某地产物业工程承接查验工作手册

1、- 215 -绿城物业服务集团有限公司集团接管项目交付前准备工作职责分配表GT-ZY-FZ-001-2013（A/0）一、需报集团审批的事项（一）年度交付计划序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门审批部门/人配合部门/人1年度交付计划的编制绿城项目交付计划每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部非绿城项目交付计划每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部整体计划整合（明确交付项目、时间表、分管领导、人员安排等）每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部2年度交付计划的批准/每年1月20日之前/总经理/3年度交付计划的监督实施/根据计划节点交付小组/各职能部门（二）人力资源及培训

2、序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人1物业服务中心成立发文成立物业服务中心物业交付前3-6个月本体建设部行政管理中心一级单位物业服务中心负责人选定物业交付前3-6个月本体建设部行政管理中心一级单位重点首次交付项目经理、工程主管、秩序维护主管对口轮岗物业交付前6个月一级单位行政管理中心（考核）各对口项目2人员配置方案及到岗计划编制物业交付前4-7个月一级单位（本体系统）分管领导交付小组批准物业交付前3-6个月/本体建设部/管理员按计划招聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/工程人员按计划招聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/秩序维护员按计划招

3、聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/保洁员按计划招聘、到岗根据到岗计划一级单位（本体系统）/3物业服务中心培训编制交付培训材料及培训方案范本每年12月底之前本体建设部各管理中心各职能部门二、一级单位自行开展的工作事项（一）项目交付前的培训序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人1交付培训的实施物业服务中心新员工培训根据公司培训计划一级单位（本体系统）/根据培训材料范本确定本园区的培训材料和方案物业交付前3个月一级单位（本体系统）各分管领导交付小组物业承接查验物业交付前3个月参加培训人员：物业服务中心人员（除保安、保洁外）一级单位（本体系统、工程系统

4、）交付小组、工程技术部前期物业服务合同、前期物业服务协议、商品房买卖合同、临时管理规约物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位交付小组、企业发展中心标书或方案物业交付前4个月参加培训人员：主管级以上人员一级单位交付小组、企业发展中心园区服务体系物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位（园区服务系统）园区物业服务中心序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人1交付培训的实施物业管理作业指导书物业交付前1个月参加培训人员：相应岗位人员一级单位各职能部门物业管理法律法规物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位

5、质量管理部项目基础财务管理物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心人员（除保洁人员外）一级单位（财务系统）财务部客户投诉流程物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位客户服务部亲情服务手册物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位客户服务部8S管理物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位质量管理部管家服务制度物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位管家协会IOS9001质量体系知识物业交付前1个月参加培训人员：物业服务中心全体人员一级单位质量管理部（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项序号工 作 内 容工作要求/实现目标时

6、间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1参加开发公司会议及时通报工作进度，并就会议议题从物业管理角度提出有益的意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心相关职能部门/2提交物业建议或报告把认为与本楼盘密切相关的问题，及时提交开发商物业交付前咨询公司物业服务中心/3提交建筑设计方面的建议可包括（规划布局、交通流线、出入口设计、房型布局、建筑立面、环境设计、园林绿化、内外装饰、建材选用、垃圾收集、标识系统等）物业交付前13个月咨询公司物业服务中心/4提交机电设施方面的建议通过审视机电设计和跟进安装工程，对业主户内空调机组安装、户外照明灯具、开关回路设置、给排水管道、后备发电机、消防设施及会所设备等设计

7、、选购及安装，提出有利于节能、控制质量、节约初始投资、方便业主使用及维护保养等方面的顾问意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心一级单位（工程系统）工程技术部（技术支持）5提交智能化系统方面的建议根据物业管理的需要，对周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统设计与施工，提出方便业主使用及物业管理等方面的意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心工程技术部（技术支持）序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注6提交配套设施方面的建议结合客户对象和社区环境，对会所、物业管理用房、业

