交通大厦招商策划案

1、 根据项目的工程进度，7月1日将全线竣工、交付使用。项目竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。武汉新弘泰安置业有限公司交通大厦招商策划案一、市场分析1、商业概况（分2点进行分析） 商圈构成 阳新县商业主要集中在以步行街为中心的商业区和以李家湾建材市场为中心的商业区，以及湖滨商贸创业一条街市场的商业区。 在商业形态方面，以步行街为中心的几家大型商业有家得福购物广场、新洁购物广场、新环电器、丽华购物广场、女人世界中心、金迪购物广场以及沿街品牌店构成的，聚集了服

2、装服饰、鞋帽箱包、文化用品、日用百货、通讯产品、家用电器、副食品等多类品种，是目前阳新最为繁华的商业区，商品零售占整个市场的50%。 在步行街周边，还形成了以中百仓储、文化宫、古商城三大市场构成的中低档商品，这三大市场依靠较低的品牌价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成了一个互补，吸引着不同的客户群。 以李家湾建材市场为中心的商圈，主要以建材、水暖、陶瓷、五金为主要市场，李家湾建材市场虽刚进入市场不久，但因为是阳新县的第一个专业建材商业，其招商情况非常良好，其入驻场率达70%。因此该地区商业具有稳定的市场基础，并将随着周边居民收入水平的提高得到更大的发展。 以湖滨商贸创业一条街为中心的商

3、圈，充分利用了其地理位置，与商业中心相比邻，而且以低价作为市场营销，吸引了不少客户群，特别是联发百货、恒大商贸、垈富妮家纺、御美丽美容会所这几家大型的商家，其带动了不少周边的商业，湖滨商贸创业一条街主要经营小商品、家俬、烟酒、日用百货及食品等商品。李家湾建材市场湖滨商贸创业一条街 竞争状况 近两年来，随着阳新商业用地的大量开发，商业大量供应市场，过度的市场供应，打破了商业市场的供需平衡。伴随着商业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如女人世界中心、三江国际、阳新光谷广场、澜桥世家等，这些新市场的开业，给阳新老城区商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈

4、，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。 过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，于是大量商家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，更是使出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果，家得福购物广场和丽华购物广场老牌商场在新市场招商的强大压力下，出现商户大量外流。如：丽华购物广场，从开业至今仍有部分位置出现空缺的状态，由于市场定位不准确，再加上商品价格甚高，导致经营状态很差。虽然经常搞一些促销活动来吸引

5、商户，但还是无法弥补它的空缺。黄金地段，却无人捧场！ 因此，阳新商业市场的竞争称之为白热化竞争根本不为过，市场供需的失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我们市场招商和经营也带来了一定的压力，我们必须慎重应对。 2、市场消费状况 消费水平 目前阳新人口逐渐增长，很多乡镇人口慢慢往城市里面迁，人均收入水平较低，致使商业消费水平较低，由于消费能力有限，所以阳新的整个商业发展是有很大压力的。而且阳新县及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。整个阳新经济发展缓慢，从而进一步制约了商业的发展。 消费发展趋势 阳新县人口有限，

6、经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，预计未来几年，阳新县的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更加激烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。二、项目分析 基本情况 本项目位于阳新新城区（城北新区）阳新大道新汽车站旁，是城北新区的中心区域，也是阳新县建设发展的重点区域。阳新大道与宝成大道相互交汇，对接大冶、黄石、武汉，出城必经之地。交通非常的方便，车流与人流往来不息，目前周边已有宝加鞋厂、梦娜袜业、鸿俊铝业、联富箱包、朗欧医药、湖北安达汽配等 。项目呈七字型，总建筑面积14911.5m2 ，占地面积2300m2 。由1栋9层小高层建筑组成。汇聚超高人气，蕴藏无限商机！ 项目

7、周边状况 由于是新城区，所以周边商业还不够成熟，配套设施也不够完善。阳新大部分工业区都集中于此，项目周边商业以沿街底商为主，主要商业集中在汽车站与火车站旁边，且都以汽配、药店、副食、餐饮等，经营档次较低，且部分路段连续商业隔断。 根据上述分析我们展开以下招商方案项目定位招商工作招商阐述思路三、招商策略招商策略项目定位项目周边概况项目配套设施项目定位结论及可行性论证项 目 周 边 概 况周边配套本项目周边基本无配套设施，除开部分零售业，其他商业和服务业更是稀缺。交 通因 素 项目位于阳新城北新汽车站旁，紧邻阳新大道，项目前方的十字路口连通阳新火车站，交通非常方便。分 析人 口 距老城区较远，占人

