREF _Toc81737954 h 113 HYPERLINK l _Toc81737955 3.3度度假村市市场分析析 PAGEREF _Toc8

6、1737955 h 14 HYPERLINK l _Toc81737956 3.3.1区域域市场分分析说明明 PAGEREF _Toc81737956 h 14 HYPERLINK l _Toc81737957 3.3.2供应应量分析析 PAGEREF _Toc81737957 h 16 HYPERLINK l _Toc81737958 3.3.3产品品分析 PAGEREF _Toc81737958 h 117 HYPERLINK l _Toc81737960 3.3.4价格格分析 PAGEREF _Toc81737960 h 223 HYPERLINK l _Toc81737961 3.3.

7、5个案案点评 PAGEREF _Toc81737961 h 228 HYPERLINK l _Toc81737962 3.4养养老公寓寓市场分分析 PAGEREF _Toc81737962 h 388 HYPERLINK l _Toc81737963 3.4.1老年年公寓市市场现状状分析 PAGEREF _Toc81737963 h 338 HYPERLINK l _Toc81737964 3.4.2分析析说明 PAGEREF _Toc81737964 h 339 HYPERLINK l _Toc81737965 3.4.3样本本说明 PAGEREF _Toc81737965 h 339 HY

8、PERLINK l _Toc81737966 3.4.4东方方太阳城城 PAGEREF _Toc81737966 h 39 HYPERLINK l _Toc81737967 3.4.5北京京太阳城城国际老老年公寓寓 PAGEREF _Toc81737967 h 42 HYPERLINK l _Toc81737968 3.4.6太申申祥和国国际养老老中心 PAGEREF _Toc81737968 h 444 HYPERLINK l _Toc81737969 3.4.7对比比分析 PAGEREF _Toc81737969 h 446 HYPERLINK l _Toc81737970 4分析结结论

9、PAGEREF _Toc81737970 h 499 HYPERLINK l _Toc81737971 4.1宏宏观经济济健康、平稳、快速发发展 PAGEREF _Toc81737971 h 499 HYPERLINK l _Toc81737972 4.2区区域市场场分析结结论： PAGEREF _Toc81737972 h 449 HYPERLINK l _Toc81737973 4.2.1度假假村市场场分析结结论 PAGEREF _Toc81737973 h 499 HYPERLINK l _Toc81737974 4.2.2养老老公寓市市场分析析结论 PAGEREF _Toc817379

10、74 h 550 HYPERLINK l _Toc81737975 4.3个个案横向向点评分分析结论论： PAGEREF _Toc81737975 h 500序 言言市场研究究与市场场推广是是市场营营销的两两个主要要步骤，二者相相互关联联，不可可或缺。前者通通过详尽尽地市场场调查，采集相相关市场场数据，并运用用科学的的方法加加以分析析，从而而准确把把握宏观观市场及及区域市市场的供供需状况况，深入入了解国国家政治治经济政政策对房房地产市市场的影影响，科科学地预预测市场场走向、竞争对对手及竞竞争形势势，最终终确定准准确合理理的市场场定位；而后者者则根据据前者的的研究成成果市场定定位解决市市场推广广

11、中的具具体措施施，如价价格策略略，销售售策略，广告宣宣传策略略，促销销手段的的组合策策略等。简言之，前者是是基础，后者为为前者逻逻辑结论论。应当指出出的是，市场定定位是整整个营销销活动的的核心，它既是是市场研研究的结结果，又又是市场场推广的的灵魂，它包含含了产品品和产品品所提供供的竞争争优势两两方面的的基本内内容。市场定位位需要准准确和有有力。准准确的市市场定位位最大限限度地把把握市场场机会、最大限限度地回回避来自自内部和和外部的的风险和和威胁；有力的的市场定定位将淋淋漓尽致致地表现现产品内内涵并赋赋予产品品动人心心魄的个个性。1. 宏宏观经济济与地区区经济分分析1.1全全国经济济保持快快速增

12、长长的良好好势头国家信息息中心中中经网经经济监测测预警系系统的监监测结果果表明，20004年11月份我我国景气气综合评评分为441分，经济预预警信号号继续处处于适度度区间的的中线以以上。从主要景景气指标标看，在在构成国国民经济济综合景景气评分分的122项指标标中，进进出口总总额处于于过热区区间。固固定资产产投资、工业增增加值、社会货货运量和和货币供供应量MM1指标标保持快快速增长长势头，处于趋趋热区间间。其中中工业增增加值同同比增长长7.22%，扣扣除季节节因素影影响后仍仍处于趋趋热区间间。金融融方面，当月狭狭义货币币供应量量增长速速度比上上年末回回落3个个百分点点。工业业产品产产销率、农资生

13、生产、居居民消费费价格指指数、金金融机构构各项贷贷款、商商品房销销售额和和社会消消费品零零售总额额六项指指标增长长适度，处于稳稳定区间间。财政政支出处处于趋降降区间。1.2经经济景气气处于正正常水平平改革开放放以来，我国经经济运行行经历了了两个比比较完整整的周期期循环，一个是是从19981年年到19990年年，峰顶顶是19984年年，经济济增长率率达到115.22%，循循环长度度为9年年；第二二个循环环从19991年年开始直直到20000年年，峰顶顶是19992年年，经济济增长率率达到114.22%，循循环长度度为100年。20033年我国国国内生生产总值值为11166994亿元元，比2200

