关于西湖组团楼市的专题报告

1、 HYPERLINK 二零零八八年十一一月十五日目录区域认知知.222.经济济环境.442.1 GDDP.442.2消消费品和和存款额额.52.3街街道综合合指数.553.政策策环境.63.1政政策一.63.2政政策二.64.产业业环境.85. 区区域状况况.99 5.1 配配套.995.2区区域定位位.1105.3 周边规规划状况况.1116.房地地产市场场状况.136.1三三级市场场状况.1336.2总总体环境境状况势势.156.3在在售项目目情况.176.4客客群特征征.177.项目目媒体分分析.201.区域域认知地理位置置西湖组团团位于泉泉州市北北部，与与泉州市市老城区区紧密相相连，该

2、该组团房房地产发发展主要要围绕西西湖展开开，其行行政区域域包含鲤鲤城区部部分辖区区和丰泽泽区部分分辖区。西湖组团行政区划划西湖组团团不是行行政意义义上的区区域划分分板块，它是由由围绕西西湖发展展的而呈呈现特定定行业属属性和状状况的房房地产市市场的具具体情况况而被专专业人士士划分出出一个房房地产市市场板块块，由于于该板块块的房地地产发展展状况与与西湖公公园密切切相关，西湖是是提升该该区域房房地产形形象的一一个重要要因素。针对一一个项目目而言，与西湖湖公园的的距离决决定了其其项目品品质，因因此传统统意义上上的西湖湖板块主主要是围围绕西湖湖公园的的辖区，人们默默认的西西湖板块块主要包包含鲤城城区开元

3、元街道办办事处部部分辖区区和丰泽泽区清源源街道办办事处部部分辖区区，是西西湖公园园周边的的社区。人口20077年西湖湖板块周周边人口口7万左右右，基本本都为城城镇人口口，外来来人口八八千左右右，人口口主要集集中在鲤鲤城区西西湖社区区和丰泽泽区北峰峰街道办办事处。交通条件件西湖片区区地理位位置相对对较偏，西被晋晋江所阻阻，东为为清源山山所断，北侧连连接的浮浮桥区域域经济发发展滞后后，南边边连泉州州老城区区，地理理决定了了交通，该区域域交通相相对不便便利，除除了直通通南安的的305国道穿穿境而过过外，其其余的都都为城际际交通干干道，如如新华北北路、泉泉山路、西湖街街、城北北路等，西湖交交通枢纽纽功

4、能不不强，主主要为浮浮桥和双双阳进出出市区的的通道，10分钟车车程人文历史史西湖片区区仅靠泉泉州老城城区，历历史悠久久，文化化底蕴深深厚，是是泉州重重要的旅旅游和文文化产业业基地，是泉州州文化根根脉所在在。片区区有背靠靠国家级级自然保保护公园园清源山;从一峰书书院和梅梅石书院院走出一一批又一一片杰出出人才;都督第第、文胜胜巷、破破柴巷、孝感巷巷、曾井井巷、奉奉圣巷、无尾巷巷、九史史巷、洋洋楼巷、胡尾巷巷、胡内内巷、护护厝池等等都充满满浓郁民民间传奇奇色彩;惠仁寺寺、金粟粟寺古寺寺庙仍在在泽佑7000万泉州居居民，片片区内还还有执节节宫，陈陈公巡墓墓等历史史遗迹。城市名片片-全国著名名侨乡-台湾

5、汉汉族同胞胞主要祖祖籍地-古代“海上丝丝绸之路路”的起点点-全国首首批历史史名城-全国社区区建设示示范区-国家园园林城市市-史有“海滨邹邹鲁”美誉2.经济济环境2.1组组团所在在行政辖辖区GDPP表一：总总体情况况表（单位：万元）区域生产总值值增长%第一产业业增长%第二产业业增长%第三产业业增长%05年数数据全市162663033413.11 99199001.4 93811065514.00 58900069913.66 鲤城区10644049915.00 50299-15.9 573552818.22 485449211.77 丰泽00 1976674.2 644

6、006811.77 661005016.7706年数数据全市190007599915.00 9639984-1.66 112002533517.33 68411080014.00 鲤城区12477202215.44 41255-22.0 699114920.66 54399289.6 丰泽55 184888-10.5 766226417.44 772003414.5507年数数据全市228885999116.00 1125505771.6 134887688817.99 82733246614.88 鲤城55 40200-7.44 83655

