工程主管及电工手册

1、工程部作作业手册册（主管及及电工）北京市仁仁和立物物业管理理有限公公司监制制(第一版版20114年版版)作业手册册使用登登记表（填写）使用者名名称版本编号号手册页数数启用日期期截止日期期责任者姓名办公电话话移动电话话家庭电话话部门负责责人项目负责责人手册交接接记录交接日期期移交人接收人监交人年 月 日年 月 日年 月 日日期器材名称称数量领用人日期器材名称称数量领用人5月1日日至100月1日日春夏装装：二套套职业夏夏装；110月11日至55月1日日秋冬装装：二套套职业冬冬装。公用器材材领用登登记表（填写）紧急突发发事件应应急处理理领导小小组（填填写）职务姓名电话职务姓名电话组长组员副组长组员组

2、员组员组员组员组员组员组员组员本手手册为内内部管理理资料，使用人人须在大大厦妥为为保管，未经项项目经理理同意不不得擅自自向外单单位人员员出示或或外借致员工的的一封信信亲爱的员员工：作为为仁和立立的一名名员工，你应该该感到自自豪，这这不只是是因为你你拥有了了仁和立立这个大大舞台，还证明了了你的潜潜在素质质和价值值；同时，也是因因为有了了许多象象你一样样优秀的的人士的的加入，使仁和和立得以以持续、健康地地发展壮壮大。从从现在开开始，我我们有理理由相信信并且热热切期待待你在仁仁和立的的日子里里，不论论处于什什么岗位位，都能能证明自自己的存存在、价价值和卓卓越。对于于仁和立立，我们们希望大大家把她她当

3、作我我们共有有的家园园、当作作我们每每一个人人提升个个人价值值、追求求卓越的的理想社社区。在在这里，每一个个人都是是被需要要、被尊尊重的，你尽可可以在精精神上彻彻底放松松、轻装装上阵。为了使使我们的的理想社社区和谐谐并生机机勃勃，我们不不仅需要要建立并并且维护护我们共共同的目目标、理理念和价价值观，同时还还要尽力力创造一一个以人人为本，公平、公正、公开的的人文环环境，使使你不必必被错综综复杂的的人际关关系、等等级森严严的官僚僚体制和和令人窒窒息的工工作环境境所束缚缚，你所所需要的的，也正正是我们们所期待待的，就就是不断断的证明明你自己己，证明明你是有有价值的的，同时时也是被被大家所所需要的的。

4、然而而，我们们这个理理想社区区不是孤孤立的世世外桃源源，它是是真实世世界的一一部分，这个世世界充满满压力、竞争和和挑战，同时也也充满诱诱惑、机机会和希希望，我我们必须须直面它它，而不不能选择择回避。在面面对现实实世界的的时候，我想，理想社社区和其其中的每每一个成成员都有有一个共共同的期期望，那那就是在在竞争中中胜出，在竞争争中证明明自己，在竞争争中获得得快乐！如何何在竞争争中胜出出呢？靠靠机会或或灵感自自然不行行，成功功总是属属于那些些孜孜以以求、勇勇于变化化、不断断进取的的团队和和个人的的。我们们很庆幸幸仁和立立在激烈烈竞争的的环境中中，多年年来保持持稳定、健康的的发展势势头。我我们希望望能

5、将这这种势头头长期保保持下去去，但如如何才能能做到这这一点呢呢？有一一点是可可以肯定定的，这这需要你你的参与与和付出出、需要要你作为为仁和立立理想社社区中的的一员的的真诚和和努力。你你也许会会问我，我应该该从什么么地方开开始我在在仁和立立的旅程程呢？这这正是我我今天要要告诉你你的，那那就是，从了解解本作业业手册开开始。她她会带你你迈出在在仁和立立旅程中中的第一一步。我我们期待待你在这这里扬帆帆，并祝祝旅途快快乐！ 仁和立立董事长长：目 录录一、公司司主要设设备设施施编号明明细表二、项目目主要设设备设施施大、中中修及工工程改造造一览表表三、设备备维护保保养外委委明细表表四、工程程部分工工五、岗位

6、位基本要要求六、重要要制度与与事项须须知（应应知）七、工作作计划（应知）八、岗位位职责、工作内内容、时时间量化化标准（应知）1、岗位位职责、工作内内容、时时间量化化标准之之一：工工程主管管2、岗位位职责、工作内内容、时时间量化化标准之之二：电电工3、岗位位职责、工作内内容、时时间量化化标准之之三：瓦瓦木油工工4、岗位位职责、工作内内容、时时间量化化标准之之四：空空调、水水暖工九、变配配电室、电梯机机房和空空调设备备间、锅锅炉房、水泵间间的管理理（应知知）十、安全全规范（应知）十一、基基本操作作规程（应会）1、基本本操作规规程（应应会）之之一：变变配电设设备设施施2、基本本操作规规程（应应会）之

7、之二：冷冷暖设备备设施3、基本本操作规规程（应应会）之之三：电电梯十二、六六类重点点设备维维修保养养规定（应会）十三、紧紧急突发发事件应应急预案案12项项（应会会）十四、工工程改造造及监理理作业流流程（应应会）十五、考考评办法法1、考评评办法之之一：绩绩效考评评办法2、考评评办法之之二：评评比考评评办法十六、日日执行情情况记录录表工程主管管检查记记录表电工日巡巡检记录录工程人员员工作记记录评价价表主要设备备自用和和主要客客户能耗耗分析记记录表变（配）电锅炉炉、日常常巡视检检查记录录表十七、定定期执行行情况记记录表电气设备备定期检检修保养养记录消防设备备定期检检修保养养记录（ ）公司司电梯保保养

