某小城镇建设项目可行性研究报告

1、 *项目可行性研究报告 PAGE PAGE 62目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc255981683 第一章 总总论 PAGEREF _Toc255981683 h 1 HYPERLINK l _Toc255981684 1.1项项目概况况 PAGEREF _Toc255981684 h 1 HYPERLINK l _Toc255981685 1.2可可研报告告编制依依据和研研究范围围 PAGEREF _Toc255981685 h 4 HYPERLINK l _Toc255981686 1.3主主要技术术经济指指标 PAGEREF _Toc25598168

2、6 h 5 HYPERLINK l _Toc255981687 1.4研研究结论论与建议议 PAGEREF _Toc255981687 h 6 HYPERLINK l _Toc255981688 第二章 项项目建设设背景与与必要性性7 HYPERLINK l _Toc255981689 2.1项项目建设设背景7 HYPERLINK l _Toc255981690 2.2项项目建设设必要性性 PAGEREF _Toc255981690 h 8 HYPERLINK l _Toc255981688 第三章 项项目定位位及市场场分析10 HYPERLINK l _Toc255981689 3.1项项目

3、定位位10 HYPERLINK l _Toc255981690 3.2市市场前期期分析12 HYPERLINK l _Toc255981689 3.3项项目规划划面积外外的产业业互动15 HYPERLINK l _Toc255981690 3.4项项目开发发与小城城镇建设设、两型型社会建建设的融融合16 HYPERLINK l _Toc255981689 3.5项项目命名名18 HYPERLINK l _Toc255981691 第四章 项项目选址址及建设设条件19 HYPERLINK l _Toc255981692 4.1选选址原则则20 HYPERLINK l _Toc255981693

4、4.2项项目选址址20 HYPERLINK l _Toc255981694 4.3建建设条件件20 HYPERLINK l _Toc255981695 第五章 建建设内容容及规模模24 HYPERLINK l _Toc255981693 5.1建建设规模模25 HYPERLINK l _Toc255981693 5.2建建设内容容25 HYPERLINK l _Toc255981689 5.3项项目设计计说明27 HYPERLINK l _Toc255981696 第六章 工工程技术术方案32 HYPERLINK l _Toc255981697 6.1建建筑设计计32 HYPERLINK l

5、_Toc255981698 6.2结结构设计计33 HYPERLINK l _Toc255981699 6.3电电气设计计34 HYPERLINK l _Toc255981700 6.4给给排水设设计38 HYPERLINK l _Toc255981701 6.5消消防设计计41 HYPERLINK l _Toc255981704 第七章 环环境保护护42 HYPERLINK l _Toc255981705 7.1施施工期环环境影响响分析42 HYPERLINK l _Toc255981706 7.2营营运期环环境影响响分析45 HYPERLINK l _Toc255981707 第八章 节节

6、能方案案分析46 HYPERLINK l _Toc255981708 8.1建建筑节能能措施47 HYPERLINK l _Toc255981709 8.2用用电节能能措施50 HYPERLINK l _Toc255981710 第九章 项项目实施施进度安安排51 HYPERLINK l _Toc255981711 第十章 投投资估算算与资金金筹措52 HYPERLINK l _Toc255981712 10.11投资估估算52 HYPERLINK l _Toc255981713 10.22资金筹筹措52 HYPERLINK l _Toc255981720 第十一章章 效益分分析及还还贷计划划

7、56 HYPERLINK l _Toc255981721 11.11经济效益益分析56 HYPERLINK l _Toc255981721 11.22社会效效益分析析56 HYPERLINK l _Toc255981722 11.33还贷计计划57 HYPERLINK l _Toc255981714 第十二章章 招投标标方案57 HYPERLINK l _Toc255981715 12.11编制依依据58 HYPERLINK l _Toc255981716 12.22招标范范围58 HYPERLINK l _Toc255981717 12.33招标组组织形式式58 HYPERLINK l _T

8、oc255981718 12.44招标方方式59 HYPERLINK l _Toc255981719 12.55招标信信息发布布59 HYPERLINK l _Toc255981723 第十三章章 研究结结论与建建议60 HYPERLINK l _Toc255981724 13.11研究结结论60 HYPERLINK l _Toc255981725 13.22建议61第一章 总总论1.1项项目概况况1.1.1项目目名称*1.1.2项目目承办单单位*有限限公司1.1.3项目目承办单单位基本本情况经*人民民政府招招商引资资,由*有限限公司为为此项目目投资建设设。并于*年年*月*日经经*工工商行政政

9、管理局局企业名名称预先先核准通通知书批批准，设设立“*有限限公司”，于*年年*月*日经经*工工商行政政管理局局注册登登记并颁颁发法人人营业执执照。公司所在在地：*县*镇*村。企业法法人代表表：*。注注册资本本：人民民币*万元整。经营范范围：*公司组成成人员：公司现现有工作作人员*名，其其中：董董事长*名、总经理理*名、监事*名，项目经经理*名，其其他管理理人员*名。1.1.4建设设地点拟建项目目选址在在*镇*，临*国道，距*镇3公里左左右，距距离*县城城8公里以以内，车车程8-10分分钟即可可达。项项目区域域优势明明显，概概括起来来就是“四临一一靠”。即： eq oac(,1)临城：项目区区距

10、县城城仅8公里，8分钟钟左右车车程，区区位优势势明显； eq oac(,2)临路：项目区区西临*国国道，是是*流通的的黄金走走廊，交交通便捷捷； eq oac(,3)临水水：项目目区东临临*，且地地块内拥拥有灌渠渠、湖泊泊，水资资源丰富富； eq oac(,4)临农农庄：项项目区南南临*有名名的*庄园园，具有有生态资资源和特特产资源源优势； eq oac(,5)靠山：项目区区南临*，远靠*山，拥有不不可多得得的绵延延起伏的的数十公公里山水水和秀美美风景。1.1.5建设设性质新建1.1.6建设设内容及及规模本项目共共分三期期开发，总投资资2亿元元。第一一期，依依托*优势势自然资资源，以以生态型型

