军区项目招投标样本

1、企业概况一、企业名称二、组织架构 董事会 董事长助助理 总总经理 综合办公公室 财务部部人力资资源部工程部部管理处三、员工工结构及及管理人人员素质质员工结构构项目公司总人人数管理人员员作业人员员管理人员员与作业业人员比比例数量30人5人25人1:5管理人员员素质职称高级中级初级其他人数1人1人3人21人四、我们们的企业业理念以精心、精细、精诚提提供精致致、精彩彩、经典典的物业业服务五、我们们的服务务宗旨 业主至至上，诚诚信服务务六、我们们的经营营管理特特色特色一：务实的的服务理理念#物业管管理有限限公司在在物业管管理服务务过程之之中，始始终本着着以人为为本，以以诚相待待。在所所管理的的项目中中

2、，我们们以高度度的责任任感、使使命感和和强烈的的敬业精精神，为为业主和和来访的的客人提提供周到到细致的的物业服服务，从从每一件件小事出出发，处处处为业业主的利利益考虑虑，从而而赢得了了广大业业主的赞赞誉和尊尊敬。公司建立立起科学学的考核核和培训训体系，把知识识、技能能和尊重带给员员工，为为员工创创造发展展空间，规划职职业生涯涯，使他他们在工工作中体体现人生生的价值值，感受受成就的的喜悦；始终保保持着对对公司的的认同和和高度的的工作热热情，从从而把爱爱心和优优质的服服务奉献献给客户户。公司深信信，企业业的长远远发展离离不开优优秀的企企业文化化，建设设一个有有灵魂、有责任任感的企企业，对对员工负负

3、责，对对社会尽尽力是#物业的的一贯宗宗旨。特色二：成熟的的大型社社区管理理经验#物业管管理有限限公司董董事长刘刘强先生生是一位位有着多多年物业业管理经经验的职职业经理理，并开开创了市市场化物物业管理理运作之之先河，在行业业中享有有广泛的的信誉。在物业管管理实战战经验的的团队的的共同努努力下，总结出出各种先先进管理理方案供供广大业业主选择择服务；首长级服服务以您为为尊 为高级级企业家家、商人人等特殊殊要求的的业主提提供“首长级级”服务业主身身份保密密客户服服务专人人对接指派专专人入室室清洁、专人入入室维修修特约私私家安防防服务增设单独独安全监监控设备备增设私家家护卫人人员访客单独独登记、录像贵宾

4、级服服务星级酒酒店特色色为影视明明星等各各界名人人，提供供星级酒酒店式服服务。主要服务务内容：随时订、送餐随时收、送清洗洗衣物免打扰特特约服务务安防特约约服务代理行程程安排代养家庭庭绿化、家庭宠宠物行政级服服务细致严严谨 为为职业经经理人、高级管管理者提提供细致致严谨的的行政级级服务。服务标准准规范，服务流流程专业业，服务务风格严严谨。主要服务务内容：订、送餐餐服务收、送清清洗衣物物预约家庭庭钟点工工上门维修修车辆清洗洗、保养养信息中介介服务夕阳亲情情服务耐心心周到为住宅内内的老人人提供耐耐心周到到的老人人服务，让每一一位老人人老有所所乐，享享受高质质量的物物业服务务，怡养养天仑。老人陪陪护定

5、期老老人身体体检查老人生生日亲情情点播老人健健康休闲闲讲座特色三：规范的的专业化化运做#物业管管理有限限公司广广泛吸纳纳行业精精英，拥拥有一批批极具敬敬业精神神及管理理高水准准的职业业物业经经理和工工程技术术人员在物业管管理方面面有着超超前的管管理意识识和先进进的管理理方法。公司在在多年经经营过程程中，摸摸索出了了适合沈沈阳物业业行业服服务的成成型经验验，公司司同时吸吸收了香香港和新新加坡先先进物业业管理的的模式，极大的的丰富了了我公司司物业管管理的体体系，并并在实践践中不断断进行规规范，形形成了具具有沈城城特色的的物业管管理新模模式。特色四：科学的的用人机机制（一）规规范的培培训管理理程序培

6、训，作作为本公公司内部部管理运运作重要要内容之之一，通通过长期期的不断断探索和和实践，已形成成一套规规范化的的运作体体系，并并成为公公司不断断发展壮壮大的内内在优势势。通过过培训，公司储储备了一一批知识识结构全全面、经经营管理理能力强强的职业业经理层层人；专专业经验验丰富，操作能能力强的的中层管管理人员员；工作作技能扎扎实，具具备敬业业精神的的基层作作业人员员。这些些人力资资源的优优势必将将是圆满满成功军军区花园园委托管管理目标标的重要要保证和和推动我我公司专专业化、规范化化发展的的坚实基基础。一、目的的：为了将军军区花园园项目建建设成为为大都市市中现代代文明居居住区的的典范，必须培培养一支支

7、高素质质的物业业管理专专业人才才队伍，确保这这一管理理目标的的实现。二、培训训计划第一阶段段：接管管前人员员培训接管前员员工强化化培训序号培训内容容培训对象象授课人1军区花园园管理目目标及模模式全体人员员内部师资资2军区花园园管理规规章制度度全体人员员内部师资资3军区花园园房屋验验收移交交程序管理及维维修人员员内部师资资4军区花园园治安保保卫工作作目标及及作业程程序保安人员员内部师资资5军区花园园清洁卫卫生标准准及作业业程序保洁人员员内部师资资6军区花园园业主装装修管理理办法全体人员员内部师资资7军区花园园入室维维修标准准及作业业程序维修客服服人员内部师资资8工作技巧巧及服务务语言规规范全体人

