XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营(原件)

1、桂林市秀秀峰区正正阳东西西巷历史史保护街街区修缮缮项目整体策划划运营报报告广西XXXX地产产发展有有限公司司广西XXXX开发发有限公公司目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc308525743 第一部分分桂林经经济及社社会概况况 PAGEREF _Toc308525743 h 3 HYPERLINK l _Toc308525744 一、桂林林城市规规划与发发展概况况 PAGEREF _Toc308525744 h 3 HYPERLINK l _Toc308525745 二、“两两铁”、“两区”规划机机遇 PAGEREF _Toc308525745 h 4 HYP

2、ERLINK l _Toc308525746 三、20011市市政规划划 PAGEREF _Toc308525746 h 4 HYPERLINK l _Toc308525747 四、桂林林主要经经济指标标分析（来源220111政府工工作报告告） PAGEREF _Toc308525747 h 5 HYPERLINK l _Toc308525748 （一）桂桂林市GDPP增长分分析 PAGEREF _Toc308525748 h 5 HYPERLINK l _Toc308525749 （二）城城镇居民民收入及及支出统统计 PAGEREF _Toc308525749 h 5 HYPERLINK l

3、 _Toc308525750 （三）220111桂林市市旅游业业分析 PAGEREF _Toc308525750 h 66 HYPERLINK l _Toc308525751 第二部分分桂林商商业市场场分析 PAGEREF _Toc308525751 h 77 HYPERLINK l _Toc308525752 一、宏观观市场分分析 PAGEREF _Toc308525752 h 7 HYPERLINK l _Toc308525753 （一）全全国商业业地产走走势 PAGEREF _Toc308525753 h 7 HYPERLINK l _Toc308525754 （二）调调控针对对住宅，商

4、业地地产现回回暖信号号 PAGEREF _Toc308525754 h 8 HYPERLINK l _Toc308525755 （三）新新增信贷贷与货币币回落，货币政政策难言言放松 PAGEREF _Toc308525755 h 88 HYPERLINK l _Toc308525756 二、桂林林商业场场分析 PAGEREF _Toc308525756 h 99 HYPERLINK l _Toc308525757 （一）桂桂林商业业地产市市场脉络络梳理 PAGEREF _Toc308525757 h 99 HYPERLINK l _Toc308525758 （二）桂桂林商业业经营模模式分析析

5、PAGEREF _Toc308525758 h 11 HYPERLINK l _Toc308525759 第三部分分项目主主题概念念及规划划要点 PAGEREF _Toc308525759 h 113 HYPERLINK l _Toc308525760 一、东西西巷项目目规划要要点分析析 PAGEREF _Toc308525760 h 13 HYPERLINK l _Toc308525761 （一）项项目区位位 PAGEREF _Toc308525761 h 13 HYPERLINK l _Toc308525762 （二）政政府针对对项目之之规划改改造要点点 PAGEREF _Toc30852

6、5762 h 13 HYPERLINK l _Toc308525763 （三）东东西巷项项目SWWOT分分析PAGEREF _Toc308525763 h 144 HYPERLINK l _Toc308525764 （四）项项目劣势势及威胁胁的规避避 PAGEREF _Toc308525764 h 14 HYPERLINK l _Toc308525765 二、正阳阳街东西西巷历史史沿革 PAGEREF _Toc308525765 h 115 HYPERLINK l _Toc308525766 三、项目目核心主主题概念念 PAGEREF _Toc308525766 h 16 HYPERLINK

7、l _Toc308525767 （一）定定位概念念的提出出 PAGEREF _Toc308525767 h 16 HYPERLINK l _Toc308525768 （二）东东西巷项项目文化化定位 PAGEREF _Toc308525768 h 117 HYPERLINK l _Toc308525769 四、商业业形象定定位 PAGEREF _Toc308525769 h 188 HYPERLINK l _Toc308525770 五、商业业类型定定位 PAGEREF _Toc308525770 h 199 HYPERLINK l _Toc308525771 六、商业业主题定定位 PAGERE

8、F _Toc308525771 h 200 HYPERLINK l _Toc308525772 七、业态态功能模模块定位位 PAGEREF _Toc308525772 h 20 HYPERLINK l _Toc308525773 八、拟定定项目档档次定位位： PAGEREF _Toc308525773 h 200 HYPERLINK l _Toc308525774 九、项目目规划 PAGEREF _Toc308525774 h 220 HYPERLINK l _Toc308525775 （一）东东西巷目目整体建建筑规划设设计核心心思想 PAGEREF _Toc308525775 h 220 H

9、YPERLINK l _Toc308525776 （二）依依托明藩藩王文化化，重塑塑山水王王城 PAGEREF _Toc308525776 h 211 HYPERLINK l _Toc308525777 （三）东东西巷的的文化价价值特色色 PAGEREF _Toc308525777 h 21 HYPERLINK l _Toc308525778 （四）对对桂林市市正阳街街路东西西巷目周周边环境境理解 PAGEREF _Toc308525778 h 221 HYPERLINK l _Toc308525779 （五）东东西巷项项目规划划方案 PAGEREF _Toc308525779 h 223 H

