小区城中村改造项目建设可行性研究报告

1、小区城中村改造项目可行性研究报告 iii TOC o 1-5 h z 目录 HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章总论11.1项目背景11.2项目概述4 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章需求分析与建设规模 1.1.2.1 城市化发展环境分析 .1.1.2.2城中村改造建设需求分析 172.3清远房地产市场需求分析 222.4建设规模26. HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第三章 场址选择28.3.1场址介绍28.3.2场址条件28. HY

2、PERLINK l bookmark12 o Current Document 第四章 工程建设方案 30.4.1项目概况.3.0.4.2规划方案.3.3.4.3单项工程.3.8.4.4结构设计.3.9. TOC o 1-5 h z 4.5给排水及消防工程方案 41.4.6 电气方案4.6. HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第五章 节能节水篇48.5.1用能标准和节能规范48.5.2能耗状况和能耗指标分析 485.3节能措施分析 48.5.4水耗指标分析及节水措施50 HYPERLINK l bookmark36 o Current Docu

3、ment 第六章 环境影响评价 52.6.1编制依据52.6.2项目建设与运营对环境的影响 526.3 环保措施.5.3. HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第七章 项目管理55. HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第八章 项目实施进度与招投标 568.1项目实施进度安排56.8.2招投标方案 56.第九章投资估算与资金筹措659.1投资估算.6.5.9.2总投资使用计划与资金筹措：81 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第十章 财务评价86.1

4、0.1财务评价基础数据 86.10.2财务评价86. HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 第一章社会效益评价92.11.1项目对社会的影响分析 9211.2互适性分析97.11.3社会风险分析 .9.8.11.4社会评价结论.99. HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 第十二章 研究结论与建议 1.0012.1建设方案总体描述 1.0012.2结论与建议 1.03附图1.Q4.附件1.Q4.小区城中村改造项目可行性研究报告 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称清远市B6、B7、B9小区城中村

5、改造项目。1.1.2项目建设单位概况本项目由清远市源河房地产开发有限公司进行建设。清远市源河 房地产开发有限公司成立于2006年5月30日，注册资金5000万元 人民币，公司拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管 理人才，现有员工总数50余人，是专业从事房地产开发、经营管理 的综合性开发企业。正在开发的项目有“城市花园”、“丽景大厦”。城市花园”项目 占地面积三百多亩，预计居住人数1万余人，被列为清远“十个一批” 重点工程；“丽景大厦”项目是受现代人追捧的江景小区。公司自成立以来，依靠团结和信誉，秉承科学、稳健、积极进取 的经营作风，艰苦奋斗、科学管理，企业不断壮大，形成了目前集人

6、才优势、地缘优势、资本优势于一体的极富生机和活力的企业实体。 公司将通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标 准化的服务，提升企业形象，从而实现公司的社会价值和经济价值双 丰收。公司全体员工上下团结一心，勤奋工作，为将公司早日建设为广 东一流的房地产企业在不懈努力。1.1.3可行性研究报告编制依据1、清远市源河房地产开发有限公司委托我司编制清远市B6、B7、B9小区城中村改造项目可行性研究报告的工程咨询服务协议书;2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、投资项目可行性研究指南；4、清远市城市总体规划；5、国家和地方的相关政策和法规；6、委托方提供的项目其他有关资料。1.1.

7、4项目提出的理由与过程早在2 0 0 6年二月，清远市人民政府就做出决定，对新城东小 区城中村改造建设、开发，同时下发关于新城东 B6、B7、B9小区 城中村改造建设实行优惠政策的通知，要求市清城区以及区属各职 能部门必须从全局出发，积极支持城中村改造建设工作，加快清远市 城市化建设步伐，为促进清远市经济社会全面发展提供高效、优质服 务。并且要求，任何单位不得放松对新城东 B6、B7、B9小区城中村 开发建设的管理和服务，要为该项目的建设大开绿灯，切实解决城中 村建设过程中的疑难问题。城市化是一个国家社会经济发展到一定阶段必然出现的历史发 展过程，是全球性的社会现象。根据世界已经城市化国家的经

8、验，大 城市的经济效益高于小城市。大城市在节约资源、保护环境、提高经 济效益以及提高生活水平等方面都比小城镇有明显的优势。因此，积极发展大中城市，以提高有限资源的利用率，是市场经济条件下中国 未来城市化的发展趋势和规律。在党的十七大报告中，城市（镇）化被作为未来发展面临的 五化” 新趋势被郑重提出。如何充分发挥城市对各种要素和资源的集聚和辐 射效应，以城市化促进区域、城乡经济社会发展一体化，已经成为城 市决策者必须面对的一项十分紧迫的任务。有关研究认为，从2001年至2015年，我国城市化速度如果每 年提高一个百分点，将使2.5亿左右的农村人口转变为城镇居民，由 此可推动国内生产总值年均增长

9、3个百分点。国家建设部总规划师陈晓丽认为，我国的城市化水平明显低于工 业化水平，城市化水平的滞后已经拖了经济发展的后腿。 据学者研究， 当人均GDP达到800美元时，相对应的城市化率为52.7 %,而清远 市在GDP基本达到全国、全省水平时，城市化率远低于全国、全省 平均水平。清远市从改革开放至今，区域经济得到了长足的发展。清远市本 身具有得天独厚的区位优势，为清远未来的发展提供了坚实的基础。 09年清远的高速公路建设成绩显著， 成为广东高速公路密集的城市 之一，清远市已发展成为一座欣欣向荣的城市，城市的聚合力不断加强，吸引大量商人来清远投资、置业。为了进一步加快发展，提升对产业转移的接纳能力

