某写字楼项目分析报告

1、PAGE 19 汉口西北北湖写字字楼项目目分析报报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc92726478 一、汉口口写字楼楼市场概概况 PAGEREF _Toc92726478 h 2 HYPERLINK l _Toc92726479 （一）汉汉口写字字楼市场场发展回回顾 PAGEREF _Toc92726479 h 2 HYPERLINK l _Toc92726480 （二）写写字楼总总体市场场特征 PAGEREF _Toc92726480 h 3 HYPERLINK l _Toc92726481 二 汉汉口写字字楼市场场供应需需求分析析 PAGEREF _

2、Toc92726481 h 4 HYPERLINK l _Toc92726482 （一）汉汉口写字字楼市场场供应分分析 PAGEREF _Toc92726482 h 4 HYPERLINK l _Toc92726483 1、供应应量分析析 PAGEREF _Toc92726483 h 4 HYPERLINK l _Toc92726484 2、租金金/售价分分析 PAGEREF _Toc92726484 h 5 HYPERLINK l _Toc92726485 3、 租租售率分分析 PAGEREF _Toc92726485 h 9 HYPERLINK l _Toc92726486 4、 物物业特

3、征征分析 PAGEREF _Toc92726486 h 10 HYPERLINK l _Toc92726487 （二）写写字楼市市场需求求分析 PAGEREF _Toc92726487 h 11 HYPERLINK l _Toc92726488 1、市场场需求概概况 PAGEREF _Toc92726488 h 11 HYPERLINK l _Toc92726489 2、 市市场需求求特征分分析 PAGEREF _Toc92726489 h 12 HYPERLINK l _Toc92726490 三、项目目调研分分析 PAGEREF _Toc92726490 h 13 HYPERLINK l

4、_Toc92726491 （一）项项目资源源调查分分析 PAGEREF _Toc92726491 h 13 HYPERLINK l _Toc92726492 1、地理理位置及及交通 PAGEREF _Toc92726492 h 13 HYPERLINK l _Toc92726493 2、商务务办公环环境 PAGEREF _Toc92726493 h 13 HYPERLINK l _Tooc92272664944 （二）项目SSWOTT分析 PAGEREF _Toc92726494 h 14 HYPERLINK l _Toc92726495 四、价格格定位 PAGEREF _Toc9272649

5、5 h 14 HYPERLINK l _Toc92726496 写字楼项项目资料料 PAGEREF _Toc92726496 h 15前 言言写字楼作作为商业业房地产产的前沿沿物业，是专门门针对公公司等机机构出租租和销售售的建筑筑空间。与其它它形式的的商业房房产（如如购物中中心）一一样，在在项目开开发前必必须进行行可行性性分析，准确的的市场定定位。一、汉口口写字楼楼市场概概况武汉是一一个拥有有数百年年的历史史和8000万人人口的大大城市，数度被被评为“21世世纪最具具发展潜潜力城市市”之一。武汉市市新经济济的高速速发展将将带动武武汉经济济的再次次腾飞，同时也也为商务务写字楼楼带来了了巨大的的发

6、展空空间。（一）汉汉口写字字楼市场场发展回回顾汉口地区区写字楼楼市场的的发展大大致可以以分为三三个阶段段：（如如下表所所示）阶 段段时 间间（年）代表写字字楼项目目武汉市经经济发展展水平I1992219995泰和广场场、武汉汉广场、世贸广广场、佳佳丽广场场发展较快快II1995519998建银大厦厦、国贸贸大厦、瑞通广广场、招招银大厦厦、信合合大厦发展很快快III19988商业银行行广场、天恒财财智大厦厦、华通通互连网网大厦减缓分 析：第一一阶段，以泰和和广场、武汉广广场、世世贸广场场为代表表，作为为武汉市市第一批批纯写字字楼，几几年内，吸收了了相当部部分的高高端市场场，后来由由于市场场变化，