8、委会用房及社区用房等配套设施的功能设置、面积大小和档次高低，提出有利于提高档次、方便业主和物业管理等方面的意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心/7提交工程现场方面的建议定期查勘施工现场，了解施工进度，协助检查施工质量，随时发现各种隐患及缺陷，参与隐蔽工程验收及机电设备调试，并提供成品保护建议。若发现问题或不足，及时以书面形式提出有关的专业顾问意见和建议物业交付前咨询公司物业服务中心一级单位（工程系统）/8配合项目销售交付前全力配合市场推广、大型房屋促销活动等。交付后成立广玉兰小组，进行全员营销。交付前后项目销售期一级单位全员置换公司/9标识系统的统计完成项目标识统计，提交开发公司，标识系统

9、现场复核物业交付前2个月物业服务中心（确定种类数量）企业文化部（审核并定稿）及时提交开发公司（三）项目承接查验具体工作序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1房屋交付验收准备制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格交付验收工作开始前半个月物业服务中心（制定初稿）一级单位（工程系统）及时提交开发公司2对房屋进行交付验收对房屋进行细致的检查（土建、水电）等各方面根据工程进度物业服务中心（组织检查）一级单位（工程系统）/3整理验收初验资料，报开发公司进行整改将验收资料进行分类或分户汇总，对不合格项报开发公司整改，并重复程序至验收

10、通过。初验开始后分标段进行，检查后五天内将检查情况提交开发商物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位/4对房屋进行复验待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改复验开始后分标段进行，检查后五天内将检查情况提交开发商物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位（工程系统）/5公共区域验收对可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑及道路的内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收根据工程进度物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位（工程系统）/6进行公共区域复验待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改根据工程进度物业服务

11、中心（组织检查、汇总检查结果报开发商）一级单位（工程系统）资料归档，重大问题做好备录工作序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注7绿化验收交接绿化验收对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表，二年质保期满后交接（按合同约定）根据工程进度物业服务中心绿化公司资料归档，重大问题做好备录工作8参与机电设备的调试和验收对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行交付验收根据工程进度物业服务中心一级单位（工程系统）、电梯公司（电梯）资料归档，重大问题做好备录工作9消监控中心设备的调试和验收（智能化设备）消

12、防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统交付和验收根据工程进度物业服务中心一级单位（工程系统）、工程技术部提供技术支持资料归档，重大问题做好备录工作10资料清单根据公司资料清单模版制订符合项目的具体承接查验移交资料清单交付前3个月物业服务中心一级单位相关部门/11资料移交根据资料清单移交，包括各类图纸、竣工资料、电梯等设备运行记录资料、管线图等交付使用前30天物业服务中心一级单位相关部门/12物业管理用房的移交根据政府主管部门核定的物业用房确认单现场核

13、查交付使用前30天物业服务中心一级单位（工程系统）/序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注13设施设备资料的整理安装合同、设施设备维保协议、说明书等交付使用前30天物业服务中心一级单位（工程系统）/14建立设施设备台帐设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等交付后3个月内物业服务中心一级单位（工程系统）/15建立备品备件资料档案建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集交付后3个月内物业服务中心一级单位（工程系统）/16建立消防器材档案各消防栓的具体位置、配置数量登记交付后1个月物业服务中心/17确认返修工作全部完成按物业验收时的缺陷及整改记录，检查

14、维修是否完成保修期内物业服务中心/未完成的向施工方申明18承接查验协议签订承接查验协议交付前15天一级单位/须先经集团相关部门评审19备案承接查验协议签订签订后30日一级单位/20验收资料归档对所有验收资料等进行专门归档长期物业服务中心一级单位（综管系统、工程系统）资料长期保存（四）各类方案、手册等的编制序号工 作 内 容工作要求/实现目标时间阶段主责部门审定部门配合部门/人1物业管理基础服务类方案的制订确定各岗位职责，根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案：物业承接查验方案园区秩序维护方案园区车辆管理及交通组织方案园区清洁方案园区绿化方案园区设施设备