14、22年增长长9.11%。从从下面各各项分类类指标看看，大部部分都处处于趋热热及稳定定区间，表明目目前我国国经济正正处于改改革开放放以来的的第三轮轮景气循循环的上上升阶段段。总体体上看，投资快快速增长长、外贸贸出口和和外商投投资增势势强劲，成为经经济增长长的主要要拉动因因素。经经济运行行经历了了非典爆爆发的短短暂影响响，较快快恢复并并保持了了快速增增长势头头，表明明国民经经济自主主性增长长的基础础在增强强。但是是，对消消费增长长相对缓缓慢和投投资的高高速增长长应予足足够注意意，特别别是应注注意国有有部门投投资扩张张的“软约束束”问题，保护自自主性增增长的市市场基础础。指标名称称03-00103-

15、00203-00203-00403-00503-00603-00703-00803-00903-11003-11103-11204-0011、财政政支出（不含债债务）2、固定定资产投投资3、工业业产品产产销率4、工业业增加值值5、基础础农资6、货运运量7、海关关进出口口总额8、居民民消费价价格指数数9、金融融机构各各项贷款款10、狭狭义货币币（M11）11、商商品房销销售额12、社社会消费费品零售售额综合景气气评分40分39分39分38分38分39分40分41分41分42分41分42分41分1.3 20003年我我国宏观观经济有有以下主主要特征征：1.3.1进出出口保持持高速增增长全年进出出口

16、总额额达85512亿亿美元，比上年年增长337.11%。其其中出口口额43384亿亿美元，增长334.66%；进进口额441288亿美元元，增长长39.9%。进口的的高速增增长一方方面是受受国际市市场原材材料价格格上涨和和进口关关税整体体下调的的影响 , 另另一方面面也反映映了国内内需求旺旺盛的状状况。出出口方面面的特点点是 , 增速速明显高高于年初初 100% 左左右的预预期 , 加入入 WTTO 效效应仍在在继续释释放。 其中加加工贸易易出口增增长 331.33%, 一般贸贸易出口口增长 32.9%, 略快快于加工工贸易出出口增速速。贸易易顺差的的减少是是在出口口高速增增长条件件下出现现的

17、 , 同时时由于国国家外汇汇储备充充裕 , 不会会对经济济增长造造成负面面影响。1.3.2固定定资产投投资大幅幅度增长长全年全社社会固定定资产投投资5551188亿元，比上年年增长226.77%。工工业投资资增长明明显快于于其他产产业。全全年国有有及其他他经济类类型投资资中，第第一产业业投资111566亿元，增长33.7%，增速速比上年年回落119.88个百分分点。第第二产业业投资1150007亿元元，增长长39.1%，加快116.22个百分分点。第第三产业业投资继继续保持持较快增增长，全全年完成成投资2264880亿元元，增长长24.2%，加快99.8个个百分点点。固定定资产投投资的高高速增

18、长长主要源源于连续续六年积积极财政政政策的的实施，极大地地剌激了了投资需需求，特特别是民民间投资资已经启启动并呈呈加速增增长态势势，成为为拉动全全社会投投资增长长的重要要力量。此外，受加入入WTOO影响和和普遍看看好中国国经济前前景，外外商直接接投资持持续大幅幅度增加加。1.3.3社会会消费品品零售总总额平稳稳增长全年社会会消费品品零售总总额达到到458842亿亿元，比比上年增增长9.1%，扣除物物价因素素，实际际增长99.2%。以房房地产、汽车、电子通通讯产品品为代表表的消费费热点正正在形成成，已经经成为当当前乃至至未来一一段时期期带动消消费增长长的主要要动力。由于非非典疫情情对社会会就业和

19、和消费环环境的影影响，消消费在二二季度出出现明显显下滑，这一短短期的突突发因素素影响在在三季度度基本得得到消除除，第三三季度社社会消费费品零售售总额增增长 99.7%，比第第二季度度加快了了 3 个百分分点。随随着政府府增加居居民收入入和最低低生活保保障政策策实施力力度加大大，消费费需求对对经济增增长的贡贡献将会会逐步增增加。1.3.4物价价水平总总体平稳稳价格总水水平有所所上涨。全国居居民消费费价格总总水平比比上年上上涨1.2%。其中，城市上上涨0.9%，农村上上涨1.6%。物价回回升固然然与需求求扩大、固定资资产投资资增长、工业生生产加快快等因素素有关，但主要要是受季季节性、外在性性等短期

20、期因素影影响。市市场供求求状况是是影响物物价水平平的根本本性因素素。从市市场供求求来看，目前，绝大部部分商品品仍然供供大于求求。据统统计，在在6000种主要要商品中中，供大大于求的的有5113种，占855.5%；供求求基本平平衡的有有87种种，占114.55%；没没有供不不应求的的商品。生产能能力过剩剩，需求求不足仍仍然是突突出矛盾盾。如果果供大于于求状况况没有根根本改变变，物价价总水平平就不会会大幅上上涨。可可以说，当前物物价水平平总体平平稳，通通货膨胀胀趋势并并不明显显，还没没有完全全摆脱通通货紧缩缩的阴影影。1.4制制约因素素不容忽忽视当前经济济生活中中阻碍经经济良性性循环的的深层次次问

