衡东县河西新区棚改(城中村)安置小区项目可行性研究报告

1、衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目 II目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第1章项目概况1. HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 项目基本情况1. HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 编制依据1. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 建设内容1. HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 总投资及资金筹措2. HYPERLINK l

2、 bookmark10 o Current Document 主要技术经济指标2. HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 项目效益3. HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 结论与建议 4. HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第2章项目建设的必要性及可行性 6 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 项目建设背景6. HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 项目建设的

3、必要性7. HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 项目建设的可行性8. HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第3章建设单位简介及区域概况10 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 项目建设单位与衡东县财政税费概况 10 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 3.2项目区域概况1.1 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第4章项目选址与建设条件 15 HYPERLI

4、NK l bookmark76 o Current Document 项目选址15 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 建设内容15 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 建筑材料及运输条件 15 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 社会环境分析1.6 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 第5章项目拆迁安置方案 17 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 基本思

5、路1.7 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 实施原则 1.7 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 工作目标1.7 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 征地补偿与拆迁安置 17 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第6章工程技术方案20 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 总平面布置20 HYPERLINK l bookmark108 o Current D

6、ocument 建筑设计22 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 结构设计26 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 电气设计29 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 给排水设计 33 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 燃气系统.3.5 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 绿化工程35 HYPERLINK l bookmark184 o Curre

7、nt Document 第7章 环境保护、劳动安全及消防 38 HYPERLINK l bookmark186 o Current Document 环境保护设计依据 38 HYPERLINK l bookmark188 o Current Document 环境影响分析38 HYPERLINK l bookmark194 o Current Document 环境保护措施39 HYPERLINK l bookmark200 o Current Document 劳动安全卫生41 HYPERLINK l bookmark206 o Current Document 消防42 HYPERLINK

8、 l bookmark220 o Current Document 第8章节能专篇44 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 设计规范44 HYPERLINK l bookmark224 o Current Document 能耗状况44 HYPERLINK l bookmark232 o Current Document 节能措施45 HYPERLINK l bookmark244 o Current Document 第9章 组织机构定员、项目进度 .4.8 HYPERLINK l bookmark246 o Current Document

9、 组织机构.4.8 HYPERLINK l bookmark248 o Current Document 岗位定员.4.8 HYPERLINK l bookmark250 o Current Document 项目实施进度安排原则 48 HYPERLINK l bookmark252 o Current Document 项目实施过程阶段划分 48 HYPERLINK l bookmark254 o Current Document 项目实施进度48 HYPERLINK l bookmark256 o Current Document 第10章项目招标50 HYPERLINK l bookma

10、rk258 o Current Document 招标的依据50 HYPERLINK l bookmark260 o Current Document 项目招标类别、范围和方式 50 HYPERLINK l bookmark262 o Current Document 项目招标情况的说明50 HYPERLINK l bookmark264 o Current Document 第11章投资估算及资金筹措52 HYPERLINK l bookmark266 o Current Document 估算范围52 HYPERLINK l bookmark268 o Current Document 估

11、算依据 52 HYPERLINK l bookmark270 o Current Document 估算方法 53 HYPERLINK l bookmark272 o Current Document 投资估算 54 HYPERLINK l bookmark274 o Current Document 资金筹措54 HYPERLINK l bookmark276 o Current Document 第12章财务评价 .6.1 HYPERLINK l bookmark278 o Current Document 主要技术经济指标 61 HYPERLINK l bookmark280 o Cur

12、rent Document 编制依据61 HYPERLINK l bookmark282 o Current Document 项目投资、收益与成本分析 61 HYPERLINK l bookmark284 o Current Document 项目财务分析64 HYPERLINK l bookmark286 o Current Document 财务综合评价 65衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目ill HYPERLINK l bookmark288 o Current Document 第13章社会效益、风险分析与对策 66 HYPERLINK l bookmark290 o Cur

13、rent Document 项目效益分析 66 HYPERLINK l bookmark300 o Current Document 项目与所在地互适性分析 .6.7 HYPERLINK l bookmark302 o Current Document 风险分析与对策 68 HYPERLINK l bookmark310 o Current Document 第14章结论与建议71 HYPERLINK l bookmark312 o Current Document 结论与建议 71附件：安置点建设地点示意图衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目 第1章项目概况1.1项目基本情况1、项目名称

14、：衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目2、建设单位：湖南富城新区开发建设投资有限公司3、建设地点：湖南省衡东县河西新区4、建设性质：新建5、建设期限：2016年1月开工，2018年2月建成，建设期限为25个月1.2编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）；2、城市规划编制办法（2006年7月）；3、城市用地分类与规划建设用地标准；4、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）；5、 国务院颁布的中华人民共和国环境保护法、国务院办公厅转发国土资源部建设部关于加强地质灾害防治工作意见的通知（国办发2001-35号文，2001年5月12日）；&衡阳市国民经济和社会发展“十

