宁德房地产市场情况

1、宁德房地产市场情况第一部分 城市概况第二部分 区域市场分析第一部分 城市概况大宁德发展版图A、城市描述宁德概况：位于福建东北部,南连福州，北接浙江，西邻南平，东面与台湾省隔海相望。全区现辖宁德、福安、福鼎三市和霞浦、柘荣、寿宁、古田、屏南、周宁六县。共124个乡镇、街道办，人口325万，其中蕉城区42万，旅外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。 交通网络：宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。 旅游资源：闽东依山傍海，旅游资源丰富多彩。被誉为“海上仙都”的福鼎太姥山，全国独有的屏南鸳鸯溪，华东仅有的周

2、宁九龙漈瀑布群，人鱼和谐闻名数百载的周宁鲤鱼溪，胜似太湖的古田翠屏湖，以及天然良港三都澳等著名景区，都是令人神往的旅游胜地。工业产品：初步形成了电机电器、船舶修造、医药化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等优势产业，其中，闻名海外的“中国电机电器城”，已经成为世界微型电机生产销售网络的中坚力量，产品远销40多个国家和地区；民营企业建造的万吨轮船已顺利下水，开创了全国民营造船业之先河。B、城市形象良好的城市环境，居住的基础C、城市发展规划宁德市城市2005-2020总体规划 ： 至2020年，宁德城市总面积达到527平方公里，市区人口规模为55万人，促进蕉城区、东侨新城区、工业集中区和三都澳港区的

3、空间整合，形成以宁德中心城市为核心、由若干工业、港口和旅游专业职能城市共同组成的环三都澳海湾型都市区。 “东扩面海、北展南移” 规划主要实施东扩面海、北展南移战略，把东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地作为城市近远期的主要拓展空间，把铁基湾等地的滩涂区经围垦和工程改造后作为城市远期发展用地和远景发展备用地。 宁德市市区总体布局为组团式结构形态，规划结构“为一心一核，三轴两港七片区”的紧凑组团式城市。“一心”指城市中部大型山体构成的城市绿心，形成城市的生态基质。“一核”指位于东兰片区的全市政务、商务、文化核心。“三轴”指城市三条功能发展轴线，分别为南北向的城市发展轴，贯穿蕉城老城区、东兰片区、

4、漳湾片区的城市生活轴，以及上起漳湾片区下至铁基湾片区的沿海的滨海景观轴。“两港”指城澳港、漳湾港。“七片区”指蕉城老城区、东兰片区、金塔片区、金涵片区、井上片区、漳湾片区、铁基湾片区。 宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳等片区发展大型工业园区。一、城市规划定位金峰组团为宁德中心城区未来向西发展前沿地区 宁德中心城区未来城市规划发展按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，壮大中心市区规模。建设新区即以“东移、南扩”为重点，实施

5、市区“东移、西进、南扩、北延”发展战略，推进行政中心迁移东区，形成“一城”(中心城区)、“一港”(宁德港)、“两轴” (东西发展轴即由靖城-金峰中心城区角美厦门海沧东南发展轴即由靖城-金峰中心城区龙海市区宁德港)一心：“城市绿心”一核：行政、商务、文化核心二、城市规划发展三、居住用地规划规划目标：（1） 规划期末市区居住用地为1316.08公顷，占总建设用地的29.24%，人均居住用地面积为23.93平方米。（2）老城居住改造以加强居住的配套设施和绿化建设为重点，全面改善居住环境。（3）新城以配套完善的居住小区为基本单位，实现有机增长的开发模式。居住片区规划布局：规划形成蕉城居住片区、金涵居住

6、片区、东兰居住片区、金塔居住片区、铁基湾居住片区五大居住片区。金涵居住片区蕉城居住片区金塔居住片区东兰居住片区铁基湾居住片区规划小结：1、宁德城市定位为“闽东中心、海湾港口城市”，随着城市规划的逐步实施，多个工业及产业园区的建设，其城市辐射力增强，必将吸引大量外来人口进入城市，助推房地产市场发展。2、由于受到山体等地理条件的限制，“东扩面海、北展南移”是宁德城市发展的主要趋势。3、自2003年以来，宁德整体的市区面积增加了将近1倍。4、根据宁德居住用地规划，及宁德目前发展的状况，东兰、金塔及铁基湾这三大片区在未来两至三年中，将是房地产开发的热点，其前景较看好。 （资料来源：宁德城乡规划局）D、