11、乡村旅旅游为重重点，计计划投资资80000万元元；第二二期，依依托*资源源，开发发一系列列水上休休闲娱乐乐项目，打造水水文化核核心景区区，计划划投资550000万元；第三期期，跨过过*，在*盘山山脚下，开发旅旅游地产产，形成成*旅游产产业的提提升，计计划投资资70000万元元。本项项目一期期建设总总需面积积2611亩（水陆陆面积），共需需征用土土地95亩(已已征用775亩,20亩亩正在征征用中)，其中中建筑物物占地面面积15000，规划划建筑面面积3888800,租用水水面1666亩。项目建设设的整体体规划设设计充分分体现了了“绿色、阳光、运动、环保”的主题题，由策策划部门门拟定出出了“七大系

12、系统、六六大分区区、三路循循环”的整体规规划。七大系统统： “食”系统，主要是是指本项项目的餐餐饮功能能，包括括中心餐餐饮区、清吧烧烧烤、农农家自酿酿酒、自自制腌制品品、自制制豆腐等等。“观”系系统，主主要是指指本项目目的景观观系统，包括道道路景观观绿化、特色牌牌坊、荷荷塘、海海滩、特色色民风建建筑等。“游”系系统，主主要是包包括游道道、观光光车、指指向设计计、休憩憩设施和和停车场场等。“乐”系系统，主主要是指指本项目目的休闲闲、娱乐乐项目，包括垂垂钓、网网球、羽羽毛球、乒乓球球、沙滩滩排球、儿童游游乐场、游泳池池及户外外拓展项项目等。“展”系系统，主主要是指指本项目目的文化化展示功功能，包包

13、括“*文化民民俗风情园园”、农家家豆腐坊坊、农家家酒坊、农家油油坊、农农家腌制制坊、农农家小院院、户外外小品等等。“居”系系统，主主要是指指本项目目中为游游客提供供居住服务的的宾馆、酒店式式别墅、滨水民民居度假假客房。“购”系系统，主主要是指指针对游游客提供供的购物物功能，拟建“*特产综综合购物物中心”及体验验活动中中所包含含的酿酒酒、腌制制菜品、蜂蜜等等。六大分区区：A形象引引导区。作为景景区的形形象窗口口，形象象引导区区包括“大型停停车场、游客接接待中心心、村支支部、村村民文体体活动中中心、景景区管理理办公室室、景区区形象雕雕塑组团团”等功能能内容。约用地地15亩，其建筑筑物占地地面积约约

14、47000。B、*民俗俗风情园园。此园园是*历史史文化、民俗民民风集中中展示的的一个平平台，一一块是以以各体验验活动为为主题的的农家小小铺，另另一块是是*历史文文化和优优秀旅游游景区的的博览展展示，集集中陈列列和展示示*历史文文化精髓髓。约用用地200亩，其其建筑物物占地面面积12200。C、中心心餐饮区区。约用用地5亩亩，主建建架空层层停车场场、餐厅厅、包房房及茶饮饮中心等等建筑设设施，其其建筑物物占地面面积26600.D、别墅墅式酒店店群。此区建建设200套独具具特色的的别墅式式酒店，风格清清新，幽幽静雅致致，错落落于乡间间密林之之中，是是亲近大大自然与与高品质质旅游生生活的两两全之选选。

15、别墅墅式酒店店内，设设施先进进，功能能齐全。超大客客厅可待待客洽谈谈，卧室室温馨浪浪漫，独独家私人人露台，可一览览园区美美景；完完善的信信息化智智能服务务系统，更能为为游客提提供丰富富多彩的的娱乐生生活和方方便快捷捷的商务务服务。别墅式式酒店群群有很好好的市场场前景。约用地地20亩，主主建儿童童乐园、游泳池池、训练练场等体体育运动动设施，其中别别墅式酒酒店建筑筑占地335000，室内内体育厂厂馆等建建筑物占占地面积积24000。E、高尚尚会务、生活区区。位于于项目的的南部区区域，是是集住宿宿、会议议、足浴浴按摩、休闲、健身等等功能于于一体的的一个高高尚生活活区。约约用地220亩，其其建筑物物占

16、地面面积15500。水面面主要用用于建钓钓鱼中心心、滨水水木道、临水风风情包厢厢，水生生植物种种植观赏赏区，阳阳光沙滩滩游泳池池等建设设。F、户外外活动拓拓展区。户外拓拓展是时时下非常常流行的的一种企企业培训训方式，能让人人在各种种项目活活动中达达到磨练练意志、陶冶情情操、完完善人格格、熔炼炼团队培培训的目的，受到很很多企业业单位的的青睐，周边同同类的经经营户外外拓展的的项目少少，综合合条件和和本项目目有一定定的差距距，有很很好的市市场前景景。约用用地155亩，主主建儿童童乐园、游泳池池、训练练场等体体育运动动设施，其建筑筑物占地地面积9900.三路循环环：A、游客客车辆通通道循环环。游客客的

17、私家家车以*国国道入口口为起点点，途经经村支部部并环绕绕*民俗风风情区，经中心心餐饮区区的停车车场，形形成一个个完整的的回路，很好的的覆盖了了“民俗园园”等园内内主要景景点，与与生活区区临湖相相望，保保证了生生活区域域内的安安静。B、电瓶瓶车游道道循环：观光游游道以停停车场为为起点，沿*岸环环绕阳光沙滩滩，游客客可看到到临水小小包厢、烧烤场场、网球球场等，经过户户外拓展展区，观观光车将将经农家家居住区区到*园，然后沿沿“农家小小院”后面的的游道折折返，经经过茶艺艺会务区区和儿童童游客场场，返回回停车场场。C、消防防通道：消防通通道用于于消防人人员实施施营救和和人员疏疏散的通通道，同同时也是是贵

