少海新城项目调查报告课件

1、少海新城投资可行性分析报告2011.7目录概要第一章投资环境分析第二章青岛房地产市场研究第三章青岛各区域房地产发展情况第四章青岛别墅市场研究第五章案例研究第六章地块研究第七章第八章总结可行性分析及结论 第一章、投资环境分析一、地理位置和人口状况二、行政区划三、宏观经济发展情况四、产业布局五、区域交通状况六、未来城市规划七、小结一、地理位置和人口状况青岛被列为全国15个副省级城市之一，2010年常住人口为871.51万人。2020年1200万人口，城区500550万人口 第一章、投资环境分析青岛经济强劲，城市化进程将实现跨越式发展2、行政区划 第一章、投资环境分析整个青岛由七区五市构成，其中市南

2、、市北、四方、李沧、崂山、城阳构成了其核心区二、行政区划为实现城市发展目标，青岛城市发展中心，将不得不逐步外溢，新兴区域将迎来发展的机会四、产业布局 青岛的产业布局 胶州的产业布局港口、海洋化工支柱型产业轻工制造业旅游业重要经济增长点制造业升级中，未来的基础型产业第一章、投资环境分析 胶州市支柱产业较为单一，并且产业集中度不够、竞争力不强、没有形成规模。未来青岛市将轻工制造业集群移到胶州湾西岸，可能会对胶州市产生一定带动作用，但力度不大。五、区域交通状况航运青岛港是著名的天然良港，2010年，集装箱吞吐量达1200万标箱，列世界集装箱大港第7位。 航空青岛航空运输保持快速增长，已开通20余条国

3、际(地区)客货航线。开通国内北京、上海、广州等国内航线85条。 公运青岛高速公路总里程达到702公里，在全国同类城市中名列第一。 第一章、投资环境分析青岛具有良好的交通及基础设施条件，具备继续高速增长的条件六、未来城市定位-山东半岛蓝色经济区龙头城市我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略 。青岛作为山东半岛城市群地区的门户城市和区域中心城市，将定位于整个蓝色经济区的龙头城市。 第一章、投资环境分析青岛正在向海洋经济强市迈进，海洋经济是青岛的未来支柱产业六、未来城市规划-青岛规划1、城市框架：青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”2、拥湾发展3、组团布局4、轴向辐射 第一章、投资环境分析青岛正逐步

4、向周边，外围区域辐射发展；各区域迎来发展机遇，也面临区域间的激烈竞争，胶州不具备短期内迅速发展的基础胶州市在拥湾发展中的地位 胶州市是拥湾发展的内层圈，但不属于核心圈层。 在青岛市关于整体产业的大布局中，既不是高新产业区，也不属于港口物流区，在拥湾发展中属于次要受惠区域。六、未来城市规划-胶州规划 第一章、投资环境分析胶州产业源自青岛市区转移，提升，产业人口增速较慢，但具有长远发展价值宜工宜居的胶州：50% 区域布局 LED 产业、装备制造业、电子信息、科技研发及文化创意产业50% 的规划区域打造现代滨海宜居新城，建设高档商住休闲度假区，胶州城镇人口28万，十二五规划将达到60万，城市发展迅速

5、一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况 第二章、青岛房地产市场研究 1、开发呈现逐年递增的趋势，开发信心十足。2、市场的抗风险能力在不断增强，整个市场趋于成熟3、供求量远超出销售量，未来竞争将越来越激烈。2010年增幅超过30%，增速明显加快青岛房地产市场整体健康，投资稳步增加，竞争日益激烈二、2006-2010年青岛房地产价格走势 第二章、青岛房地产市场研究 青岛房地产从2006年至今，除08年金融危机期间略有回调，整体都呈现出了上涨的态势，2010年上涨明显，整个市场开始趋于成熟稳定。08年降幅不太明显，市场相对稳定青岛房地产市场抗风险能力强，价格上升趋势明显四、政策对成交的影