8、员员内部师资资9消防职责责及灭火火作战程程序全体人员员内部师资资10军区花园园公用设设施设备备维护标标准及作作业程序序维修人员员内部师资资11军区花园园业主入入住办理理程序主管级人人员内部师资资12人际沟通通技巧全体人员员内部师资资13房屋建筑筑结构及及维护要要求管理及维维修人员员内部师资资第二阶段段：接管管后人员员培训接管后员员工强化化培训序号培训内容容培训对象象授课人1怎样有效效处理业业主投诉诉全体人员员内部师资资2怎样有效效杜绝违违章全体人员员内部师资资3如何切实实提高服服务水准准全体人员员内部师资资4如何开好好业主大大会管理人员员内部师资资5怎么当好好班长领班人员员内部师资资6如何有效

9、效调动员员工工作作积极性性主管级人人员内部师资资7绿化工基基础知识识和操作作技能绿化人员员内部师资资8保洁工基基础知识识和操作作技能保洁人员员内部师资资9智能化系系统操作作保安人员员内部师资资三、培训训周期培训是一一个长期期的、不不间断的的、循环环往复的的工作。如图所所示： 对对是否需需要培训训作出估估计实施培训训计划 确确定培训训之需要要 进行行培训准准备 策划培培训计划划四、培训训后的跟跟查及评评核工作作1、员工工经过培培训后，组织培培训的人人员要进进行跟查查，即在在员工的的实际工工作中进进行检查查，该员员工是否否按培训训要求和和标准进进行工作作，对不不按要求求做的员员工进行行督导和和指正

10、。2、训结结束后需需进行现现场考核核及评核核工作，现场考考核分为为实际和和局面考考核两种种形式。由培训训组织者者检查员员工受训训前与受受训后的的工作状状况，并并做好记记录，以以便员工工直接上上司、管管理处经经理及时时了解员员工工作作或思想想情况。五、公司司考核体体系及管管理处各各级人员员考核表表1、绩效效考核的的宗旨和和原则（一）以以实现企企业总体体经营管管理目标标为目的的，目标标分解为为手段；（二）同同时关注注具体的的业绩结结果及绩绩效形成成过程的的行为和和态度；（三）坚坚持绩效效反馈。通过绩绩效过程程的管理理及结果果的考核核不断改改变员工工的行为为，提高高员工的的能力，保证个个体目标标与整

11、体体目标的的一致性性，最终终提升企企业的整整体绩效效。2、 绩绩效考核核的职责责分配（一）职职能部门门经理由由公司高高层领导导制定考考核内容容并实施施考核；（二）管管理处经经理由公公司高层层领导与与职能部部门共同同考核；（三）主主管层、公司职职员由管管理处经经理、部部门经理理制定确确定考核核内容并并实施考考核；（四）管管理处职职员、员员工层由由管理处处主管（大领班班）考核核；（五）管管理处经经理负责责对管理理处各岗岗位考核核实施情情况进行行监控和和指导，持续推推进管理理处的绩绩效考核核体系；（六）人人力资源源部负责责对公司司考核体体系的实实施情况况进行监监控和指指导，持持续推进进公司的的绩效考

12、考核体系系。3、考核核标准及及指标的的确定原原则（一）经经理层考考核标准准及指标标的确定定原则根据公司司的发展展战略确确定新一一年度的的公司总总体经营营管理目目标、指指标；公司总体体目标、指标层层层分解解，确定定管理处处、职能能部门的的年度目目标、指指标；将管理处处、部门门全年的的目标、指标分分解落实实到每季季度、每每月；经理层是是本部门门目标、指标实实现情况况的责任任人，因因此经理理层的季季度考核核标准即即本部门门季度的的管理目目标、指指标及经经理层实实现目标标过程的的控制和和管理要要求。（二）主主管、职职员层考考核标准准及指标标的确定定原则管理处、职能部部门将本本部门的的目标、指标向向下属

13、部部门分解解；根据分解解的目标标指标确确定部门门负责人人及相关关责任人人的考核核要素及及标准。（三）员员工层月月考核标标准的确确定原则则将管理处处下属部部门的目目标、指指标分解解落实到到各岗位位，确定定各岗位位的职责责及工作作标准；根据各岗岗位的职职责及工工作标准准，确定定员工的的考核要要素和考考核标准准。4、考核核周期及及考核事事项 （一）经经理层月考核与与季度考考核相结结合；月考核是是对工作作过程的的控制和和管理，以保证证季度目目标、指指标的实实现；对工作结结果，即即目标、指标的的完成情情况进行行季度评评价；季度考核核成绩是是对月考考核平均均成绩和和季度指指标考核核结果的的综合衡衡量；季度

14、考核核成绩是是季度奖奖励金额额发放的的依据。（二）主主管职员员层月考核；依据考核核结果确确定考核核工资的的发放额额度。（三）基基层员工工日检查；月考核；依据考核核结果确确定考核核工资的的发放额额度。5、基于于考核结结果的激激励措施施（一）考考核结果果作为浮浮动工资资、奖金金发放的的依据；（二）考考核结果果作为选选派外派派培训的的依据之之一；（三）考考核结果果作为晋晋升、降降职、调调配的依依据；总经理： 副总经经理 ： 人事培训训部： 品品质部： 财财务部：（四）考考核结果果是薪资资调整的的重要依依据；（五）考考核结果果是年度度评比的的重要依依据。6、考核核金额的的确定原原则（一）依依据管理理处

15、、职职能部门门岗位评评估确定定管理处处、职能能部门各各岗位工工资标准准；（二）依依据岗位位任职标标准确定定管理处处各岗位位的人选选；（三）依依据工作作标准确确定各岗岗位人员员的薪资资等级；（四）根根据岗位位薪资及及等级确确定参与与考核的的薪资额额度。7、考核核金额的的构成及及标准（一）经经理层月考核工工资=浮浮动工资资+季度度奖，详详见岗岗位、浮浮动、季季度考核核工资标标准季度考核核工资=月考核核工资*3终奖励额额度见岗位、浮动、季度考考核工资资标准（二）主主管职员员层（含含大领班班）月考核工工资=月月工资额额*300%（三）基基层员工工考核金金额的确确定和标标准工资6000元以以上人员员：月

