8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析一河北保定太行公司抵押土地使用权价格评估一、估价目的：估价对象为国有土地，土地使用者为河北保定太行公司。委托估价目的是为该公司办理土地使用权抵押手续提供客观、公正、合理的价格依据。二、地价定义：待估宗地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”（通电、通讯、通路、通上水、通下水），宗地红线内达到“六通”（通电、通讯、通路、通上水、通下水、通暖），场地平整。土地实际用途为工业用地。本次评估的地价内涵是指待估宗地在估价基准日二零年一月二十三日，土地使用年限为 50 年，土地用途为工业用地，宗地红线内达到“六通”（通电、通讯、通路、通上水、通下水、通暖），场地平整条件下的土地使用权价

2、格。三、需要特别说明的事项：（1）、该公司因到期并办理展期手续，需继续办理土地使用权的抵押手续。原土地估价有效期已过，故进行本次评估。（2）、该公司主要以划拨形式取得该宗土地使用权，其中在二零零二年以出让形式取得部分面积（1600 m2）土地使用权。因以出让形式取得的土地面积占比过小，故本次评估忽略不计，全部视同划拨方式来测算土地价格。四、估价对象描述：1、土地登记状况待估宗地位于保定市太行路 1 号。其四至状况为：东：西马池村；南：南金庄村；西：南金庄村；北：太行路。土地面积为 39868.80 m2。土地级别为工业用地三级地。国有土地使用证为保定市国用（ 2002 ）1306002287

3、号。土地使用权类型为划拨形式，部分为出让形式。2、土地权利状况待估宗地为国有土地。河北保定太行公司主要以划拨形式取得该宗土地使用权，土地用途为工业用地，土地使用年限没有限期。其中在 2002 年以出让形式取得部分面积（1600 m2）土地使用权，使用年限为 50年，出让金 68.25 元/m2，出让总金额为 109200 元，出让金收益为 5200 元。本次评估中按照法定最高年限 50 年确定土地使用年限。该公司因到期需继续办理土地使用权的抵押手续。至评估基准日估价对象没有其他抵押权、担保权等他项权利的设定、登记情况说明。3、土地利用状况待估宗地红线范围内的土地平整，为河北保定太行公司的办公、

4、厂房用地。地面上建有办公用房、厂房、库房，砖混结构或钢结构，建筑面积总计为 24759 m2，现状容积率为 0.62。厂区内绿化状况较好。四、影响地价的说明1、一般保定市是河北省省辖市，地处京、津、石三角地带，属大陆性季风气候区，市辖 25 个县、市、区，辖区面积 22113KM2，总1022.42 万人。经多年建设已形成较为雄厚的工业基础。其交通便利，区位优越，自然环境适宜，分布合理，科技力量较强，适于发展工商企业。2、区域（1）区域概况：待估宗地位于太行路 1 号，属于保定市工业用地三级地段。区域内居住密度较低。随着城市的发展及交通条件的改善，待估宗地所处区域成为工业区。（2）交通条件：估

5、价对象北临太行路，路面宽度 12 米，沥青路面，是交通支路，向东与支农路相通。支农路宽大于 24 米，向北与三丰路等相通，向南与高保路相连，是保定市的交通主干道，路况良好。其所处区域内的道路多为主干道，对外交通较便利。估价对象所处区域距离保定火车站、保定汽车站 4800 米左右。（3）基础设施状况估价对象所处区域的基础设施状况可达到“五通”，即通电、通讯、通路、通上水、通下水。场地平整状况：场地平整。供水状况：宗地红线外市供水公司设有供水管道端口，宗地内使用自备井水，能满足供水需求。排水状况：市政排水雨污合流制，排水通畅。供电状况：市供电公司冉庄站 531 线路供电，能满足供电需求。道路状况：

6、北临太行路，路况良好。通讯状况：通讯线路覆盖宗地所处区域。供热状况：宗地内自备 2 台 4 吨锅炉取暖。供气状况：无。（4）环境条件估价对象所处区域是保定市的城郊地带，区域内地质状况良好，无不良地质现象。区域内人流量较低，噪声，大气、水质污染不明显。（5）规划限制：没有规划限制。3、个别待估宗地是河北保定太行公司拟将其土地使用权进行抵押的工业用地，位于太行路 1 号。土地面积为 39868.80m2。地面上建有办公用房、厂房、库房，砖混结构或钢结构，建筑面积总计为 24759 m2，现状容积率为 0.62。厂区内绿化状况较好。宗地地形平整，形状较规则为距形。场地附近无不良地质现象。距离保定火车