8、记录录十八、培培训情况况十九、附附件附件一：（ ）公公司电梯梯应急维维修记录录附件二：电工倒倒闸操作作票附件三：停水/热/电电/气试试消防设设施附件四：客户装装修改造造工程方方案联合合审定意意见单附件五：客户装装修改造造工程联联合验收收单附件六：突发事事件处理理记录附件七：工程维维改项目目立项申申请审批批表附件八：工程维维改项目目中标审审批附件九：工程维维改项目目验收审审批表一、公司司主要设设备设施施编号明明细表（填写）系统序号号设备编号号设备名称称规格型号号技术参数数数量单位生产日期期生产厂家家联系电话话01空调调系统（空调工工、水工工）O1011组合式空空调机组组O1022新风机组组（落地

9、地式）O1033新风机组组（吊顶或或壁挂式式）O1044风机盘管管O1055制冷机组组燃气O1066柴油O1077蒸汽O1088电O1099循环水泵泵O1100冷却水泵泵O1111补水水泵泵O1122冷却塔方形01133圆形O1144电子水处处理器（软化水水系统）O1155树脂软化化水罐（软化水水系统）O1166供水变频频泵（补补水系统统）及排排污泵01177冷水机组组0118801199012000121101222012330124402采暖暖系统（空调工工、水工工）O2011锅炉燃油锅炉炉O2022燃气锅炉炉O2033燃煤锅炉炉O2044电锅炉O2066采暖水泵泵（循环环水系统统）020

10、770208803消防防系统（电工、水工）O3011消防稳压压水泵（消防稳稳压设备备）03022O3033消防紧急急供水泵泵（消防防供水设设备）O3044消防预作作用装置置（报警警装置）03055O3066楼梯间加加压风机机（正压压风机）03077O3088地下室送送排风机机（送、排风系系统）O3133电动防火火卷帘门门031440315504公共共照明系系统（电电工）O4011楼体广告告照明O4022广场照明明灯0403304044O4055楼体防撞撞照明灯灯系统序号号设备编号号设备名称称规格型号号技术参数数数量单位生产日期期生产厂家家联系电话话04公共共照明系系统（电电工）O4066安全指

11、示示灯04077040880409904100O4111机房照明明O4122车库/地地下通道道照明05弱电电系统（电工）O5011程控交换换机O5022消防主机机（中控控）O5033监控系统统设备O5044宽带系统统设备O5055门禁对讲讲系统设设备O5066室内手机机信号覆覆盖系统统O5077广播系统统O5088有线电视视系统O5099卫星电视视系统06电梯梯07变配配电系统统（电工工）O7011干式变压压器07022油浸变压压器07033高压配电电柜07044直流屏07055低压总柜柜07066电容柜07077动力柜07088照明柜070990710008其他他（各工工种）08011卫生间

12、设设施08022物业办公公室设施施08033电自动平平开门08044电动伸缩缩门08055车库自动动道闸二、项目目主要设设备设施施大、中中修及工工程改造造一览表表（填写写）（10000元以以上为大大中修项项目）序号设备编号设备名称称规格型号号单位数量大、中修修及工程程改造部部位、内内容主要零部部件更换换和材料料使用情情况保修期合同额合同存放地维修单位位或维修修人及联系电电话123456789101112131415161718三、设备备维护保保养外委委明细表表（填写写）序号设备名称称设备数量量委保单位位名称合同期限限合同金额额合同存放放地联系人及及电话1电梯2空调机组组（制冷制制热机组组）3锅

13、炉4生活水箱箱消毒5消防联动动系统四、工程程部分工工（填写写）工程部职职责1、负责责设备、设施的的管理、运行、维护、维修和和保养，保证设设备设施施的正常常运行。2、负责责设备更更新、技技术改造造、改扩扩建工程程的计划划；配合合、监督督施工；参与验验收工作作。3、负责责水、电电、汽（气）、油等能能源的管管理、控控制和有有效使用用。4、认真真贯彻执执行公司司各项规规章制度度和运行行方案，完善内内部管理理。5、负责责工程人人员的岗岗前培训训，不断断提高专专业理论论知识和和实际工工作能力力。6、加强强安全知知识教育育，严格格执行操操作规程程；定期期检查，确保设设备安全全运行。工作内容一、日常常管理：1

14、例会会；2材材料管理理员；33客户装装修管理理；4客客户维修修服务二、电工工：5电电梯巡查查及维护护；6电电工日巡巡检；77变（配配）电日日常巡检检；8公公用自用用主要设设备和主主要客户户能耗分分析记录录；9查查用户水水电表；10电电气设备备定期检检修保养养；111消防设设备定期期检修保保养；112中控控监控设设备维护护；133电话安安装维护护；144宽带网网络安装装维护；15有有线电视视三、空调调工：116空调调系统日日常巡检检；177锅炉、直燃机机系统日日常巡检检；188空调系系统能耗耗分析记记录；119空调调设备定定期检修修保养；20锅锅炉设备备定期检检修保养养四、水工工：211给排水水

15、设备设设施日巡巡检；222消防防设备定定期检验验；233给排水水设备定定期检修修保养五、瓦木木油：224瓦木木油工日日巡查记记录和维维修；225空置置、退租租单元墙墙面的粉粉刷六、其他他：266突发事事件处理理；277临时安安排工作作人员编制制定额工程主管管 人、 电工人人、 空空调工人人、水工工 人、锅锅炉工人人瓦木油工工 人、水水质化验验员 人、共 人序号岗位姓名主要负责责工作上岗证名名称1工程主管管组织领导导一至六六项工作作2345678910111415161718工作交接接记录表表序号移交人接交人工作内容容代码交接日期期监交人1234一主要应知知1重要制度度与事项项须知2工作计划划3

16、岗位职责责、工作作内容、时间量量化标准准4安全规范范5主要付款款合同内内容6服务项目目参考收收费标准准7例会制度度、岗前前培训、外部联联系电话话(重要要事项须须知一览览表)二主要应会会1紧急突发发事件应应急预案案11项2基础管理理程序和和质量量量化标准准3执行情况况表三仪容仪表表1着装统一一（符合合公司着着装管理理规定），干净净整洁、无褶皱皱、破损损；穿黑黑色皮鞋鞋；工牌牌佩带在在左胸处处2发式整洁洁，男士士禁止留留长发、蓄须；女士不不染有色色指甲，可淡妆妆3精神状态态饱满，坐立行行走姿态态端庄、严谨，言谈举举止得体体，上班班时间不不得大声声喧哗4口气清新新，上班班时间不不食用葱葱、蒜等等带有