16、考考核金额额1000元工资6000元以以下（含含6000元）人人员：月月考核金金额500元8、各级级人员考考核表（三）实实施科学学的绩效效管理我们强调调个人、部门及及公司三三者之间间绩效的的有机统统一。通通过设定定科学的的绩效目目标，以以及实行行计划、辅导、改进、考核、反馈的的管理循循环，不不断提高高员工个个人及部部门的工工作绩效效，以追追求公司司整体战战略目标标及顾客客满意目目标的实实现。管理工作作流程 前前期工作作流程： 机构组组建 拟制制管理方方案及规规章制度度 熟悉悉物业情情况，汇汇总遗留留问题 队伍伍组织培培训 联联系有关关单位，督促及及时整改改完善相关关资料 物物业接管管接管验收收

17、提供问问题 办理理接管手手续 二二次验收收 依据已有有的物业业管理运运行维护护经验，在项目目规划建建设阶段段提出相相关建议议，以降降低日后后的物业业管理综综合运行行成本，从而降降低物业业管理收收费标准准，促进进房屋销销售；并并为甲方方降低开开发成本本。备注条款款：物业业接管验验收应具具备的条条件（一）接接管验收收应提交交的资料料物业产权权资料： 项目开开发批准准报告； 规划划许可证证 投资资许可证证 土地地使用合合同； 建筑筑开工许许可证 用地地红线图图 b)综合竣竣工验收收资料： 竣工图图（包括括总平面面布置图图、建筑筑、结构构、水暖暖、电、气、设设备、附附属工程程各专业业竣工图图及地下下管

18、线综综合布置置竣工图图）； 建设设工程竣竣工验收收证书； 公共共配套设设施综合合验收合合格书； 供水水合同； 供电电协议书书、许可可证； 供气气协议书书、许可可证； 有线线电视合合格证； 通信信设施合合格证； c)施工设设计资料料： 地质质报告书书； 全套套设计图图纸； 图纸纸会审通通知单； 设计计变更通通知单； 工程程预决算算报告书书； 重要要的施工工会议纪纪要； 隐蔽蔽工程验验收记录录； 沉降降观测记记录； 其他他可能会会影响将将来管理理的原始始记录。 d)机电设设备资料料： 机电电设备出出厂合格格证； 贡电电设备使使用说明明书；（要求中中文） 机电电设备安安装、调调试报告告； 设备备保修

19、卡卡、保修修协议。 e)业主资资料： 已购购房的业业主姓名名、位置置、面积积、联系系电话等等； 已购购房业主主的付款款情况或或付款方方式。 二、接接管验收收办法及及程序（一）接接管验收收开始之之前接管管验收小小组应做做好以下下准备工工作： 与开发发商联系系好交接接事项、交接日日期、进进度、验验收标准准等； 派出先先头技术术人员前前往工地地现场摸摸底，制制定好接接管验收收计划； 提前参参与发展展准则申申请的竣竣工验收收和机电电设备最最终安装装、调试试工作，做到心心里有数数； 准备好好接管验验收记录录表格： 房房屋本体体接管验验收表； 公公共配套套设施接接管验收收表； 机机电设备备接管验验收表；

20、接接管验收收问题整整改表。（二）质质量与使使用功能能检验标标准1.主体体结构A 、地地基基础础的沉降降不得超超过建建筑地基基基础设设计规范范（GGBJ7789）的允许许变形值值，不得得引起上上部结构构的开裂裂或相邻邻房屋的的损坏。B、钢筋筋混凝土土结构产产生变形形，裂缝缝、不得得超过混凝土土结构设设计规范范（GGBJ110-889）的的规定。C、木结结构结点点牢固，支撑系系统可靠靠，无蚁蚁害，其其构件的的选材必必须符合合木结结构工程程施工及及验收规规范（GBJJ2066-833）的有有关规定定。D、砖石石结构必必须有足足够的强强度和刚刚度，不不允许有有明显的的裂缝。E、凡应应抗震设设防的房房屋

21、，必必须符合合建筑筑抗震设设计规范范（GGBJ111-889）的的有关规规定。F、外墙墙不得漏漏水2.屋面面A 、各各类屋面面必须符符合屋屋面工程程技术规规范（GB5502007-994）的的规定，排水畅畅通、无无积水、不渗漏漏。B、平屋屋面应有有隔热保保温措施施；三层层以上房房屋在公公用部位位设 置置屋面检检修孔。C、阳台台和三层层以上房房屋的屋屋面应有有组织排排水，出出水口、檐沟、落水管管应安装装牢固、接口严严密、不不渗漏。3.地面面A 、面面层与基基层必须须粘结牢牢固，不不空鼓。整体面面层平整整，不允允许有裂裂缝、脱脱皮和起起砂等缺缺陷；块块料面层层应表面面平正，接缝均均匀顺直直，无缺缺

22、棱掉角角。B、卫生生间、阳阳台、盥盥洗间地地面与相相邻地面面的相对对标高应应符合设设计要求求，不应应有积水水， C、不允允许倒泛泛水和渗渗漏。D、木楼楼地面应应平整牢牢固，接接缝密合合。4.装修修A、钢木木门窗应应安装平平正牢固固，无翘翘曲变形形，开关关灵活，零配件件装配齐齐全，位位置准确确，B、钢门门窗缝隙隙严密，木门窗窗缝隙适适度C、进户户门不得得使用胶胶合板制制作、门门锁应安安装牢固固。D、木装装修工程程表面光光洁，线线条顺直直，对缝缝严，不不露钉帽帽，与基基层必须须打牢。E、门窗窗玻璃应应安装平平整，油油灰饱满满，粘贴贴牢固。F、抹灰灰应表面面平整，不应有有空鼓、裂缝和和起泡等等缺陷。

