江苏省物业管理条例(修订草案)

1、PAGE PAGE 28江苏省物物业管理理条例（修订草草案）（修改稿稿20112.44.199）第一章总总则第一条为为了规范范物业管管理活动动，维护护当事人人的合法法权益，根据有关关法律、行政法法规，结合本本省实际际，制定定本条例例。第二条本本条例所所称物业业管理，是指业业主通过过选聘物物业服务务企业，由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护物物业管理理区域内内的环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。第三条本本省行政政区域内内的物业管管理活动动适用本本条例。第四条省省人民政政府住房房和城乡乡建设行行政主管管部门是是

2、本省物物业管理理的行政政主管部部门。设区的市市、县（市、区区）建设设（房产产）行政政主管部部门是本行政政区域内内物业管管理的行政主主管部门门。县级以上上地方人人民政府府其他有有关部门门，应当当依照各各自的职职责分工工，共同同做好有有关管理理工作。第五条街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当将物物业管理理纳入社社区社会会管理和和公共服服务体系系，加强辖区区内物业业管理工工作的指指导、协协助和监监督，协协调物业业管理与与社区管管理、社社区服务务的关系系。第六条县县级以上上地方人人民政府府应当支支持物业业管理行行业的发发展，建建立和完完善专业业化、社社会化、市场化化的物业业管理机机制，提提高物业业管

3、理水水平，物物业服务务企业按按照国家家和地方方有关规规定享受受优惠政政策。第七条物物业管理理行业协协会应当当发挥桥桥梁和纽纽带作用用。加强强行业自自身建设设与管理理，制订订行业自自律规范范，促进进行业诚诚信经营营和服务务体系建建立，维维护市场场秩序和和公平竞竞争，促促进行业业健康发发展。第二章 业主主、业主主大会与与业主委委员会第八条房房屋的所所有权人人为业主主。业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）提提议召开开业主大大会，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议；（三）提提出制定定和修改改管理规规约、业

4、业主大会会议事规规则的建建议；（四）参参加业主主大会，行使投投票权；（五）选选举业主主委员会会成员，并享有有被选举举权；（六）监监督业主主委员会会的工作作；（七）监监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（八）对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；（九）监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金（以下简简称专项项维修资资金）的的管理和和使用；（十）法法律、法法规规定定的其他他权利。第九条业业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵遵守管理理规约、业主大大会议事事规则；（二）遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和

5、和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（三）执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；（四）按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五）按按时交纳纳物业服服务费用用；（六）法法律、法法规规定定的其他他义务。第十条物物业管理理区域内内全体业业主组成成业主大大会，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。第十一条条物业管管理区域域的划分分以有利于于实施物物业管理理为原则，综合考考虑规划划条件、建筑物物规模、共用设设施设备备、业主主人数、自然界界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。第十二条条新建项项目的建

6、建设单位位在房屋屋销售前前，根据据本条例例规定，提出物业业管理区区域划分分方案，报街道道办事处处或者乡镇镇人民政政府及物物业管理理行政主主管部门门备案；在房屋屋销售时时，应当当将物业管管理区域域划分情情况作为为房屋买买卖合同同的内容容。已投入使使用但尚尚未划分分物业管管理区域域的，由由物业管管理行政政主管部部门会同同街道办办事处、乡镇人人民政府府确定物业业管理区区域的划划分方案案。第十三条条一个物物业管理理区域成成立一个个业主大大会。但但是，只只有一个个业主的的，或者者业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。

7、符合下列列条件之之一的，应当在在物业所所在地的的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门、街街道办事事处、乡乡镇人民民政府的的指导协协助下，召开首首次业主主大会：（一）房房屋出售售并交付付使用的的建筑面面积达到到百分之之五十以以上；（二）业业主已入入住户数数的比例例达到百百分之五五十以上上；（三）首首套房屋屋出售并并交付使使用已满满二年的。第十四条条符合成成立业主主大会条条件的，县（市市、区）物业管管理行政政主管部部门、街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当在收收到建设设单位或或者业主主五人以上上公开联名名，提出筹筹备业主主大会书书面申请请后六十十日内，组织成成立首次次业主大大会筹备备组。筹备

8、召开开首次业业主大会会所需费费用由建建设单位位承担。第十五条条首次业业主大会会筹备组组由业主主、建设设单位、物业服服务企业业、街道道办事处处或者乡镇人人民政府府、社区区居民委委员会等等派员组组成。筹筹备组中中的业主主代表由由街道办办事处或或者乡镇人人民政府府组织业业主推荐荐产生。业主大会会筹备组组人数应应当为单单数，其其中业主主所占比比例不得得低于筹筹备组总总人数的的二分之之一。筹筹备组组组长由街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府代表担担任。业主大会会筹备组组应当自自成立之之日起七七日内，将成员员名单在在物业管管理区域域内进行行公示。业主对对筹备组组成员有有异议的的，由街街道办事事处或者者乡镇