7、价格逐逐步走低低。 第第二阶段段，以建建银大厦厦、招银银大厦、瑞通广广场为代代表，新新兴的金金融一条条街出现现了武汉汉市大规规模的甲甲级写字字楼群，这批写写字楼的的出现，迎合金金融一条条街的规规划发展展，吸收收了大部部分高端端市场，主要是是外地驻驻汉机构构。 第第三阶段段，从119988年起，在武汉汉市房地地产蓬勃勃发展、商住楼楼大批出出现的背背景下，写字楼楼市场发发展放慢慢了脚步步。通过回顾顾分析汉汉口地区区写字楼楼市场发发展过程程，我们们发现：城市市经济发发展水平平和速度度影响着着商务活活动程度度，进而而影响写写字楼物物业需求求；近年年来写字字楼需求求受到商商住楼市市场的影影响较大大，但商

8、商住楼的的商住功功能只是是阶段性性的，而而商住楼楼的客户户便是写写字楼市市场的潜潜在客户户（二）写写字楼总总体市场场特征经过调研研分析，目前汉汉口地区区写字楼楼市场呈呈现如下下特征：集中分布布在解放放大道至至武胜路路沿线、建设大大道金融融一条街街沿线、取水楼楼至江汉汉北路沿沿线、沿沿江大道道及江汉汉路步行行街沿线线四大板板块写字楼物物业平均均出售价价格为550000元/平平方米，平均租租金为330元/平方米米/月写字楼客客户以外外地驻汉汉机构为为主，行行业主要要分布在在商业、贸易、金融、房地产产、代理理服务业业写字楼出出租率比比较高，达到770以以上；但但销售率率比较低低，整体体不到440纯写

9、字楼楼项目开开发受高高层商住住两用楼楼开发影影响较大大，但只只是暂时时的。商住及其其他改变变功能的的住宅楼楼对以纯纯写字楼楼的租售将将产生很很大的影影响。武汉市写写字楼的的存量比比较多，非但如如此，还还有写字字楼在开开工、完完工、待待租，总总供给大大于总需需求。二 汉汉口写字字楼市场场供应需需求分析析（一）汉汉口写字字楼市场场供应分分析1、供应应量分析析汉口地区区主要写写字楼项项目板块块分布情情况如下下图表所所示：（注：此此处分析析时写字字楼不分分等级）板 块块数 量(个个)建设大道道“金融一一条街”10解放大道道至武胜胜路4取水楼至至江汉北北路3沿江大道道及江汉汉路步行行街5合 计22分 析

10、：市场板块块供应特特征明显显。从早早期解放放大道至至武胜路路沿线板板块，到到新兴的的建设大大道金金融一条条街板板块，再再到近年年来的江江汉路及及沿江大大道沿线线板块，目前形形成建设设大道沿沿线板块块为主，周边片片区为辅辅的供应应格局。建设大道道金融一一条街板板块，甲甲级写字字楼物业业规模占占武汉市市甲级写写字楼总总规模的的40，占汉汉口地区区甲级写写字楼物物业规模模的600以上上，是汉汉口高档档写字楼楼最为密密集、规规模最大大的区域。解放大道道至武胜胜路板块块，聚集集了汉口口地区主主要的早早期写字字楼，写写字楼市市场发展展比较成成熟，但但近年来来板块供供应量少少，市场场冷淡。沿江大道道及江汉汉

11、路步行行街板块块，纯写写字楼项项目很少少，但高高层商住住办公楼楼很多，为汉口口主要的的商住办办公楼聚聚集之地地。2、租金金/售价价分析 武武汉市写写字楼价价格指数数武汉市写写字楼价价格指数数及变化化如下图图表所示示：写字楼历历年价格格指数表表年度20000.220000.320000.420011.120011.220011.320011.420022.120022.220022.320022.420033.1写字楼指指数101001013310166101881016610199102331030010355103881050010655分 析：20011年以前前上升缓缓慢，220011年以