23、G、饰面面砖应表表面洁净净，粘贴贴牢固，阴阳角角与线脚脚顺直，无缺棱棱掉角。H、油漆漆、刷浆浆应色泽泽一致，表面不不应有脱脱皮、漏漏刷现象象。5.电气气A、电气气线路安安装应平平整、牢牢固、顺顺直、过过墙应有有导管。导线必必须紧密密、可靠靠，使管管路在结结构上和和电气上上均连成成整体并并有可靠靠的接地地。B、回路路导线间间和对地地绝缘电电阻值不不得小于于1M/KVV。 C、 应应按套安安装电表表或预留留表位，并有电电器接地地装置。D、照明明器具等等低压电电器安装装支架必必须牢固固、部件件齐全，接触良良好，位位置正确确。E、各种种避雷装装置的所所有连接接点必须须牢固可可靠，接接电电阻阻值必须须符

24、合电电气装置置安装工工程有关关规范的的要求。F、电梯梯应能准准确地启启动运行行、选层层、平层层、停层层，曳引引机的噪声和和震动声声不得超超过有关关规范规规定值，制动器器、限速速器及其其他安全全设备应应动作灵灵敏可靠靠，安装装的隐蔽蔽工程，试运转转记录，性能检检测记录录及完整整的图纸纸资料均均应符合合要求。 G、对电电视信号号有屏蔽蔽影响的的住宅，电视信信号场强强微弱或或被高层层建筑遮遮挡及反反射波复复杂地区区的住宅宅，应设设置电视视共用天天线。 H、除上上述要求求处，同同时应符符合地区区性“低压电电气装置置规程”的有关关要求。6.水、卫、消消防A、管道道应安装装牢固、控制部部件启闭闭灵活、无滴

25、漏漏、水压压试验及及保温、防腐措措施必须须符合采暖与与卫生工工程施工工及验收收规范（GBBJ2442-882）的的要求，应按套套安装水水表或预预留表位位。B、高位位水箱进进水管与与水箱检检查口的的设置应应便于检检修。C、卫生生间、厨厨房内的的排污管管应分设设，出户户管长不不宜超过过8M，并并不应使使陶瓷管管、塑料料管、地地漏、排排污管接接口、检检查口不不得渗漏漏，管道道排水必必须流畅畅。D、卫生生器具质质量良好好，接口口不得渗渗漏，安安装应平平正、牢牢固、部部件齐全全、制动动灵活。F、水泵泵安装应应平稳、运行时时无较大大震动。H、消防防设施必必须符合合建筑筑设计防防火规范范（GGBJ116-8

26、87）、高层层民用建建筑设计计防火规规范（GB5500445-995）的的要求，并且有有消防部部门检验验合格签签证。7.采暖暖A、采暖暖工程的的验收，必须在在采暖期期以前两两个月进进行。B、锅炉炉、箱罐罐等压力力容器应应安装增增正、配配件齐全全、不得得有变形形、裂纹纹、磨损损、腐蚀蚀等缺陷陷。安装装完毕后后，必须须有专业业部门的的检验合合格签证证。C、炉排排必须进进行122H以上上试运转转，炉排排之间，炉排与与炉壁之之间不得得相互摩摩擦，且且无杂音音、不跑跑偏、不不受卡，运转自自如。D、各种种仪器、仪表应应齐全精精确，安安全装置置必须灵灵敏、可可靠、控控制阀门门应开关关灵活。E、炉门门、灰门门

27、、煤斗斗闸板、烟、风风档板应应安装平平正、启启闭灵活活、闭合合严密、风室隔隔墙不得得透风漏漏气。F、管道道的管径径、坡度度及检查查井必须须符合采暖与与卫生工工程施工工及验收收规范（GBBJ2442-882）的的要求，管沟大大小及管管道排列列应便于于维修，管架、支架、吊架应应牢固。G、设备备、管道道不应有有跑、冒冒、滴、漏现象象、保温温、防腐腐措施必必须符合合GBJJ2422-822的规定定。新风机应应运转正正常、无无杂音。消烟除除尘、消消音减震震设备应应齐全、水质、烟尘排排放浓度度应符合合环保要要求。I、经过过48HH的连续续运行，锅炉和和附属设设备的热热工、机机械性能能及采暖暖区室温温必须符

28、符合设计计要求。 8.附属属工程及及其他A、室外外排水系系统的标标高、窨窨井（检检查井）设置、管道坡坡度、管管径必须须符合室外排排水设计计规范（GBBJ144-877）的要要求，管管道应顺顺直且排排水通畅畅，井盖盖应搁置置稳妥并并设置井井圈。B、化粪粪池应按按排污量量合理设设置、池池内无垃垃圾杂物物，进出出水口高高度差不不得小于于5CMM。C、管与与粪池间间的连接接管道应应有足够够坡度，并不应应超过两两个弯。D、明沟沟、散水水、落水水沟头不不得有断断裂、积积水现象象。F、房屋屋入口处处必须做做室外道道路、并并与主干干道相通通，路面面不应有有积水、空鼓和和断裂现现象。G、房屋屋应按单单元设置置信

29、报箱箱、其规规格、位位置必须须符合有有关规定定。H、挂物物钩、晒晒衣架应应安装牢牢固、烟烟道、通通风道、垃圾道道应通畅畅、无阻阻塞物。I、单体体工程必必须做到到工完料料净地清清，临时时设施及及过渡用用房拆除除清理完完毕，室室处地面面平整，室内外外高差符符合设计计要求。J、整体体建筑应应检验相相应的市市政、公公建配套套工程和和服务设设施，达达到应有有的质量量和使用用功能要要求。 （三）设设施设备备分项验验收标准准1.变电电所接盘盘验收A、报批批资料建设单单位的增增容申请请供电局局对增容容申请及及变电所所建设的的批复文文件 B、工工程资料料工程图图纸a.高压压系统图图b.二次次原理及及接线图图c.