17、刺刺激气味味的食品品四考评办法法1主要应知知2主要应会会3安全事故故4仪容仪表表五、岗位位基本要要求序号制度与事事项内 容序号制度与事事项内 容容一岗位作业业手册六本大厦地地址及邮邮政编码码1了解总经理理作业手手册七管理区域域大厦所属属范围2客服作作业手册册八合作伙伴伴（简称称）主要联系系人电话3钥匙管管理表册册1甲方：4合同管管理员作作业手册册甲方：5收款员员作业手手册甲方：6保洁作作业手册册2外包保洁洁：7保安作作业手册册外包保洁洁：8工程作作业手册册3外包秩序序：二工作时间间4消电检：1作业时间间上午8：30-12：00，下午133：00-117：000，中午休息息时间要要有人员员值班4

18、外包车场场：外包车场场：2值班时间间周六、日日客服人人员轮流流值班5电梯维保保：三入职岗前前培训基本要求求，经考考核后方方可上岗岗电梯厂家家：四例会制度度每天8：30开开始，实实行155分钟例例会制度度，布置置当天工工作6空调维保保：五外部联系系电话7中控主机机厂家：1交通队监控安装装方：2派出所消防维保保：3税务局灭火器年年检：4工商局（户外广广告办公公室）8锅炉维保保：锅炉厂家家：5城 管管9空调系统统厂家：6消防办10避雷针检检测：7街道办事事处11网络：8邮局电话话 电话：9电话局信号机站站：10急救中心心120、9999（熟记记）12水质检测测：11火警119（熟记）13垃圾清运运：

19、12匪警110（熟记）绿植租摆摆：1314化粪池清清掏：六、重要要制度与与事项须须知（应应知）（填写）工作计划划（应知知）日工作周工作月（季）工作年工作工作内容容工作频次次工作内容容工作频次次工作内容容工作频次次工作内容容工作频次次一、部门门工作例会8：300-8：45档案移交交1次/月月工作总结结1次/年年满意度调调查1次/66月工作计划划1次/年年二、主管管（岗位位工作）岗位检查查及评分分1次/日日档案整理理1次/月月工程主管管检查记记录表1次/日日评价上报报1次/月月客户回访访随时制定月度度值班表表1次/月月装修及改改造工程程检查随时材料采购购计划1次/月月部门工作作见部门工工作计划划三

20、、电工工电梯巡查查1次/班班电梯保养养1次/周周电梯保养养1次/月月1次/半半年电梯保养养1次/年年电工日巡巡检1次/班班应急灯和和安全疏疏散指示示灯充放放电1次/季季4月电气气设备定定期检修修保养1次/年年变（配）电日常常巡检3次/日日查用户水水电表1次/月月10月消消防设备备定期检检修保养养1次/年年公用自用用主要设设备和主主要客户户能耗分分析记录录1次/天天公用自用用主要设设备和主主要客户户能耗记记录汇总总1次/月月四、空调调、水工工空调系统统日常巡巡检记录录3次/天天4月、110月空空调设备备定期检检修保养养2次/年年锅炉、直直燃机系系统日常常巡检记记录3次/天天4月、110月锅锅炉设

21、备备定期检检修保养养2次/年年给排水设设备设施施日巡检检记录1次/天天6月给排排水设备备定期检检修保养养1次/年年空调系统统能耗分分析记录录1次/天天月自用能能耗分析析记录1次/月月10月消消防设备备定期检检验记录录1次/年年五、瓦木木油工瓦木油工工日巡查查记录表表1次/天天空置房间间检查记记录表随时八、岗位位职责、工作内内容、时时间量化化标准（应知）岗位职责责、工作作内容、时间量量化标准准之一：工程主主管岗位：工工程主管管人员编编配：11人，工工作时间间：8小时，工作范范围：大大厦各区区域序号岗位职责责具体工作作内容量化标准准时间要求求1在大厦总总经理的的直接领领导下，负责大大厦工程程部的日

22、日常工作作大厦例会会报告1次/周周周一或周周五部门例会会1次/天天8：300-8：45公司专业业例会报报告1次/月月每月中旬旬日常工作作报告随时及时年终总结结报告1次/年年次年1月月10日前前年度工作作计划和和工程维维修费用用计划1次/年年11月220日前2执行公司司各项规规章制度度、履行行本岗位位职责、制定和和完善部部门内部部管理制制度1、学习习公司制制度1次/年年每年2月月2、检查查考核1次/年年每年7月月初后3按作业手手册和工工作计划划，安排排、检查查本部门门工作和和交接班班、负责本本部门并并督促各各岗位按按作业业手册记录日日常工作作1、填写写工程程主管检检查记录录表1次/日日17:00

23、0以前前2、查阅阅岗位日执行行情况记记录表1次/班班 下班前3、填写写岗位位得分汇汇总表并上报报1次/月月次月5日日前4按作业业手册和员员工守则则安排排员工培培训1、各专专业手册册培训学学习1次/年年每年6月月底前2、岗前前培训1次/新新人上岗3天天内学习习5处理紧急急事件执行突突发事件件应急预预案随时按预案时时限6参加大厦厦工程接管管验收工工作见新项项目工程程验收接接管清单单随时7负责大厦厦的工程程改造、维修项项目的管管理工作作1、据新项目目工程验验收接管管清单，及时时与保修修单位或或业主方方联系，提提供保修修服务随时2、改造造和新增增的工程程，应及及时与保保修单位位联系、协调，提供保保修服