9、人人民政府府协调解解决。第十六条条业主大大会筹备备组履行行下列职职责：（一）确确定首次次业主大大会召开开的时间间、地点点和内容容；（二）草草拟管理理规约、业主大大会议事事规则、业主委委员会工工作规则则；（三）确确认业主主身份，确定业业主在首首次业主主大会上上的投票票权数；（四）提提出首届届业主委委员会委委员候选选人条件件、名单单和选举举办法；（五）召召开首次次业主大大会的其他他准备工工作。对前款规规定的内内容，筹筹备组应应当在首首次业主主大会召召开十五五日前，在物业业管理区区域内公公告，并并书面通通知全体体业主。业主对对业主身身份和投投票权数数等提出出异议的的，筹备备组应当当予以复复核并告告知

10、异议议人复核核结果。筹备组应应当自成成立之日日起六十十日内组组织召开开首次业业主大会会。第十七条条下列事事项由业业主共同同决定：（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则；（二）制制定和修修改管理理规约；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员；（四）选选聘和解解聘物业业服务企企业；（五）筹筹集和使使用专项项维修资资金；（六）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；（七）有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。第十八条条业主大大会可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面征征求意见见的形式式召开。但是，应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半

11、数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。业主可以以委托代代理人参参加业主主大会。业主大会会决定本本条例第第十七条条第（五五）项和和第（六六）项规规定的事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定本本条例第第十七条条规定的的其他事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。业主大会会或者业业主委员员会的决决定，对对业主具具有约束束力。第十九条条业主大大会分为为定期会会议和临临时会议议。业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经百百分之二

12、二十以上上的业主主提议，业主委委员会应应当组织织召开业业主大会会临时会会议。第二十条条召开业业主大会会，应当当于会议议召开十十五日前前通知全全体业主主。住宅小区区的业主主大会，应当同同时告知知相关的的居民委委员会。业主委员员会应当当做好业业主大会会会议记记录。第二十一一条业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项，履履行下列列职责：（一）召召集业主主大会，报告物物业管理理的实施施情况；（二）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同；（三）及及时了解解业主、物业使使用人的的意见和和建议，监督和和协助物物业服务务企业履履行物业业服务合合同；（四）监监督管理理规约的的实

13、施；（五）业业主大会会赋予的的其他职职责。第二十二二条业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起三十日内内，向物物业所在在地的县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府备案。业主委员员会委员员应当由由热心公公益事业业、责任任心强、具有一一定组织织能力的的业主担担任。业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会成员员中推选选产生。第二十三三条管理规规约应当当对有关关物业的的使用、维护、管理，业主的的共同利利益，业业主应当当履行的的义务，违反管管理规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。管理规约约应当尊尊重社会会公德，不得违违反法律律、法规规或者损损害

14、社会会公共利利益。管理规约约对全体体业主具具有约束束力。第二十四四条业主大大会议事事规则应应当就业业主大会会的议事事方式、表决程程序、业业主委员员会的组组成和成成员任期期等事项项作出约约定。第二十五五条业主大大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责，不得得作出与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。业主大会会、业主主委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，物物业所在在地的物物业管理理行政主主管部门门、街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府，应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定，并通告告全体业业主。第二十六六条业主大大会、业业主委员员会应当当配合公公安机关关，

15、与居居民委员员会相互互协作，共同做做好维护护物业管管理区域域内的社社会治安安等相关关工作。在物业管管理区域域内，业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合相关居居民委员员会依法法履行自自治管理理职责，支持居居民委员员会开展展工作，并接受受其指导导和监督督。住宅小区区的业主主大会、业主委委员会作作出的决决定，应应当告知知相关的的居民委委员会，并认真真听取居居民委员员会的建建议。第二十七七条具备成成立业主主大会条条件但未未成立的的住宅小小区，经经物业所所在地的的物业管管理行政政主管部部门、街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府的指指导后仍仍不能成成立的，可以由由街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府、社

16、社区服务务机构、建设单单位、业业主代表表等组成成所在物物业管理理区域内内的物业业管理委委员会，代行业业主大会会和业主主委员会会职责。物业管理理委员会会的人员员组成，应当公公开征求求所在物物业管理理区域内内的业主主意见，公布实实施。第二十八八条街道办办事处、乡镇人人民政府府应当建立物业业管理矛矛盾投诉诉调解站站、物业应应急维修修服务站站和物业业服务中中心等社社区服务务机构，完善社社区公共共服务体体系，为为不能实实施物业业管理活活动的业业主提供供基本服服务。第二十九九条实施物物业管理理的住宅宅区，实实行联席席会议制制度。联联席会议议由街道道办事处处、乡镇镇人民政政府负责责召集。联席会会议由业主委委

