《美国物业管理》课件

1、美国物业管理概 述 美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日益成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。美国房地产业总值约占国民生产总值的10%15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。恭喜奥巴马当选美国物业公司负责人美国总统奥巴马 小区物业公司负责人，管理美国物业业主委员会 美国国会议员 小区各楼层选出来的代表美国小区中的公寓有两种合作公寓，屋主没有产权,只有股份,根据单元大小算出你占有大楼的股份比例共

2、有公寓，屋主拥有独立产权。既可以由私人业主自我管理,也可以委托专业物业管理企业进行管理。（二）服务模式业主自我管理委托物业公司管理约有20%的中小型的公寓实行业主自我管理全体业主大会选举出业委会业委会通常一年选举一次实施管理时,通常委派各房产经理负责小区的日常管理业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年（二）服务模式标准的专业化管理最显著的特点贴心的多样化服务引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准完备的职业化体系美国物业管理实行职业经理人制度体制完善管理有序政府设有专门的物业管理行政机构企业经营规模庞大内部管理模式、管理制度、管理程序都统一信息技术应用广泛社区的电脑管理系统中相关资料齐全风

3、险防范机制健全物业管理费一般包含房屋保险的费用美国物业管理的特点中美物业管理的比较一、国外物业管理法制化程度高二、国外物业 所有权与管理权分离三、国外物业管理的收费标准 由市场形成四、物业管理企业需要培养 高素质管理人才物业管理运作模式多样化物业服务方式多样化扶持一批专业化公司，推动物业管理企业将服务项目外包，打破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求根据业主实际需求和消费能力，引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准。一、推行多样化物业服务模式 美国物业管理信息化建设和发达的专业化服务市场值得借鉴： 筹建

4、物业管理行政事务中心通过整合管理资源，形成市局物业管理处、市物业管理行政事务中心、市物业管理行业协会协同联动的行业管理格局。二、搭建公共服务平台美国的房地产物业税在国内，房地产物业税还是一个历史不长的新税种，但在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。概 况属性不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税物业税税率房价高低与物业税未必成正比美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政

5、收入不足的手段。美国房地产物业税征收情况一览表年份房地产税总额（亿美元）占全部税收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.42002279172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4借鉴美国经验实施我国的物业税改革（1）赋予地方政府一定的税收自主权物业税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，制定幅度税率，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。（2）开征统一规范的物业税，清理房地产业 流转环节的税费目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税，将其纳入所得税类。（3）设置科学的适用税率房