10、YPERLINK l _Toc308525780 （五）东东西巷项项目地下下部分其其他规划划修改建建议 PAGEREF _Toc308525780 h 399 HYPERLINK l _Toc308525781 五、项目目测算方方案 PAGEREF _Toc308525781 h 411 HYPERLINK l _Toc308525782 （一）东东西巷修修缮改造造项目现现状 PAGEREF _Toc308525782 h 411 HYPERLINK l _Toc308525783 （二）新新建房计计划和分分配 PAGEREF _Toc308525783 h 411 HYPERLINK l _

11、Toc308525784 （三）新新建房工工期和装装修质量量标准 PAGEREF _Toc308525784 h 441 HYPERLINK l _Toc308525785 （四）改改造补偿偿安置方方案 PAGEREF _Toc308525785 h 411 HYPERLINK l _Toc308525786 （五）成成本效益益分析 PAGEREF _Toc308525786 h 442 HYPERLINK l _Toc308525787 （五）成成本控制制措施 PAGEREF _Toc308525787 h 447 HYPERLINK l _Toc308525788 （六）拆拆迁户安安置措施

12、施 PAGEREF _Toc308525788 h 47 HYPERLINK l _Toc308525789 （七）项项目建设设工期 PAGEREF _Toc308525789 h 448 HYPERLINK l _Toc308525790 （八）结结论及建建议 PAGEREF _Toc308525790 h 488 HYPERLINK l _Toc308525791 第四部分分区域商商圈及商商业项目目分析 PAGEREF _Toc308525791 h 449 HYPERLINK l _Toc308525792 一、项目目周边重重点商圈圈研究 PAGEREF _Toc308525792 h

13、449 HYPERLINK l _Toc308525793 （一）桂桂林市核核心商圈圈：十字字街商圈圈分析 PAGEREF _Toc308525793 h 449 HYPERLINK l _Toc308525794 （二）成成功引进进5000强：广广运沃尔尔玛商圈圈分析 PAGEREF _Toc308525794 h 552 HYPERLINK l _Toc308525795 （三）联联达商业业广场业业态分布布： PAGEREF _Toc308525795 h 522 HYPERLINK l _Toc308525796 （二）联联达商业业广场售售价、租租金、物物业费用用 PAGEREF _To

14、c308525796 h 53 HYPERLINK l _Toc308525797 二、南京京“19112”商业项项目分析析 PAGEREF _Toc308525797 h 54 HYPERLINK l _Toc308525798 三、类似似项目“中心广广场地下下街”分析 PAGEREF _Toc308525798 h 555 HYPERLINK l _Toc308525799 四、成都都“宽窄巷巷子”项目分分析 PAGEREF _Toc308525799 h 566 HYPERLINK l _Toc308525800 五、结合合东西巷巷项目分分析小结结及判断断 PAGEREF _Toc308

15、525800 h 57 HYPERLINK l _Toc308525801 第五部分分东西巷巷项目商商业业态态规划 PAGEREF _Toc308525801 h 558 HYPERLINK l _Toc308525802 一、商业业业态定定位与功功能区域域定位 PAGEREF _Toc308525802 h 558 HYPERLINK l _Toc308525803 三、商业业业态及及地下区区域规划划方案（待定） PAGEREF _Toc308525803 h 58 HYPERLINK l _Toc308525804 （一）区区域按建建筑风貌貌划分如如下 PAGEREF _Toc308525

16、804 h 599 HYPERLINK l _Toc308525805 （二）考考虑纵横横交通体体系、经经营体系系如下： PAGEREF _Toc308525805 h 59 HYPERLINK l _Toc308525806 （三）结结合纵横横关系，将项目目的区域域业态规规划如下下： PAGEREF _Toc308525806 h 600 HYPERLINK l _Toc308525807 （四）主主要业态态划分说说明（略略） PAGEREF _Toc308525807 h 611 HYPERLINK l _Toc308525808 第六部分分东西巷巷开发和和运营模模式 PAGEREF _T

17、oc308525808 h 611 HYPERLINK l _Toc308525809 一、项目目前期运运作模式式分解 PAGEREF _Toc308525809 h 661 HYPERLINK l _Toc308525810 （一）前前期运作作模式 PAGEREF _Toc308525810 h 662 HYPERLINK l _Toc308525811 （二）地地下人防防运作要要点 PAGEREF _Toc308525811 h 622 HYPERLINK l _Toc308525812 （三）开开发商独独资投入入，风险险利益并并存 PAGEREF _Toc308525812 h 622

18、HYPERLINK l _Toc308525813 （四）组组建销售售团队，迅速回回笼资金金 PAGEREF _Toc308525813 h 62 HYPERLINK l _Toc308525814 二、项目目后期商商业运营营分解 PAGEREF _Toc308525814 h 662 HYPERLINK l _Toc308525815 （一）零零租零售售与整租租不售两两种方式式混合的的模式 PAGEREF _Toc308525815 h 663 HYPERLINK l _Toc308525816 （二）全全“独资投投入”与“共同股股份运营营” PAGEREF _Toc308525816 h

