某物业服务中心工程部工作手册

1、PAGE 57 -武汉长岛物业服务中心工程部工作手册世邦魏理仕武汉分公司谨呈二零一一年六月目 录有线电视接收系统管理制度-3-电梯系统管理制度-4-交接班制度-5-汇报制度-6-设备机房门禁管理制度-8-工程部夜间值班管理规定-9-供配电管理制度-10-供水管理制度-11-配电室管理制度-12-水泵房管理制度-13-工具管理制度-14-污水排放管理制度-15-钥匙管理制度-16-二次供水管理规程-17-水池水箱清洗规程-19-泵房设备保养规程-21-泵房设备安全操作规程-23-电梯安全操作规程-25-电梯定期巡视规程-27-弱电系统维护流程-29-油漆工操作流程-31-箱式变压器保养规程-32

2、-高压配电操作规程-34-火灾报警系统维保规程-36-土建操作规程-37-电视接收系统巡视记录表-38-高低压开关操作记录表-39-高低压巡视记录表-40-设备保养记录表-41-景观巡视记录表-43-事故记录表-44-设备台账-46-设备维修记录表-47-生活泵房巡视表-49-水池、水箱清洗记录表-51-外来人员进出机房登记表-52-污水泵房巡视表-53-消防泵房巡视记录表-54-应急记录表-55-值班记录表-56-有线电视接收系统管理制度1. 目的 确保小区有线电视的接收符合国家相关标准。2. 适用范围小区有线电视。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对有线电视设施设备的监督

3、检查。3.2 工程部领班负责对有线电视设施设备的组织实施并监督检查。3.3 设备维修工应严格执行本规程。4. 内容4.1 管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实管理规定和规章制度，积极配合有线传输部门的工作。4.2 不定期对有线电视放大器及馈电电源进行巡视检查。4.3 设备维修工应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。4.4 设备维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好，并做相关记录。4.5 迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。4.6 清洁机房，保持机房卫生整洁。机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。4.7 爱护各项设

4、备器材、正确使用，防止丢失和损坏。4.8 严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。4.9 不定期检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。4.10 不定期检查光纤电缆是否遭到破坏，连接头是否牢固。4.11 若巡视时发现设备损坏，或线路故障时，维修工应做好事故记录，并向上级领导汇报。电梯系统管理制度1. 目的确保电梯设备正常有效的运行。2. 适用范围物业服务中心电梯维修工。3 职责31电梯维修工负责小区电梯设备的日常运行巡视，及电梯维保服务质量监督。32机电领班负责小区电梯设备的日常管理。33工程部主管负责组织小区电梯外包合同的评审。4. 内容4. 1电梯维修工需每两天巡视一遍小区内电梯的运行情况，并

5、做相关记录。42电梯设备的安装、大修、更新等，必须由获得国家技术监督局资质的单位进行，取得合格证后方可投入运行。43 电梯操作人员必须持证上岗。44 电梯的保养维护工作必须由有资质的电梯专业公司承担。5 电梯机房需清洁整齐、无杂物，符合安全及消防要求，无关人员禁止进入。4.6 电梯出现故障困人时，应执行应急预案，及时解救出被困人员，做好突发事故记录表。交接班制度1. 目的确保工程部工作有序运行。2. 适用范围物业服务中心工程部。3. 职责3.1 工程部主管负责本制度的制定，并报物业服务中心经理审核批准。3.2 工程部值班人员应严格执行本制度。4. 内容4.1 交班人员应详细填写各项记录，并做好

6、值班室环境卫生工作，遇有操作或工作任务时，应主动为下班做好准备工作。4.2 交班人员应将下列情况作详尽介绍4.2.1 所管辖的设备运行方式变更、修试情况、设备缺陷、事故处理、上级通知及其它有关注意事项。4.2.2 工具、备品备件、钥匙等是否齐全完整。4.2.3 接班人员应认真听取交班内容，核对各项工作内容；交接完毕，双方应在记录簿上签名。4.3 下列情况不得交接班4.3.1上班运行情况未交代清楚。4.3.2接班人未到或未经工程部主管同意指定合适的替班人。4.3.3设备故障影响运行或造成事故时。4.3.4交接班时，如发生事故或异常情况，须立即停止交接班。原则上应由交班人员负责处理，接班人员主动协

7、助，当事故处理完毕时，再继续办理交接班手续。汇报制度1. 目的明确各岗位的权限。2. 适用范围物业服务中心工程部。3 职责31工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。32工程部员工严格执行本制度相关内容。4. 内容41下列情况必须报告领班：4.1.1主要设备非正常操作的开停。4.1.2主要设备除正常操作外的调整。4.1.3设备发生故障或停机检修。4.1.4零部件改造、代换或加工修理。4.1.5运行人员短时间暂离岗位。4.1.6维修人员工作去向。4.1.7对外班组联系。42下列情况必须报告领班及工程主管：4.2.1重点设备除正常操作外的调整。4.2.2采用新的运行方式。

