房地产开发流程(工程)

1、2011年8月房地产项目开发流程基本知识 土地款项目考察立 项设 计设计费支付项目审批开盘策划费用支付项目经营策划项目工程前期项目组织实施工程款支付营销费用支付规费支付工程前期费用支付样板房样板区售楼处户外围墙销售款回收税金支付交 付结 算公司清算利 润股东借款四证办理银行贷款归还股东借款及利息归还银行贷款及利息利 润（含管理费用、财务费用、营销费用）销售额期间费用税金=土地费成本（工程成本、设计成本、规费）（营业税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加）项目前期阶段项目立项产品设计项目审批工程前期项目建设阶段项目交付阶段开 盘招投标项目考察市场调研项目可行性分析售楼处样板房持续销售营销

2、推广客户积累一房一验综合验收交付整改客户服务物业管理园区服务产品定位开 工正负零零主体结顶外墙施工精装修投诉整改市政景观集中交付工程营造介绍一 总体开发方案编制二 工程前期管理三 工程设计管理四 工程招投标管理五 施工准备管理六 施工过程管理七 项目交付管理八 项目交付后客户投诉管理1、做好建筑特质和产品差异化研究，为项目产品定位提供方向2、做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构形式、成本预控等提供参考3、做好市场环境与开发方案的关系研究，根据经营要求做好方案和开发节奏的整体调控（1）自然条件（2）建设场地现状a年平均温度b冬季最低日平均温度c日照、主导风向和风速d最大冻土深度e土壤类

3、别及地耐力f地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位g抗震设防烈度h地势和地貌等一 总体开发方案编制1、编制设计任务书，重点在于对同类产品的对标研究；2、做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控。二 工程前期管理从满意度第一看设计管理三 工程设计管理特邀行业加盟大师立面用材-面砖从选材看设计管理立面用材-石材立面用材-玻璃1、严格按3:1的比例选择优秀的投标单位进行全方位考察、评估2、选择最匹配单位，并在招标过程中做工程营造交底3、施工全过程持续评估4、做好施工单位工程竣工后评估四 工程招投标管理案例1、严格编制施工总组织设计，做好工程节点与销售计划的匹配；2、做好各施工阶段的工

4、地现场形象管理：如土方开挖、主体施工、立面装饰等； 3、做好各阶段施工过程中的应急预案编制、计划和落实工作；4、制定切实有效的能够把控产品品质的各种检查与品质预控方案。研发园三期汇报材料.ppt五 施工准备管理行业超前的施工工艺绿城把“实施精品战略，打造百年精品”作为产品营造的主基调，实施全过程严格实施工程精细化管理，形成工程营造、景观施工、精装修施工三大类、三级别的工艺工法标准体系工程精细化管理推陈出新的技术应用技术类：建筑安装工程成品保护办法 住宅精品工程技术认定标准工作类：房产品内部验收工作标准 工程资料员工作标准管理类：工程营造管理制度、施工图设计评审规程 工程检查工作规程、竣工验收工

5、作规程例1 铝合金门窗玻璃内装：防雨水内渗、减轻窗框损耗、便于从室内维修、增加高层住宅安全性例2 石材幕墙全螺栓干挂：不破坏镀锌层、保障使用年限例3 地下室防结露：有效防水保温、改善地下室霉变现象关键节点管控：7阶段96个关键管控节点六 施工过程管理从满意度第一看施工管理四大督导体系工程管理部现场管控外聘监理公司第三方督导集团督导系统专项督导客户质量监督小组督导1、每个项目严格按照绿城标准工程部模板设立工程部；2、严格按照绿城精致标准、精细化管控进行项目管理；3、严格执行“分户验收、内部验收、一房三验”的工程验收制度。1、严格执行第三方监理公司督导；2、严格按绿城质量管理体系要求，进行节点督导

6、、现场签证、整改反馈等精细化管理；3、严格执行“整改、停工”制度。1、集团专设工程质量督导部；2、对各项目现场工程质量进行全过程检查、督导；3、董事长授予其对不符合工程质量要求的项目公司总经理有直接处理权。1、成立集团、项目两级业主质量监督小组；2、业主质量监督小组对项目工程品质进行现场监督；3、公司赋予业主质量监督小组最高监督权。不断做加法的工程投入整体成本投入高于同行业水平案例单向工程品质高于国家标准案例追加成本以提升品质案例基础垫层砼面及板砼面质量基础施工管理底板钢筋基础施工管理结构梁、柱质量控制主体施工管理蓄水试验，结构板质量把控上部蓄水下部无渗漏点主体施工管理砼覆盖养护主体施工管理1、 处理好外墙方案与主要材料选型、供应的关系；2、 做好建筑空间尺寸的预控、检查；3、 严格做好防水工程渗漏点的预检、预控和检查；4、 做好施工现场的物流组织管理；5、 做好各分包单位与总包单位工作界面的协调处理；6、 做好施工过程的成品、半成品保护；从严谨的预管控、管控看施工管理石材保护洁具龙头保护门套保护1、做好项目最终实施成果与规范之间的差异性问题的预控和解决方案；2、组织落实项目交付前的 “一房一验”工作；3、合理安排好