12、后后上升很很快，特特别是220022年以来来同比涨涨幅达33。这这主要是是和武汉汉市宏观观经济发发展水平平有关。武汉汉市字楼楼市场成成交价格格武汉市写写字楼市市场成交交价格指指数及变变化如下下图表所所示：年季度20022.120022.220022.320022.420033.120033.220033.320033.4写字楼指指数4128841499416334208842700433114367743911分 析：从20002年写写字楼市市场销售售均价一一直呈现现上扬的的趋势，并且这这种趋势势在20003年年更加明明显。 汉口口写字楼楼板块价价格特征征 汉口地区区写字楼楼板块销销售价格格特

13、征如如下图表表所示：板 块平均售价价(元/)建设大道道“金融一一条街”70000解放大道道至武胜胜路50000取水楼至至江汉北北路40000沿江大道道及江汉汉路步行行街42000平均售价价42700分 析：从销销售价格格来看，汉口写写字楼板板块销售售价格差差距明显显，从高高到低依依次为建建设大道道金融一一条街板板块、解解放大道道至武胜胜路板块块、江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块。建设设大道金金融一条条街板块块，写字字楼平均均销售价价格达到到70000元/平方米米，高出出武汉市市写字楼楼平均销销售价格格28000元/平方米米。这主主要是金金融一条条街清晰晰的发展展规划和和浓厚的的商务办办

14、公氛围围大大提提升了板板块写字字楼的市市场价值值。 解解放大道道至武胜胜路沿线线板块，写字楼楼平均销销售价格格为50000元元/平方方米，板板块形成成稳定的的三足鼎鼎立（武武广、世世贸、泰泰和）之之势，商商业气息息浓厚。 江江汉北路路及江汉汉路步行行街沿线线板块，销售价价格在442000元/平平方米，与武汉汉市写字字楼平均均销售价价格水平平相当。这主要要是写字字楼受商商业网点点及商住住楼影响响，价格格难以提提升。汉口口写字楼楼板块租租金特征征汉口各板板块写字字楼租金金情况如如下图表表所示：板 块平均租金金(元/月月)建设大道道“金融一一条街”55解放大道道至武胜胜路30取水楼至至江汉北北路25

15、沿江大道道及江汉汉路步行行街20平均租金金35分 析：从租金来来看，汉汉口写字字楼板块块租金差差距明显显，从高高到低依依次为建建设大道道金融一一条街板板块、解解放大道道至武胜胜路板块块、江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块。建设大道道金融一一条街板板块，写写字楼平平均租金金为555元/平平方米/月，写写字楼最最高租金金达到880元/平方米米/月，为武汉汉市写字字楼租金金最高区区域。板板块受金金融一条条街商务务环境和和新兴甲甲级写字字楼云集集的协同同影响，写字楼楼物业市市场价值值高，未未来升值值趋势明明显。解放大道道至武胜胜路板块块，写字字楼平均均租金在在30元元/平方方米/月月左右，其价位

16、位居武汉汉市写字字楼的中中间水平平。区域域写字楼楼供应稳稳定，由由于受武武汉广场场和世贸贸大厦商商业经济济的影响响，解放放大道上上的写字字楼主要要集中在在这一带带。江汉北路路及江汉汉路步行行街沿线线板块，租金为为20元元/平方方米/月月。江汉汉路一直直以来是是武汉市市的中心心商业区，其其商业经经济发展展水平居居武汉市市前列，但它的的租金比比较低，主要是是由于江江汉路上上不便通通车，且且车位甚甚少。但但是随着着中心商商务区的的扩展，写字楼楼在这里里会有很很大的发发展空间间，而且且租金价价位相信信也会随随之有所所上涨。3、 租租售率分分析汉口板块块写字楼楼出租情情况特征征如下图图表所示示：板 块租

17、售率建设大道道金融一一条街85取水楼至至江汉北北路75江汉路及及沿江大大道70解放大道道沿线及及武胜路路70平均水平平75分 析：汉口写字字楼平均均入住率率为755左右右建设大道道金融一一条街板板块，写写字楼不不仅租金金高，而而且入住住率也非非常高，达855%江汉路及及沿江大大道板块块入住率率达70%，由于周周边经济济发展好好，写字字楼数量量相对较较少，且且租金比比较低，因而入入住率也也很高解放大道道沿线及及江汉北北路沿线线写字楼楼入住率率为655775之之间，入入住率低低于其它它板块。这主要要是趋于于写字楼楼老化，功能等等跟不上上现代办办公需求求。4、 物物业特征征分析物业板块块比较分分析如

