沈阳某房产项目改造可行性研究报告

1、*项目改造造可行性性研究报报告*20044年122月*项目改造造可行性性研究报报告1.概论论1.1项项目提出出的背景景及项项目位于于*市市文化路路44号号的*股股份公司司院内，西面与与中国医医科大学学第二附附属医院院及*市信息息产业一一条街三好好街相邻邻，南侧侧是*市东西西交通主主干道文化化路，东东邻*工业展展览馆，北面是是鲁讯美美术学院院和南湖湖公园及及南运河河，是在在*公司司暨*采采购供应应站的基基础上发发展起来来的大型型生产资资料市场场和大型型*批批发市场场。其中中*内有6600户户经营户户；*市场场内有1110户户经营户户。*，是中中华老字字号，成成立于119511年，是是一个有有50

2、多多年历史史的国有有骨干生生产资料料销售企企业，是是国家十十大*市场之之一，良良好的企企业形象象和广泛泛的市场场知名度度使的产品品销售遍遍及东北北三省和和朝鲜及及俄罗斯斯远东地地区。在基础础上发展展起来的的，是*联合合主办的的特许经经营的专专业市场场，也是是*市市唯一的的以期刊刊杂志和和教学辅辅导用书书为主的的*市市场。经经过近十十年的发发展，已经成成为东北北三省的的期刊杂杂志和教教学辅导导用书的的集散地地。20044年9月月，*出资资115500万万元收购购*的全全部国有有资产（占*股份份公司总总股本的的51%）和*市*股份份有限公公司持有有的全部部*的股股份（占占*股份份公司总总股本的的3

3、6.2%），占*股份公公司总股股份的887.22%，成成为绝对对控股方方。*正在在积极与与剩余股股东协商商收购*股份公公司其它它股份的的工作。*收购购*股份份公司，主要是是看到*股份公公司所办办的及及良好的的市场占占有率、较大的的发展空空间和市市场收益益率。以以目前市市场年租租金收入入约28800万万元的标标准，把把银行不不良贷款款处置和和11334名职职工剥离离后，市市场年净净收益可可达20000万万元以上上。由于及及是经过过十几年年时间逐逐渐发展展起来的的专业市市场，经经营场地地大部分分是利用用原有建建筑改造造，因此此，市场场规划较较为混乱乱，设备备设施不不足，消消防隐患患突出，尤其缺缺乏

4、大面面积的停停车场，经营环环境已经经不能满满足消费费者的要要求。加加上市场场知名度度的不断断扩大，市场经经营业户户的增加加和业户户经营规规模、经经营实力力的扩大大，对经经营面积积、仓储储面积都都有了新新的要求求。1.2项项目概况况1.2.1项目目名称: 及及项目改改造工程程a.建设设地点:*市市和平区区*号b.建设设单位:*股份份有限公公司c.企业业性质:股份制制d.企业业注册资资本金:64334万元元人民币币1.3工工程概况况: 及项目改改造工程程项目占占地1993277平方米米，总建建筑面积积约155万平方方米，项项目共分分三期完完成。其其中：一一期是将将原有建建筑面积积527753平平方

5、米的的市场装装修改造造；二期期是将原原有锅炉炉房拆除除后，扩扩建的市市场，及及将原来来西侧六六层建筑筑扩建加加高到222层，用于写写字楼和和公寓，工程面面积约44万平方方米；三三期是将将原有市市场北侧侧和东侧侧的房屋屋拆除后后新建的的市场和和住宅，工程面面积约55万平方方米。及 项目目改造工工程项目目工期预预计2年年，即从从20005年11月1日日至20006年年12月月30日日。预计计总投资资约4亿亿元人民民币，总总销售收收入约55.9亿亿元人民民币。目前，项项目改造造工程的的初步设设计方案案已经完完成，各各项前期期工作和和规划报报批方案案工作已已经相继继开展。1.3.1资金金来源:本项目目

6、建设资资金500%由*投投入，220%依依靠银行行贷款，30%通过预预售房款款解决。1.3.2编制制报告的的依据:a.*与*市和平平区人民民政府签签订的*商业业集团产产权交易易合同b. 及 项目目规划设设计条件件c. 及 项目目土地使使用证d. 及 项目目*股份份有限公公司20005年年市场收收费方案案等。2.市场场预测2.1市市场现状状调查2.1.1住宅宅市场现现状调查查*是辽辽宁省的的省会，东北地地区的经经济、文文化、交交通和商商贸中心心，中国国的工业业重镇和和历史文文化名城城。*市辖九九区一市市三县，总面积积1.33万平方方公里，市区面面积34495平平方公里里。总人人口7220万人人，

7、市区区人口4485万万人。*市220033年城镇镇住宅完完成投资资1388.4亿亿元，同同比增长长46.8%；施工面面积15531.8万平平方米，同比增增长2996%；竣工面面积5666.77万平方方米，同同比增长长23.1%；人均住住宅建筑筑面积由由上年的的19.12平平方米提提高到220.112平方方米。金廊是*城市市中轴的的拓展，是城市市中部服服务功能能的总称称。金廊廊工程的的启动极极大的促促进了*房地地产市场场的发展展，金廊廊拆迁释释放了巨巨大的消消费能量量。此外外，随着着*大大都市圈圈的构建建，实施施“森林城城市”规划，将为*市房房地产业业的发展展提供动动力。*市政政府决定定用两年年

