房地产估价理论与实务（第四版）第04章收益法

1、第四章 收益法目 录一、收益法的基本原理二、报酬资本化法的公式三、收益期和持有期的测算四、净收益测算五、报酬率的确定六、直接资本化法七、投资组合技术和剩余技术1.收益法的概念收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法，即房地产的价值或价格等于其未来各年的净收益的现值之和。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资

2、本化率或乘以收益乘数得到估价对象价位或价格的方法。3一、收益法的基本原理2.收益法的适用对象和条件收益法的适用对象是有经济收益或潜在经济收益的房地产，但不限于估价对象本身现在是否有经济收益,只要它所属的这类房地产有获得经济收益的能力即可。收益法一般不适用于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价。收益法的适用条件主要有：收益的可计量性，收益的连续性，收益的稳定性，资本化率的可确定性，风险的可衡量性43.收益法的操作步骤运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行:选择具体估价方法（即选择报酬资本化法还是直接资本化法）；测算收益期或持有期；测算未来收益；确定报酬率或资本化率、收益乘数；计算

3、收益价值。5二、报酬资本化法的公式7910111213收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可以获取净收益的时间。收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来测算。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束,也可能不是同时结束,归纳起来有以下几种情况:(1)建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束在这种情况下,收益期限为建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限。(2)建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束在这种情况下,房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值,加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在

4、价值时点的价值。三、收益期和持有期的测算(3)建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束这种情况又可分为两种情况:出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应的补偿,房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值,加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到价值时点的价值。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,建筑物也无偿收回。以建设用地使用权剩余期限为收益期限,选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。14 四、净收益测算收益性房地产获取收益的方式可分为出租和

5、经营两大类。测算净收益的途径可分为两种:一是通过租赁收入测算净收益;二是通过经营收入测算净收益。1.基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用 =有效毛收入-运营费用2.基于营业收入测算净收益基于营业收入测算收益性房地产的净收益与基于租赁收入的净收益测算的区别:一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入;二是要扣除归属于其他资本或经营的收益。153.几种收益类型房地产净收益的测算1)出租型房地产：净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。出租人负担的费用一

6、般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。2)营业型房地产营业型房地产的最大特点是,房地产所有者同时也是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。(1)商服经营型房地产商服经营型房地产,净收益为经营收入扣除经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用、商服利润及与房地产可分离的无形资产的价值。16(2)工业生产型房地产工业生产型房地产，净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用、应归属于生产者的利润及与房地产可分离的无形资产的价值。(3)农地净收益的测算农地净收益的测算是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、农

7、药费、水电费、人工费、畜工费、机工费、运输费、农具折旧费、农舍折旧费、投资利息、农业税、农业利润等。3)尚未使用或自用型房地产自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按相应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净收益。174)混合型房地产混合型房地产是指包含多种收益类型的房地产。其净收益视具体情况采用下列方式之一求取:把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益

8、类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。185.净收益流模式的确定在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获得收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:每年基本上固定不变;每年基本上按某个固定的数额递增或递减;每年基本上按某个固定的比率递增或递减;其他有规则的变动情形。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式,其净收益a可能的求取方法有下列几种:(1)过去数据简单算术平均法(2)未来数据简单算术平均法(3)未来数据资本化公式法196.求取净收益时对有关收益的取舍1)实际收益和客观收益实际收益是

9、在现状下实际取得的收益,一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益,只有客观收益才可以作为估价的依据。对于有租约限制的房地产,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金,又称为实际租金);租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。2)有形收益和无形收益有形收益是指由房地产带来的直接货币收益;无形收益是指由房地产带来的间接利益,在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑各种无形收益。203)乐观估计、保守估计和最可能估计求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性,因此不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能(或折中)估计

10、。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外,其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。21 五、报酬率的确定1.报酬率的确定方法：1）市场提取法市场提取法通过可比实例的的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。2）累加法累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。3）投资收益率排序插入法22 六、直接资本化法1.直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘

11、数得到估价对象价值或价格的方法。2.收益乘数法的种类：1）潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：房地产价值=潜在毛收入潜在毛收入乘数。2）有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：房地产价值=有效毛收入有效毛收入乘数233）净收益乘数法净收益乘数法是将估价对象未来第一年的净收益(NOI)乘以净收益乘数(NIM)来求取估价对象价值的方法，即：V=NOINIM3.资本化率与报酬率的区别和关系资本化率(y)和报酬率（r）都是将房地产的预期收益转换为价值的

12、比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。24 七、投资组合技术和剩余技术1.投资组合技术1）土地与建筑物的组合运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者虽然有明显的区别,但有时也相互联系。如果知道了其中的两个资本化率,便可求出