地产公司合约管理与造价控制教材

1、1.1地产开发公司的造价治理对合作单位以合约治理为主，对公司内部以流程治理为主。合约治理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后治理重点为变更治理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的治理）。开发企业还应该做好操纵估算，及时调整预算、对项目可能最终成本做动态跟踪。1.2.当前合同治理的现状：第一类是以FIDIC、JCT这两个合同模板。具有条款严密、特不强的系统性和可操作性，建设各方风险责任明确、权利义务公平的特点。第二类是以07年/10国标施工招标文件，结合建设工程工程量清单计价规范,对合同中的清单报价的格式及计价内容

2、做了规定。就具体内容上来讲，仍较为简略，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。第三类确实是以中海、万科等提出的结合部分FIDIC条款，又结合国内、企业、项目的实际情况，一方面完整的保留FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。2公司不同的合约治理方式：快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时刻（开发项目总包单位招标项目，完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右）。其造价操纵常用模式有：限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价差不多稳定），总包单位费率招标（确保快速开发），公司要求先算后施工，但多数项目是边设计边施

3、工边算账。优点：开发速度快缺点：后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。假如处理不行，容易造价失控。同时，产品高度同质化，会阻碍产品本土化以及产品线延伸。集团施工治理经验足，土建安装材料设备开发成本治理极细，集团统一由进展治理部负责项目的进度、成本监控等；优点：集团操纵力度增加，建安成本操纵工作做的相当出色。缺点：集团下属的工程部或项目部治理效率降低，事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约治理人员增加。资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘一般在18个月到24个月之间），会在项目初设时期，

4、依照产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后，项目开发时期的招投标工作，都会与目标成本对比，发生偏差时，及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程，一般采纳总价包干合同。变更同期审核。优点：流程规范，预算操纵效果较好，结算工作量小。（变更工作量与施工图纸完善程度有关）。缺点：开发速度慢，适用条件高。招标时期工作量大。材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快。优点：质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。缺点：合同数量巨大，治理工作量增加，且由于多种缘故，采购价格未必是最优价格。

5、3多种合同价款确认方式的优劣比较3.1.总价包干：总价合同的要紧特征：一是价格依照确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是实施工程范围、工程性质、质量技术标准应在事先明确商定。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述。固定总价合同适用于以下情况：1.工程量小、工期短、可能在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；2.工程设计详细，图纸完整、清晰，工程任务和范围明确；3.工程结构和技术简单，风险小；4.投标期相对宽裕，承包商能够有充足的时刻详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工打算。总价包干合同的价格组成明细，并不是合同的必

6、须内容。价格组成明细仅是为了变更发生时，做为计算变更价格的依据。3.2.费率包干费率包干合同一般是按照当地定额计算直接费，其中工程量按定额的计量原则计算，单价按定额的用量乘以当地的信息价（信息价一般略高于市场采购价）。合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税金的取费标准。假如那个费率是招标得到的，一般会低于费用定额规定的费率，然而在多数都市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不同意竞争优惠的，能优惠部分为治理费、利润。费率包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定费率计算，直接费按定额计算。费率包干造价操纵效果弱，然而招标程序简单，效率高，在项目不大，施工图纸设计不完善（按图

7、纸包干将会出现大量变更），但对时刻要求较为严格的时候，仍被广泛的使用。费率包干一般采纳定额计算工程直接费，按包干费率计算间接费、利润、税金。3.3.单价包干单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间执行同一合同单价，而工程量则按实际完成的数量结算，也确实是量变价不变合同。FIDIC合同以及通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同。工程量清单一般由开发企业在招标文件中提供，作为承包商计算报价的依据。工程量清单由开发企业托付有资质的中介咨询机构提供（开发企业有技术力量的也能够自行编制）。合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。工程量清单确实是对合同规定要实施的工程全部项目和内

8、容按工程部位、性质等列在一系列表内。每个表中既有工程部位和该部位需实施的各个项目，又有每个项目的工程量和计价要求，以及每个项目的报价和每个表的总计等。工程量清单招标方式，给各投标单位的工程量由招标方统一提供清单，幸免了预算工作的重复性和计算工程量的矛盾。缩短招标周期、幸免重复劳动：同时缩短招标时刻、提高功效，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，能够从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性，有利于正确评标。投标单位承担单价风险，业主承担工程量风险。是较为公平的包干模式。单价包干一般采纳清单计价模式。3.4.成本加固定酬金: 较少采纳成本加固定酬金合同这是依照双方协议，工程不管成本多少，其

9、承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。这种合同形式要紧适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程;或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的操纵：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。要紧使用在下列情况中：1.需要立即开展的项目如救灾项目。2.专门技术的工程项目如有技术壁垒、。3.风险专门大的项目如采纳创新工艺，双方对那个工艺都没有经验数据借鉴。如使用

10、材料价格短期内波动巨大，且无法可能价格走势。这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。因此，这种合同形式在建设工程中较少采纳。3.5.依照不同的建设时期，建议采纳的合约模式组合由于总价包干合同在合同签订前需要明确项目的工作范围、工作内容、质量标准、技术规范、材料规格型号技术指标、开竣工时刻、进度安排、施工企业责任和义务、总包单位与分包单位的责任边界、风险分摊等。上述工作细致而繁杂。因此在实际工作中，我们通常结合其他合约方式，综合使用。同时，在工期紧张的条件下，单价包干合同也是经常采纳的一种方式。3.5.1.项目开始前的：场地平坦、围墙砌筑、临时水电等设施合同签订

