南口路项目投资可行性分析

1、一.项目目用地周周边环境境分析 ( 一一 )项项目土地地性质调调查1.项目目地理位位置：项项目位于于河北区区南口路路榆关道道交口，项目地地块北邻邻榆关道道、南靠靠席厂下下坡路、西临南南口路、东侧为为其他工工业用地地。 项目规规划建筑筑用地11000000平平米，占占地面积积670000平平米左右右。原址址为工业业用地，地上建建筑物多多为厂、库房、办公用用房，拆拆迁较简简单。（二）项项目用地地周边环环境调查查1.生态态环境1-1自自然景观观:项目周周边区域域为工业业区，有有一定绿绿化面积积，但由由于大多多数绿化化使原来来是工厂厂的厂区区绿化，绿化水水平偏低低。周边边自然景景观只有有新开河河，如果

2、果新开河河能够改改造，将将对该区区域的环环境提升升起到相相当的作作用。1-2环环境污染染:虽然项项目周边边区域原原为工业业区，但但是近几几年区域域内工厂厂纷纷停停产，加加上原本本的工厂厂并不是是高污染染企业，所以周周边的污污染并不不严重。原有的的大型污污染企业业天津搪搪瓷厂已已倒闭，另一污污染源东东方化工工厂距离离较远，对此项项目无太太大影响响。1-2-1噪音音：周边边的铁路路是主要要的噪音音污染源源，除了了西侧的的铁路基基本废弃弃，南侧侧和东侧侧的铁路路由于是是主要铁铁路，利利用率较较高，产产生的噪噪音对项项目也有有一些影影响，但但由于项项目与铁铁路有一一定距离离，估计计噪音的的影响将将集中

3、在在晚上。1-3治治安环境境：该区区域原有有的居住住人口不不多，但但主要是是产业工工人。在在经过了了几年的的大规模模改造之之后，虽虽然有大大批居民民迁入，但主要要集中在在榆关道道上，南南口路一一带仍然然较偏僻僻，且周周边基本本无外来来人口，治安的的基础不不错。在在项目东东侧铁路路附近有有铁路公公安处看看守所。2.人文文环境：由于原原居民较较分散，当地并并无特色色人文环环境。地块交通通条件调调查周边交通通现状条条件：项项目所在在地距中中山路约约3公里里，距天天泰路（京津公公路）11.2公公里，距距京津塘塘高速入入口5公公里左右右，距天天津北站站5公里里左右，交通比比较方便便。在京京津公路路未改造

4、造之前，南口路路的交通通流量还还比较大大，京津津公路改改造之后后，许多多流量改改走京津津公路，使南口口路的压压力减缓缓。公共交通通网： 18路路，北仓仓辰纬路路、 8803路路，万科科新城人民公公园852路路，宜兴兴埠西站、 6700路，小小淀百货大大楼671路路，梅厂厂百货大大楼、 8788路，普普济河道道金谷园园610，浦口道道四十七七中、 6778路，体院北北普天里里交通远景景规划：榆关道道在规划划中是一一条四十十米宽双双向四车车道的规规划路。目前周周边项目目的退线线也可以以体现出出这一点点，改造造后的榆榆关道将将使周边边的交通通状况进进一步改改善。周边市政政配套设设施调查查1.购物物:

5、 周周边购物物不太方方便，家家乐超市市在中山山北路与与育红路路交口，中山路路和新安安购物中中心都距距该项目目较远。周边也也没有成成型的自自由市场场。2.餐饮饮:周边比比较知名名的餐饮饮场所为为翰宾楼楼，另外外在项目目以西还还有一家家津浦大大酒店。3.教育育:周边边的小学学有育英英小学，该学校校是市属属重点小小学，距距项目距距离在11.5公公里左右右。另外外外语学学校与项项目距离离也在这这个范围围内，同同时该校校教育质质量也不不错。项项目西侧侧的席厂厂下坡小小学则属属于教育育质量稍稍差的小小学。昆昆纬路上上的天津津市二中中是新建建的示范范校，只只是稍远远了一些些。河北北工业大大学市本本市首批批招