24、务务；负责责与施工工单位配配合，安安排好施施工临时时用水、用电、厨房和和卫生间间管理及及材料存存放工作作8负责制定定工作计计划，并并组织实实施、现现场监督督管理、办理竣竣工验收收1、大、中修的的计划报报工程部部和运营营部1次/年年每年111月200日前2、改、扩建工工程及节节能降耗耗计划随时3、制定定月度值值班表报报经理审审批1次/月月每月288号4、制定定月材料料采购计计划，报报经理审审批1次/月月每月255日9负责安排排对设备备设施检查查维修和客户装装修管理理等工作作1、公共共设施、变配电电、机电电、水暖暖、消防防设备等等的检查查维修养养护随时按本手册册工作作计划执行2、初审审并上报报工程

25、部部客户装装修方案案；对装装修施工工过程监监督，见见客户户装修改改造工程程联合验验收单和工工程维改改项目验验收表随时见附件44、5、93、负责责处理客客服部转转来的客客户维修修申请，核定收收费标准准，及时时安排维维修，并并进行回回访随时收取所需需材料费费用的11.1倍倍。10巡视公共共场所、机房等等重要部部位，及及时处理理发现的的问题1、制冷冷供暖系系统、变变配电3次/天天按本手册册日巡查表执执行2、生活活及消防防水、电电梯、日日常用电电1次/天天11负责档案案整理和和管理1、分类类整理装装订成册册1次/月月次月5日日前2、档案案移交客客服档案案员1次/月月次月5日日前12完成领导导交办的的其

26、它工工作随时按上级布布置时限限岗位：电电工人员员编配： 人，工作时时间：88小时，工作范范围：大大厦各区区域序号岗位职责责具体工作作内容量化标准准时间要求求1在工程主主管领导导下，全全面了解解工程部部工作职职责，负负责本岗岗位工作作，及时时将本岗岗位工作作问题上上报部门例会会报告1次/天天8：300-8：45日常工作作报告随时年终总结结报告1次/年年次年1月月10日前前2执行公司司各项规规章制度度，履行行本岗位位职责、不做与与工作无无关的事事职责、制制定和完完善部门门内部管管理制职职责、制制定和完完善部门门内部管管理制度度度位职职责，不不做与工工作无关关的事参加公司司制度学学习1次/年年每年2

27、月月3严格执行行交接班班制度，接班人人员未到到，交班班人员不不得离开开按工程程作业手手册交交接班，未排除除事故不不进行交交接班，应上下下两班协协同工作作；一般性性设备故故障应交交代清楚楚并做好好记录按排班表表执行提前100分钟交交接4处理紧急急事件执行突突发事件件应急预预案随时按预案时时限5高低压配配电室值值班巡视配电电室所有有设备工工作状态态：变压压器、风风机、空空调：声声音、温温度；高高低压配配电柜、接室；直流屏屏；电容容补偿柜柜随时见变（配）电电日常巡巡检记录录表发现问题题及时处处理或汇汇报工程程主管；当设备备发生意意外情况况时，其其他非当当班人员员应无条条件协助助当班人人把设备备修理完

28、完毕随时6负责电力力系统的的运行维维修保养养管理记录巡查查高低压压配电室室3次/天天见变（配）电电日常巡巡检记录录表电梯机房房、楼层层配电间间、照明明及应急急指示灯灯、中监监控、制制冷机、水水泵、空空调机、热力站、冷冷却塔的的配电巡巡查与维维护1次/班班见电工工巡检记记录对来人来来电报修修及时登登记处理理随时4月份对对电气设设备定期期检修保保养1次/年年见电气气设备定定期检修修保养记记录7负责电梯梯的运行行维修保保养管理理监督检查查电梯维维修公司司是否按按相关规范范定期保保养，机机房设备备、轿箱箱井道、井坑的的清洁，井坑排排水1次/周周按电梯梯保养记记录检检查1次/季季监督电梯梯维修公公司按技

29、技术监督督局要求求完成电电梯年检检1次/年年将电梯安安全使用用许可证证贴在轿轿箱中日常电梯梯运行操操作，对对电梯发发现的一一切不正正常现象象和隐患患及时通通知电梯梯维修公公司进行行处理随时按紧急急突发事事件应急急预案执行电梯故障障、停电电等导致困困人的处处理解救救工作随时保管好电电梯、电电梯门、电气盘盘（箱、门）和和专用钥钥匙以及及机房消消防器材材随时负责应急急呼叫、应急照照明、监监控器的的正常工工作随时8负责供电电设备的的能耗控控制按公用用自用主主要设备备和主要要客户能能耗分析析记录表表记录录1次/天天1次/月月查、抄水水、电、燃气、蒸气表表1次/月月9保洁及防防止鼠害害保持清洁洁卫生：清理

30、地地面、擦擦拭设备备和桌椅椅、清除除垃圾1次/班班交班前防止鼠害害：投鼠鼠药、防防鼠板随时10完成上级级安排的的任务随时按上级布布置时限限岗位职责责、工作作内容、时间量量化标准准之二：电工职责、工工作内容容、时间间量化标标准之三三：瓦木木油工岗位：瓦瓦木油工工人员编编配： 人，工作时时间：88小时，工作范范围：大大厦各区区域序号岗位职责责具体工作作内容量化标准准时间要求求1在工程主主管领导导下，全全面了解解工程部部工作职职责，负负责本岗岗位工作作，及时时将本岗岗位工作作问题报报告主管管部门例会会报告1次/天天8：300-8：45日常工作作报告随时年终总结结报告1次/年年次年1月月10日前前2执

31、行公司司各项规规章制度度，履行行本岗位位职责，不做与与工作无无关的事事参加公司司制度学学习1次/年年每年2月月3处理紧急急事件执行突突发事件件应急预预案随时按预案时时限4负责土木木建筑以以及附属属设备和和设施的的检查维维修工作作1、室内内外走廊廊、走道道、门窗窗、锁具具及五金金件、墙墙体、屋屋面和附附属设施施的检查查维修1次/天天按瓦木木油工日日巡检记录2、空置置、退租租单元墙墙面的粉粉刷及检检查维修修随时5完成上级级安排的的临时任任务随时按上级布布置时限限岗位职责责、工作作内容、时间量量化标准准之四：空调、水暖工工岗位：空空调工人人员编配配： 人，工工作时间间：8小时，工作范范围：大大厦各区