21、题依依然存在在，经济济能否保保持稳定定上升的的势头还还需经受受考验。首先，我我国经济济增长已已经进入入市场需需求约束束阶段，最终需需求特别别是消费费需求对对经济增增长的制制约或拉拉动作用用越来越越重要。由于我我国仍处处于社会会发展和和体制转转型阶段段，国内内需求增增长面临临着结构构变动的的深刻影影响，供供求总量量矛盾还还没有得得到根本本缓解，制度规规则和市市场环境境还不完完善，经经济运行行中深层层矛盾和和体制性性障碍作作为中长长期因素素，仍将将对经济济增长构构成制约约。其次，就就业矛盾盾突出，目前中中国新生生劳动力力资源增增长处于于高峰期期，同时时近年来来农村剩剩余劳动动力转移移加快，国有企企

22、业下岗岗失业人人员增多多，以及及加入 WTOO 在短短期内对对就业结结构的影影响，使使得就业业压力进进一步增增大。就就业不足足必然妨妨碍居民民收入增增长，再再加上农农民收入入增长缓缓慢状况况短期内内还难以以根本改改善，对对经济增增长构成成重要制制约。最后，由由于投融融资体制制改革滞滞后于经经济市场场化进程程，国有有部门“软约束束”的问题题始终没没有根本本解决。随着地地方政府府换届完完成，体体制性投投资冲动动又现端端倪，新新的行政政主导型型重复建建设、不不负责任任的扩大大生产投投资行为为可能会会重新抬抬头。 这会使使投资效效益和经经济增长长质量降降低，潜潜在的金金融风险险扩大，同时也也会扭曲曲市

23、场信信号，给给宏观决决策和企企业决策策均造成成负面影影响。因因此，应应在进一一步放宽宽民间资资本市场场准入的的同时，确保政政府投资资限制在在社会公公益性或或自然垄垄断领域域，将政政府投资资纳入预预算范围围，提高高透明度度，加强强社会公公众对政政府投资资活动的的监督。1.5北北京市国国民经济济保持快快速健康康发展20033年全市市实现生生产总值值36111.99亿元，比上年年增长110.55%，实实现了预预期增长长目标，经济增增长率连连续5年年保持在在10%以上。人均生生产总值值达到3316113元，比上年年增长99.2%，按当当前汇率率折算，约合338199美元。全市经经济经受受住了上上半年“

24、非典”疫情的的严峻考考验，全全年经济济运行呈呈现“高开回落恢复回升”的特点点。投资、消消费和出出口三大大需求共共同拉动动，经济济自主增增长动力力强劲。首先，固定资资产投资资保持较较快增长长。全年年完成全全社会固固定资产产投资221577.1亿亿元，比比上年增增长188.9%。投资资重点集集中于住住宅和基基础设施施两个方方面。全全年完成成住宅投投资6992.44亿元，比上年年增长99.1%；住宅宅投资占占全社会会固定资资产投资资的比重重为322.1%，比上上年下降降2.99个百分分点。全全年完成成基础设设施投资资4177.8亿亿元，比比上年增增长1.4%，占全社社会固定定资产投投资的比比重为11

25、9.44%。固固定资产产投资效效果系数数为0.19，与上年年的0.20基基本持平平。固定定资产投投资率为为59.7%，比上年年增加33.3个个百分点点。其次次，消费费市场热热点突出出。全年年实现社社会消费费品零售售额19916.7亿元元，增长长14.5%，扣除价价格因素素，实际际增长116.66%。结结构升级级成为推推动消费费需求增增长的重重要因素素，消费费热点主主要集中中于住房房、交通通和通信信等领域域。全年年销售商商品住宅宅17771.11万平方方米，增增长100.4%，实现现销售额额7899.2亿亿元，增增长100.1%；销售售各类汽汽车400.8万万辆，实实现零售售额3005.22亿元

26、，分别增增长566.6%和511.2%。城镇镇居民人人均消费费支出1111223.88元，增增长8.1%。其中，服务性性消费比比重达到到30.3%，与上年年基本持持平。第第三，外外贸企业业市场竞竞争力增增强，出出口大幅幅增长。全市出出口1668.55亿美元元，比上上年增长长33.6%；其中地地方企业业出口总总值达到到73.7亿美美元，比比上年增增长244.9%，增幅幅提高33.8个个百分点点。地方方企业出出口中，机电产产品和高高新技术术产品为为主要出出口商品品，出口口额分别别为488.5亿亿美元和和34.1亿美美元，分分别比上上年增长长29.5%和和29.8%，占全市市地方企企业出口口的比重重

27、分别达达到655.8%和466.3%。从产业看看，经济济增长的的推动力力主要来来自于工工业。220033年，以以汽车为为突破的的工业结结构调整整取得重重大进展展，以及及钢铁、石油加加工、化化工生产产形势出出现积极极变化，工业成成为经济济增长的的主角。全年实实现工业业增加值值10117.33亿元，增长112%，工业对对全市经经济增长长的贡献献率达到到33.2%，比上年年提高117.44个百分分点。其其中，汽汽车制造造业对工工业增长长的贡献献率达到到44.4%，对全市市经济增增长的贡贡献率为为16.6%。区域投资资环境不不断改善善。通过过改善区区域投资资环境，有效地地推动了了利用外外资的增增长。全