8、4.2.3主要设备发生故障或停机检修。4.2.4系统故障及检修。4.2.5重要零部件改造、代换或加工修理。4.2.6加班、换班、补休、病假。4.2.7外协联系。4.3下列情况必须报告工程主管。4.3.1重点设备发生故障或停机检修。4.3.2影响正常工作的设备故障或施工。4.3.3系统运行方式有较大改变。4.3.4重点设备的主要零、部件改换。4.3.5系统及主要设备技术改造或移位安装。4.3.6系统及设备的增改工程及外协施工。4.3.7领班及以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整。4.3.8工程领班病、事假、补休、换班。4.4正常情况下，应逐级上报，不得越级上报。设备机房门禁管理制度1. 目的

9、 确保设备机房门禁的安全运行。2. 适用范围工程部所有员工。3 职责31工程部主管负责本制度的批准及监管。32工程部所有人员必须严格遵守本制度的相关内容。4. 内容4.1 外部人员因工作需要进入机房时，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人员应验明身份、证件填写外来人员进出机房登记表后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。4.2 允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得随意触摸电器运行设备，要服从值班员的工作指挥。4.3 机房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生，保证环境卫生及安全消防通道畅通。4.4 提高警惕，备齐消

10、防材料，有安全防火制度，防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。工程部夜间值班管理规定1. 目的保证小区夜间突发事故处理及时性。2. 适用范围物业服务中心工程部值班人员。3 职责31工程部主管负责本制度的编制报物业服务中心经理审核批准并负责本制度的监管。32工程部值班人员应严格执行本制度。4. 内容1工程部负责部门值班人员的安排，实行12小时值班制（时间为当日17：30至次日8：30）；2 值班人员必须坚守岗位，及时处理夜间突发事故，发现重大问题时应立即报告值班经理 并做好夜间值班记录。3工程部人员在休息时间，有义务保持公司与之联络的畅通，以便随时听候调遣，参与对 突发事件的处理或紧急故障的抢险。

11、供配电管理制度1. 目的确保安全有效供电。2. 适用范围小区供配电设施设备。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对供电设施设备的监督检查。3.2 工程部领班负责对供电设施设备的组织实施并监督检查。3.3 持国家颁发的有效操作证的维修工应严格执行本规程。4. 内容1 电气设备投入运行前，应建立健全用电管理机制，根据电气设备的电压等级，用电 容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。2 建立电气设备运行、检修和试验制度，作好电气工作人员的安全技术培训，提高运行管理水平，各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。3 加强和改善电气设备的运行管理工作，不断提高设

12、备完好率，作好无功功率的补偿工作，降低电能损耗，实现供电系统的安全、合理、经济运行。44 结合季节特点、本小区用电特点及有关要求，组织电气工作人员对电气设备进行安全检查，加强设备缺陷管理，贯彻各项反事故措施。45 编制维修工作计划，应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料，以及和供电部门主管单位的技术业务联系。46 单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求，凡国家公布的淘汰产品不得选用。47供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任，发现问题应及时报告供电主管 部门。8电力系统正常状况下，供到用户的端电压允许的偏差为：9 10KV及以下三相供电的为额定值的正负5%

13、。10 220V单相供电的为额定值的正7%，负10%。供水管理制度1. 目的确保供水设施设备安全运行。2. 适用范围小区二次加压泵房管理。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对供水设施设备的监督检查。3.2 工程部领班负责对泵水设施设备的组织实施并监督检查。3.3 设备维修工应严格执行本规程。4. 内容1 不定期对小高层/高层生活消防水箱进行巡视。2 巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作，认真填写记录，发现问题及时处理， 当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告工程部领导。3 禁止在生活水箱内进行任何有污染的活动或施工。严禁在水箱间内使用或存放能产生

14、污染的材料。44 不定期检修溢水管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。45 保证各个水泵阀门处于良好状态。保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。保证水箱间的门锁完好，钥匙由当班人员保管。6不定期检查供水设备，保证小区供水系统正常运行，做好节水减排工作。7不定期对供水设备设施进行保养、维修，延长设备使用寿命。配电室管理制度1. 目的 确保配电室设备设施安全运行。2. 适用范围辖区中心配电室。3 职责31工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。32工程部员工严格执行本制度相关内容。4. 内容4.1配电室内应干燥、清洁无杂物。4.2配电室建立24小时运行值班制度，对配电装

15、置及高压室经常进行巡查，做好每日高低压巡视记录；发现问题及时上报机电领班和工程主管。4.3配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4配电室内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压 器。5配电室内应放置有效的电器消防器材，且应设置醒目标志。6配电室内设备及线路重大变更要上报公司领导批准。7配电室除值班人员及工程部相关工作人员外，其它未经批准人员禁止进入。8加强日常维护、检修，保证配电室内公共照明、应急照明、显示灯等设备的完好。9主供停电时，值班人员应立即投入备供电源，确保小区电