10、，清远正大力 加快城市基础设施建设，推进城市化进程。清远市 2009年政府工作 报告指出，要加大城乡改造工程建设力度，推进经济高速发展。随着清远市城市化进程逐步加快，原老城区已不足以支撑清远市 经济的发展和人民的生活水平需求，在位于广清大道、人民路与连江 路城市主干线中间的清远市 B6、B7、B9小区，街道区域环境脏乱差 现象严重，盲目、热点、难点集中，道路断头，车辆无法分流，既影 响城市景观，也影响居民生活和交通畅顺，实施对新城东B6、B7、B9小区城中村拆迁改造已刻不容缓。为了顺利推进市区新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程， 经清远市政府四届十六次会议决定，授权清城区成立清远市新

11、城东 B6、B7、B9小区城中村改造建设工程征地、拆迁、安置、补偿领导 小组，负责协调解决城中村改造建设中按照政策和规定征地、拆迁、 安置、补偿问题。清远市源河房地产开发有限公司作为清远市具有房地产开发资质 的房地产企业，承担了清远市大量重要的城市综合开发建设项目，特 别是清远市区周边众多拆迁、改造项目。为了妥善解决历史遗留的房 屋拆迁安置问题，以及切切实实维护、安排好广大拆迁居民的切身利 益、改善居民的生活水平，把加快推进城建步伐和维护居民利益很好 地统一起来，清远市政府决定将 B6、B7、B9小区城中村改造建设工 程的征地、拆迁、安置、开发工作由清远市源河房地产开发有限公司 实施。本项目采

12、取统建型开发模式，由清远市源河房地产开发有限公司 根据城市发展规划统一建设，建设完成后，安置区的安置房给拆迁户 回迁，道路、小学、幼儿园、水渠移交地方政府，商品房开发区房屋 按市场价销售。2 0 10年4月，清远市源河房地产开发有限公司委托我公司对 本项目进行可行性研究报告的编制工作。1.2项目概述1.2.1拟建地点项目建设地点位于清远市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南， 广清大道以东，连江路以西的新城东 B6、B7、B9小区。122改造方案和建设规模改造方案：本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、开发建设为一体的项目。按清远市政规划，本项目拆迁区域面积：418.3亩；涉及到六个 自然村：东一村，东

13、二村，海边村，向西村，三角村，白石村，拆迁 旧房屋面积约：140000m 2，拆迁户650户，人口约2650人；三角 小学、幼儿园以及水利灌溉渠等公用基础设施也在改造拆迁范围之 内。开发公司拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地 按功能划分为：村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公 共配套设施用地四大部分。其中：村民拆迁安置120亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留 20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。按清远市新城东B6、B7、B9小区城中村改造拆迁安置补偿方 案，对拆迁房屋的农民基本实行拆一补一，安置650户农民的

14、建筑面 积为259278.67m 2，安置在新二村、新三村及新一村；村民实业 用地主要是解决失地农民生产生活问题，村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因 此这部分用地在开发过程中将由开发商购买，整体开发，开发商将建成商铺后成本价返还农民。项目的市政道路建设、小学、幼儿园、水 渠等公用基础设施由开发商建设完成后，移交地方政府。其余土地用来进行房产开发。建设内容：为更好地安置拆迁农民、使用建设资金，拟将安置区的建设分三 期进行；商品房开发区分三期滚动开发。安置区分三期建设：安置区一期建设工程为：新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑 面积64646

15、.64 m2。其中：4#楼建筑面积：13894.38 m2； 5#楼建 筑面积：15092.11 m2； 6#楼建筑面积：28813.89m 2;地下室建筑 面积：6846.24 m 2。新二、三村区内的道路3722 m 2及绿化3046m 2。安置区二期建设工程为：新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面 积50005.54 m 2。其中：7#楼建筑面积：13688.96 m 2； 8#楼建筑 面积：17040.30m 2 ； 9#楼建筑面积：13447.11m 2 ； 38#楼建筑面积： 505.58m 2;地下室建筑面积:5172.95m 2;新四村区内的道路2038.42 m2及绿

16、化 3067m 2。新一村（12#、13#楼），建筑面积 16734.10 m 2。 其中：12#楼建筑面积：8068.16m 2； 13#楼建筑面积：6166.10m 2 ； 地下室建筑面积：2499.80m 2。31#楼建筑面积：17413.73m 2、32# 楼建筑面积：33731.03m 2、33#楼建筑面积：59630.83m 2。总建筑 面积：182515.23m 2。安置区三期建设工程为：学校（19#、20#楼）建筑面积:10586.60m 2;幼儿园（39#楼）建筑面积：1530.20m 2;道路改 造面积：1350m X30m ;水渠面积：900m X11.85m。商品房开发