15、维护保养方案装修管理方案等物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善物业服务中心一级单位（工程系统、秩序维护系统等）各职能部门2交付危机公关方案的制订根据楼盘实际情况编制方案交付前1个月完成各一级单位分管领导各职能部门3园区服务体系方案的制订根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘园区服务的各个方面制订合理的管理方案：地下区域功能分区、管理方案会所配置方案会所经营及管理方案园区商铺（如有）经营管理方案等物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善物业服务中心一级单位（园区生活服务系统）各职能部门4增值类服务方案的制订根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的

16、管理方案：成品保护方案、一房一验方案、开荒保洁方案、交付协助方案、软装配置方案、装修设计服务方案等物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善物业服务中心一级单位各职能部门5编制业主手册、园区生活服务手册（绿城项目）完成评审、修订交付前1个月完成一级单位/各职能部门6协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书参与“两书”的评审、修订，提供意见或建议交付前1个月完成物业服务中心一级单位各职能部门7办理物业管理费的报批/备案手续，合同备案完成物业管理费及相关服务费用的报批/备案交付前一级单位/集团综管部备案8前期咨询阶段资料移交完成移交交付前3、6个月一级单位咨询公司/（五）项目交付前具体现场活动事项

17、序号工 作 内容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注1购置安保器材和日常用具对讲机、电筒、警棍等日常用品根据人员进场情况一级单位（秩序维护系统）秩序维护总部/2购置维修器材和常用工具维修工具箱、工具梯、疏通机等根据人员进场情况物业服务中心一级单位（工程系统）/3购置保洁机器设备扫帚、保洁袋、果壳箱、拖把等根据人员进场情况物业服务中心保洁公司/4购置绿化工具割草机、锄头等根据人员进场情况物业服务中心一级单位/5园区开荒工作外墙清洗、室内卫生、大堂大理石，园区小道等物业交付前1-2个月物业服务中心一级单位、保洁公司/6建立业主花名册业主的现在住址、联系电话、房屋面积等自开发公司

18、提供资料起三天内物业服务中心一级单位资料归档受控7园区标识、垃圾箱等安置门牌号、单元门、地下室标识、垃圾箱、休闲小品等根据道路竣工情况物业服务中心企业文化部若不按公司模版制订，应报公司审批8准备各类交房资料业主验房交接验收表、业主手册、业主基本档案、业主健康档案、物品交接清单、服务卡等物业交付前20天物业服务中心一级单位（综管系统、工程系统等）/序号工 作 内容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注9空关房水、电抄表登记单元户各表的原始记录物业交付前15天物业服务中心一级单位现场确认10制定水、电、管煤一览表对各户的水、电、煤气进行统一登记物业交付前1个月物业服务中心一级单位

19、/11物业管理用房装修对物业管理用房进行装修视工程进度物业服务中心/12物管用房装修竣工验收物业管理用房竣工后组织验收装修工程竣工3天内物业服务中心一级单位（综管系统、工程系统等）资料归档13物管人员服装设计、定制市场调查，确定面料、款式、并打样、制作（含工号牌等）物业交付前3个月物业服务中心一级单位（综管系统）若与公司统一制服不一致的应报公司批准14物业服务中心办公用品采购桌、椅、复印机等采购，物业用房启用后1周内物业服务中心一级单位（综管系统）/15物业服务中心办公室布置上墙文件、软装饰（符合公司VI应用系统手册和8S管理目视化手册）、电话开通等物业用房启用后1周内物业服务中心各一级单位（

20、综管系统）/16建立开办物资清册根据前期物业服务合同等相关协议，对开办物资登记入册开办物资采购完成1周内物业服务中心各一级单位（综管系统和财务系统）/序号工 作 内容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注17物业管理软件安装物业管理软件并试运行（OA、财务系统软件）办公设备到位后1周内物业服务中心一级单位（综管系统）/18物业保险确定园区投保方案、确定投保的险种根据实际情况一级单位（综管系统）综合管理部/19配合开发公司核实房屋销售合同物业服务中心归档业主商品房买卖合同（长期保存）物业交付前1个月物业服务中心一级单位/20配合开发公司制定交付使用通知书通知交楼日期说明需要缴纳

