商业定位报告(方案1、2)课件

1、商业定位报告(方案1、2)商业定位报告(方案1、2)2第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位 为做好总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析： A、物业本身特性 B、商场独特的地理位置 C、项目周边的消费力 D、项目周边的商业现状 E、居民的消费习惯4第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位3A、物业本身的特性 中型规模商场，单层套内面积不超过6000平方米楼高八层，负一层为停车场，一至三层为商业，四至八层为 酒店百余个地下车库，项目地理位置及交通优势显著：三纵三横路网交错，轻轨4号线、5号线通往项目5A、物业本身的特性4B、商场独特的地理位置交通便利，雄

2、踞明秀东路和园湖北路交汇处处于南宁一块尚未开发的路面商业宝地人口密集，有很大的消费市场.6B、商场独特的地理位置5 C、项目周边的消费力 邻近“明秀小区、中烟公司、江宇世纪城、虎邱建材城、荣和山水绿城、东盟国际大酒店、隆源国际公馆、云星春天、盛天茗都、皇龙新城。” 人口密集，中烟公司近在咫尺，周边村民、外来流动人口、新白领、大中专学校、医院、银行等存在庞大的中高档消费群体。 7 C、项目周边的消费力6D、项目周边的商业现状1.虎邱建材城（1-4层属商业商场，楼上5-8层住宅） 一楼主售品牌磁砖、木地板、陶瓷；二楼主售品牌门、窗、卫浴；三楼主售橱柜厨电、吊顶、门；四层主售吊顶、墙纸、布艺2.利泰

3、国际酒店（四星级酒店） 主建筑楼高10层。豪华客房、行政套房、及总统套房300多间（套）可接待500人同时下榻；客房内配置大屏幕液晶电视及完善的宽带网络服务；酒店还设有多功能会议、宴会厅4个，可接待600人同时进行大型会议、宴会和酒会；酒店设有停车位300多个；餐厅、商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华夜总会、休闲会所、洗浴中心等设施设备齐全。3.佰歌汇KTV 以经营连锁量贩式KTV为主的娱乐公司。面积近五千平米，内设300多个停车位，品牌音响系统。8D、项目周边的商业现状74.荣和山水绿城 荣和山水绿城将打造成为集住宅、商业中心、商务公寓、写字楼等为一体的大型都市综合体。荣和山水绿城将设6400

4、平米的时尚会所。荣和山水绿城项目分4期开发，总用地面积30万平米，总建筑面积：约147万平米，其中B1地块的总用地面积约8.48万平米，总建筑面积约36.16万平米，住宅面积约28.39万平米，商业面积：约6290平米。 5.江宇世纪城 一个大型城市综合体项目。项目占地面积130亩，建筑面积52万，是集大型购物中心、星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼、高尚住宅于一体的大型城市综合体项目。 6.东盟国际大酒店 商务会务型大酒店，集住宿、餐饮、休闲娱乐、桑拿健身、商务功能为一体。酒店位于南宁市邕武路1号,酒店风格独特，品质卓越，酒店客房采用多元素设。220间韩式、欧式、日式、伊斯兰式、中国古典式幽雅

5、豪华客房、套房，拥有完善的智能数字化自控系统，属商务洽谈、访问、会议、食宿、休闲娱乐、健身区域。酒店开业时间2006年5月28日，新近装修时间2011年，主楼高20层，客房总数220间（套）。94.荣和山水绿城87.隆源国际公馆 占地26718平方米（约40亩），总建筑面积95945.5平方米，由4栋18层和3栋26层高层住宅和一栋3层幼儿园组成，幼儿园面积2000平方米。该项目商住两用，其中住宅面积达69529平方米、商业面积8355平方米，划住宅、商业总户数约872户，拥有机动车位401个。商业面积有8355平方米，其中西侧是2层的商业大卖场。户型为中小户型为主,有40120平方米的一房、

6、两房、三房和四房。 8.云星城市春天 北湖中心区公园40万大盘，沉淀百年历史人文底蕴优享城市中心无上成熟配套，“三大公园”彰显卓越景观价值，向东“俯瞰狮山公园”、向南“眺望人民公园”，更有社区内逾万平米皇家园林的“公园式居住”景观。 9.盛天名都 总用地面积：16862.68。小区集商业、居住于一体，地面设置了约121个停车位。107.隆源国际公馆9 10.皇龙新城 占地82亩，总建筑面积约20多万平方米，由双栋12-18层电梯洋房，1.1万平方米大型超市、600米1.1万平方米骑楼式商业步行街、2万平方米休闲广场以及多样式的园林景观组成，配备了800多个泊车位，是一个集中高档住宅、大型商业区