17、区建设工程分三期滚动开发：商品房开发区一期工程：新一村（1#、2#、3#楼）建筑面积合 计107633.80m 2,其中：1#楼建筑面积：13688.96 m 2; 2#楼建筑面 积：25195.27 m 2; 3#楼建筑面积：56499.28 m 2,地下室建筑面积： 12250.27 m 2,道路 7268m 2及绿化 5946m 2。商品房开发区二期工程：新五、六、七村（14#楼建筑面积：21871.40m 2; 15#楼建筑面积：16128.23m 2; 16#楼建筑面积： 16914.80m 2;17#楼建筑面积：37496.27m 2;地下室建筑面积： 27361.16m 2）、时

18、代广场（34#楼建筑面积：28674.61m 2、35#楼建 筑面积：26441.26m 2、36#楼建筑面积：76996.72m 2;地下室建筑面 积：35852.46m 2、酒店（18#楼建筑面积：1288.83m 2 ）、办公楼（37# 楼建筑面积：5056.94m 2 ）建筑面积合计：294082.71m 2，农贸市场 建筑面积：27600m 2等，区内道路28565m 2及绿化23371m 2。商品房开发区三期工程：发展用地（10#楼建筑面积：1984.69m 2、 11#楼建筑面积：1984.69m 2），开发商用地（21#楼建筑面积： 52863.72m 2、22#楼建筑面积：2

19、0425.71m 2、23#楼建筑面积： 38123.37m 2、24#楼建筑面积：38972.68m 2、25#楼建筑面积： 20309.70m 2、26#楼建筑面积：38978.61m 2、27#楼建筑面积： 38524.39m 2、28#楼建筑面积：37872.23m 2、29#楼建筑面积： 20578.81m 2、30#楼建筑面积：39275.06m 2、地下室建筑面积： 147120.19m 2等，总建筑面积 497013.90 m2，区内道路 28565m 2 及绿化23371m 2。建设规模：本建设项目拆迁征地总面积为 418.30亩（278868.83 m 2），安 置建筑面积

20、259278.67m 2，安置农民：650户；农贸市场建筑面积： 27600m 2 ；小学建筑面积：10586.60m 2 ；幼儿园建筑面积：1530.20 m2;道路改造面积：1350m X30m ;水渠面积：900m X11.85m ; 商品房建筑面积：898730.41 m 2。1.2.3主要建设条件项目建设的主要建设条件较好，项目部分用地已经落实，场地平 整工作正在进行，部分场地已平整完成；当地政府支持力度大，市政设 施配套完善，项目附近区域的水、电、通讯等基础设施配套较为完善， 可满足项目建设和运作的需求。1.2.4项目投资与资金筹措1、项目投资本项目安置区一期工程建设投资为8697

21、万元，其中：建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元。安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：建安工程费用 21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、 其他费用2163万元。其中新四村建设项目建设投资为15625万元, 其中征地投资2625万元，土建投资9500万元，设置购置及安装 投资2500万元，其它投资1000万元。安置区三期工程建设投资为1630万元，其中：建安工程费用 1453万元（建筑工程费1381万元，设备安装费72万元）、其他 费用144万元。商品房开发一期工程建设投资为 25913万元，其中：

22、建安工程 费用22858万元（建筑工程费19452万元，设备安装费3406万 元）、其他费用2799万元。商品房开发二期工程建设投资为 70801万元，其中：建安工程 费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万 元）、其他费用7648万元。商品房开发三期工程建设投资为 119657万元，其中：建安工 程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375 万元）、其他费用12925万元。2、资金筹措本项目安置区一期建设总投资 8697万元，资金来源：银行贷 款和开发商自有资金。其中：银行贷款： 5000万元，自有资金： 3697万元。项目资本金比率 42

23、.5%。项目安置区二期新四村建设项目建设总投资 15625万元，资金 来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元, 自有资金：5600万元。项目资本金比率 36%。本项目商品房开发区一期建设总投资 25913万元，资金来源： 开发商自有资金。项目商品房开发区二期建设总投资 70801万元，资金来源：商 品房一期工程销售款。项目商品房开发区三期建设总投资 119657万元，资金来源： 商品房一、二期工程销售款。1.2.5主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见下表。主要经济技术指标序号项目单位数量备注1拆迁征地总面积m2278868.83合418.3亩2总建筑面积m21180

24、008.573安置区建筑面积m2259278.674农贸市场建筑面积m227600.005小学建筑面积m210586.006幼儿园建筑面积m21530.007道路改造面积m Xm1350 X308水渠面积：m Xm900 X11.859商品房面积m2898730.4110建筑基地面积m276549.3711建筑密度%36.5712容积率4.4613绿地率%35小区城中村改造项目可行性研究报告ii第二章需求分析与建设规模2.1城市化发展环境分析2.1.1我国城市化进程城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。从 改革开放起，我国城市化进程就进入了一个逐步加速的发展轨道，我 国城市化率

25、从20%左右提高到46% ,2008年全国城镇人口已超6亿。城市化是产业结构转变的过程。随着城市化的推进，使得原来从 事传统低效的第一产业的劳动力转向从事现代高效的第二、第三产 业，产业结构逐步升级转换，国家创造财富的能力不断提高。城市化是居民收入水平不断提高的过程。 城市是高消费群体聚集 所在。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过 程，也是越来越多的国民在发展中享受到实惠的过程。城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。城市化的过程也是农村和农民的生产方式和生活方式文明程度不断提 高、不断现代化的过程，也