17、员会委委员、业主代代表、物物业服务务企业、社区居居民委员员会、公公安派出出所、物物业管理理行政主主管部门门等参加加。住宅区物物业管理理工作联联席会议议主要协协调下列列事项：（一）业业主委员员会和有有关部门门未按照照规定履履行职责责的情况况；（二）物物业服务务企业在在履行退退出程序序以及交交接工作作中出现现的问题题；（三）物物业管理理区域内内发生的的突发事事件；（四）物物业管理理与社区区管理的的衔接和和配合；（五）需需要协调调的其他他物业管管理事项项。第三章前前期物业业管理第三十条条在业主主、业主主大会选选聘物业业服务企企业之前前，建设设单位选选聘物业业服务企企业的，应当签签订书面面的前期期物业

18、服服务合同同。前期物业业服务合合同可以以约定期期限。但是，期限未未满、业业主委员员会与物物业服务务企业签签订的物物业服务务合同生生效的，前期物物业服务务合同终终止。第三十一一条住宅物物业的建建设单位位，应当当通过招招标投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。投标人人少于三三个或者者住宅规规模建筑筑面积小小于三万平方方米的，经物业业管理行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。第三十二二条建设单单位应当当在销售售物业之之前，制制定临时时管理规规约，对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违

19、违反临时时管理规规约应当当承担的的责任等等事项依依法作出出约定。建设单位位制定的的临时管管理规约约，不得得侵害物物业买受受人的合合法权益益。建设单位位应当在在物业销销售前将将临时管管理规约约向物业业买受人人明示，并予以以说明。第三十三三条物业买买受人在在与建设设单位签签订物业业买卖合合同时，应当对对遵守临临时管理理规约予予以书面面承诺。建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容。第三十四四条前期物物业服务务合同生生效之日日至出售售房屋交交付之日日的当月月发生的的物业服服务费用用，由建建设单位位承担。出售房屋屋交付之之日的次次月至前前期物业业服务合

20、合同终止止之日的的当月发发生的物物业服务务费用，由物业业买受人人按照房房屋销售售合同约约定的前前期物业业服务收收费标准准承担。房屋销销售合同同未约定定的，由由建设单单位承担担。已竣工但但尚未售售出或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费由建设设单位交交纳。第三十五五条新建住宅宅物业管管理区域域内，建设设单位应应当按照照总建筑筑面积千千分之三三至千分分之四配配置物业业服务用用房，最少不不低于一一百平方方米，并无偿偿移交。物业服服务用房房不计入入分摊公公用建筑筑面积，其产权权属全体体业主所所有，不不得转让让和抵押押。物业服务务用房配配置，应应当为地地面以上上的非居居住房屋屋，方便便业

21、主，具备独独立、正正常使用用功能。第三十六六条业主依依法享有有的物业业共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权，建设单单位不得得擅自处处分。第三十七七条鼓励物物业服务务企业通通过参与与建设工工程的设设计、施施工、分分户验收收和竣工工验收等等活动，向建设设单位提提供有关关物业管管理的建建议，为为实施物物业承接接查验创创造有利利条件。第三十八八条物业服服务企业业承接物物业时，应当对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行查验。物业承承接查验验应当遵遵循诚实实信用、客观公公正、权权责分明明以及保保护业主主共有财财产的原原则。第三十九九条实施承承接查验验的物业业，应当当具备以以下条件件：

22、（一）建建设工程程竣工验验收合格格，取得得规划、消防、环境保保护等主主管部门门出具的的认可或或者准许许使用文文件，并并经建设设行政主主管部门门备案；（二）供供水、排排水、供供电、供供气、供供热、通通信、公公共照明明、有线线电视等等市政公公用设施施设备按按照规划划设计要要求建成成，供水水、供电电、供气气、供热热已安装装独立计计量表具具；（三）教教育、邮邮政、医医疗卫生生、文化化、体育、环境卫卫生、社社区服务务等公共共服务设设施已按按照规划划设计要要求建成成；（四）道道路、绿绿地和物物业服务务用房等等公共配配套设施施按照规划划设计要要求建成成，并满满足使用用功能要要求；（五）电电梯、二二次供水水、

