世茂御龙海湾个案-20111027课件

1、世茂御龙海湾世茂御龙海湾基本信息项目地址 大连金渤海岸旅游度假区 开发商世茂集团占地面积2000万平方米建筑面积1372万平方米车位比1:1容积率0.62(包含地下部分，不包含地下部分容积率为0.433)绿化率30%总户数340户(一期）1300户（二期）开盘时间2011.6.11建筑形式双拼、联排(一期）叠院、联排、高层（二期）面积区间245-375平（一期）50-100平（二期）主力产品245-280平（一期）60-100平（二期）装修标准清水（一期）50平、100平2000元/平（二期）60平，1500元/平（二期）均价 245平：12800元/平，345平：14000元/平 ，二期产品

2、：20000元/平世茂御龙海湾配套配 套内部配套外部配套交通教育医疗商业Shopping Mall、游乐场、酒店、游艇码头等82项内部配套沈大高速、哈大客运专线和规划建设中的辽宁省滨海路从该区域贯通而过后石村幼儿园、后石小学暂无 暂无目前项目周边暂无完善配套，加之项目产品开发周期较长，配套优势需较长时间才能显现。后石村小学后石村幼儿园375365245 289280252世茂御龙海湾产品分布375365245 289280252一期总体规划为49栋双拼别墅。62栋联排别墅，其中11栋3联排、46栋4联排、5栋5联排。一期推出区域一期共推出31栋别墅，面积区间为245-375平，联排23栋，双拼

3、8栋其中双拼别墅面积区间为245-252平，联排别墅面积区间去365-375平。均为地下一层、地上三层，共计110户。世茂御龙海湾产品分布100平联排别墅50平叠院60平公寓二期共推出别墅及高层产品共1300套。4栋18层精装高层公寓，共720套，1T12，其中1-3层公建，4-18层为住宅。赠送装修，标准为1500元/平。508套63栋精装联排别墅，每栋2户，赠送装修，标准为2000元/平。地下一层、地上三层72套4栋精装叠院，2个4联排，2个五联排。每栋上下共4户，赠送装修，标准为2000元/平。地下一层、地上三层。建筑形态户型面积套数比例期数双拼四室五厅四卫3754613.5%一期四室四

4、厅四卫3655215.3%联排四室四厅三卫2456318.5%五室三厅三卫2895014.7%三室四厅三卫2807221.2%四室四厅三卫2525716.8%小计245-375 340100%叠院一室一厅一卫50725.5%二期联排三室二厅三卫10050839.1%高层一室一厅一卫6072055.4%小计50-1001300100%世茂御龙海湾户型配比户型配比为一、二期产品，其余待定。世茂御龙海湾别墅户型375平双拼别墅F1，建筑面积103.58平F2，建筑面积87.13平F3，建筑面积69.67平B1，建筑面积105.25平前庭院后庭院赠送南北双花园，更多生活趣味；动静分离；功能分区丰富；卫

5、生间干湿分离动区静区卫生间娱乐区世茂御龙海湾别墅户型100平精装联排别墅F1F2F3赠送前院、露台及地下室；赠送面积达100平米左右；卧室私密性强；挑空大堂，彰显主人身份；主卧飘窗设计，视野开阔。前院露台露台卧室卧室时间推出部分推出房源规模供应套数主力面积当期均价 元/平当日销售率2011.6.1182号地块双拼8栋，联排23栋110245-375245平：12800345平：1400019%2011.10.2280号地块4栋高层,联排67栋130060-100200001.59%两次推盘以别墅产品为主，二期推出高层产品，高端产品，去化率低。世茂御龙海湾推盘分布一期二期2011.6.11 开盘

6、2011.10.22 开盘世茂御龙海湾价格变化项目从开盘至今，价格一直保持稳定未有波动。50平叠院110万起，100平联排200万起，60平公寓66万起；总房款8折优惠，在此基础上交纳定金的客户开盘当天再享95折优惠；并且开盘当天交纳全款或首付在原有基础上再享受97折优惠。三项可相加累积，即最高优惠74折。一期二期2011.6.11开盘，双拼14000元/平，联排12800元/平2011.10.22开盘， 均价20000元/平亮点一：龙形规划项目填海部分设计成具有中国特色的龙形人工岛，别具一格。整体规划为一心、一带、四轴、多片区一心：中国投资最的室内游乐场、SHOPPING MALL及游艇码头