7、城市经济发展分析良好的城市宏观经济为宁德房地产市场发展提供了经济基础2008年，宁德市GDP实现542.67亿元，按可比价计算比上年增长14.6%，早在07年就实现比2000年翻一番目标；08年全球市场经济出现危机，但是宁德还保持这整体稳定上升的势头，09年经济逐步回暖，势必促使宁德经济的进一步提升。城市宏观经济分析资料来源：宁德统计局城市各产业比重分析从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。从宁德产业比重的增长变化来看，第二产业、第三产业增幅较大。这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系。资料来源：宁德统计局城镇人均可支配收入 根据对

8、宁德市2003-2008年城市居民人均可支配收入水平调查统计得出，2008年宁德城镇居民人均可支配收入增长至13936元/人，同比增长11.5% ，说明宁德城市居民人均可支配收入增长较快，且与城市国民生产总值增长保持相平衡增长速度。随着宁德人均可支配收入增长，其消费购买力增加。进而增加房地产消费购买力，为宁德房地产市场发展提供了市场消费基础。宁德人均可支配收入增长，其消费购买力增加。进而增加房地产消费购买力，为宁德房地产市场发展提供了市场消费基础。资料来源：宁德统计局第二部分 区域市场分析房地产投资状况房地产投资额持续增加，受宏观政策调控影响2008年增速有所下降，由09年上半年的市场行情好转

9、，下半年的房地产投资将会扩大。资料来源：宁德统计局房地产开工情况06-07年的集中开发，致使08年的集中放量。05-06年土地放量，导致2007年施工面积增加，08年受国家政策调控，一度有所下降。09年下半年还将有新的一轮开发潮。资料来源：宁德统计局房地产销售情况由于08年受到国家政策的调控，导致当年整体销售面积和销售额都出现严重下滑，但09年上半年已成功扭转颓势。资料来源：宁德统计局2009年上半年宁德市房地产市场情况 1、投资情况 全市完成房地产开发投资14.02亿元，同比减少4.05亿元，下降22.43%,但与上个季度环比增长61.12%。房地产业入库地方税收和契税29945万元，占地方

10、性财政收入130988万元的22.86%，同比下降11.24%。其中房地产业入库地方税收23362万元，同比减少1337万元，下降5.4%，契税6583万元，同比减少2480万元，下降27.36%。 2、三大面积情况 全市房地产商品房施工面积474.72万m2，同比增长7.41%，其中新开工面积109.54万m2，同比下降12.34%，但与上季度环比增长380%，单季度创历史新高，竣工面积22.35万m2，同比下降31.53%。 3、新建商品房预（销）售情况 全市新建商品房批准预售面积59.09万m2（其中宁德市区31.95万m2，同比增加9.98万m2，比增45.42%)，同比增加7.14万

11、m2，比增13.74%，其中新建商品住房批准预售面积54.47万m2，同比增加5.66万m2，比增11.6%；商品房销售面积61.12万m2，同比增加20.76万m2，比增51.45%,与上个季度环比增长77%，也创单季度销售新高。其中商品住房销售面积57.64万m2，同比增加21.29万m2，比增35.59%，商品房供销比为0.97。 4、房地产交易情况 存量房买卖成交面积45.21万m2，同比增加1.57万m2，比增3.6%。商品房空置面积23.6万m2,同比增加11.47万m2，比增94.6%,但与上个季环比下降4.5%。共办理房地产抵押登记12499件，同比增加3171件，比增34%，

12、其中预购商品房贷款抵押3383件，同比减少198件，下降5.53%，现房抵押8143件，同比增加2529件，比增45.05%。 5、土地购置情况 土地购置面积15.59万m2，与去年同期基本持平，但土地购置费2.48亿元，同比减少1.59亿元，下降39%。 小结： 全市完成房地产开发投资同比下降，但逐步回升；施工面积有所回升、竣工面积、新开工面积下降，批准预售面积与销售面积相当，供求基本平衡，销售面积连续二个季度上扬，短期内出现需求旺盛，房地产开发市场呈回升势头；个别项目商品住房价格略有上扬但总体基本稳定 。A、城市房地产板块划分析 市中心板块：主要以原有的蕉城区为主，包括闽东西路以北，鹤峰路