15、二五”计划纲要；7、衡东县城市总体规划（2010-2030年）；8、 关于印发衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法衡政办发201573号；9、衡东县土地利用总体规划（2006-2020年）；10、项目业主提供的规划设计方案；11、衡东县河西新区控制性详细规划；12、项目业主提供的其它依据、资料和说明等；1.3建设内容本项目拆迁总户数为1493户，涉及拆迁人口 5972人。棚改拆迁总面积209020*，棚改总占地面积为553.52亩。补偿方式分为货币补偿和实物补偿（安置房）两种。其 中：780户选择实物补偿（安置房），拆迁面积109200m?, 713户选择货币安置，拆 迁面积99820m2

16、。安置房总建筑面积223950m?，其中：安置房面积178833m?，配套用房45117*。 分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），总占地面积约为160亩， 配套建设公共区域的电气、给排水、道路、绿化等工程。货币安置户数为780户，安置人口 3120人，平均补偿约（投资/安置户数）49万元/户。货币安置按照每人55m2补偿。安置户数为713户，安置人口为2852人，平均补 偿（投资/安置户数）约56万元/户。1.4总投资及资金筹措项目总投资79190.62万元，其中：货币安置投资 39642.80万元，实物安置投资38157.32万元；建设期利息1390.50万元；实物安置投资3

17、8157.32万元，其中建安费25484.72万元，占实物安置66.79%,其 他费用10855.58万元，占实物安置投资的28.45%，预备费用1817.02万元，占实物安 置投资的4.76%。资金来源：项目总投资为79190.62万元（其中：银行贷款54000万元，占项目总 投资约68.2%，企业自筹25190.62万元，占项目总投资约31.8%）。1.5主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1总用地面积亩1602总建筑面积m2 2239503安置总人口人5972其中实物安置人3120户均人数4人货币安置人2852户均人数4人4安置总户数户1493其中实物安置

18、户780货币安置户7135总投资万元79190.62其中银行贷款万元54000 68.2%企业自筹万元25190.62 31.8%6购买服务款万元107761.187总成本万元99842.128项目计算期内收益万元7919.06计算期20年1.6项目效益1.6.1社会效益本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具有积极作用。（1）改善棚户区居民住宿条件项目的建设能改善棚户区居民的住房问题，让他们脱贫致富，改善住宿条件，提 咼居民的生活质量和幸福感。（2）对经济发展的影响房地产业具有很高的社会关联度，可以促进上游的钢材、水泥等建材的消耗，并 可以刺激人们家庭用品的从新

19、购置，带动家电、纺织等相关行业的发展。此外，房地 产行业在发展中面临的社会经济背景，可以吸引大量的国外投资，特别是质量较高的 投资，增加城市的经济含量。（3）解决当地部分劳动者的就业问题项目在建设中、建成后都将提供一定数量的工作岗位，这对于缓解当地劳动人民 的就业问题起到一定作用。（4）对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响项目的建设促进了所在区域内的基础设施的建设，提升了当地服务业的质量。162经济效益1.6.2.1加快经济自主增长目前，房地产拉动的经济增长占整个 GDP增长的1/3左右，对地方政府财政的贡 献更大。在新一轮经济增长中，没有任何一个单一的部门在经济规模和增长贡献上可

20、与之比肩。政府大规模投入房地产开发，使得房地产得以维持持续发展，国家经济因 此可以更多地建立在自主发展的基础上，减轻经济对外部市场的依赖。1.6.2.2增加就业机会项目的建设，可以直接在与房地产相关的行业，如建筑、建材、装修、金融领域 创造大量就业机会，而且可以带动住房中介、银行、家具和家用电器的发展，间接带 动大量相关部门就业人员的增加。1.623缩小贫富差距项目的建设能解决棚户区居民的住房问题，让他们脱贫致富，使整个社会的阶层 的发展机会和收入差距可以显著缩小。1.7结论与建议1.7.1结论项目建设符合衡东县城市总体规划(2011-2030),能改善棚户区居民住房质量 和生活质量，提高居民

21、的生活质量和幸福感。项目的建设有利于加快衡东县经济自主 增长，增加就业机会，减少环境压力，缩小贫富差距，完善社会保障体系，促进衡东 县地区经济快速稳定向前发展，因此本项目具有良好的社会效益。从财务评价的角度看，项目总投资79190.62万元，考虑直接投资、财务费用在内 的总成本99842.12万元，项目购买服务款107761.18万元，预计项目计算期内将获得 7919.06万元，偿债备付率大于1,有能力还本付息，项目经济上可行。项目的选址合理可行，平面布局合理。在认真落实各项环保措施的前提下，废气、废水可做到达标排放，固废可得到妥善处置，噪声不会出现扰民现象，主要污染物的 排放总量能满足污染物