18、下下表所示示：项目 / 板块块金融一条条街取水楼至至江汉北北路江汉路及及沿江大大道解放大道道沿线及及武胜路路档次甲级写字字楼一般档次次写字楼楼商住公寓寓楼早期高档档写字楼楼形象现代，气气派一般商业外观观商业外观观规模大而集中中小大而分散散大而集中中配套现代化，先进一般化不齐全老旧物管公司司深港派物物业管理理公司本地物业业管理公公司沿海物业业管理公公司沿海物业业管理公公司分 析：从档次来来看，表表现出如如下特征征：甲级级写字楼楼一般有有极佳的的区位、通达性性，高品品质的承承租人，专业化化管理，智能化化程度高高，建筑筑品质好，租金具具有竞争争力，主主要在金金融一条条街沿线线乙级级写字楼楼：有较较好

19、的区区位、管管理、智智能化程程度、承承租人，主要分分布在金金融一条条街周边边，如江江汉北路路沿线、解放大大道沿线线其它它写字楼楼房龄在在15-25年年左右，且占用用率较稳稳定，经经济上过过时, 无现代代网络系统统,其附附近新开开发的写写字楼项项目安装装了更好好的设施施，主要要分布在在甲级乙乙级写字字楼周边边从配套设设施来看看，有如如下特点点：400%写字字楼采用用进口电电梯,660%写写字楼采采用中外外合资电电梯。400%写字字楼一楼楼为大堂堂和金融融证券机机构,440%写写字楼一一楼为商商业购物物场所,20%写字楼楼一楼为为金融服服务机构构。700%写字字楼以为为地下停停车位为为主,330%

20、写写字楼以以地面停停车位为为主。（二）写写字楼市市场需求求分析1、市场场需求概概况从销售、出租情情况来看看，板块块市场需需求比较较分析如如下表：板 块板块特征征主要客户户建设大道道“金融一一条街”金融一条条街,高高档写字字楼密集集外资及合合资企业业的驻汉汉公司和和分支机机构,本本地企业业数量少少解放大道道至武胜胜路浓厚商业业氛围,中高档档写字楼楼外地驻汉汉机构/知名品品牌代理理公司及及合资企企业取水楼至至江汉北北路CBD辐辐射区,中档写写字楼中小私营营企业沿江大道道及江汉汉路步行行街浓厚商业业氛围,一般写写字楼和和商住楼楼销售代理理/广告告策划分 析：建设设大道金金融一条条街板块块，建银银大厦

21、、国贸中中心、瑞瑞通广场场、招银银大厦、信合大大厦等写写字楼，入驻机机构以外外企为主主，包括括摩托罗罗拉、贝贝尔、西西门子、爱立信信、柯达达、爱普普生、朗朗讯，国国内知名名品牌企企业包括括海尔、万科、华为技技术，大大唐电信信等； 解解放大道道沿线板板块，武武商、武武广、世世贸、SSOGOO写字楼楼、富商商大厦、中原大大厦等写写字楼，入驻机机构以国国内知名名品牌驻驻汉机构构和武汉汉本地强强势公司司为主，小部分分包括知知名外企企分支机机构； 取取水楼至至江汉北北路板块块，良友友大厦、凯盟大大厦、登登月大厦厦等写字字楼，入入驻机构构以武汉汉本地创创业阶段段中小企企业为主主，少数数外地驻驻汉公司司分支