6、响 第二章、青岛房地产市场研究 1、2011年2-5月限购开始后，青岛全市商品房成交套数，较去年同期跌幅为10%开始限购同各主要城市一样，青岛在经历限购政策后，市场逐步走强，需求仍然强劲五、青岛未来市场预期 第二章、青岛房地产市场研究 1、从目前的情况来看，土地供应量呈现大幅增长的态势，施工面积逐年递增，竞争日益激烈。2、金融危机和政策调控并没有对青岛房价产生太大的影响，青岛的市场较为健康，长期趋势看房价仍将保持稳定增长。3、从去年和今年的政策调控结果来看，并没有取得预想的效果，未来不排除仍有进一步加大力度的可能。青岛短期内的走势具有不确定性 第三章、青岛各区域房地产发展情况 一、青岛2010

7、年各区域房地产供应情况二、青岛201011年各区域房地产成交情况三、青岛2010年房地产价格比较四、青岛各城区房地产定位及发展五、胶州房地产现状六、胶州房地产市场发展趋势一、青岛年各区域房地产供应情况1、各区域2010年供应情况 各区域2010年土地成交情况 第三章、青岛各区域房地产发展情况 1、市南、市北、四方、崂山等已经开发比较成熟的地区已经基本处于无地可供的局面，开发格局向外围转移2、城阳、李沧是未来供应重点区域。3、胶州还是目前还处于发展阶段，未来发展潜力还有待考量胶州的房地产竞争力弱于城阳、李沧1、市南、市北、四方、崂山等已经成熟，存量、供应量低，开发格局向外围转移2、城阳、李沧供应

8、加快，存量较低，反映出市场消费正在集中。3、胶州还是目前还处于发展阶段，存量较大，土地供应量偏低 第三章、青岛各区域房地产发展情况 二、青岛各区域房地产成交情况1、近几年的成交情况胶州的房地产市场正在加速，未来极具潜力三、青岛各区域房地产价格对比 第三章、青岛各区域房地产发展情况 1、2010年全市成交65440套，成交面积984.6万平米。2、全年主要成交区域为城阳、黄岛、胶南三区。3、目前胶州的成交面积及价格还都处于一个低位运行状态 胶州价格低，仅高于平度、莱西；具备投资空间五、胶州在售项目介绍 截止6月底，胶州市目前在售项目51个，可售套数7476套，所有在售项目均价为4172元/，其中

9、最低为朱郭花园小区1381元/，最高为中信森林湖11033元/。 根据对中信森林湖及绿城紫薇广场、太和旺邸3个销售较好的项目市调，销售均表明，已售出房源客户70%（中信森林湖）90%（紫薇广场、太和旺邸）为胶州市本地客户，其余大部分为青岛市区客户，少量为山东省内客户。 第三章、青岛各区域房地产发展情况 中信森 林湖 绿城紫薇广场胶州房地产市场主要客群来源于本地，尚不能吸引青岛市区客户六、胶州未来市场预期 第三章、青岛各区域房地产发展情况 1、从胶州区域目前的情况来看，土地供应稳步增加，在售项目增多，未来市场竞争压力放大2、目前客户需求仍以胶州本地为主，未来随着大青岛发展的加速，青岛市区部分客源

10、逐步会进入胶州区域3、随着城市配套与城市发展的成熟，胶州房地产价格仍具备上涨空间青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展市区板块崂山板块城阳板块即墨板块景观资源卖点一线海景山海一线海景温泉山景沿海景观城市别墅山海景观高端住宅区城市别墅山景资源第一居所沿海景观旅游度假温泉城市规划四姜一湾城市东扩城市北扩旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006锦都花园信海花园琴岛之星弄海园锦园瑞士花园碧海花园颐景园银都景园海风花园美林小镇澳门花园蔚蓝海岸未央花园南岭风情起步期特征：供应极少，殖民时代风格独栋为主缓慢成长期特征：供应时序断

11、档 供应极少出现联排2006-至今1992-1994缓慢发展期特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分芭东小镇 依泉美庐颐和星苑 浅水湾海信温泉王朝天泰蓝泉麦岛金岸一、青岛别墅发展史 第四章、青岛别墅市场研究 青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，同时西海岸将成未来重要别墅供应区域板块项目名称物业类型板块项目名称物业类型即墨市岭海迪亚湾独立/双拼/联体城阳区百福国际山庄独立/双拼/联体鳌山名苑双拼/联体百通香溪庭院独立/联体海泉湾度假城-财宝山庄独立/双拼/联体青建橄榄树联体山水太和月光独立天逸海湾公寓/ 别墅/商铺银盛泰德郡多层/高层/双拼/联体青建香根温泉独立