22、总量控制要求，项目建设及运营对周边环境的影响可满足各项目所在地环境功能规划的要求，从环境保护角度而言，本项目建设可行。1.7.2建议1、本项目建设迫在眉睫，宜一次规划，一次建设投入使用，应尽快落实资金， 确保项目顺利完工。2、由于本项目投资较大，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手 段，化解各种风险，以保证项目顺利实施。3、由于施工期可能遇到雨季，因此施工单位要统筹安排，保质保量，按期完成 工程。4、项目的建设，促进地方经济建设发展具有重要意义。建议各有关部门给予大 力扶持，促使该项目早日建成，早日发挥作用。5、环境保护是我国的一项基本国策。在施工过程中，采取措施，按照国家、地 方法

23、规和行业的要求，采取措施控制施工现场的粉尘、废水、废气、固体废弃物以及 噪音等对环境的污染及危害。保护和改善施工环境，保证项目建设人员身体健康。第2章项目建设的必要性及可行性2.1项目建设背景2.1.1国家政策支持棚户区改造是我国政府针对住房质量差、缺少必要配套设施、环境卫生条件恶劣、 中低收入居民相对集中的城市危旧房集中区域，组织实施的住房改造专项行动计划。 2014年，国务院办公厅颁发了关于进一步加强棚户区改造工作的通知，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，进而，全国范围内棚改不断加速拓 展。棚改范围从最初的煤矿棚户区改造，扩大到林区、垦区、城市和国有工矿棚户区 改造；又从

24、推进集中成片城市棚户区改造，到逐步将其他棚户区、城中村改造统一纳 入城市棚户区改造范围；近年来又把铁路、钢铁、有色金属、黄金等行业棚户区纳入 改造政策支持范围。土地、税收和信贷等支持政策更完善，系统性更强。2.1.2衡阳市棚改政策衡阳市出台了衡阳市人民政府关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的若干 意见（衡政发201117号）；从如何加强领导、落实政策、推进规划、分年实施等 各方面进行详细规划。2.1.3河西新区背景河西新区地处衡东县城洣河西部，由吴集镇的白洲坪村、坪石村、坪桥村、龙江 村、大势塘村和栗木乡的秋波村等 6个村组成，南北长最大值约为5088m，东西长最 大值约为2158m，规划面

25、积为10.98平方公里。指导思想：以邓小平理论和 三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观， 进一步解放思想、进一步改革开放，进一步发挥自身优势，坚持高起点、宽视野、突 出发展自身特色，改善发展环境，促进县城扩容提质和全县经济社会持续快速发展中 发挥重大的作用。发展目标：到2020年，新区生产总值达到30亿元，城镇规模10平方公里，人 口 10万人，财税收入5亿元以上，社会事业全面发展，生态环境保护良好，规划建 设全面落实，整体功能全面提升，构建宜居和谐新城区。功能定位：以县城总体规划为依据，利用优越的区域交通条件及独特的人文、环 境资源，确定为文化新城，现代服务业中心，生态宜居型、休闲与

26、红色旅游服务基地。规划结构：根据规划区整体空间布局特点，河西新区的总体设想为：两核、四轴、六区”两核：一核是打造坪塘生态湖，体现山水生态城，形成县城绿肺”另一核是以旅游业、大文化产业、金融贸易、电子信息产业等产业为基础，结合行政办公 用地形成的现代服务业中心。四轴：分别为沿兴衡西路、双园大道、沿江路、坪塘大 道形成的道路景观轴。六区：一是综合服务区、一个仓储物流区、两个居住片区以及 两个生态科技园片区。综合服务区，以兴衡西路为轴线，结合坪塘生态湖、商业中心 以及行政办公用地形成的现代服务业基地；仓储物流区，依托优越的区位交通条件， 同时又避免外来交通穿越城区，在规划区西北部设置；居住片区，一个

27、位于规划区北 部，商业等服务设施沿双园大道呈带状分布；另一个位于坪塘生态湖以南，杨峰路以 北，周边地区及内部提供居住配套功能，构建和谐的区域人居环境；生态科技园区， 分别位于双园大道南面（秋波段）与 S315外移线之间，均布署以电子产业为主的一 类产业。路网格局：规划道路总体形成 两纵四横五景观”的格局特点，两纵”分别为坪塘 大道和双园大道， 四横”依次为文冲西路、兴衡西路、杨峰路、通园大道， 五景观” 依次为沿江路、官川路、凤凰路、坪桥路、彩霞路。随着衡东县的发展，入驻企业的不断增加，衡东县开发用地规模也逐年增加，本 项目的建设可实现河西新区收储土地近千亩用于开发，可有力地推动新区发展，同时

