养老度假项目策划营销策划书

1、麻柳坪项目研究策划建议目 录前言.4第一章 概论.5第二章 养老产业现状与进展.9一、世界养老产业的现状与进展.9二、中国养老产业的现状与进展.10三、居家养老社会化的意义与进展趋势.141、什么是居家养老社会化？.142、居家养老社会化与房地产开发的关系.153、居家养老社会化的进展趋势.16第三章 麻柳坪项目特点.17一、独特的自然资源与地理位置.171、得天独厚的养老胜地.172、麻柳坪项目定址环境.18二、项目的特点.191、风水好，自然生态资源丰富.192、功能齐全，相互依托，相互支撑.193、完善的获利模式与长期稳定的获利来源.194、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源195、

2、特有的养老养生人文价值与人文吸引力.19第四章 项目的建设内容.19第五章 项目的技术与保障体系.20一、小区智能化.201、IC卡治理制度.202、全区监控系统.203、公共设施的智能治理.20二、医疗社区化.201、社区医疗登记制度202、定期常规躯体检查制度20三、服务家庭化.201、个性化家政服务.202、服务人员的专业化.22四、保障系统化.221、医疗保障系统化222、安全保障系统化22第六章 治理与经营.23一、治理结构与治理团队.231、治理结构.232、治理团队 .23二、组织与人员保障.231、组织机构的保障.232、人员保障.23三、治理制度.231、分级负责，集中治理.

3、232、财务分片审查，集中签批.23四、经营创新.231、村民持股打算.232、经营分区，效益考核 .233、小区居民的自主治理、统一治理.23第七章 行业与市场分析.24一、养老产业进展的历史机遇.241、中国经济的高速进展，造就了巨大的民间资本242、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础.243、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多.244、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活.255、老年人群中积存了庞大的消费能力256、政府对老年类项目大力支持.26二、市场竞争性分析.271、现有养老产业的模式与竞争性272、养老公寓分析.28三、合作与关联

4、行业.29第八章 市场营销策略.30一、目标客户分析.301、要紧客户人群.302、要紧客户来源地.303、要紧客户状况描述.30二、营销推广.30第九章 项目经济效益分析.32一、房地产销售收入.32二、服务与租赁收入.32三、不动产价值.32四、成本分析.321、建设与开发成本.322、融资成本.333、机会成本.334、治理成本.335、营销成本.33五、年出租纯收益.34六、效益评估.34第十章 市场风险.35第十一章 健康养生理念房地产项目的实例.36第十二章 麻柳坪项目建筑规划方案建议.38第十三章 麻柳坪项目建设规划设想.42第十四章 麻柳坪项目营销思路建议.43第十五章 麻柳坪

5、项目建议结论.44前言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或立即面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的进展，打算生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。依照联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为推断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在1999年正式迈入老龄化社会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有

6、效供给”。 如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润猎取模式，是我们进行麻柳坪那个项目研究的最终目的。第一章 概论我国在90年代末就差不多步入老龄化社会，进入21世纪以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口不管是在数量上依旧在总人口中的比重都在不断提高。成都市常驻人口1400万人，60岁以上的老龄人口占18%以上，且老龄人口每年接着以3%的速度增长。2012-2020年自然增加老龄人口及都市化进程新增外来老龄人口，成都市60岁以上老龄人口将达到400万左右。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会进展产生了

7、不容忽视的阻碍。因此，面对老龄化进展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关怀老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。尊老敬老自古以来确实是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的居住地是大部分老年人的心愿。老年居住地建成后，能够让老人们在那个地点享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行躯体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在那个地点

8、生活的老年人无病能够休养，有病能够得到医治，休闲时能够娱乐，康复时能够运动、游玩。老年居住地建成后既远离喧哗的市区，又不远离都市中心。每逢节假日，儿女们能够到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在那个地点得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些进展中国家2%至3%的水平。也有数据显示，截至去年底，我国平均1000名老人仅拥有17张床位。可能到2030年全国老年人口将占总人口