7、站、保定汽车站均 4800 米左右。宗地红线内达六通场地平整。市供电公司冉庄站 531 线路供电，能够满足供电需求；市供水公司在宗地红线外设有供水管道端口，宗地内使用自备井水，能满足供水需求；市政排水雨污合流制，排水通畅；宗地内自备 2台 4 吨锅炉取暖；通讯线路覆盖宗地所处比较便利，路况良好。五、估价方法与估价过程在认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及开发程度的实际情况，选取基准地价系数修和成本近法为本次估价的基本方法。理由如下：第一，估价对象位于保定市城区土地定级估价更新范围内，因此选用基准地价系数修切实可行；第二，由于待估宗地是工业用地，其地价较适合以土地开发所耗费的成本来确定土地

8、价格，故适合采用成本近行评估。A、基准地价系数修基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修是依待估宗地所处土地级别的基准地价，结合区域、个别等修正系数的调整，得到委估宗地价格的法。1、保定市工业用地基准地价的内涵介绍如下：保定市城区土地定级估价更新制定于二零零三年一月一日。根据保定市城区土地定级估价更新，保定市工业用地基准地价内涵是设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通电、通讯、通路、通上水、通下水）及红线内场地平整，基准日为二零零三年一月一日，法定最高出让年限为 50 年的区域平均土地使用权价格。根据城镇土地估价规程，基准地价系数修评估宗地地价的计算公式为：

9、土地价格=某一用途土地在某一地级上的基准地价（1+宗地地价修正系数）估价期日修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数等2、确定待估宗地的土地级别及基准地价及相应级别的影响修正幅度表、影响修正幅度说明表：待估宗地位于太行路 1 号，土地用途为工业用地。根据保定市城区土地定级估价更新，待估宗地属于工业用地三级地，基准地价为 320 元/m2，地价幅度为 380-200 元/m2。根据保定市城区土地定级估价更新，工业用地宗地地价影响修正幅度表及修正幅度说明表（三级地）说明如下：工业用地宗地地价影响修正幅度表（三级地）影响影响因子优较优一般较劣劣交通条件道路宽度3.301.650-0.76-1.52

10、交通便捷度3.931.970-0.91-1.81距火车站距离2.991.500-0.69-1.38距汽车站距离0.090.050-0.02-0.04环境质量大气2.101.050-0.49-0.97水2.101.050-0.49-0.97噪声2.101.050-0.49-0.97未来规划3.941.970-0.91-1.81集聚规模相关企业配套3.031.520-0.70-1.40原料销售配合3.641.820-0.84-1.68宗地条宗地面积1.830.920-0.42-0.84宗地形状0.790.900-0.42-0.83城市规划要求1.730.870-0.40-0.80工业用地宗地地价影

11、响修正幅度说明表（三级地）3、说明估价对象的各项具体条件并确定各修正系数和综合系数：具体条件及修正系数表影响影响因子条件说明优劣度修正系数%交通条件道路宽度12 m一般0交通便捷度与主次干道通达度高优3.93距火车站距离4800较劣-0.69距汽车站距离4800劣-0.04环境大气居住区较优1.05水极轻度污染较优1.05影响影响因子优较优一般较劣劣交通条件道路宽度21 m21-14 m14-10 m10-6 m6 m交通便捷度与主次干道通达度高能与主次干道通达仅与次干道通达与次干道通达有通达严重困难距火车站距离1540m1540-3100m3100-4600 m4600-6100 m6400

12、-7700 m距汽车站距离750-1500 m1500-2250m2250-3000 m3000-3750 m3750-4500 m环境质量大气文化区居住区工业区工业居住区交通稠密区水无污染极轻污染轻度污染较重污染严重污染噪声疗养区居住区工业居住区工业区交通区未来规划工业行政事业住宅旅游商业集聚规模相关企业配套高较高一般较低低原料销售配合方便较方便一般不方便宗地条件宗地面积无影响略有影响有一定影响影响较重严重影响宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不规则城市规划要求个别条件影响部分工业可布置工业布置受很大影响不允许布置件4、确定期日修正系数：根据认为评估基准日二零年一月二十三日与保定市城区土地