28、 也大力带动征地拆迁工作的顺利进行， 从而为新区的招商引资和企业入园创造极为有 利的条件，满足新区不断发展的需要。2.2项目建设的必要性2.2.1是改善棚户区居民住房、缩小贫富差距的迫切需要本项目棚户区房屋以砖混结构筒子楼房为主、简易薄板，既无厨房，又无厕所， 生活起居设施不配套，已属危房，存在严重的安全隐患。项目的建设能改善棚户区居 民的住房问题，让他们脱贫致富，改善住宿条件，提高居民的生活质量和幸福感。222是实现河西新区经济可持续发展的需要土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目 衡东县河西新区棚改(城中村)安置小区项

29、目 建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供 应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件 就是政府要有相应数量的储备用地。要落实科学发展观，实现可持续发展，推进 型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场 运行，提高建设用地供应计划来调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置地资 源，消除土地投机，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公 正具有十分重要的意义。223是推进河西新区统筹城乡发展的需要本项目通过拆迁、还建，选择环境优美的地段为被征收土地居民建设安置住房， 改善了居民居

30、住环境，提高了居民生活质量，通过建设配套公建设施，丰富了安置区 社会文化生活，方便了居民的日常生活。本项目的实施有利于改善项目区的基础设施 条件，优化土地资源配置，更好的发挥区位优势，提高综合竞争力；有效提高项目范 围内的生态环境和生活、工作环境质量；本项目众多的集中居住安置区的建设可以带 动和积聚河西新区的人气，便于河西新区招商引资工作的开展。2.3项目建设的可行性2.3.1编制范围本报告通过对影响区的社会经济发展及县城经济、交通状况，通过充分的调查研 究、预测和必要的勘察，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能 性提出综合性的研究论证报告。并对项目影响的社会经济、交通运输、建

31、设标准及规 模、路线方案选择、经济评价等几个方面论述本项目的必要性和可行性，同时充分评 价本项目的效益及风险，为政府对本项目决策工作提供可靠依据。2.3.2编制内容调查区域社会、经济概况项目的建设规模、技木标准建设条件与方案比较投资估算及资金筹措(5 )经济评价233项目建设的有利条件（1）符合国家产业发展政策，将得到相关政策的大力扶持。本项目建设符合国家棚改政策，享受各项配套优惠政策。（2）地理位置优越，区位条件好。该项目建设场址位于湖南衡阳河西新区，五个安置区的具体位置在：大势塘安置 区在坪塘大道西侧，其他安置区分别坐落双园大道（南北走向）的两侧。（3）工程地质条件好，有利于节约建设成本建

32、设场地工程地质条件好，有利于进行施工建设，相应可降低建设成本。（4）业主单位有突出优势湖南富城新区开发建设投资有限公司在近几年来的基础设施建设中积累了丰富的 经验，有很强的技术力量和企业管理协调能力， 有良好的社会信誉和较强的经济实力第3章建设单位简介及区域概况3.1项目建设单位与衡东县财政税费概况3.1.1项目建设单位湖南富城新区开发建设投资有限公司成立于 2012年5月16日为国有独资公司， 隶属县人民政府。公司注册资本金为 3000万元，由县国有资产管理局划拔国有资产 构成。公司为独立法人，按照 自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展 ”的原则， 实行独立核算，企业的管理受县财政、审计等

33、部门监督。公司的主要职能与任务：负责河西所有项目的融资、举债与还贷；对河西新区国 有资源、资产行使相应的经营权、担保权，进行资本运作。公司为河西新区国有土地一级市场开发、经营、融资主体，对用于融资的土地进 行收购、储备、开发。负责河西新区和县政府指定的基础设施建设和其他重点项目的 投资，承担业主职责，行使出资人权利。湖南富城新区开发投资建设有限公司组织管理机构，按中华人民共和国公司法的要求成立董事会和监事会湖南富城新区开发建设投资有限公司内设7个部室，土地储备与经营部、招商投融资部、工程部、社会事务部、财务部、办公部、审计部，公司正式编制18人，派出、抽调、留任人员16人。临聘人员12人，共计

34、46人，7个部室分设7个部长和主 任。3.1.2衡东县财政2012年衡东县政府融资平台有关指标见下表：衡东县河西新区棚改(城中村)安置小区项目 表3-1政府投融资平台2012年度三率一额度指标表一般财政预算收入C单位.万元)貝债率 (%)偿债率 C%)债务率区威融资最 高额度合计税收 收入非税 收入9313808032233531.14.4511.59100003.2项目区域概况3.2.1地理位置衡东县位于湖南省第二大城市 一一衡阳市东北部。1966年从衡山县析出新置，地 处衡阳盆地和湘江中游，南临衡阳市珠晖区、衡南县，西接衡山，东濒攸县，北连株 洲县，是开国元勋罗荣桓元帅故里、中国土菜名县。