30、低压压系统图图d.接地地装置平平面图及及测试报报告交接试试验报告告a.耐压压试验报报告b.继电电保护试试验报告告c.计量量装置试试验报告告d.绝缘缘工具试试验报告告设备说说明书C、运行行资料运行值值班记录录a.高压压计量b.低压压负荷预防性性试验报报告a.耐压压试验报报告b.继电电保护试试验报告告c.计量量装置试试验报告告d.绝缘缘工具试试验报告告测试仪仪表、绝绝缘工具具清单D、设备备运行检检查:土建方方面a屋面面不漏雨雨水，室室内干燥燥。b.百页页窗、百百页门已已安装砂砂网。c.各出出入门已已设置防防鼠门挡挡。d.进户户电缆管管道及变变电所墙墙壁四周周封闭完完好，无无孔洞。电气方方面a.仪表

31、表完好、指示准准确。b.电缆缆、变压压器、配配电柜、开关、连接件件等完好好无损，无缺陷陷、无锈锈蚀。c.变配配电设备备、配电电回路、开关容容量与图图纸相符符。d.各种种电气标标识、标标牌齐全全。e.接地地连接良良好f.电压压测试、各回路路负荷测测试结果果符合要要求。g.计量量读数定定针。 配套套方面a.绝缘缘工具齐齐全。b.测试试仪表齐齐全。c.室内内照明（含应急急照明）合理，灯具完完好。d.运行行模拟盘盘f.高、低压柜柜前后橡橡胶绝缘缘垫。g.高压压安全栅栅栏。h.灭火火器。2.配电电室接盘盘验收A、低压压系统图图B、设备备运行检检查:土建方方面a屋面面不漏雨雨水，室室内干燥燥。b百页页窗、

32、门门已安装装砂网。c.进户户电缆管管道封闭闭完好，四壁无无孔洞。 电气气方面a.仪表表完好、指示准准确。b.配电电柜、开开关、连连接件等等完好无无损，无无锈蚀，无过热热现象。c.配电电回路、开关容容量与图图纸基本本相符。d.各种种电气标标识、标标牌齐全全。e.接地地连接良良好f.电压压测试、各回路路负荷测测试结果果符合要要求。g.室内内照明合合理，灯灯具完好好3.电梯梯接盘验验收A、相关关资料产品出出厂合格格证书，劳动局局准用证证书使用维维护说明明书维修委委托合同同电气控控制原理理图与接接线图B、设备备运行检检查:层门闭闭锁装置置运行良良好。电气安安全装置置动作可可靠。制动系系统完好好。运行电

33、电流、功功率、速速度应符符合说明明书的要要求。极限开开关应完完好有效效。应急照照明正常常。4、水泵泵房及给给排水管管网A、技术术资料设备使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸a给排排水系统统图b给排排水综合合管网平平面图c配电电柜控制制原理图图d变频频柜接线线图e控制制仪表系系统图B、运行行检查:仪表（水表、压力表表及其它它控制仪仪表）指指示准确确。保护完完善，各各种保护护（电气气保护、电结点点压力表表）应有有效可靠靠。 水泵泵运行正正常，无无滴漏、无震动动、无异异常声响响。阀门动动作灵活活，阀门门、管道道无跑、冒、地地、漏现现象。控制柜柜及器件件整体与与性能完完好。检查给给排水、供热、的

34、各入入户井、检修井井，看其其封闭是是否完好好。检查井井内设备备（阀门门、压力力表、温温度表）是否完完好， 管接头头有无滴滴、漏现现象。井内有有无淤泥泥杂物等等。管道支支架是否否牢固，管道保保温是否否完好。 5、风机机房A、技术术资料系统设设备清单单维护使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸a通风风系统图图b风道道平面布布置图c电气气控制原原理图d设备备电气接接线图运行记记录B、设备备运行检检查各项压压力及其其它参数数运行正正常。各个风风口安装装牢固。凤道无无跑、冒冒、地、漏现象象。控制柜柜及器件件整体与与性能完完好。设备无无震动，噪音在在要求的的标准之之内。6、消防防报警与与联动控控制系统

35、统A、技术术资料系统设设备清单单设备使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸a电气气、暖通通、给排排水消防防平面图图 b水消消防系统统图c消防防报警与与联动控控制系统统图d消防防泵、喷喷淋泵控控制原理理图e送风风机、排排风机、排烟机机控制原原理图f卷帘帘门控制制原理图图g探测测器布置置及编码码图消防设设备分布布表B、系统统检查及及测试检查及及测试的的基本原原则a要按按照设备备使用说说明书的的要求进进行操作作，依据据设计方方案进行行各系统统的运行行功能测测试。b.报警警点的选选择应均均衡，其其测试数数量应不不小于110%。c.应选选择各种种报警器器进行测测试。检查查、测试试项目及及基本要要求a

36、.报警警控制器器应具有有蓄电池池备用电电源，且且此电源源在断电电时能自自动切换换供电。b.报警警控制器器的火灾灾声光报报警、断断线检测测、自动动控制消消防设备备等功能能应完好好。c.抽测测的报警警探测器器（包括括：烟感感、温感感、手报报、压力力阀、水水流指示示器发出出的报警警）应1100%动作可可靠、有有效，否否则，应应追加进进行不少少于500%的测测试。d.紧急急广播应应采取仅仅向失火火层和相相关层发发出火灾灾报警广广播的消消防广播播方式。若与背背景音乐乐使用同同一套设设备和系系统时，应能自自动切掉掉背景音音乐而直直接进行行紧急广广播。e.应急急照明和和疏散指指示灯灯灯具应完完好无损损，其使

37、使用的电电池备用用电源，连续供供电时间间须不少少与200分钟。7、对讲讲系统A、技术术资料系统设设备清单单设备使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸8、对讲讲系统A、 技技术资料料系统设设备清单单设备使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸a对讲讲布线平平面图b布管管平面图图c可视视对讲系系统联接接图d对讲讲用户分分机与单单元门主主机接线线图e单元元门主机机与管理理中心主主机接线线图B、系统统检查及及测试 检查及及测试的的基本原原则a要按按照设备备使用说说明书的的要求进进行操作作，依据据设计方方案进行行各系统统的运行行功能测测试。b.测试试取样点点应分布布均衡，且数量量不宜少少于100%