8、时间完完成100万户棚棚户区住住宅拆迁迁改造任任务，加加上经营营性房地地产开发发动迁，将有113万户户以上被被拆迁居居民可享享受货币币补贴入入市购房房，带来来住房需需求约117000万平方方米，市市场交易易额约4450亿亿元。由此可见见，*市房地地产市场场将会迎迎来一个个大众住住房消费费需求迅迅猛增加加的快速速发展时时期。据据专家预预测，*房地地产至少少在8年年内将保保持稳定定上升的的发展趋趋势。2.1.2专业业商业铺铺面市场场调查*是建建国初期期国家重重点建设设起来的的以装备备制造业业为主的的全国重重工业基基地之一一。经过过几十年年的发展展，*的工业业门类已已达到1142个个，现有有规模以以

9、上工业业企业113000多家，国内生生产总值值16000多亿亿元。面面对全面面实施振振兴东北北老工业业基地的的重要战战略机遇遇，*市人民民政府确确定，到到20110年把把*建建成全国国装备制制造、东东北地区区商贸物物流和金金融三大大中心，成为辽辽宁乃至至东北地地区全面面振兴的的重要增增长极。*以以其优越越的地理理位置，雄厚的的工业基基础及科科技实力力，完善善的市场场体系和和发达的的交通网网络必将将成为中中国最具具吸引力力的投资资地区之之一。辽沈地区区是市场场比较发发达的地地区，据据统计，整个辽辽宁省城城乡拥有有各类市市场30000多多个，仅仅*地地区就有有5000多个，年成交交量超过过亿元，在

10、全国国具备一一定影响响力的市市场就有有30多多个，巨巨大的商商品流、信息流流和客商商流的积积聚和流流动，不不仅在推推动商品品生产流流通，满满足消费费需求等等方面发发挥重要要作用，更蕴涵涵着巨大大的商机机。2.2产产品供需需预测2.2.1住宅宅需求预预测对比金廊廊工程的的拆迁补补助水平平，居民民最多的的大约可可以得到到20万万元左右右的补偿偿，考虑虑到*市20003年年人均收收入1449655元，人人均可支支配收入入79661元的的水平，以及220033年*市商品品住宅平平均售价价27553元/平方米米，从每每套住宅宅面积看看，小户户型的商商品住宅宅继续挑挑大梁，每套面面积在6601000平方米

11、米的占的的比例最最大，为为31.4%；其后依依此为11001220平方方米和11201550平方方米，比比重分别别是266.5%和233.8%；而660平方方米以下下和1880平方方米以上上的分别别占4.8%和和4.22%。2.2.2商铺铺需求预预测近几年，随着商商业地产产的蓬勃勃兴起，一批拥拥有更加加先进配配套和管管理理念念的专业业市场陆陆续登陆陆，新的的市场群群与新的的经营环环境正逐逐步形成成，市场场投资日日益活跃跃，普通通投资者者在进行行投资选选择时也也纷纷将将目光投投向潜力力巨大的的专业市市场。从*专专业市场场的分布布来看，各区已已基本形形成自己己的特色色，如三三好街的的电子市市场、大

12、大东区的的通讯器器材市场场等。但但值得注注意的是是：*目前的的专业市市场虽然然很多，但其中中很大一一部分市市场由于于没有独独立产权权并不适适合投资资，只有有具备独独立产权权，或多多年经营营权的市市场摊位位才具备备投资价价值。随着市民民投资意意识的增增强，专专业市场场特殊的的投资魅魅力正吸吸引着普普通个体体投资者者，专业业市场平平台升级级、经营营运作及及管理的的市场化化使专业业市场成成为继住住宅投资资后，普普通消费费者投资资的新热热点。19977年至220022年，我我国商铺铺销售占占整体房房地产销销售的比比例约为为7%，其中220000年商铺铺销售增增幅近440%，20002年为为30%。这充

13、充分表明明，从解解决居住住逐步过过度到发发展经济济的阶段段，房地地产业越越来越向向商业、第三产产业倾斜斜，商业业房地产产蕴藏着着巨大的的投资空空间。相对于其其他一些些城市，作为区区域中心心城市的的*目目前的商商业项目目在数量量上和人人均拥有有量还不不高。因因此，商商业地产产总体上上空缺创创造了更更多的发发展空间间，随着着*整整体投资资环境的的大幅度度改善，将会有有更多的的投资者者进入*的商商业地产产市场，这无疑疑是一个个较大的的“利好”。2.2.3仓储储、停车车场需求求预测专业市场场由于销销售产品品的辐射射半径远远远大于于一般零零售业，单次销销售产品品的数量量和体积积也远远远大于一一般零售售业