12、栖霞沟别墅-依泉美庐独立/联体/小高层千禧国际村联体/多层/高层海信温泉王朝独立/双拼/联体崂山区石湾山庄独立/联体天泰圣罗尼克多层电梯洋房/双拼/联体石苑别墅-天泰蓝泉独立/双拼颐和星苑独立/联体/多层一山一墅独立/双拼/联体开发区宝都项目-芭东小镇独立唐岛金湾花园洋房/别墅胶南市海上嘉年华多层/高层/别墅岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅城阳王沙路区域即墨鹤山路区域温泉镇片区崂山片区西海岸区域二

13、、青岛别墅分布区 第四章、青岛别墅市场研究 百通香溪庭院颐和星苑石湾山庄浅水湾海信温泉王朝天泰圣罗尼克 天泰蓝泉 依泉美庐 金盟山庄芭东小镇 相府千禧国际村盛世美域百福国际山庄温泉镇板块城阳王沙路板块崂山东板块即墨板块昆泉天籁村海印长天开发区板块城阳王沙路板块依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市居住住宅崂山东板块依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城市居住住宅温泉

14、镇板块依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。 该板块低密度住宅具有明显的度假住宅意向三、各区域的各自特质 第四章、青岛别墅市场研究 四、青岛别墅客群构成 第四章、青岛别墅市场研究 核心人群 外围人群潜在人群青岛本地富裕人群山东尤其是胶东富裕人群中国北方富豪及部分以韩国为首的外国人青岛别墅70%由本地及本省人群消化，但正逐渐向外省及国外人群变化四、青岛别墅客群构成青岛的别墅客户体系中年龄主要集中在40-50这个年龄段，其次是50岁以上和30-40，所占比例分别是20%从客源分析，购买别墅的

15、客户主要来自青岛市内七区，占77%；省内、省外、客户各占7%和8%立足别墅，从现有别墅客群初步研判，他们的特征成功、理性、拥有权力和财富积累的，40岁以上客群是别墅的主力购买客户。恋“青岛”情节显著，尤其以本地人为主，同时对外区人口具有较强的吸纳能力。 第五章、案例研究一、即墨麗山国际 二、城阳龙湖滟澜海岸三、崂山石湾山庄四、中信森林湖案例研究的意义： 青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。 通

16、过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律第五章、案例研究一、即墨麗山国际 定位：郊区别墅，第一居所第五章、案例研究 一、即墨麗山国际 产品特点： 1、即墨市以第二居所的度假产品为主，它是首个以第一居所为目标的别墅产品 2、山地+湖景，独特的环境资源 3、极强的环境营造能力、户型舒适度较高、本土企业的产品塑造能力很强客户特点 1、主要为即墨本地富人购买，少量不需要早九晚五的青岛市区富裕阶层也购买销售： 10.11开盘至今销售78套房，剩余16套房源，月均10套左右客户语录： “我觉得龙湖潜力更大，毕竟是牌子货，而且在青岛也

17、算比较近了” “不喜欢龙湖，跟在沼泽地上建的似的 ” “我还是比较看好龙湖点，从位置，开发商上都完爆骊山国际 ” 即墨与城阳龙湖相比城阳的区域价值更大， 同时可以看到大品牌正在青岛市民心里扎根 第五章、案例研究二、城阳龙湖滟澜海岸 定位：城市别墅第五章、案例研究第五章、案例研究二、城阳龙湖滟澜海岸 产品特点 1、龙湖一贯的景观附加值 2、用夹墙创造性解决了不批独栋产品的问题，创造出“合院景观” 3、在区域环境认可度低的背景下，通过小环境打造、通过区位交通优势和品牌定位第一居所，获得市场成功客户特点 1、青岛中产阶层疯狂购买，自住和投资比例各占一半销售 10.10月开盘，销售478套，月均53套