7、0718.55 657119211.99 丰泽22 137337-21.7 886002914.66 995117118.33表二：人人均GDPP （单位：万元）年份050607金额394009467550554997聚贤庄观观点：西湖组组团所在在行政辖辖区经济济发展快快速而平平稳，第第一产研研近年来来严重萎萎缩，这这也与泉泉州市城城市化水水平加快快有关，而第二二产业的的迅猛发发展更彰彰显出泉泉州工业业型城市市的特征征。泉州州市第三三产业规规模较小小，但近近年来政政府持续续加大对对于第三三产业的的护持力力度，第第三产业业发展的的与快速速发展，包括西西湖片区区的旅游游、

8、商贸贸、文化化产业是是泉州市市努力扩扩大第三三产业规规模的支支撑。西西湖片区区人均GDP很高，远超过过全国平平均水平平，财富富的高速速积累确确保了消消费能力力的稳步步提升。2.2社社会销费费品总额额和人均均存款额额销费品总总额表（单位：万元）年份050607金额136337615411051710056人均存款款额表（单位：万元）年份050607GDP1.80082.08862.299聚贤庄观观点：西西湖周边边居民7万左右右，07年销售售品总额额达到17亿元，消费能能力可见见一斑。2.3 220077年周边边街道综综合指数数街道办事事处名称称年末户籍籍人口（人）规模以上上工业总总产值（万元）工

9、商税收收收入（万元）开元636993747559 79177鲤中6148881001108 138882浮桥1923381387716 58066北峰2640092654470107666合计17088285790053383771聚贤庄观观点：西西湖公园园周边辖辖区总人人口17万人，工业总总产值却却达到近近58亿元，周边辖辖区强有有力的经经济基础础是支持持西湖片片区区域域形象逐逐步提升升的关键键。周边边辖区税税收达到到了3.8亿，政政策有充充裕的财财政收入入，必然然投入相相当多的的部分于于市政建建设。3政策策环境政策一根据泉泉州中心心城区近近期建设设规划，西湖湖片区以以闽台缘缘博物馆馆、泉州

10、州博物馆馆为主体体，以西西湖、清清源山、泉州古古城为依依托，形形成闽南南文化休休闲旅游游服务中中心，泉泉州市政政府正在在努力提提高泉州州西湖的的旅游感感召力，依托千千年名山山清源山山，泉州州要营造造一个湖湖水青山山的大景景区。目目前，泉泉州博物物馆、闽闽台缘博博物馆已已经环湖湖而立，加上背背靠清源源山，西西湖一带带的人文文优势也也越来越越明显。结论：西西湖定位位为文化化休闲旅旅游服务务中心，这一方方面保证证了区域域居民人人口行政政单一，工业派派生的人人口随着着西湖片片区定位位的提升升，以及及西湖山山水资源源的进一一步开发发，人文文景观和和公园配配套的逐逐渐增多多，西湖湖公园的的环境效效应和人人

11、文优势势都在凸凸显，这这些都将将为西湖湖板块的的房地产产市场带带来良好好的发展展契机政策二根据鲤鲤城区环环境保护护“十一五”规划和泉泉州市江江滨公园园建设规规划，西湖周周边区域域将笋江江路商贸贸中心公公园、苏苏夫人姑姑生态公公园、江江滨（金金塔段）公园，不仅保保护了晋晋江鲤城城段沿岸岸的水土土环境和和生态环环境，还还为城市市添加一一道绚丽丽的风景景线，丰丰富了城城区居民民的业余余生活。加大力力度治理理晋江污污染物，严格整整顿工业业废水和和生活废废水排放放；大力力进行植植树造林林，提高高绿化率率，以此此为契机机提升周周边区域域的空气气质量。相关政政府将重重点保护护西湖片片区环境境，除了了大片水水

12、域，政政府将对对西湖绿绿地也进进行了精精心经营营，据称称，西湖湖公园的的绿化树树种有200多个，主要有有榕树、刺桐、木棉、橡皮树树、鸡蛋蛋花等树树种，特特别是能能独木成成林的榕榕树被大大批移进进园内，营造出出了具有有地域特特色的景景观效果果。结论：相相关政策策的出台台不仅保保护了晋晋江鲤城城段沿岸岸和西湖湖周边的的水土环环境和生生态环境境，还为为城市添添加一道道绚丽的的风景线线，丰富富了城区区居民的的业余生生活。特特别是晋晋江沿岸岸流域的的治理将将和西湖湖公园的的绿化保保护产生生协同通通用，共共同提升升晋江西湖区区域“泉州大大公园”的区域域形象。聚贤庄观观点产业上，西湖片片区没有有重工业业基地