19、63 HYPERLINK l _Toc308525817 （三）商商业地产产三种运运营模式式 PAGEREF _Toc308525817 h 63 HYPERLINK l _Toc308525818 （四）走走特色商商业运营营，建桂桂林文化化“耍都” PAGEREF _Toc308525818 h 63 HYPERLINK l _Toc308525819 第七部分分桂林东东西巷项项目招商商策略 PAGEREF _Toc308525819 h 664 HYPERLINK l _Toc308525820 一、招商商总体策策略 PAGEREF _Toc308525820 h 644 HYPERLIN

20、K l _Toc308525821 （一）立立足桂林林、面向向广西，辐射全全国 PAGEREF _Toc308525821 h 644 HYPERLINK l _Toc308525822 （二）重重点确保保主力店店引进，以“羊群效效应”吸附中中小品牌牌 PAGEREF _Toc308525822 h 64 HYPERLINK l _Toc308525823 （三）集集中签约约“聚合效效应”，形成成事件营营销的借借力点 PAGEREF _Toc308525823 h 664 HYPERLINK l _Toc308525824 （四）大大型活动动引导造造势，细细致招商商工作执执行到底底 PAGER

21、EF _Toc308525824 h 64 HYPERLINK l _Toc308525825 二、商家家进驻要要求和原原则 PAGEREF _Toc308525825 h 655 HYPERLINK l _Toc308525826 第八部分分桂林东东西巷项项目开街街策略 PAGEREF _Toc308525826 h 665 HYPERLINK l _Toc308525827 一、东西西巷项目目开街总总体策略略 PAGEREF _Toc308525827 h 65 HYPERLINK l _Toc308525828 （一）先先试营业业后正式式开业 PAGEREF _Toc308525828

22、h 665 HYPERLINK l _Toc308525829 （二）开开业需要要具备的的条件 PAGEREF _Toc308525829 h 666 HYPERLINK l _Toc308525830 二、东西西巷项目目开街活活动策划划 PAGEREF _Toc308525830 h 66 HYPERLINK l _Toc308525831 （一）SSP开业业促销活活动 PAGEREF _Toc308525831 h 666 HYPERLINK l _Toc308525832 （二）开开业典礼礼等活动动 PAGEREF _Toc308525832 h 66 HYPERLINK l _Toc3

23、08525833 （三）开开业庆典典演艺活活动 PAGEREF _Toc308525833 h 677 HYPERLINK l _Toc308525834 第九部分分桂林东东西巷商商业经营营管理策策略 PAGEREF _Toc308525834 h 688 HYPERLINK l _Toc308525835 一、商业业经营管管理的前前期介入入方案 PAGEREF _Toc308525835 h 668 HYPERLINK l _Toc308525836 （一）前前期施工工建设阶阶段的介介入 PAGEREF _Toc308525836 h 688 HYPERLINK l _Toc30852583

24、7 （二）竣竣工验收收和接管管验收 PAGEREF _Toc308525837 h 668 HYPERLINK l _Toc308525838 （三）商商业经营营管理知知识的咨咨询和答答疑 PAGEREF _Toc308525838 h 688 HYPERLINK l _Toc308525839 （四）商商业经营营管理的的基本工工作 PAGEREF _Toc308525839 h 699 HYPERLINK l _Toc308525840 （五）后后期商业业专项维维修资金金 PAGEREF _Toc308525840 h 70 HYPERLINK l _Toc308525841 （六）入入驻商

25、家家进行评评级工作作 PAGEREF _Toc308525841 h 70 HYPERLINK l _Toc308525842 （七）后后期商业业经营管管理服务务标准： PAGEREF _Toc308525842 h 70 HYPERLINK l _Toc308525843 二、桂林林东西巷巷促销宣宣传管理理 PAGEREF _Toc308525843 h 72 HYPERLINK l _Toc308525844 （一）东东西巷项项目VII系统 PAGEREF _Toc308525844 h 722 HYPERLINK l _Toc308525845 （二）东东西巷项项目年度度营销活活动的策策

26、划 PAGEREF _Toc308525845 h 722第一部分分 桂林林经济及及社会概概况一、桂林林城市规规划与发发展概况况桂林是一一座历史史悠久的的文化名名城，119988年桂林林实现地地市合并并后，桂桂林市现现辖有五五个城区区、十二二个县。五个城城区为秀秀峰区、叠彩区区、象山山区、七七星区、雁山区区，十二二县为龙龙胜、资资源、全全州、灌灌阳、兴兴安、灵灵川、临临桂、永永福、阳阳朔、荔荔浦、平平乐、恭恭城。本本项目区区位于市市区内七七星区。七星区区位于桂桂林市漓漓江的东东畔，辖辖2个乡乡（穿山山乡、朝朝阳乡）和2个个街道办办事处（七星街街道办事事处、东东江街道道办事处处），行行政区域域面