21、的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费在开发商发出入伙通知书前15天物业服务中心一级单位（财务系统）开发商应提供实测面积21物业服务收费数据的导入根据实测面积在OA中导入该数据交付前半个月物业服务中心一级单位（财务系统）财务部22交付资料整理装袋确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等，并编号视物品情况，确保交付前整理完毕物业服务中心一级单位、交付外协人员/23编写交付统一说辞（对园区概况、疑难问题进行汇总）制作园区概况，将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总，以便对业主可能提出的问题统一口径物业交付前1个月内确保完成物业服务中心一

22、级单位（报交付小组备案）/24配合制定现场交付方案人员安排、交付流程、现场布置、交付培训材料等物业交付前1个月物业服务中心一级单位、交付小组/序号工 作 内容工作要求/实现目标时间阶段责任部门/人配合部门/人备 注25配合交房现场所需物品的购置并进行布置收费、领房、验房、园区服务体验区等区域布置，做好标牌物业交付前7天确保布置完毕物业服务中心一级单位/26制定交付各岗位工作流程（集中交付时期）地下停车场巡逻线、园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等物业交付前1个月物业服务中心一级单位/27增援交付工作人员落实根据交付方案物业交付前1周一级单位（本体系统）各职能部门及支援单位/28

23、交付前培训及交底就业主领房流程、相关交付手续、现场布置、制定危机公关预案等物业交付前1个月一级单位分管领导/29布置秩序维护工作检查园区各类重点部位安全、车辆管理、礼宾服务等物业交付前物业服务中心一级单位（秩序维护系统）/30交付前预演练领房注意事项、流程分工、危机公关流程、交付工作人员互相熟悉配对等物业交付前1周一级单位物业服务中心交付小组/31集中交付办理业主入伙手续（收费、领业主验房、记录业主提出的意见、园区服务体验等）交付期间（集中交付3-5天，预约交付10天之内0一级单位物业服务中心支援单位/32交付每日碰头会每天就交付中碰到的问题汇总、讨论解决交付期间每天一级单位物业服务中心/33

24、建立业主档案根据交付时业主填写的业主基本资料，建立填写业主档案和健康档案交付期间及交付后物业服务中心/资料受控34交付总结（整改）总结交付过程，准备装修管理，就交付中发现的问题进行整改交付完毕后1周内物业服务中心一级单位/绿城物业服务集团有限公司物业承接查验管理办法GT-BF-GC-001-2013（A/0）1 目的为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房2010165号物业承接查验办法等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。2 适用范围本办法适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所辖各物业服务中心。3 职责3.1 各物业

25、服务中心及一级单位为本项目承接查验的具体执行部门。3.2集团行政管理中心、财务管理中心、运营管理中心、企业发展中心等相关部门、集团交付工作领导小组负责为各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供专业支持。3.2.1 行政管理中心综合管理部负责指导项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议备案及综管指导工作。3.2.2 行政管理中心本体建设部负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供人员配置。3.2.3 运营管理中心质量管理部负责项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议评审的流程把控工作。3.2.4 运营管理中心工程技术部负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验的具体

26、交接、查验工作。3.2.5 财务管理中心负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验费用测算审核工作。3.2.6 企业发展中心负责项目前期物业服务合同评审时对物业共用部位、共用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。3.3 集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。4 工作程序4.1 定义物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。4.2 原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。4.3 承接查验的前提条件建设单位在与物业

27、服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件：a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全

28、；g）法律、法规规定的其他条件。4.4 合同、协议等对承接查验约定要求4.4.1 前期工作要求项目需在前期物业服务合同、前期物业服务协议、临时管理规约等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文件内容约定：a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项；c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。4.4.2承接查验补充协议要求如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业另行签订补充协议

29、，对物业承接查验内容进行明确。4.4.3 时间要求项目必须与建设单位在物业交付使用30日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。4.5物业承接查验具体工作程序承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。4.5.1承接查验流程确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案计划移交项目相关图纸资料查验物业现场共用部位、共用设施设备确认、解决现场查验问题签订物业承接查验协议办理物业交接手续备案物业承接查验资料保管、移交4.5.2确定物业承接查验方案、制定计划4.5.2.1 承接查验方案a）项目在物业交付使用前三个月，编制项目物业承接查验方案，形成书面