18、客户语录 “好消息！双埠立交开通啦！到市区真的方便啦！同事和我说的，早上他从卓越蔚蓝群岛开始及时，经双埠立交走环湾大道，到达南京路，全程用了25分钟，太给力啦” “还没有住进去，不过景观绿化做得还是相当给力的 ” 第五章、案例研究三、崂山石湾山庄 定位：青岛绝版别墅区 三、崂山石湾山庄产品特点 1、”唯一性“的崂山资源+石老人浴场 2、产品本身设计点很少，密度很大 3、出行并不便利客户特点 1、青岛和外地（山东本省）顶尖富豪销售 总共24套，一年销售6套第五章、案例研究四、中信森林湖 定位：第二度假居所第五章、案例研究四、中信森林湖产品特点 1、兵营式排列，资源占有度平均 2、纯独栋和联排产品

19、，没有高层 3、外围环境优秀，有高尔夫、游艇、五星酒店、奥特莱斯等高端配套客户特点 1、一期主要是胶州本地财富人群，二期少量青岛市区人群销售 11.03共计266套，销售217套，月均45套青岛人对胶州的看法 “胶州啊，你怎么不说在四线五线城市更便宜啊” “请问是胶州什么乡哪个村滴房子？ ” “真的吗？我觉得那边的环境很不错” 普通市区客户对于胶州仍有心理上的距离与排斥感第五章、案例研究 第六章、地块研究一、地块基本资料二、地块资源价值分析三、少海新区四至四、少海新区的发展历程及定位五、少海新区的区域发展潜力六、2010年胶州土地出让价格七、地块SWOT分析一、地块基本资料第六章、地块研究容积

20、率1.2占地870余亩板桥镇中信森林湖鲁盛置业项目五星酒店6.28平方公里湖面婚庆广场18洞高尔夫游艇码头地块具有优异的高端配套慈云寺奥特莱斯二、地块资源价值分析 主要价值点1、湖面 6.28平方公里的湖面是稀缺性的资源。2、奥特莱斯 奥体莱斯能够吸引青岛及其周边一些有经济实力的人群，能够在一定程度上提升区域价值。3、婚庆广场 青岛每年在510月份会有大量本市及本省结婚游客，他们多数选择青岛市区，婚庆广场的概念较好，但是需要专业运营。4、18洞高尔夫球场 目前青岛共有45块，分布在市区周边，主要是韩国人及省内高端客户使用，青岛市区财富阶层使用量小,大多数人也会选择多个球场，不具有绝对性的吸引力

21、，总体价值有限。 第六章、地块研究二、地块资源价值分析次要价值点 1、游艇 不是纯正意义的游艇，只能是摩托艇级别，同时只能在湖区使用，大大限制了它的价值，在青岛具备奥帆这样级别的游艇俱乐部的背景下，看少海游艇码头，其吸引力有限2、慈云寺 没有文化积淀的寺庙，不具有人文价值3、板桥镇 以民俗支撑不起国际化的少海，对客户的吸引价值有限 第六章、地块研究小结： 少海如果是在内陆任一省份都极具价值，但是它紧邻青岛，其资源价值与国际化、海派文化交融的青岛市区比少海现阶段的吸引力较弱，需要政府与投资方共同投入，进一步完善配套，提升区域价值。三、少海新区四至第六章、地块研究大沽河兰州路洞庭湖路胶州高速公路少

22、海具有丰富的人工景观胶州市提出“一城五区”规划控制方案，准备拓展城市空间2003年2004年11月加大改造滞洪区，确定打造少海新兴休闲旅游景区2007年7月中洲集团投资30亿元进行整体基础设施建设2007年11月少海新城开工典礼举行2008年8月2009年5月政府力挺建设稳步推进2009年少海城市建设被列为“环湾保护、拥湾发展”战略率先启动项目第六章、地块研究四、少海新区的发展历程及定位四、少海新区的发展历程及定位第六章、地块研究规划建设集自然生态、滨水休闲、度假旅游、历史人文、高档居住等功能于一体的城市滨水复合功能区，以水系、绿化、道路等生态廊道为骨架，以大型水体为核心，将少海新城打造成为充