28、全年实际际利用外外商直接接投资221.55亿美元元，同比比增长119.88%，增增幅提高高18.6个百百分点。1.6北北京市旅旅游市场场发展方方向北京市市旅游发发展总体体规划对20010年年北京旅旅游发展展前景的的描述，根据北北京市旅旅游局征征求北京京旅游业业专家学学者的意意见和北北京市相相关委、办、局局几个区区县的意意见，我们们对20020年年旅游发发展前景景的描绘绘大体如如下：北京的城城市建设设将有一一个极大大的发展展，许多多城市标标志性建建筑物将将陆续涌涌现，不不断增加加和改变变着北京京城市景景观。北北京的基基础设施施建设将将在今后后20年年中产生生飞跃式式发展，地铁线线路延长长，地面面

29、轻轨铁铁路建成成，四环环、五环环通车，市内的的交通也也将通过过马路扩扩延、违违法建筑筑物的拆拆除、占占路市场场的清理理以及增增加停车车场地等等措施得得以彻底底的改善善。城市市绿地将将进一步步扩大，大气质质量将进进一步提提高，和和基础设设施相配配套的城城市标识识系统将将全面建建立。北北京旅游游业将有有一个更更加轻松松、更加加现代的的发展环环境。北京市将将会竭尽尽全力保保护北京京古城风风貌，重重点街区区、重点点文物、重点民民居不仅仅会得到到市政府府的高度度重视，并且肯肯定会充充分为旅旅游业所所利用，成为现现代化北北京的古古老文化化的亮点点。北京的郊郊区将成成为本市市居民和和周边地地区旅游游度假者者

30、的旅游游目的地地，成为为发展双双休日旅旅游和黄黄金周旅旅游的重重要基地地，京郊郊还将成成为连接接周边热热点旅游游区点的的重要通通道。北京的旅旅游产品品将更加加丰富，观光旅旅游、会会站旅游游、度假假旅游、文化旅旅游、娱娱乐旅游游将成为为北京旅旅游产品品的五大大支柱。另外，商务旅旅游、体体育旅游游、探险险旅游、康体旅旅游、节节庆旅游游、修学学旅游、购物旅旅游以及及农业观观光、工工业观光光、科技技观光、教育观观光等多多种旅游游形式将将得到充充分的发发展，届届时，国国内外旅旅游者将将在北京京对旅游游产品有有更多的的选择性性。北京将作作为科教教文化中中心，更更加充满满知识与与趣味氛氛围。国国家级和和地方

31、级级重要文文物点、博物馆馆、名人人故居、历史上上重要事事件发生生地将更更多地向向游人开开放。科科技开发发区、科科技成果果试验地地、大学学校园等等都将成成为旅游游者选择择的新热热点，而而且民俗俗文化因因其特色色鲜明而而得到更更加重视视和充分分开发，茶馆、会馆、民间文文艺、特特色小吃吃、京剧剧话剧以以及来自自全国各各地不同同民族的的民俗活活动，都都将在北北京全面面开花，使北京京成为国国际知名名的文化化大都市市。旅游产业业届时经经过四十十年的发发展，将将成为一一个非常常成熟的的产业，不仅有有稳定的的市场，而且在在国内外外享有很很高的知知名度，很多产产品将成成为世界界产品，北京将将成为世世界最主主要的

32、旅旅游目的的地和国国际会议议中心，北京旅旅游文化化节也将将成为享享誉世界界的国际际节日。旅游业业的产业业配套将将走向市市场化，产业各各要素得得以充分分的发展展。旅游游者在北北京将享享受更加加方便的的出入和和咨询，享受充充满知识识、充满满信息、充满文文化的旅旅游活动动。旅游业无无疑将成成为北京京经济的的支柱型型产业，将对国国家和地地方做出出较大的的贡献，北京因因此成为为国际国国内知名名的文化化型消费费城市，人民生生活水平平、生活活质量将将得到极极大提高高，整个个社会更更加稳定定，经济济更加繁繁荣，文文化更加加丰富多多彩，并并因此跻跻身于国国际大都都市和国国际旅游游强市的的行列。 经济的发发展、政

33、政策的倾倾向、开开发力度度的加大大，人民民生活水水平的不不断提高高给北京京度假村村市场的的发展带带来了巨巨大的利利好。2.顺义义整体市市场分析析2.1顺顺义区位位说明顺义位于于北京市市东北郊郊，城区区距市中中心300公里，东邻平平谷，北北连怀柔柔、密云云，西接接昌平、朝阳区区，南接接通州区区、河北北三河市市。区境境东西长长45公公里，南南北宽330公里里，总面面积10020平平方公里里。地处处燕山南南麓，华华北平原原北端，属潮白白河冲积积扇下段段。平原原面积占占95.7%。北部山山地最高高点海拔拔6377米，平平原海拔拔25-45米米，平均均海拔335米。境内有有大小河河流200余条，分属北北

34、运河、潮白河河、蓟运运河3个个水系，河道总总长2332公里里，径流流总量11.7亿亿立方米米。地表表水可用用量平水水年为443000万立米米，地下下水资源源年平均均可开采采量约为为4亿立立方米，为北京京市区每每年提供供生活用用水2亿亿立方米米。气候候属暖温温带半湿湿润大陆陆性季风风性气候候，年平平均气温温为111.5C。1月月平均气气温4.9C，最低低气温零零下199.1C；7月月平均气气温255.7C，最高高气温达达40.5C。年日日照27750小小时，无无霜期1195天天左右。年均相相对湿度度50%，年均均降雨量量约6225毫米米，为华华北地区区降水量量较均衡衡的地区区之一，全年降降水的7