27、积883平方方公里。高新区区七星区区在市委委、市政政府的领领导下，认真贯贯彻市委委、市政政府提出出的高新新技术产产业要实实现“八八个突破破”的要要求，发发扬 “务实为为本、开开拓争先先”的高高新区精精神，始始终围绕绕年初确确定的“一手抓抓园区建建设，一一手抓现现有企业业做大做做强，不不断夯实实高新技技术产业业可持续续发展基基础”的的工作思思路，努努力按照照自治区区提出的的实现经经济发展展“三突突破”的的要求开开展工作作，一年年来，高高新技术术产业保保持了持持续增长长，园区区建设取取得实质质性进展展，投资资环境进进一步优优化，各各项社会会事业全全面进步步，经济济社会协协调发展展，基本本实现区区人

28、大八八届三次次会议确确定的工工作目标标，全面面完成上上级下达达的“三三突破”经济指指标任务务。“保护漓漓江，发发展临桂桂，再造造一个新新桂林”的桂林林城市发发展战略略。逐渐渐形成高高新产业业向东发发展、高高校学府府区南移移至雁山山区、工工业行政政在西、商贸物物流在北北的城市市格局，充分利利用各区区域的优优势。临临桂、漓漓东新区区依然是是目前桂桂林城建建的主战战场,也也是市民瞩目目的焦点点。二、“两两铁”、“两区”规划机机遇贵广铁路路：经过过市区和和龙胜、临桂、灵川、阳朔和和恭城55省。220133年通车车。湘桂铁铁路：该该铁路 HYPERLINK http:/www.guilin.cm 桂桂林

29、段正正线长度度2455公里，经过市市区和全全州、兴兴安、灵灵川、临临桂和永永福5县县，总投投资1220亿元元。“两铁”的建成成对桂林林的发展展：形成成2小时时商务圈圈：在湘湘桂铁路路改造完完成以及及贵广铁铁路建成成后，将将有两条条快速、高标准准的铁路路经过桂桂林，桂桂林将成成为“两铁”交汇的的节点，其区域域性交通通枢纽地地位会进进一步凸凸显。未未来，市市民乘火火车到长长沙、广广州、贵贵阳、南南宁4个个省会城城市，最最快只需需2个小小时左右右。全面推进进“两区区”建设设，优化化提升第第三产业业。强力推推进桂林林“国家旅旅游综合合改革试试验区”和“国家服服务业综综合改革革试点区区域”建设，把旅游游

30、业和服服务业培培育成为为我市战战略性支支柱产业业。桂林林的第三三产业增增加值在在国民经经济所占占比重在在广西处处于领先先地位，20110年桂桂林旅游游接待总总人数达达22446.333万人人次。从经济发发展看，桂林是是世界著著名的 HYPERLINK /view/401302.htm 风风景游览览城市和和 HYPERLINK /view/39422.htm 历史文文化名城城，是广广西东北北部地区区商业集集散中心心，商业业机构众众多，商商业交易易活跃，形成 国营、集体、民营、外资、个体等等多种 HYPERLINK /view/2870612.htm 经经济成分分和多种种形式并并存的商商业流通通格

31、局，“两广”铁路的的建设为为桂林市市经济跨跨越式发发展带来来了新机机遇,必必将带动动区域经经济合作作迈上新新台阶,使桂林林更快地地融入珠珠三角经经济。从房地产产发展来来看，拥拥有独特特的山水水风光的的桂林将将成为一一二线城城市选择择投资、自住的的最佳选选择城市市，为桂桂林的房房地产行行业看到到了未来来的发展展前景是是巨大的的。三、20011市市政规划划桂林市112122工程”是指“一桥两两园十二二路”，“一桥”为龙门门大桥、“两园”为园林林植物园园、漓东东公园、“十二路路”分别是是西二环环路、万万福东路路、建干干北路、阳江南南路、阳阳江北路路、滨江江南路、滨江北北路、福福利路、芳香路路、芳华华

32、路、站站前路、临苏路路等城市市基础设设施。这些项目目的实施施,将对对进一步步完善城城市路网网,疏解解中心城城区交通通,改善善城市交交通环境境和生活活环境,缓解城城市交通通压力,促进桂桂林社会会经济发发展产生生积极的的作用。四、桂林林主要经济济指标分析析（来源源20111政府府工作报报告）（一）桂桂林市GGDP增增长分析析我市地区区生产总总值在“十五”期末的220055年为5122.033亿元增增加到220100年的111088.633亿元，年均增增长133.5%；财政政收入由由51.61亿亿元增加加到1221.008亿元元，年均均增长118.66%。累累计完成成全社会会固定资资产投资资2711

33、7.778亿元元，年均均增长335.55%。三三次产业业结构由由23.436.540.1调整整为188.345.336.4。以以特色效效益农业业为主导导的现代代农业稳稳步发展展，农林林牧渔业业总产值值突破3300亿亿元、增增加值突突破2000亿元元，农民民人均纯纯收入突突破50000元元大关。经济的快快速增长长，使桂桂林市民民的整体体消费力力大大增增加，人人民的购购买力稳稳步提升升，社会会消费品品零售总总额也不不断攀升升。表一：桂桂林市城城镇居民民可支配配收入与与消费支支出情况况表可支配收收入消费性支支出消费倾向向（%）20099年1-12月月20100年1-12月月增减（%）20099年1-