7、、纯商务功能于一体的大型建筑综合城。11.周边临街铺面 有邮政储蓄银行、加油站、饮食、服饰、旅馆、建材、电缆及卫浴等。 该区域零售业项目较多，业态种类多样化；行业不全、社区功能弱；在居住区少有大型的、现代的商业；商业网点以南宁特色的店铺式销售为主，综合性多，多业类少。有一定的规模，中高档次，属传统的商业城乡旺地。11 10.皇龙新城10E、居民消费习俗追求中高档消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念12E、居民消费习俗11 综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼商业广场的总体功能： 1.生活消费的便利性； 2.就近商业的消费习惯； 3.综合统一规范化商场； 4.商业休闲与品格

8、风尚结合 5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等 最后，总结得出总体功能定位为: “集休闲一商业一餐饮一时尚家居装饰一停车场”于一体的一站式购物中心。13 综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼商12三、楼层功能定位的总思路 根据商业广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）14三、楼层功能定位的总思路13D、物业本身的规模（中型规模）E、商家对租金承受的限度F、行业经营对楼层的要求G、楼层交通特点H、商铺面积和间隔种类I、业态的

9、组合需求J、同行业市场的竞争力 从而得出场各楼层功能的精确定位如下：15D、物业本身的规模（中型规模）14楼层 面积规模板块名称 功能及经营范围 -1F 6000大型停车场 主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F-3F18000方案1：时尚布艺城加盟各类风格品牌布艺商家，以达到人群风格需求供应。方案2：五金灯饰城加盟各类风格品牌灯饰商家，以达到人群欣赏需求供应。4F-8F （单层面积）2000中高端酒店融合高档商务俱乐部、宴会厅、会议厅、高档中心精品餐厅、桑拿等不同的服务组合，提供综合性的复合型的服务。商业广场楼层功能精确定位表16楼层 面积规模板块名称 功能及经营范

10、围 -1F 600015四、各楼层精确定位的综合分析总体思路： 根据项目的总体定位和开发模式，借用最有价值 的物业(首层) 快速回笼资金，规避风险；以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营， 营造商业卖点，提升项目的附加值其它楼层(四至八楼) 利润获取的另一途径和功能配套。17四、各楼层精确定位的综合分析16各楼层精确定位具体分析：负一楼：大型停车场 支撑理由：楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；作为商场的车库配套，方便顾客停车； 收益方式：按小时出租收费，统一管理18各楼层精确定位具体分析：17一至三楼（方案1）：窗帘布艺城 支撑理由：项目发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响

11、，本地项目商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。 作为整体项目的开发成本收回，规避风险；城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业价值不断升值；对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；19一至三楼（方案1）：窗帘布艺城18一至三楼（方案1）：窗帘布艺城（邀品牌加盟）20一至三楼（方案1）：窗帘布艺城（邀品牌加盟）19布艺城核心价值定位分析：各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于周围区域没有统一规范化的大型布艺城；北湖路布艺城因改动项目运营模式，原经营户需另寻有商业价值的商铺经营；北

12、湖路布艺一条街，现国家规划拆迁，商家也需另寻有商业价值的商铺经营。综合大型布艺城可让多处路段临街布艺铺面集中于商场。项目租金定位：一至三层商业承受租金平均60元/。21布艺城核心价值定位分析：20项目定位超趋势分析：一个融入当代时尚无素综合性开放式大型商场，品牌布艺规范化，可达到较大的宣传作用和影响；通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广的公共活动空间；从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。22项目定位超趋势分析：21一至三楼（方案2）：五金灯饰城 支撑理由：项目发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响，本地项目商

13、业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。 作为整体项目的开发成本收回，规避风险；城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业价值不断升值；对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；23一至三楼（方案2）：五金灯饰城22一至三楼（方案2）：五金灯饰城（案例参考）24一至三楼（方案2）：五金灯饰城（案例参考）23五金灯饰城核心价值定位分析：各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于周围区域没有统一规范化的大型五金灯饰城；综合大型五金灯饰城将对区域划分不同年龄及不同生活品味客群。综合大型五金灯饰城可

14、让多处路段临街五金灯饰铺面集中于商场。项目租金定位：一至三层商业承受租金平均60元/。25五金灯饰城核心价值定位分析：24项目定位超趋势分析：一个融入当代时尚无素综合性开放式大型商场，品牌布艺规范化，可达到较大的宣传作用和影响；通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广的公共活动空间；从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。26项目定位超趋势分析：25四至八层：时尚潮流酒店 支撑理由：南宁市的中高端酒店和中低端经济型酒店未来发展潜力较大，中端酒店有一定发展空间。中端市场酒店处于高位置，平均出租率达80%以上，较紧缺，有一定市场空白。市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性；避免与周边成熟的大型酒店竞争 收益方式