35、75%集集中在夏夏季。土土地总面面积1337万亩亩，有耕耕地844.5万万亩，其其中粮田田60万万亩，果果林6.5万亩亩，渔塘塘3万亩亩。境内内已探明明的矿藏藏有煤、泥炭、水泥灰灰岩、大大理石、砂石料料及黏土土等，其其中煤、水泥灰灰岩储量量分别为为2.33亿吨和和8000多万吨吨，泥炭炭、大理理石、砂砂石料储储量分别别是1000万、9000万和11亿立方方米 。2.2顺顺义发展展概况2.2.1行政政区划19988年撤县县设区，调整区区划，设设12镇镇7个地地区办事事处、22个街道道办事处处，辖4425个个村民委委员会，47个个居民委委员会。12个个镇为：张镇、大孙各各庄、北北务、李李遂、木木林

36、、南南彩、北北小营、李桥、高丽营营、赵全全营、北北石槽、龙湾屯屯；7个个地区办办事处有有：仁和和、马坡坡、南法法信、天天竺、后后沙峪、牛山、杨镇；2个街街道办事事处为：光明、胜利。2.2.2经济济情况“十五”以来， 顺义义区紧紧紧抓住中中国入世世和北京京筹办奥奥运的历历史性机机遇，大大力实施施信息工工业化发发展战略略，着力力构建空空港国际际化、全全区空港港化、发发展融合合化的运运行机制制，通过过优化区区域发展展环境， 狠抓抓招商引引资，膨膨胀经济济总量，优化经经济结构构，区域域经济综综合实力力显著增增强。特特别是经经过多年年的精心心培育和和发展，以空港港工业区区、北京京天竺出出口加工工区为依依

37、托的空空港高科科技产业业群落，以林河河工业区区、北京京汽车生生产基地地为依托托的现代代制造业业产业群群落，以以燕京、汇源、鲲鹏等等企业为为代表的的都市型型饮料食食品产业业群落，以空港港物流基基地、潮潮白河旅旅游产业业带、温温榆河绿绿色生态态走廊为为载体的的现代服服务业产产业群落落，以“三高”农业示示范区为为代表的的现代农农业产业业群落发发展迅速速，已经经成为促促进全区区经济增增长的支支撑力量量。 20033年，全全区完成成国内生生产总值值1833亿元，同比增增长377.8%，人均均国内生生产总值值达到440000美元，三次产产业的比比重达到到12.5：555.66：311.9。其中：第一产产业

38、实现现增加值值22.9亿元元，比上上年增长长4.77%；第第二产业业实现增增加值1101.9亿元元，比上上年增长长76.6%，其中工工业实现现增加值值89.2亿元元，比上上年增长长84.3%；第三产产业实现现增加值值58.3亿元元，比上上年增长长9.44%。全全区属地地财税收收入完成成33.9亿元元，比上上年增长长44.2%。地方财财政收入入完成88.6亿亿元，比比上年增增长377.2%。财政政支出220.66亿元，比上年年增长225.99%。各各项税收收完成332.88亿元，比上年年增长552.55%。其其中国税税完成221.33亿元，比上年年增长772.99%；地地税完成成11.5亿元元，

39、比上上年增长长25%。2.2.3旅游游资源顺义水土土丰沃，风光秀秀丽，景景色宜人人，是观观光旅游游、休闲闲度假的的胜地。京东第第一大河河潮白河河纵贯南南北，加加上两岸岸4万亩亩森林，可谓林林水相间间，绿草草如茵，空气清清新，环环境优雅雅。潮白白河两岸岸先后建建起了北北京乡村村高尔夫夫俱乐部部、北京京高尔夫夫俱乐部部、马坡坡垂钓宫宫、绿色色度假村村、潮白白温泉、潮白赛赛车城等等旅游景景点以及及别墅、宾馆、娱乐、医疗保保健等配配套设施施，吸引引了众多多的国内内外游客客。东北部有有以神唐唐湖、神神唐谷为为主体的的唐指山山风景区区。区内内峰峦叠叠嶂，山山水相依依，青山山绿水，风景如如画。神神唐谷内内有

40、“三三潭六洞洞十八景景”，每每处景观观都给游游客留下下一段美美丽动人人的传说说。顺义东部部正在恢恢复保护护的汉石石桥湿地地，水面面清澈，绿色苍苍茫，百百花争艳艳，水鸟鸟鸣啼。微风吹吹拂，芦芦苇摇曳曳，此起起彼伏，犹如浩浩翰的大大海，景景色颇为为壮观。随着顺义义经济的的迅速发发展，工工业园区区的健康康成长，以及其其自身的的景观资资源优势势，度假假产业已已经作为为经济发发展的重重要支柱柱，度假假村项目目在顺义义市场存存在巨大大的发展展空间。3.区域域市场分分析本项目位位于顺义义李遂镇镇北京骨骨伤科医医院院内内，占地地286698平平方米，建筑面面积1885399.299平方米米，我们们此次的的调研