6、生的的重点大大学，教教育质量量较好。周边缺缺少好的的幼儿园园和保育育院。4.医疗疗:河北北医院和和铁路医医院是周周边距项项目最近近的两所所医院，但医院院较小。周边医医疗水平平较高的的医院还还有中医医医院和和二五四四医院，其中二二五四医医院是大大型的综综合性军军属医院院，只是是距项目目稍远。5.文体体:周边边问题设设施及场场所短缺缺，至于于前文所所提周边边人文环环境不理理想有关关。6.银行行、邮局局:周边无无较大的的银行，在周边边只有一一个工商商银行新新开河储储蓄所，另外，新开桥桥邮电所所也距项项目不远远。但是是项目周周边无证证券部。7.其他他：榆关关道西头头北洋桥桥畔有西西沽公园园，在北北站附

7、近近还有北北宁公园园，这是是周边较较有名的的两个景景点。（五）综综合分析析：从地理位位置分析析，该地地块在河河北区的的属于中中等地带带，原为为工业区区，随着着近几年年的改造造已逐步步发展成成为新的的居住区区，生活活配套设设施逐渐渐完善，人文环环境尚未未形成，客源基基础相对对薄弱。二.区域域市场现现状及其其趋势判判断（一）宏宏观层面面形势分分析及预预测1宏观观经济形形势趋向向调整1-1 世界界经济呈呈现衰退退迹象20011年世界界经济增增长率为为2.44%，大大大低于于20000年的的4.77%。这这将是自自19993年以以来世界界经济的的最低增增幅。摩摩根斯坦坦利将22.5%的增长长率作为为判

8、断世世界经济济是否进进入衰退退的门槛槛。以此此衡量，则20001年年肯定是是衰退的的一年。目前世世界经济济面临的的一个突突出问题题是，几几乎所有有地区的的经济出出现了220年来来最严重重的同步步下滑的的情况。考虑到到目前石石油及原原料价格格下降、欧美银银行指导导利率调调低、工工业化国国家通胀胀压力减减轻刺激激购买力力增强，以及新新技术的的应用使使劳动生生产率继继续上升升等诸多多利好消消息，我我们固然然有理由由相信220022年世界界经济将将开始复复苏，但但这一前前景是很很不确定定的，经经济形势势继续恶恶化的可可能性相相当大。1-2 国内内经济保保持稳定定20011年中国国经济一一枝独秀秀，保持

9、持了7.3%的的增长率率，经济济总体形形势良好好，增长长稳中趋趋缓。专专家预计计，20002年年中国经经济增长长率在66.8%7.33%之间间。1-3 股市市将做箱箱型震荡荡 股市与与房市息息息相关关，目前前购买商商品房的的人群中中60%拥有股股票。专专家估计计，股市市下降110%，将影响响房市33%的购购买力。因此，股市的的预期与与房市走走势可谓谓是“牵首动动尾”的联动动效应。今年支持持股市上上涨的因因素：宏宏观经济济保持较较快速度度增长、积极的的财政政政策及减税政政策。不利于股股市上涨涨因素：国有股股减持尚尚存变数数、取消消税收“打折”影响上上市公司业绩绩、市场场资金面面偏紧。中性因素素：

10、证券券市场对对外开放放、市场场化、规规范化监监管以及及证券市市场创新新。三种种因素的的力量对对比基本本平衡。预预计今年年出现持持续上涨涨的牛市市的可能能性不大大，大盘盘将在114000点119000点之间间做箱型型震荡。全年大大势可能能走出“先抑后后扬”的格局局。2房地产产市场可可能低开开高走国家统计计局的统统计数字字显示，20001年1至11月，全国房房地产开开发完成成投资48577亿元，同比增增长299.7。房地地产开发发投资的的增幅开开始回落落，1-8月增增长322.1，1-9月增增长311.4，1-10月月增长331.22，1-11月月增长229.77。 数数据显示示，虽然然近几个个月

11、房地地产景气气指数呈呈下降的的趋势，但土地地开发与与购置却却日趋活活跃，增增长速度度持续攀攀高。去去年1-10月月，全国国土地开开发面积积为1.28亿亿平方米米，同比比增长665，1-10月月，全国国商品房房销售额额高达亿元，同比增增长333.6。在商商品房销销售快速速增长的的带动下下，房地地产竣工工面积持持续增长长。截至至11月份份，全国国商品房房竣工面面积1.2亿平平方米，同比增增长177.6。而且且商品房房空置面面积的增增速降低低到0.9%，是近几几年来的的最小增增幅，其其中空置置商品房房住宅在在20000年首首次下降降后持续续出现负负增长，说明了了市场上上的需求求旺盛。因此在在国内房房