32、区域序岗位职责责具体工作作内容量化标准准时间要求求1在工程主主管领导导下，全全面了解解工程部部工作职职责，负负责本岗岗位工作作，及时时将本岗岗位工作作问题报报告主管管部门例会会报告1次/天天8：300-8：45日常工作作报告随时年终总结结报告1次/年年次年1月月10日前前2执行公司司各项规规章制度度，履行行本岗位位职责，不做与与工作无无关的事事参加公司司制度学学习1次/年年每年2月月3严格执行行交接班班制度，接班人人员未到到，交班班人员不不得离开开1、按工程作作业手册册交接接班按排班表表执行提前100分钟交交接2、未排排除事故故不进行行交接班班，应上上下两班班协同工工作；一般性性设备故故障应交

33、交代清楚楚并做好好记录4处理紧急急事件执行突突发事件件应急预预案随时按预案时时限5负责空调调系统的的运行维维修保养养管理1、掌握握设备基基本情况况和主要要性能参参数；熟练操操作空调调主、副副机设备备按基本本操作规规程执执行2、按空调系系统能耗耗记录汇汇总表时进行行数据分分析汇总总1次/月月次月2号号17：00前前完成6负责空调调系统的的日常巡巡检1、巡检检空调机机组、新新风机组组、冷却却塔、膨膨胀水箱箱、水设设备、各各种水泵泵3次/天天见空调调系统日日常巡检检记录表表2、巡检检给排水水设备设设施1次/天天见给排排水设备备设施日日巡检记记录7负责空调调系统的的能耗控控制按时记录录各种运运行数据据

34、1次/天天见空调调系统能能耗分析析记录表表8负责空调调系统的的定期检检查保养养工作1、空调调系统见空调调设备定定期检修修保养记记录2、锅炉炉见锅炉炉设备定定期检修修保养记记录9负责消防防系统定定期检查查保养工工作按消防防设备定定期检验验记录表表记录录10完成上级级安排的的临时任任务随时按上级布布置时限限九、变配配电室、电梯机机房和空空调设备备间、锅锅炉房、水泵间间的管理理（应知知）序号步骤实操内容容工作质量量要求1设备房标识有相应设设备房标标识：变变配电室室、电梯梯机房和和空调设设备间、锅炉房房、水泵泵间和“机房重重地，闲闲人免进进”的提示示牌标识和提提示牌装装在门外外侧，字字体为宋宋体，白白

35、底红字字；参观观来访应应指定专专人陪同同方可进进入2设备房卫卫生秩序序与安全全作业保持清洁洁卫生：清理地地面、擦擦拭设备备和桌椅椅、清除除垃圾交班前，完成清清洁任务务物品摆放放整齐，专用工工具安全全用品应应放置在在指定位位置工具交接接记录完完整房内严禁禁吸烟，严禁堆堆放易燃燃、易爆爆及与管管理无关关的物品品，通风风良好，设备房房排水通通畅；房房内应配配置干湿湿温度计计，对环环境的温温、湿度度进行检检测；设备房房内气温温应保持持40摄摄氏度以以下，相相对湿度度应保持持在800%以下下；有防防虫、防防鼠措施施观感良好好、触摸摸无污渍渍、仪表表排水设设备工作作正常；无虫无无鼠害无人值守守的设备备房必

36、须须加锁，钥匙由由值班室室统一管管理工程主管管负责3文件摆放放记录本设备房房放置必必备的文文件和设设备日常常、定期期巡检及及维修检检修记录录记录完整整、摆放放整齐4消防器材配备足够够灭火器器，配置置标准（2公升升/只），应急急照明能能在停电电事故下下至少工工作半小小时按“消防防验收规规范”执行燃烧特性性及场合合灭火器类类型配置基准准会所、过过道走廊廊、公共场所所水型、泡泡沫、卤代烷烷型灭火火器1只/550平米米汽油、柴柴油、酒精等等干粉.泡泡末.二二氧化碳碳灭火器器配电房、带电设设备干粉卤代代烷二氧氧化碳灭灭火器地下建筑筑灭火器器配置基基准数量量应在配配置基准准上增加加30%；如设设有消火火栓

37、的，可相应应减少330%；如设有有灭火系系统的，可相应应减少550%；如设有有消火栓栓和灭火火系统的的，可相相应减少少70%一个灭火火器配置置场所的的灭火器器不应少少于2只只，每个个设置点点的灭火火器不宜宜多于55只5设备标识设备开关关、阀门门、单体体设备等等要有明明显的状状态标志志；流体体要流向向标识；重要和和操作有有危险的的设备、部件要要有警告告标识；设备的的转动部部位要有有防护罩罩，并有有转向标标识字体为宋宋体，白白底黑（红或蓝蓝）字6设备外观设备外观观清洁表表面无积积尘、无无油污，油漆无无脱落；各类仪仪表使用用正常无无损坏，无“跑、冒冒、滴、漏”现象，责任人人明确；所有标标识安装装位置

38、适适当、醒醒目，清清晰、完完整观感良好好、触摸摸无污渍渍、仪表表设备工工作正常常7交接班的的要求1、接班班人员应应提前十十分钟接接班，接接班人员员应认真真听取交交班人员员交代，并察看看运行记记录，检检查工具具、物品品及钥匙匙是否齐齐全，确确认无误误后在交接班班记录和作作业手册册上签签字2、下列列情况之之一不准准交接班班：记录录不规范范、不完完整、不不清晰；机房不不干净；接班人人未到岗岗；事故故正在处处理中或或交接班班时发生生事故，应由交交班人负负责继续续处理，接班人人协助进进行十、安全全规范(应知)序号安全项目目内 容容一人身安全全严禁与客客户发生生正面冲冲突，一一旦发生生不测注注意保障障自身