26、就是城乡一体化的过程。城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。 由于大部分的国民 从事着先进的产业活动，有着较高的生活质量，因此，人们的生活方 式、价值观将会发生重大变化，社会将建立起根本区别于农业社会的 城市社会新秩序。人们按照既定的游戏规则自由地进行更丰富多彩的 社会会活动。自律、自尊、自强成为社会风尚。这是现代文明的灵魂， 是城市的真正魅力之所在。我国在城市化发展方面已经探索出几种发展模式。在 20世纪80 年代中期，我国实行小城镇模式。这种小型城镇介于大城市和农村之 小区城中村改造项目可行性研究报告 间，人口压力和人口密度均相对较低，可利用空间也相对较大，因此 拥有众多发展优势。小城镇

27、模式是我国城市化发展的宝贵经验，在未 来的城市化发展过程中，小城镇模式仍是很重要的模式之一。90年代 中期以后，政府意识到真正能推动中国国民经济发展的是集中的大城 市地区，于是就城市化发展提出了第二种模式，即中等城市模式，甚至 提出了第三种模式，即大城市发展模式。中等城市和大城市发展模式 的提出，意味着我国的城市化开始突破过去以小城镇为主体的发展思 路。90年代中后期，中国出现了大城市迅速发展，人口向大城市集中 的城市化发展现象。在发展中第四种模式也被提出，即城市群和城市 带的发展模式，如在 十五”期间推动中国经济发展的两个最主要的城 市带和城市圈：长三角和珠三角。“ 一五”期间是我国在城乡统

28、筹和城乡一体化方面发展比较快 的时期，要用科学发展观指导城市化发展，特别强调要用构建和谐社 会的思路来促进发展，注重解决城市化发展中出现的种种问题。党的十六大以来，以大城市为中心的城市群成为区域经济发展的 龙头。我国城市发展体系逐渐走向成熟。以城市，特别是以大城市发 展为代表的、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，一些区域 具有区位、资源和产业优势，已经达到了较高的城市化水平，形成了 城市发展相对集中的城市群。除原有的长江三角洲城市群、珠江三角 洲城市群、环渤海城市群、厦泉漳闽南三角地带城市群外，山东半岛 城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城 市群、川渝城市群和关中

29、城市群也开始发挥作用。当前大力培育组团式城市群，有利于中国城市化战略进程的加快 和良性发展。比如目前我国正在形成的珠三角、长三角、京津环渤海 湾三大组团式城市群，有助于避免城市摊大饼式的单极化扩张。专家们同时指出，应用组团式城市群代替单一城市扩张，经济上可以取得 台阶式的提升、社会上可加速消除二元结构、生态上能缓解城市的热 岛效应、系统上可以形成等级有序的效率体系。预计到2020年中国三大组团式城市群有望发育成熟。2.1.2广东省城市化发展状况广东省作为全国经济最发达，最具市场活力的地区之一，在我国 的城市化进程中也排在了全国的前列，根据 2008年12月6日发布 的中国城市化率现状调查报告对

30、 1949年至2006年中国各省、 自治区、直辖市和各城市城市化率进行了全面的统计与分析，发布城 市化率排行榜中，广东省在全国 31个省、自治区、直辖市城市化率 排行第四位，仅次于上海，北京，天津三个直辖市。在全国城市化水 平最高的十个城市中，广东占了四个，2006年广东省城市化率达到 48%，也位居全国前列。然而，广东的城市化进程也存在较突出的问题，主要表现在广东 各区域的城市化进程不管在时间上还是在地域推广上，各个区域的差 异都比较明显。城市化进程最快的是珠三角地区，珠三角地区在2002 年的城市化水平已经达到了城市化进程的第二个阶段，即是进入了加 速阶段，而东部和西部地区的城市化水平依然

31、进展缓慢，它们介于初 始阶段和加速阶段之间，尤其是北部山区地带，即使加上农村中的城 市化人口，城市化水平之多也算是个处于初始阶段和加速阶段之间的 水平。从地域推广来说，除了珠三角区，东部和西部地区的城市化进 程的地域推广并不大，比较高的只有汕头市，由于它本身是经济特区。 而广大的北部山区，国土面积是珠三角的几倍，但是城市化进程的地 域推广很小，没有形成城市群或者说城市带，空间分布不合理。广东省的区域城市化水平差异造成了在区域的技术创新能力、区域推动型产业的效率、区域产业结构的升级换代的速度、区域的有效 需求、区域的经济增长方式、区域市场体系的完善程度以及区域城市 空间结构的完善程度等方面的差异

32、，而这几个方面都是区域经济快速 发展的重要因素。因此，要改变落后的北部山区和相当一部分的西部 地区的面貌，就要加快其产业结构的升级速度，而要加快产业结构的 升级速度，就必须加速城市化进程的步伐。2.1.3清远市城市化水平和发展规划1、清远市城市化水平和经济现状2009年，清远市在市委市政府的正确领导下，认真落实中央、 省刺激经济发展一揽子政策，结合清远实际制定的一系列保增长、促 发展措施，确保了国民经济平稳较快增长。全年实现生产总值855.2亿元，增长16.6%。比计划增长提高0.6个百分点；按常住人口计算， 人均生产总值2.26万元，增长14%。规模工业增加值完成490.7亿 元，增长27%