8、流量多数的是官桥村居民以及火车站汽车站的流动人群，常驻人口数目不高。 城北新开发区工厂的设立也汇集了更多的流动人口。人流车流 十字交叉路口日常车流量都比较大，阳新汽车站和火车站流动人群达到高峰期的时候，主要在每次逢年过节，根据观察，平时人流较多的时候，候车厅和外部空余场地基本上都是等待坐车的人群，并且当汽车出现意外情况晚点的时候，大家可能会选择停留在汽车站内坐上一天，因为担心汽车在自己离开的时候到站，而导致自己没能及时上车，无法抽开身，所以对于他们的饮食和休息无疑造成了一个大问题。分析定位结论： 针对这些情况，本项目决定将一、二、三层做商业，上面六层用来做写字楼。 写字楼不需要密集的人口，但需

9、要便捷的交通，这个符合本项目标准。 商业一层可设计一个公开大厅，大厅风格需要高端大气，既可以提供给人群休息，同时也可以提高本项目的整体形象，从而吸引人流。 一层除开规划大厅之外，我们将引进各种快销餐饮，如瓦罐汤、粉面馆、糕点店等这一些列油烟排放较少的。目前城北新汽车站可以供给人群饮食的地方，除了在汽车站广场的几家路边小炒之外，还有一家中西快餐店“汤姆大叔”，通过我们工作人员平时对“汤姆大叔”的观察，发现其生意并不红火，消费客户也不是很多；而那些小炒卫生问题比较大，味道和菜式也不够丰富。所以本项目各种快销餐饮以及特色小吃的入驻将会满足客户的不同需求，从而让他们更愿意选择在我们这里消费。 除此之外

10、，一层还应当引进便民小超市、水果店、日杂五金、文体店、湖北土特产等。这些行业的入驻主要是为了满足流动人群的一个消费需求，同时部分商业也满足写字楼工作人群的消费需求。 针对二层，我们准备引进茶餐厅和汉堡店；汉堡店我们的目标是华莱士，针对写字楼办公人员以及部分带着儿童乘车的人群；同时华莱可以提供给消费群体坐下来享受商品的环境，可与一楼快销餐饮形成互补，对于写字楼的工作人员也是一个不错的进餐地点。茶餐厅我们的第一目标是画布，画布的入驻将更加完善写字楼的配套设施，如平时适合在画布里与客户进行商业洽谈，甚至写字楼的办公人员在工作闲暇之余还能约上几个同事下楼喝下午茶，舒适的环境，优质的服务，将减轻他们的工

11、作压力，是他们放松，享受的不二选择。 三层，用来做休闲会所，因为本项目周边人口密度低，下午六点之后汽车站关门，写字楼工作人员已经下班，这种情况下我们必须通过休闲会所来吸引消费客户。项目SWOT分析S（优势）：区位优势： 本项目位于城北新开发区，属重点开发地段。交通优势： 依附城北新汽车站，处于十字路口交叉处，车流 量大，交通便捷。硬件优势： 13层商业配套，49层写字楼办公，相辅相成。实用率高。项目周边设有小公园，方便吸引人流。w（劣势）：人流量： 汽车站营业厅下午18:00暂停营业，汽车将不到站内停 车；写字楼办公人员于下午5：30左右下班。下午18：00之 后本项目周边人流量将变得稀少。停

12、车场： 针对写字楼这一块，对于停车位的需求较多，而本项目 并没有设立停车场，离老城区中心位置距离较远。o（机会）：发展变迁： 阳新因老城区发展受限，现重点发展城东、城北新 区，除区府资源一些列配套之外，经济重点也正在向新 城区迁移。市场前景： 目前市场上，对于写字楼这一物业需求较迫切， 但专业写字楼物业基本上是空白。外商进驻阳新开发区，将推动开发区快速发展。黄石一小时经济圈。T（威胁）：观澜府邸两栋写字楼正在招商中。租金价格偏高，将影响我们招商进程可行性论证： 根据本项目自身条件以及交通、人流和配套设施等因素影响，促使我们将项目定位于写字楼附带商业。在前期市场调查中，我们发现很多集团办公处都是