14、，因因此，专专业市场场对于仓仓库及停停车场的的要求非非常高。这一点点，从目目前*的库库房出租租率就可可以明显显看出。2.4价价格预测测2.4.1住宅宅市场价价格预测测20033年，从从销售价价格看，低价位位商品住住宅仍唱唱主角，平均售售价30000元元/平方方米以下下的占全全年商品品住宅销销售的772.22%，平平均售价价在3000040000元元/平方方米的占占19.2%，而平均均售价在在50000元/平方米米以上的的仅占22.6%。由数据可可知，*房地地产市场场仍将以以小户型型为主要要销售方方向，总总价在330万元元左右的的住宅是是市场的的热销价价格。2.4.2商铺铺市场价价格预测测由于目

15、前前*的的专业市市场大部部分以出出租为主主，市场场上可以以进行比比较的同同类项目目很少，而经营营品种不不同的专专业市场场，由于于对经营营面积、经营环环境的要要求以及及经营利利润的不不同，承承受租金金的能力力差别很很大，无无法进行行比较。因此，对本项项目的销销售价格格预测是是建立在在目前*和中中国*批批发市场场的租金金和为数数不多的的几个同同类市场场的销售售价格基基础上确确定的。经过调查查，目前前*和和中国*批发市市场内一一层净营营业面积积年租金金大约在在30000-445000元/平平方米，二层净净营业面面积年租租金大约约在20000-25000元/平方米米，三层层净营业业面积年年租金大大约在

16、110000-15500元元/平方方米，库库房净面面积年租租金大约约在2440元/平方米米。如果果市场利利用率达达到600%，考考虑一次次收取110年租租金，让让经营者者使用115年的的方法回回避投资资风险，或如果果市场面面积利用用率达到到60%，考虑虑以100年租金金，作为为计算售售价的依依据（即即投资者者的投资资回保率率为100%），则可得得到以建建筑面积积计算的的销售单单价为一一层1880000-2770000元/平平方米，二层1120000-1150000元/平方米米，三层层60000-990000元/平平方米。表1 *市市相关楼楼盘销售售价格情情况汇总总表 （20004年年3、44月

17、份） 单单位：元元/平方方米序号楼盘名称称房屋类型区位地段价格备注1*机电城城其中：商商铺（88M*117M）一至三三层一层摊位位二层摊位位三层摊位位四层摊位位五层仓库库六层仓库库七层以上上住宅负一层停停车场商住楼和平区民主路135000150000130000100000410004200033000起均价价格未定定+50元元/层收费经营营2*温州州机电名名品商城城其中：商商铺（88M*117M）一至三三层 四四层以上上住宅商住楼和平区文化路12000038000起均价3冠芳园住宅区和平区文化路45800起售罄4中润国国际其中：住住宅 公公寓写字间综合楼和平区三好街3860045800424

18、005文澜尊邸邸住宅和平区文化路410002.4.3仓储储、停车车场价格格预测本项目的的地下停停车场计计划停放放各类车车辆约3300辆辆。其中中2000个停车车位用于于市场经经营，收收费采用用专人管管理、按按次收费费5-110元/次。如如果市场场停车场场利用率率达到880%，每天周周转5次次，则每每天的收收费约为为4000080000元，一年收收入约11462992万元元。另外外1000个停车车位用于于住宅业业主，按按5000元/月月出租，每年收收入600万元。两个停停车场合合计年收收入约为为20003550万元元。如果果按照目目前*市地下下车库每每间100155万元的的售价，收入将将会更为为

19、可观。综合上述述因素，*公司司改造项项目预测测商铺设设计为一一、二层层连体，平均销销售价格格为建筑筑面积1120000200000元元/平方方米，一一层摊位位平均销销售价格格为建筑筑面积1150000元/平方米米，二层层摊位平平均销售售价格为为建筑面面积1220000元/平平方米，三层摊摊位平均均销售价价格为建建筑面积积100000元元/平方方米，四四、五、六层库库房平均均销售价价格为建建筑面积积40000元/平方米米，住宅宅平均销销售价格格为建筑筑面积335000元/平平方米，车库平平均销售售价格为为10万万元/车车位，车车位的临临时停车车费为每每次5元元。2.6竞竞争力分分析由于*市的核核

20、心城区区是和平平区和沈沈河区。在这两两个区内内，城市市交通网网络、市市政配套套、生活活配套形形成早，房地产产开发起起步早，土地资资源日趋趋减少。人口密密度大，商业设设施密集集，商业业地产项项目逐渐渐增加，正超着着商业核核心区发发展。土土地资源源减少，人气越越来越旺旺，商业业物业越越来越集集中，最最终导致致和平区区和沈河河区寸土土寸金。相对较较高的土土地成本本最终在在产品价价格上得得到体现现。据220044年*第七届届房交会会数据了了解到，今年*市住住宅楼盘盘均价为为：沈河河区37753元元/平方方米；和和平区335377元/平平方米；大东区区30226元/平方米米；皇姑姑区28805元元/平方