16、梯等重要设备供电，同时与供 电部门取得联系。4.10配电室内高压部分应有醒目的提醒标识。4.11系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。4.12配电室门锁应确保完好，钥匙由当班人员管理。4.13配电室内专用工具严禁借出使用，如遇特殊情况，应征得上级主管同意后方可办理外借手续。4.14配电室内严禁存放易燃、易爆、腐蚀性、有毒等气 、物品。水泵房管理制度1目的确保泵房设备安全有效运行。2适用范围 适用于小区泵房管理。3 职责31工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。32工程部员工严格执行本制度相关内容。4. 内容4.1 泵房内设备由工程部机电组负责运行

17、操作、维护保养。4.2 泵房内禁止堆放易燃、易爆、腐蚀、有毒等危险物品。4.3 保持泵房内清洁、干燥无其它不相关杂物。4.4 保持泵房内控制屏（柜）各器件完好有效运行。4.5 未经工程部领导批准的其它人员禁止进入泵房。4.6 泵房巡视记录表格，应悬挂于醒目位置。4.7 应确保泵房内消防设施的完整性。4.8 定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。4.9 保证泵房内各个水泵阀门处于良好状态。4.10保证水箱间或泵房地沟、地漏排水通畅。4.11保证水箱观察孔、泵房门锁完好，钥匙应由当班设备维修员保管。4.12严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。工具管理制度1 目的确保维修工具齐全

18、，延长维修工具的使用寿命。2 适用范围 物业服务中心工程部。3 职责31工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。32工程部员工严格执行本制度相关内容。4内容4.1 个人工具的配置。4.1.1水电工基本工具配置：万用表或钳形表，老虎钳、尖嘴钳、梅花起（大，小）、平口起（大，小）、镊子、卷尺、锤子、扳手（根据维修性质的不同，再分发其它的专用工具，详见个人工具清单）。4.1.2 泥工基本工具配置：尖嘴钳、梅花起（大，小）、平口起（大，小）、烫板、铲刀、卷尺（具体配置见个人工具清单）。4.1.3 油漆工基本工具配置：滚筒、铲子、铁板（具体配置见个人工具清单）。4.2 工具的管

19、理4.2.1存放及管理4.2.1.1一般工具由维修工自己保管，大型工具分类摆放，并做标识，由文员保管。个人使用工具领用及更换由各组领班及工程部主管签字方可领用。4.2.1.2大型工具由文员保管，对新购进的工具应建立完整的明细账。由维修人员自行保管的工具按人建立工具领用明细账。（详见附件02）4.2.1.3维修人员离开公司应按个人工具清单交还全部工具，如有缺少或损坏不能使用的情况，按使用年限折旧赔偿。4.2.1.4 维修人员应爱惜自己的个人工具，如有丢失或因操作不当严重破损不能使用的由维修工自己赔偿（在使用期限内），在使用期限外的，凭旧工具换新工具。4.2.1.5办公室仓库管理员随时检查维修工的

20、工具配备情况，并记录于个人清单的检查情况一栏中。4.2.1.6 更换下来的旧工具和报废共用工具，每季度由文员与办公室仓库管理员进行交接。污水排放管理制度1. 目的 有效的控制未经处理的污染源流入市政管网，确保污水排放达到国家标准。2. 适用范围 小区污水管网。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对污水排放设施设备的监督检查。3.2 工程部领班负责对污水排放设施设备的组织实施并监督检查。3.3维修工应严格执行本规程。4. 内容4.1新建、扩建、改建项目，其排污设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。4.2排污设施的设计、施工，应由具有相应资质的单位承担。4.3排污设施

21、建成后，由建设行政主管部门组织验收，经验收合格后方可使用。4.4向排污设施排污，其水质必须符合国家规定的排放标准。不符合污水排放标准的，先由排污单位或个人自行处理，经环保部门检测合格后方可排放。严禁向排污设施排放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物质。4.5禁止在排污设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品。因城市建设确需在排污设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品时，须经建设行政主管部门批准，井由建设单位采取保护措施后方可施工。4.6住宅楼化粪池至住房室内的排污设施由物业管理企业负责，化粪池(不含化粪池)以外的排污设施由污水处理厂负责。4.7城市道路上设置的排污设施检查井盖出

22、现破损、位移或者丢失的，维修责任单位应当在当日修复、正位或者补缺。维修责任单位应定期清理排污设施，确保排污设施畅通。排污设施发生爆裂、堵塞、冒溢的，维修责任单位应及时抢修。钥匙管理制度1. 目的规范钥匙的发放和统一管理。2. 范围物业服务中心工程部。3. 职责3.1 服务中心文员负责备用钥匙的保管和公用钥匙的发放。3.2 工程部领班负责钥匙的收集。3.3 工程部主管负责本制度的编制和修改。4. 内容4.1 工程部现有钥匙种类：泵房钥匙、水位观察口钥匙、消防报警中心钥匙、二三级配电箱（柜）钥匙、高压配电室钥匙、箱式变压器钥匙、工具柜钥匙、电梯专用钥匙、电梯机房钥匙、工具房钥匙、工程部办公室钥匙。