13、，政府鼓鼓励旅游游和文化化等第三三产业发发展，一一方面区区域污染染小，居居住自然然环境状状况很好好；另一一方面，外来人人口少，人群结结构单一一，市容容市貌易易于建设设，治安安稳定。总之，就居住住环境而而言，西西湖片区区无疑是是泉州各各大板块块最高的的，而且且这种优优势还将将继续保保持并拉拉大。新新区往往往具备后后发的优优势。西西湖片区区的重新新定位，将使得得西湖未未来的板板块价值值进一步步提升。而在一一个美丽丽的旅游游休闲区区内建设设的楼盘盘，也将将大大提提升其居居住价值值，相比比普通住住宅，风风景区的的居家物物业肯定定会更具具竞争优优势。同同时新区区的生活活配套、景观建建设和道道路规划划等方

14、面面，都可可以考虑虑得更加加全面和和完善。西湖作作为城市市湖，其其景观生生态资源源具有稀稀缺性，西湖片片区的地地理位置置不仅具具备城市市配套的的便利，又具有有市区不不可多得得的自然然野趣。4.产业业环境-旅游产产业，西西湖片区区文化底底蕴深厚厚，第三三产业发发展情况况良好。历史名名城和魅魅力城市市,为泉州州市政府府构筑古古泉州观观光购物物文化旅旅游和打打造“海丝、宗教、戏曲、建筑、民俗、美食”六大文文化旅游游品牌提提供了有有利条件件。其中中鲤城区区规划以以“展示多多元文化化，彰显显名城风风采”为目标标，把老老城区深深厚的文文化旅游游资源和和西湖清清源山优优美的自自然景观观资源有有机的结结合起来

15、来；-房地产产业，利利用西湖湖公园周周边土地地开发房房地产，西湖一一号、西西湖豪庭庭、西湖湖印象等等诸多行行业围绕绕西湖公公园公园园资源，打造高高端休闲闲住宅。-零售业业，西湖湖片区店店铺林立立，商业业氛围浓浓郁，各各种商业业围绕泉泉山路、城北路路、西湖湖街、新新华北路路展开布布局，主主要经营营茶叶、餐饮、汽配、塑料等等商品。-商贸产产业，泉泉州市政政府已经经意识到到城市升升级过程程中商贸贸产业壮壮大的一一个重要要性，但但由于泉泉州市主主城区发发展腹地地很小，城市东东面和城城市北面面的经济济基础较较为薄弱弱，泉州州市发展展总部经经济和商商贸经济济的一个个区域性性支点就就为东海海和西湖湖浮桥两两

16、个大区区域，随随着北峰峰工业5.区域域状况配套周边配套套行政中共市委委党校、市公安安局二中中队、税税务局北北峰分局局交通泉州汽车车西站，毗邻305省道，3、15、21、27、31、41、45、39、601等公交交线路金融工商银行行、建设设银行、农业银银行、中中国银行行教育西湖幼儿儿园、泉泉州市第第三实验验小学、泉州一一中、培培元中学学医疗180医医院、东南医医院、福福建医科科大学附附属二医医院。消费娱乐乐西湖公园园、清源源山、泉泉州博物物馆、闽闽台缘博博物馆商业布局局沃尔玛、百姓超超市。人群结构构附近居民民、个体体经营者者、外来务务工人员员已交房项项目唐郡、水水岸假日日、颐景景园、西西湖小区区

17、、盛荣荣苑、星星湖苑、西湖花花园。开发中项项目西湖一号号、西湖湖印象、三江豪豪园、宝宝宏湖畔畔、西湖湖豪庭聚贤庄观观点：项项目地处处泉州市市主城区区外围，属于老老城区范范畴，基基本的商商业、娱娱乐配套套设施不不少，但但是优质质的配套套设施不不多。泉泉州市政政府把该该片区定定位为文文化和旅旅游中心心，近年年来大力力发展该该区域的的文化和和旅游产产业，相相关配套套很多。区域定位位西湖（泉州市的后花园）老城区（文化以及旅游产业基地）泉州市区繁华地段聚贤庄观观点：西湖片区区位于泉泉州市北北侧，紧紧靠清源源山，其其组团的的核心价价值来源源于西湖湖公园的的景观优优势，西西湖公园园为水体体面积达达15000