39、安安全；若若发生冲冲突后，严禁联联络外部部无关人人员参与与处理，否则除除名。二消防安全全四个能力力：是指指检查和和整改火火灾隐患患能力、扑救初初期火灾灾能力、组织引引导人员员疏散逃逃生能力力、消防防安全知知识宣传教育育培训能能力；两两知三会会：知防防火常识识、知灭灭火常识识；会报报火警、会使用用灭火器器材、会会疏散逃逃生；发现有未未熄灭烟烟头或其其他易引引起火灾灾的情况况及时处处理，消消防工作作指导方方针：“预防为为主，防防消结合合”。注意检查查消防器器材是否否处于良良好状态态，是否否损坏、移动或或丢失，楼内是是否有异异味，有有情况及及时上报报、处理理。三财产安全全妥善保管管秩序用具具用品；楼

40、内如如有可疑疑人员出出入及时时通知秩秩序主管管；未经经许可，不得随随意进出出客户房房间。四信息安全全不得将客客户信息息、公司司重要领领导联系系方式和和物业管管理处的的出租信信息向陌陌生人透透露。五重大电力力事故人身触电电伤亡；主要电电气设备备烧毁及及全楼停停电；进进线跌落落保险丝丝熔断和和10KKV进线线开关跳跳闸；110KVV电缆相相间短路路及接地地；电压压互感器器一、二二次保险险熔断；电流互互感器开开路；变变压器报报暂停、更换故故障变压压器及降降低容量量运行；未查明明事故原原因不准准强行送送电。十一、基基本操作作规程（应会）之一：变配电电设备设设施序号项目操作规程程一安全操作作注意事事项操

41、作高压压设备时时，必须须戴工作作帽（女女工）、绝缘手手套、穿穿绝缘靴靴、穿工作服服、使用用绝缘操操作杆、验电器器；绝缘缘手套和和靴一年年一次绝绝缘试验验2、操作作低压设设备设施施时，必必须穿绝绝缘鞋、戴棉纱纱手套、避免正正向面对对操作设设备3、严禁禁带电工工作4、自动动空气断断路器跳跳闸或熔熔断器熔熔丝熔断断时，允允许试送送一次，再次断断路器跳跳闸或熔熔断器熔熔丝熔断断，必须须查明原原因并排排除故障障后，再再行恢复复供电；不得强强行送电电5、电流流互感器器二次线线圈不得得开路、电压互互感器二二次线圈圈不得短短路6、不得得用摇表表测量带带电体的的绝缘电电阻7、变配配电室拉拉、合闸闸时，应应一人执

42、执行、一一人监护护二操作要领领1、配电电变压器器停电的的操作要要领：拉拉开电容容柜开关关、拉开开各低压压出线开开关、拉拉开低压压总空气气开关、拉开配配电变压压器低压压侧隔离离开关，然后断断开高压压真空开开关，最最后断开开高压隔隔离开关关2、配电电变压器器送电的的操作要要领：与与配电变变压器停停电的操操作过程程相反3、在配配电变压压器上工工作前的的操作要要领：按按照配电电变压器器停电的的要求操操作后，用高压压验电器器检验变变压器高高压输入入端，确确认无电电后，立立即挂接接临时接接地线，并挂“以接地地”标示牌牌，在高高压隔离离开关或或高压断断路器的的操作手手柄上挂挂“禁止合合闸，有有人工作作”或“

43、禁止合合闸，线线路有人人工作，标示牌牌，方可可在变压压器上工工作4、在高高压开关关柜上工工作前的的操作要要领：参参照在配配电变压压器上工工作前的的操作要要领5、在低低压开关关柜上工工作前的的操作要要领：断断开电容容柜开关关、断开开各低压压出线开开关、断断开总空空气开关关后，断断开进线线刀开关关，用试试电笔验验证，确确认无电电后，在在操作点点前挂接接临时接接地线，设置绝绝缘隔板板，挂上上“禁止合合闸，有有人工作作”，标示示牌于停停电开关关处，站站在绝缘缘垫上工工作序号项目操作规程程三巡查1、值班班电工每每班巡视视三次变变压器、高、低低压开关关柜，并并按变变（配）电日常常巡检记记录表表要求记记录2

44、、巡视视内容：变压器器油位是是否正常常，密封封处是否否漏油，运行是是否超温温；有无无异常响响声或气气味；各各种仪表表指示是是否正常常，指示示灯是否否正常；单项、三相电电压是否否在额定定值的5%范范围以内内，是否否超载运运行；各各种接头头是否有有过热或或烧伤痕痕迹；防防小动物物设施是是否完好好；接地地线有无无锈蚀或或松动；各种临临时用电电接驳情情况；各各种标示示牌、标标示物是是否完好好；安全全用具是是否齐全全、是否否存放于于规定位位置；按按时开关关管辖区区域内路路灯、灯灯饰3、对巡巡视中发发现的问问题，应应及时采采取整改改措施加加以解决决，处理理不了及及时如实实地汇报报给主管管，在主主管的领领导

45、下加加以解决决发现有人人触电时时，当班班电工要要保持镇镇静、保保持头脑脑冷静，尽快使使触电者者脱离电电源，并进行紧紧急抢救救，急救救电话：1200基本操作作规程（应会）之二：冷暖设设备设施施序号项目操作规程程一空调设备备1开机前检检查1、电压压表指示示在额定定值的5%范范围内2、各种种信号灯灯显示正正常3、各种种阀门均均已打开开2开机1、启动动冷却塔塔风机2、启动动冷却塔塔水泵3、启动动冷冻泵泵4、确认认冷却水水供水压压力正常常、冷冻冻水供水水压力正正常，过过5-110分钟钟启动压压缩机5、压缩缩机启动动后，观观察运行行电流、吸排气气压力，检查有有无异常常振动、噪声或或异常气气味，确确认一切切