21、方米；铁铁西区227733元/平平方米；东陵区区27449元/平方米米；于洪洪区25548元元/平方方米；浑浑南新区区25225元/平方米米；苏家家屯17705元元/平方方米。本项目坐坐落的和和平区，是*经济发发展的枢枢纽区域域，包括括北市商商圈、太太原街商商圈、三三好街商商圈和市市政府商商务区，是*商务活活动、商商业讯息息密集的的中心区区域。由由于该区区域居住住人口多多，建筑筑密度高高，各种种配套设设施完善善，交通通便利，在消费费者心目目中是理理想住宅宅的首选选。另外，在在振兴东东北经济济的国家家宏观经经济政策策的引导导下，*市生生产资料料和生活活资料以以及工业业类的专专业市场场将迅速速崛起

22、，而能够够拥有固固定市场场资源的的专业市市场将得得到成功功的保障障。因为为专业市市场投资资首先应应注重专专业市场场的商业业氛围，先有市市后有场场是市场场成功的的普遍原原则，对对于新兴兴专业市市场则要要看是否否具有建建立市场场的商业业契机。其次，专业市市场的辐辐射能力力也很重重要，专专业市场场规模大大小和经经营商品品的类型型没有关关系，往往往和市市场所处处地域的的市场支支撑能力力、传统统、辐射射能力等等因素密密不可分分。第三三，市场场运营水水平、交交通仓储储能力、政府是是否支持持、是否否具有超超前性、是否具具有良好好的广告告效应及及十足的的人气等等都是专专业市场场投资时时应该注注意的问问题。而而

23、本项目目现有的的市场和和旺盛的的人气，本身就就决定了了投资本本醒目的的竞争力力是很强强的。3投资资资源分析析与评价价3.1*市社社会经济济综合发发展实力力评价*市是是辽宁省省的省会会，东北北地区的的经济、文化、交通和和商贸中中心，中中国的工工业重镇镇和历史史文化名名城。*市是是东北地地区最大大的中心心城市。地处东东北亚经经济圈和和环渤海海经济圈圈的中心心，具有有重要的的战略地地位。以以*市市为中心心、半径径1500公里的的范围内内，集中中了以基基础工业业和加工工工业为为主的88大城市市，构成成了资源源丰富、结构互互补性强强、技术术关联度度高的辽辽宁中部部城市群群。*市拥拥有东北北地区最最大的民

24、民用航空空港、全全国最大大的铁路路编组站站和全国国最高等等级的“一环五五射”高速公公路网。为加快东东北乃至至全国的的发展，中央提提出了“振兴东东北老工工业基地地”的战略略部署，这是在在我国沿沿海地区区经济发发展的基基础上，实行东东西互动动的重大大举措。振兴东北北老工业业基地的的政策将将使东北北成为继继珠江三三角洲、长江三三角洲、京津唐唐三大经经济区之之后“中国经经济增长长第四极极”。作为为中国经经济增长长第四极极核心城城市的*，正正在着手手实施“大*”战略，与鞍山山、抚顺顺、本溪溪、辽阳阳、铁岭岭等辽宁宁中部城城市共同同打造“*经经济区”。大中中城市集集聚，类类型齐全全，联系系紧密，是建立立*

25、经经济区的的内在优优势；区区位优势势明显，交通便便利，基基础设施施完备，是构建建*经经济区的的基础优优势；科科技发达达，人才才众多，是*经济区区的长久久优势；产业发发达，结结构齐全全，工业业实力雄雄厚，更更是*经济区区得以持持续发展展的独特特优势。未来的*将成成为东北北地区的的消费中中心、产产业中心心、商贸贸中心、交通中中心、物物流中心心、配送送中心、服务中中心、人人居中心心和旅游游中心。*当选选为20004CCCTVV最具经经济活力力城市，组委会会对*荣获“中国最最具经济济活力城城市”称称号的评评价是：70年年现代工工业文明明的洗礼礼，成就就了共和和国装备备部的美美誉，虽虽然几千千根烟囱囱的

26、轰然然倒塌，让共和和国的工工业长子子经历阵阵痛，虽虽然几十十万产业业工人的的艰难转转型，让让国企的的发源地地感受到到改革的的道远和和任重，但是，这一座座从来就就不缺少少实力的的城市，正在以以激情回回应振兴兴，装备备中国！3.2项项目本身身相关资资源的可可利用量量、资源源品质及及赋存条条件目前*股股份公司司的主要要业务为为提供经经营场地地，由业业户经营营*和和*机机电产品品，收取取服务费费用。*股份公公司完成成改制后后,将采采取有力力措施进进一步繁繁荣*市场和和*机机电产品品市场，并进一一步开展展科研开开发、物物流服务务和国际际贸易等等业务。有关资料料表明，目前我我国大中中城市年年人均*消费费水

27、平已已达1000元左左右，*市目目前人口口已达7720万万人，按按平均水水平计算算，本地地人口对对*的的年消费费需求可可达7亿亿元以上上。由于于*是是东北地地区的政政治、文文化中心心，有大大量的国国家机关关、科研研机构和和大专院院校汇聚聚*，考虑到到这些因因素，预预计*本地的的*市市场容量量每年将将达到110亿元元以上。辽宁中中部是我我国大中中城市集集中的地地区之一一，在*周围围聚集着着鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、盘锦和和营口等等城市，由于*中心心城市的的辐射作作用，这这些周边边城市的的*有有很大比比例是由由*批批发转运运过去的的。从区区位、规规模等方方面看，在*都占有有较大优优势，以以*本