38、c.各项项功能应应分别测测试，即即：分机机与单元元主机；分机与与管理主主机：单单元主机机与管理理主机：管理主主机之间间。 d.连接接导线应应穿管或或使用槽槽板保护护。检查、测试项项目及基基本要求求a.小区区出入口口应设管管理主机机，便于于来访客客人与住住户直接接通话使使用。b.管理理主机可可群呼住住户分机机。c.管理理主机和和单元主主机呼叫叫住户分分机时，应编号号无误，振铃、通话有有效。d.住户户利用室室内分机机遥控开开锁时，应试验验三次，1000%动作作有效。e.无论论住户使使用的是是可视分分机还是是非可视视分机，配线均均应按可可视分机机方式配配置。 9车库管管理1、技术术资料系统设设备清单

39、单设备使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸a.布线线平面图图b.布管管平面图图c.系统统联接图图2、系统统检查及及测试检查及及测试的的基本原原则a.要按按照设备备使用说说明书的的要求进进行操作作，依据据设计方方案进行行各系统统的运行行功能测测试。b.控制制点测试试数量1100%。c.每点点操作三三次，动动作1000%成成功视为为有效。检查、测试项项目及基基本要求求a.在车车辆通过过车库门门处，使使用遥控控器后门门锁被自自动开启启。b.车库库门可遥遥控器/手动钥钥匙切换换。10.背背景音乐乐与消防防广播1、技术术资料系统设设备清单单设备使使用说明明书系统操操作说明明书工程图图纸a.布线线平

40、面图图b.布管管平面图图c.系统统接线图图d.消防防广播与与背景音音乐切换换接线图图2、系统统检查及及测试检查及及测试的的基本原原则a.要按按照设备备使用说说明书的的要求进进行操作作，依据据设计方方案进行行各系统统的运行行功能测测试。b.各种种功能均均应测试试检查、测试项项目及基基本要求求a.消防防广播与与背景音音乐切换换测试。b.按设设备清单单清点设设备。c.扬声声器应完完好无损损。d.广播播试验。e.前级级音源设设备试验验（包括括：CDD、LDD、VOOD、卡卡座等）。3、调音音台调试试。 三、质量量问题的的处理（一）处处理方法法1、影响响房屋结结构安全全和设备备使用安安全的质质量问题题，

41、必须须约定期期限由建建设单位位负责进进行加固固补强返返修，直直至合格格；2、影响响相邻房房屋的安安全问题题，由建建设单位位负责处处理；3、对于于不影响响房屋结结构安全全和使用用安全的的质量问问题，可可约定期期限由建建设单位位负责维维修，也也可采取取费用补补偿的办办法，由由接管单单位处理理。（二）支支持文件件1、交接接协议书书2、接管管验收小小组与职职责范围围3、公用用部位设设施验收收表4、分户户问题汇汇总处理理清单5、钥匙匙交接表表6、单项项问题处处理联系系单7、公共共配套设设施验收收表8、室内内设施设设备验收收单9、公共共区域配配套设施施检查表表10、合合同会审审表交 接接 书书甲方：乙方；

42、 一、根据据双方签签订的物业管管理委托托合同中的约约定，乙乙方于 年 月 日对对军区区花园进行物物业接管管验收。二、为使使园区物物业管理理工作早早日走上上正轨，对于接接管验收收中发现现的各类类问题，甲方应应在乙方方要求的的时间内内整改完完毕。三、甲方方按乙方方所要求求标准进进行整改改，经乙乙方验收收合格后后，由乙乙方负责责对园区区所属物物业进行行维修、保养。（关于于园区范范围内的的物业保保修期责责任按照照双方签签订的物业管管理委托托合同实施）四、因未未整改或或整改不不及时造造成的问问题由甲甲方负完完全责任任，并承承担其后后果。五、对于于本次接接管验收收中未检检查部分分（如：采暖设设备设施施、消

43、防防设施、智能化化设施、人防工工程等）由甲方方于 年 月 日前施施工或整整改完成成，双方方再进行行接管验验收。在在施工期期或未整整改或整整改不及及时所产产生的问问题由甲甲方负完完全责任任，并承承担其后后果。六、本交交按书为为甲乙双双方签订订的物物业管理理委托合合同的的有效组组成部分分。七、附件件军区区花园接接管验收收问题汇汇总为为本交接接书有效效组成部部分。八、本交交接书一一式四份份，双方方各执二二份，双双方签字字盖章后后生效。甲方： 年 月月 日 乙方： 年 月月 日 军区花园园验收小小组序号组员工作职责责与范围围1管理处经经理把关全局局，统筹筹管理，做好人人员的统统一安排排2副经理协调经理

44、理工作，与地产产部门进进行交接接沟通，并跟随随地产部部门人员员进行检检验3工程主管管作好专业业性的检检查工作作，并对对工程人人员进行行合理安安排协调工程程部验收收工作并并跟随工工程人员员验收，收集问问题汇总总，后期期问题跟跟踪处理理。4客服负责责人跟随检验验人员了了解设备备设施5强电负责责人高压配电电柜、变变压器、低压柜柜、进户户电源总总控制箱箱6弱电负责责人智能化监监控系统统、消防防监控、红外外报警、消防水水箱电气气部分、电子巡巡更系统统、煤气气报警系系统7水暖负责责人微机系统统、给排排水设备备设施、消防系系统、消消防给排排水，水水源热泵泵机组8土建负责责人房屋主体体结构、屋面、地面、防水并

45、并配合检检验设备备设施9绿化负责责人对园区草草坪、树树木、小小品以及及园区娱娱乐设施施进行检检验，并并有工程程人员配配合。入住期管管理一、办理理入住，快捷便便利（一）重重简朴的的入住仪仪式业主对新新家军区花花园，有有一个了了解、熟熟悉、认认同的过过程，为为缩短这这一心理理过程，展现未未来物业业管理人人的良好好形象，我们将将在军区区花园举举办简朴朴的入住住仪式，邀请各各级领导导、业主主代表参参加，为为共同营营造安宁宁、祥和和、积极极向上的的园区氛氛围和良良好的物物业管理理大环境境，获得得一个良良好的开开端。（二）住住手续流流程图序号工作步骤骤1通知住户户入住2管理员核核收入住住通知书书3双方签署