41、主主要针对对养老公公寓市场场及度假假村市场场进行，调研的的区域集集中在顺顺义，昌昌平及怀怀柔。3.1李李遂镇简简介北京顺义义区李遂遂镇位于于首都的的东北郊郊潮白河河畔。距距首都北北京天安安门400公里，距首都都国际机机场仅110公里里，悠悠悠箭杆河河从镇域域中流过过，两河河环抱，依林傍傍水使这这里形成成了一道道天然的的风景线线，全镇镇有土地地340000亩亩，人口口2万，交通便便利，通通讯发达达，地理理位置优优越，自自然环境境优美，适于工工、农、林、牧牧副渔各各业的发发展。李李遂镇处处于北京京市133个风景景区之一一的潮白白河旅游游度假区区内，这这里是您您开发旅旅游，投投资办厂厂，兴建建新项目

42、目最有希希望的地地方。改革开放放后，李李遂镇日日新月异异，经济济蓬勃发发展。这这里不仅仅是瓜果果之乡，蔬菜之之乡而且且是香菇菇生产大大镇，年年产香菇菇10000万公公斤，镇镇南有几几十家工工业企业业。针织织、服装装、机械械制造、化工制制剂、化化学镀镍镍首饰、印刷、钢窗、轧管、食品、饮料、建筑等等在我镇镇形成了了多种行行业，其其中这里里既有国国家定点点项目的的企业，也有联联营企业业和外资资企业。开放的的李邃，旅游业业发展迅迅速。全全国有名名的万亩亩森林公公园“北京市市青少年年绿色度度假村”就坐落落在这风风景秀丽丽的潮白白河畔。温泉疗疗养院、铁道部部疗养院院都坐落落在此，而著名名的北京京市潮百百河

43、骨伤伤科医院院正是我我们项目目的所在在。3.2市市场类型型说明由于本项项目的特特殊性及及其产品品的形式式，考虑虑到市场场竞争的的状况以以及项目目的实际际情况，本次调调研，并并不单一一研究一一种市场场形态，而是针针对度假假村市场场及养老老公寓市市场两种种形态进进行分析析。力求求通过不不同市场场形态的的分析找找到市场场空白点点，使项项目获得得准确定定位。3.3度度假村市市场分析析3.3.1区域域市场分分析说明明3.3.1.11区域市市场的界界定本次调研研覆盖的的区域称称为本案案的区域域市场。针对本本案所处处的地理理位置，我们首首先对本本次市场场调研的的范围进进行确定定，针对对区域内内度假村村的分布

44、布状况和和对本案案的竞争争威胁程程度，考考虑到度度假村市市场的特特殊性，本项目目区域市市场具最最终界定定为：顺顺义，而而怀柔、昌平等等区域对对于本项项目的影影响并不不是很大大，因此此不做重重点分析析。根据据项目的的实际情情况，仅仅选取昌昌平区几几个温泉泉主题的的度假村村项目作作为参考考。3.3.1.22样本的的确定本次调研研的样本本是根据据贵司的的意见，经过敝敝司内部部讨论并并和贵司司商讨最最终确定定的，在在当初确确定的样样本中经经过敝司司初步调调研，最最终确定定了9个个度假村村项目作作为调研研样本。样本的基基本情况况见表11：表1：项目名称称地址电话安利隆生生态农业业旅游山山庄北京市顺顺义区

45、龙龙湾屯镇镇山里辛辛庄石门门基地6417743882顺鑫绿色色度假村村顺义李遂遂镇北京怡生生园国际际会议中中心春晖园度度假村（温泉）顺义区高高丽营镇镇乡村高尔尔夫别墅墅度假村村华中园乡乡村商务务会所顺义县马马坡乡乡村乐园园顺义县马马坡乡小汤山龙龙脉温泉泉旅游度度假村昌平小汤汤山九华山庄庄3.3.1.33分析内内容说明明根据对样样本调研研取得的的详细资资料，敝敝司首先先从供应应量、产产品、价价格、销销售等方方面对区区域市场场作纵向向的分析析，明确确以下的的几个问问题：区域市场场的总体体供应量量区域市场场究竟提提供了什什么样的的产品及及配套设设施。区域市场场的总体体价格。然后选定定2个项目目进行横

46、横向点评评分析，更清楚楚地明确确竞争对对手的情情况，找找出成功功项目对对本案的的借鉴之之处，以以及应避避免的问问题。这样从面面到点，对区域域市场作作一个比比较完整整的分析析解剖，为本案案以后的的市场定定位提供供强有力力的依据据。3.3.2供应应量分析析3.3.1.11总体供供应量表 SEQ 表 * AARABBIC 1：区域域样本供供应量列列表项目名称称接待量安利隆生生态农业业旅游山山庄536顺鑫绿色色度假村村678北京怡生生园国际际会议中中心644春晖园度度假村（温泉）560乡村高尔尔夫别墅墅度假村村320华中园乡乡村商务务会所312乡村乐园园280小汤山龙龙脉温泉泉旅游度度假村10000人

47、左右右九华山庄庄20000人左右右通过样本本供应量量分析看看出，目目前区域域内和周周边比较较有竞争争力的度度假村其其接待能能力大致致在70000人人左右，个别度度假村项项目的接接待能力力达到了了千人以以上。从从整体供供应上讲讲，顺义义区在北北京周边边度假村村市场上上所占的的分额并并不是很很大，且且接待能能力超过过千人的的度假村村并不多多见。在区域内内规模较较小的度度假村比比较多，虽然其其接待能能力不是是很强，但是凭凭借其产产品特点点及服务务特色仍仍旧吸引引了大量量的消费费者，带带来了稳稳定的客客源。就我们项项目自身身的情况况而言，我们的的接待量量应该也也属于中中等能力力，我们们也需要要通过自自