11、时：工程做法明确，工程量可按图纸计量（或虽无法准确计量，但总量是确定的，比如现有场地内垃圾清运）的宜用总价包干。比如围墙、变电设备安装。工程做法明确，工程量无法准确计量的采纳单价包干。比如：场地清淤，土方采购。3.5.2.售楼处售楼处由于工程量相对较小，工期紧，为了体现展示效果，设计相对复杂，招标时图纸完整度差，因此，建议使用单价包干合同或费率包干合同。3.5.3.开发项目正式建设：建议尽量采纳总价包干合同，并对合同范围内不确定项目采纳暂定单价、暂列金额等形式3.5.4.变更较多的园林景观工程：建议采纳单价包干合同，工程量按竣工图结算。4合约构架原则由于开发企业直接指定的分包单位越多，合约关系

12、越复杂，合同治理的内容越多，合同边界也越多，相关利益方的纠纷也会随之增长，因此，应简化合约关系，尽量减少指定分包单位数量， 关于能在总包合同中约定的，完全能够由总包单位承担的工作内容，应全部由总包单位承担。同时，由于专业化施工和行业分工，一个项目必定会有一个总包、若干个分包出现。为了使总包合同合理有序执行，明确总包、分包责任范围，必须在总包的招标文件中，应对开发商指定的分包工程做出规划。关于少量不能确定是否由总包完成的工作，可标明该工作内容为可选择项目（即开发商能够选择施工单位能够是总包，也能够是专业分包）。4.2.合同文件组成及与招标文件的关系招投标选取的施工单位，合同文件的组成为： 招标文

13、件 + 投标单位的回标文件 + 招标过程中的往来函件。合同是在招标文件中就差不多约定了合同条款、工程范围、质量要求等，结合回标文件的报价及施工组织等、还包括了在投标及定标过程中的澄清文件、会议纪要、施工单位答辩等。合同文件是整个招标、定标过程所有有效文件的集合。由于投标单位（施工单位）需要依照招标文件内约定的商务条款进行综合单价的组价、报价。对报价有阻碍的要紧合同条款包括：承包范围，分包和总包的工作职责界限、质量要求、甲方付款比例、付款时刻、工程量确认方式、工期、合同价格调整前提条件、结算方式、保留金比例、质量保证要求、施工单位承担的工程风险范围、争议解决方式、保险缴纳责任等。而上述内容在合同

14、通用条件及专用条件中都应该有详细描述。4.2.1.招标文件的组成为（样例）：一、投标须知及附录附录一 授权托付书(样本)附录二 履约保函(样本)附录三 投标保函(样本)附录四 中标通知书(样本)附录五 接收证书(样本)附录六 对投标人的资格要求二、投标函及投标函附录三、合同协议书四、合同通用条件五、合同专用条件六、售后服务及工程质量保修书七、工程规范及附录附录一 工程范围及合同划分附录二 开办项目责任分工附录三 现场状况及工程进度要求附录四 物料订供货打算表(样本)附录五 物料进场验收单(样本)附录六 甲供材料及甲指乙供材料清单附录七 工程变更洽商单(样本)附录八 甲供及指定供应(分包)材料的

15、结算方法八、招标图纸目录九、招标图纸(分开装订)十、招标图纸疑问卷及回复：工程量清单编制中，对图纸的内容的澄清十一、计量计价原则十二、工程量清单、附录及投标总计4.2.2.合同文件的组成：一、合同协议书二、中标通知书三、投标函及投标函附录四、投标疑问卷及回复：施工单位在投标过程中，对招标文件、图纸、工程量清单提出的疑问及得到的书面回复五、往来函件：包括开标后的投标内容的澄清及承诺、与该合同相关的会议纪要、项目负责人答疑会纪要、等六、合同通用条件七、合同专用条件八、售后服务及工程质量保修书九、工程规范及附录附录一 工程范围及合同划分附录二 开办项目责任分工附录三 现场状况及工程进度要求附录四 物

16、料订供货打算表(样本)附录五 物料进场验收单(样本)附录六 甲供材料及甲指乙供材料清单附录七 工程变更洽商单(样本)附录八 甲供及指定供应(分包)材料的结算方法十、招标图纸目录十一、招标图纸疑问卷及回复十二、招标图纸（分开装订）十三、计量计价原则十四、工程量清单、附录及投标总计十五、投标须知及附录附录一 授权托付书附录二 履约保函附录三 投标保函附录四 对投标人的资格证书附录五 接收证书(样本)4.3.合约边界划分 通过划分合约边界，明确工作范围，责任范围，报价范围，确保项目治理按打算、有目标、有序施行。既应幸免责任空缺，还应幸免责任重叠，责任重叠导致费用升高（责任单位都会对自己的负责内容收取

17、费用），出现问题时又相互推诿责任。比如进度款核定，监理只负责形象进度及质量确认，但不负责具体工程数量确认，及付款金额之确认。造价咨询机构，负责进度款的审核，提供付款意见。比如：总包单位对分包单位有照管责任，总包单位收取总包单位治理费（有些FIDIC合同文件也称照管费）。分包单位要服从总包单位的现场工作协调及治理，遵守总包单位的现场治理制度。总包单位对分包单位的照管责任应理解为：总包单位应承担对分包单位的服务、治理、协调、沟通责任，并对分包单位工程的施工进度、施工质量、工程款支付使用承担治理责任。比如：总包单位对现场的照管责任还包括：现场临时道路的同意和建筑维修、为分包单位提供塔吊及共享脚手架等