18、亩的人人工湖，修建于于95年，其其修建的的一个重重要目的的就是在在于为泉泉州市民民提供一一个完善善的休闲闲基地，清源山山为福建建仅有的的几个国国家级自自然保护护区，风风光旖旎旎。在泉泉州的整整体规划划中，西西湖片区区定位为为“泉州的的后花园园”，周边边古城底底蕴深厚厚的文化化资源和和片区风风景秀丽丽的自然然资源是是构建西西湖周边边区域成成为福建建重要的的旅游及及文化产产业基地地重要基基础。也也是泉州州几大主主要的居居住板块块。政府的上上游规划划决定了了该片区区的经济济生态和和产业结结构，优优美的自自然景观观是房地地产发展展的一个个良好催催化剂，政府在在大的城城市规划划构建下积极鼓励励房地产产行

19、业发发展，希希望通过过营建漂漂亮、上上档次以以及与区区域形象象相符合合的楼盘盘来逐步步提升城城市美感感，达到到促进其其他产业业发展的的目的。其他方方面西湖湖片区以以旅游业业来拉动动零售业业，第三三产业也也是区域域一个重重要经济济发展基基础。区域周边边的规划划泉州的市市区由于于市区的的面积和和泉州的的历史限限制市区区供地重重心已经经向周边边城区转转移，泉泉州城市市正在进进行四大大片区的的改造，如泉州州大桥南南片区改改造、城城东片区区、东海海片区、洛秀组组团的新新建，以以及正在在申报中中的出口口加工区区、台商商投资区区的建设设，将大大大推动动城市经经济建设设发展新新蓝图。古城控规规确定15条历史史

20、街巷七大片区区统一整整治，按按照古城城控规，初步拟拟定对米米仓巷、西街西西段、水水门巷、龙头山山（包括括甘棠巷巷拓宽）、城南南片二期期（旧车车站片区区）、南南俊巷北北拓、县县后街北北拓、何何衙埕菜巷拓拓改等片片区实施施局部统统一整治治。整治治前，鲤鲤城区政政府将组组织民意意调查。而在泉泉州市古古城控规规中，将将古城保保护范围围定为6.441平方公公里，外外围控制制地带范范围为0.6613平方公公里。古古城核心心保护区区面积为为1.884平方公公里，风风貌保护护区面积积为0.881平方公公里，风风貌重点点整治区区面积为为3.776平方公公里。同同时划定定了古城城的紫线线范围，按紫线线管理办办法提

21、出出规划管管理要求求。确定定15条历史史街巷，并提出出相应的的规划要要求。住住宅民居居和近代代建筑保保护的数数量总数数为627幢，其其中一类类绝对保保护建筑筑为80幢，三三类保护护建筑为为156幢。南俊路北北拓南俊路北北拓工程程的实施施可改善善古城区区特别古古城东北北片区城城市交通通和市政政基础设设施，改改造道路路两侧建建筑和道道路空间间、环境境设计。米仓巷巷危旧房房改造主主要针对对危旧公公房及其其周边危危房进行行整治，改善居居民生活活环境和和城市景景观。西街整治治要求以风风貌的完完整性和和生活的的延续性性为西街街保护的的根本原原则。同同时结合合城市宏宏观调控控逐步恢恢复西街街晚清到到民国年年

22、间以来来遗留的的历史面面目，将将西街建建设成为为生活、传统商商业和旅旅游休闲闲为主要要功能的的街道。近期泉州州总体的的规划趋趋势由上图可可看出泉泉州市区区大都是是已建成成项目，20007年未来来的土地地供应将将不会有有多大的的变化。因此泉泉州的土土地供应应量将逐逐渐减少少，逐渐渐转向周周边城区区。发展展重点从从中心城城区看，经过“十五”的5年发展，泉州的的城市已已有很好好的基础础，已初初步具备备从小城城市转变变到大城城市的雏雏形。泉泉州中心心市区可可供开发发的土地地有限，城市向向外拓展展的步伐伐随着市市政配套套的规划划和投入入日益加加快，特特别是桥桥南、洛洛江、城城东、东东海、江江滨等板板块，

23、这这些区域域目前尚尚未大规规模放量量，但可可以预见见，未来来的开发发量将大大大增加加。西湖湖片区由由于受老老城市保保护等规规划限制制，地块块放量将将逐渐降降低。6.房地地产市场场发展现现状6.1二二手房地地产行业业情况西湖片区区二手房房市场供供量很大大，主要要是因为为西湖片片区旧城城改造力力度较低低，大量量早年开开发的楼楼盘由于于使用年年限问题题，居住住品质不不断下降降。而又又由于城城市规划划和定位位的问题题，泉州州市旧城城改造一一直得不不到上游游政府的的支持。除了紧紧挨西湖湖公园的的地块外外，其他他的地块块很难进进行开发发，一是是成本太太大，而而是景观观性下降降，楼盘盘品质下下降厉害害。西湖