23、高压压供电、消防设设施、压压力容器器、电子子监控系系统等共共用设施施设备取取得使用用合格证证书；（六）物物业使用用、维护护和管理理的相关关技术资资料完整整齐全；（七）法法律、法法规规定定的其他他条件。第四十条条新建住住宅小区区，建设设单位应应当组织织有关部部门及专专业经营营单位按按照本条条例第三三十九条条规定的条条件，进行综综合验收收。验收收结果应应当向物物业管理理行政主主管部门门备案。第四十一一条建设单单位交付付住宅物物业时，应当向向业主提提供住宅宅质量保保证书、住宅使使用说明明书等资资料。前期物业业服务企企业应当当向业主主提供物物业服务务手册，并可以以接受建建设单位位的委托托，协助助建设单

24、单位办理理住宅物物业交付付的有关关具体事事宜。第四十二二条现场查查验二十十日前，建设单单位应当当向物业业服务企企业移交交下列资资料：（一）竣竣工总平平面图，单体建建筑、结结构、设设备竣工工图，配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图等竣竣工验收收资料；（二）设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料；（三）物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件；（四）物物业管理理所必需需的其他他资料。未能全部部移交前前款所列列资料的的，建设设单位应应当列出出未移交交资料的的详细清清单并书书面承诺诺补交的的具体时时限。第四十三三条物业服服务企业业应当自自物业交交接后三三十日内内，持下下列文件件

25、向物业业所在地地的县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门办办理备案案手续：（一）前前期物业业服务合合同；（二）临临时管理理规约；（三）物物业承接接查验协协议；（四）建建设单位位移交资资料清单单；（五）查查验记录录；（六）交交接记录录；（七）其其他承接查查验有关关的文件件。建设单位位和物业业服务企企业应当当将物业业承接查查验备案案情况，在物业管管理区域域内公告告。第四十四四条物业服服务企业业应当将将承接查查验有关关的文件件、资料料和记录录建立档档案，并妥善善保管。物业承接接查验档档案属于于全体业业主所有有。前期期物业服服务合同同终止，业主大大会选聘聘新的物物业服务务企业的的，解聘聘的物业业服务

26、企企业应当当在前期期物业服服务合同同终止之之日起十十日内，向业主主委员会会或者在业主主委员会会的监督督确认下下，向选选聘的物物业服务务企业移移交物业业承接查查验档案案。第四十五五条建设单单位应当当按照国国家规定定的保修修期限和和保修范范围，承承担物业业的保修修责任。建设单单位委托托物业服服务企业业维修的的，应当当与物业业服务企企业另行行签订委委托协议议。第四十六六条新建住住宅物业业的建设设单位应应当在房房屋所有有权初始始登记前前，向项项目所在在地的物业业管理行行政主管管部门交交存物业业质量保保修金，专项用用于保修修期内物物业维修修。质量保修修金按照照当地个个人交存存首期住住宅专项项维修资资金的

27、相同比比例交存存。质量保保修金可可以采取取现金方方式，也也可以采采用担保保方式。第四十七七条建设单单位不履履行住宅宅物业保保修义务务的，业业主、业业主委员员会或者者物业服服务企业业可以提提出申请请，经物物业管理理行政主主管部门门核实后后，在物物业质量量保修金金中列支支维修费费用。保修期内内，物业业保修金金不足的的，建设设单位应应当补足足。第四十八八条住宅物物业工程程质量保保修期限限届满前前三个月月，建设设单位应应当以书书面形式式在物业业管理区区域内及及时公告告；保修修期限届届满后，建设单单位履行行法定保保修责任任的，物物业管理理行政主主管部门门应当将将与分部部工程相相对应的的物业质质量保修修金

28、本息息余额及及时退还还建设单单位。第四章物物业服务务第四十九九条从事物物业服务务活动的的企业应应当具有有独立的的法人资资格。建建设单位位、业主主选聘的的物业服服务企业业应当按按照国家家规定取取得物业业服务企企业资质质。第五十条条从事物物业服务务的人员员应当按按照国家家有关规规定，取取得职业业资格证证书。物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同指派项项目负责责人。更更换项目目负责人人的，应应当及时时告知业业主并进进行公示示。业主主共同决决定要求求物业服服务企业业更换项项目负责责人的，物业服服务企业业应当及及时更换换。第五十一一条一个物物业管理理区域由由一个物物业服务务企业实实施物业业管理。业主

29、委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业服务务企业订订立书面面的物业业服务合合同。物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、服务质质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业管理用用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。第五十二二条物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供相应应的服务务。物业业服务企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导致业业主人身身、财产产安全受受到损害害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。第五十三三条物业服服务企业业可以将将物业管管理区域域内的专专项服务务业务委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将该