46、署业主主临时公公约4住户填写写住户户情况登登记表、核收收身份证证复印件件5发放业业主手册册和住住宅“二书”6办理装修修手续7住户签署署住户户入住物物品资料料领取确确认书8住户交纳纳入住费费用9住户房屋屋验收10住户接收收钥匙11管理处文文件归档档住户文件件归档（三）入入住手续续采取的的便利措措施办理入住住手续，管理处处采取的的便利措措施是：设立办理理入住专专用办公公室，由由专职客客服人员员提供一一条龙服服务。精精心安排排入住程程序，业业主随到到随办。提前与供供电公司司、自来来水公司司、燃气气公司、电信电电话公司司、有线线电视台台签订代代办业主主协议书书，代办办有关业业务，方方便业主主，减少少麻

47、烦。提供集体体办理和和上门服服务等服服务项目目。二、装修修管理（一）管管理内容容军区花园园为建筑结结构，多多层为短短肢剪力力墙结构构。建筑筑墙体承承重，且且所有电电源盒都都为预埋埋进剪力力墙体中中，因此此，军区区花园业业主入住住装修，对于物物业管理理处提出出了更高高的要求求。为此此，物业业管理处处要专门门成立管管理框架架编外的的装修管管理审批批处，负负责业主主装修审审批及装装修巡视视。（二）管管理目标标及承诺诺对于业主主装修管管理方案案进行审审批，下下发装修修许可证证；对于于正在装装修的业业主进行行监督巡巡视，一一经发现现装修工工程与向向物业部部门提供供的方案案不一致致，并影影响到建建筑主体体

48、结构的的，勒令令停工，决不估估息，下下发装修修整改意意见，请请业主签签字接收收。管理理处在装装修管理理上严格格把关，力争不不出现一一例违章章装修的的业主。（三）岗岗位设置置编号岗位人数值班安排排1物业管理理处装修修审批主主管1常白2物业管理理处装修修巡视员员2常白（四）装装修管理理流程正常装修业主开始装修物业装修审批处业主 装修修审批 下发装装修许可可证 装修修巡视违章装修勒令停止 签订装装修管理理协议 下发装装修整改改通知单单（五）装装修、改改建的审审批程序序业主雇用用装修公公司在小小区内施施工，须须预先以以书面形形式通知知管理处处，签署署“装修管管理协议议”并领取取施工许许可证后后，方可可

49、施工。如该项项施工影影响小区区的整体体规划、小区形形象、环环境或妨妨碍其它它其主的的利益，则必须须改变施施工方案案。装修修公司未未能依照照“装修管管理协议议”施工，导致的的一切后后果均由由该业主主负责。（六）装装修、改改建原则则 按照建设设部20002年年5月11日第1110号号令住住宅室内内装饰装装修管理理办法，住宅宅装饰装装修需遵遵守以下下原则住宅室内内装饰装装修活动动，禁止止下列行行为A 未经经原设计计单位或或具有相相应资质质等级的的设计单单位提出出设计方方案，变变动建筑筑主体和和承重结结构。B 将没没有防水水要求的的房间或或阳台改改为卫生生间、厨厨房间。C 扩大大承重墙墙上原有有门窗尺

50、尺寸，拆拆除连接接阳台上上的砖、混凝土土墙体。D 损坏坏原有房房屋节能能设施，降低节节能效果果。装修人从从事住宅宅室内装装饰活动动，未经经城市行行政主管管部门批批准不得得搭建建建筑物、构筑物物；不得得改变住住宅外立立面，在在非承重重墙上开开门、窗窗。未经经供暖单单位批准准。3）涉及及到门、窗及外外墙的改改造，应应以下列列条件为为原则：A 不得得占用现现有绿地地，不得得妨碍小小区内交交通；B 不得得在绿地地上修甬甬道；不不得另盖盖门楼，占用原原购楼合合同中不不含之面面积；C 不得得影响小小区建筑筑的整体体设计和和风格；、D如安装装大门铁铁闸时，必须符符合消防防条例，并不得得占用公公共走廊廊，任何

51、何铁闸开开启时如如影响走走廊、防防火通道道的宽度度或损坏坏走廊装装饰时，将被禁禁止安装装。4）所用用建筑材材料及颜颜色力求求与原设设计材料料相匹配配。5） 所所有走廊廊及楼梯梯均已装装有足够够灯光，业主请请勿在大大门加设设任何灯灯饰。6）空调调机须安安装在特特别设计计之备用用位置，请向管管理处查查询，按按指定位位置安装装。7）住宅宅室内装装饰装修修超过设设计标准准或者规规范增加加楼荷载载，应当当经原设设计单位位提出设设计方案案。8）改动动卫生间间、厨房房间防水水层的，应当按按照防水水标准制制订施工工方案，并做闭闭水实验验。（七）装装修、改改建的注注意事项项业主要密密切注意意其所雇雇用的装装修公

52、司司及承建建商的施施工情况况，并督督促工人人注意下下列事项项：1）工作作完毕后后须关好好所有门门窗及水水龙头，方可离离开。2） 请请勿留下下火种或或任何足足以妨碍碍他人的的物品（例如建建筑装修修材料、设备等等）3） 不不得将水水泥、沙沙石、建建筑材料料或垃圾圾投入厕厕所或下下水道里里。如厕厕所或下下水道因因此堵塞塞，业主主必须负负责全部部修理费费用。4） 承承建商不不得将建建筑用料料、设备备、垃圾圾或水泥泥存放在在任何公公共地方方，否则则业主须须承担一一切清理理费用。5） 当当搬运装装修材料料、家具具进入装装修单位位时，必必须小心心，不得得损坏或或污损任任何墙壁壁、地面面、天花花板、电电梯及其