23、4.2 小区泵房、水位观察口、二三级配电箱（柜）、水表箱为通用钥匙，其它均一设备房一套钥匙。4.3 设备房的钥匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另两套存放于工程部资料柜，由服务中心文员统一保管。4.4 电梯专用钥匙由服务中心文员统一保管，每位电梯维修工发放一套，并做钥匙领用登记，领用钥匙由领用人自己保管，在离（退职）前应将钥匙返还发放处。4.5 正常情况下电梯机房、泵房钥匙应存放于工程部值班室，只有在日常巡查时才能从值班室借出，钥匙借用应遵循随借随还原则。4.6 工具房钥匙由工程部领班、夜间值班人员各执一把，其余有服务中心文员保管。4.7 工程部个人工具柜钥匙一柜两把，使用人领用一把，其余由

24、服务中心文员保管。4.8 高压配电室钥匙由当班人员保管；备用钥匙由服务中心文员保管。4.9 钥匙的领用记录等同个人工具领用记录。二次供水管理规程1. 目的安全管理二次供水设备设施。2. 适用范围小区二次加压供水。3. 职责3.1 二次供水由指定的机电维修工负责管理。3.2 工程部主管负责每次清洗后的水质监测，报验工作。4. 内容4.1 机电维修工负责水池的管理工作，要求每个水池须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。4.2 机电领班每年12月制定下年度不少于两次的水池清洗及消毒计划。4.3 机电领班于每次水池清洗及消毒计划实施前两天通知小区。4.4 小区在计划实施24小时出

25、停电告示，通知业主。为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池的前一段时间进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。4.5 二次供水清洗、消毒程序4.5.1 准备工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等工具、用具。4.5.2 安全准备,电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电，应急灯；三相水泵要装有漏电开关。有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风。在清洗水箱的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢

26、复。4.5.3 除杂物和清洗:先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池的顶部、四周墙壁、水池底部，依次反复刷洗，刷洗完毕用清水整体冲洗，排出污水。4.5.4 消毒:用水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池盖好，封闭半小时后排出消毒水。水池注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，清洗出消毒药水。4.5.5 注水:在清洗工作彻底完成后，开闸向水池注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。4.5.6 取样送检:水样抽取及送检工作由机电部主管安排机电人员完成。 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱各抽样一支。在抽水样的当天应由机电部主管安排机电人员将水样送至卫生防疫站受

27、检，并负责取回卫生检测结果报告单交物业服务中心文件管理员存档。若卫生检测结果报告单结果不合格时，应由物业服务中心经理安排重新清洗和消毒水池，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。4.5.7 记录和报告4.5.7.1 由机电组人员负责记录清洗、消毒水池的全过程，并经机电领班审核，工程部主管签字后，交文件管理员存档。4.5.7.1卫生防疫站的卫生检测结果报告单原件存档，复印件由服务中心文员保留一份备查。水池水箱清洗规程1. 目的保证二次供水水质达到国家要求。2. 适用范围小区二次供水水池（箱）。3 职责31 工程部主管负责组织人员对小区二次供水水池（箱）的实施清洗。32 工程部水质

28、清洗专业人员执行实施清洗。4. 内容4.1 清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。4.2 每年对水池（箱）清洗一次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗工作完成后，自来水公司取水样化验，水质达到国家卫生饮用水的标准后取证。4.3 清洗前的准备工作4.3.1清洗人员应准备好所需的相关工具和消毒工具、消毒药物。4.3.2根据清洗时间安排，由工程部主管报物业服务中心经理审批停水时间和范围。清洗前两天通知客服中心停水时间和范围，以便客服中心告知业户做好贮水准备。4.4清洗程序4.4.1关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。4.4.2让泄水阀门处于开启

29、位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。4.4.3清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意事项。4.4.4把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。4.4.5安装36V行灯供水池、水箱内照明用。4.4.6清洗和检修人员进入池内工作。4.4.7清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道及浮球、水位控制器进行维修。4.4.8清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，清除池底污泥，关闭泄水阀向水池（箱）内注水，并洒漂白精消毒。4.4.9封闭24小时后，打开泄水阀排空水池（箱）中的

30、积水，再次进入水池（箱）内冲洗，最后消毒一次后，打开泄水阀排空池中的积水。4.4.10在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控线路。4.4.11检查各种设施正常后，注水入池，联系自来水公司对水池（箱）取水样化验取证。4.4.12加盖加锁，并贴上清洗日期封条，以便于确定下次清洗时间。4.5安全注意事项4.5.1使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。4.5.2上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用防滑的绳子。4.5.3未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。4.5.4消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。泵房设备保养规程1. 目的规范泵房设备保养过程，降低泵房设备故