13、及暑前路以南为界为市中心板块。 东侨板块：主要东侨经济技术开发区为主，以宁川路以西，东湖路以北为东侨板块。 城南板块：将闽东路以南的部分划分为城南板块。市中心板块东侨板块城南板块B、目前市场在售代表性项目项目名称位置占地建筑开发商郦景阳光宁德市闽东中路2号51亩小高层福建宝信企业有限公司金龙纽约街乔兴路与天湖路交汇处约28.6亩小高层福鼎金龙地产市中心项目名称位置占地建筑开发商金港名都宁德市万安东路2号500亩多层、高层、联排别墅宁德市澳泰房地产名阳帝景宁川路美伦大饭店北侧17亩小高层、高层福建名阳房地产瑞丰华庭宁川路与站前路交界处10亩小高层宁德瑞丰房地产凯旋公元宁川路南端延长路段约30亩小

14、高层、高层宁德华洲房地产城南板块项目名称位置占地建筑开发商海滨壹号福宁北路一号约100亩小高层、高层东信地产东城国际闽东路与福宁北路交叉处70亩多层、小高层大源地产城市公馆东侨区曲尺塘区域一号路东侧49.3亩多层、小高层福建汇景地产金域兰湾宁德东侨兰溪山（东侨实验中学旁）461亩小高层、别墅宁德天安房地产华府豪庭湖滨路与惠丰路交界处约75.88亩小高层、高层福建华府房地产碧海云天东侨区天湖东路体育中心旁18亩高层宁德天一房地产君裕东湖宁德市天湖东路市体育中心对面70亩多层 小高层盛辉地产东侨区C、项目规模项目名称占地面积总建面积产品规划郦景阳光51亩10万平方米（规划584户）7500中心广场

15、、7栋18层高层商住楼 4万商业金龙纽约街约28.6亩6.3万平方米（规划600户）1#2#17F，3#4#5#9F ，5幢小高层，底层为挑高5.5米的店面商业步行街。金港名都500亩（规划约2500户）大型商业、多层住宅、高层住宅和联排别墅名阳帝景17亩32457平方米 （规划342户）1#2#3#为9层板式结构，5#6#为17层板状小高层，沿街商业。瑞丰华庭10亩17457平方米（规划197户）共3栋，2#、3#两幢为9层电梯房，1#15层电梯房凯旋公元约30亩约4万（规划约300户）3栋15层，2栋25层项目名称占地面积总建面积产品规划海滨壹号约100亩20万平方米（规划约1300户）9

16、栋18-30F的高层，10栋9-18F的小高层组成东城国际70亩11万平方米（规划893户）12幢7-18F的住宅城市公馆49.3亩约5.75万（规划约480套）2栋9层；2栋11层；6栋多层金域兰湾461亩约54.4万（规划2600户）以小高层和别墅混合式华府豪庭约75.88亩约11.6万（规划约1054户）9栋小高层、4栋高层碧海云天18亩约5万（规划约420户）3幢27层点状高层君裕东湖70亩约30万（规划1160户）4幢6层的;中间4幢规划成17 层的小高层,沿天湖路为4幢11层的小高层。项目名称销售价格（元/）去化情况待推量郦景阳光1#楼均价52952#楼均价56423#楼均价650

17、0截止目前去化77%（08年1月推出）无金龙纽约街目前销售均价5700最高单价达6300截止目前去化约60%（08年初推出）无金港名都一期均价在2227到目前的3600截止目前销售80%（已推的）C、D、E三个区约1000套名阳帝景成交均价在4100左右截止目前销售90%（07年12月推出）无瑞丰华庭1#楼成交均价37422#楼成交均价41033#楼成交均价4037截止目前销售84%无凯旋公元/剩余百余套无D、销售情况项目目前没在卖项目名称销售价格（元/）去化情况待推量海滨壹号均价4300左右起价3700截止目前推出（1#2#）已售65%后期还约1000套东城国际目前均价约4300截止目前已推