9、的24.5%。成都市民政局老龄办提供的数据显示，目前成都250万老龄化人群中有10%，25万老年人有养老需求，而据2010年的统计数据，成都有养老服务机构33家，床位7000张，加上敬老院有3万张床，195家包括敬老院在内的机构。2011年，包括敬老院在内的养老机构增长到了230家左右，床位增加到5万，显然成都现有床位远不能满足日益增长的老龄化人群需求，缺口率达80%以上。2010年第六次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为177648705人，13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比， 60岁及以上人口的比重上升2.9

10、3个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老预备金缺口专门大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探究中。在立即面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。而经济的进展，人口的快速流淌也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。2010年，中国老年经济潜力就差不多达到了一万亿元人民币。 以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合

11、的新型养老模式的巨大需求。 而目前，国内的养老模式还不能适应形势的进展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，治理水平落后、设施陈旧、规模微小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。 巨大的现实需求与长期的以后需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。作为西南重镇的天府之国成都，历来以生活休闲著称

12、，而在成都平原周边山地区域，更是气候宜人，环境优美，空气质量好，具有养老养生先决条件。如都江堰、青城山、峨眉山、龙门山脉系等。什邡市是2008年5.12地震受灾区，在地震中受到了各方面巨大损失，至今由于地震等各方面缘故，处于山区内部的群众，生活质量及收入都还处于较低水平，为了响应国家社会主义新农村建设，我公司（四川海盟投资有限责任公司）筹巨资，融入到山区新农村建设中去，带动山区人民脱贫致富，提高生活质量及居住环境，同时发掘山区自然生态资源，开发建设新型养老养生产业，解决日益严峻的老龄化进程带来的社会各方面压力困难。同时提升什邡山区养老养生自然生态资源知名度，吸引外来资金，打造成都养老养生后花园

13、区域。什邡市在震后国家关于基础设施的建设力度专门大，直接打通了成都-什邡-蓥华镇-石门村-麻柳坪交通线路，从成都-麻柳坪车程在1个半小时左右，车程时刻在成都所有周边山区最短，山区自然生态资源爱护完整，相对比青城山、峨眉山等区域，进入成本较低。 麻柳坪项目确实是在那个背景下，由我公司（四川海盟投资有限责任公司）发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老养生意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于一体的自然生态居家养老建筑群。 麻柳坪项目选址于成都市什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，临近风景秀丽的四川省蓥华山风景旅游区，距成绵高速复线15分钟车程，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由老年度

14、假养老养生不墅、老年养生公寓、文化体育广场、麻柳坪银厂沟户外运动基地、辅助功能区域等组成。项目占地共51亩，规划建设面积3.5万m2，项目总投资1亿元。（后期可依照需要增加投资面积及投资额）项目共分五个部分，一是老年居家养老养生不墅（1万平），二是老年居家养生公寓（1万平+5000平酒店式老年公寓），三是文化体育广场，四是户外运动基地（麻柳坪-银厂沟），五是基础设施与辅助设施。 麻柳坪项目集养老、疗养、康复、休闲、住宅、娱乐等综合功能与配套服务为一体，是以达到使老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性自然生态养老养生建筑群项目。 此项目将“居家养老养生环境”与“社会化的保障体系”、“产业化的服务

15、体系”等有机的组合在一起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。 在营销推广宣传上，我们要紧采纳与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大阻碍，同时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等，在省内，我们把推广重点一些大型国有企业、军工单位、国家部委等作为我们推广的重点对象。 在治理上，针对村民和一些优秀的核心村民职员，公司将推行村民及职员持股打算。村民以其土地、林权作价入股，村民和职员持股总额在30%左右。（后期复制项目时能够选择

16、） 本项目打算融资总额为XX亿元人民币。要紧采纳债权融资。融资期限为3年，担保形式为项目担保。资金使用范围为麻柳坪一期项目，建设内容要紧为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和养老不墅的一部分，项目建设与销售期为1-2年。投资方能够在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。 在2年的项目建设与销售中，酒店式老年公寓和养老不墅部分的合计建筑开发可销售面积为2.5万平方米，按最低销售均价计算（或按出租价格计算），每平方米销售均价为5000元，销售收入为1.25亿，利润约为6250万（建筑成本2500元/平计算）。还有1万平米服务配套建筑作为固定资产（可贷款、可融资）。同时