31、障率。2. 适用范围泵房内生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵、污水泵的保养。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对泵房设施设备的监督检查。3.2 工程部领班负责对设施设备的组织实施并监督检查。3.3 设备维修工应严格执行本规程。4. 内容4.1 对生活泵、稳压泵每季进行一次小修，每年进行一次大修。4.2 对消火栓泵、喷淋泵每半月进行手动试运行一次，每季进行一次小修，每年进行一次大修。4.3对潜水泵每半年进行一次小修。4.4对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随泵同时保养。4.5 设备的保养内容记录于设备保养记录表中。4.6保养内容4.6.1泵体a 检查泵体应无破损、铭

32、牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。b检查盘根完好情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。c补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。d联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。e紧固机座螺丝并做防锈处理。f转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。4.6.2阀门、管道、附件。a阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。b单向阀动作灵活、无漏水。c管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。d压力表指针灵活，指示准确、表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。4.6.3电机a外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有防护罩，接地线连接良好。b拆开电机接

33、线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5M。c电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色迹象，标志清晰。外连接线无移动或妨碍操作。4.6.4控制柜a断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。b检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。c清洁控制柜内外灰尘。4.6.5试运转a合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。b手动盘车，转动灵活。c启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常。d观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制

34、柜各电器无不良噪声，三相电流不平衡度小于20%。泵房设备安全操作规程1. 目的避免设备误操作造成设备的损坏。2. 适用范围生活泵房、消防泵房、绿化泵房、污水泵房设备操作。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改。3.2 工程部领班负责本规程的组织与监管。3.3工程部维修工应严格执行本规程。4. 内容4.1在生活水泵、消防水泵运行之前，首先检查水泵润滑油、地下水池水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。4.2 生活泵的手动操作4.2.1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动”位置。4.2.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.2.3合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制

35、回路电源，电源指示灯亮。4.2.4按1#、2#、3泵启动、停止按钮，可以就地控制生活泵的启停。4.3 生活泵的自动操作4.3.1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到自动位置。4.3.2先对控制柜断电一次时间为3分钟左右，断开泵工作电源，然后合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮，对控制柜进行压力设置为0.45MP，自动循环工作，重新断电接通断开泵工作电流，合上生活泵控制柜总空开进入自动运行状态，同时监测运行压力是否正常。4.3.3生活泵受设置压力及水位的控制，当水池水位过低时，发出报警信号并停泵，水位回升后又恢复正常运行。4.4消火栓泵的手动操作4.4.1把消火栓泵电气

36、控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.4.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.4.3合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.4.4按1#或2#消火栓泵启动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓泵的启停。当管网压力下降至6kg/cm2时，方可手动启泵；当管网压力达到10kg/cm2时，手动停泵。4.5 潜水泵的手动操作4.5.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.5.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.5.3合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.5.4 按下泵的启动、停止按钮

37、，可以就地手动控制潜水泵的启停。4.6 潜水泵的自动操作4.6.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。4.6.2合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.6.3潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵，低水位时停泵。4.7 注意事项4.7.1生活泵只有处于“自动”运行方式时，才能够进行恒压控制。4.7.2生活泵“手动”运行方式仅作为备用功能，仅在自动部分故障时（如变频器检修）才使用。电梯安全操作规程1. 目的确保操作者不伤害自己和伤害他人及保证电梯的正常运行。2. 适用范围工程部电梯维修工。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和

38、修改。3.2 工程部领班负责本规程的组织与监管。3.3工程部电梯工应严格执行本规程。4. 内容4.1 电梯行驶前的检查与准备工作4.1.1 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。4.1.2 开启轿内照明。4.1.3 层门关闭后，从层门外不能用手拔启，当层门未完全关闭时，电梯不能正常启动。4.1.4 平层的准确度应无显著变化（在规定范围内）。4.1.5 经常清洁轿厢内壁、轿门地槽及可见部分。4.2 电梯行驶中管理人员应注意事项4.2.1 轿厢的载重量不超过额定载重量。4.2.2 不允许装运易燃、易爆的易然危险物品，如遇特殊情况，需经管理部门同意，批准并严加安全保护措施后装运。4.2.3

39、不允许开启轿顶安全窗或轿厢安全门，来装运超长物件。4.2.4 电梯在行驶中，应劝阻乘客不要靠在轿厢门上。4.2.5 轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。4.3 当电梯使用中发生如下故障时，维修人员应及时处理4.3.1 层门、轿厢门完全关闭后，电梯未能正常行驶时。4.3.2 运行速度显著变化时。4.3.3 层门、轿厢门关闭前，电梯自行行驶时。4.3.4 行驶方向与选定方向相反时。4.3.5 如内选、召唤等按钮及指层信号失灵失控时。 4.3.6 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。4.3.7 安全钳误动作时。4.3.8 发觉电气部件因过热而发生焦糊的臭味时。4.4 发生紧急事故时，设备管理人