12、地产旺旺盛的需需求拉动动下，房房地产业业投资今今年仍有有望保持持快速增增长的势势头。 带带动房地地产开发发投资增增幅回落落的原因因，是国国内房地地产销售售增幅的的回落。 去年一一季度全全国商品品房销售售额同比比增长448.99，二二季度增增长344.9，三季季度增长长32.7，而100月当月月增长比比例为113，为去年年以来的的最低点点。在这这一系列列销售统统计数字字面前，很容易易让人产产生错觉觉，目前前绝大部部分业内内人士都都对发展展形势感感到疑惑惑和持观观望的态态度，对对房地产产景气周周期做出出了错误误的判断断。 房地地产销售售增幅回回落是有有政策背背景的，出台新新的商品品房销售售管理办办

13、法、央央行作出出有关取取消零首首付的决决定、央央行发出出关于严严格放贷贷的通知知。这一一系列的的政策都都充分体体现了国国内房地地产市场场目前仍仍然保留留着“政政策市”的特性性。同时时去年的的走低将将为今年年创造上上升空间间 从国内各各项房地地产统计计指标判判断，220011年国内内房地产产投资增增长形势势是高开开低走，今年的的形势很很可能与与去年相相反，表表现为低低开高走走。国内内房地产产业在经经过去年年下半年年的高位位盘整后后，20002年有有望呈现现良好的的发展态态势。 之所以预预测今年年房地产产投资会会增长，关键因因素是在在启动内内需的政政策背景景下，房房地产业业将扮演演更重要要的角色色

14、。“炒炒作”在在楼市一一直都存存在，因因此不是是关键问问题。目目前楼市市真正存存在的大大问题是是房价上上涨速度度太快，为今后后预留的的空间太太小。这这样的话话，住房房消费这这个亮点点今后就就难以持持续。而而这个行行业的资资本密集集型特征征很容易易使行业业投资出出现过热热，从而而引发泡泡沫，从从这个角角度理解解政府的的降温调调控行为为就很清清楚了。在这方方面最好好的例子子是上海海。上海海在19993年年宏观调调控之后后，楼市进入入了低谷谷，但也也正是当当年的低低房价为为如今的的上海房房地产的的高速发发展提供供了空间间。目前前，国内内房地产产行业仍仍处于新新的景气气周期，现在房房地产市市场的阶阶段

15、性走走低，可可以看作作是为今今后的市市场提供供发展空空间。 在在世界经经济寒流流阵阵的的背景下下，中国国经济在在20001年所所取得的的成绩是是不俗的的。在外外部环境境不利的的情况下下，今年年拉动经经济增长长的重点点之一无无疑会是是启动内内需，房房地产业业将是重重点产业业。 在促促进消费费方面，我们注注意到在在全国经经济工作作会议八八个方面面的部署署中，并并没有提提到“刺刺激内需需”的字字样，而而是提出出了“培培育国内内消费需需求”的的要求。事实上上，“刺刺激内需需”的提提法过于于简单化化，并不不能反映映和代表表我国经经济增长长的真实实情况。相反，培育消消费的问问题又没没有引起起真正的的重视。

16、“培育育”意味味着扩大大，“刺刺激”意意味着原原来就有有只要释释放出来来就行，两者的的本意大大相径庭庭。 就目目前国内内产业形形势观察察，唯一一能够对对经济增增长起到到较为有有效支撑撑的是两两个产业业，一个个是房地地产，一一个是汽汽车。只只有这两两个产业业具有比比较完备备的产业业链，一一旦启动动，对经经济增长长的影响响将会最最大。房房地产开开发具有有很强的的产业关关联度，可以带带动建材材、冶金金、化工工、轻工工等数十十个行业业的发展展，提供供大量的的就业机机会，是是今后带带动国民民经济发发展的一一个新的的经济增增长点。目前的的房地产产开发热热已经有有了本质质的区别别，一是是个人购购房比重重的增