35、地广物丰，山水含情，有鱼米之乡”之美誉。县域面积为1926平方公里，耕地面积为50万亩，总人口 74.7万，辖 15个镇，9个乡，561个村，25个居委会。衡东县地处衡阳盆地、湘江中游、衡阳西 南云大都市区东部。京广铁路纵贯而过，京珠高速公路、泉南高速公路、南岳高速公 路三条高速公路交汇，与 S211、S314、S315三条省道及湘江、洣水连为一体。3.2.2地形地貌区域内地貌基本特征主要为南高北低，山脉走向为北东南西向。沿线地貌南北属衡山山脉，衡阳盆地，中部为丘陵区。标咼在80300m之间，路线标咼多在80200m 之间。区内地表水系较为发育，米水纵贯全区，一级支流主要有湘江等。河谷多呈“V

36、型及“U型谷。沿线地形地貌特征分区如下：1、冲洪积地貌：临近双牌、道县县城一带，多为山间盆地及冲积阶地，地势较 平坦，路线标高在130170m之间。2、侵蚀、剥蚀丘陵、中低山地貌：分布于路线中部，主要为衡山山脉隆起带，侵蚀切割较剧烈，山高坡陡，坡角多在30 50之间，沟谷水系发育，路线标高一般在100300m之间。3、河西新区总体地势比较平坦，除杨山森林公园高程较高，最高点达到205米外，其他用地比较平坦，都处于 65.11m至82.77m之间。4场地不良地质作用拟建场地较为平坦，附近低山山脉植被较发育，边坡相对稳定，不会发生大规模滑坡和暴发泥石流等地质灾害。场地各岩土体较稳定，未发现有喀斯特

37、塌陷区、采空 区等其他不良地质作用。场地勘察深度内未发现影响其稳定性的不良地质作用，综合 评价该场地属稳定场地，适宜该拟建工程建设。3.2.3交通衡东交通条件优越。京广铁路、京港澳高速公路纵接南北，衡炎高速公路横贯东西，南岳高速直通衡阳市和南岳风景区。全境设有5个高速公路互通口。湘江由南向北流经县境西部。衡山高铁站和南岳机场离衡东县城均只有一个小时左右的车程。3.2.4地震烈度区划根据中国地震动峰值加速度区划分(GB18306-2001 )及建筑抗震设计规范(GB50011-2010),拟建场地地震动峰值加速度 av 0.05g，地震动反应谱特征周期 Ts =0.35S，抗震设防烈度为6度以下

38、，工程建设可不进行地震效应的验算。3.2.5水文地表水本项目区域内主要河流为洣河，洣河系湘江三大支流之一，又名泥水。位于湖南省东南部。源出桂东县八面山，流经炎陵、茶陵、攸县、衡东，于新塘镇洣水河口流 入湘江。全长296公里，流域面积10, 305平方公里。主要支流有河漠水、沔水、茶 水、攸水、永乐江、清江等。自茶陵县浣溪以下可全年通航，航程188公里。梯级开发利用为省内典型。全河建有大小河坝10余座，仅境内甘溪、洋塘、荣桓三大河坝总装机容量已达3.3万千瓦。洣河自南向北径流，洣河一级支流较为发育，支流河道 狭窄，地表径流及河水位受大气降水影响明显，随季节变化。地下水该区地下水浅、深层均较发育，

39、基本属潜水类型，稳定水位深度1.97.9米，pH 衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目 值在5.3-7.8之呈弱酸性。水温20C，主要受降水补给。区域内当地部分居民以井水 为生活饮用水源。本项目区域内地下水有三种类型：1）第四系孔隙潜水，主要赋存于第四系砂卵石层中，靠大气降水补给，随季节 变化明显，且地表水与地下水呈互补关系，以下降泉形式排泄，水量较丰富，对路基 有一定影响。2）基岩裂隙水：主要分布于砂岩，粉砂岩及构造裂隙中，沿线地下水露头少， 多于冲沟、岩石边坡向地表排泄，水量较贫乏，地下水主要靠大气降水补给，该类地 下水对沿线路基及边坡影响不大。3）岩溶裂隙水：主要分布于南北盆地边缘，

40、含水中等，地下水主要靠大气降水 补给，路线调查范围内无泉水露头，该类地下水对路基有一定影响。3.2.6气候衡东县地处中亚热带季风湿润区域，属亚热带湿润季风气候。具有四季分明，雨 水充沛，严寒期短，暑热期长，光热条件好，生长期长的特点。冬季多为蒙古高压冷 气控制，一般较冷少雨；春季南北风气流对峙，气旋锋面活动频繁，雨水较多，天气 多变；初夏热带海洋气团伸入，高温高湿，盛夏则为副热带高压和变性海洋气团盘踞， 晴爆少雨；秋季蒙古高压长驱直入，使县境秋高气爽。冬夏长，春秋短，年平均气温 为187C，极端最高气温40.80C，极端最低气温-8.70T，年平均相对湿度78%，冬 春两季大于夏秋两季；年平均