18、。总包单位的脚手架分包单位能够免费使用，分包单位的专业脚手架分包单位自己负责。比如：有些需要明确总包单位和分包单位界面：比如总包单位承担混凝土构件内的打孔预埋及恢复工作，但需分包单位事先提供预埋件孔位图纸及预埋件。分包单位负责砌体内的打孔预埋及恢复工作。比如总包单位负责提供分包单位临时水电的接驳点至每层楼，分包单位负责从接驳点接至工作面，同时总包单位可挂表计量收取水电费。关于各个分包单位与总包单位之间的收口、边界部位明确各自责任范围（铝合金门窗洞口嵌缝粉刷、户门门框塞缝、门套侧面粉刷、电气开关面板的填缝，上述工作量是总包单位依旧分包单位承担、室外踏步基层面层工作量是总包单位依旧园林承担等等）比

19、如：分包单位供应合同中，对卸车费的承担，卸车地点的约定、现场二次搬运费的承担、现场物料贮存费用的承担应有明确讲明。比如：总包、分包与市政项目的驳接位置，市政施工到市政井前，依旧市政计量表前，是否含表。4.4.合同格式本文的选用备案合同：必须采纳招标治理部门提供的格式合同，也确实是地点招标治理部门依照建设部的合同范本，结合本地实际情况，编制的适用于当地的格式合同。垄断行业承包合同：垄断行业规定必须采纳的企业合同格式文本。其他合同：不建议选用建设部提供的格式文本。缘故：合同稍显简略。合同条款操作性不够强，产生纠纷时，会发生找不到协商解决、及处理依据。建议选用造价咨询公司推举的、或集团内差不多使用多

20、次，实践证明可行的文本。合同文本条款较多，应事先组织公司内部职员学习，对重要的总包合同，在招标过程中，同时，尤其总包合同，是还应组织向投标单位交底。应选择合同条款详细、责任划分明确、执行条款明晰合同宁繁勿简、编制合同苦恼一点，尽量减少执行合同中出现纠纷，却找不到适用条款。合同按不同的工程内容、不同的责任范围，涉及权益单位数量不同，合同模板至少应分为：（1）工程总包施工合同:施工合同，由开发商和总包签署的双方合同；（2）指定供应分包合同：供应合同，建议由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；（3）设计、供应及安装分包合同：含设计、供应内容的施工合同，建议为由总包和供应商签订合同，开发商做

21、鉴证的三方合同；（4）指定分包合同（或专业分包）：施工合同，建议为由总包和供应商签订合同，开发商做鉴证的三方合同；（5） 独立承包合同:开发商与分包直接签署的施工合同。适用于总包单位治理相对较弱的室外市政给排水工程、燃气、电信、电力、园林工程。同时，由于电梯的专门性，部分电梯安装企业为了幸免工程后期总包单位垂直脚手架拆除后将电梯当作垂直运输工具，会要求电梯安装合同为独立合同。4.5.总包合同专用条款中应明确的包干范围：4.5.1.同意并维护现场实际情况的费用：包括接收现场质地地貌、接收由现有其它承包商施工之工地及其它的临时设施，如施工用水电的接驳点、临时排水系统、临时道路、围板等；接收由其他承

22、包商差不多施工完成之基坑、护坡及地基处理现状、与市政系统接驳之有关工程，并对其与本工程间的界面的符合性呈交问题报告；对邻近建筑物之爱护及监察，对本工程、相邻建筑物、道路等的沉降观测施工电、水和燃气等使用维护、解决现场扰民及民扰调停、本工程施工相关之事项，如环境清理、市容维护、交通、卸土等工作；负责爱护现场内桩点、高程及沉降观测点；负责于施工现场内树木及地下已有管线(如有)之爱护及承担其费用临时道路、出入口及市政基建设施；4.5.2.完成图纸确定内容的费用：承包商须承担完成图纸内容所需任何与中华人民共和国境内之业务及建设项目直接或间接有关的一切税项、费用或收费。包括但不限企业所得税、个人所得税、

23、营业税、都市维护建设费及教育费附加、增值税；外地企业进入工程所在地之施工治理费；进口设备/材料之相关一切费用；政府机构所收取的各种政府收费及基金如渣土消纳、马路代扫、污水排放费用、招标办公室要求中标之投标人所需交纳的费用、环境监测费、土壤检验费及气象观测费等收费；在中华人民共和国执行工作获得所需之资质、许可证的费用；其它一切国家及地点市政府现行法例所规定之税收及费用。竣工图纸编制费及报审费；承包商人员的保险费承包商须负责相关设计及图纸，包含加工详图、大样图、安装图等，图上应详细显示有关尺寸、位置、安装方法、饰料等的全部资料。4.5.3.按技术规范及技术要求施工的费用：全部材料/设备和施工工艺须

24、符合规范、良好的惯例及当局质监部门界定的合格标准。除非工程师有特不的指示，承包商应按照其中要求最严格的标准执行。本工程质量监督按国家及工程所在地的有关建设工程质量监督的条例和规定执行。本工程质量须达到合同规范要求的水平且不低于国家现行的工程质量规定及各专业工程检验评定标准的合格等级。用于本工程的所有物料必须符合工程规范之技术规范所要求的标准。技术规范包括列于本合同内的“技术规范”、法律的要求、国家标准、行业标准等。当任何材料或设备选择已获得工程师批准时，承包商应从同一位制造商处取得全部所需的数量。当工程需要大量材料时，承包商应确保制造商能够一次便完成材料供应，当材料是利用连续性生产线生产时，则