30、方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。项目物业承接查验方案经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案；b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对项目物业承接查验方案进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工作领导小组汇总意见后反馈至项目。4.5.2.2承接查验计划按园区前期物业服务合同派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。a）建设单位应在签订承接查验协议前30天发出（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系

31、统、安防及弱电系统、人防系统）承接查验计划，如无准时发出的，物业服务中心责任人应向建设单位发出工作联系单，索取承接查验计划；b）物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部（工程部），以便组织落实承接查验；c）计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。4.5.3移交项目相关图纸资料4.5.3.1项目物业服务中心现场工程主管按接管物业需移交资料清单（模板）编制本项目合同范围内的设施设备接管物业需移交资料清单，递交建设单位，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。4.5.3.2 项目物业服务中心现场工程主管按建设单位移交的清单进行核对，分别填入接管物业移交资料清

32、单、共用设施设备资料移交清单和接管验收资料遗留问题清单，对资料遗留问题发工作联系单督促建设单位整改，各类资料由现场责任人移交物业服务中心档案管理人员组织存档。4.5.3.3 完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。4.5.3.4 如建设单位未能全部移交前款所列资料的，项目必须在物业承接查验协议中列明接管物业未移交资料明细表，并注明补交的具体时限等要求。4.5.3.5 项目对建设单位移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。4.5.4查验物业现场共用部位、共用设施设备4.5.4.1 承接查验部位：a）共用部位：一般包括建筑物的基础、

33、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；d）备注：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的

34、内容。4.5.4.2承接查验方法和重点：应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。4.5.4.3承接查验标准：a）内部标准具体按配电系统设施设备承接查验操作指引、给排水系统设施设备承接查验操作指引、楼宇及精装修系统承接查验操作指引、空调暖通系统设施设备承接查验操作指引、消防系统设施设备承接查验操作指引、电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引、安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引、人防系统设施设备承接查验操作指引执行；b）外部标准参考：GB 50243通风与空调工程施工及验收规范、GB50166火灾自动报警系统施工及验收规

35、范、GB50084自动喷水灭火系统施工及验收规范、GB50225人民防空工程设计规范等等。4.5.4.4承接查验实施：物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表，组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与方法实施承接查验，填写相关验查表单。（说明：项目对与建设单位进行现场查验的内容进行全面清点和核查，内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由项目与建设单位参加查验的人员签字确认。）4.5.4.5 按设施设备安装施工合同和操作说明等，向建设单位索要备品配件，填写共用设施设备备品件移交清单备品配件由现场责任人组

36、织保管。4.5.5确认、解决现场查验问题4.5.5.1 项已经查验的设施设备列入共用设施设备系统移交明细表，对存在的问题和缺陷登记在接管验收设施设备遗留问题清单表中，并编制项目（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人防系统）缺陷报告，对遗留问题发工作联系单督促建设单位整改，各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。（说明：项目对物业共用部位、共用设施设备现场查验具体问题，包括但不限于数量和质量不符合约定或者规定的情形。）4.5.5.2 完成整体各系统接管验收合格后，分别按职责权限签字确认。4.5.5.3 建设单位整改完成后，由项目与建设单位

37、进行复验。4.5.6签订物业承接查验协议4.5.6.1 在完成项目图纸资料、现场查验后，由项目按集团的承接查验合同范本，补充完成本项目的物业承接查验协议，经本单位负责人、本单位分管领导同意后报质量管理部评审。4.5.6.2 由质量管理部组织集团相关职能部门对物业承接查验协议进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，质量管理部汇总意见后反馈至项目。4.5.6.3 项目将修改后的物业承接查验协议报集团总经理审批后才可与项目建设单位签订。4.5.6.4 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。4.5.7办理物业交接手续4.5.