18、销售83.5%（08年1月推出）后期还7栋待推约430套城市公馆目前均价3800截止目前销售达83%（08年5月推出）无金域兰湾目前均价3500左右截止目前推出2300多套销售约53.5%（08年1月推出）后续别墅还有200多套华府豪庭/碧海云天均价4800起价3680截止目前销售率达30.3%无君裕东湖均价4300左右截止目前销售率98.3%无项目目前已停工未售住宅价格分析单价：元/从图表可以看到，宁德房产价格不断上涨，从03年1000多元/到目前4000多元，尤其进入07年，增长幅度较前几年大幅提高。价格不断上涨，需求持续旺盛，一方面是由于城市不断发展，经济持续利好，另一方面作为四五线城市

19、的宁德，国家政策限制较少。虽然08年初受全国房市的影响，宁德出现降价的声音，但随着宁德发展的加快及09年楼市集体上升，房价慢涨仍然是主流。从图表上看，目前宁德住宅的成交总价主要集中在40-50万这个区间内,占比例的27%。 而60万以上住宅多为别墅项目及复式楼，主要集中在君临天下，华建新村和灵秀山庄这3个项目。项目名称户型面积区间主力户型面积郦景阳光40-200 120160金龙纽约街40-140120-130金港名都35-33087-149 名阳帝景46-14790-130瑞丰华庭50-140120-130凯旋公元40-160 80-130 E、产品情况项目名称户型面积区间主力户型面积海滨壹

20、号76-13776-137东城国际30-150 80-130 城市公馆40-200多110-125金域兰湾38-167 130-140 华府豪庭36-170 130-170 碧海云天88-155 88-131君裕东湖80-150 110-125 目前宁德商品住宅的供应面积主要集中在120-140，所占比例为31%，其次是60以下的小户型产品，所占比例为23%。从整个供应情况来看，140以上产品供应较少，复式占比例的5%。目前宁德商品住宅的供应户型主要以三房为主，占总比例的38%。其次是一房，占比例的20%。从宁德商品住宅户型的整体供应情况来看，宁德的户型产品偏向于居住型的三房。（1）市中心主要

21、以50以下的小户型产品和90-120的户型。（2）城南板块除了缺少80-90这个面积段的产品之外，各面积段的分布比较均匀，相比之下130-140是该板块的主力面积，比东侨板块的主力面积大10。（3）东侨板块的主力面积主要集中在120-130，同时这一面积的放量较大，因此使得此面积成为宁德全市的主力面积。 由此可得，宁德市场主要供应产品为110-140三房户型，价格在45-60万之间；其次是60以下的单身公寓，投资需求多，价格在18-25万之间。F、客群分析 / 客户区域 根据对宁德市客群市场调研与附近项目客户群体分析结果表明，被访消费意愿客户群体多来自于宁德市区，其中来自老城区的客户占客户总数

22、量的80%左右。客户年龄分布 根据对宁德市房地产市场消费意愿客户群体调查结果表明，消费群体的年龄段主要集中在30-50岁，而30-45岁的客户群体数比例达到65%左右。另外，客户群体呈现低龄化，30-40岁年龄段的客户数量增涨至占客户群体的30.75%。客户职业分布根据对宁德市房地产市场消费意愿客户群体调查结果表明，客户职业多分布为政府公务员和私营企业人员。其中行政事业人员占客户群体的45%左右。这类客户普通具有收入高、消费能力强、消费理念新颖、个性消费强等特点。 （-以上数据都是通过我司碧海云天售楼人员对客户的问答统计）购买目的 周边乡镇居民进城购房大部分是为了子女购房，改善未来的居住条件及进城接受更好的教育。 而市区内客户买房的目的很大一部份是为了改善现有的居住环境,提高生活品质。客群小结价格地段户型楼盘周边环境项目景观物业配套 项目规模 按优先顺序排列影响购房者购买的几点因素除价格外，客户最关心的是地段。市场总结从地理位置看 市中心的可开发土地几乎没有，土地资源在这里已