18、宾进进入园区区的安全全通道。消防通通道经过过村支部部广场转转盘库，直接由由南面通通路经滨滨水民居居到达高高尚生活活区，是是园内仅仅有的一一条通路路到达高高尚生活活区，很很好的保保证了生生活区的的安静。1.1.7项目目建设实实施进度度*的的建设，已得到到各级有有关部门门的批准准与支持持，并成成立了专专门工作作班子开开展项目目前期工工作；20100年4月，所所有工程程项目建建设全面面实施整整体连动动；20111年4月底，所有主主体工程程全部完完工；20111年9月底前完成成全部装装饰装潢潢等刹尾尾工作；20111年100月1日日开园营营业。1.2可可研报告告编制依依据和研研究范围围1.2.1编制制

19、依据1、20008年年中央11号文件件党中中央国务务院关于于切实加加强农业业基础建建设的若若干意见见；2、中中国农业业发展纲纲要；3、全全国农垦垦农业现现代化建建设规划划；4、农业业部农农业七大大体系建建设规划划；5、*人人民政府府办公厅厅关于加加快发展展休闲农农业的通通知；6、*国民民经济和和社会发发展“十一五五”规划；7、工业业与民用用建筑可可行性研研究深度度及要求求；8、国家家发改委委、建设设部联合合颁发的的建设设项目经经济评价价方法与与参数（第三版版）；9、建设设单位提提供的其其他有关关资料。1.2.2研究究范围本可研报报告依据据国家有有关部门门政策、规程、规范等等，对项项目建设设背景

20、与与必要性性、项目目选址与与建设条条件、建建设内容容与规模模、工程程建设方方案、环环境保护护与节能能措施、项目建建设实施施进度计计划、投投资估算算和资金金筹措、招投标标方案及及效益分分析等方方面进行行分析研研究。1.3主主要技术术经济指指标项目第一一期主要要技术经经济指标标见表11-1。表1-11 主要技技术经济济指标表表序号指 标标 名名 称称单位数 量备 注注1总用地面面积（含含水面）1740000.87约2611亩1.1征用土地地633333.665约95亩亩1.2租用水面面1106667.22约1666亩2总建筑面面积3888802.1形象引导导区建筑筑占地470002.2*民民俗风情

21、情园建筑筑占地120002.3中心餐饮饮区建筑筑占地260002.4酒店式别别墅群建建筑占地地35000+24400体育馆等等240002.5高尚会务务、生活活区建筑筑占地150002.6总建筑面面积3888803总投资万元800003.1自筹资金金万元500003.2银行贷款款万元300004建设工期期月185预计年净净收益万元约200006年经营成成本万元620001.4研研究结论论与建议议1.4.1研究究结论 1、项项目建设设是从构构建和谐谐社会，落实省省委、市市委有关关会议精精神的大大局出发发，其意意义是深深远的。本项目目是打造造*首个生生态田园园型乡村村旅游综综合体。以具有有旅游价价

22、值的农农业资源源和农产产品、农农耕文化化为前提提，以规规划、设设计、修修建为手手段，以以创建新新农业实实体经营营管理理理念为载载体，以以输出观观光、休休闲、采采摘、购购物、品品尝、农农事活动动体验和和传统农农耕文化化回味为为目的，把小城城镇建设设与体现现传统农农庄风貌貌结合，把农业业生产与与旅游观观光结合合起来，讲求“原汁原原味”，追求求休闲设设施及会会议配套套与农业业系统、生态系系统、人人文景观观系统的的和谐统统一，围围绕农村村活动场场所，依依托农业业文化景景观、农农业生态态环境、农事活活动、农农家小院院落及农农村传统统的生活活习俗资资源，向向游客提提供一种种自在、自然、幽静、野趣、生态的的

23、游乐空空间，尽尽力体现现返璞归归真、回回归自然然的心态态，形成成一个集集旅游观观光、优优化生态态环境和和社会文文化功能能为一体体的原生生态农业业旅游、休闲、娱乐农农庄。项目建成成后，*环环境条件件将得到到极大的的改善，可以为为农民开开辟更广广泛的就就业门路路，实现现“生产发发展、生生活宽裕裕”的目标标。项目目建设符符合国家家政策，布局合合理，经经济与社社会效益益显著，因此项项目的建建设是十十分必要要的，是是可行的的。2、项目目建设地地址具有有良好的的区位优优势、外外部水、电基础础设施条条件良好好，建设设地址地地质稳定定，为项项目建设设提供了了有利的的建设地地理条件件。3、市场场有需求求，项目目

24、建设有有良好的的发展前前景。4、项目目建设规规模、建建设方案案、环境境保护、消防安安全、实实施进度度安排、项目组组织与管管理、投投资估算算和资金金筹措方方案是可可行的。1.4.2建议议1、项目目单位必必须高起起点、高高标准进行行建设和和管理，抓紧落实实项目前前期工作作，为项项目的建建设提供供较好的的建设条条件。2、建设设单位应应引进竞竞争机制制，择优选选择设计计单位和和监理单单位，并并通过招招投标形形式择优优选择施施工企业业等，以以保证工工程项目目质量和和进度，使投资资按预期期计划得得到控制制，并满满足可研研报告中中预期的的目标。3、建设设项目是是市、县县两级政政府批准准的乡村村旅游休休闲项目