25、应确保在制造过程中材料的装饰及颜色等质素维持不变。永久性工程所用的一切物料必须是全新的及质素优良的。关于物料是否达到指定的质量和是否适用于工程，开发企业代表是最终之鉴定人。承包商所提供的物料及设备均应适合于当地的天气使用及保证能按技术规范要求于酷热及严寒天气下正常运作。4.6.甲方指定分包单位、甲供材料以及甲指乙供材料的适用前提上述甲方指定分包单位应限于：涉及观感的项目：如外墙砖采购、石材采购。该类产品颜色、色差、材料品质、难以用规范统一及行业技术约定的、而上述指标对对工程质量及装饰效果又特不重要、且不同的颜色、色差、品质导致的材料价格差特不巨大，必须由甲方操纵质量标准。必须专业设计的项目：如

26、铝合金门窗幕墙、公共区域精装修、外墙保温、夜景泛光照明、智能化系统、电梯。行业治理要求：消防报警系统、市政给水工程、人防设备、电视、电话、电信、燃气等工程。总包单位招标时尚未有具体质量要求的项目：如阳台栏杆、室外栏杆。物价波动较大时，为了减少涨价风险，开发企业采购的材料：比如钢材、电缆。集团已签订供应战略合作伙伴关系的项目：每个公司会有不同。常见战略合作伙伴涉及：电梯、配电箱、开关面板、管材、线缆、外墙砖、入户门、门锁、空调设备等。4.7.材料单价调整（暂定供应单价）方式：对甲供材料或甲指乙供材料。乙供材料时，开发企业在任何时候不参与确定材料供应单价，承包商须按工程规范、设计图纸等要求采购供应

27、令开发企业/工程师中意的合格产品。惟上述之开发企业的不参与指定品牌/厂家及确定供应单价并非指开发企业/工程师按规范/设计要求进行物料的审批，且开发企业/工程师的该等审批、同意在任何情况下都可不能减免承包商的于合同中规定的义务及责任。乙供材料项目的单价为固定单价。如非必须，应尽量采纳乙供材料。甲供材料时，开发企业直接与物料供货商签订采购供应合同，并由供货商供货到现场地面承包商指定并由开发企业/工程师许可的位置(必要时由现场可用的设备参与卸货)。在招标时，甲供材料的供应价格以“暂定供应单价”临时计入项目单价及合同价格，项目单价的组成按计价规则执行，待期中付款或结算时相关费用由合同价格内扣除。合同中

28、应约定实际供应价格与“暂定供应单价”不一致时，价格调整计算公式。由于价格不一致，会导致损耗费用、治理费用、利润等的调整，因此，不能直接用供应价格与暂定供应单价直接做替换。这点应特不注意。同时，施工损耗是增加供应量，依旧调整材料单价，一定要在合同中明确。甲指乙供是指，关于签约时未确定的物料，在施工过程中开发企业确定产品/供应商并指定价格，或开发企业批准承包商提供的产品/供应商及价格，并由承包商与供应商签约订购。注意事项与甲供材料相同。甲指乙供材料，在实际使用中，如开发企业指定的是唯一品牌且又指定了产品价格，则相关利益方协调难度大，责、权、利关系复杂，应尽量少采纳。一般应以在招标文件中，开发企业指

29、定若干同档次品牌，施工单位自由选择品牌并报价为好。4.8.施工项目的调整方式： 暂定金额（或称暂列金额）：所涵盖的工作是一些在投标时未能完全预见、规定或详细讲明的工作，但不包括指定分包单位工程。此部分的工作包括于工程范围内，此部分的工作所需时刻亦包括于合同工期内，惟有关的款项仅为暂定。在合同执行中须按开发企业的指示而部分或全部使用，或倘若不需要时从合同价格内扣除。如变更预留。选择项目：工程量清单内如有部分项目在旁备注为选择项目，开发企业代表有权在工程开工后发出变更指令，确定任何一项或多项选择项目是否由承包商或其它单位承造。若开发企业代表发出上述指示，确定有关选择项目不交由承包商承造时，则有关项

30、目的报价将全数扣除，承包商不能为此做出任何索赔.采购合同应采纳单价合同：采购数量可依照施工情况，及时调整并采购合同中约定：施工单位提供供料打算，造价咨询公司核对使用数量，假如供应数量偏少，导致工期延误，施工单位承担延期责任。假如供应数量过多，应在当期付款中扣除，工程完工后的结余材料，施工单位自行消化。也确实是讲：采购合同里对采购数量，开发企业之做辅助性操纵，按材料使用单位提供的供料打算供应。但假如供应量高出施工合同的合同用量，则在施工合同当期付款中扣除超供应部分的价值。预估单价：关于预估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。图纸未确认工艺：如防水尚未确定采纳三元乙丙橡胶、聚酯胎、防水涂膜时，可将