46、正常后后才算启启动成功功3停机1、停压压缩机2、停冷冷却塔风风机、冷冷却塔水水泵，过过5-110分钟钟后停冷冷冻水水水泵3、全部部关停后后严禁将将总电源源开关拉拉下，应应保持压压缩机继继续预热热以便下下次启动动4、确诊诊无异常常情况后后才算停停机成功功4制冷机组组运行要要求1、溴化化锂机组组启动运运转应按按下列要要求进行行：应向冷却却水系统统和冷水水系统供供水，当当冷却水水低于220度时时，应调调节阀门门减少冷冷却水供供水量；启动发发生器泵泵、吸收收器泵，应合溶溶液循环环；应慢慢慢开启蒸蒸汽或热热水阀门门，向发发生器供供水，对对以蒸汽汽为热源源的机组组，应使使机组先先在较低低的蒸汽汽压力状状态

47、下运运转，无无异常现现象后，再逐渐渐提高蒸蒸汽压力力至设备备技术文文件的规规定值；当蒸发发器冷剂剂水液囊囊具有足足够的积积水后，应启动动蒸发器器泵并调调节制冷冷机，应应使其正正常运转转；启动运运转过程程中，应应启动真真空泵，抽除系系统内的的残余空空气或初初期运转转产生的的不凝性性气体。2、螺杆杆式制冷冷机组（制冷剂剂：R222）开开机前冷冷凝器进进水温度度不得低低于155度，运运行时冷冷却水进进水温度度范围220度42度度，出水水温度范范围255度45度度。3、离心心式制冷冷机组（制冷剂剂：R222）润润滑油位位应保持持在油标标上下限限中间，设备运运行时润润滑油应应有10032077KPAA压

48、力；冷凝器器压力范范围699014550KPPA、相相应温度度范围115度41度度；蒸发发器压力力范围44105500KPAA、相应应温度范范围1度度8度序号项目操作规程程5循环水系系统运行要求求1、暖循循环水过过滤器要要求每年年清理二二次（44月、110月）；过滤滤网按照照水泵和和设备要要求配备备，一般般要求粒粒度小于于0.22毫米；排污阀阀、旁通通阀无锈锈蚀、无无泄漏、开关灵灵活2、风机机盘管工工作正常常，风机机开关灵灵敏可靠靠，按钮钮、指示示灯齐全全；风机机运转无无明显噪噪声、运运行电流流小于额额定电流流；设备备无漏水水、保温温良好3、泵轴轴承运行行无噪音音、无震震动；泵泵密封良良好无泄

49、泄漏；泵泵轴转动动轻快无无刮碰6冷却系统统运行要要求1、冷却却塔噪音音小于665分贝贝；风机机扇叶安安装牢固固、不变变形，运运行无震震动2、布水水器出水水角度一一致，水水量均匀匀，运转转灵活3、滤网网清洁、填料整整齐排列列无破损损，经过过填料到到接水盘盘应如下下雨；接接水盘中中自动补补水阀应应动作可可靠，盘盘中水位位在水塔塔运行时时不缺水水；停机机后盘中中水不溢溢流，运运行时塔塔外允许许有少量量漂水4、使用用风冷系系统进行行散热，须每月月清洗一一次空气气过滤网网和散热热翅片7补水系统统运行要要求1、水箱箱应无泄泄漏、外外表无锈锈蚀；溢溢流水管管无堵塞塞，水位位控制装装置应灵灵敏可靠靠2、膨胀胀

50、水箱控控制装置置安全可可靠，压压力设定定准确有有效；变变频器、水泵电电机、压压力传感感器、电磁磁阀工作作稳定可可靠；补补水压力力控制准准确稳定定，波动动压力小小于0.05兆兆帕8运行检查查记录按空调调系统日日常巡检检记录表表检查查记录9定期检查查按空调调设备定定期检修修保养记记录执执行二燃油、气气锅炉1开机前检检查1、电压压表指示示在额定定值的5%范范围内2、各种种信号灯灯显示正正常3、各种种阀门均均已打开开2开机1、启动动一次循循环水系系统2、启动动二次循循环水系系统3、检查查一次、二次循循环水压压力正常常4、启动动锅炉燃燃烧室5、检查查有无异异常振动动、噪声声或异常常气味，确认一一切正常常

51、后才算算启动成成功3停机1、停锅锅炉燃烧烧室2、200分钟后后，停二二次循环环水系统统3、200分钟后后，停一一次循环环水系统统4、确诊诊无异常常情况后后才算停停机成功功4循环和补补水系统统运行要要求按本表循循环和补补水系统统运行要要求执行行5运行记录录按锅炉炉、直燃燃机系统统日常巡巡检记录录表检检查记录录6定期检查查按锅炉炉设备定定期检修修保养记记录执执行7重要参数数和要求求1、流量量开关动动作要灵灵敏可靠靠，动作作选择性性要符合合锅炉安安全流量量要求2、锅炉炉排烟道道要通畅畅，锅炉炉运行时时燃烧室室内应保保持020毫毫米水柱柱微负压压状态3、正常常状态下下燃烧器器自动一一次启动动成功率率8

52、0%，火焰焰传感器器对明火火有信号号输出、高压点点火变压压器电压压50000100000VV，点火火电极绝绝缘不漏漏电，间间距35MMM；燃油油泵输出出压力达达到额定定值10030巴巴（BAAR）4、锅炉炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器器，无漏漏油漏水水、无锈锈蚀，螺螺栓紧固固5、温度度控制系系统要稳稳定可靠靠，能满满足供暖暖要求，炉内水水流与燃燃烧器电电气安全全联锁动动作可靠靠6、第二二次自动动点火需需有3分分钟以上上的安全全排风延延时序号项目操作规程程三热交换器器运行要要求1、市网网供热：传感器器、变送送器、传传输线等等连接牢牢固，接接线有标标识；热热量计量量或热水水压差、温度、流量

53、等等计量仪仪器齐全全；仪表表应每年年定期请请技术监监督部门门检验认认可2、换热热器设备备根据水水质和介介质情况况，定期期（4月月.100月）检检查和清清洗；每每年换热热器第一次使用用时将换换热器两两侧同时时逐渐增增加压力力3、水循循环泵进进口管路路必须充充满热水水，禁止止水泵在在气蚀状状态下长长期运行行，以免免损坏泵的密封封装置；水泵电电机避免免超过额额定电流流运行；轴封泄泄漏应小小于3滴滴水/分分；管道道泵每年年大修期期间（44月、110月）进行润润滑保养养分水器、集水器器无泄漏漏、无锈锈蚀、保保温状况况良好损损坏率小小于5%，排污污阀、压压力表、进出水闸阀阀标识清清楚，无无泄漏无无锈蚀四水