28、本地消费费为依托托，发展展面向东东北及内内蒙东部部地区的的*批批发业务务是有前前景的。从目前前的经营营情况看看，的场地地已经全全部得到到利用，而且保保持较大大的客流流量，说说明尚有有发展潜潜力。*作为为以机械械工业为为主的、工业门门类齐全全的老工工业基地地，既是是机械装装备的“制造部部”，也是是*机机电产品品的集散散地。*的工工业企业业以生产产军工、重型装装备、汽汽车、化化工、建建材等产产品为主主，*机电产产品是这这些企业业生产经经营中的的常用耗耗材，本本地需求求量较大大。从周周边城市市看，鞍鞍山为钢钢铁工业业基地，抚顺为为煤炭工工业基地地，本溪溪以煤炭炭和钢铁铁工业为为主，盘盘锦市以以石油石

29、石化工业业为主，辽阳以以石化工工业为主主，营口口则是年年吞吐量量在60000万万吨以上上的港口口城市（据有关关资料近近期年吞吞吐量可可达1亿亿吨以上上），这这些城市市均在*机电电产品的的运输半半径之内内，营口口港更为为产品外外销提供供了便利利条件。国家提提出振兴兴东北老老工业基基地的战战略目标标以后，辽宁乃乃至东北北地区各各工业城城市的发发展速度度明显加加快，对对*机机电产品品的需求求必将更更为旺盛盛。因此此，发展展，为为辽宁乃乃至东北北工业生生产提供供配套服服务，并并积极创创造条件件促进产产品出口口是很有有前途的的。和的的繁荣将将带来巨巨大的物物流业务务需求，以市场场为依托托发展物物流服务务

30、业，既既有利于于拓展公公司业务务，也可可为市场场业户提提供更加加完善和和全面的的服务，从而进进一步优优化市场场经营环环境。由由于的的产品已已经进入入朝鲜和和俄罗斯斯远东地地区市场场，利用用*股份份公司的的进出口口经营优优势,直直接开展展国际贸贸易，对对于巩固固现有市市场进一一步开拓拓日本和和韩国市市场是具具有积极极意义的的。通过以上上的市场场分析预预测，*股份公公司认为为在完成成改造后后，进一一步发展展*市市场和*机电电产品市市场，并并在此基基础上开开展物流流和国际际贸易，从而将将重组后后的企业业由以*和*机电电产品批批发零售售为主改改造为一一个集商商贸、物物流、为为一体的的综合性性企业是是很

31、有市市场前景景的。3.3项项目本身身与*市区域域环境适适宜性评评价从宏观形形势上看看，党中中央、国国务院做做出了振振兴东北北老工业业基地的的战略部部署，东东北地区区的经济济发展速速度将会会进一步步加快。 从城市经经济结构构上看，*市市是闻名名全国的的老工业业基地，尤其是是机电装装备工业业在全国国占有重重要地位位，素有有“国民经经济装备备部”的美誉誉。*的机电电装备工工业以大大型设备备为主，与*的产产品有很很强的互互补性。从社会发发展的规规律性上上看，以以*市市为核心心的辽宁宁中部城城市群是是我国继继珠江三三角洲经经济圈、长江三三角洲经经济圈、京津唐唐三大都都市圈之之后，城城市最密密集、经经济规

32、模模最大的的地区。由于*特殊殊的地理理位置，其经济济辐射范范围大，市场广广阔，拉拉动能力力强劲，从消费费群体的的总量看看，除中中部城市市群的220000万人口口和全省省的40000万万人口外外，还可可以包括括整个东东北地区区的1.1亿人人口。“振兴东东北，*先行行”是符合合*在在振兴东东北的大大战略当当中所处处的战略略地位。*市市作为东东北三省省的重要要中心城城市，它它的发展展一方面面带动其其他城市市的经济济发展，另一方方面，其其他城市市经济的的发展，反过来来又带动动*市市消费市市场的繁繁荣。更更为重要要的是，社会经经济的发发展，社社会保障障体系的的完善，老百姓姓衣食无无忧，对对将来收收入的预

33、预期增强强，就会会从消费费品投资资转向固固定资产产投资，通过购购买住房房改善生生活质量量，通过过购买商商业经营营用房进进一步提提高生活活质量和和改变家家庭收入入结构，增强家家庭抵抗抗风险的的能力。因此，在在*市市刚刚进进入高速速发展期期这样一一个时机机，投资资*是是合适的的。4.建设设规模与与设计方方案4.1建建设规模模与产品品方案构构成项目占地地面积1193227平方方米，地地上原有有建筑面面积5227533平方米米，其中中保留建建筑面积积约4万万平方米米，拆除除面积约约127753平平方米。重新规划划后，项项目分为为两个专专业市场场、六种种业态。即和两两个大的的市场分分类；在在大的市市场分