31、可能使用的工艺均要求施工单位报价。预估单价均应在为评标内容。4.9.合同技术规范：包括工程质量标准及开办项目要求工程的质量标准（能够是国家标准的文件号，也能够是适用条款的描述），要紧材料的质量标准及品牌。明确的工程规范即是合理报价的基础，也是工程质量的保证，任何人不得随意修改合同之技术规范及合同范围。技术规范由设计部提供、施工技术措施及验收规范由工程部门提供,并通过相关部门会签同意。招标文件中技术规范总所指定品牌应是同档次品牌，所有品牌应该是市场常用品牌。同一产品选用厂家应许多于三家。所有品牌档次应与产品定位一致。应严格杜绝技术规范中出现市场不常用之品牌（除非是为了追求装修效果的独特性的及与业

32、主接触有专门要求的设备产品：例如外墙装饰面材、电器单双联开关面板，门禁呼唤器），产品档次与产品定位不一致的情况。4.10.风险的承担：保险部分：建议开发企业购买工程一切险（含第三者责任险）。除此以外的保险由施工单位购买。开发企业能够请保险经纪公司提供多家保险公司报价，并通过调整免赔额金额，降低保险费用。同时应通过协商，尽量在不增加保费的情况下扩大保障范围。不可抗力：保险范围内的开发企业承担。其余人员财产损失各自负担。工期顺延。不建议将不可抗力风险全部转嫁总包单位，缘故是：不可抗力风险发生概率小，让总包单位承担，必将提高总包单位报价。且不可抗力风险一旦发生，损失巨大，总包单位也无力承担。材料涨价

33、风险：工期确定且工期较短的工程（一年内），建议包干涨价，及材料价格上涨或下跌，均不调整总价。工期较长的项目，能够约定几个要紧材料的价格调整方式，也能够将波动较大的材料由甲方供应，使施工单位免除因承担物价大幅波动，而造成亏损引发其他矛盾，导致项目停工。同时，假如材料价格下降，开发企业也能节约一部分费用。其他材料，品种繁多，且对造价阻碍较小，一旦调整，工作量巨大，且造价调整幅度不易操纵，应约定均不调整。4.11.争议解决方式由于诉讼实行两审终审制；仲裁实行一裁终局制。缘故：仲裁结果难以操纵，仲裁之后若不中意无法提请诉讼，且一裁终局制，结果不可更改。因此争议解决方式最好为：协商、诉讼。诉讼法院为合同

34、履行地。4.12.投标保证金、履约保函、支付保函、预付款保函、垫资条款4.12.1.业主为了幸免承包商弃标等缘故而蒙受损失设立了投标保证金。所有公开招标的招标文件均应要求投标单位提供投标保证金。但招标文件应依法合理设定保证金数额，且数额不应过大，能幸免承包商轻易弃标即可。4.12.2.提供履约保函是为合同双方提供履约保证，备案合同一般要求总包单位提供履约保函，开发企业提供支付保函。保函金额应以备案合同金额为准。4.12.3.由于国内分包单位施工企业实力相差较大，部分企业通过银行开具保函有困难，因此，关于开发企业不需要支付预付款且合同金额较小的分包单位项目，能够不要求施工企业开具履约保函。然而关

35、于要求必须支付预付款的企业，应要求对开发企业提供履约保函及预付款保函。4.12.4.履约保函能够是银行保函，也能够是担保公司保函。4.12.5.由于最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第六条 当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。也确实是讲，在此解释之前，垫资施工是禁止的。解释颁布之后，垫资条款是有效条款。因此，如开发商需要总包单位垫资、能够在总包合同中能够明示不提供预付款。总包合同应约定工程款支付方式以及未提供预付款、或施工单位垫资时利息计算及支付方式。按解释第六条 ，能够理解为，若无约定，即为双方约定不计算垫资利息。建议为了更加稳妥，如不需另计

36、算垫资利息，依旧最好在合同中明示。4.13.指定分包工程款由总包支付依旧由开发商直接支付4.13.1.总包支付指定分包商工程款优缺点：要紧优点是总包对分包商操纵能力增强。缺点总包如治理不善，将延迟对分包商支付进度款，进而阻碍施工进度。4.13.2.开发商直接支付分包工程款优缺点：要紧优点开发商对工程操纵能力增强。缺点弱化总包治理，增加总包协调难度。4.13.3.建议：开发商治理项目能力较强的情况下，直接支付指定分包商进度款。为加强总包对项目的治理操纵能力，分包商进度款付款申请需总包签字确认后，开发商才会支付分包商工程进度款。4.13.4.开发商直接支付分包商进度款之合同约定：可在合同内增加总包

37、单位托付开发企业直接付款之不可撤销托付。合约治理中需要注意的几个方面5.1.与指定分包相关的法律条款及总分包条款的设定5.1.1.目前与指定分包相关的法律法规有：2004年2月3日中华人民共和国建设部令（第124号）房屋建筑和市政基础设施工程施工分包治理方法第七条建设单位不得直接指定分包工程承包人。2003年七部委30号令工程建设项目施工招标投标方法第66条规定：“招标人不得直接指定分包人。”最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条规定发包人具有下列情形之一，造成工程质量缺陷，应当承担过错责任：（一）提供的设计有缺陷；（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、

38、设备不符合强制性标准；（三）直接指定分包人分包专业工程。合同法第二百七十二条发包人能够与总承包人订立建设工程合同，也能够分不与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。建设部99版合同范本38.1款承包人按专用条款的约定分包所承包的部分工程，并与分包单位签订分包合同。非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包。1997年11月1日颁布的建筑法第二十九条建筑工程总承包单位能够将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；然而，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程