17、每年还可产生1万平米服务配套的营业纯收入100-200万左右。销售完成即能盈利2000万。如在销售方面有压力，只销售50%物业，剩余50%物业用于出租，则销售实现6250万元资金回笼，剩余12500平米出租，以35平/人.床计算，约能满足350位老人养老需求。以每年6个月出租时刻、30005000元/月.人计算，年租金收入在1000万左右，同时还有100-200万/年的服务配套营业收入。整个项目在投入运营后5年收回全部投资。以后且能收取1000万/年的养老养生租金收益和100-200万/年的服务配套营业收入。 在风险方面，由于老年人问题差不多成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为

18、什邡市养老养生首选地形象的提升，什邡市经济的增长提供助力，因此，不管中央政府依旧地点政府都将会大力扶持，能够预见，假如拿到建设用地指标，政策方面的风险差不多为零。另外，由于土地费用相对较低，前期土地租赁每亩5.5万元。待拿到建设用地指标后，土地会有一定幅度增值。唯一的风险确实是不能拿到建设用地指标，公司所租赁的土地不能变性，为土地开发建设的合法性带来法律风险。第二章 养老产业现状与进展一、世界养老产业的现状与进展据世界卫生组织公布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7

19、%。只是该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”差不多上发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在进展中国家。 依照联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严峻的3

20、个国家是西班牙、意大利和日本。表一世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2进展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心二、中国养老产业的现状与进展1、国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的

21、改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资进展环境，养老设施的进展在现时期仍然是有限的和缓慢的。 据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要进展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求差不多不相适应，假如没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的进展，那么在以后的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速进展而日趋加大。

22、 1.1 我国老年人口的进展状况 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。进入21世纪以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，差不多上世界人口进展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化进展大体上分为三个时期： 第一时期：过渡时期 1982年 2000年6

23、0岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64增长到10.71。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47的速度。 第二时期：进展时期 2000 2025年 60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71增长到19.34。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。 第三个时期：高峰时期 2025年 2055年 60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34增长到30，比2000年翻了两番。 从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老

24、年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。 表二：1.2 国内老年住宅的现状中国人口年龄构成及进展预测(%)年 份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.401.2.1国内老年建筑的现状 据有

25、关部门的调查表明，与目前超过1.7亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到400万张，只能为2%（1.78亿）的老年人解决住房问题。据可能，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有8000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为700万到900万的老人修建老年住宅，投资总额在700亿到900亿元（人均1万元计算）。当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在一定关心下能独立生活的健康老人自理最低关心治理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老

26、人自理或办自理最低关心半护理治理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧房、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、治理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、治理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合1.2.2国内老年人的居住模式A、购买房屋居住2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.7%，购买经济适用房的占2.5%，购买原公有住

27、房的占11.5%。其中，市、县购买商品房的家庭占8.2%和7.6%，购买经济适用房7.6%和6.2%,购买原公有住房的户分不为 29.1%和14.7%。能够看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有4成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的要紧方式之一。2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占75.2%其中市、县自建住房的占27.3%和61.7%，而镇乡自建住房高95.5%。讲明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的要紧途径。C、租房居住这是

28、住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占4.2%，其中，租用公有住房的为4.1%，租用商品房的占0.5%,假如分城乡看，在市、镇老年家庭中，有14.37%和5.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.5%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.3%的户租住公有住房或经济适用房。 1.3 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发觉在才刚刚开始，尽管市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来讲，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来讲，纯粹作为老年住宅来进展的楼盘国内有两个，

29、一个是广州的颐年园中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大的退休社区。 颐年园的产品有不墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在25005000元/平方米，到2002年6月一期销售率达到69.16%，到2003年一期差不多售罄。 东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排不墅，一期销售均价为3200元每平方米，差不多售罄。 1.4 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）； 按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院； 各地均出现一

30、些私人性质的、盈利性质的小型养老院。2010年公布的中国老龄事业的进展统计公报显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39904个，总床位约314.9万张。中国岁以上的老年人已达1.7765亿，约有20的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.88，远远不能满足老年人的入住需求。依照中国老龄事业进展“十二五”规划，“十二五”期间（20112015年），要求新增城镇孤老集中供养床位342万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决650万名老年人的养老院需求。而要满足全国20的老年人入住养老院的愿望，需要3500万张床位。养老