38、7.1 项目在与建设单位在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。4.5.7.2 移交工作由项目与建设单位共同形成书面记录，交接记录包括但不限于移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。4.5.8备案4.5.8.1 项目在物业交接后30日内，将物业承接查验协议与前期物业服务合同等件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案登记手续。4.5.8.2由项目和建设单位将物业承接查验备案情况书面告知业主。4.6物业承接查验资料保管、移交4.6.1 项目负责将承接查验有关的文件、资料和记录按集团档案管理操

39、作指引建立档案并妥善保管。4.6.2 前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，由项目在前期物业服务合同终止之日起10日内，向项目业主委员会移交物业承接查验档案。4.7其他约定（分期开发建设项目管理、质保期管理）4.7.1分期开发建设的物业项目管理：根据开发进度，项目与建设单位对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。4.7.2质保期管理：第二阶段完成验查移交合格后，项目各系统设施设备、各成品分别进入质保期日常运行，物业服务中心工程人员监督管理设施设备的运行，并进行日常维保。工程主管负责收集运行缺陷，形成项目系统

40、运行缺陷报告，发工作联系单至建设单位整改，并及时督促整改，各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。5 相关文件5.1 建房2010165号物业承接查验办法5.2 GB50243通风与空调工程施工及验收规范5.3 GB50166火灾自动报警系统施工及验收规范5.4 GB50084自动喷水灭火系统施工及验收规范5.5GB50225人民防空工程设计规范5.6GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引5.7GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引5.8GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引5.9GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作

41、指引5.10GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引5.11GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引5.12GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引5.13GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引5.14档案管理操作指引5.15附件1项目物业承接查验协议（范本）5.16附件2要求整改的函6 记录6.1 GT-R-GC-001接管物业移交资料清单6.2 GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表6.3 GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表6.4 GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单6.5 G

42、T-R-GC-005共用设施设备资料移交清单6.6 GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单6.7GGT-RR-ZHHGL-XXXX工作作联系单单6.8项目物业承接查验方案（无固定格式，不编号）6.9系统物业承接查验计划（无固定格式，不编号）6.10 各系统承接查验记录附件1：项目物业承接查验协议（该协议在交接验收时签订）本协议当事人：甲方：房地产开发有限公司法定代表人：地址：联系电话：乙方：物业管理有限公司（注：分公司接管项目，必须由总公司出具授权委托书，授权书范本见附件）法定代表人： 地址： 联系电话：根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为（注：

43、物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，双方就项目的物业承接查验事宜达成如下协议，以兹双方共同遵守。第一章 物业共用部位、共用设施设备基本情况第一条 物业共用部位、共用设施设备基本情况物业名称：物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、排屋、别墅、商业用房、办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下层。（注：根据物业的实际情况填写）占地面积：平方米。总建筑面积：约平方米。物业交付时间：年月日前。物业共用部位、共用设施设备清单，详见本合同附件一、附件二。第二条 物业承接查验是指：承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对

44、物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第二章 物业承接查验期限第三条 物业承接查验期限自年月日起至年月日结束。但是，甲方必须在交付使用日前（办法规定15日前，公司规定30日前），与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的全部承接查验工作。如甲方未能在约定交付日期向物业买受人进行交付的，甲乙双方可根据实际交付日期另行明确约定物业承接查验工作完成期限，但必须在实际交付日期前天前完成。第三章 物业承接查验内容第四条 甲乙双方约定，在本协议第二章规定日期前完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，解决查验发现的问

45、题，承接查验问题的复验工作，办理物业交接手续等。第五条 截至年月日，甲方已向乙方移交附件三所列图纸资料。在现场查验前移交的项目图纸资料包括但不限于：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（注：杭州地区必须增加建设用地规划许可证，建设工程规划计可证，规划总平图，用地红线图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库工程竣工图等竣工验收资料、通信系统竣工验收证说明等）（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等合格证明文件及相关技术资料；（