25、目，建议上上级领导导机关及及有关部部门为项项目的建建设营造造一个宽宽松的外外部环境境，促使使其尽快快建成发发挥效益益。第二章 项项目建设设背景与与必要性性2.1项项目建设设背景2.1.1政策策优势中央1号号文件提提出要大大力发展展现代农农业，并并把建设设现代农农业作为为今后一一个时期期小城镇镇建设的的重要内内容，提提出科技技进步是是突破资资源和市市场对我我国农业业双重制制约的根根本出路路。必须须着眼增增强农业业科技自自主创新新能力，加快农农业科技技成果转转化应用用，提高高科技对对农业增增长的贡贡献率，促进农农业集约约生产、清洁生生产、安安全生产产和可持持续发展展。1号号文件还还提出，农业产产品

26、不仅仅具有食食品保障功功能，而而且具有有原料供供给、就就业增效效、生态态保护、观光休休闲、文文化传承承等功能能。建设设现代农农业，必必须注重重开发农农业的多多种功能能，向农农业的广广度和深深度进军军，促进进农业结结构不断断优化升升级，大大力发展展特色农农业，特特别要重重视发展展园艺业业、特种种养殖业业和乡村村旅游等等行业。目前，无无论是中中央的决决策，还还是省、市工作作层面，大力发发展旅游游经济已已形成共共识，而而且该项项目的开开发是经经市委、市政府府筹划，由陈文文浩市长长亲自拍拍板定案案，列为为全市农农业旅游游休闲农农庄的样样板工程程，受到到了市、县、镇镇各级领领导的高高度重视视与支持持。

27、2.11.2市市场有需需求“休闲旅旅游”和“主题游游”已正成成为热门门旅游类类型，传传统的观观光旅游游正在逐逐步减少少，深度度游、短短程自驾驾游、农农家乐等等旅游项项目正在在加速发发展，且且大受消消费者欢欢迎。*依依托*及周周边地区区景区资资源和链链接*的区区位优势势，拥有有相当数数量的过过境游客客。据不不完全统统计，仅仅星香源源、金丰丰和等为为数不多多的接待待过境游游客的酒酒店，每每年接待待过境游游客已达达4万人人以上；又如据据*市旅游游局统计计，088年全市市乡村旅旅游人数数达2000多万万人次，直接经经济收入入达1.2亿元元以上。由由此可见见，开发发乡村旅旅游业大大有可为为。2.1.3地

28、方方有资源源*作作为传统统的农业业大县，拥有独独特的自自然生态态环境和和特色农农业产业业，如*产产业；*历历史悠久久，文化化底蕴深深厚，如如*古文化化遗址等等人文景景观享誉誉全国。同时，*具备开开发生态态农业旅旅游休闲闲项目的的条件，区位及及周边自自然生态态条件良良好，同同时，*是是*小城镇镇建设示示范点，正处于于生活改改善、产产业升级级的新阶阶段。本本项目在在此投资资，一方方面能充充分借用用周边的的自然资资源，另另一方面面又能有有机融入入*的小城镇镇建设中中，促进进地方的的产业发发展和生生活改善善。2.1.4投资资商有意意愿作为主投投资商，宁波市市北仑澳澳美珂工工贸有限限公司，一直致致力于优

29、优秀旅游游资源的的开发和和推广，本项目目的投资资，是通通过深入入挖掘*本本土优势势旅游资资源，打打造本土土旅游品品牌，是是投资商商基于对对自身旅旅游项目目开发能能力的自自信和对对*乃至*旅游游经济发发展的乐乐观判断断。2.2项项目建设设必要性性2.2.1项目目建设符符合国家家产业政政策，是是国家重重点支持持和扶持持的产业本项目建建设是深深入贯彻彻党的十十七届三三中全会会决定“关于因因地制宜宜发展特特色产业业和乡村村旅游业业”的精神神，实施施市委、市政府府就开发发*农业旅旅游休闲闲农庄的的指导性性意见，为加快快*乡村旅旅游产业业的发展展，在*镇镇*开发原原生态农农业旅游游休闲项项目，不不仅适应应

30、了旅游游产业结结构优化化调整的的客观要要求，拓拓宽了旅旅游资源源开发新新途径，并把旅旅游、农农业、新新农村进进行了有有机结合合，提升升和丰富富了旅游游内涵，能迎合合大众消消费心理理。2.2.2项目目建设将将成为农农村建设设的新样样板“社会主主义新农农村“是指在在社会制制度下，反映一一定时期期农村社社会双经经济发展展为基础础，以社社会全面面进步为为标志的的社会状状态。具具体来说说包括五五个方面面：即新新房舍、新设施施、新环环境、新新村民、新新风尚。通过本本项目的的建成，向外界界传达本本项目不不是一个个孤立的的旅游景景点，而而是*小城城镇建设设的一个个新成就就、新样样板。2.2.3项目目建设将将成

31、为*乡乡村旅游游的新园园区乡村旅游游是以景景区景点点和生态态农业观观光为依依托，以以田园风风光、农农家生活活为特色色，以乡乡村休闲闲度假、农业观观光游览览、民俗俗风情体体验为主主要内容容的旅游游休闲方方式。本本项目的的建设将将围绕社社会主义义小城镇镇建设的的要求，科学规规划，打打造成集集村务办办公、村村民生活活、农业业展示、休闲度度假、餐餐饮娱乐乐为一体体的乡村村旅游新新园区，并努力力建设成成为*历史史文化和和优秀旅旅游资源源对外展展示推广广的“形象窗窗口”。2.2.4项目目建设是是农村产产业结构构调整的的客观要要求项目建设设能促进进农业产产业结构构的优化化改变，能提高高农民市市场意识识，使周