34、类类下，划划分为独独立商铺铺、市场场内档口口、写字字间、仓仓储、停停车场、住宅六六种不同同的业态态。改造完成成后，市市场共划划分为六六个区域域，即A区：是是拆除重重新建筑筑，一层层和二层层为连体体商铺，三、四四层为仓仓储用房房，五层层至二十十四层为为住宅；B区：是是装修改改造建筑筑，一层层为独立立商铺（部分与与二层连连体）和和市场内内档口，二层和和三层为为市场内内档口（部分是是与一层层连体的的商铺），四、五、六六层为仓仓储用房房；C区：是是装修、改造、扩建建建筑，一一层为写写字楼大大堂、独独立商铺铺（部分分与二层层连体）和市场场内档口口，二层层和三层层为市场场内档口口（部分分是与一一层连体体的

35、商铺铺），三三、四、层为仓仓储用房房，五层层至二十十四层为为写字楼楼；D区：是是装修改改造建筑筑，一层层为独立立商铺（部分与与二层连连体）和和市场内内档口，二层和和三层为为市场内内档口（部分是是与一层层连体的的商铺），四、五、六六、七层层为仓储储用房；E区：是是拆除重重新建筑筑，一层层为独立立商铺（部分与与二层连连体）和和市场内内档口，二层和和三层为为市场内内档口（部分是是与一层层连体的的商铺），四、五、六六层为仓仓储用房房；地下室：是新建建建筑，位于整整个项目目的负一一层，功功能定位位是停车车场。 AA1 AA1-11 A11-2 AA2 B CC AA2-11 E DD建 筑筑 面面 积积

36、 统统 计计 表表层*市场场*市场场总计CD合计A1A2BCE合计一层21211.744 21211.744 19966.088 30600.177 28500.911 15366.355 30088.477 124551.999 145773.773 二层15544.633 21211.744 36766.377 19966.088 31377.300 28322.544 30088.477 109774.440 146550.777 三层15544.633 21211.744 36766.377 28322.544 30088.477 58411.011 95177.399 三层19966

37、.088 31377.300 51333.388 51333.388 四层15544.633 21211.744 36766.377 19966.088 31377.300 28322.544 30088.477 109774.440 146550.777 五层16300.477 16300.477 30577.266 30577.266 46877.733 六层16300.477 16300.477 30577.266 30577.266 46877.733 七层16300.477 16300.477 16300.477 五-顶160112.441 120669.554 120669.554

38、 230440.000 631991.449 地下687.43 93466.422 849.66 108883.551 合计 =SUM(ABOVE) 1436606.97表2 项项目主要要经济技技术指标标序号项目名称称单位指标备注1总占地面面积M21932272总建筑面面积其中：原原有建筑筑面积M2 M221436606.975275533建筑容积积率6.1554建筑密度度67%5建筑总高高度806建筑层数数层247地下停车车场车位位个2358计划总投投资 元400226699619平均每平平方米建建设投资资 元/ M2227877表3 项项目业态态分类面面积汇总总表 单单位:平平方米市场分区

39、业态性质层数一层二层三层四层五层六层七层图书市场商铺17个31个31个121662087720877使用面积积档口五金市场市场商铺63个44个12个6102255666912使用面积积档口239个个271个个271个个198992155521555使用面积积仓储*市场36766163001630016300建筑面积积*市场513331097743057730577建筑面积积写字楼C5-222层:8890*18=160012建筑面积积住宅A1-115-222层:6670.53*18=120069.54建筑面积积A1-225-222层:6670.53*18=120069.54建筑面积积公寓A2-1

40、15-222层:112800*188=2330400建筑面积积停车场负一层:108883.51建筑面积积4.2技技术方案案选择因为受到到施工场场地和市市场经营营环境的的限制，拟在EE区和CC区采用用钢结构构设计方方案，加加快施工工进度，同时，整个项项目施工工全部采采用商品品混凝土土，A区区住宅施施工场地地设在建建筑物的的北面和和东面，减少对对市场经经营环境境的影响响。另外，地地下停车车场施工工土方开开挖，采采用打桩桩及水平平混凝土土锚杆、高强度度砂浆喷喷面的方方式，尽尽量减少少对原有有建筑物物的影响响。4.3主主要设备备方案选选择由于市场场原有的的锅炉房房、配电电室在本本次改造造中拆除除，因此

41、此，改造造完成后后，项目目的供暖暖拟定采采用中央央空调供供暖，考考虑到消消防的需需要，拟拟采用双双回路供供电电源源。市场共设设自动扶扶梯6处处24部部，载人人电梯118部（其中112部224站，6部66站），货物电电梯6部部。5.组织织机构与与人力资资源配置置5.1组组织机构构设置和是是*股份份有限公公司经营营的专业业市场。*股份份有限公公司原来来是开展展*及及机电产产品经营营的商业业企业。*收收购*股股份有限限公司股股权后，已经将将其改组组为从事事商业物物业管理理的服务务性公司司，新公公司停止止了所有有经营性性业务，全面转转向物业业服务，公司形形成了董董事会下下的总经经理负责责制。公公司设6