46、三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。（项目根据实际移交资料进行分类，整理移交清单，在协议或以附件形式在协议中注明）第六条甲方因原因，截至本协议签订之日尚未向乙方移交的图纸资料见附件四。（注：包括但不限于项目根据实际未移交资料进行分类，整理未移交清单，在协议或以附件形式在协议中注明）甲乙双方约定，甲方于年月日前与乙方完成附件四未移交资料的补充移交，届时双方另行签订补充移交资料的确认文件。第七条 截至年月日，甲乙双方已进行查验的项目共用部位、共用设施设备及查验结果内容包括但不限于：（一）共用部位：包括建

47、筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（项目根据实际查验的共用部位、共用设施设备的类别、查验时间、查验方法、查验内容（外观、运行、配置等）、查验人、查

48、验问题、双方协商的解决办法、查验结果等整理详细清单，在协议或以附件形式在协议中注明）第八条甲乙双方未进行查验的项目共用部位、共用设施设备及未进行查验的主要问题包括但不限于：（项目根据实际未查验的共用部位、共用设施设备及未进行查验的主要问题等整理详细清单，在协议或以附件形式在协议中注明）第九条 甲乙双方约定，甲方于年月日前完成上述第七条涉及的共用部位、共用设施设备查验所发现问题的整改工作，并于年月日前就该等整改结果与乙方进行复验。甲方承担解决第七条所及查验问题的责任，解决办法如下：第十条 甲乙双方约定，甲乙双方于年月日前完成上述第八条所及未进行查验的共用部位、共用设施设备的查验工作，并由甲方将查

49、验发现的问题于年月日前完成整改，并于年月日前就整改结果与乙方进行复验工作。第十一条 甲乙双方约定，在甲方完成所有的上述项目相关图纸资料的移交工作，项目共用部位、共用设施设备的查验及查验发现问题的整改工作，完成项目共用部位、共用设施设备的复验工作后，甲乙双方于年月日办理物业的交接手续。第十二条 对于现场查验时未能正常运行的共用设施设备或影响正常使用的共用部位等，其保修期起始时间为甲乙双方确认整改完成之日起次日。第四章 双方权利义务第十三条 甲方的权利义务1、甲方应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。2、甲方与乙方进行承接查验前，甲方

50、必须确保项目同时具备下列条件：（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

51、（7）法律、法规规定的其他条件。4、甲方必须与乙方积极配合，委派落实专人负责物业承接查验工作，与乙方共同完成项目的物业承接查验工作。5、甲方应当在本协议规定期限内与乙方办理物业交接手续，向乙方移交物业服务用房以及物业共用部位、共用设施设备。6、甲方应当在与乙方完成物业承接查验工作的同时，完成应依法向有关单位移交项目供水、排水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备的移交工作。7、项目属于分期开发的，根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期与乙方进行承接查验工作。在承接最后一期物业时，与乙方办理物业项目整体交接手续。8、依据本协议约定，承担、支付物业承接查验费用。9、法律、法规规定及本

52、协议约定的其他权利、义务。第十四条 乙方的权利义务1、乙方积极配合甲方完成项目承接查验工作，严格按要求完成各项内容的承接查验工作。2、乙方对甲方移交的图纸资料进行清点、核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。3、乙方对于甲方移交共用部位、共用设施设备进行仔细现场检查和验收，乙方的查验内容仅限于如下三项：（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符；（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。对隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全的查验，乙方不具备相应的技术能力开展现场检查

53、和验收，但有义务核查甲方是否已提供了与此相关的合格证明文件。对于查验中发现的问题，乙方有义务书面通知甲方，要求甲方进行整改落实。在甲方整改完结后，积极配合甲方完成复验工作。4、依据本协议约定，向甲方收取物业承接查验费用。5、项目属于分期开发的，与甲方根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验工作。在承接最后一期物业时，与甲方办理物业项目整体交接手续。6、建立和妥善保管本物业承接查验资料档案，及时记录相关情况。7、前期物业服务合同终止或解除时，应及时办理交接手续，向甲方移交本项目物业承接查验的全部档案资料，移交时已成立业主委员会的，乙方需在前期物业服务合同终止之日起10日内向业主委员