31、产业的建设有着巨大的进展空间。在市场需求方面，2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，2020年将达到2.5万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足2000亿元。目前，中国老龄商品要紧以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得专门少，不管是老年服务和老年产品，依旧养老机构和老年服务设施，都有待于产业化、市场化。老年人的消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要的产品，以及为老年人服务的软、硬件设施。进展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。三、居家养老社会化的意义与进展趋势 1、什么是居家养老社会化？“夫孝，天之经也，地之义也，民

32、之行也。”寿经“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文”礼记中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。数千年来，中国老年人的养老方式无一例外差不多上“居家养老”。上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院、敬老院等。这些养老方式因与中国传统文化格格不入而专门难成为社会所同意的主流养老方式。居家养老仍然是中国社会所能同意的普遍养老方式。改革开放后，随着中国经济的进展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。至上世纪末，中国60岁以上的老年人差不多超过了1.3亿，在国民经

33、济还没有预备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第一次让中国进入了老龄化时代。老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。而伴随着老龄化时代一起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。经济的进展与人口的快速流淌，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化、单一化的模式进展，“空巢”老人越来越多，更多的老人没有子女在周围照料，三代同堂、四世同堂的家庭差不多越来越少。以家庭养老、养儿防老为核心的传统“居家养老”模式差不多开始解体。经济的进展也同样使老年人获得了独立支撑自己养老生活的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适

34、的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与活动为一体的全新的“居家养老”模式的出现。 “居家养老社会化”将中国传统的养老文化和现代的养老思路结合在一起，让“养老”不仅成为一种文化更成为一种全新的经济产业，以此促进中国养老事业的更好进展。“居家养老社会化”的核心确实是“居家”。也确实是讲，“居家养老社会化”必须以老年房地产产业为核心和基础，并借此带动整个“养老社会化”服务链条的产生与进展。只有进展了老年房地产营造了“居家”环境，才能真正实现“居家养老社会化”,并最终以“养老产业化”来推动“养老社会化”的进展。 2、居家养老社会化与房地产开发的关

35、系 养老产业蕴藏巨大商机。在成都，良好地段的房价每平方在10000元以上，因此，许多一般市民仅仅靠拥有一套房产就能有百万身家。然而这些百万富翁依旧要精打细算度日，因为他们的资产差不多上帐面上的，他们一般一家只有一套房，房子再贵，也只是是帐面资产的增加而已，对生活并没有直接的好处。2011年全国新房房价平均每平方米8363元，成都8846元/平，而本项目平均房价5000元平方米。 通过对比，能够发觉，假如成都的老年人卖掉房产，到麻柳坪定居将是特不划算的事。一户拥有百万房产的老人将房产卖掉，来麻柳坪40-50万元能够买一套专门好的房子，如此就多出50万元，他们以后10年每个月就会多出5000001

36、20=4166元的养老费用，那个收入对麻柳坪的一般家庭是难以想象的，即使他们没有任何其它收入，在麻柳坪也能过着极其富足的生活。再反过来算，在麻柳坪两个老人月生活费用1000元就能够过得专门不错，那么来麻柳坪定居养老只要有400000+1000120=52（万元）就能够了，如此成都拥有房产的老人差不多上都能够满足那个条件。假如金融业再发达一点，保险公司能提供这项业务，老年人将房产抵押给保险公司，每年从保险公司领取养老年金，老人百年之后，房产归保险公司所有，那么养老移民的门槛将会变得更低。另外，我们再算。到2010年，成都空巢家庭约有136.450%2=34.1(万户)，假如这些空巢家庭有十分之一

37、可能迁居麻柳坪，那么仅房地产一项就会有34.1万户10%40万元=136.4(亿元)的巨大市场。这还仅仅是成都市一地的空巢家庭，假如放眼全省，全国，甚至世界，那个市场不可限量。3、居家养老社会化的进展趋势社会化居家养老是社区特色服务的一种载体，它既不同于机构养老，也有不于传统的家庭自然养老。从养老的方式来看，老年人是在自己家中养老，而不是去福利院、老年公寓等养老机构养老；从养老资源提供的主体看，居家养老除了需要家庭照料外，还需要来自社会的关心，尤其是强调社区照顾在社会化居家养老中的作用，即这种养老方式是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日常照料、生活护理、家政服务和精神慰藉为要紧内容，以上门