30、该区域内内的全部部物业管管理一并并委托给给他人。涉及人身身、财产产安全以以及其他他有特定定要求的的设施设设备，物物业服务务企业应应当委托托专业单位位维修和和养护。第五十四四条物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及费费用与服服务水平平相适应应的原则则确定。物业服服务收费费实行政政府指导导价和市市场调节节价。鼓鼓励物业业服务企业业开展价价格竞争争，形成成与市场场相适应应的价格格调节机机制。第五十五五条物业服服务收费费应当区区分不同同物业的的性质和和特点，分别实实行政府府指导价价和市场场调节价价。下列方式式选聘物物业服务务企业的的，实行行政府指指导价：（一）新新建住宅宅实施前前期物业业管理，建

31、设单单位采取取邀请招招标方式式选聘前前期物业业服务企企业的；（二）新新建住宅宅实施前前期物业业管理，建设单单位经批批准采取取协议方方式选聘聘前期物物业服务务企业的的；（三）业业主、业业主大会会决定采采取政府府指导价价选聘物物业服务务企业的的；（四）法法律、法规另另有规定定的。第五十六六条价格行行政主管管部门应应当会同同物业管管理行政政主管部部门，综合考考虑城市市物业服服务平均均成本、最低工工资标准准调整幅幅度以及及消费物物价指数数变动情情况，及及时制定定和调整整物业服服务等级级标准以以及相应应的基准准价与浮浮动幅度度的指导导价，每每年向社社会公布布。具体物业业服务收收费标准准，由当当事人在在物

32、业服服务合同同中约定定执行。第五十七七条业主应应当根据据物业服服务合同同的约定定交纳物物业服务务费用。业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费用用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。物业发生生产权转转移时，业主或或者使用人人应当及及时结清清物业服服务费。第五十八八条物业服服务费可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等方式。包干制是是指由业业主向物物业服务务企业支支付固定定物业服服务费用用，盈余余或者亏亏损均由由物业服服务企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金制是是指在预预收的物物业服务务资金中中按照约约定比例例或者约约定数额额提取酬酬金支付付给物业业服务企

33、企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结余或者者不足均均由业主主享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。具体收费费方式由由物业服服务合同同约定。实行酬酬金制收收费方式式的，物物业服务务企业应应当按照照规定对对物业服服务的各各项资金金的收支支建立台台账，并并接受业业主委员员会的核核查。第五十九九条物业服服务合同同约定采采取酬金金制收取取物业服服务费的的，免征征营业税税；物业业服务企企业代收收专业经经营费用用所得的的报酬，免征营营业税；物业服服务用房房免征房房产税和和城镇土土地使用用税；物物业服务务企业受受业主委委托向专专业经营营单位缴缴纳的公公共用水水、用电电等费用用，按照照

34、居民生生活用水水、用电电等方式式计价。第六十条条物业服服务企业业约定收收取的物物业服务务费，应应当明码码标价，在物业业管理区区域内的的显著位位置，将将服务内内容、服服务标准准以及收收费项目目、收费费标准等等有关情情况进行行公示。第六十一一条物业管管理区域域内，供供水、供供电、供供气、供供热、环环境卫生生、通信信、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。最终终用户是是指接受受供水、供电、供气、供热、环境卫卫生、通通信、有有线电视视等服务务的最终终分户使使用人。上述单位位向业主主或者使使用人收收取费用用等服务务事项，可以委委托给物物业服务务企业实实施。双双方应当当签订有有偿服务务合

35、同，物业服服务企业业接受委委托代收收前款有有关费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。第六十二二条物业服服务企业业应当定定期公布布共用场场地、共共用设施施设备产产生的水水电用量量、单价价、金额额，并按照实实际费用用和约定定的方式式向全体体业主合合理分摊摊。没有有约定或或者约定定不明确确的，按按照业主主专有部部分占建建筑物总总面积的的比例分分摊。业主或者者业主大大会对公公布的共共用场地地、共用用设施设设备产生生的水电电费的分分摊情况况提出异异议时，物业服服务企业业应当及及时答复复。第六十三三条物业服服务合同同期限届届满三个个月前，业主委委员会应应当组织织召开业业主大会会，决定定选聘或

36、或者续聘聘物业服服务企业业，将决定定书面告告知物业业服务企企业、物物业所在在地的县县（市、区）物物业管理理行政主主管部门门和街道道办事处处或者乡镇镇人民政政府，并并在物业业管理区区域内公公告。物业服务务企业决决定不再再续签物物业服务务合同的的，应当当在物业业服务合合同期限限届满三三个月前前书面告告知业主主委员会会、物业业所在地地的县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府，并并在物业业管理区区域内公公告。业主大会会决定续续聘的，业主委委员会应应当在物物业服务务合同期期限届满满一个月月前与物物业服务务企业续续签物业业服务合合同。第六十四四条业主共共同决定定解聘