33、，比计划增长提高4个百分点；地方财政一般预算收入 50.04亿元，增长33.9%，比计划增长提高13.9个百分点；全社会固 定资产投资完成841亿兀，增长19.3%，比计划增长提咼1.3个百分 点；社会消费品零售总额完成308.4亿元，增长23.1%，比计划增长 提高5.1个百分点；外贸出口完成14.1亿美元，增长2.8%，实现计 划有增长目标；实际利用外资5.49亿美元，增长6.7%，实现计划增 长目标。清远市建市多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，但城市化 进程缓慢，一是工业化水平偏低，粗放型经济增长方式没有根本转变。 清远市总体上仍然处于工业化初期的中后阶段，工业化率约为34% ,比全

34、省平均水平约低16个百分点，工业化进程明显滞后。工业结构 是以耗竭性资源开采和初级加工业为主体的结构，经济增长还主要依 靠资源消耗和规模扩张的推动，产业乘数效应较弱，高技术生态型产 业发展缓慢。工业布局分散，难以形成规模竞争力，中心城区已开始 出现低层次产业占用宝贵土地资源的倾向。清远市工业发展的滞后直 接导致了经济发展总体水平的落后，国民经济总量处于全省中下水平。二是城市化进程滞后于经济社会快速发展的需要。目前清远市城 镇化水平仅有21%左右，远低于广东省（48% ）和全国（46% ）的平 均水平。多数城镇只具备集聚小规模人口的功能，产业的集聚度和承 载能力弱，经济运营成本较高，延缓了二元经

35、济结构的转化过程。直 接为城镇生产和生活服务的第三产业发展滞后，公共服务体系不够健 全。城市规划、建设和管理水平有待提高，交通、能源、通讯、供水 等基础设施仍然不适应经济加速发展的需要；东部地区、连阳地区基 础设施落后的局面未能得到根本改善，与南部地区的发展差距不断拉 大。三是市场化观念滞后仍然成为阻碍清远市加速发展的瓶颈”因素。清远市经济发展水平的落后，计划经济的观念、思维、体制在山 区影响仍很深，仍然自觉或不自觉地采用计划经济的思想和方法来发 展经济、管理社会事务、处理各种新矛盾和新问题，延缓了向市场经 济转型的步伐，也影响了企业转制、区域建制调整和政府职能转变。四是经济发展与环境建设、生

36、态保护之间的矛盾凸显。清远市拥 有优越的自然生态环境，是广东的重要生态屏障，素有 珠三角后花园” 之称。近年工业项目引入和工业的快速发展，特别是以资源换增长”的高投入、高污染、高排放的粗放型增长方式使清远市在环境和生态 保护方面的压力日益增大。工业发展与环境建设、生态保护的矛盾将 进一步制约清远市的经济发展。2、清远市城市化和经济发展规划面对新的形势，市委、市政府审时度势，提出 2010年清远市国 民经济和社会发展主要预期目标是：全市生产总值增长18%左右；人 均生产总值增长16% ;全社会固定资产投资增长18% ;社会消费品 零售总额增长20% ;地方一般预算收入增长20% ;外贸出口增长6

37、% ； 在岗职工年人均工资增长10% ;农民人均纯收入增长10% ;城镇登 记失业率控制在3.5%以下；居民消费品价格总水平涨幅控制在3.5% 以内；人口自然增长率控制在8 %。以内。2010年，是清远市全面完成十一五”规划之年，也是巩固经济稳健 回升成果、夯实 十二五”发展基础的关键之年。按照市委五届九次全 会提出的要求、确定的目标和工作部署，紧紧围绕 抓提速、调结构、 促转变、惠民生”工作主线：加快推进高端产业成长的建设步伐，实现 经济社会发展的新突破。1、加快推进重点项目建设。2、加快推进产业建设。3、加大园区建设力度。4、加快城镇化建设。以规划引领建设，扎实做好中心城市、 中心镇规划，

38、推动城镇群协调发展。以集聚推动建设，推动产业和人 口向城镇协同集聚，加快实施产业集聚化、集群化发展战略，引导产 业向城镇集聚，为城镇发展提供支撑；加快户籍制度的改革，使大量 进城农民工能够融入城市，真正在城市安家落户。建管结合，提升城 镇化质量。突出历史、地理、文化特点，建设人性化城镇；加快旧城 镇、旧厂房、旧村庄改造，加快城镇生态建设，大力推进 市肺”工程, 建设节约型、低碳型城镇；加大城镇综合管理体系建设力度，大力推进城乡清洁工程、绿化、亮化工程，完善城镇整体服务功能，提升服 务水平。5、运用城市化战略。发挥后发城市化优势，将地理生态条件、 历史人文资源与时代风格充分结合越来，按照 超前规

39、划，注重特色， 系统布局，协调推进”的总体思路，超前规划，高起点建设宜居、宜业 的人文生态城市。坚持城市、生态、产业、文化、社会协同推进，着 力创造最适于生活、创业的现代城市体系；坚持城乡统筹、系统规划， 突出重点、梯度推进方针，优化城镇布局，完善城镇体系，形成大中 小城市和小城镇及乡村协调发展格局；坚持城市化与产业化同步推进， 用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移；坚持适度超前建 设城乡基础设施，着力培育城市服务功能，完善城市管理体系，营造 良好的城乡软硬环境，提升城镇的承载力；坚持构筑与区域发展态势 相适应、具有较强竞争力和应变能力的城市空间格局和产业布局，保 留发展空间，奠定可持