40、员应采取下列措施4.4.1当已发觉电梯失控而安全钳尚末起作用时，维修人员应保持镇静，并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢，并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备。4.4.2电梯行驶中突然发出停梯故障，立即通知客服人员或设备维修管理人员，设法使乘客安全退出轿厢。电梯定期巡视规程1. 目的规范设备的管理将故障防患于未然。2. 适用范围小区所有电梯。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对电梯巡视情况的监督检查。3.2 工程部领班负责对电梯运行情况实施监督检查。3.3 电梯工应严格执行本规程。4. 内容4.1 先关闭总电源，检查控制柜，各接电点，主要接触器、电阻、电容器等的清洁情况。4.2

41、 电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮及油质量的检查。4.3 减速器油量、油质的检查。4.4 限速器及其开关的检查、清扫、活动部位润滑。4.5 制动器的行程、动作、灵活性、制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。4.7 电动机冷却扇注油。4.8 各回路绝缘电阻测量（半年一次）。4.9主机及井道4.9.1 检查轿顶卫生及轿顶各操作开关有效确认。（安全开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）。4.9.2内外门开关动作及门脚胶检查。4.9.3内外门偶合检查、清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。4.9.4内外门闸锁及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁、厅轿门

42、联锁开关接线检查。4.9.5接合开关装置，快慢门的各活动部位清扫，注油。4.9.6各种碰撞开关、刀、接点检查。4.9.7钢带清扫、抹油、钢带开关检查。4.9.8超重开关清扫、注油。4.9.9行车情况检查。（起动、行车、加速、减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等）。4.9.10各讯号灯检查及灯泡更换。4.9.11各油盅油量检查补充、张紧轮加油。4.9.12检查承重梁、缓冲器、导轨、导轨支架等机械部分是否生锈，如有锈，应除锈刷防锈漆。4.9.13井底各设备检查、清扫、各种安全开关、急停开关、地坑照明开关等有效确认。4.9.14电梯工应严格按规定的巡视内容进行巡视，并详细填写电梯巡视记录表弱

43、电系统维护流程1. 目的 规范操作步骤，避免由误操作而带来的设备损坏或故障2. 适用范围小区弱电维修工3. 职责3.1 工程部主管负责本流程的编制，并报物业服务中心经理审核、批准。3.2 工程部维修工应严格执行本流程相关内容进行操作和保养。4. 内容4.1 每半年对整个系统的主机、线路、楼层解码器进行一次全面检查保养。4.2 对讲系统维修保养操作规程4.2.1 故障维修4.2.1.1当班人员发现主机出现故障，应及时通知工程部维修工。4.2.1.2维修工接到故障保修后，立即作出响应，在故障无法修复时立即上报工程领班。4.2.1.2维修工到达现场后确认故障现象（例：无显示，则先查看电源）。4.2.

44、1.3 领班接到故障无法修复后，立即到现场进行确认，确认后通知相关单位进行维修。4.2.1.4 维修工应做好相关记录。4.2.2 保养4.2.2.1 检查主机电源电压是否合乎要求（AVC22V5%，DC12V、18V、48V均在5%、3%范围内），紧固各接线螺丝，清扫机箱内外灰尘。4.2.2.2 短开主回路电源，检测后备电源有无断电现象。4.2.2.3 试拨几个号码或与中控室进行通话，检测通话质量，并询问话质和图像质量。4.2.2.3 保养时严禁随意拔动解码器开关，严禁随意移动、拆装系统相关部件。4.2.2.4 对讲系统的保养记录由相关的保养人记录在设备保养记录表中4.3 监控系统的维护保养规

45、程4.3.1 故障维修4.3.1.1 监视器图像不清晰，首先调节监视器上的相应旋钮，然后检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最后检查摄像机镜头是否损坏。4.3.1.2监视器没有图像，首先检查监视器是否通入正常工作电源，然后检查摄像机是否通电，视频连线有无断裂、松脱，最后检查摄像机或镜头是否损坏。4.3.1.3 云台不能控制；检查控制信号 检查云台工作电源 检查云台驱动电机。4.3.2 保养4.3.2.1每三个月检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。4.3.2.2每三个月检查摄像设备是否牢固，避雷针接地是否良好，转动部分导线是否破裂。4.3.2.3每三个月

46、检查固定柱外观防腐、防锈涂料是否需要填补。4.3.2.4检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。4.3.2.5维修工应将保养内容详细记录于设备保养记录表内。4.4 车辆道闸系统维修保养规程4.4.1修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。4.4.2取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加油润滑。4.4.3补充减速箱内机油。4.4.4加固接线柱螺丝。4.4.5检查控制器，若有问题，立即维修或更换换，检查手动和摇控操作是否正常。4.4.6检查箱门、箱盖密封情况，防止雨水进入。4.4.7每年对减速箱进行检查一次，用柴油清洗减速箱，并更换齿轮油。4.4.8维修工应详细将保养内容记录于设备保养记录表内。4.5

47、 广播音响系统保养规程4.5.1检查录放音机、CD机、转播接收机、功率放大器的工作电源是否正常。4.5.2检查扬器是否正常发声，如果不正常，检测扬声装置是否损坏 传输线路是否有信号功率放大器是否有输入、输出信号 功率放大器是否损坏。4.5.3检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有破裂、老化现象。4.5.4清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行环境。油漆工操作流程1. 目的规范油漆工操作程序。2. 适用范围工程部油漆维修工。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改。3.2 工程部领班负责本规程的监督。4. 内容4.1 室内墙面涂料4.1.1室内墙面施工要求4.1.