38、服务和社区日托为要紧形式，并引入养老机构专业化服务方式的居家养老服务体系。规划建设专门的养老园区。要象建设旅游风景区和工业开发区那样，规划建设专门的养老园区。请专业机构进行统一规划设计，立足长远，制定短、中长期滚动开发打算；整个园区既风格多样又协调统一，各种档次住宅小区相互结合；要专门配套建设老年人生活需要的公园、草地、市场、图书馆、医院、邮局、老年大学等等；要建设标志性的街道和建筑，让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格的巡游休闲区；让园区与整个银滩风景区融为一体，相互映照。然后将其分包给房地产开发商进行建设。 建设真正的老年公寓。老年公寓与一般公寓是专门不相同的。老年人的灵

39、活性、反应力、体力、视力、平衡力都会下降，可能要用拐杖甚至轮椅。因此针对老年人的特点，在发达国家老年公寓都要进行全方位的无障碍化设计。例如，房门、楼道、楼梯都要加宽，便于轮椅通过；老人通过的地点都要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但还不能有眩光；煤气等各种开关上的字要专门大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都靠近卧房，并设长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；所有的楼层平台、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因为黑色在视觉上属退后色，会令老人产生如临深渊之感，不敢投足；在适当的地点

40、还要有报警和应急装置。老年公寓还依照老年人不同的年龄时期的生理特征和生活需要分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适合一般夫妇；宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，比较适合单身老人；医护式公寓是将躯体有较严峻残疾、生活不能自理或行动不便的老年人，集中安排在一起居住，并由专门人员进行护理。完善支助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己，而日益要依靠他人关心料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来讲，养老园区还要提供诸多的自助性与综合性的服务，包括安全保卫、关心料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理

41、、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。养老园区要统一提供专业的老年社区服务体系，但可考虑按服务内容的不同，分包出去。分不承包给各大宾馆和医院，培训专业的服务队伍，以自有品牌入园服务。 第三章 麻柳坪项目特点 一、独特的自然资源与地理位置 1、得天独厚的养老胜地本项目建立后，不仅将为老年人提供一个养老与休养的环境。更为重要的是，让入住的老年人享受到黄金般退休生活。届时，在麻柳坪清晨的阳光下，在沐浴山风的清爽中，老人们或在项目绿色广场、绿化道路晨练，或步入老年大学感受与时代接触的欢乐。当成都已是夏日炎炎时，麻柳坪项目的老人们却正在露天音乐广场上自得其乐的“讲学弹唱”享受凉快的山

42、风绿意。当专门多老年人还在为休养与康复发愁时，麻柳坪项目的老人们已能随时在“老年人休养康复中心”同意专家关于休养与康复的指导和关心。当专门多老年人为找不到知已，找不到同龄人而郁闷和孤独时，麻柳坪项目的老人们已拥有了众多的知已与同好，川剧票友会、围棋学会、花鸟协会、书画小组、钓鱼俱乐部等兴趣小组将会相继建立。在麻柳坪，老年人将深切体会到“生态居家”的欢乐和“社会化服务”的周到。“退休”对老年人而言，将是另一种幸福生活的开始。麻柳坪项目的建立，将为成都的老年问题提供一个非政府的、市场化的解决模式。从本项目立项开始，麻柳坪将不仅作为成都最佳的养老胜地而知名，还将以制造一个全新的养老经济与养老产业模式

43、而知名。2、麻柳坪项目定址环境麻柳坪项目定址什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，距什邡市区仅25分钟车程，距成都1个半小时车程。九峰山等崇山环列，视野开阔，远近景观满目绿色。 该地段具备了龙脉尊显的地域条件，属于银厂沟阳坡面，三面环山，居高临下，风水极好。甜爽清新的空气、草茂林盛的天然植被、鸟类繁多的自然生态、绵延醉人的绿水青山、无公害的自助式生态农场，麻柳坪打造“成都养老养生后花园”的理念，奠定了良好的环境基础。二、项目的特点1、风水好，自然生态资源丰富2、项目设计功能齐全，相互依托，相互支撑3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源4、形成了具有独特魅力的旅游资源5、特有的养老养生人文价值与人文吸引

