物业管理法规（第三版）第06章业主自治管理

1、1第6章 业主自治管理学习目标通过本章的学习，认识业主自治管理的基本内涵；了解业主、业主大会、业主委员会的权利与义务；学习业主大会召开、业主委员会产生的程序与方式；掌握业主自治管理的主要内容和法律性质。 6.1 业主6.2 业主大会的性质和地位6.3 业主委员会的性质和地位6.4 业主约束26.1 业主6.1.1 业主的含义及与相关概念的区别6.1.2 业主的分类6.1.3 业主的权利6.1.4 业主的义务6.1.5 业主的职责6.1.6业主在实践中应注意的几个问题36.1.1 业主的含义及与相关概念的区别业主：即物业的主人，在一般意义上是指物业的所有权人。业主与相关概念的区别：1）房地产开发

2、商与业主2）物业使用权人与业主3）物业服务企业与业主46.1.2 业主的分类1）依据自然属性，可分为（1）自然人业主（2）非自然人业主2）依据业主资格取得的先后次序，可 分为（1）原始业主（2）继受业主3）依据业主是单一的还是多个的，可分为（1）独立所有权业主（2）区分所有权业主（共有所有权业主）4）依据物业的所有权主体的性质不同，可分为（1）公房业主（2）私房业主56.1.3 业主的权利1）服务享受权2）建议权3）投票权4）选举权与被选举权5）知情权6）监督权7）法律、法规规定的其他权利66.1.4 业主的义务1）遵守管理规约、业主大会议事规则2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备

3、的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。5）按时交纳物业服务费用。6）法律、法规规定的其他义务。76.1.5业主的职责 根据2007年新修改的物业管理条例第11条规定，下列事项由业主共同决定： 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）选聘和解聘物业服务企业； 5）筹集和使用专项维修资金； 6）改建、重建建筑物及其附属设施； 7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。86.1.6业主在实践中应注意的几个问题1）业主与物业服务

4、企业之间是一种平等的民事法律关系2）业主能否放弃物业管理服务3）物业占有人或使用人有违约或侵权行为，业主是否承担责任。96.2 业主大会的性质和地位6.2.1 业主大会的含义及特征6.2.2 物业管理区域与业主大会的设立6.2.3 业主大会的召开106.2.1 业主大会的含义及特征业主大会的含义 是指由物业管理区域内全体业主（或业主代表）组成的，代表和维护物业区域内的全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治自律机构。业主大会的特征1）自治性2）民主性3）代表性4）公益性116.2.2 物业管理区域与业主大会的设立1）物业管理区域 是一个由业主委员会管理的物业的范围，通常情况下，

5、它是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。2）业主大会的设立 根据新修改的物业管理条例第10条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。 136.2.3 业主大会的召开1）业主大会召开的形式 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大

6、会会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。2）业主大会的决定 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3）业主大会会议的分类业主大会会议分为定期会议和临时

7、会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （1）20%以上业主提议的； （2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。166.3 业主委员会的性质和地位6.3.1 业主委员会的含义及特征6.3.2 业主委员会的性质6.3.3 业主委员会的产生6.3.4 业主委员会的职责6.3.5 业主委员会章程及会议6.3.6 实

8、践中业主委员会存在的问题及对策176.3.1 业主委员会的含义及特征业主委员会的含义 业主委员会是业主大会的执行机构，是物业管理活动中，代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会对业主大会负责。业主委员会的特征1）业主委员会是由业主大会选举产生的2）业主委员会的活动以对物业的自治管理为限3）业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益4）业主委员会必须办理备案手续186.3.2 业主委员会的性质实践中对业主委员会的法律性质，有两种意见：1）业主委员会为社团法人2）业主委员会为非法人组织196.3.3 业主委员会的产生1）业主委员会委员的资格2）业主委员会委员的变动3）业

9、主委员会的权利和义务4）业主委员会的备案206.3.4 业主委员会的职责1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同4）监督管理规约的实施5）业主大会赋予的其他职责216.3.5 业主委员会章程及会议1）业主委员会章程 业主委员会章程是业主委员会进行各项行为和活动的规范性文件。2）业主委员会会议常规会议特别会议226.3.6 实践中业主委员会存在的问题及对策主要问题（1）设立不规范（2）活动不规范（3）功能未到位主要对策（1）提高业主素质，增强业主主人翁意识和法律

10、意识（2）规范业主委员会的设立和活动（3）建立相应机制，真正发挥业主委员会的作用236.4 业主约束6.4.1. 管理规约6.4.2. 外部约束246.4.1 管理规约1）管理规约的概念、特征及性质概念：是指由业主共同承诺的对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及管理组织等方面权利义务的行为准则。特征（1）业主意思高度自治（2）订立、变更程序严格（3）业主自己执行（4）管理规约的合法性2）管理规约的内容（1）物业基本情况（2）业主的基本权利（3）业主的共同利益（4）业主的义务（5）禁止行为及责任3）管理规约的订立、通过和修订256.4.2 外部约束1）应当依法履行职责2）不得作出

11、与物业管理无关的决定3）不得从事与物业管理无关的活动4）积极维持物业区域内的社会治安5）居民委员会依法履行物业自治管理职责本章小结 业主是指物业的所有权人。业主享有物业管理及相关法律、法规、合同规定的权利，同时必须承担相应的义务。业主大会是由是指由物业管理区域内全体业主组成的，维护全体业主公共利益、行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主大会具有自治性、民主性、代表性、公益性等特点。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会对业主大会负责。业主委员会是由业主大会在业主中选举产生，每届任两年或三年，可以连选连任。管理规约是指由业主共同承诺的对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理组织等方面权利义务的行为准则。28业主业主大会业主委员会业主约束管理规约关键概念实训 操作训练访客无理打骂护卫员怎么办 去年9月12日15时40分，一访客甲到租住在某花园A栋的朋友业主乙家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员丙礼貌地请其办理有关放