37、物物业服务务企业的的，解聘聘的物业业服务企企业不得得以业主主欠交物物业服务务费用、对业主主共同决决定有异异议等为为由拒绝绝办理交交接，强强行提供供物业服服务，不不得以事事实服务务为由向向业主收收取物业业服务费费用。解解聘的物物业服务务企业在在应当办办理交接接至撤出出物业管管理区域域前的期期间内，应当维维持正常常的物业业管理秩秩序。解聘的物物业服务务企业拒拒不撤出出物业管管理区域域的，业业主委员员会应当当与解聘聘的物业业服务企企业协商商解决；协商不不成的，应当依依法提起起诉讼或或者申请请仲裁。选聘的的物业服服务企业业不得强强行接管管。街道道办事处处或者乡镇镇人民政政府和物物业管理理行政主主管部门

38、门应当加加强对物物业服务务企业交交接工作作的监管管。第六十五五条业主大大会决定定选聘新新的物业业服务企企业的，解聘的的物业服服务企业业应当在在物业服服务合同同终止之之日起十十五日内内，退出物物业管理理区域，并向业业主委员员会或者在业主主委员会会的监督督确认下下与选聘聘的物业服服务企业业履行下下列交接接义务：（一）移移交物业业共用部部分；（二）移移交本条条例第四四十二条条规定的的相关资资料；（三）移移交物业业服务期期间形成成的物业业和设施施设备使使用、维维护保养养、定期检检验等技技术资料料，运行行、维护护保养记记录；（四）结结清预收收、代收收的有关关费用；（五）法法律、法法规、规规章规定定和物业

39、业服务合合同约定定的其他他事项。物业服务务合同期期限届满满，业主主大会未未作出选选聘或者者续聘决决定，原原选聘的的物业服服务企业业自愿按按照原合合同约定定继续提提供服务务的，物物业服务务合同自自动延续续至业主主大会作作出选聘聘或者续续聘决定定之日。第六十六六条业主、物业服服务企业业、建设设单位和和有关部部门可以以委托物物业服务务评估监监理机构构，就物物业服务务质量、服务费费用和物物业共用用部分管管理状况况等进行行评估和和监理。物业服务务评估监监理机构构提供的的专业服服务，不不得出具具有虚假假内容、误导性性陈述和和重大遗遗漏的评评估监理理报告。第六十七七条物业管管理行政政主管部门门应当根根据物业

40、业服务企企业基本本状况、服务合合同履行行、投诉诉处理和和日常检检查等情情况，建建立物业业服务企企业信用用档案库库。物业服务务企业信信用档案案库遵循循统一规规划、分分级建设设、分步步实施、资源共共享的原原则。具具体办法法由省住住房和城城乡建设设行政主主管部门门制定。第五章物物业的使使用和维维护第六十八八条物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施，不得擅擅自改变变用途。业主依法法确需改改变公共共建筑和和共用设设施用途途的，应应当在依依法办理理有关手手续后告告知物业业服务企企业；物物业服务务企业确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当提请业业主大会会讨论决决定同意意后

41、，由由业主依依法办理理有关手手续。第六十九九条业主、物业服服务企业业不得擅擅自占用用、挖掘掘物业管管理区域域内的道道路、场场地，损损害业主主的共同同利益。因维修物物业或者者公共利利益，业业主确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会和和物业服服务企业业的同意意；物业业服务企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。业主、物物业服务务企业应应当将临临时占用用、挖掘掘的道路路、场地地，在约约定期限限内恢复复原状。第七十条条业主或或者物业业使用人人在住宅宅装饰装装修工程程开工前前，应当当持有关关资料向向物业服服务企业业办理登登记手续续，签

42、订住住宅装饰饰装修服服务协议议。变动动建筑主主体或者者承重结结构的，需提交交原设计计单位或或者具有有相应资资质等级级的设计计单位提提出或者者城市房房屋安全全鉴定机机构审定定的设计计方案，并按照照规定办办理批准准手续。业主或者者物业使用用人拒不不办理登登记、批批准手续续的，物物业服务务企业有有权按照照管理规规约或者者临时管管理规约约，禁止止装饰装装修施工工人员进进入物业业管理区区域。第七十一一条业主或或者物业业使用人人装饰装装修房屋屋，应当当事先告告知物业业服务企企业。物物业服务务企业应应当将房房屋装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项告知业业主或者者物业使用用人。物物业服务务企业发发现业主主或