34、12月月20100年1-12月月增减（%）桂林市162221.445179449.11410.665104448.552114777.4469.85563.994桂林市区区166220.338183772.33410.554109666.551116446.996.20063.339桂林县域域158222.229175220.99710.77499300.244113006.00313.88564.553（二）城城镇居民民收入及及支出统统计表二： 桂林市市20110年家家庭收入入构成情情况指 标单位金额同比增长长%占总收入入比重家庭总收收入元191113.4410.889100其中：可可支配收

35、收入元179449.1110.6651.工资资性收入入元111663.998.68858.4412.经营营性收入入元21866.85510.55911.4443.财产产性收入入元782.727.0024.1004.转移移性收入入元49799.913.99326.005桂林市220100年城镇镇居民消消费性支支出增减减情况表表指 标本期上年同期期同比增减减(%)五、家庭庭总支出出147665136441.448.244消费支出出114777.55104448.559.855其中:服服务性消消费支出出29999.89926622.46612.667一、食品品4765544144.1887.955二

36、、衣着着10166.877949.387.111三、居住住12799.22210555.69921.117四、家庭庭设备用用品及服服务740.13680.418.788五、医疗疗保健664.75578.7114.887六、交通通和通信信14011.17712922.8998.388七、教育育文化娱娱乐服务务13444.71112177.49910.445八、其他他商品和和服务265.61259.782.244（三）220111桂林市旅旅游业分分析东西巷规规划具有有旅游地地产属性性，旅游游分析较较重要。桂林作为为国际旅旅游名城城，以旅旅游业为为龙头的的现代服服务业健健康发展展，质量量效益显显著提

37、高高，20010年年累计接接待游客客86001.990万人人次，年年均增长长13.3%；实现旅旅游总收收入5449.774亿元元，年均均增长223.88%。桂林借助助中国东盟博博览会在在广西举举办的优优势，加加大了对对东盟客客源市场场的开拓拓，东盟盟国家游游客量异异军突起起，上半半年同比比增长就就超过440%，增幅居居全国之之首。同同时，注注重培育育穆斯林林市场，发展印印度、俄俄罗斯市市场，终终使使海海外旅游游顽强收收红。 受国家经经济刺激激政策影影响，去去年全国国国内旅旅游仍较较为红火火。桂林林旅游对对此早有有准备，在年初初海外旅旅游一片片低迷时时就做好好了“国际损损失国内内补”的对策策，市

38、领领导带头头在广东东、湖南南、上海海、北京京等国内内主要旅旅游客源源城市开开展形式式多样的的旅游推推介活动动。同时时，还精精心策划划了桂林林国际山山水文化化旅游节节、恭城城桃花节节、兴安安“桂林米米粉节”、资源源老城墙墙灯歌节节等节庆庆活动，吸引了了众多游游人，使使国内旅旅游在去去年接待待14770多万万人次的的高平台台上仍呈呈现出两两位数的的高增长长率。在旅游接接待和旅旅游收入入大幅增增长的同同时，接接到的游游客服务务质量投投诉为1155起起，同比比下降116.22%，游游客满意意率全年年保持在在97%以上。第二部分分 桂林林商业市市场分析析一、宏观观市场分分析（一）全全国商业业地产走走势高

39、纬环球球机构数数据显示示，20010年年前111个月，中国商商业地产产投资增增长488.4%，众多多住宅开开发商纷纷纷进入入商业地地产领域域；此外外，去年年前111个月办办公楼和和商铺的的销售额额同比分分别增长长48.4%和和50.2%。商业地产产的活跃跃在上海海、北京京等主要要城市尤尤为明显显。数据据显示，由于销销售、租租用良好好，上海海甲级写写字楼空空置率由由20009年末末的177.2%大幅降降至20010年年末的 6.11%。租租金方面面，20010年年第四季季度上海海甲级写写字楼市市场平均均有效净净租金达达到3446元/平方米米/月，环比上上涨3.4%，同比上上涨200.7%。商业地

40、产产包括：商铺地地产、写写字楼、工业地地产、购购物中心心地产、酒店公公寓等。传统的的商业地地产项目目从规模模和形态态上分为为三大类类，一类类是大型型的ShhopppinggMalll，一一类是主主体商业业街的商商铺店面面，还有有一类是为为社区服服务的便便民商店店，也就就是人们们常说的的居民社社区临街街商铺。2010020111年政政策频出出、市场场多变，通胀压压力不减减，商业业市场无无论是供供应量还还是成交交量，都都有所下下降。国国际经济济局势动动荡不安安，先有有美债危危机，后后有美联联储承诺诺低息。在调控控背景下下,央行行保持了了谨慎的的态度。既没有有紧跟美美国宣布布未来实实行低息息，也没没

41、有进一一步加息息或提高高存准的的操作。新“国十条条”颁布下下，观望望氛围出出现，但但政策也也都暂时时还未涉涉及商业业市场。商务部门门的“限外”等政策策，国内内投资者者在整个个商业地地产大宗宗交易中中的比重重将加大大。（二）调调控针对对住宅，商业地地产现回暖信信号20100年开始始地产行行业内部部已经开开始出现现分化，龙头和和商业地地产的市市场份额额提升，呈现出出强者愈愈强、弱弱者愈弱弱的局面面。20011年年这种态态势进一一步延续续。上半半年地产产公司销销售回款款保持增增长，但但增幅低低于去年年同期。其中，一线龙龙头和商商业地产产销售回回款增幅幅最大，市场份份额同比比提高；园区土土地开发发和主

