8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析烟台立信医院项目（案例一）南路 473 号）土地使用权出让评估案例分析烟台光大房地产评估第一部分项目说明一、估价目的：土地使用权出让。二、项目背景：待估宗地位于芝罘区南路以南、环海路以西，待估宗地原属烟台华信家园商住小区项目,原土地证登记土地使用权人为烟台华信房地产开发,土地用途为住宅,使用权类型为出让,使用权面为 4681 ,使用权终止日期至 2073年 10 月 26 日。现根据规划局意见书，地上建筑物用途改为商业，因而待估宗地用途随之改为商业，使用权终止日期至 2043 年 10 月 26 日。至评估基准日宗地已达到红线外 “七通”（指通路、通水、通电、排水、供热、供气、通讯），

2、宗地红线内“六通一平”。该宗地登记四至情况为:北至72283,东至环海路,南至烟台台华食品实业,西至山东省石油烟台总公司。三、地价定义：在估价基准日，现状利用条件下，基础设施开发程度为宗地红线外“七通”、宗地红线内“土地平整”，土地用途为商业用地，评估土地为出让土地，容积率 1.06，评估设定土地使用年限至 2043 年 10 月 26 日的土地使用权价格、在同估价时点原住宅用地土地使用权价格及两者之间的差值。第二部分评估方法的选用一、估价方法的选用估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地原为住宅用地调整为

3、商业用地，由于烟台市建立了较为完善的基准地价修正体系，待估宗地位于烟台市基准地价覆盖区域，待估宗地位于烟台市基准地价住宅二级，商业二级，因此可采用基准地价修；待估宗地原开发意图明确，土地潜在开发价值明显，而实际上地上建筑物已按商业用途建成，符合假设开发法的应用条件及适用范围，故可采用假设开发法对原住宅用途及变更后的商业用途进行评估。二、估价方法中的难点本次分别评估原用途（住宅用地）、调整后用途（商业用地）的价值及两者之间的差值。待估宗地为华信家园项目整宗土地的一部分，原已办理了出让手续，其原出让时用途为住宅，容积率为 1.42。本次需先根据其整个项目容积率 1.42 测算原出让住宅用地的现状价

4、值。华信家园项目为旧城改造项目，原宗地拆迁时涉及铁路医院拆迁安置，现其安置房已建成即：烟台立信医院，待估宗地即为烟台立信医院所占宗地，现状容积率为 1.06，根据规划局文件：拟将用途改为商业，则土地用途也相应变更为商业，求取商业用地价值时需根据现状容积率。烟台市基准地为 2007 年 1 月 1 日开始实施，在这两年期间，烟台市经济发展良好，房地产的需求量也在稳步的增加，近而对地价亦有一定的影响，在运用基准地价系数修中，其他都有较明确的依据，主要是期日修正系数如何确定，在本次评估中，参考了的利率，并详细了解房地产售价变动情况结合目前市场需求状况来确定期日修正系数，最终对宗地地价的测算结果有一定

5、的，经对周边地区详细的房地产市场和综合分析后，认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。假设开发法中分别有了明确的规划用途、容积率等都有较准确的数据，难点主要集中在开发价值及建设成本的测算上，根据对项目周围的已售或在售的住宅及商业网点房进行了详细的、分析，分别用市场比较法求取其用途为住宅及商业时所开发房屋的售价，预计开发完成后或现行状态下的价格水平。建设费用的确定，也要求对区域相关工程建设成本有详细的了解和把握。相关费用的项目和标准，均已按从规划、土地、财政、税务等部门收集相关的和标准确定，以此作为评估取值的依据。第三部分估价项目心得、启示待估宗地位于芝罘区南路以南、环海路以西，该区

6、域居住较密集，住宅集聚度高，待估宗地位于整个华信家园住宅小区的路但不直接临路地段，为整宗地的一小部分。待估宗地原用途为住宅用地，但其地上建筑物规划为烟台立信医院，其地上建筑物用途与土地用途不符，且经过规划局认可，故本宗地报烟台市土地局批准，变更为商业用地，本次即为评估其原住宅用地及变更用途后商业用地的土地使用权价值。本次评估采用的方法是基准地价系数修及假设开发法，在基准地价系数修中，首先需确定待估宗地所处区位，对土地地价影响较大的主要有年期、期日、周围土地利用类型、距公共场所的距离、环境状况、交通便捷程度、基础设施情况以及地价变动情况、规划容积率情况等，本次容积率已确定，上述几项影响均可以根据

7、待估宗地的实际情况按照修正体系做出，期日修正系数，上述已说明，因此基准地价系数修不存在其它较难把握。在假设开发法中，对住宅用地地价有较大影响的规划指标主要是容积率、所建物业类型等。因本项目用途及容积率均已确定，本次主要考虑对其建设成本及开发价值的把握准确度上，根据所建建筑的装修程度、配套设施、层高、智能化管理等多方面确定准确价格。开发售价需根据项目周围同一物业房地产售价，亦需根据本项目及所案例的装修、配套、智能化管理、层高等，多个比较案例修正比较后得出平均价格，即得出本项目的售价。基准地价系数修评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握。故该方法适宜性较高，评估结果的度较高。假设开发法所得到的是一种剩余价格，即也是根据替代原则，通过房地产的开发价值，扣除开发成本、开发利润后的剩余价格。该方法有一定的理论基础，也易于掌握；加之在假设开发法测算中的房地产价值及相关参数均系通过区域比较、分析确定的，我认为该方法可操作性强，评估结果也具有