22、机机构。 沿沿江大道道及江汉汉路步行行街板块块，世纪纪大厦、港奥中中心、正信大大厦、中百商商厦等写写字楼，主要以以销售代代理及广广告策划划机构等等中小私私营企业业为主。2、 市市场需求求特征分分析写字楼市市场需求求特征如如下：写字楼市市场的区区域性不不强，客客户选择择写字楼楼时一般般从全武汉市市范围来来看。承租人挑挑选写字字楼的档档次时喜喜欢从乙乙级到甲甲级，或或从其它它更低档档写字楼楼到乙级级写字楼楼越来越多多的承租租人要求求写字楼楼有数量量较多且速速度较快快的电梯梯、或者配配有员工工餐厅，并且有有较为阔阔绰公共共空间。拥有较多多停车位位的大厦厦比较受受欢迎。将来，白领们们开车上上下班将将成

23、为一一种习惯惯，车位位数量将将成为客客户选择择写字楼楼的重要要指标。客户对宽宽带网的的应用也有有了相当当大的兴兴趣。随随着网络络时代来来临，客客户希望望新的写写字楼能能有宽带带直接上上网的服服务和配配套设施施。DDDN、IISDNN与光纤纤通讯等等已经是是必备的的硬件设设施。一一些高科科技公司司还要求求有大型型机房冷冷却装置置，对用用电量要要求也明明显提高高。三、项目目调研分分析本项目位位于西北北湖的西西南角，占地约约1万平平方米，建筑面面积约110万平平方米，地块呈呈不规则则形状分分布。（一）项项目资源源调查分分析1、地理理位置及及交通本案地块块位于西西北湖旁旁，临建建设大道道。是市市政府建

24、建设的金金融一条条街，有有92条条公交线线路此路路段，交交通十分分便捷.2、商务务办公环环境项目周边边范围配配套资源源较为丰丰富，商商务办公公环境比比较成熟熟。建银大厦厦、新世界界、招行行大厦等等多个高高档写字字楼围绕绕，是著著名的金金融一条条街，将将带来潜潜在市场场银行证券券机构较较为丰富富，有招招商银行行、中国国银行、建设银行行、工商商银行、华夏银银行等酒店宾馆馆林立。有新华华大酒店店、华新酒店店、远南南酒店、南光酒店店、五湖湖宾馆等等娱乐、购购物场所所林立。新世界界国贸商商会等可见，区区域商务务办公环环境非常常成熟，有优越越的发展展前景。（二）项项目SWWOT分分析优势（SS） 市政政规

25、划清清晰，受受周边商商业区及及CBDD辐射影影响，办办公气氛氛浓具备备写字楼楼物业开开发的基基础条件件，如交交通、人人流量、商务氛氛围等；景观观优势明明显，形形成本案案景观优优势，营营造生态态卖点劣势（WW） 项项目的地地块不规规则，不不利于规规划设计计 机会 (O) 区域域竞争对对手不多多，仅有有广电中中心和另另外一个个高层写写字楼主主体已完完工，为为本案提提供市场场机会区域域经济发发展规划划，商务务活动频频繁，带带来市场场需求威胁 (T)区域域内公寓寓类商住住楼改变变为写字字楼用途途对纯写写字楼市市场冲击击大 受受区域内内成熟的的甲级写写字楼如如建银大大厦、新世界界、招行大厦厦等租金金及出

26、租租率变化化影响较较大四、价格格定位根据对汉汉口片区区写字楼楼市场的的分析，结合本本案状况况，我司司认为：在本片片区的写写字楼市市场租金金差距较较大的情情况下，应尽可可能提高高项目的的定位，高档次次的定位位将支持持本项目目的价格格提升，在考察察了周边边的市场场租价后后，我们们根据市市场收益益法评估估出价格格。写字楼项项目资料料写字楼名名称租价、售售价水平平档次主体公司司类型坐落地址址租售率建银大厦厦80元/平方米米+200（物管管）不出售甲级外企，国国内知名名公司西北湖广广场，新新华下路路85%瑞通广场场85元/平方米米+122（物管管）85000元/平平方米甲级外企，国国内知名名公司长江日报报路，建建设大道道90%招银大厦厦45-555元/平方米米甲级外企，国国内知名名公司建设大道道与青年年路交汇汇处85%信合大厦厦50元/平方米米甲级国内知名名公司，少量外外企建设大道道，喷泉泉公园附附近85%国贸大厦厦100元元/平方方米（租价+物管）甲级