48、身特色色吸引消消费者，达到占占领市场场，提高高竞争力力的目的的。3.3.3产品品分析3.3.3.11规模分分析表：区域域市场项项目规模模列表项目名称称占地面积积（万平平方米）安利隆生生态农业业旅游山山庄40.002顺鑫绿色色度假村村333.5北京怡生生园国际际会议中中心2.344春晖园度度假村（温泉）180.09乡村高尔尔夫别墅墅度假村村4.477华中园乡乡村商务务会所1.2乡村乐园园1.0龙脉温泉泉度假村村18.668九华山庄庄106.72规模分组组列表规模分组组小于100万平方方米 10万1000万100万万以上总计个数（个个）4239个数比例例44444%22222%33333%100%

49、供应比例例1311%8533%90116%100%供应面积积加和（万平方方米）901158776203168802通过统计计可以看看出所选选样本规规模差距距非常明明显，小小规模项项目有44个，其其数量较较多，但但是其在在总体供供应数量量中所占占比例非非常小，只有99.011%，而而占地面面积在1100万万以上的的大规模模项目其其供应比比例占到到90.16%。小规规模项目目数量较较多，可可是其供供应比例例较低，中档项项目2个个，大规规模项目目3个，可见目目前度假假村市场场规模从从绝对数数量上讲讲呈现出出平均分分布的态态势，大大中小规规模项目目数量比比较均等等，这说说明目前前市场上上对于度度假村的

50、的需求参参差不齐齐，不同同档次的的度假村村均会有有客户选选择，不不同规模模的度假假村均有有市场机机会。本项目占占地2886988平方米米，属于于小规模模项目，目前市市场上供供应的小小规模项项目应当当作为我我们重点点比较的的对象，其不同同的经营营模式及及经营特特色，可可以为本本项目寻寻找市场场空白点点提供具具体而有有价值的的参考，增加项项目入市市的胜算算。并为为本项目目产品形形式的确确定提供供依据。另外，通通过规模模分析及及产品比比较，我我们还发发现占地地在1000万平平方米以以上的大大规模项项目，其其建筑物物占地比比例非常常小，大大部分是是水系及及绿地占占地，这这种水系系及绿地地资源，使得大大

51、规模度度假村的的优势明明显，由由此可以以看出，目前消消费者选选择度假假村首先先考虑的的还是其其整体环环境以及及与自然然的亲合合度，这这一点非非常值得得关注。对于在在面积上上不占优优的小规规模项目目，如果果能够把把园林做做出自身身特色相相信会吸吸引更多多的消费费者。3.3.3.22项目建建筑风格格 表：样本本建筑风风格项目名称称建筑风格格安利隆生生态农业业旅游山山庄欧式建筑筑风格顺鑫绿色色度假村村休闲中式式风格、木质别别墅、日日式特色色房北京怡生生园国际际会议中中心欧美式风风格春晖园度度假村（温泉）欧式风格格、湖畔畔别墅中中式风格格乡村高尔尔夫别墅墅度假村村欧式风格格华中园乡乡村商务务会所乡村木

52、屋屋乡村乐园园乡村木屋屋龙脉温泉泉度假村村现代简约约风格九华山庄庄古典园林林式风格格通过统计计可以看看出，目目前度假假村市场场建筑形形式仍旧旧风格迥迥异，各各不相同同。但不不论其规规模大小小，在建建筑形式式上都力力求做到到匠心独独运，通通过建筑筑风格的的变换吸吸引消费费者。从图表得得出，目目前度假假村的建建筑形式式仍旧以以欧式为为主，具具有异域域风情的的欧式建建筑占到到了样本本总量的的44.44%，这一一建筑形形式作为为北京周周边度假假村普遍遍采用的的形式，已经受受到了市市场的认认可。但但是由于于其进入入市场的的时间较较长，销销售者对对于欧式式建筑的的热情也也已经大大大降低低。这一一形式目目前

53、大多多体现在在运营时时间相对对较长的的项目上上，而众众多新兴兴的度假假村在建建筑形式式上推陈陈出新，力求做做出自己己的特色色。目前市场场上比较较常见的的度假村村建筑风风格，除除了欧式式外，还还有中式式及乡村村风格，其中中中式风格格建筑多多以皇家家建筑为为主，建建筑形式式比较复复杂，运运营成本本较高。因此，选择中中式建筑筑的多是是规模较较大的度度假村。而乡村村风格的的出现更更加充分分的反映映了消费费者对于于亲近自自然的渴渴望。就我们这这个项目目的现状状而言，目前建建筑风格格已经锁锁定在徽徽派建筑筑上，这这一建筑筑风格在在目前北北京度价价村市场场上还属属于竞争争的真空空状态，这将为为项目入入市带来