13、定级估价更新基准日二零零三年一月一日的地价水平近似，确定期日修正系数：期日修正系数=15、确定土地使用年期修正系数：由于基准地价设定的工业用地使用年限为 50 年，待估宗地土地使用年限为 50 年，二者一致，需确定土地使用年期修正系数：土地使用年期修正系数=1-1/（1+r）m/ 1-1/（1+r）n=1-1/（1+6）50/ 1-1/（1+6）50=0.9457/0.9457=1注：据保定市的实际情况，土地收益还原率按照利率 5.58加上风险调整值确定为 6进行计算。6、确定容积率修正系数：根据保定市城区土地定级估价更新的规定，容积率对工业用地地价的影响较小。故不考虑容积率对工业用地地价的影

14、响。7、计算待估宗地在基准地价设定开发程度下的土地价格：质量噪声居住区较优1.05未来规划工业优3.94集聚规模相关企业配套一般一般0原料销售配合一般一般0宗地 条件宗地面积略有影响较优0.92宗地形状矩形优1.79城市规划要求有一定限制一般0合计13.0土地价格=某一用途土地在某一地级上的基准地价（1+宗地地价修正系数）估价期日修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数等=320（1+0.13）11=361.60 元/m28、计算待估宗地在本次评估中设定开发程度下的土地价格：此次评估设定宗地土地开发程度为宗地内六通一平与基准地价设定开发程度五通一平不一致，根据保定市城区土地定级估价更新的规定

15、需进行修正。保定市城区土地定级估价更新中的基础设施状况修正系数表说明如下：基础设施状况修正系数表土地价格=7 式结果六通一平修正系数=361.601=361.60 元/m2B、成本近法成本近法是是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地所收益来确定土地价格的一种估价方法。其基本计算公式为：土 地 价 格 = 土 地 取 得 费 + 土 地 开 发 费 + 相 关 税 费 +投 资 利 息 + 投 资 利 润 + 土 地 增 值 收 益根据对待估宗地所处区域近年来征地费用标准的及有关文件的规定：土地补偿费、安置费、地上附着物及青苗费的取费依据中华人民土地

16、管理法实施条例及该区域具有替代性的宗地征地费用的平均取值；耕地占用税的取费依据中民耕地占用税暂行条例；土地的取费依据冀财字（1995）农82；造地费的取费依据条件三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数0.850.921.001.131.21河北省土地管理条例；新增建设用地有偿使用费的取费依据新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法；新菜地开发基金的取费依据土地法配套规定新释新解。具体确定待估宗地的土地取得费用情况如下：1、土地取得费 165.50 元/m2110 元/m2 其中：50 元/m220 元/m2（1）征地费1）土地补偿费2）安置费10 元/m23）地上附着物及青苗费55.5

17、0 元/m2其中：7 元/m23.0 元/m210 元/m2（2）相关税费1）耕地占用税2）土地3）造地费28 元/m24）新增建设用地有偿使用费7.5 元/m25）新菜地开发基金2、土地开发费宗地内的基础设施开发程度为“六通一平”，依据对当地配套设施费用的平均取值的确定土地开发费用为 82.5 元/m23、投资利息设定待估宗地的土地开发周期为 1 年，以现行一年期利率 5.31%为投资利率，土地开发费在土地开发周期内均匀投入，因而：投资利息=土地取得费开发周期5.31%+土地开发费开发周期1/25.31%=165.515.31%+82.511/25.31%=8.792.19=10.98 元/

18、m24、投资利润据保定市的土地开发投资利润率一般在 15%到 30%之间，考虑到待估宗地的土地用途及区位条件，确定投资利润率为 20%。投资利润=（土地取得费+土地开发费）投资利润率=（165.5+82.5）20%=49.60 元/m25、土地增值收益据保定市的土地增值收益率一般在 10%到 25%之间，考虑到待估宗地的土地用途及区位条件，确定土地增值收益率为 12%。土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）土地增值收益率=（165.5+82.5+10.98+49.6）15%=37.03 元/m26、无限年期土地使用权价格无限年期土地使用权价格=以上 1 至 5 项相加=（165.5+82.5+10.98+49.637.03）=345.61 元/m27、有限年期土地使用权价格（45.42 年）=无限年期土地使权价格1-1/（1+r）50=345.611-1/（