2022年云南房地产估价师考试真题卷五

1、1 / 122022 年云南房地产估价师考试真题卷五(本卷共分为 1 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。)单位： 姓名： 考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分分值得分一、单项选择题 (共 50 题， 每题 2 分。每题的备选项中， 只有一个最符合题意)1.先近似匡算工程量， 配上相应的概预算定额单价和取费， 近似计算项目投资， 这种估算的方法叫做A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法2.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利 润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补A.所得税前利

2、润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润3.在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是A.投资计划与资金筹措表B.资金来源与运用表C.营业利润测算表D.全部投资现金流量表4.某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5%的比例递增， 第 l 年的租金为 1 万元， 租金于每年的年初收取，年利率为 8%，则该商铺 15 年租金收入的现值为万元。2 / 12(2009 年试题)A.11.41B.11.49C.12.41D.12.495.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年时间，建成后用 于出租经营，预计经济寿命为 40 年，土地使用权年限为 50 年，则该项

3、目的经 营期为年。 (2009 年试题)A.37B.40C.43D.506.某房地产开发项目， 当=14%时， 净现值为 450 万元； 当=15%时， 净现值为-200 万元，平均资金成本率为 13.2%，基准收益率为 10%。该项目的财务内部收益率 为。 (2009 年试题)A.13.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%7.某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10 年 内按年等额偿还，年利率为 7%，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元， 如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为。 (2009 年试题)A.5.00

4、%B.7.50%C.18.36%D.28.85%8.赵某以 12000 元/的价格购买了 230 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来 自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本 付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为。 (2009 年试题)3 / 12A.0.12B.0.21C.1.26D.2.059.房地产投资方案比选通常是在之间进行。 (2009 年试题)A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法10.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。 (2009 年试 题)A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.

5、净现值法D.等额年费用法11.下列关于收益率指标的表述中，错误的是。 (2008 年试题)A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差12.某房地产投资项目的目标收益率为 10%，内部收益率为 16%，实际收益率为 12%。银行自贷款利率为 7.5%，则通货膨胀率是。 (2008 年试题)A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%13.对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关 j 是A.B.4 / 12C.D.P_ b /1

6、4.某房地产开发项目的总成本为 80000 万元，其中财务费用为 8000 万元，建 设周期为 3 年刊润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是。 (2008 年试题)A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%15.某房地产投资项目现有 A、B 两种方案，开发经营期分别为 3、4 年，其目标 收益率均为 12%，净现值分别为 120、150 万元，对两方案进行比选，则最优方 案的等额年值为万元A.39.51B.49.39C.49.96D.62.4516.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方 法是。 (2008 年试题)A.净现值法B

7、.差额部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法17.房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额 之和为。 (2007 年试题)A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润18.已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投 资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税5 / 12后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为。 (2007 年试题)A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%19.张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金 来自银行提供

8、的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第4 年的租金收入为 5 万元， 各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元。则张某的这项投资在 第 4 年的利息备付率是。 (2007 年试题)A.1.07B.1.47C.2.07D.3.3320.已知某投资项目折现率为 ll%时，净现值为 1700 万元，折现率为 12%时，净 现值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是。 (2005 年试题)A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%21.某置业投资者以 10000 元/的价格购买了 200 的商业店铺用于出租经营， 购买价中的 40%为自有资金， 其余为

9、按年等额还本付息的贷款， 贷款期为 10 年. 年利率为 10%.每年可用于还本付息的折扣、摊销、利润等共24 万元，则其偿债 备付率是。 (2005 年试题)A.0.21B.1.23C.2.01D.3.2322.某房地产投资项目的名义收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为 12%，银行的贷款利率为 5.44%，则在该项目的计算期内， 年平均通货膨胀率是。6 / 12(2005 年试题)A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%23.某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2.5 年，销售期为 l 年，建造成本估算为 10000 万

10、元(不含利息)，在建设期内均匀 投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目 建造成本的利息是万元。 (2005 年试题)A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.9024.某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元， 流动负债总额为 1500 万元。 则该项目的速动比率是。 (2005 年试题)A.80%B.120%C.171%D.200%25.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应 缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收A.土地出让金B. 占用面积C.经营收入D.

11、销售收入26.关于利息的计算，下列说法不正确的是A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其 后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息7 / 12C.每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)贷款利率 D. “气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息27.对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于 2A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率28.流动比率，下列说法不正确的是A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额100B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在 100以上29.某房地产投

12、资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000 万 元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元则 该房地产投资企业的流动比率为A.150B.200C.75D.40030.某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000 万 元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元则 该房地产投资企业的速动比率为A.375B.75C.150D.11331.某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期，年利率为 5、 按年等额还款的 抵押贷款， 30 万元

13、由投资者用现金支付 如果该写字楼出租的 年净租金收入为 9 万元，则该投资的 税前现金回报率为8 / 12A.900B.805C.3000D.75232.相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权 益增 加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率33.某房地产开发项目采用 20的折现率计算出的项目净现值为 16 万元，该项 目的财务内部 收益率为A.小于 20B.满足目标收益率要求C.大于 20D.不满足目标收益率要求34.某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买

14、者 用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投 资者权益增加值为 2200 元， 店铺 市场价值增长率为 2 则考虑物业增值时该 店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报A.71B.120C.131D.19135.在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付 (2009 年试题)A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同9 / 1236.某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为 80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报 告期的有效毛收入为万元 (

15、2009 年试题)A.220B.240C.256D.26037.下列关于写字楼租金的表述中正确的是 (2008 年试题)A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差 异38.当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式 是 (2008 年试题)A.全租金方式B.毛租金方式C.净租金方式D.基本租金方式39.不应计入收益性物业经营费用的是 (2008 年试题)A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.

16、物业保险税40.下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是 (2008 年试题)A.税前现金流=有效毛收入-经营费用B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C.税后现金流=税前现金流-所得税D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税10 / 1241.下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是 (2007 年试题)A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果， 激励其更好地进行管理物 业B.知名度大的主要租户， 往往缴纳的单位面积租金较低， 且租金调整的时间间隔 较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额， 或年总营业额中超出某一基础营业额之 外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，

17、其百分比租金的百分比设置往往较高42.某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5，经 营费用为潜在毛收入的 30，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金 共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为万元 (2007 年试题)A.330B.450C.650D.70043.某写字楼的建筑面积为 8 万， 可出租面积系数为 80， 公用建筑面积系数 为 15，则该写字楼出租单元内建筑面积是万 (2005 年试题)A.52B.64C.68D.7644.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元月，并当租 户的月营业额超过 150 万元时收取 3的百分比租金当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金是万元 (2005 年试题)A.132B.159C.195D.20445.对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容11 / 12A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业46.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工 作，这是的工作内容A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理47.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例 或规范的要求，但