39、主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。建议开发商指定分包合同仍由总包和指定分包直接签署合约体系及内部条款的设定，既要表达开发企业对项目的有效操纵，又要幸免开发企业承担过多的法律责任。因此需要遵守国家法律、法规。就需要对开发企业责任、总包单位责任、分包单位责任进行合理划分。要将指定分包合同的治理纳入总包合同治理内。开发企业只与总包单位签订总包合同。不论是开发企业指定之分包单位，依旧总包单位选用之分包单位，均与总包单位签订分包合同（还有少量合同是

40、分包单位与供应商签订），开发企业在指定分包合同中只做为第三方（鉴证方）出现。假如开发企业直接支付分包单位工程款，可在合同内增加总包单位托付开发企业直接付款之不可撤销托付。需要特不合同中，能够约定开发企业直接支付总包单位治理费给总包单位，总包单位不得再向施工单位收取治理费，而在实际操作中，总包单位除收取开发企业的是施工治理费外，还会私下对分包单位提出收费要求。目前，对总包单位上述行为，并无专门好的解决方案。也确实是开发企业只与总包单位发生法律关系，分包单位只与总包单位发生法律关系。由于总包单位相关于分包单位治理规范，抗风险能力强，更情愿协商处理纠纷。如此可幸免开发企业经常陷于法律纠纷。同时，总包

41、单位的统一治理亦利于总包单位统一协调指挥，操纵施工质量、施工进度，也减少了开发公司现场的治理难度，减轻了工作。更重要的是，法律上并未明确甲方指定分包的合法地位。 分包合同中应明示：分包单位对总包合同完全理解，并自愿遵守总包合同中与工程治理、分包单位治理有关的规定。分包单位就承包商对开发企业承担连带责任。分包单位就合同义务及责任向总包单位承担连带责任。总包合同应明示：承包商必须同意开发企业指定的分包单位（除非该分包单位没有能力完成其工作）。除非开发企业同意，承包商不能修改分包合同条款，承包商需将指定分包单位之治理纳入其施工治理当中，对指定分包单位的工程质量、进度、行为及表现全面负责。鉴于开发企业

42、的要紧义务合同中已约定，总、分包单位双方就该分包合同的任何索赔、争议、诉讼，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向开发企业提出。5.3.正确认识开发企业的法律责任。即便合约中约定了非开发企业责任，但绝不能够认为因此开发企业就没有了法律风险。在实际操作中，依旧应该尽量幸免法律纠纷，因为一旦诉讼，游走在法律边缘的合同条款，能否得到法院的支持，差不多上未知数，从以往的案例来看，胜败均有。且由于我国是法律体系的缘故（详见1.4.4）、区域的缘故，以往判例不能做为今后判例的依据。因此，绝不能够掉以轻心，或自以为万无一失。同时，当开发企业深度参与到项目治理中，总包单位治理力度被削减，在合同内约定的应由总包

43、单位承担的责任，可能是总包单位无法独立解决和操纵的。比如：开发企业直接采购的材料，发生质量问题，需要退换货时，必须由开发企业牵头解决。而在最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条，明确指出开发企业甲供材料，指定分包单位造成质量缺陷，开发企业承担过错责任。因此，开发企业承担过错责任，并不代表总包单位就不用承担责任，总包单位仍应承担 5.4.处理好备案合同与执行合同之间的合约关系。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十一条：当事人就同一建设工程另备案合同应选用当地招标治理部分提供的格式合同，在专用条款部分，应将与执行合同一致部分的内容详细

44、列入，关于合同明示不同意出现的条款，应尽量简化描述：如采纳“发生时另签补充协议。”并在备案合同中增加：“本合同未尽事宜，双方另签补充协议，补充协议与本合同有同等效力，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。”执行合同应在备案合同生效后，及时签订，做为备案合同的补充协议书。也能够先签署补充协议，后进行备案合同，但应尽量保证补充协议的签署日期晚于备案合同。（法律上通常后签署的文件法律效力大于先签署文件）。为了幸免合同纠纷，备案合同的金额应略小于执行合同。依照2004年颁布的“最高人民法院关于审行订立的建设工程施工合同与通过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依

45、照。”因此，备案合同金额略小，既能够适当降低总包单位的履约保证的金额（有一部合同内容本来也不是总包单位承担）、降低部分税费、还能够减少总包单位因执行合同和备案合同内容而提请诉讼的可能性。同时，备案合同中，可适当提高工程量数额，适当降低子目单价，从而减少施工企业希望通过诉讼谋取利益的可能合同约定之付款程序、变更程序应与公司内部流程一致比如合同约定程序中的付款之申请、现场进度确认、造价咨询公司造价审核、进度款支付额度的确认、进度款支付时刻，都应与开发企业内部流程对应。幸免因企业内部治理制度与合同治理流程不一致造成操作混乱。5.6.造价咨询公司的选择与培养国内的造价咨询公司能提供全过程造价服务的并不

46、多。多数公司仅能提供招标文件中的清单编制、标的编制以及结算服务等工作。而造价咨询公司的本地化，是必定趋势。异地造价咨询公司人员调配难度大，费用高，对本地情况不熟悉。因此，应该考察规模20人左右（太小项目大了人不够用，太大费用高，而且服务速度不行保证），有规范的操作流程和复核程序，有造价工作经验，技术负责人专业水平高、工作能力强，情愿学习，配合态度好的造价咨询公司。同时应要求造价咨询公司按照开发公司的要求，提供满足开发企业合同及造价治理的技术文件。5.7深化设计和设计变更的推断：5.71.深化设计：图纸差不多满足了政府有关设计深度的要求，还不能满足现场施工要求的情况下，需要承包商负责的设计工作。