53、其它公共共地方，否则，业主须须承担一一切修理理费用。6）垃圾圾及建筑筑用料须须小心放放置，以以免从高高处掉下下，危及及其他住住户及路路人。另外，请请您办理理装修手手续前详详细阅读读以下内内容，以以免给您您带来不不便：1）业主主本人或或其委托托人在管管理处办办公室领领取装修修申请登登记表、装修管管理协议议书及相相关装修修管理规规定，并并按其中中要求逐逐项详细细、如实实填写。2）本人人确定装装修方案案，选定定装修施施工单位位，签署署装修修管理协协议。3）业主主会同装装修施工工单位负负责人备备齐如下下装修申申报材料料到管理理处办理理申报审审批手续续；A出示办办理完入入住手续续的费用用收据复复印件；B

54、装修申申请登记记表和装装修管理理协议书书（到管管理处领领取，如如实填写写，并遵遵照执行行）；C装修施施工单位位的营业业执照复复印件和和资质证证明，注注：营业业执照和和资质证证明复印印件必须须加盖公公章；D房屋装装修施工工平面图图（包括括建筑施施工平面面图和管管线施工工平面图图）；E业主及及装修负负责人身身份证复复印件；F装修人人员身份份证复印印件。4）管理理处装修修负责人人查验装装修申报报材料是是否齐全全，审批批装修方方案，审审批时间间一般为为两个工工作日。如果装装修申报报材料齐齐全，审审批装修修方案可可提前完完成并发发放室室内装修修许可证证。5）装装修许可可证和和临时时出入证证办理理完后，即

55、可进进场施工工。施工工期间，所有现现场人员员都必须须严格遵遵守装装修管理理协议之条款款。6）装修修竣工后后，由业业主或其其授权委委托人通通知物业业管理处处安排装装修验收收，验收收时装修修施工单单位负责责人应在在现场。初验结结束后，业主、装修施施工单位位、物业业管理装装修负责责人确认认验收结结果，并并在住住户装修修巡视验验收记录录上签签字认可可。（八）经经政府主主管部门门审批改改建后的的管理费费用 楼宇在经经政府主主管部门门审批改改建后，其管理理费用的的收费标标准将按按改建后后的面积积重新核核算，并并以重新新核算面面积收取取管理费费。（九）装装修审批批重点保证房屋屋设施的的正常使使用功能能。审核

56、核重点：房屋结结构、智智能化设设施及管管线，电电梯、供供水、供供电、供供气管线线。保证房屋屋外观统统一美观观。审核核重点：阳台、窗台、屋顶花花园、空空调安装装及管线线走向。装修材料料符合防防火规定定。（十）建建立细致致严密的的装修跟跟踪监管管体系业主装修修施工，由管理理处专职职负责的的装修管管理员实实施“全过程程”追踪监监管。每每天巡视视施工现现场不少少于6次次，通过过现场巡巡查及时时与业主主沟通，了解施施工方案案、装修修过程进进展，把把违章装装修消灭灭在初始始阶段。（十一）处理违违章装修修的三个个手段情理手段段业主出现现违章装装修，责责任装修修审批处处主管在在1小时时内，上上门做好好业主的的

57、思想工工作，礼礼貌地向向业主解解释装修修规定，耐心地地向业主主说明违违章装修修千百万万的危害害。做到到以理说说服业主主，以情情感化业业主，争争取业主主的支持持和理解解，让业业主自觉觉接受整整改的要要求。行政手段段在业主对对于已经经违章装装修拒不不执行整整改而一一意孤行行的情况况下，管管理处向向上级机机关反映映情况，取得行行政上的的支持，通过行行政压力力督促整整改。法律手段段业主装修修申报手手续中，管理处处分别与与业主和和装修施施工单位位签订具具有法律律效力的的“装修协协议书”和“装修责责任书”，划清清管理处处、业主主、装修修施工单单位的责责、权。对违章章装修并并无视一一切的业业主，我我们将首首

58、次通过过法律途途径予以以解决。三、入住住期治安安管理（三流控控制）军区花园园一期入入住的大大部分为为成功人人士，入入住的特特点必将将是速度度快、入入住率高高。这一一阶段的的治安形形势为：周边环境境较为复复杂与入入住高潮潮中外来来装修、搬运人人员往来来频繁的的状态相相互并存存。装修集中中，装修修监管面面大，装装修防火火任务艰艰巨。智能化设设施尚处处于一个个调试、试运行行阶段，业主误误报率高高、治安安压力大大，管理理压力大大。对军区花花园入住住期的治治安形势势有一个个清醒认认识，是是做好治治安管理理工作的的基础。针对这这一时期期治安形形势，管管理处在在入住期期确立了了“人防为为主、技技防为辅辅”的

59、治安安管理思思路，进进一步发发挥#物物业规模模优势，随时调调用邻近近管理处处的治安安力量，实现治治安管理理上的联联合。确保治安安管理上上事件发发生率为为零对立治安安重点加大对对入住期期人流、物流、车流的的有效监监控。人流控制制对来访访人员须须通过园园区门岗岗，与业业主通过过可视对对讲通话话后方可可进入，并进行行访问登登记和离离去注销销手续；对装修修、搬运运人员采采取办理理出入证证管理，对他们们的活动动范围进进行一定定的限制制。物流管理理对物资资流动实实施申报报制、盘盘查制和和登记制制。车流控制制通过门门岗管理理人员监监控，可可以记录录车主身身份、车车牌号、车型等等信息，通过业业主档案案，直接接

60、向客服服中心输输送，是是汽车防防盗的重重要保障障。整理各类类档案 日常管管理 机 小小 安安 三 公 共 清 物 档档 财财 社社 其 电 区区 全全 车 设 施 洁 资 案案 务务 区区 他设 事 管 管 维维 修 绿绿 材 资 管 文备 务 理 理 保保 养 化化 料 料 理 化管 管 管 管管 活理 理 理 理理 动 物业管理理投标收收费报价价一、军区区花园物物业概况况二、物业业管理收收费投标标报价与与费用测测算（一）、投标报报假：在对军区区花园项项目进行行深入的的了解之之后，我我们参照照沈阳市市现行有有关价格格标准和和本公司司对军区区花园住住户消费费水平的的调研及及根据费费用开支支测算