7、组成的核心区域一带：由中心商业区、滨海商业、高级公寓等物业形成的滨海活动带四轴：以滨海路、中心商业区、与山体高尔夫、果园等资源为依托，形成的四条轴线多片区：海岛区域和陆路区域形成的多个片区世茂御龙海湾特色研究一心一带四轴世茂御龙海湾特色研究亮点二：金州首家英伦别墅社区质朴的色调，使用顶级石材高低错落的空间线条，整齐流畅充满经典的英伦风情意象世茂御龙海湾特色研究亮点三：世茂集团东三省首支旅游地产项目 购物中心、半山高尔夫、游艇码头等一应俱全；在项目规划的“龙眼”的地方将会建起一座七星级酒店；全国首家海上售楼处“海上漂“，后期将成为业主会所 “龙湾会”，同时为高端客户打造了直升飞机停靠区。七星级酒

8、店“海上漂”世茂御龙海湾特色研究亮点五：利用明星效应，推动销售阿朵陈小春水木年华世茂御龙海湾特色研究亮点五：50平精装海景Mini叠院面积虽小，但功能齐全，项目首创50平海景Mini叠院，满足家庭的度假、养老需求，亦可作为投资产品。一栋四户，每套赠送2000元/平的装修。楼上赠送北庭院，楼下赠送南庭院。亦可作车位使用。效果图模型世茂御龙海湾销售项目于2011年6月11日首次开盘，截止目前销售率达90%，累计销售100套；2011年10月22日开盘推出新品，截止目前销售率为4.6%。二期产品开盘当天成交7套50平，12套100平，开盘前期内部认购43套，共计62套。一期二期2011.6.11开盘

9、，销售率为91%2011.10.22开盘， 销售率为4.6%世茂御龙海湾客户客户还原案例：推介会来宾小温表示，为了给自己的父母购置一处旅游度假的好地方，几乎跑遍了大连的各家新推的楼盘，从开发商实力、楼盘地理位置、楼盘人居环境和周边商业配套等多方面综合考虑，刚好大连世茂御龙海湾完全符合这些条件，大连世茂御龙海湾都是最接近心中所想的。时间客户来源地购买目的客户组成客户价值敏感点2011.6金州、市内投资为主原项目所在区域动迁前的工厂高层、市内私营业主、商人、企业老总较低的容积率、产品品牌、旅游配套2011.10市内、沈阳、北京、哈尔滨等地自主养老、投资商人、企业高管、退休高端人群未来区域环境、投资

10、升值空间、小户型别墅总价较低世茂御龙海湾精装修与样板间展示50平Mini叠院别墅入户门前院卧室客厅世茂御龙海湾现场图片海上展示中心内部点评： 该项目目前主要以大量功能性硬广投放为主，且投入频次较为密集，同时开展全国20座城市的同步推介会，前期辅以多种多样的线下活动进行产品宣传。在海上展示中心及二期开盘当天邀请众多明星前来汇聚人气，提升销量。世茂御龙海湾营销评估广告语营销方式主要推广途径推广诉求点前所未见，自成传奇电子营销、推介会、行销、展销、硬广、明星效应、圈层营销网络、人员派单、楼书、报纸、线下活动20平方公里，打造中国大连首席四栖旅游度假岛、新品推介、营销节点宣传世茂御龙海湾部分活动展示2

11、011.8.10 变形金刚展 2011.8.10-9.10 首届“大连世茂御龙海湾赶海节”2011.6.11 开盘世茂御龙海湾部分活动展示2011.10.15 海上展示中心开放，陈小春助阵 2011.09.20及10.16 新品推介会 2011.10.9 瑞家地产千名员工动员大会 2011.10.22 项目二期开盘世茂御龙海湾近期报广照片展示大连地产 2011年第63期2011.10.09 大连晚报及新商报2011.10.12 大连晚报2011.10.12 大连晚报2011.10.17 大连晚报2011.10.24 新商报世茂御龙海湾SWOT分析SWOTAnalysisTOWS项目规划82项顶级配套，升值潜力高独特的山海资源，旅游地产投资首选金州新区首家英伦别墅社区，容积率低，居住舒适；50-100平别墅产品，低总价，适宜养老投资品牌开发商，值得信赖项目自身开发周期长，易导致消费者对未来内部配套设施和交通发展信心不足填海项目，存在自然灾害隐患目前产品以高端别墅产品居多，去化率较低地处辽宁省“五点一线”沿海经济带，是国家重点发展区域，对该项目具有较大的拉动作用金州湾新大连国际机场于2015年投入使用，建成后将加速该项目的发展速度，扩展升值空间周边竞品项目较多，如万恒天籁湾、渤海计划东方