17、加加，另一一个是开开发资金金出现了了以企业业自筹和和预付款款为主的的转变，因此可可以认为为这一产产业也正正在达到到健康运运行的水水准线。 今年国国内房地地产发展展具有以以下利好好因素： 一、国国家宏观观政策的的推动力力。近年年来中国国GDPP在-的增长长率中，房地产产业的拉拉动作用用达一个个百分点点。中国国继续保保持国民民经济的的持续、快速发发展，房房地产业业则是关关键所在在。因此此，政府府的一系系列措施施十分有有利于该该行业的的发展。 二、住住房制度度改革推推动行业业高速发发展。中中国住房房制度改改革正向向纵深发发展，从从危房改改造向康康居工程程迈进。其改革革将继续续刺激居居民的购购房积极极

18、性，释释放住房房消费能能量。 三三、居民民消费结结构升级级是行业业发展的的内在驱驱动力。当前居居民消费费的恩格格尔系数数已降至至40，北京甚甚至接近近35，这正是是增加住住房消费费的良机机。 四、城镇化化进程加加速了房房地产行行业发展展。目前前中国城城镇化人人口占总总人口336，今后二二十年的的发展目目标是人人口的住住在城里里，每年年将有约约一千万万农民进进城工作作、生活活，将对对住宅产产生巨大大的需求求。综上所所述，我我们预期期：伴随着入入世，国国内房地地产业的的巨大前前景将吸吸引国内内外投资资者的青青睐，投投资主体体将更加加多样化化。房地地产企业业在“国退民民进”的背景景下，将将会启动动更

19、多的的民间投投资。同同时，中中心城市市建设国国际化大大都市的的步伐将将加快，政府投投资也会会大幅增增加。可可以预见见，今年年国内的的房地产产投资在在无全球球性的金金融风波波影响的的情况下下将会持持续高速速增长的的态势。销售也也将于220011年持平平。2本市市房地产产市场分分析2-1回回顾20011年全市市销售商商品房6660万万建筑平平方米，金额1166.81亿亿元，分分别比上上一年增增长4.76和7.07，其中中个人购购买商品品房比例例为988.3，本市市住宅消消费继续续保持了了旺盛的的增长势势头，呈呈现购销销两旺的的发展态态势。从购购买情况况看，改改善型需需求逐年年上升。去年居居民购买买

20、每建筑筑平方米米30000元以以上的商商品房数数量比上上一年提提高了11.5个个百分点点，其中中30000335000元价位位的商品品房购买买量提高高了5.8个百百分点，35000440000元的商商品房比比上一年年提高了了21.4个百百分点。购买商商品房的的单套面面积也发发生变化化，购买买单套面面积在1100平平方米以以上的商商品房比比上一年年同期提提高了22.6个个百分点点，其中中购买单单套面积积在10001120平平方米商商品房同同比提高高了4.8个百百分点，单套面面积在1120平平方米以以上的商商品房同同比提高高了4.34个个百分点点。随着住住宅质量量的提高高和功能能、环境境的改变变，

21、购买买情况变变化，去去年全年年商品房房交易价价格平均均上升幅幅大于下下降幅00.5，波动动幅度在在正负22内，商品房房价格呈呈稳步上上升趋势势。全年年24000元/以上上的成交交均价已已经高于于全国223044元/的价格格平均水水平。此外外，金融融贷款继继续成为为支持居居民购房房的主要要因素之之一，去去年全年年贷款件件数占全全市商品品房销售售套数的的74.8，贷款金金额占商商品房成成交金额额的433.8，贷款款面积占占全市商商品房的的75.3。业业内人士士认为，从去年年全年的的商品房房销售情情况看，我市的的住房消消费已经经向改善善型消费费过渡，对商品品住宅的的需求也也从单一一的价格格因素向向质

22、量、环境、价格等等均好性性发展，预计今今年的商商品房销销售将继继续保持持旺盛的的需求，价格将将稳步上上扬。2-2市市场特点点2-2-1项目目差别减减小，竞竞争更趋趋激烈，品牌竞竞争特点点显著。 随着开发发商运作作水平的的不断提提高，各各项目在在配套设设施、建建筑材料料等开发发项目硬硬件方面面的差异异减小，要想在在项目硬硬件配置置方面取取得竞争争优势比比较困难难。将来来的竞争争将是制制造差异异的竞争争，通过过树立项项目品牌牌，表现现项目特特色；通通过项目目具体细细节的精精心设计计提高项项目的品品质；提提供周到到的售后后服务和和物业管管理，最最大限度度的使客客户满意意，提升升项目的的附加值值，带动