54、来巨大的的商机，如果能能够配合合建筑风风格将本本项目内内部园林林也作成成江南风风格，使使得项目目整体风风格统一一，那么么项目的的竞争力力将会进进一步增增强。3.3.3.33内部配配套我们此次次所选择择的样本本及研究究对象是是度假村村项目，就其内内部设施施而言与与一般的的房地产产项目有有比较大大的差别别，在这这里我们们将所选选样本的的内部设设施逐一一列出，进行比比较，为为本项目目入市提提供依据据项目名称称卫星电视视宽带接口口会议室餐厅桑拿保龄球KTV沙狐球乒乓球棋牌台球高尔夫游泳健身羽毛球网球排球安利隆生生态农业业旅游山山庄顺鑫绿色色度假村村北京怡生生园国际际会议中中心春晖园度度假村（温泉）乡村

55、高尔尔夫别墅墅度假村村华中园乡乡村商务务会所乡村乐园园龙脉温泉泉度假村村九华山庄庄我们选取取了177项具有有代表意意义得基基本配套套设施进进行比较较，各样样本所具具备得配配套设施施比例见见下表：项目名称称配套项数数安利隆生生态农业业旅游山山庄12顺鑫绿色色度假村村17北京怡生生园国际际会议中中心12春晖园度度假村（温泉）13乡村高尔尔夫别墅墅度假村村12华中园乡乡村商务务会所12乡村乐园园10龙脉温泉泉度假村村16九华山庄庄16通过统计计可以看看出，项项目的配配套与其其规模有有比较大大的联系系，规模模越大的的项目其其配套设设施越完完备。小小规模项项目由于于受自身身条件的的限制很很难配备备大型的

56、的娱乐项项目，而而投资小小，便于于管理娱娱乐项目目十分受受青睐。虽然由于于项目规规模的不不同导致致项目配配套的不不同，但但是不论论大规模模项目还还是小规规模项目目，对于于娱乐配配套的设设立都是是十分的的重视，乒乓球球、台球球、棋牌牌、游泳泳等项目目在所选选择的样样本中，其拥有有率达到到了1000%，这也可可以看出出，目前前度假村村吸引消消费者的的主要手手段，除除了优良良的环境境及与众众不同的的建筑形形式外，基本设设施的配配置也是是其中重重要的一一项。目目前消费费者对于于娱乐功功能的选选择还是是有明显显的倾向向性的。在目前激激烈的市市场竞争争状态下下，众多多度假村村在满足足消费者者基本需需求的同

57、同时还千千方百计计的推陈陈出新，推出各各种特色色服务项目名称称特色服务务安利隆生生态农业业旅游山山庄打飞碟、开坦克克顺鑫绿色色度假村村温泉、高高尔夫北京怡生生园国际际会议中中心春晖园度度假村（温泉）温泉乡村高尔尔夫别墅墅度假村村高尔夫华中园乡乡村商务务会所乡村乐园园龙脉温泉泉度假村村亚洲最大大温泉中中心九华山庄庄温泉、体体检中心心在样本项项目所列列出的特特色服务务中，以以高尔夫夫、温泉泉为主。高尔夫夫由于条条件的限限制，小小规模度度假村无无法设置置，而温温泉由于于需要地地热资源源，设立立也是有有一定的的要求的的。温泉泉由于他他的保健健、缓解解压力等等功效。已经为为越来越越多的消消费者认认可。本

58、项目目目前已经经确认有有地热资资源存在在，因此此温泉必必将作为为本项目目的主要要买点。从样本项项目及北北京度假假村整体体市场来来看，医医疗保健健方面的的服务在在市场上上目前还还有较大大的缺口口，在本本项目的的产品设设计中可可以参考考。3.3.4价格格分析价格无疑疑是市场场的最关关键因素素，度假假村市场场也毫不不例外。众所周知知，度假假村市场场的价格格与其规规模、配配套设施施有着密密切的关关系，在在分析价价格的同同时，我我们要充充分考虑虑以上这这些相关关因素，对样本本项目进进行分组组分析，力求对对本项目目起到指指导作用用。而度假村村市场与与其他形形态的物物业市场场不同，其配套套设施的的价格也也是

59、很重重要的作作成部分分。在价格分分析中，我们首首先对样样本的住住宿价格格进行分分析，然然后对其其配套设设施价格格进行分分析，以以期对我我们的项项目定价价起到指指导作用用。3.3.4.11住宿价价格分析析目前度假假村市场场住宿形形式比较较多元化化，结合合样本的的实际情情况，考考虑到样样本的现现状，我我们在进进行住宿宿价格分分析时仅仅对样本本项目标标准间报报价进行行分析，这样使使得分析析相对集集中，对对本项目目的指导导性更强强。项目名称称标准间门门市价（元/间间/天）安利隆生生态农业业旅游山山庄430顺鑫绿色色度假村村560北京怡生生园国际际会议中中心580春晖园度度假村（温泉）350乡村高尔尔夫

60、别墅墅度假村村280华中园乡乡村商务务会所528乡村乐园园320龙脉温泉泉度假村村380九华山庄庄480我们将样样本分为为三组：大规模组组项目名称称顺鑫绿色色度假村村地春晖园九华山庄庄占地（万万平方米米）333.5108.09106.72价格（元元/间/天）560350480均价（元元/间/天）463中等规模模组项目名称称安利隆生生态农业业旅游山山庄龙脉温泉泉度假村村占地（万万平方米米）40.00218.668价格（元元/间/天）430380均价（元元/间/天）405小规模组组项目名称称北京怡生生园国际际会议中中心乡村高尔尔夫别墅墅度假村村华中园乡乡村商务务会所乡村乐园园占地（万万平方米米）2