23、满生机活力的国际化、生态化、现代化景区，具有产业支撑、旅游支撑、生态支撑的片区。少海新城大青岛的潜力股 大青岛城中城少海新城打造“多片区”布局，分为：居住区形成七类居住风貌控制区社区文化公园设有图书馆、剧场等滨水休闲区以高档湖滨酒店为核心历史展示区秧歌城广场、民俗文化馆、市舶司等湖滨特色旅游镇形成特色商业旅游岛科普教研基地在南湖设置，可作为中小学生高尚运动休闲区、湿地公园、农业观光园等整体形成休闲、度假、旅游、历史文化、商业多功能有机集合体、完备的特色市镇功能宜商。宜住。宜游。综合功能新城第六章、地块研究2007年7月份，广东联泰集团与胶州市签署协议采取“建设移交”运作模式，投资开发建设少海新

24、城，如秧歌城广场等。2007年7月份，中洲集团与投资30亿元对少海新城实施了整体开发。2007年7月份，深证长城股份有限公司与胶州市少海发展管理处签订少海项目合作建设框架协议。近期中信地产携2000亩地别墅大盘落户少海新城，即建设面积128万方体量，80栋独立别墅，50栋多层。曙光集团2008年7月浙江省台州市曙光集团投资控股成立青岛鲁盛置业有限公司，开发少海“白鹭洲”别墅 项目第六章、地块研究五、少海新区的区域发展潜力 定位产业竞争力进度 红岛开发区 国家级动漫产业+市政府搬迁（可能性较高）高“以住宅用地出让换取投入资金”目前已经启动 黄岛开发区 保税区+港口经济高青岛港早已搬迁过去，保税区

25、正在申报 西海岸出口加工区 精密制造业、化工高，需要培植少量企业进驻，技术附加值较低 第六章、地块研究红岛、黄岛已经成为青岛市未来城市经济的动力源，受到政府高度重视和投入，少海所处的西海岸出口加工区属于青岛市产业转移和升级需要强力的政策支持和大量资金投入，区域发展需要较长时间六、2010年胶州土地出让价格 自2008年6月30日至今，胶州市共出让住宅及商住土地12008258.9，约合18030亩。其中可查成交为223笔，平均楼面价格约622元/，最高价格3000元/，最低价格119元/。成交价格与时间关系不明显，仅与位置有关。 其中少海新区成交22笔，成交面积3096498，约合4649亩，

26、容积率均为1.2以下，成交楼面均价1290元/，最高价格3000元/，最低价格750元/。成交时间以2011年1月27号、28号较为集中，其次是2010年6月2号、2008年8月18号，全部由9家公司成交。 第六章、地块研究少海土地价值尚未显现 如果本地块以楼面价2200元/平成交，价格略高六、地块SWOT分析第六章、地块研究S：优异的人工景观丰富的高端配套多样的产品组合可能W：少海的认知度差区域定位清晰，但政策支持度存在疑问，导致前景不明，区域竞争力弱缺乏细化的休闲产业的支撑O：城市的价值洼地中信的前期示范效应高端别墅带的成长性T：区域间的激烈竞争青岛人对胶州的固有观念未来限购令的取消对胶州

27、的影响开发商不仅要有开发的理念更要 有运营的理念开发时序、产品精细化设计、营销投入都需要开发商具有较强的组织、决策经验 整体投资环境1、青岛是正在逐步国际化的城市，是引领半岛城市群的龙头。2、山东半岛蓝色经济区的建立将大幅拉动区域经济发展，产业人口不断增加，财富人群聚集，区域购买力不断增强。青岛将迎来大发展的机会3、青岛未来将形成青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的发展格局。4、胶州不是大青岛规划的发展主力，仅靠海岸的一部分地区为“环湾保护 拥湾发展”规划的制造业产业聚集区，所以胶州市的产业经济发展需要时间。 青岛房地产市场情况1、青岛房地产市场随着城市化进程正在高速发展，整体健康稳定2、土地出让及施工面积增长迅速，竞争加剧3、需求稳步增长，抗政策风险能力较强4、价格增长幅度较大、较快，城市外溢将是趋势5、青岛市房地产随着国际化的进程仍有巨大成长空间，是投资重点城市之一第七章、总结 胶州地产市场情况1、胶州地产市场定位为宜工宜居城市、休闲度假第二居所2、胶州目前的房地产市场竞争能力仍处于城阳、即墨、李沧、四方区之后3、胶州的房地产正在进入加速发展通道，未来极具投资价值4、胶州的未来供应量放大，竞争加剧5、目前胶州房地产的需求以本地消化为主，外区客户少 6、胶州的房地产功能定位起点高，难度大