42、题题投资类类公司销销售回款款最差，市场份份额有所所下降。在房地地产调控控环境下下，一线线龙头公公司和商商业地产产具有逆逆势扩张张的能力力，资金金实力较较弱的中中小开发发商面临临市场份份额进一一步下滑滑的风险险。（三）新新增信贷贷与货币币回落，货币政政策难言言放松根据定量量统计数数据分析析，20011年年下半年年开发商商投资力力度持续续下降已已成定局局，筹资资环境也也不可能能有大的的改善，最大的的不确定定性是市市场，分分析可知知，若销销售增速速有所下下降，开开发商面面临的资资金压力力很大。这将直直接导致致开发商商下半年年投资力力度下降降。分析判断断：20100年万科科宣布将将在经营营战略上上正式

43、向向多元化化业态经经营迈进进。王石石表示，“在经经营战略略上升级级为：从单一一住宅步步入多元元化业态态经营，进军商商业地产产”。反映了了万科应应对市场场的策略略选择，“在当前前的形势势下，如如果继续续现在的的策略，将可能能面临巨巨大的市市场风险险。”商业地产产似乎成成为可以以暂时规规避风险险和政策策的避难难场所，与此同同时，加加上对政政府在住住宅市场场的（仅仅20111年成成本就高高达1.3万亿亿元）保保障房计计划心存存畏惧，越来越越多的地地产商将将未来战战略调整整的天平平偏向了了商业地地产。那那么正在在金融危危机中逆逆势狂舞舞的商业业地产，未来究究竟是一一个巨大大金矿还还是深渊渊陷阱呢呢？结

44、论显而而易见：学习万万达和万万科，深深入市场场、引进进前瞻性性商业规规划：比比如沃尔尔玛要求求5.44米，3300个个车位，电影院院是5米米以上地下下商业规规划须满满足这些些硬件，招招商才有有力度、显效果果。二、桂林林商业场场分析（一）桂桂林商业业地产市市场脉络络梳理A、19997年年，桂林林微笑堂堂开业；B、19999年年，桂林林中心广广场正式式竣工；C、20000年年，桂林林中心广广场地下下商场：小香港港商业城城正式竣竣工营业业，占地地241108平平方米，铺面共共8788间。 D、20000年年，正阳阳路步行行街完工工开街，总建面面102240平平方米，集商业业购物、休闲娱娱乐为一一体。

45、E、20005年年，国展展购物中中心引进进“南城百百货”正式营营业；F、20005年年，联达达商业广广场正式式开场，拉动铁铁西片区区；G、20009年年，广运运美居沃尔尔玛购物物广场开开业商业格局局初具雏雏形，以以十字街街商圈为为主中心心，三个个副中心心分别为为：北边边沃尔玛玛商圈；南边联联达商圈圈；东面面甲天下下商圈。由于桂林林市的城城市市政政规划无无延续性性，加上上20111年提提交的三三个规划划都被国国务院驳驳回。从从整体规规划而言言，桂林林市商圈圈格局缺缺乏政府府的有效效引导，且缺乏乏大品牌牌、大商商家的进进驻，导导致整个个桂林市市的商业业状况，处于一一个较无无序状态态。2、商铺铺经历

46、220033、20008两两个疲软软期：20033年，十十字街商商圈商铺铺严重贬贬值，南南方大厦厦、温州州商会大大厦、点点歌台大大楼商业业部分无无人问津津、门可可罗雀，商铺市市场陷入入低迷期期，此负负面影响响一直延延续到220055年初。由于桂桂林本地地居民消消费能力力相对有有限，造造成了桂桂林市房房地产市市场上商商铺的租租售情况况疲软，除了处处于正阳阳街和中中山路核核心地段段的商铺铺情况稍稍微理想想一点外外，其他他区域商商铺情况况不甚理理想，几几乎没有有一家二二楼商铺铺经营成成功的。现状：中山路段段写字楼楼均欠缺缺停车位位，部分分层高较较低或采采光通风风差。甲天下广广场段、三里店店大圆盘盘段

47、多为为普通电电梯住宅宅改为商商业办公公，物管管较差。3、市区区案例分分析：A、盛景景中心：1、租金金情况：位于漓漓东高新新区内骖骖鸾路；中山路路段写字字楼租440-880元/月月，七星星区板块块2550元元/月。2、销售售情况：“盛景中中心”目前商商业开发发市场上上唯一以以写字楼楼标准建建造的项项目，总总建约44.6万万，自自20007年底底开始销销售至今今，销售售率约达达65%，目前前销售均均价约665000元/。意向向购买客客户较少少，销售售速度非非常缓慢慢。B、酒店店现状：1、酒店店数量：上千家酒酒店，其其中五星星级5家家；四星星级7家家；三星星级2000家；2、酒店店分布特特点：五星级