48、2对墙面进行清扫4.1.3用乳胶水溶液湿润 填补缝隙 局部刮腻子 用砂子磨平 第一遍满刮腻子 用砂子磨平 刷第一遍涂料 磨平 刷第二遍涂料4.2外墙涂料施工要求4.2.1对外墙进行清扫 填补缝隙 局部刮外墙腻子 用砂子磨平 刷外墙涂料二遍4.3铁架子、栏杆油漆施工要求4.3.1对铁架除锈、除油（对于局部生锈进行点除锈）点刷防锈漆 对焊缝刮腻子 用砂子磨平 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆4.4木制座椅油漆施工要求4.4.1清理木板表面灰尘 修补基层 用砂子打平 打底刮腻子 第一遍满刮腻子 用砂子磨光 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆箱式变压器保养规程1. 目的规范操作杜绝电器安全事故的发生。2. 使用范围

49、本规程适用于小区箱式变压器保养。3. 职责3.1 工程部主管负责参照相关文件编制本规程和对本规程的修改。3.2 工程部领班负责本规程的实施和监督。3.3 工程部高低压配电工负责本规程的具体实施。4. 内容4.1 高低压配电班长应制定详细的保养维护计划，报工程部领班、主管审核。4.2 箱式变压器保养必须由两个以上，且持有高压入网证的人员进行操作。4.3 高低压配电班长应提前3天通知客户服务中心主管，停电区域和停电时间。4.4 保养开始前，应在该保养的变压器前端，相应高压开关柜上悬挂“有人操作禁止合闸”等标示牌，在保养的箱式变压器前放置“工作进行中”或“维修中”三角标示牌。4.5 保养使用的工具：

50、高压验电器、接地线、摇表、老虎夹、毛刷、抹布、棉纱、绝缘手套和绝缘靴。4.6 保养使用的标示牌：“停电检修”、“线路有人工作禁止合闸”、“维修中”或“工作进行中”。4.7 保养步骤4.7.1先停低压侧断路再拉低压侧隔离开关。4.7.2断开低压储能开关。4.7.3断开低压刀闸隔离开关。4.7.4断开高压侧断路器。4.7.5断开高压隔离开关。4.7.6观察确定高压断路器已断开。4.7.7合上高压接地开关，观察确定合上后打开柜门用高压验电器进行验电，确定高压已停电。4.7.8挂接地线进行放电（注意操作高压必需带绝缘手套、穿绝缘鞋），将接地线先接地再依次挂A、B、C相进行放电。4.7.9进行变压器及低

51、压侧进行清扫尘土、蜘蛛网等清洁工作；4.7.10清扫完毕后检查变压器高低压侧绝缘套管有无破损裂纹和放电烧伤痕迹，有上述现象必须更换绝缘套管。4.7.11检查接线端子等连接点的接触是否良好，检查油面的高度和封闭处有无渗漏没现象及没标管内的油色，并检查低压各开关触点是否良好。4.7.12检查各二次回路连接点的接触点是否良好、检接地、接零保护装置连接点是否松动、氧化，检电容柜电气是否完好。4.7.13 对变压器进行绝缘、接地装置进行测量。4.7.14清理现场各工具拆出接地线，再进行送电。4.7.15 断开高压开柜接地开关，并观察确认接地已断开。4.7.16 合上高压柜送电开关。4.7.17 合上低压

52、储能开关。4.7.18 合上低压刀闸开关。4.7.19 合上低压负载开关。4.7.20 合上补偿柜各开关。4.7.21 观察各负载开关和高压开关工作正常后，清理现场工具及取下各标示牌。4.7.22 在确保各负载工作正常后通知客户服务中心已送电。4.7.23 填写设备保养记录表高压配电操作规程1. 目的规范操作，杜绝误操作带来的设备损坏和人员伤亡。2. 适用范围本规程适用于小区高压配电维修工。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的审核和修改。3.2 工程部领班负责本规程的编制。3.3 高低压配电工必须严格遵守本规程。4. 内容4.1 停电检修保养前必须征得上级主管同意后方可实施。4.2 操作前