43、者物物业使用用人有损损坏承重重结构等等行为时时，应当当及时劝劝阻，并并向有关关主管部部门报告告。物业服务务企业对对住宅装装饰装修修活动进进行巡查查时，业业主或者者物业使用用人不得得拒绝和和阻碍。第七十二二条建设单单位依法法取得的的车位、车库应应当在办理商商品房房房屋预销销售登记记后出售售或者附赠，并在物物业管理理区域的的显著位位置公示示拟出售售车位、车库的的产权证证明文件件和出售售价格。拟出售售车位、车库数数量少于于本区域域房屋套套数时，每户业业主只能能购买一一个车位位或者车库。物业管理理区域内内规划用用于停放放汽车的的车位、车库，应当首首先满足足业主的的停车需需要。未未出售或或者附赠的的，建

44、设设单位应应当优先先出租给给本区域域业主、物业使用用人。在在满足本本区域业业主、物物业使用用人需要要后，建建设单位位可以将将车位、车库出出租给本本区域外外的其他他人，但但租赁合合同期限限应当不不超过六六个月。第七十三三条占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地用于停停放汽车车的车位位、车库库，由业业主大会会决定使使用。物业管理理区域内内停放车车辆，不不得占用用消防通通道，不不得影响响其他车车辆和行行人的正正常通行行。第七十四四条在物业业管理区区域内公公共、共共用车库库、道路路、场地地停放汽汽车的专专有或者者承租人人，应当当交纳汽汽车停放放服务费费。其中中在公共共、共用用车库内内，专有有车位、车

45、库用用于出租租的，出出租人与与承租人人约定由由承租人人交纳汽汽车停放放服务费费的，从从其约定定，出租租人负连连带交纳纳责任。在公共、共用车车库内，物业服服务企业业提供汽汽车停放放公共服务务的，应应当在物物业服务务合同中中约定。车位、车库的的专有或或者承租人人对汽车车停放有有保管要要求的，应当与与物业服服务企业业另行签签订保管管服务合合同。汽车停放放服务费费由物业业服务企企业根据据物业服服务合同同收取。停放服服务费可可以按照照车位、车库数数量计收收，也可可以按照照登记的的产权面面积计收收。住宅物业业管理区区域内汽汽车停放放服务费费的具体体标准，由价格格行政主主管部门门会同物物业管理理行政主主管部

46、门门制定，定期公公布。第七十五五条业主大大会成立立前，需需要满足足业主停停放车辆辆需要，占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地的，应应当在前前期物业业管理服服务合同同中约定定。物业业服务企企业应当当单独列列账，所得收收益的百分之之三十可以以用于补补贴物业业服务费费，百分分之七十十应当纳纳入住宅宅专项维维修资金金。业主大会会成立后后，占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车的车车位，以以及利用用业主共共有部分分、共用用设施从从事经营营性活动动的，物物业服务务企业应应当提请请业主大大会讨论论决定同同意后，由业主主依法办办理有关关手续并并公示。收益按按照业主主大会决决定和合同约约定

47、使用用。第七十六六条业主、业主委委员会和和物业服服务企业业应当对对物业定定期维修修养护，当出现现危及安安全、影影响观瞻瞻、侵害害公共利利益或者者影响他他人正常常使用的的情况时时，责任任人应当当及时维维修养护护。物业服务务企业对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行维修养养护时，相关业业主和使使用人应应当给予予配合。因阻挠挠维修养养护造成成物业损损坏或者者财产损损失的，责任人人应当负负责修复复或者赔赔偿。第七十七七条住宅区区内供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等专业经经营单位位，应当当承担分分户计量量装置或或者入户户端口以以外设施施设备的的维修、养护、更新等等责任及及相关费

48、费用。相相关专业业经营单单位委托托物业服服务企业业代为维维修养护护的，应应当支付付维修养养护费用用。第七十八八条房屋在在国家规规定的保保修期满满以后的的维修责责任，按按照下列列规定承承担：（一）业业主专有有部分，由业主主自行维维修；（二）房房屋的基基础、承承重结构构、外墙墙、屋顶顶等基本本结构部部分，通通道、楼楼梯、大大堂等公公共通行行部分，消防、公共照照明等附附属设施施、设备备，避难难层、设设备层或或者设备备间等结结构部分分，以及及其他不不属于业业主专有有部分，也不属属于市政政公用部部分或者者其他权权利人所所有的场场所及共共用设施施设备等等，由物物业服务务企业根根据合同同的约定定定期维维修养