41、降雨量1441.9m m，是全国雨日最多区域之一，并多集中于春夏两季，以四、五月最多，十二月、一月最少；年蒸发量为1468.7mm,以七、八两月最大；年平均气压为 1008.6hPa年累计平均风速2.0m/s，年主导风向为东北 风，次主导风向南风。全年平均日照时间达 1700小时以上，晴天日数多，蒸发量大。3.2.7经济状况2014年，衡东县完成GDP193.24亿元，增长9.9%。财政总收入10.8亿元，增长 16%;人均GDP达到19259元、人均财政总收入达到1695元；农民人均纯收入和城 镇居民人均可支配收入分别达到12829元和21712元，分别增长13%和10.8%;完成 社会固定

42、资产投资90.54亿元，增长35.8%;县城建城区面积扩大7.5平方公里，全县 城镇化率42%。全县已初步形成机械制造、有色冶金、轻工陶瓷、化工医药、建筑材 料、农副产品加工等支柱产业。是全国重要的禽蛋加工基地、铜阳极板加工基地、钨 化品加工基地，也是全国油茶生产示范县、全国水利建设先进县、全省承接产业转移 重点县、全省出口基地县、全省生猪调出大县。湖南机油泵公司是全国最大的机油泵 生产厂家，全国水泥行业10强之一的红狮水泥集团在县建有年产 300万吨的分厂, 湖南世纪钨材有限公司已在新三板上市。第4章项目选址与建设条件4.1项目选址本项目安置房选址位于衡东县河西新区，洣水西岸，该地地势平坦，

43、施工条件良好。地理位置见图4-1,棚户区改造安置点分为5个（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），占地面积合计约为160亩。具体建设位置见附件（各工程建设位置图）I 55王家;中祎療河王家园三房荷,。城关慎(X&8師 議园富源燔张碗衙梓坪.BB 赢园冯羸湾丁家灣希蟲村尹鼠湾家冲衡东县=lc毛家渣大园活水边潮白堰 新屋淹竹山塢秦彖山郭碗刘咀头湾寄蹄4廿叶境谢家;申图4-1安置房建设地点位置图4.2建设内容本项目拆迁总户数为1493户，涉及拆迁人口 5972人。棚改拆迁总面积209020*， 棚改总占地面积为553.52亩。补偿方式分为货币补偿和实物补偿（安置房）两种。其 中：780户选择实物补偿（

44、安置房），拆迁面积109200m2，713户选择货币安置，拆 迁面积99820m2。安置房总建筑面积223950m2，其中：安置房面积178833*，配套用房45117*。 分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），总占地面积约为160亩， 配套建设公共区域的电气、给排水、道路、绿化等工程。货币安置户数为780户，安置人口 3120人，平均补偿约（投资/安置户数）49万元/户。货币安置按照每人55m2补偿。安置户数为713户，安置人口为2852人，平均补 偿（投资/安置户数）约56万元/户。4.3建筑材料及运输条件本项目材料分布情况（1）天然建筑材料石料分布于线路附近的山体基岩，沙子

45、塘、伴岭等乡镇，距离本项目约78公里,基岩为石灰岩，质坚、致密、储量丰富、运输便利，是最理想的筑路材料。（2）砂、砾石距离本项目约8公里洣水沿线均有采砂场，并在郊区设有堆场交易，可方便就近 购买。（3）外购材料及运输条件外购材料，通过S314 S315线和县乡道路纵横交织，材料供应，运输条件便利。4.4社会环境分析由于本项目的建设需要征用部分土地，拆迁部分房屋，对当地的社会环境产生一 定的负面影响。但它的建设对当地经济发展都具有十分重要的推进作用，其正面影响 远大于负面影响，得到了当地政府和居民的大力支持和坚决拥护，故征地、拆迁和住 宅的困难不大。第5章项目拆迁安置方案5.1基本思路以邓小平理

46、论和 三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，统筹规 划，因地制宜，充分发挥各方积极性，把棚户区改造成环境宜居、配套完善的新型社 区，提高棚户区居民的生活居住水平，完善城市功能，促进社会经济协调发展。5.2实施原则1、以人为本、因地制宜。工作中要注意发动群众，发挥原住户和有关单位的积 极性，切实改善群众生活环境。改造时可采取环境整治，完善功能；维修加固，消除 隐患；完全拆除，整体连片改造等方式，并注重历史文化保护和维护城市传统风貌特 色。2、科学规划，分步实施。在整体规划和年度计划的基础上，区分轻重缓急，优 先安排连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有