54、会移交物业承接查验档案资料。8、积极配合甲方，于项目交付时，将物业承接查验结果、备案情况书面告知项目全体业主。9、自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务。10、乙方自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（1）前期物业服务合同；（2）临时管理规约；（3）物业承接查验协议；（4）建设单位移交资料清单；（5）查验记录；（6）交接记录；（7）其它承接查验有关的文件。11、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第五章 承接查验费用第十五条物业承接查验费用由甲方承担。具体费用为

55、人民币元整（￥.00），支付时间及支付方式为：（1）年月日前，甲方支付乙方计人民币元整（￥.00）；（2）年月日前，甲方支付乙方计人民币元整（￥.00）；（3）（如费用为一次性支付，直接在协议约定支付时间和方式）第十六条 物业承接查验费用主要用于以下开支：（1）乙方从事物业承接查验工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业承接查验所需工具、器械等的采购费；（3）物业承接查验外聘专业机构的服务费；（4）法定税费；（5）其他为完成物业承接查验工作而发生的所有开支（水电费除外）。第六章 违约责任第十七条因甲方原因造成，甲乙双方不能在物业交付使用前15日完成物业共用部位、共用设施设备的

56、交接查验，导致前期物业服务合同无法履行的，甲方应当承担由此造成的全部责任，造成乙方和/或任何第三方损失的，由甲方负责进行赔偿。第十八条 甲方违反本协议约定或未按本协议约定履行相关义务、完成物业承接查验相关工作的，使乙方未完成规定工作的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第十九条 乙方违反本协议约定或未按本协议约定履行相关义务、完成物业承接查验相关工作的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿（注：按乙方年度物业服务费的5%为上限）。第二十条 物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共

57、用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第二十一条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。第七章 附 则第二十二条本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十三条双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与协议具有同等法律效力。第二十四条本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请项目所在地人民法院裁决。第二十五条本协议共页，壹式份，甲乙双方各执份，报辖区物业管理主管

58、部门（备案）份，具有同等法律效力。第二十六条本协议自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。第二十七条本协议附件与本协议具有同等法律效力。甲方：房地产开发有限公司代表人（签名）：签署日期：年月日乙方：物业管理有限公司代表人（签名）：签署日期：年月日签署地：附件2要求整改的函（建设单位）根据贵司与我司物业承接查验相关联系人于年月日签字确认的关于项目共用部位、共用设施设备等现场查验记录，其主要存在如下问题（详见附件1）。为更好的对项目相关设施设备、共用部位进行管理，顺利实现项目安全交付，同时降低贵司因未及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害时所应承担的法律责任

59、风险，特要求贵司与 年 月 日前完成附件1中所涉问题的整改，并于整改完成后日内通知我司一同对整改事项进行复验。请及时回函物业服务有限公司二年月日绿城物业服务集团有限公司接管物业需移交资料清单（模板）GT-ZY-GC-009-2013（A/0）根据中华人民共和国档案法、国务院令第279号建设工程质量管理条例、建设部令第90号城市建设档案管理规定、建设部令第136号城市地下管线工程档案管理办法、物业管理条例国务院令2007第504号、省政府令第号省城市建设档案管理办法等法律法规规定。物业服务中心根据参考接管物业需移交资料清单（模板）结合项目实际情况制定本项目的接管物业需移交资料清单，所有资料永久保

60、存。序号类别图纸及资料内容1产权资料1、项目开发批准报告依据2、规划许可证3、项目设计方案4、建筑施工许可证5、建筑用地许可证6、房屋所有权证、所有权清楚7、从业人员资格证书复印件（监理、水电、电信、工程师）8、土地使用范围划分2竣工图纸资料1、竣工总平面图2、施工总平面图3、建筑竣工图4、结构竣工图5、单体竣工图、单体施工图（建筑、结构、设备、配套设备、分户检验合格标识和套型图、地下管网）6、总平面布置图（建筑、建筑小品、水景、照明、道路、绿化）7、设备安装基础竣工图、带配电柜的要有电气原理图、设备总装图8、装修装饰竣工图9、市政基础设施工程竣工图10、地下给水、排水、消防、燃气管网综合图1