32、周边村民民向二、三产业业渗透，拓宽了了农产品品销路，实现农农产品的的多项、多次增增值，加加速农民民致富步步伐。可可创造直直接就业业250人人，间接接就业3350人人的就业业机会，有效解解决周边边农村富富余劳动动力的就就业问题题。2.2.5项目目建设是是*城市建设设发展的的要求*作作为传统统的农业业大县，拥有独独特的自自然生态态环境和和特色农农业产业业，如*产产业；*历史悠悠久，文文化底蕴蕴深厚，如*古文文化遗址址等人文文景观享享誉全国国。另外外，*具备备开发生生态农业业旅游休休闲项目目的条件件，区位位及周边边自然生生态条件件良好，同时，*是*小城镇镇建设示示范点，正处于于生活改改善、生生产发展

33、展、产业业升级的的新阶段段，本项项目的开开发能充充分借用用周边的的自然资资源，同同时又能能有机融融入到*的的小城镇镇建设中中，促进进地方的的产业发发展和生生活改善善。第三章 项目目定位及及市场分分析3.1项项目定位位3.1.1总体体定位的的十大原原则1、突出出社会主主义小城城镇建设设要求，在项目目中具体体落实；2、突出出项目在在*农村建建设工作作中的示示范性；3、充分分表现*文文化、农农耕文化化在新形形势下的的创新形形式；4、项目目应实现现乡村旅旅游与农农业发展展的有机机结合，发挥旅旅游和文文化的双双重传承承功能，带动农农村的产产业化升升级；5、项目目开发要要保护周周边原生生态环境境，注重重与

34、当地地居民及及环境的的融合与与可持续续发展；6、项目目开发在在空间、时间、运作方方面要具具有可操操作性，实现滚滚动开发发，持续经营营；7、产业业链本地地化，即即最大限限度的促促使当地地居民就就业，使使旅游收收益最大大限度的的留在本本地，同同时通过过开拓与与本地农产产品的定定向收购购或直销销模式，改善村村民生活活水平；8、项目目应实现现专业的的经营管管理，以以良好的的服务形形象，成成为展示示*旅游的的名片和和窗口；9、应充充分利用用资源优优势，结结合市场场发展趋趋势，实实现项目目的差异异化定位位；10、与与*其它旅旅游项目目形成一一个有机机整体，在资源源及功能能区分上上差异化化互补，共同带带动*

35、乡村村旅游的的发展。3.1.2项目目发展方方向1、*乡村村旅游发发展的典典范；2、生态态田园型型新农村村旅游示示范点；3、资源源节约型型乡村旅旅游典范范；4、乡村村旅游综综合示范范区。3.1.3项目目整体定定位首先要明明确的是是，本项项目不是是建造一一个农家家乐，不不是一个个谁都可可以复制制的农庄庄。旅游游开发不不是盖楼楼卖房，搞旅游游，就是是搞文化化，搞乡乡村旅游游就是搞搞有地方方特色的的民俗文化，旅游项项目建设设周期比比地产长长，但总总体回报报会比地地产更高高。本项目是是打造*首首个生态态田园型型乡村旅旅游综合合体。1、项目目定位诠诠释*小小城镇建建设及产产业发展展的新型型示范点点；*乃乃

36、至*乡村村旅游的的品牌名名片；*当当地及周周边过境境旅客休休闲体验验的“一站式式”私人天堂；*历历史文化化和优秀秀旅游资资源对外外展示推推广的“形象窗窗口”；乡村、民民俗、现现代、商商务、休休闲等多多元素的的集合体体。2、定位位支撑*及及*政府对旅游产产业及建建设社会会主义新新农村的的政策支支持；市领导对对项目的的关注及及*当地乡乡政府的的积极配配合；*旅旅游业以以“主题旅旅游”为主，综合类类旅游项项目填补补了市场场空白；开发商的的实力及及项目较较大的体体量；项目良好好的位置置，临近近*及*国道；消费者需需要一个个既能体体验生态态风光又又能享受受现代休休闲便捷捷的场所所；*旅旅游经济济的不断断

37、发展，需要一一张“名片”，形成成示范效效应；打破过度度体现文化和和资源的的限制性性和旅游游的季节节波动性性，实现现客流最最大化。3.1.4产品品定位本项目目目标市场场是以中中等收入入以上的的家庭型型、伙伴伴型和会会议型游游客为主主，产品品形态以以休闲娱娱乐、体体验为主主，兼具具观光的的多功能能综合性性乡村旅旅游景点点。本项目策策划以具具有旅游游价值的的农业资资源和农农产品、农耕文文化为前前提，以以规划、设计、修建为为手段，以创建建新农业业实体经经营管理理理念为为载体，以输出出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活活动体验验和传统统农耕文文化回味味为目的的，把小小城镇建建设与体体现传统统农庄风风貌

38、结合合，把农农业生产产与旅游游观光结结合起来来，讲求求“原汁原原味”，追求求休闲设设施及会会议配套套与农业业系统、生态系系统、人人文景观观系统的的和谐统统一，围围绕农村村活动场场所，依依托农业业文化景景观、农农业生态态环境、农事活活动、农农家小院院落及农农村传统统的生活活习俗资资源，向向游客提提供一种种自在、自然、幽静、野趣、生态的的游乐空空间，尽尽力体现现返璞归归真、回回归自然然的心态态，形成成一个集集旅游观观光、优优化生态态环境和和社会文文化功能能为一体体的原生生态农业业业旅游游、休闲闲、娱乐乐农庄。3.2市市场前期期分析3.2.1前景景分析经过对项项目的前前期考察察，以及及结合政政府、市

39、市场的各各类利好好因素，对项目目开发前前景充分分看好，理由如如下：1、政府府有政策策中央1号号文件提提出要大大力发展展现代农农业，并并把建设设现代农农业作为为今后一一个时期期小城镇镇建设的的重要内内容，提提出科技技进步是是突破资资源和市市场对我我国农业业双重制制约的根根本出路路。必须须着眼增增强农业业科技自自主创新新能力，加快农农业科技技成果转转化应用用，提高高科技对对农业增增长的贡贡献率，促进农农业集约约生产、清洁生生产、安安全生产产和可持持续发展展。1号号文件还还提出，农业产产品不仅仅具有食食品保障障功能，而且具具有原料料供给、就业增增效、生生态保护护、观光光休闲、文化传传承等功功能。建建