47、步骤地组织实施。3、政府主导，市场运作。城市棚户区改造政策性强、公益性强，必须确立政府 的主导地位。要充分发挥市、区政府的作用，市政府予以政策支持，同时发挥市场机 制作用，多模式改造。4、统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划，合理布局，节约用地，综合开发。要 注重配套完善各种公共服务设施建设。5.3工作目标河西新区棚改安置小区，分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘）。 项目安置区涉及征地拆迁面积160亩，全部为集体土地。5.4征地补偿与拆迁安置1、补偿安置依据和标准（1）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）；（2）湖南省实施 城市房屋拆迁管理条例 办法（省政府令第157号

48、）；（3） 湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知（湘政发200943 号）;（4）衡东县征地补偿标准（2012年修订）；2、安置规划（1）总体要求。征地拆迁安置房建设规划总体要求按照社区为主、统一规划、统一建设、统一管理、综合配套”的原则，坚持既符合衡东县中长期建设规划，又最 大可能适应现实需要的方针，因地适宜，妥善安置，城乡统筹，和谐发展。（2）安置对象。本项目涉及的安置对象为征地红线范围内的整体拆迁型改造的 棚户区，涉及1493户。（3）安置选址。按照符合规划、条件适宜、方便生活的原则，以社区为单位， 选址建设集中安置区。（4）房屋拆迁补偿安置工作必须严格依法依规，做到公开、公平

49、、公正。项目 拆迁补偿安置方案和结果要逐案公布，做到群众参与、社会监督、阳光操作。（5）被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书 未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主 管部门和其他有关部门的批准文件为准。（6）棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择实物补偿（产权调换），鼓励选择货币补偿方式；本项目采取实物安置户数780户，按照人均55m2面积补偿；货币安置713户，货币按照人均55m2面积补偿，参照衡阳市一般控制区 货币补偿标准2700元/m2,在此基础上下浮20%，即2160元/m2，给予货币补偿；3、安置方案根据衡

50、阳市和衡东县相关文件精神要求， 本棚户区改造项目拆迁补偿安置方式为 货币补偿和异地产权调换两种。 对原有居民住宅房屋以货币补偿方式和产权置换异地 集中安置方式进行。4、征地、拆迁补偿根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例和湖南省人民政府衡阳市集体 土地上房屋拆迁安置办法的批复等相关文件的规定，棚户区改造属公共利益需要， 可对相关房屋实行征收。县政府为房屋征收补偿的主体，由其作出房屋征收决定和征 收补偿决定；县房管局为县政府房屋征收部门，负责指导、监督做好房屋征收与补偿 工作；县政府明确相关区属部门或机构为房屋征收部门，由其与街道办事处、征收事务所等可以承担房屋征收补偿和搬迁工作的单位负责，具体

51、组织和实施棚改的房屋征收与搬迁工作。征收补偿的费用由项目公司筹集，按照有关规定专户储存。本项目为衡东县河西新区棚改安置小区项目，其中征地拆迁工程包括房屋整体拆迁，区域的土地征用费用等。5、棚户区拆迁情况本项目拆迁主要包括衡东县河西新区坪桥、坪石、龙江、秋波塘、大势塘等村的1493户居民，拆迁地块占地面积为369015.16m（约553亩），拆迁住宅面积209020*，拆迁土地为集体土地。详见下表：其中：坪桥拆迁80780m2，577户，拆迁地块占地面积214亩。坪石拆迁61320m2，438户，拆迁地块占地面积为162亩。龙江拆迁31360m2，224户，拆迁地块占地面积为83亩。秋波塘拆迁1

52、5120m2，108户，拆迁地块占地面积为43亩。大势塘拆迁20440m2，146户，拆迁地块占地面积为54亩。衡东县河西新区棚户区拆迁情况一览表（面积：亩 金额：万元）表5-1各棚户区拆迁情况表序号棚户区名称占地面积（亩）改造面积m2拆迁户数备注货币 拆迁实物拆迁货币改造物造 实断1坪桥2143584044940256321集体土地2坪石1623150029820225213集体土地3龙江831456016800104120集体土地4秋波塘40770074205553集体土地5大势塘5410220102207373集体土地6合计55399820109200 713780209020 1493

53、表5-2各棚户区安置房建设情况表序号棚户区名称安置房占地面积（亩）安置户数人数总建筑面积m2安置房面积m2配套设施用房m21坪桥61 32111928472267777.616944.42坪石47.821393266239 5282-4134153龙江22.8 1204443183925471.26367.84秋波塘12.35324017325 1378)35455大势塘1618980 4845合计：160 7803120223950178832.845117.2第6章工程技术方案6.1总平面布置6.1.1设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-2014;2、总图