24、片区区二手房房单身公公寓租金金（40到65平米）600到900元之间间，二房房单元（面积80到100平米）租金在在800到18000之间，三房单单元（面面积100到150平米）租金在在11000到20000之间，6.2总总体市场场概况项目分布布图项目概况况表图类型项目开发商物业形态态规划产品品价格备注旧项目金色华园园20033-044号地块块华鑫房地地产占地58866建筑面积积95991住宅800套店面322间三房1116-1125复式2115-2250店面355-600住宅均价35500元/店面均价1550000总地价118899万20055年2月公开开朝阳阁20033-100号地块块江南开

25、发发建设有限公司司占地29977.9建筑面积积60110住宅422套店面244间二房811三房1115-1127四房1443店面400-600住宅均价27700元/店面均价1000000元/总地价9909.99万20055年入市市星湖苑二二期临江房地地产占地37780建筑面积积189930住宅1226套店面211间单身公寓寓60三房1009复式2110-2215店面344-688住宅均价37700元/最高42200元/店面322万起20055年入市市颐景园宏毅集团团占地3亩亩别墅100套联排别墅墅320-3400别墅175-1955万/套20055年入市市今年售罄项目梧桐轩（唐郡）大华房地地产

26、用地面积积:25503建筑面积积52119容积率:1.338一幢3FF多层挑高4.7米小户户型37-442-448店面50-770住宅78888-1110000元/店面1.5-1.66万/07年元元月13日开盘盘老城区成成熟配套套，周边边出色的的学校资资源为项项目的广广告诉求求点万象阁福建银河河集团占地34430.9建筑面积积29999容积率11.5住宅总建建筑面积积25000一幢6FF宿舍单身公寓寓40660挑高5.1米户型型均价75500元/平层户型型均价55500元/总地价8828万挑高200套平层300套在售项目宝宏湖畔畔宝德房地地产占地36663.34容积率11.24.5层层独立2套

27、套350联排别墅墅17套220-2988单价1.0-1.55万20044-055号地块块一层架空空6米其余层高高2.8米赠送地下下车位户户带电电梯西湖豪庭庭（原水上上乐园地地块）南益集团团占地约773577高层+小小高层+别墅均价90000元/西湖一号号（20006-003号地块块）厦门中骏骏置业占地6666866.6容积率小小于2.44高层+小小高层+别墅地价5550万/亩三远豪园园20033-055号地块块远建房地地产占地1887733.6容积率小小于0.77别墅未定总地价338000万待开发项项目20033-066号地块块暂不详占地92299.7容积率小小于1.99多层（根据容容积率、建

28、筑密密度及建建筑限高高等判断断）未定319.45万/亩20055-188号地块块林志君约合3.37亩容积率11.4暂不详预计为别别墅或高高档公寓寓预计销售售起价高高于63000元/楼面价441844.9元/凯莱酒店店20066-133号地块块宝德房地地产占地2994155.4容积率小小于2.00酒店+别别墅总地价88970万元楼面价116922元/原20005-117地块。出让时间间20007年2月6.3在在售项目目在售项目目情况表表项目名称称规划指标标入市时间间开盘时间间交房时间间占地（亩亩）总建（万）建筑密度度绿化率容积率宝宏湖畔畔60.44430%35%1.220077.520077.8

29、.520088.8三远荷墅墅281.235%50%0.720088.9-西湖豪庭庭8011.1134%40%1.520088.820088.820099.4西湖1号号10019.8822%60%2.420088.120088.9.620100年中西湖印象象40.99945%34%1.720077.11120088.6.1920088年底总计21833.553西湖片区区在售项项目容积积率低绿绿化率高高，规划划起点很很高，都都属于高高端物业业，这凸凸显了西西湖片区区的居住住形象。总量供应应结构表表项目在售总量量（万）去化率去化量（万）未售量（万）西湖豪庭庭11.1114.33%1.59.6西湖1号

30、号19.8836%0.918.99宝宏湖畔畔0.44472%0.3440.100西湖印象象0.99913%0.1330.866合计32.3322.87729.445从总供应应量看，目前西西湖板块块在售的的项目在在推总量量32.33万万，其其中已售售仅2.887万，占99%，可售面面积还有有29.45万万，占占81%，西湖湖项目的的营销局局面的很很严峻。户型配比比表项目现推出情情况签约情况况去化率户型面积区间间套数总套数签约套数数总去化量量西湖豪庭庭独栋509.548套18套-612.315套-618.454套-14066.1771套-公寓16870套296套套19套-6.4%220268819