40、续发展的基础；强化城市长效管理机制，积极 培育城市特色，提高城市文化品位。要形成城市开放态势，努力融入 大珠三角都市圈，成为大珠三角辐射泛珠三角的重要中心城市。2.2城中村改造建设需求分析221清远市经济社会概况2008年，清远市在国际金融危机、全球经济衰退的大背景下， 克服了种种困难，依期完成了经济社会发展主要预期目标和任务。受 经济危机的冲击，虽然整体经济增长相比稍有放缓，但总体上仍保持 较健康快速的增长，社会各项事业全面进步，人民生活水平进一步提 高。当前清远市既面临许多前所未有的机遇和拥有得天独厚的条件， 也面临许多新的严峻挑战和不利因素，总体上机遇大于挑战，有利条 件多于不利因素。省

41、委、省政府加大实施区域协调发展战略力度，将 清远市列为生态发展区，高度重视生态建设，加快推进珠三角产业转 移，不断完善激励型财政政策，为清远市发挥生态优势和后发优势提 供了更好的政策保障，为山区加快发展增添了更好的机遇。清远市业 已形成的良好发展态势，以及自身条件和投资环境的不断改善，使清 远市进一步增强了对国际国内投资的吸引力， 拥有丰富的矿产、森林、 土地、水等自然资源，推动清远市又好又快发展的比较优势将更加明 显。同时，今年内将有一大批企业竣工投产，一批重点项目开工建设， 将为清远市的经济增长注入强劲的动力。特别是经过建市20年的艰苦奋斗，清远市经济总量实现了历史 性跨越，经济发展已步入

42、了快车道，在推进城市化进程等方面积累了 许多宝贵经验，科学发展已经站在新的历史起点上。在正确分析国际 经济形势的不确定因素，充分认识国际金融风险、贸易保护主义和地 区竞争加剧可能带来的影响；把握国家宏观调控政策，充分认识实行 从紧的货币政策、严格的用地政策和从严控制投资规模，以及节能减 排和保护生态环境的硬性要求等一系列政策性因素对清远市的影响； 必须高度关注周边地区经济快速增长的发展态势，充分认识清远市经 济基础薄弱、环保任务繁重、综合竞争力较弱等困难和压力，认真落 实相关措施，有针对性地化解制约清远市发展的不利因素。同时，还 要继续花大力气化解各种各样的社会矛盾，等等。为此，清远市必须 进

43、一步解放思想，切实增强危机感、紧迫感和责任感，努力适应新形 势、抢抓新机遇、应对新挑战，全力推动经济社会又好又快发展。 222清远市城市化进程的用地规模需求随着清远市社会经济的快速发展，城市化水平的进一步提升和人 均生活水平的提高，将导致对住房、公共设施和环境等一系列需求的 增加，城市化意味着更多新兴城市和乡镇的崛起，农村人口的进一步 减少，并且将有更多的人居住在城镇。根据清远市“十一五”城市 发展规划，2010年清远市城市化水平将提升到一个新的高度，城 市化的建设将直接带动城市建设用地需求。按照国家的城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ-137-90），规划人均用地指标可以划分为四类。见

44、表2.2-1所示。规划人均用地指标级别表表 2.2-1指标级别用地指标（m2 /人）指标级别用地指标（m /人）I60.1 75.0III90.1 105.0II75.1 90.0IV105.1 120.0资料来源：城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）在确定规划人均用地指标等级时，根据现状人均建设用地的水平, 按照国家城市用地分类与规划建设用地标准的规定，所采用的规 划人均建设用地指标应同时符合指标级别和允许调整幅度双因子的限 制要求。见表2.2-2所示。规划人均用地的调整幅度表表 2.2-2现状人均 建设用地水平（m / 人）允许采用的规划指标允许调整幅度 （m2/ 人）指

45、标级别规划人均建设 用地指标（m /人）0II75.1 -90+0.1 +2075.1 90II75.1 -90不限III90.1 105+0.1 + 15II75.1 -90-15 090.1 105III90.1 105不限IV105.1 -120+0.1 + 15105.1 120III90.1 105-20 0IV105.1 -120不限III90.1 105120IV105.1 -1208KN/m3、雨水工程(1 )设计原则有利于山地防洪和城市雨水排放；雨水自流，分散式、多出口，就近排入受纳水体；规划排水体制为完全分流体制。(2)暴雨强度公式参照惠州市暴雨强度公式：q=2424.9(

46、1+0.533lgp)/(t+11)0.668(L/s.ha)式中：q :设计暴雨强度（L/s.ha ）P:设计重现期（a） t :降雨历时（mim）（2 ）雨水排放采用雨污分流体系，以利城市污水处理，屋面雨水由雨水立管接 至建筑物外雨水井，然后与地面雨水口汇集的雨水一起排入市政雨水 管网。（3）雨水管网布置按照多出口，就近排放的原则，考虑到地形和规划道路标高，沿 规划道路布置管道。管道竖向覆土一般不小于1.0米，管径为D300 600，雨水连接管为DN200。（4 ）雨水管材管径DN 8KN/m ;管径500DN 1000采用国标H级钢筋混凝土承 插管（GB11836-89）。4.5.5消防