47、深化设计一般由提供专业设计并承担施工工作的承包商负责，深化设计不发生工程造价的变更。5.7.2.设计变更工程项目开发过程中，凡涉及到施工图纸内容变化，并经公司审批通过的变更，称为设计变更。设计变更不包括深化设计，而设计变更通常都会导致工程费用变化。6.企业内部流程治理的制定原则6.1.公开信息、信息共享: 6.2.明确责任、责任义务对等：权限设置6.3.规范操作程序：防止暗箱操作6.4.相互监督与流程简洁之间的平衡7.企业内部治理流程示例7.1.招标采购流程7.1.1.投标人的资质治理：实地考察合约部组织（亦可由项目部组织）。7.1.2.招标文件的编制。其中：工程范围：工程部提供；技术规范：设

48、计部。施工技术措施及验收规范由工程部门提供。技术规范（含产品质量标准）应通过公司相关部门讨论，公司领导批准。合同条款、招标清单：合约部提供；招标打算指定、投标人数的限定，投标单位资格审核：合约部负责；投标单位的选择：要求至少2个部门推举投标单位，每个部门推举的投标单位不得超过半数。每个总包单位项目投标单位应许多于5家，分包单位或采购项目投标单位不应少于3家。投标单位应包括以下三类公司：曾经有良好合作关系的；有可查的良好工作业绩的；以及从来没有合作过但有合作进展前景的。以杜绝投标单位来源单一，串标现象发生。投标单位的资格预审中，还应对投标单位的履约能力、履约情况、是否有诉讼、配合态度、沟通能力、

49、对项目重视程度进行评价。同时，公司还应该建立自己的建筑商/供应商信息库，对建筑商/供应商的履约能力、合作态度进行评估。关于有过良好合作的建筑商/供应商能够免除下一项目的资格预审。关于长期合作、履约能力强、合作态度好的建筑商/供应商，能够签订长期合作伙伴协议。合约部、工程部应提供投标单位考察报告。工程部、设计部、合约部、主管领导会签投标单位资格预审表。7.1.3.开发项目现场实地考察：工程部负责7.1.4.开标：总包单位公开开标：合约部、工程部、设计部、主管领导、投标单位参加。分包单位：合同金额100万以上的公开开标。合同金额100万以下的可内部开标：合约部、工程部、设计部参加。7.1.5.评标

50、：技术评标报告：工程部、设计部商务评标报告：合约部评标原则：合理最低总价、技术标合理、议标：议标仅为条款的澄清，标书错误内容修正，关于不平衡报价、单价偏高、偏低项目做出合理调整，但不得进行投标报价总价之修改。了简化招标程序，杜绝反复压价、不正当竞争、不同意二次让利报价。投标单位需在投标时，一次报价到位。废标原则：报价低于成本价、报价高于拦标价、没有完全响应招标文件，有保留条款、报价组成不合理且拒绝修改、严峻的不平衡报价、技术标不能满足要求且拒绝修改完善。评标报告应包含商务部分和技术部分。商务部分由合约部提供：评标讲明、价格投标金额及各章节比较表、要紧项目单价比较表（偏低、偏高表）、各投标单位应

51、提交文件或资料表、需投标单位澄清之议标疑问卷。对不合理单价投标单位、及计算错误应无条件修改（但不修改投标总价）。关于拒绝修改的，应按废标处理。技术部分由项目部负责：审核施工组织设计，对施工方案、施工工艺、施工进度打算比较。关于质量、工期不能满足招标要求的，应要求投标单位在不修改投标总价的基础上，同意修改补充。如修改后仍不能满足要求，应按废标处理。定标：合约部汇总评标报告，提供建议中标单位，总经理批准。中标单位应满足在商务标有优势，且技术标符合要求。7.1.6.中标通知书;中标通知书，是指招标人在确定中标人后向中标人发出的通知其中标的书面凭证。由于合同正是签署前，可能会需要一定的时刻整理招投标过

52、程中的往来函件、装订合同及合同方分不盖章。因此，中标单位在合同签署完成前，可依照开发商发出的中标通知书，进行开工预备等工作。商务谈判应在中标通知书发出前完成。合同之中标通知书由总经理签发。关于合同金额较小之中标通知书可由总经理书面托付由主管领导（如主管的公司副总）签发。7.1.7.备案合同的预备、及备案：备案金额小于执行合同。备案条款中与执行合同不一致的条款应尽量简略。注明：如发生时，双发协商，另签补充协议。备案合同应明示:未尽事宜另签补充协议7.1.8.合同签订简易招标/免招标流程适用范围：燃气、给水、电力等市政工程及设计，因技术垄断而导致市场上的产品稀缺等，或其他不宜采取邀请招标形式的招标

53、项目，经公司总经理批准同意，可采纳简易招标或者免招标方式。简易招标申请或免标申请：工程部提议、合约部、主管领导会签、总经理批准简易招标：流程同邀请招标，投标单位能够小于等于3个。除非必须，不应申请免招标。合同款支付流程合同款是否按合同约定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有资金困难，则在合同里应明示按节点付款，或指定付款时刻（延长后的）。如无正当理由，不得拖延付款时刻。7.2.1.工程进度款工程进度款申请：由施工单位提报形象进度，工程款支付申请，进度款明细。每月在规定日期内报合约部和工程部。现场确认进度：合约部在收到上述文件后，组织工程部、监理、申请单位、造价咨询公司现场确认进度。支