53、必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋（靴）、安全帽。4.3 保养操作前必须合上接地刀闸和挂接接地线。4.4停电4.4.1通知客户服务中心主管停电区域及停电时间。4.4.2断开低压负载开关。4.4.3断开负载隔离开关。4.4.4断开低压储能开关。4.4.5断开高压柜开关，并合上接地开关。4.4.6悬挂“有人操作，禁止合闸”标示牌。4.5 送电4.5.1通知客户服务中心主管马上送电。4.5.2断开高压柜接地开关。4.5.3合高压送电开关。4.5.4合低压储能开关。4.5.5合低压隔离刀闸。4.5.6合低压负载开关。4.5.7取下标示牌。4.6 倒闸4.6.1主供回路停电后，立即通知工程领班、主管和客户服务中

54、心主管。4.6.2断开主供高压柜供电开关，合上主供柜接地开关。4.6.3断开联络柜开关，并取下机械互锁钥匙。4.6.4用机械互锁钥匙打开备供机械锁。4.6.5断开备供高压柜接地开关，合上高压备供送电开关。4.6.6合低压储能开关。4.6.7合低压隔离刀闸。4.6.8合低压负载开关。4.7 高压室日常维护4.7.1高低压配电工应每日对高压配电室环境进行一到两次清洁，确保无积尘。4.7.2高低压配电工每周，对高压供电设备及附属配套设备设施表面进行保洁。4.7.3高压室专用工具应集中存放于醒目位置，该工具在没有得到上级领导批准的请况下严禁外借。4.7.4高压室应整洁，物品放置合理；除高压室相关设施外

55、严禁堆放其它物品。火灾报警系统维保规程1. 目的降低设备的故障率。2. 使用范围 本规程适用于小区弱电维修工。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改。3.2 工程部领班负责本规程的监督。4. 内容4.1 日常维护4.1.1打开火灾报警主机运行记录，查看有无异常运行设备。4.1.2记录异常设备地址，以便维修。4.1.3按下主机上复位按钮，使系统恢复一次。4.1.4按下火灾报警主机各自检按钮，再察看有无重复故障点或报警点，并再次记录。4.1.5到各火灾报警从机处一次按上述步骤操作一次。4.1.6确定故障点或报警点察看，损坏部件立即拆除送相关单位维修，并对误报警装置进行复位。4.2 保养

56、4.2.1用万用表测量，市电电压是否在规定值（AC220V5%）范围内。4.2.2断开市电电源，此时备用电源应立即投入使用，如无，逐级进行检查，直至查出故障点。4.2.3当断开市电后，用电流表检测备用电源干电池供电电流是否正常（正常情况下位3A）。4.2.4断开市电电源和备用电源，检测干电池电压是否正常（单个为DC12V+5%）。4.2.5加固各接线点螺丝，并清理机器内部积尘。4.2.6保养完成后清理现场工具。4.2.7在确认无误后将各电源开关合上，恢复使用。土建操作规程1. 目的确保土建维修时安全作业。2. 适用范围本规程适用于小区土建维修项目作业。3. 职责3.1 工程部主管负责本规程的制

57、定和修改，并报物业服务中心经理审核批准。3.2 工程部土建防水工程师应严格执行本规程相关内容。4. 内容4.1 地面作业4.1.1 在作业位置周围设置标示栏（带）或标示牌。4.4.2维修作业人员应穿相关防护服及防护手套、靴，例：大理石切割时，应佩戴护目镜、穿劳保服、带劳保手套。4.2 高空作业4.2.1 在高空作业相应的地面设置安全护栏，并须设置警示牌。4.2.2 高空作业人员在有监护人的情况下，方可进行高空作业。4.2.3 相关作业人员必须佩戴安全帽、登高靴、劳保手套。4.2.4 作业人员应保证，作业工具及材料不坠落。4.2.5 作业时严禁嬉戏打闹，土建防水工程师发现时应立即制止。4.2.6

58、 作业完毕后应做到场清料尽，有效避免遗留物品在自然力作用下坠落。附：相关记录表格电视接收系统巡视记录表区域 ： 年 月 日 内容序号接收天线馈电电源供电电源信号接收放大器个频道接收器混频器巡视时间巡视人1234567备注：高低压开关操作记录表NO：序号单位开关地址停 电送 电时间操作人备注时间操作人备注123456789101112131415161718高低压巡视记录表NO：项目日期高压柜低压柜记录人开关柜外观电压（KV）电流（A）环境室温（）规格（KVA）电压（V）电流（A）环境审核人： 日期：设备保养记录表设备类别：NO：设备编号设备名称保养内容：保养前后效果：所用材料：保养开始时间：保养完成时间：保 养 人：责 任 人：验收人意见：备注：填 写 须 知此表作为设备的运行资料保存，填写完毕后按设备编号分类存档，无设备编号的按设备类别分类存档；此表的“NO：00”为设备保养记录表的序列号，根据设备保养记录表目录依次排列；此表由保养人填写，每一项保养工作完成后，必须在当天填写完毕，并交与责任人；责任人必须在24小时内对此次内容及材料进行核实，如有不实应更正，并在备注栏中注明；责任人确认后报验收人，验收人应在二个工作日