47、给水工程1、消防用水量本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：室外消火栓用水量为20 L/s。室内消火栓用水量为30 L/s。自动喷淋系统用水量为27.8 L/s。2、室外消火栓系统室外消火栓系统由室外消火栓管道、室外消火栓等组成。从接入 小区的市政给水管DN150上接出室外消火栓管道，在管网上设置适 量的地下式室外消防栓，管网压力约为0.300.45Mpa。居住区各单 体建筑消防给水按现行国家、省、市有关消防规范、规程的规定执行。 室外消火栓间距不大于120 m，负有消防给水任务的管道最小管 径不应小于200mm。3、室内消火栓系统室内消火栓系统由消火栓泵、保压泵、室内消火栓管道、室内消 火栓

48、箱、地下消防水池、天面消防水箱及消防水泵接合器等组成。4、消防给水管网室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。4.6电气方案本项目包括公共配套、安置区、商品房开发区建筑三个部分。4.6.1设计依据1、 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008 ；2、 供配电系统设计规范GB50052-95 ；3、低压配电设计规范 GB50054-95 ；4、建筑照明设计标准GB50034-2004 ；5、 建筑物防雷设计规范GB50057-94 ；6、建筑设计防火规范 GB50016-2006 ；7、火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2007 )。4.6.2负荷预测本项目的用电设备主要为室

49、内外照明和部分空调等动力负荷，用 电负荷估算采用负荷密度法计算，按 4千瓦/卡，道路按4瓦/m 2进 行估算，同时系数按0.7考虑，贝卩总的用电负荷为20429千瓦。本项目用电按三级负荷考虑463供配电系统本项目只考虑小区内建筑物的配电系统。配套门店采用三相电源 供电；采用单相供电方式。各功能区域分别设配电箱，以 220 V单相 电源分配到每一户，并集中设统一管理配电计量箱，一户一表。路灯 的电源由小区变电站（一级变电）配出，并集中管理。4.6.4照明系统照明采用白炽灯和荧光灯相结合，配套门店以荧光灯为主。区内各类道路的照明线路采用地下直埋电缆。道路照明灯具采用 庭院灯在道路两侧交错分布，有诱

50、导性的排列，道路交叉的地方和道 路产生较大变化处应放置路灯，以发挥灯光对道路的诱导性，路灯灯 高不超过3.5m，灯与灯间的排列距离在2540m，照明光源采用高 压钠灯。465防雷接地本项目建筑物按第三类防雷建筑物进行防雷设计，利用建筑物金 属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于20米X20米（或24米X16米）的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线， 利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。4.6.6通讯系统电信电缆采用穿改性PVC管埋地敷设方式，原则上在道路西侧或 北侧敷设，埋深不小于0.7米。通讯系统的容量均按1门/卡考虑。 4.6.7有线电视系统安置小区内设置有线电视网络，信

51、号引自清远市有线电视网，可 提供国内、外电视节目多套。第五章节能节水篇5.1用能标准和节能规范5.1.1用能标准1、中华人民共和国节约能源法；2、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查 工作的通知（发改投资20062787号）；3、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；4、 建筑照明设计标准GB50034-2004 ；5、广东省用水定额（试行）（2007 ）。5.1.2节能设计规范1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、民用建筑热工设计规范（GB50041-92 ）。5.2能耗状况和能耗指标分析5.2.1项目能源供应分析项目主要消耗能源为电力。清远市

52、是广东省电力供应较为充足的 城市，本项目电力供应是有可靠保证的。5.2.2项目能耗指标分析项目开发建设期间消耗能源主要是运输车辆、建筑设施施工的燃 料以及电能，其用量并不太大，持续的时间也不长。本项目建成后， 主要能耗为电能和液化石油气。项目主要用电设备有照明、空调、水 泵等，总用电计算负荷 20429kw，年耗电量约为178959967kWh 单位建筑电耗标准为699.06kwh/m 2。5.3节能措施分析5.3.1建筑节能措施1、园区建筑群整体合理布局，以改善建筑群落小气候。2、单体建筑合理布局，使建筑保持良好的通风条件。3、建筑设计应充分利用自然光，使自然光线能充分进入室内， 节省能耗。

53、532供配电系统节能措施1、在变配电的低压侧安装电容器进行自动补偿，补偿后的功率因数大于0.9，减少无功损耗，进行无功补偿，以提高变压器利用率 及降低无功损耗。变电房靠近负荷中心，配电半径不超过200m，有效地降低配电系统自身的能耗。2、所有变配电系统设备采用节能、高效型设备，实现变配电系 统的经济运行。3、合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状 态。低压配电系统采用单母线分段运行方式， 空调等季节性使用负荷 由独立的低压母线配电，系统接线适应负荷变化时，按经济运行方式 灵活投切变压器。4、使用低消耗、性能优的电子镇流器，比传统电感镇流器省电 20%。按照经济电流合理选择电缆截面