31、0套套260390036套西湖1号号洋房171.311711.86610套62套3套24套39%洋房237.62866.21130套13套联排348.3610套2套双拼381.034022.212套6套公寓80-99011841128套28套6%130-1600286150-18552180-5宝宏湖畔畔联排213.542788.72217套19套11套13套68%独栋296.252966.4992套2套西湖印象象联排209.222866.25515套15套2套2套13%西湖项目目产品设设计明显显畸形，除了西西湖一号号设计有有面向城城市中产产阶层的的2居室户户型外，其余的的户型面面积都在在13

32、0平米以以上，户户型设计计过大，必然导导致总价价过高，这也是是西湖项项目销售售难于展展开的关关键因素素之一。价格对比比表项目现推出情情况价格分析析销售情况况户型面积区间间套数总套数西湖豪庭庭独栋8138409套314套套楼王近11个亿，其余别别墅总价价接近25000万/栋2.公寓寓起价68000，均价900006%9009154套9409604套212441套公寓1703900296宝宏湖畔畔联排213.542788.72217套19套联排均价价：130000元元/独栋均价价：150000元/68%独栋296.252966.4992套西湖1号号洋房171.311711.86610套473套套洋

33、房均价价：99000元/联排均价价：9600元/双拼均价价：130000元/公寓均价价：82000元/6%洋房237.62866.21130套联排348.3610套双拼381.034022.212套公寓802200411套套西湖印象象联排209.222866.25515套15套均价：880000元/13%合计-80221244125套套90000元/-除了长期期开盘的的宝宏湖湖畔坏，西湖组组团在售售的几个个项目销销售情况况都不理理想，而而西湖的的两个标标志盘西西湖豪庭庭和西湖湖一号的的均价均均超过80000，价格格明显过过高。6.4区区域客群群客群特征征表一：西西湖板块块客群特特征区域来源源职

34、业身份份年龄特征征购房目的的购买动机机购买力区域原住住民个体户、小企业业家和其其他商人人30-550岁之之间，具具有一定定的闲钱钱和具备备较强的的投资意意识和眼眼光。自主型为为主A、西湖湖片区原原住民，对于西西湖板块块认同感感很高；B、优美的的西湖公公园景观观优势；C、有一一定闲钱钱，投资资欲望很很高。主要以个个体户和和小企业业经营者者为主，整体购购买力相相对较强强。市区来客客企业家、企业中中高层管管理人员员公务员员及及个体经营营户30-660岁左右右自主为主主，二次次置业者者居多A.项目目品质很很高，居居住质量量高B.西湖湖公园景景观优势势市区的高高端客户户群体晋江、石石狮企业主居居多35-

35、555二次置业业者西湖公园园的景观观优势数量很少少，购买买能力很很强在西湖板板块购房房者的置置业目的的以自主主型为主主，受国国家宏观观调控的的影响，西湖板板块商品品房的销销售将面面临抗性性，价格格是其难难于展开开营销的的关键，开发商商适当的的让利有有利于销销售工作作的展开开。表二：客客群特征征客户来源源购房目的的购房需求求所占比例例泉州市区区自住：因因西湖公公园的景景观优势势而选择择购买（占50%左右）二房/三三房/四房/别墅约50%区域居民民、180医院医医护人员员自住（换换房客）：因原原有居住住地在该该区域（约80%）二房/三三房/四房/别墅约30%主要用于于资产性性投资，起到保保值功能能（约20%）二房/三三房晋江石狮狮购买物业业作为扎扎根泉州州的基点点，多为为二次置置业者。，别墅/三三房/四房10%周边县市市以及华华侨的外外区域人人员换房迁移移，提高高居住质质量三房10%聚贤庄观观点：客户购房房动机细细分：区域来源源购房动机机分析首要考虑虑要素泉州中心心市区西湖公园园的景观观优势/西湖项目目体量较较大，项项目规划划起点高高，楼盘盘居住品品质高总价/增增值空间间本区域居居民看好本案案所处区区位地段段/认同西西湖板块块的居住住环境品质/价价格晋江、石石狮等周周边区域域以及其其他客户户西湖公园园的景观观优势/楼盘的的居住品品质/靠近市市区，购购买物业业扎根泉泉州市区位/