48、酒酒店基本本位于漓漓江畔；四星级酒酒店位置置多数山山水环绕绕；三星级酒酒店主要要集中在在中山路路段及各各城区交交通便利利，配套套齐全路路段。3、酒店店价格情情况： 五五星级旺旺季约110000元，淡淡季约6600元元。 四四星级旺旺季约5500元元，淡季季约3000元。 三三星级旺旺季约2200元元，淡季季约1000元。分析判断断：根据一线线商业地地产及香香港商业业地产的的经验测测算，支支持一个个城市商商圈（商商业综合合体）需需要300万人口口以上，按桂林林70多多万人口口来算，只适适合支撑撑两个这这样的城城市商业业中心。而目前前桂林存存在四个个商业中中心。1、桂林林是国际际旅游城城市，也也是

49、个历历史文化化名城，为了保保护旅游游资源和和文化遗遗产，所所以对于于城市的的建设非非常谨慎慎，从而而也抑制制了桂林林的城市市化发展展，特别别对房地地产的影影响很大大。但近近几年来来，桂林林进行了了旧城改造造工程，大大改改变加进进了城市市化的历历程，在在将来相相当长的的一段时时间内，对桂林林房地产产的发展展都起到到很大的的推作用用。2、房地地产业关关联度高高，带动动力强，已成为为桂林国国民经济济的支柱柱产业。促进房房地产市市场持续续健康发发展，是是提高居居民住房房水平，改善居居住质量量，满足足人民群群众物质质文化生生活需要要的基本本要求，是促进进消费，扩大内内需，拉拉动投资资增长，保持国国民经济

50、济持续快快速健康康发展的的有力措措施；是是充分发发挥人力力资源优优势，扩扩大社会会就业的的有效途途径。（二）桂桂林商业业经营模模式分析析商业地产产形态中中的商业业步行街街模式。社区型型或者都都会型商商业区街街和商业业步行街街是当前前都市商商业地产产中比较较突出的的一个代代表形态态。近年年来，步步行商业业街正在在成为中中国城市市新的投投资热点点和城市市名片。A、写字字楼：桂林的写写字楼价价格大都都在6770072000元/间，集中在在象山区区。写字字楼的价价钱相当当于市中中心住宅宅的售价价，空置置率在446左左右，反反映桂林林当地商商业活动动欠缺活跃跃度。B、商场场商铺比比较： 项目地址月租(元

51、元/)售价(元元/)出租率%南方大厦厦解放西路路2号133277550（220022年）30文化大厦厦解放东路路1377号1101333190000（220022年）43大世界秀峰区桂桂林十字字街901133203550（220022年）60康美大厦厦秀峰区中中山中路路33号381148133000（220011年）64八桂大厦厦秀峰区中中心广场场正对面面1331522277550（220011年）90c、步行行街商铺铺比较：项目地址月租(元元/)售价(元元/)出租率%小香港中山中路路中心广广场地下下层1502600285000（220022年）90正阳步行行街正阳路3607200481000

52、（20000年）95流行港苗圃路228号120-1800200000（220011年）55天下桂林林机场高速速路和榕榕山路交交界处3655448600起（19999年）362、管理理费用管理费用用方面，收费标标准一般般为122元/48元/,跨跨度比较较大。客客户特征征：商铺铺的投资资者一般般都是财财力雄厚厚的公务务员、个个体老板板、当地地居民等等。商业业投资者者中，私私营企业业主和个个体经营营者占了了70%的比例例，此类类人士一一般入行行较早，对市场场趋势把把握较好好，投资资决策也也相对比比较果断断；公务务员等有有稳定收收入，具具有一定定的投资资能力，占到了了被调查查人数的的20%，商业业投资

53、者者中桂林林本地居居民约占占80%，外地地居民则则占了220%，这其中中又以桂桂林周边边的市县县居民为为主。 第三部分分 项目目主题概概念及规规划要点点一、东西西巷项目目规划要要点分析析（一）项项目区位位桂林正阳阳路东西西巷属于于以靖江江王府为为核心桂桂林古城城保护区区，东依依漓江，南接正正阳路步步行街、与解放放东路相相邻，西西邻中山山路十字字街。（二）政政府针对项目目之规划改改造要点点正阳路东东西巷历历史文化化街区改改造项目目,位于于桂林历历史文化化保护发发展区中中心靖江江王城东东南部分分地段，含正阳阳路东巷巷、江南南巷、兰兰井巷、仁寿巷巷、正阳阳路西巷巷、正阳阳路北段段、解放放东路部部分。

54、秀秀峰区政政府已将将该项目目列入十十二五规规划重点点建设项项目，项项目总占占地面积积2.992公顷顷（其中中历史文文化核心心区2.35公公顷，鸿鸿庆隆商商业片区区0.557公顷顷），区区域内地地上总建建筑面积积275543.21平平方米。该项目目本着保保护性开开发原则则，拟以以修缮改改造为主主、拆除除改建为为辅的方方式实施施该项目目的改造造建设，预计该该项目总总投资44.2亿亿元。（三）东东西巷项项目SWWOT分分析项目优势势（STTRENNGTHH）项目劣势势（WEEAKNNESSS）处于十字字街商圈圈核心地地段，交交通便利利，有利利消费者者到达；靖江王城城文物保保护范围围内，有有利于旅旅游