54、制图标准GB50103-2010;3、城市防洪工程设计规范 GB/T50805-2012；4、其它相关国家及地方规范、条例、标准等；6.1.2基础资料（1）建设项目场址1： 1000现状地形图；（2）建设项目用地界限。6.1.3总图设计原则本项目的总平面布置，主要考虑到住户生活、区内运输、防火、环境保护、卫生、 施工和生活等方面的要求，结合厂址的现状地形、周边环境、地质和气象等自然条件， 对所有建构筑物、管线及运输线路进行统筹安排，通过合理的规划布局，力求创建一 个布置合理、紧凑，用地少，建设快，运行安全经济，环境优美的安置小区。概括有以下几条设计原则：1、功能分区及布局合理，节约使用土地；2

55、、道路设置顺畅，满足消防、物料运输及人流通行疏散需求；3、竖向设计合理，便于场地排水，减少土石方工程量；4、合理布局区内管网，力求管网短捷顺畅；5、妥善处理好本项目与周边环境的适应性；&创造良好的生产环境、生活绿化，以降低各类污染；7、满足国家现行的防火、卫生、安全等技术规程及其它技术规范要求。6.1.4布置方案1、总平面布置分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），安置区占地约160亩, 安置房的布置尽量考虑南北朝向，充分利用自然通风。在主要道路处设置出入口。小 区内内设置环形车道，平时用作人流和机动车道，发生火灾时可用作消防车道。2、绿化绿化布置注重点、线、面结合，主要利用景观绿

56、化区做重点绿化，并充分利用道 路两旁，建筑物周围空地进行绿化。以草坪和常绿树木为主，发挥绿化对于建筑的点 缀、陪衬、指引、组织空间、美化环境的作用，营造生机勃勃，开阔舒畅的环境气氛。景观绿化方案追求生态效应与景观效果的结合， 注重以人为本、师法自然的原则， 同时也做到实用功能与美学价值的完美统一。景观设计中尽可能减少硬质铺装的面 积，将更多的空间留给植物。尽量保留场地内的原生树木。树种选择上大力运用常用、 本土树种，如广玉兰、樟树、雪松、槐树等。3、交通运输区内内内设环场道路，主要道路宽 7m,道路转弯半径15m。车辆有需要回车的 地方，道路及场地适当加宽，满足进出车、回车、停车要求。场区内所

57、有道路均满足 车辆运输和消防的要求；道路采用城市型水泥混凝土道路。满足交通及消防要求，交通流线清晰。4、竖向设计根据小区内功能的要求，结合交通运输，防洪排水，采光通风的要求，因地制宜, 节约基建投资，方便施工的原则，考虑原地形自平，减少土方量。回填土可以用碎石 类土、砂土（使用细砂、粉砂时应取得设计单位同意）和爆破石碴，可用作表层以下 填料。其最大粒径不得超过每层铺填厚度的当 2/3或则3/4 （使用振动碾时），含水率 应符合规定。粘性土应检验其含水率，必须达到设计控制范围，方可使用。6.1.5主要技术经济指标表表6-1主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1规划用地面积亩1602总建筑面积m

58、22239503建构筑物占地面积m2451174道路及硬化面积m2242165绿地面积m2373336建筑密度0.357绿化率% 0.358容积率2.1表6-2各棚户区安置房建设情况表序号棚户区名称安置房占地面积（亩）安置户数人数总建筑面积安置房面积配套设施用 房1坪桥61 32111928472267777.616944.42坪石47.821393266239 52824134153龙江22.8 1204443183925471.26367.84秋波塘12.35324017325 13780 35455大势塘1618980 4845合计：160 7803120223

59、950178832.845117.26.2建筑设计6.2.1设计依据（1）住宅设计规范GB50096-2011;（2）城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）；（3）民用建筑设计通则GB50352-2005；（4）建筑结构可靠设计统一标准 GB50068-2001；（5）建筑设计防火规范GB50016-2014;（6）建筑抗震设计规范GB50011-2010;（7） 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001;（8）现行国家、省、市相关的规范、法规；（9）规划部门提供的规划设计条件。6.2.2规划指导思想及原则规划设计突出 以人为核心”的原则，注意处理好自然环境 一

60、一建筑一一人的关 系，处理好公共建筑与居住建筑的关系，把人们对公共建筑的需求和对居住环境、居 住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，努力将本项目建设成布局规划合理、配套服务设施完善、丰富的历史文化内涵的21世纪新型居住区，主要指导原则为：1、重视城镇自然、人文特色的动态延续性规划努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使本项目建设融汇在城 镇的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周 围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资源丰富的水乡居住环境。2、加强空间领域限定、提高居住安全性安置区按照空间的不同属性和人的行