54、，降低线路损耗。5、空调器采用节能型电动机，提高电动机的能效。6、对于动态变化的负荷，如空调器、新风机等，采用变频器控 制，根据负荷大小实时调节电能供应。533照明系统节能措施1、按照建筑照明设计标准(GB50034-2004 )，严格控制 各个场所的照度值与照明功率密度值。2、一般照明采用直接照明方式，所有照明灯具、光源、电气附 件等均选用高效、节能型，提高照明效率。尽量采用细管高效荧光灯 作为照明的主要灯具。该灯具有管细（ 26cm ）、效率高（比普通 荧光灯节电10%，亮度提高20% ）、寿命长（达8000h ）、与传统 粗管荧光灯完全兼容等特点。3、直管形荧光灯配电子镇流器或节能型电感

55、镇流器。 534给排水系统及锅炉节能措施1、水泵采用节能型电动机，提高电动机的能效。2、生活用热水可考虑使用太阳能热水器，结合辅助加热设备， 不单能满足一般日常使用要求，而且能大大的降低能耗。5.4水耗指标分析及节水措施1、水耗指标分析根据预测，按项目最高日用水量为11968m 3/d估算，则年耗水 量为 4368143m 3。2、节水措施水资源不足已经成为制约国民经济和社会发展的重要因素。解决 这个问题，关键要加强水资源的节约、保护和科学利用，努力提高水 的利用效率。因此本项目拟采取以下措施节水：（1）根据建设部2003年9月的通知：为加强城市节水保证安 全供水，所有新建、改建、扩建房屋，必

56、须采用节水型生活用水器具。 例如：洗手盆采用延时自动关闭水龙头、冲洗厕所可选用节水型水箱 等。（2 ）节水的前提是防止漏损，最大的漏损途径是管道，自来水 管道漏损率一般都在10 %左右。为了减少管道漏损，在铺设管道时， 需选用质量好的塑料给水管材并采用橡胶柔性接口。另外还须加强日 常的管道检漏工作。（3）生活给水系统采用分区用水，使用智能变频供水设备，以 节约用水。（4）节约绿化用水，尽可能利用再生水和雨水养护绿地，绿地 灌溉要推广使用喷灌、微灌、滴灌等节水方式，禁止用自来水涌灌。（5）要不断强化节水教育，在公共场所张贴节水宣传资料，在 广大居民中传播节水理念，树立节水意识，努力培养科学、文明

57、、节 约的用水习惯。第六章环境影响评价6.1编制依据1、广东省地方标准水污染物排放限值(DB44/26-2001 )三 级标准。2、大气污染物综合排放标准(GB16297-96) 二级标准。3、广东省地方标准大气污染物排放限值(DB44/27-2001 ) 一级标准。4、工业企业厂界噪声标准(GB12348-90)1类标准。5、公共建筑节能设计标准GB50189-2005。6、建设单位提供的有关资料。7、国家和地方颁布的有关设计规范。6.2项目建设与运营对环境的影响6.2.1污染源分析本项目在建设期会产生一定的噪声、废弃物(工程废料及垃圾)、污 水、粉尘等。本项目投入使用后所产生的污染物主要是

58、生活污水及丢弃的生 活垃圾，厨房废气及机动车尾气等。不产生辐射及其他有毒污染物。6.2.2废水水量本项目用水主要为市政给水，用水量为11968立方米/日，其废水排放量按用水量的90%计算，则为10770立方米/日。6.2.3废水的水质该项目产生的废水主要是生活污水，参考同类污水的水质监测数 据，该废水水质水量如表6.2-1所示。废水主要污染源、污染物浓度表 6.2-1序号污染源污染物名称(单位：mg/L , PH除外)PHCODCrBOD5SS动植物油1生活污水69250150100156.3环保措施6.3.1建设阶段项目建设期按照清远市建设施工的有关规定处理 ，建立安全文明 施工制度、准备足

59、够有效的环保、安全消防设施和专职负责监管人员。 完工后，彻底清理残留的废料、废水。6.3.2使用阶段1、污水处理采用生活污水与粪便污水分流系统，根据市污水排放的有关规定， 粪便污水经三级化粪池处理后与生活污水会合排入市政排污管道。厨房含油污水经隔油、隔渣处理达广东省标准(DB44/26-2001)水污染物排放限值三级标准后与生活水一起排入市政污水管网进 入污水处理厂处理达标排放。2、废气处理备用发电机应燃轻质柴油，尾气集中引向高空排放，排放污染物 应满足广东省标准(DB44/27-2001)大气污染物排放限值中锅炉使用轻质柴油第二时段排放限值。3、废弃物处置废弃物主要是一些生活垃圾，拟采用下列

60、处理措施：(1 )在场地设置垃圾桶等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理；(2 )垃圾桶分类设置，拟先分为两类，一类为容易生物降解的 果皮等食物残渣，另一类为可回收利用的塑料瓶、可乐罐等。(3)加强文明卫生的宣传教育，不随地抛弃包装物、果皮、纸 巾、饮料瓶等废弃物。第七章项目管理清远市源河房地产开发有限公司对本项目的进行统一组织管理， 负责本项目的建设工作的具体实施：办理通过招投标确定的设计、施 工、监理的委托手续及签订相应的合同和协议，以及设备的订购和安 装检验等事项。清远市源河房地产开发有限公司组织架构图项目建成后由新村居民委员会与新村管理处协同对小区的