44、力第四章 项目的建设内容1、麻柳坪项目养老不墅2、麻柳坪项目老年居家养生公寓（含酒店养老公寓）3、文化体育广场4、户外运动基地（麻柳坪-银厂沟）5、服务配套辅助功能项目及基础设施建设6、中型医院（待选）第五章 项目的技术与保障体系一、小区智能化1、IC卡治理制度2、全区监控系统3、公共设施的智能治理二、医疗社区化1、社区医疗登记制度2、定期常规躯体检查制度三、服务家庭化1、个性化家政服务1)家务服务。社区服务中心能够定期派遣服务人员前往老年人的住宅，关心他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照

45、顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时刻能够是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。 2)家庭保健服务。社区保健大夫或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员能够一身兼两职。 3)送饭上门。是人们经常讲的“轮子上的饭菜”。这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类关心的高龄老人。老人们不仅能够享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也能够借机登门看望老人。轮子上的饭菜会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得专门多需要养老

46、设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。 4)定期探望。也能够称作组织起来的邻居线。那个服务项目是组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中、小学生定期探望空巢家庭的老人和住养老设施的老人。探望者与老人一起能够做些老人们喜爱或需要的情况，如一起玩牌或下棋，一起看电视，谈天或一起做手工业等等。一般来讲探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们明白得老人的需求同时情愿作为一个好的倾听者。关于没有亲人和朋友在周围的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。 5)电话服务。专门多独居

47、的老人可怕自己在家病了或伤了没有人明白。通过每天确定的时刻打电话给独居在家的老人，确认老人安稳无恙，从而关心减轻老人们的焦虑和及时发觉问题。假如确认的时刻老人打算外出，他或她一般事先通知电话确认服务的志愿者。假如在确认的时刻老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼，则立即会有人到老人家去检查。电话确认服务能够监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关怀他们。 6) “生活在线”服务。社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，同意老人通过报警和响应系统寻求关心。“生活在线”服务的定购者能够在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收

48、到电话后，“生活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。假如没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看一下。监护人发觉情况异常后会打电话给中心寻求进一步关心。 7)交通和陪伴服务。有条件的社区能够为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们能够选择小轿车、小客车、大客车等车型。这种服务有时称为拨电话搭车。老人们一般提早24小时打电话给中心调度办公室，同时告知用车的时刻和地点。司机把老人从家里接出来送去看大夫、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。 8)老年食堂。社区为老年人开设老年食堂，为60岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该

49、设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来讲，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在那个地点庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，进行婚礼。 9)法律服务。老年人所需求的房屋出租、消费者权益爱护、预备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。专门多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的可怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。社区服务中心为老人开展法律服务，通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们能够为老人困

50、惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律关心。 10)再就业服务社区服务中心、老年人才交流中心开设专门关心那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作能够是全日制和半日制的。发挥那些有特长躯体健康，情愿接着为社会作贡献老人的作用。 11)老人日托中心。假如有的老人不能在家独立居住，但又不情愿去养老设施，去日托中心是个解决问题的好方法。日托中心能够满足比如老人的社交、心理和康复服务、体育锻炼、娱乐活动等各种需要。老人每天能够做班车到中心来，中午在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。 12)咨询服务。老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家

51、庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和爱护。爱护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。2、服务人员的专业化四、保障系统化1、医疗保障系统化2、安全保障系统化第六章 治理与经营一、治理结构与治理团队1、治理结构2、治理团队二、组织与人员保障1、组织机构的保障2、人员保障三、治理制度1、分级负责，集中治理2、财务分片审查，集中签批四、经营创新1、村民与职员持股打算2、经营分区，效益考核在对项目服务的治理上，关于非盈利性服务，应该主动与相关机构或单位联系，争取定