54、质化验验要求1、操作作前：观观察进水水阀、出出水阀、旁通阀阀及其它它阀门，是否在在工作（开或关关）的位位置上。2、观察察软化水水设备的的进水压压力并检检查设备备运行状状态有无无异常。3、软化化水设备备操作：(!) 打开进进水阀，压力范范围在（0.220.44Mpaa）并进进入第一一程序，预清洗洗时间为为58分钟钟。(2)进进入反洗洗状态时时间为6610分分钟。(3)进进入吸盐盐，慢洗洗状态时时间为66080分分钟。(4)进进入快洗洗状态时时间为8810分分钟。(5)进进入稳定定清洗状状态时间间为8分分钟。(6)进进入盐箱箱注水状状态盐桶桶水沸为为止。序号项目操作规程程一巡视监控控对所有电电梯主

55、要要部位每每天巡视视一次，巡视内内容见电工日日巡检表表二处置异常常情况1、电梯梯火灾处处置A楼层火火灾：应应立即击击碎玻璃璃，按消消防开关关，使电电梯进入入消防运运行状态态；电梯梯运行到到基站后后，疏导导乘客迅迅速离开开B进道内内和轿厢厢内火灾灾：立即即停梯，疏导乘乘客迅速速离开，切断电电源，用用灭火器器灭火控控制蔓延延AB两种种情况同同时发生生时，及及时通知知消防控控制中心心，按紧急突突发事件件应急预预案122项处处理2、电梯梯湿水的的处置：当底坑坑少量湿湿水时，将电梯梯停在二二层以上上，切断断电梯总总电源3、楼层层水淹使使井道或或底坑进进水，将将轿厢停停于进水水层上一一层，切切断电源源4、

56、井坑坑、井道道或机房房进水较较多时，立即停停梯，切切断电源源5、发生生湿水时时，应迅迅速阻断断漏水源源6、湿水水电梯应应进行除除湿处理理，用干干抹布擦擦拭、热热风吹干干，自然然通风，更换管管线，确确认漏水水已消除除，各绝绝缘电阻阻达到要要求，试试梯无异异常，方方可投入入正式运运行7、轿厢厢困人按按紧急急突发事事件应急急预案112项第100项处理理三电梯机房房管理按本手册册变配配电室、电梯机机房和空空调设备备间、锅锅炉房、水泵间间的管理理执行行四交接班按本手册册变配配电室、电梯机机房和空空调设备备间、锅锅炉房、水泵间间的管理理交接接班要求求执行基本操作作规程（应会）之三：电梯十二、六六类重点点设

57、备维维修保养养规定（应会）序号设备类型型重点设备备维修保保养规定定内容一变配电设设备高压开关关柜、变变压器的的主要维维修保养养项目有有必要时时外委完完成，外外部清洁洁及部分分外部附附件的维维修保养养由变配配电室值值班电工工负责，低压配配电柜的的保养由由变配电电室值班班电工负负责1变压器外委异响、非非负荷影影响温度度过高、过压跳跳闸、异异味；变变压器油油试验和和换油；高低压压绝缘瓷瓷瓶更换换 定期由变配电电室值班班电工按按电气气设备定定期检修修保养记记录完完成，时时间：44月份日常由电工按按变（配）电电日常巡巡检记录录表记记录2高压配电柜外委高压断路路器和隔隔离开关关损坏、电流及及电压互互感器损

58、损坏、高高压母线线绝缘瓷瓷瓶更换换、高压压电缆发发生故障障等；继继电保护护整定定期由变配电电室值班班电工按按电气气设备定定期检修修保养记记录完完成，时时间：44月份日常由电工按按变（配）电电日常巡巡检记录录表记记录3直流屏外委定期由变配电电室值班班电工按按电气气设备定定期检修修保养记记录完完成，时时间：44月份日常由电工按按变（配）电电日常巡巡检记录录表记记录4低压配电电屏外委定期由变配电电室值班班电工按按电气气设备定定期检修修保养记记录完完成日常由电工按按变（配）电电日常巡巡检记录录表记记录5补偿电容容柜外委定期由变配电电室值班班电工按按电气气设备定定期检修修保养记记录完完成日常由电工按按变

59、（配）电电日常巡巡检记录录表记记录二电梯外委周保、月月保、半半年保、年保、年检（准用证证、年检检合格证证）定期日常按电工工日巡检检记录记录，发现问问题及时时通知工工程主管管和外保保单位三空调设备备1制冷制热热机组外委每年在44月份进进行维保保定期按空调调设备定定期检修修保养记记录记记录，时时间4月月、100月日常按空调调系统日日常巡检检记录表表记录录2冷却水塔外委每年在44月份进进行维保保定期按空调调设备定定期检修修保养记记录记记录，时时间4月月、100月日常按空调调系统日日常巡检检记录表表记录录3新风机组组外委中、大修修定期按空调调设备定定期检修修保养记记录记记录，时时间4月月日常按空调调系

60、统日日常巡检检记录表表记录录4水泵类定期按空调调设备定定期检修修保养记记录记记录，时时间4月月、100月日常按空调调系统日日常巡检检记录表表记录录5软化设备备定期按空调调设备定定期检修修保养记记录记记录，时时间4月月、100月日常按空调调系统日日常巡检检记录表表记录录四锅炉直燃燃机外委中、大修修定期按锅炉炉设备定定期检修修保养记记录记记录，时时间4月月、100月日常按锅炉炉、系统统日常巡巡检记录录表记记录五给排水1生活水箱箱外委生活水箱箱清洗消消毒定期按给排排水设备备定期检检修保养养记录记录，时间66月日常按给排排水设备备设施日日巡检记记录记记录2化粪池外委环卫公司司每年清清掏定期按给排排水设