42、6部144处，即即行政事事物部、财务部部、物业业管理部部、市场场招商部部、人力力资源部部和市场场开发部部，其中中行政事事物部下下设行政政事物处处和企业业转制办办公室；财务部部下设财财务处和和会计处处；物业业管理部部下设保保安处、保洁处处、仓储储管理处处、停车车场管理理处和维维修管理理处；市市场招商商部下设设市场租租赁管理理处、市市场管理理处和市市场销售售处；人人力资源源部下设设人事处处和绩效效考核处处。5.2人人力资源源配置公司由转转制前在在册职工工8944人，削削减到目目前的1120人人，企业业负担大大大减轻轻，职工工的责任任感和对对公司的的认同感感逐渐增增强。并并且，公公司800%以上上的

43、员工工都在从从事物业业服务的的第一线线岗位物业业管理部部和市场场招商部部，彻底底克服了了人浮于于事的现现象，公公司机关关向市场场业户服服务的思思想已经经普遍被被职工接接受，公公司员工工的精神神面貌和和思想发发生了重重大变化化。5.3员员工培训训项目聘请请香港戴戴德梁行行担任物物业管理理顾问，对公司司员工进进行岗位位培训，对项目目重要设设备的选选定、市市场经营营场所规规划提出出建议，并对公公司物业业收费、支出进进行科学学测算，确定合合理的物物业费收收缴办法法。6项目实实施进度度6.1建建设工期期项目改造造工程工工期预计计2年，即从220055年1月月1日至至20006年112月330日。6.2实

44、实施进度度安排表4 项目目实施进进度计划划序号工作内容容时间安排排E、F区区A、F区区B、C、D区1项目建议议书批复复04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3112编制项目目投资可可行性研研究报告告04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3113建筑方案案设计04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3114施工图设设计05.11.1-05.2.33105.

45、11.1-05.2.33105.11.1-05.2.3315报建、领领取建设设规划许许可证05.33.1-05.3.11505.33.1-05.3.11505.33.1-05.3.1156工程开工工05.33.16605.77.106.33.1557完成投资资25%，开始始预售05.66.105.99.1/06.3.33006.66.18工程主体体封顶05.55.15505.111.330/006.44.3009工程验收收05.66.15505.110.330/006.110.33006.99.30010正式入住住05.77.105.111.115/006.111.11506.110.1156

46、.3技技术改造造项目建建设与市市场经营营的衔接接7.投资资估算7.1项项目投资资估算及及财务可可行性分分析的依依据a. FILENAME *及中中国*批发发市场初初步规划划方案；b.辽宁宁省20004年年预算定定额；c.*市近期期与本项项目类似似的竣工工决算指指标。7.2主主要经济济技术指指标a.项目目主要经经济技术术指标（见表22） b.项项目业态态分类面面积汇总总表（见见表3）7.3开开发成本本估算a.单项项工程投投资综合合估算汇汇总表表5 单单项工程程投资综综合估算算汇总表表序号工程项目目建筑面积积(平方米米)单方造价价 (元/平方米米)总造价(元)备注一土建工程程 ￥1633,2996

47、,8802.801A区 新建1.1土建工程程 676335.44811000.000 ￥74,3999,0228.0001.2水电工程程676335.448120.00 ￥8,1116,2577.6002B区改造2.1装饰改造造174663.006500.00 ￥8,7731,5300.0002.2水电工程程174663.006180.00 ￥3,1143,3500.8003C区改造,接接层3.1装饰接层层231444.00011000.000 ￥25,4588,4000.0003.2水电工程程231444.000180.00 ￥4,1165,9200.0004D区改造4.1装饰改造造1244

48、47.003500.00 ￥6,2223,5155.0004.2水电工程程124447.003180.00 ￥2,2240,4655.4005E区改造,扩扩建5.1装饰扩建建120333.888500.00 ￥6,0016,9400.0005.2水电工程程120333.888180.00 ￥2,1166,0988.4006地下室新建6.1土建工程程 108883.55121000.000 ￥21,4111,7668.0006.2水电工程程108883.551120.00 ￥1,2223,5299.600二电梯设备备 224部60万元元/部￥14,4000,0000.000三道路工程程 3000

49、米60元/米￥18,0000.000四绿 地50000.000 60.000 ￥3000,0000.000五地下管网网20000.000 150.00 ￥3000,0000.000六中央空调调1部1200000000.000 ￥12,0000,0000.000总计￥1900,3114,8802.80b. 项项目投资资成本费费用估算算汇总表6 项目投投资成本本费用估估算汇总总表项 目目总成本费费用（元元）可售部分分费用用（元/）1开发发成本（1）土土地成本本112,0000,0000.000779.91 （2）前前期工程程费3,3881,7774.0023.555 （3）建建安工程程费164,8

50、222,8997.44011477.744 （4）设设备费26,4400,0000.000183.84 （5）配配套工程程费37,8825,6466.977263.40 （6）景景观及道道路工程程费618,0000.0004.300 （7）设设计费3,6550,8804.1025.442 （8）建建设项目目收费9,8889,3373.8468.886 （9）监监理工程程费1,3118,5583.189.188 （10）不可预预见费6,5992,9915.9045.991 2开发发费用（1）管管理费用用8,2441,1144.8757.339 （2）销销售费用用29,5578,9311.6442