40、设现代代农业，必须注注重开发发农业的的多种功功能，向向农业的的广度和和深度进进军，促促进农业业结构不不断优化化升级，大力发发展特色色农业，特别要要重视发发展园艺艺业、特特种养殖殖业和乡乡村旅游游等行业业。目前，无无论是中中央的决决策，还还是省、市工作作层面，大力发发展旅游游经济已已形成共共识，而而且该项项目的开开发是经经市委、市政府府筹划，由陈文文浩市长长亲自拍拍板定案案，列为为全市农农业旅游游休闲农农庄的样样板工程程，受到到了市、县、镇镇各级领领导的高高度重视视与支持持。2、市场场有需求求一方面，“休闲旅旅游”和“主题游游”已正成成为热门门旅游类类型，传传统的观观光旅游游正在逐逐步减少少；深

41、度游游、短程程自驾游游、农家家乐等旅旅游项目目正在加加速发展展，且大大受消费费者欢迎迎。另一一方面，*依托*及周周边地区区景区资资源和链链接*的区区位优势势，拥有有相当数数量的过过境游客客。据不不完全统统计，仅仅星香源源、金丰丰和两家家酒店，每年接接待过境境游客已已达4万万人以上上。而放放眼整个个*地区，根据*市旅游游局统计计，088年全市市乡村旅旅游人数数达2000多万万人次，直接经经济收入入达1.2亿元元以上。由此可可见，在在*开发乡乡村旅游游大有可可为。3、地方方有资源源一方面，*作为传传统的农农业大县县，拥有有独特的的自然生生态环境境和特色色农业产产业，如如*产业。另一方方面，*具具备

42、开发发生态农农业旅游游休闲项项目的条条件，区区位及周周边自然然生态条条件良好好，同时时，*是*小城镇镇建设示示范点，正处于于生活改改善、生生产发展展、产业业升级的的新阶段段。本项项目在此此投资，一方面面能充分分借用周周边的自自然资源源，另一一方面又又能有机机融入*的的小城镇镇建设中中，促进进地方的的产业发发展和生生活改善善。通过过多方合合作，把把这里利利用好、开发好好、造福福乡里，多方共共赢。4、投资资商有意意愿作为主投投资商，宁波市市北仑澳澳美珂工工贸有限限公司，一直致致力于优优秀旅游游资源的的开发和和推广，本次投投资*，深深入挖掘掘*本土优优势旅游游资源，打造本本土旅游游品牌，正是投投资商

43、基基于对自自身旅游游项目开开发能力力的自信信和对*乃乃至*旅游游经济发发展的乐乐观判断断。3.2.2消费费群体定定位重点市场场*及*本地市市场、过过境*的团团队旅客客。根据项目目区位特特点，我我们把项项目辐射射周边两两小时车车程以内内区域定定位于本本项目的的一级重重点市场场。次重点市市场*周边大大城市商商务游客客，如岳岳阳、武武汉等，以及*其其他景区区的团队队游客及及*外城市市游客，国外游游客等。消费群体体及特征征描述：A类：他们们对*的酒酒店及休休闲场所所较为了了解，经经常在此此类场所所消费。通常，他们在在选择消消费地点点时，对对经营特特色及饮饮食口味味及相应应娱乐休休闲配套套项目有有一定的

44、的期望。B类：对农农村生活活曾有过过体验，孩子一一代对农农村生活活基本无无认知。长期生生活在城城市。农农村及农农庄的生生活体验验对他们们富于吸吸引力。不会主主动来农农庄玩，有赖于于项目本本身的市市场宣传传推广与与旅行社社的组团团促销。C类：政商商阶层及及自驾旅旅游群体体，此类类消费群群通常经经济实力力与消费费能力较较高，多多数拥有有私家车车，经常常性的跨跨区消费费，较为为关注消消费目的的地的特特色。3.2.3项目目S WW O T分析析1、优势势S区位优势势：项目目毗邻*国国道，占占据*黄金金通道，紧邻*县县城和*镇镇，是*种种植的主主产区之之一。资源优势势：新农农村经济济建设正正稳步推推进，

45、基基础条件件得到改改善。特特别是该该地块空空间相对对开阔，空气清清新，环环境舒适适，无拆拆迁，乡乡业生产产种类多多样，特特色明显显。市场优势势：*近年年经济增增长快，人均可可支配收收入增收收明显，但旅游游业发展展缓慢，休闲场场所少，娱乐功功能滞后后，待开开发的群群体空间间大，市市场对引引导消费费和提供供可消费费的去处处与场所所有较高高的需求求。2、劣势势W项目属新新进品牌牌，知名名度有待待传播提提高；建设周期期长，投投资巨大大；地理位置置属于旅旅游欠发发达地区区，旅游游市场开开发及旅旅游配套套尚需完完善；项目地块块内绿化化很少，需要花花大力气气和长时时间打造造绿色生生态环境境。3、机会会O社会

46、主义义小城镇镇建设的的持续推推进，农农庄新经经济产业业受到鼓鼓励与支支持，特特别是本本项目能能极大丰丰富*乡村村旅游的的内涵。全国休闲闲度假产产业、体体验经济济兴起。周边城市市有利的的经济和和政策环环境。周边城市市市民出出游力增增强。周边区域域休闲度度假产品品不足。周边景点点产品过过时。4、挑战战T一定时期期内，区区域市场场内将会会不可避避免出现现同质化化的竞争争项目。周边县县市一批批以餐饮饮/农产产品生产产销售/休闲为为一体的的项目已已初具规规模。本本项目将将在一定定时期内内面临对对手经营营上的竞竞争。保护周边边生态环环境，防防止环境境恶化。周边产品品带来的的竞争压压力。消费市场场的培养养需