49、护护。第七十九九条住宅物物业、住住宅小区区内的非非住宅物物业或者者与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅物物业的业业主，应应当按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。维修资金金属于业业主共同同所有，专项用用于物业业保修期期满后物物业共用用部位、共用设设施设备备的维修修和更新新、改造造，不得得挪作他他用。高层住宅宅交付使使用时，建设单单位应当当按照建建筑安装装总费用用的百分分之五，一次次性交纳纳专项用用于电梯梯、消防防等特种种设施设设备维护护更新所所需的资资金。该该资金列列入所在在项目物物业管理理区域住住宅专项项维修资资金管理理。第八十条条住宅专专项维修修资金管管理执行行国家相相关规定定，实行

50、行专户存存储、专专款专用用、所有有权人决决策、政政府监督督的原则则。第八十一一条住宅专专项维修修资金专专户以物物业管理理区域为为单位设设账，并并按照房屋屋户门号号设立分户账账。未划划定物业业管理区区域的，以幢为为单位设设账，按按照房屋屋户门号号设立分户账账。第八十二二条住宅专专项维修修资金的的使用，应当遵遵循方便便快捷、公开透透明、受受益人和和负担人人相一致致的原则则。第八十三三条住宅专专项维修修资金的的管理和和使用，应当依依法接受受审计部部门的审审计监督督。第八十四四条下列费费用不得得从住宅宅专项维维修资金金中列支支：（一）依依法应当当由建设设单位或或者施工工单位承承担的住住宅共用用部位、共

51、用设设施设备备维修、更新和和改造费费用；（二）依依法应当当由相关关单位承承担的供供水、供供电、供供气、供供热、通通讯、有有线电视视等管线线和设施施设备的的维修、养护费费用；（三）应应当由当当事人承承担的因因人为损损坏住宅宅共用部部位、共共用设施施设备所所需的修修复费用用；（四）根根据物业业服务合合同约定定，应当当由物业业服务企企业承担担的住宅宅共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和养护费费用。第八十五五条发生危危及房屋屋安全，需要立立即对住住宅共用用部位、共用设设施设备备进行维维修和更更新、改改造的下下列情形形，相关关的业主主不能形形成法定定多数意意见的，物业服服务企业业、业主主委员会会或者

52、相相关利害害关系人人可以提出出应急处处置方案案，经维维修资金金代管单单位复核核后应急急维修：（一）屋屋面防水水损坏造造成渗漏漏的；（二）电电梯故障障危及人人身安全全的；（三）公公共护（围）栏栏破损严严重，危危及人身身安全的的；（四）楼楼体单侧侧外立面面五分之之一以上上有脱落落危险的的；（五）专专用排水水设施因因坍塌、堵塞、爆裂等等造成功功能障碍碍，危及及人身财财产安全全的；（六）高高层建筑筑消防系系统出现现功能障障碍，消消防管理理部门要要求对消消防设施施设备维维修、更更新、改改造的。（七）危危及房屋屋安全的的其他情情形。应急维修修所需费用用应当经经过审计计并向业业主公示示后，从直接相关关业主的

53、的住宅专专项维修修资金分分户账中中按照专有面面积分摊摊列支；其中涉涉及已售售公有住住房的，从公有有住房住住宅专项项维修资资金中列列支。第六章法法律责任任第八十六六条违反本本条例规规定的行行为，法法律、法法规已作作出处罚罚规定的的，按照照其规定定执行；法律、法规未未作出处处罚规定定的，按按照本条条例的规规定执行行。第八十七七条违反本本条例规规定，建建设单位位在销售售物业之之前，未未制定临临时管理理规约或或者制定定的临时时管理规规约侵害害了物业业买受人人的合法法权益的的，由县县（市、区）物物业管理理行政主主管部门门责令限限期改正正；逾期期不改正正的，对对建设单单位予以以通报，处一万元以以上十万万元

54、以下下罚款。第八十八八条违反本本条例规规定，建建设单位位要求物物业服务务企业承承接不符符合交用用条件或或者未经经查验的的物业的的，以及及物业服服务企业业擅自承承接未经经查验的的物业的的；由县县（市、区）物物业管理理行政主主管部门门责令限限期改正正；逾期期不改正正的，对对建设单单位、物物业服务务企业予予以通报报，处五万元以以上二十十万元以以下罚款款。第八十九九条违反本本条例规规定，住住宅区建建设单位位未组织织有关部部门及专专业经营营单位，或者未未按照规规定对住住宅区进进行综合合验收的的，由县县（市、区）建建设行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期不改改正的，对建设设单位予予以通报报，处五五万元以以上二十十万元以以下罚款款。第九十条条违反本本条例规规定，建建设单位位和物业业服