51、05.97 （3）财财务费用用9,0224,4424.0062.884 3成本本费用总总计413,3444,4995.99028788.300 综上所述述开发总总成本为为4.113亿元元。7.4项项目投资资及资金金筹措计计划7.4.1本项项目开发发投资的的资金来来源有三三个渠道道：一是是企业自自有资金金，二是是银行贷贷款，三三是销售售房屋收收入用于于投资部部分。本本项目开开发商自自有资金金202216万万作为启启动资金金，另向向银行贷贷款80000万万用于投投资，剩剩余部分分由房屋屋销售收收入补充充，总投投资为4413334.44万元。 项项目投资资资金筹筹措计划划表7 投资资计划与与资金筹筹

52、措表序号项 目目金 额额建设经营营期第一年第二年1总投资￥4133,3444,4495.90￥2888,6115,2231.07￥1244,7229,2264.831.1.1土地成本本￥1122,0000,0000.00￥1122,0000,0000.001.1.2前期工程程费￥3,3381,7744.000￥3,3381,7744.0001.1.3建安工程程费￥1644,8222,8897.40￥1033,8775,6675.34￥60,9477,2222.0061.1.4配套工程程费￥26,4000,0000.000￥26,4000,0000.0001.1.5景观及道道路工程程费￥37,8

53、255,6446.997￥37,8255,6446.9971.1.6配套公建建费￥6188,0000.000￥6188,0000.0001.1.7设计费￥3,6650,8044.100￥3,2285,7233.699￥3655,0880.4411.1.8建设项目目收费￥9,8889,3733.844￥9,8889,3733.8441.1.9监理工程程费￥1,3318,5833.188￥8311,0005.440￥4877,5777.7781.1.10不可预见见费￥6,5592,9155.900￥4,1155,0277.011￥2,4437,8888.8881.2.1管理费用用￥8,2241,1

54、444.877￥4,2285,3955.333￥3,9955,7499.5441.2.2销售费用用￥29,5788,9331.664￥15,3811,0444.445￥14,1977,8887.1191.2.3财务费用用￥9,0024,4244.000￥4,5512,2122.000￥4,5512,2122.0002资金筹措措￥2833,0224,0050.33￥2833,0224,0050.332.1自有资金金￥2022,1660,0035.95￥2022,1660,0035.952.2贷 款￥80,8644,0114.338￥80,8644,0114.3383销售回款款￥5911,5778

55、,6632.80￥15,8577,9883.554￥5755,7220,6649.267.4.2贷款款本息偿偿还计划划本项目银银行借款款采用分分期付息息、到期期一次性性还本的的偿还方方式，即即从建设设期开始始计息，第一年年末偿还还451122112.000元利利息，第第二年年年末偿还还451122112.000元利利息，并并偿还贷贷款本金金80886万元元，详见见贷款还还本付息息结算表表。贷款还本本付息结结算表序号项目名称称合计建设经营营期第一年第二年1借款还本本付息￥89,8888,4338.3382年初借款款累计￥80,8644,0114.338￥80,8644,0114.3383当年借款

56、款￥80,8644,0114.338￥80,8644,0114.338￥0.000当年应计计利息￥9,0024,4244.000￥4,5512,2122.000￥4,5512,2122.000年底还本本付息￥89,8888,4338.338￥4,5512,2122.000￥85,3766,2226.3387.5项项目销售售测算6.5.1销售售价格预预测：销售单价价及总销销售收入入分析表表（建筑筑面积）序号指标名称称面积单价合计1总建筑面面积1436606.97 2A区联体体商铺一层50566.255 160000￥80,9000,0000.000二层51333.388 160000￥82,13

57、44,0880.0003商场面积积一层95177.488 150000￥1422,7662,2200.00二层95177.399 120000￥1144,2008,6680.00三层95177.399 100000￥95,1733,9000.0004仓库面积积307990.008 40000￥1233,1660,3320.005写字楼160112.441 42000￥67,2522,1222.0006住宅471779.008 35000￥1655,1226,7780.007停车场218个个1000000￥21,8000,0000.0008总计￥8922,5118,0082.007.5.2销售售

58、进度分分析销售进度度分析（%）20055年20066年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0001.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0003.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0007.0003.0008.00030.00020.0001

59、4.00015.00013.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.0000.1110.4000.6991.4881.9333.0773.6664.2558.33326.22819.33414.0036.2664.9333.1552.1007.5.3销售售分析本项目销销售以租租、售相相结合的的方式进进行，销销售666%出租租及予留留为344%详见见下表：销售总收收入预测测表(9951885.

60、554平方方米666%)项目预计销售比例销售面积积（）销售均价价（元/）销售收入入（元）第一年3%25511.566 ￥6,2215.01￥15,8577,9883.554第二年97%926333.998 ￥6,2215.01￥5755,7220,6649.26合计100%951885.554 ￥5911,5778,6632.807.6财财务分析析本项目总总成本费费用为44.133亿元，以销售售回款的的方式回回收。销售税金金及附加加估算一一览表序号项 目目建设经营营期合 计计第一年第二年1销售收入入￥15,8577,9883.554￥5755,7220,6649.26￥5911,5778,66