55、地产产模式的的规划改改造；商业氛围围浓郁，商业历历史悠久久，具有有较强的的传承根根基；地段及王王城文化化一脉传传承，是是王城遗遗址复原原的前奏奏及开发发探索，东西巷巷项目具具有打造造城市名名片的潜潜质；桂林市区区目前尚尚无此类类风格的的历史文文化保护护型街区区；可结合正正阳路步步行街，做为延延长段开开发；地块小，回迁量量过大，不利于于开发运运营的成成本回收收。拆迁迁与安置置是本项项目的操操作难点点；历史文化化保护要要求高，施工难难度大；规划限制制因素过过多，赢赢利困难难；按同济大大学的规规划模式式及建筑筑风格，若纯复复古街区区，则利利于旅游游地产而而不适合合回迁居居住；如如果考虑虑回迁安安置，

56、街街区层高高则有悖悖于保护护要求，属于仿仿古型居居住区，难以吸吸引游客客，也难难以承载载打造城城市名片片的规划划；项目缺乏乏土地置置换及拆拆迁安置置的力度度，缺乏乏复原王王城文化化的决心心；明清风貌貌建筑，与与传统商商业的现现代风格格取向不同，将将不可避避免地受受到相当当一部分分零售商商的抵触触，不利于于招商引引资；地下一层层如不能能完全售售出，开开发商则则具有亏亏损的风风险；项目威胁胁点（TTHREEAT）项目机会会点（OOPPOORTUUNITTY）与步行街街商圈距距离太近近，同质质化商业业会抢夺夺客源有有限；旅游景点点较难留留住旅游游客源；地面“拆拆一补一一”，地下下“建一补补二”的模式

57、式：地下下一层的的单位如如不能完完全售出出，开发发商则具具有亏损损的风险险；政府打压压住宅，开发商商全民开开发商业业地产，商业地地产增势势迅猛有有过热的的风险，须加快快开发力力度，不不易拖延延太久；地质未有有效勘探探，这是是项目能能否建地地下人防防二层的的先决条条件，也也是项目目开发投投入的关关键所在在，须慎慎重；秀峰区及及桂林市市政府大大力支持持；地段及王王城文化化一脉传传承，是是王城遗遗址复原原的前奏奏及开发发探索，东西巷巷项目具具有打造造城市名名片的潜潜质；紧临靖江江王城旅旅游景点点，旅游游人群多多；国务院“两区”规划，以及大大桂林旅旅游、大大文化特特色、保保护旧城城战略，有有利于本本项

58、目的的开发；十字街繁繁华商圈圈、正阳阳步行街街等，循循环轨道道交通给给商业带带来稳定定人流；可结合正正阳路步步行街，做为步步行街的的延长段段规划开开发；桂林市区区目前尚尚无此类类风格的的历史文文化保护护型街区区；靖江王城城文物保保护范围围内，有有利于旅旅游地产产模式的的规划改改造；（四）项项目劣势势及威胁胁的规避避通过对项项目 SSWOTT 的分分析，我我们了解解了项目目的优劣劣势以及及项目所所面临的的机会威威胁。对对于项目目的优势势及机会会，在未未来定位位时要尽尽可能地地发挥，同时对对于劣势势和威胁胁，应主主动采取取措施去去规避。以下是我我司对项目目劣势及及威胁的的规避措措施： 在定位位方面

59、。项目尽尽量多安安排一些些互补的的业态，除了满满足旅游游者观赏赏以外，项目尽尽可能地地多提供供吃、住住、娱乐乐等多功功能服务务，同时时应尽量量将同一一业态集集中某一一区域，减少顾顾客在不不同功能能服务区区之间流流动的转转换时间间； 在硬件件方面。确定与与王城统统一的项项目建风风格，需需要从项项目主题题方面来来提高项项目的独独特性；另外，采用优优化规划划设计，以有利利于项目目未来主主力店招招商； 在招商商方面。项目考考虑错误误经营，避免商商业业态态同质化化，招商商时需要要通过大大面积主主力店的的招商来来带动中中小商户户的入驻驻，形成成项目的的竞争优优势； 在销售售方面。时间控控制上，要尽早早启动

60、营营销策略略，缩短短销售期期，通过过积蓄势势能在短短时间消消化可售售物业；在价格格方面，应更多多考虑大大面积店店铺（地地面地下下连体规规划建筑筑等）的的实际需需要，制制定出合合理价格格以吸引引投资客客户，而而且通过过如租售售连动等等，引入入主力店店等措施施增强投投资者信信心；在在资金压压力方面面，可以以采用多多种战略略合作方方式减少少投资压压力，尽尽量发挥挥项目整整体规模模以及商商户组合合优势； 在经营营方面。项目免免面临培培养期的的问题，业态规规划时尽尽可能地地考虑更更多选择择目的性性业态，其次，根据项项目及区区域的特特点，尽尽可能连连通正阳阳步行街街区与十十字街区区，增加加区域内内的固定定