54、付建议：造价咨询公司依照签认后的文件提供付款建议。总包单位工程应在7个工作日内提供书面付款估值建议书，分包单位工程应在5个工作日内提供书面付款估值建议书。合约主管应依照支付建议，填写付款申报单，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理会签、总经理审批。该过程应在10个工作日内完成。财务部依照总经理审批意见付款。付款前，施工单位按要求提供*。7.2.2.材料款的支付货款由供应商依照合同或买方签发的，有监理、工程部、合约部确认的物料订货打算表供货。货到现场以后，由上述部门现场签收物料收获清单。合约主管依照签收物料收获清单计算支付金额，填写付款申报单，由合约部经理、工程部经理、主管领导、财务经理

55、会签、总经理审批。财务部依照总经理审批意见付款。7.2.3.质量保证金的支付提出申请：保修期满，施工单位提供付款申请报合约部。付款评价：合约部知会物业治理部或工程部提供使用情况讲明、质量评价、是否有隐含维修内容等建议。支付金额：合约部依照建议，确定支付金额。填写付款申报单。并提供结算协议。结算协议签署：物业部经理、施工单位在结算协议签字。支付审批：总经理依照结算协议、付款申报单审批。财务部按总经理意见支付。7.2.4.注意事项：上述工作时刻应小于合同约定合同款支付时刻。支付进度款时应扣除所有开发企业代为支付之款项。以及按合同约定之保留金。付款前，施工单位按要求提供*。建安工程应提供本地税务机关

56、认可的建安*。材料采购应提供增值税*。如铝合金门窗工程，施工单位如要求分不开具*时，应在合同内应分不注明产品金额及建安造价。如不能按时支付工程款，应由提议部门提供充足依据，并及时告知对方单位，幸免违约风险。财务部、合约部每月核对一次合同款支付明细。7.2.5.工程款支付方式常见的有：开发企业支付总包单位，总包单位支付分包单位。以及，开发企业直接支付总包单位、直接支付分包单位。开发企业直接总包单位，总包单位支付分包单位的优点：与合约总分包单位关系、权利、义务一致，有利于总包单位对项目的治理。缺点：总包单位权利过大，容易架空开发企业。且总包单位可能延迟对分包单位的付款，导致工程进度的延误。适用范围

57、：开发企业对项目开发生疏，治理团队人员不足时，经常采纳。鉴于该种方式的治理，开发企业过多需要倚仗总包单位单位，因此，需对总包单位的治理能力、市场资信等做严格的考察。一旦选择了不合适的总包单位单位，差不多上就对项目失去的造价及质量操纵。开发企业直接支付总包单位、直接支付分包单位的优点：开发企业对项目的操纵力度较大。缺点：总包单位对分包单位的治理效力下降，开发企业治理团队人员数量增加。同时，开发企业直接支付工程款给分包单位与合约关系有轻微冲理论上，开发企业应该支付费用给总包单位，总包单位再支付给分包单位，总包单位对分包单位承担连带责任。而直接支付分包单位，是总包单位推卸连带责任的一个重要理由（一般

58、会要求总包合同内注明，总包单位托付开发企业直接支付分包单位工程款，且该托付为不可撤销托付）。同时，为了强化总包单位治理职能，分包单位付款申请，必须由总包单位、监理签字确认后，才能够审核支付。适用范围：开发企业治理团队对项目有足够操纵能力时，常采纳。变更流程；即工程变更和签证变更（签证）必须遵守设计任务书和初步设计审批的原则，符合有关技术标准设计规范，符合节约能源、提高工程质量、方便施工、利于使用、节约工程投资、加快工程进度的原则；变更（签证）必须在合同条款的约束下进行，任何变更（签证）不能使合同失效；变更治理是合同签订后的合约治理重点。变更的治理对操作层要紧通过审批权限设置实现、对治理层以设置

59、变更考核额度实现。7.3.1.设计变更流程：（以下按事先操纵为目标设置程序）设计变更是指：定义详5.8.1。设计变更包含：结构尺寸变化、材料替换、技术标准调整及确认（不含材料暂定单价的确认，该部分内容详7.5）。设计变更的提出单位：能够是施工单位、监理、设计院、工程部及其他相关部门。设计变更的申报：设计部专业工程师，并提供技术评定，设计经理确认，后主管工程师发起设计变更会签。经济评估：合约部成本主管3天内给出评估意见。 会签：小于5万元的设计变更由合约经理、项目经理、主管领导审批。大于5万元小于30万元的设计变更由合约经理、项目经理、主管领导、总经理审批。大于30万元设计变更由设计部组织专题会

60、议，由工程部评估变更前进度、质量的阻碍。市场部评估对销售承诺阻碍等。合约部评估造价阻碍。均应提供书面报告，由主管领导、总经理审批。变更事项确认：设计部依照审批意见发出设计变更指令至工程部，设计变更指令应有设计院、设计部经理签字。设计变更执行：工程部是设计变更执行、跟踪部门。工程部将变更指令发监理及施工单位，监理及施工单位签字后执行。变更造价确定：四方签认后的变更指令由工程部抄送合约部进行造价确认。工作完成时刻一个月内完成。变更造价内部审核：合约部成本主管填写设计变更造价审核表由合约经理审核，每月编制造价审核汇总表，报总经理审批。合约部每月与设计部、工程部核对设计变更汇总表。变更款支付：工程部提