47、要时时间。引进专业业的管理理人才难难度较大大。3.3项项目规划划面积外外的产业业互动1、*园结合*特产产，本项项目有一一系列体体验互动动性设计计。如酿酿酒坊、酒吧等等。同时时，结合合*成熟季季节，将将开展*节节庆活动动，让游游客亲自自体验参参与，采采摘*、酿酿*酒、认认购*等。这既是是对本项项目参与与性旅游游项目的的丰富，同时，对*特色色农业经经济也是是一个好好的展示示和促销销。2、周边边村民特特色种植植、养殖殖园及小小型农家家乐除本项目目所在*外外，项目目周边还还邻有*村村、幸福福村，有有许多零零散的村村民自家家蔬菜地地，不成成规模，经济效效益小。本项目目建成后后，计划划与周边边村民签签订合

48、作作协议，成片成成规模、有计划划的种植植季节性性无公害害蔬菜、瓜果、特色果果林和花花卉大园园，并结结合周边边水资源源，开发发特色水水产养殖殖，如淡淡水鱼、虾等，这些种种养殖项项目的产产出，将将不仅能能满足本本项目的的消费需需求，还还能在本本项目的的消费牵牵引下，由当地地村民自自行建设设小型农农家乐，向来往往游客提提供特色色消费，并向游游客直接接销售。此外，结结合*周边边特色种种养殖业业设计一一系列体体验活动动，也是是项目拉拉动周边边村民参参与旅游游，积极极致富的的一种长长期手段段。如每每年都可可以举办办“*桃花节节”、“荷花节节”、“*节”、“油菜花花节”、“棉花节节”、“垂钓捕捕鱼节”等等中

49、中小型节节庆活动动，丰富富游客的的参与项项目，通通过游客客观赏、体验、采摘、认购等等方式，拉近游游客与农农村、农农业生产产的距离离。直接接带动周周边村民民的产业业提升，提高村村民和村村集体的的旅游经经营思想想，实现现小城镇镇建设的的实质性性飞跃。3.4项项目开发发与小城城镇建设设、两型型社会建建设的融融合本项目以以乡村旅旅游作为为经营核核心，而而新形式式下的乡乡村旅游游与小城城镇建设设、两型型社会建建设是密密不可分分的有机机整体，是相互互发展、相互促促进的“互动关关系”。新农村的的基本要要求，就就是“生产发发展、生生活宽裕裕、乡风风文明、村容整整洁、管管理民主主”。旅游游开发对对于实现现生产发

50、发展，生生活改善善，文明明乡风形形成，整整洁村容容建设，都具有有直接的的作用。旅游与与这200字方针针的关系系，就是是旅游新新农村的的模式结结构。以游客的的旅游消消费过程程为核心心，形成成了对农农业产业业结构的的调整，形成了了对农村村生活方方式的巨巨大影响响，形成成了旅游游新农村村全新的的模式：新农村景景观吸引游游客观光光观光光收入；绿色新鲜鲜农产品品吸引引旅客餐餐饮餐饮收收入农民转变为为生产资资料；乡村田园园环境吸引引游客住住宿住宿收入入农居转变为为生产资资料；经济作物物吸引引游客购购买购物收收入高附加加值销售售农产品品；有游客消消费，带带动形成成了景观观农业、经济作作物、农农副产品品加工、

51、改善农农民食宿宿并形成成农家接接待能力力，并由由此形成成文明的的乡风、整洁的的村容、民主的的管理，达到由由旅游而而建设新新农村的的经典结结构。定位于“*小城镇镇建设及及产业发发展的新新型示范范点”的本项项目，将将在*村容容建设、生产发发展、村村民生活活改善等等方面投投入巨大大精力，全面参参与，同同时，对对于项目目周边村村落，如如*村、幸幸福村等等，项目目将根据据其各产产业的布布局情况况，制定定相应的的产业带带动规划划，切实实地实践践乡村旅旅游与小小城镇建建设、两两型社会会建设的的大融合合。因为为大家深深知“环境友友好型”绝不仅仅仅是指指自然生生态环境境，更主主要的还还应包括括人际社社会环境境的

52、范畴畴。发展展乡村旅旅游的关关键，是是要使广广大农民民得到实实惠。从从项目可可招标发发展的要要求出发发，绝不不能忽视视周边村村民对项项目的参参与度、认可度度和支持持度。本本项目的的建设发发展离不不开广大大村民的的支持，本项目目的建设设发展必必须促进进周边村村民的生生活和经经济发展展。为此此，本项项目决定定：紧贴小城城镇建设设、打造造“生态田田园型新新农村旅旅游示范范点”按照小城城镇建设设“生产发发展、生生活宽裕裕、乡风风文明、村容整整洁、管管理民主主”的基本本要求，结合*实实际情况况，积极极谋划项项目对周周边乡村村经济的的带动作作用。拟拟考虑从从以下几几个方面面考虑：人力输入入本项项目将面面向

53、周边边乡村招招工，解解决一部部分村民民的“转岗就就业”问题，让他们们能在家家门口就就业，无无需租房房、车旅旅费，实实现“零成本本就业”，主要要职位有有服务员员、厨师师、民间间手工艺艺者、民民间艺人、保保安等。经营合作作*是农农业大县县，在项项目周边边*村、*、幸幸福村，都是农农业发展展较好的的地区。在项目目规划中中，着重重整合周周边农业业资源，以本项项目为核核心接待待窗口，辐射周周边，以以旅游带带动周边边的农业业生产和和销售，丰富农农民的增增收渠道道，强化化农民的的旅游经经济意识识。初步步规划，由项项目开发发商与周周边农户户签订“定向收收购协议议”，开辟辟高水平平、无公公害的“四季果果园”、“