52、期和长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加老年住宅的附加价值。 关于盈利性服务，则又分为自主经营和引入经营，自营或外营的比例则应依据社区对服务的需求和物业治理公司自身的力量来确定。不管是自营或是外营，都应该依据社区的实际需求设置，同时对服务质量和顾客的中意度实施有效的监控，这一点关于引进的服务单位尤是，以维护物业治理单位的形象。第七章 行业与市场分析一、养老产业进展的历史机遇1、中国经济的高速进展，造就了巨大的民间资本。2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明了人年老之后对安全和生活质量

53、的需求增加的假设。这种对安全感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素。 中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母制造优质的生活环境，让他们能够安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素。3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 “空巢家庭”是指无子女共处，只剩下老年人独自生活的家庭。据了解，在发达国家“空巢家庭”出现较早，现在十分普遍，老年人与子女同住的只占10至30，除了日本，大多数老年人均与子女分居。美国第二次世界大战前，52的老年人与子女同住，到了上个世纪80年代，与子女同住的只有百分之十几。在比利时、丹麦、法国和英国，上个世纪80年代初，全

54、部家庭户中65岁以上独居者占11。瑞典独居老年人达到40，即每10个老年人中就有4人独居。在我国，据有关部门提供的资料，最近10年来我国空巢家庭一直呈上升之势。1993年，我国空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有16.7，而2003年上升到25.8。在成都空巢家庭问题更为突出。2010年，成都市空巢家庭的比例为50，尤其值得注意的是，单身独居老人在老年人口中的比例，由1999年的3.8上升到2010年的12.8，即增加了2.5倍。 “我国经济实力的提高从主观和客观两方面促成了空巢家庭的迅速进展。”中国老龄科学研究中心研究员徐勤表示，在现代化建设过程中，工作变动日益频繁，人口流淌和迁移加速，促

55、使大伙儿庭结构向小家庭转变。随着社会转型加快，代沟越来越突出。物质生活水准提高后，人们追求精神生活，老少两代人都要求有独立的活动空间和越来越多的自由，传统的大伙儿庭居住方式差不多不适应人们的需求，小家庭被普遍同意。专家们认为，我国实行打算生育政策已20多年，二三十年后，随着独生子女逐渐进入中年，他们的父母进入老年，“空巢家庭”将越来越多。“能够预料，空巢家庭将是21世纪我国都市甚至许多农村地区老年人家庭的要紧模式。”4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 截至2010年底，全国差不多养老保险参保人数达2.57亿人，其中7800多万离退休人员享受养老保险待遇。有预测显

56、示，都市离退休老人中有70%的人拥有存款，仅退休金一项，2010年增加到8300多亿元，2020年为28000多亿元，而到2030年将达到73000多亿元，老年人的购买力来看是相当可观的。随着经济进展，老年人的收入将呈不断增长之势。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于打算生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力专门大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，许多老年人更加关怀生活质量的提高，而不情愿和子女同住，独老户的比重不断上升。 在湖北武汉市的一起调查当中，老年人的

57、居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式专门理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，躯体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 由此可见，随着观念的变化，对养老服务的需求是加快增长的。5、老年人群中积存了庞大的消费能力国家统计局进行的人口变动

58、抽样调查显示，我国老年人经济收入的要紧来源为子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。尽管这些来源的比重随时刻的推延会有所变动，但就总体水平而言，将会随着整个社会经济的进展而不断提高，从而使我国的老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场。 首先，1997年国务院发文规定，离退休养老金一般每年七月一日调整一次，调整幅度为当地职工上一年度平均工资的4060，各地已实行养老保险统筹的亦按此办理。待遇水平在国家连续六年提高企业退休人员差不多养老金的基础上，按照国务院部署，从2010年1月1日起，再次提高企业退休人员差不多养老金水平。2010年底，全国企业参保退休人员月人均差不多养老金达到

59、1362元。因此，作为老年人经济收入的要紧来源的养老保险金将会大幅增加。据可能，2020年我国离退休人员约为1.1亿人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到2.5万亿。 其次，近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从都市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。6、政府对老年类项目大力支持早在2000年10月，财政部和国家税务总局就提出对政府部门和企事业单位、社会

60、团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及免除老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。2011年12月16日，国务院办公厅印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年），为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会进展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先进展社会养老服务”的要求，