13、选择在一栋居民楼里租赁一层或者一间房进行办公，我们列出调查工作中与一些集团现办事处工作人员的对话。地 点：林枫路私人商品房内谈话人：中国人保张小姐内 容：我觉得我们这里的办公环境不是 很理想，偏僻，不起眼，很多人 都说我们这里位置不好找，我们 早就想换地方了。地 点：林枫路私人商品房内谈话人：天时立工程咨询阳新分公司李先生内 容：我们公司做的是工程咨询，在这样的位 置办公我们显得很不专业，很多上门拜 访的客户都觉得我们可信度低。地 点：阳新县银山村私人商铺房内谈话人：黄石宏鑫房地产开发公司阳新分公司内 容：我们位置偏僻，有些想上门谈业务的 人连位置都找不到，真的是很不方便。 可以看出阳新对于写

14、字楼的需求早已存在，对于本项目除了自身拥有的优势如交通、地理位置等因素，我们还需要做好专业的整体形象，这样才能让更多的集团愿意入驻本项目。项目定位结论： 写字楼的建立无疑需要商业配套，而本项目商业业态则需要符合车站流动人群和写字楼内工作人员的日常生活需求，相辅相成。所以项目最终定位如下图所示：餐饮、便民（1层）中西茶餐厅（2层）休闲会所（3层）写 字 楼（49层）8F9F7F6F5F4F13F银行、保险、证劵类房地产阳新外资类金融保险类企业区域性后勤中心本地制造、生产类企业后勤中心阳新地区专业服务、贸易、物流等企业IT、电信后勤中心底商客户群定位： 为了方便管理，体现出本项目写字楼的专业性，同

15、时满足客户要求，我们决定按楼层来划分客户类型，进行分层管理。招商工作市场招商驻点招商（双管齐下）市场招商驻点招商以小组的方式进入市场，进行商户开发阶段在项目设立招商中心，项目悬挂大篇幅招商广告，印刷宣传广告投入到市场内，吸引市场上的客户记录商户信息，邀请客户前来项目了解整理、记录上门拜访客户信息，将信息备案，带客户去实地了解情况，与客户进行洽谈洽谈成功的，付定金，签订合同未洽谈成功的，后期继续保持紧密联系，继续沟通招商工作流程图招商策略招商策略推广策略：1、租赁中心、示范单位： 提前装修好写字楼内任意一间办公 室，提供给客户参观。2、媒体宣传： 主要通过电视广告。3、宣传资料： 制定项目招商广

16、告，投入到市场中。4、推广公关活动： 待广告投入市场三天后，举办活动， 提高市场影响力。租赁策略：1、主力承租户2、分层租赁策略3、分间租赁策略4、裙楼租赁策略1F2F初步租金定位8F9F7F6F5F4F3F楼层面积/租金单价元/1568.7191568.7191568.7181568.7171568.7161568.7151568.730180850200970三、项目布局与包装1、项目布局 根据调查我们得知周边没有大型商业，而且那些小型商业都是以档次较低为主要市场。周边配套也不完善，为满足人们的需求，所以我们将本项目商业定位为：一楼：各类餐饮、 二楼：茶餐厅（如：画布咖啡）与西式餐厅（如：华莱仕）、三楼：保健（如：大型洗浴中心）、四到九楼：写字楼。鸟瞰图大门 对于本项目1-3层商业部分有了明确的目标，招商工作也就方便了许多，而4-9层的商业部分还需结合市场确定好目标寻找商户，相对来说，是具有一定的招商工作压力。4-9层商业我们可以针对一些企业单位、行政事业单位等进行展开招商工作。2、项目的包装 一个楼盘包装的好坏会影响着整个楼盘的形象，一个楼盘的形象会直接影响着我们的利益！ 所以，一个好的包装对于我们来说是非常重要的。为了使本项目吸引更多的眼球，所以，我们要着重对