54、生态蔬蔬菜园”、“家禽养养殖区”、“水产养养殖区”、“花卉种种植区”等，不不仅开成成特色产产业，还还能打造造成特色色景观，实现生生产与观观赏、农农业与旅旅游的有有效联动动。这些些农产品品，一部部分可以以按合同同提供给给本项目目消费，另一部部分可以以通过项项目的旅旅游带动动，直接接面向消消费者，面向市市场，形形成旅游游经常的的产业链链，增加加收入。本项目目在最显显眼有位位置设置置有“*民俗风风情园”，集中中展示*的的特色特特产，并并建设鲜鲜活农产产品的销销售点，让周边边村民的的季节性性农产品品能就近近在景区区内销售售，实现现“家门口口销售”，以项项目自身身的市场场影响力力带动周周边农户户的增产产

55、增收。合作建设设本项项目从小城镇镇建设及及乡村旅旅游的角角度，非非常注重重对“原生态态乡村文文化”的保留留和完善善。在规规划设计计中，在在项目显显要位置置，建设设有*村部部及村民民文化活活动广场场，将村村务工作作和村民民生活作作为一种种旅游产产品向游游客展示示出来。同时，针对道道路、路路面照明明、绿化化等村容容建设问问题与村村部展开开合作，并合建建三个大大沼气池池，按新新合作关关系共同同利用新新能源，为项目目和周边边农户服服务。紧贴“两两型社会会”建设要要求环境友好好沿水水为路、沿水成成景。在在现有地地貌特征征的基础础上，加加大绿化化建设，项目重重要生产产单位全全部实现现无污排排放。资源节约约

56、路面面实现太太阳能照照明，电电视设备备采购节节能产品品，采热热制冷利利用沼气气和太阳阳能。3.5项项目命名名本项目不不仅仅是是一个单单纯的商商业开发发项目。他将与与*的小城镇镇建设同同步，紧紧紧围绕绕“两型”社会的的建设要要求，从从项目自自身出发发，辐射射周边、融入周周边、带带动周边边。本项项目命名名为“*”。*古古为*，位位于*西北北部，*中中下游，*西岸，是*通往往*、川、黔的重重镇，素素称“*门户”，因*贯穿穿全境而而得名，*就位于于*镇、*河畔畔，拥有有悠久的的历史文文化、众众多的名名胜古迹迹。结合乡村村旅游常常用的“突出体体现地域域特征和和资源特特色”的命名名原则，提取了了“*”、“

57、黄河”两个具具有地方方特色但但又让人人意想不不到、甚甚至感觉觉冲突的的名词，让消费费者易于于记忆、好奇寻寻找。而而“*”中的“新”主要体体现在以以下三个个方面：（1）本本项目的的建设将将成为小小城镇建建设的新新样板“社会主主义新农农村”是指在在社会主主义制度度下，反反映一定定时期农农村社会会以经济济发展为为基础，以社会会全面进进步为标标志的社社会状态态。具体体来说包包括五个个方面：即新房房舍、新新设施、新环境境、新农农民、新新风尚。将项目目命名为为“*”，就是是要向外外界传达达本项目目不是一一个孤立立的旅游游景点，而是*小小城镇建建设的一一个新成成就、新新样板。（2）本本项目的的建设将将成为*

58、乡乡村旅游游的新园园区乡村旅游游是以景景区景点点和生态态农业观观光为依依托，以以田园风风光、农农家生活活为特色色，以乡乡村休闲闲度假、农业观观光游览览、民俗俗风情体体验为主主要内容容的旅游游休闲方方式。“*”将围绕绕社会主主义小城城镇建设设要求，科学规规划，打打造城集集村务办办公、村村民生活活、农业业展示、休闲度度假、餐餐饮娱乐乐为一体体的乡村村旅游新新园区，并努力力建设成成*历史文文化和优优秀旅游游资源对对外展示示推广的的“形象窗窗口”。（3）本本项目的的建设将将是政府府、投资资者、村村民合作作关系的的新发展展发展乡村村旅游，离不开开政府、投资商商、村集集体和村村民的共共同参与与。本项项目作

59、为为*小城镇镇建设和和乡村旅旅游开发发示范点点，更是是离不开开政府和和村民的的支持。所以，在项目目的规划划设计中中，充分分考虑这这几者之之间的互互动关系系，做到到“政府支支持有效效益、村村民参与与有收益益、投资资开发有有利益”，实现现多方受受益。而而正是这这样一种种新的“全景式式”的开发发思路，带动政政府、投投资者和和村民能能达成一一种强烈烈合作愿愿望，实实现乡村村旅游中中多方使使用关系系的新发发展。第四章 项项目选址址及建设设条件4.1选选址原则则本项目以以乡村旅旅游作为为经营核核心，而而新形式式下的乡乡村旅游游与小城城镇建设设、两型型社会建建设是密密不可分分的有机机整体，定位于于“*小城镇

60、镇建设及及产业发发展的新新型示范范点”，按照照“区位优优势、资资源优势势、市场场优势”进行选选址。4.2项项目选址址拟建项目目选址在在*，毗邻邻*国道，占据*黄黄金通道道，紧邻邻*县城和和*镇，是是*种植的的主产区区之一。4.3建建设条件件4.3.1区位位条件*历历史悠久久，*地地灵人杰杰，*古古称*交交通便利利，是*水水陆运输输枢纽。境内外外陆地交交通网络络发达：境内*铁铁路过境境15公公里，二二广高速速、国道道*、省道道S3002、SS3044贯穿县县境大部部分，与与纵横密密布的县县乡公路路相连；境外交交通东临临岳阳1170公公里，南南距*800公里，*2600公里，西抵*1137公公里，