物业服务方案编制

1、 物业管理方案制订品质客服部第1页讲课目标：掌握管理方案编制关键点，具备从项目全局 考虑管理事宜意识。讲课对象：国槐三期学员讲课课时：3小时第2页在哪些情况下会用到物业管理方案？物业管理方案内容包含什么？物业管理方案编制依据是什么？第3页物业管理方案编制基本知识梳理一二物业管理方案制订第4页1物业管理方案编制基本知识梳理第5页第一章为何要编制物业管理方案？物业管理项目类型有哪些？不一样类型项目，物业企业获取管理权限过程有什么差异？物业管理招投标政策及应对？物业管理方案对项目实际管理作用和意义？第6页第一章为何要编制物业管理方案？物业服务企业项目内部管理必要性指导文件物业服务企业取得正当管理权限

2、支持性文件第7页第一章物业管理项目类型有哪些？第8页第一章不一样类型项目，物业企业获取管理权限过程有什么差异？招标主体招标代理企业政府采购部门业主自行招标关重视点业主满意收取更多服务费用完成工作任务防止投诉物美价廉，流程简便有相近企业文化和价值观特点遵从业主意见对评标教授有较强影响力法理上无利益关联，对评标教授影响力比较弱实际上是“暗箱操作”重灾区浓厚长官意识评委对物业管理专业认识有限，更多是关注各个相关业务版块项目策划把握重点投标资格响应方案点对点应答投标资格响应费用限制把握过程动向取得心理认同、作些铺垫 （给一个合作理由）项目针对性分析有效处理方案把握业主对费用承受能力第9页第一章物业管理

3、招投标政策及应对？第10页第一章物业管理方案对项目实际管理作用和意义？第11页2物业管理方案制订第12页第二章制订物业管理方案普通程序组织经营、管理、技术、财务人员参加物业管理方案制订。对招标物业项目基本情况进行分析，收集相关信息及资料。依据招标文件要求需求内容进行分工、协作。确定组织架构和人员配置。依据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。依据招标文件要求物业管理需求内容，制订详细操作方案。测算物业管理服务费用（协议总价和单价）。对确定物业管理方案进行审核、校对、调整。排版、印制、装帧。123456789第13页1、项目整体设想与构思（

4、包括项目总体模式与物业管理服务工作重点确定）。（一）物业管理方案基本内容2、组织架构与人员配置。3、测算与成本控制。4、管理方式、运作程序及管理办法。第二章制订物业管理方案关键点和方法以上是表达物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力关键内容。关键性内容第14页第二章1、管理制度制订2、档案建立与管理3、人员培训及管理4、早期介入及前期物业管理服务内容5、常规物业管理服务综述6、管理指标7、物资装备8、工作计划制订物业管理方案关键点和方法（一）物业管理方案基本内容实质性内容以上是对招标文件中物业管理服务需求详细对应，也是详细实施物业管理各项服务实质性方案，综合反应企业管理水平和管理特色

5、。第15页第二章1、物业项目整体设想与构思项目介绍客户服务需求分析项目标可行性研究与定位物业管理服务重点及难点物业管理服务模式制订物业管理方案关键点和方法（二）制订物业管理方案关键点和方法第16页第二章A组织架构设置B运作程序与支持系统设计C管理机制确定制订物业管理方案关键点和方法2、管理方式与运作程序项目整体运作流程内部运作流程客户服务于需求信息反馈流程物业管理企业对项目支持体系。目标管理责任制激励机制监督机制第17页人员配置：依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点，为项目配置各类人员，各部门、各岗位人员编制与专业素质要求等。人员培训方案：对各类管理人员培训内容、培训计划、方式、目

6、标进行详尽描述。人员管理：包含录用与考评、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等。3、人员配置、培训与管理第二章制订物业管理方案关键点和方法第18页4、管理指标与办法第二章制订物业管理方案关键点和方法5、管理制度制订质量指标、经济指标成本考评、量化管理、物资管控、节能降耗等公众制度：精神文明建设、业主条约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公共设施维护管理、暂时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容。内部管理制度：岗位职责、员工考评、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。参考全国物业管理示范住宅小区标准执行6、档案资料建立与管理第1

7、9页第二章包含物业管理前期介入工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目完工验收及接管验收期物业管理、其它前期准备工作、入住准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程前期介入管理等。各工种作业工具、项目机构交通工具、员工办公生活用具等。 7、早期介入及前期物业管理服务方案8、常规物业管理服务综述包含房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理、重大活动实施方案、客户服务等各项管理服务内容工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述。9、物资装备制订物业管理方案关键点和方法第20页 筹备期工作计划内容：包含确定物业管理方案、确定财务预算

8、、签署前期物业管理协议、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、前期介入参加设备安装调试及建筑工程质量把关、提供专业意见、制订交接验收计划、物业管理供给商评审和确定等。10、项目管理整体工作计划制订一第二章制订物业管理方案关键点和方法第21页 交接期工作计划内容：签署前期物业管理协议或物业管理委托协议、制订业主暂时条约、完善物业管理方案、建筑物本体和设备资料接收建档、楼宇设备设施交接验收试运行、业主入住搬迁服务、档案建立分类管理等。第二章制订物业管理方案关键点和方法项目管理整体工作计划制订二第22页 正常运作期工作计划内容：包含员工常规培训、物业管理方案实施、设施设备管理全方面实施、小区

9、文化活动实施、便民服务开展、用户意见调查评定、财务收支情况分析汇报、质量管理体系导入、配套服务项目开启、国家省市级物业管理优异小区创建等基础工作。第二章制订物业管理方案关键点和方法项目管理整体工作计划制订三第23页1）管理成本第二章制订物业管理方案关键点和方法11、费用测算人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公共水电费用、固定资产折旧费用、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金（合理利润）等。2）物业管理收入 主营物业服务费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。第24页第二章12、成本控制方案制订关键要求1）充分调动全体员工成本控制意识及主动性，贯通于成本费用形成