23、动项目的的销售。随着市市场竞争争激烈程程度的增增加，行行业平均均利润率率的降低低，相当当数量的的开发企企业将退退出房地地产开发发市场，大部分分的市场场份额将将被少数数拥有先先进的开开发理念念、完善善的经营营管理思思想和充充足资本本的专业业化开发发商所瓜瓜分，市市场集中中度会有有所上升升。开发发商为追追求规模模效应，降低单单位配套套成本，发挥规规模竞争争优势，未来项项目的开开发规模模呈现逐逐渐增大大的趋势势。 2-2-2环境境将是未未来几年年开发项项目的宣宣传运作作重点。 由于项目目的不断断推陈出出新，开开发商之之间的互互相学习习，难以以形成在在配套方方面的独独特优势势。而环环境设计计作为开开发

24、观念念的一种种体现，从一定定程度上上反映出出开发商商的实力力与水平平，同时时营造一一个好的的居住环环境对于于客户的的吸引力力也是很很大的。随着主主流市场场的变化化，相应应的居住住观念也也发生了了变化，购房者者购买住住宅不仅仅仅是解解决居住住问题，而是选选择一种种生活方方式。可可以说过过去开发发商提供供的只是是单纯室室内空间间，而现现在则要要提供给给客户一一个整体体的空间间，包括括室内空空间、室室外空间间，不仅仅要满足足客户生生理需求求，还要要满足心心理需求求。纵观观天津市市房地产产市场的的发展，项目环环境设计计正在从从种树、种草，单纯的的绿化转转向区内内的景观观设计。而且，随着人人们审美美情趣

25、的的不断提提高，市市场竞争争的不断断加剧，已有开发商商开始将将目光转转向境外外的设计计公司，借助高高水平的的设计思思路来创创造项目目个性，提升项项目档次次。从一一定程度度上反映映出开发发商的实实力与水水平，同同时营造造一个好好的居住住环境对对于客户户的吸引引力也是是很大的的。 2-2-3价格格趋向上上升，但但不稳定定性增大大，精品品物业价价格看涨涨。 随着房地地产市场场由卖方方市场转转入买方方市场，房地产产业的竞竞争日趋趋激烈，价格竞竞争作为为一种有有力的竞竞争手段段，必然然被一些些开发商商使用。而且，随着消消费者对对住宅的的要求越越来越高高，一些些配套不不完善、居住环环境差的的项目将将难以在

26、在激烈的的市场竞竞争中站站住脚，除降价价之外别别无他法法，导致致房地产产市场的的价格不不稳定性性增加。一些前前期市场场调查详详细、市市场定位位准确、项目规规划设计计符合市市场需求求的精品品项目的的价格将将有相当当的上涨涨。2-1-3区域域开发差差异拉大大，开发发重点向向市区南南部转移移。由于天津津市危改改、平改改的结束束，由此此引致的的需求对对房地产产开发商商的开发发区位选选择的影影响已不不存在，而且住住宅开发发区位选选择受政政府政策策的影响响力将相相对降低低，开发发区位选选择是否否适应市市场需求求成为项项目运作作成败的的关键。随着城城市经济济的发展展，中心心区车辆辆越来越越多，交交通拥挤挤现

27、象逐逐渐严重重，空气气污染加加剧，生生活质量量下降，大量的的商业服服务设施施的聚集集导致区区域地价价上涨，造成住住宅建设设成本上上升，中中心区已已不适合合居住，中心区区人口将将逐渐迁迁入市区区南部。而且南南开区、河西区区在自然然环境、人文环环境、交交通状况况、经济济实力等等方面均均较其它它几个区区（河东东区、河河北区、红桥区区）要好好，人口口文化素素质比较较高，收收入水平平也高于于市区北北部几个个区，对对居住环环境的要要求比较较高，改改善型住住宅的市市场需求求大。相相对较高高的市场场需求吸吸引开发发商把投投资重点点放在河河西区和和南开区区，使河河西区、南开区区的外环环线与中中环线之之间的区区域

28、成为为未来几几年中高高档次居居住区开开发的热热点。2-2 20002年年本市市市场分析析2-2-1住宅供供需正处处于高增增长阶段段 根据国国际经验验，当一一个国家家人均国国内总产产值在110000-30000美美元之间间时，是是解决居居民住房房问题的的关键时时期。本本市20000年年人均国国民总产产值为221699美元，所以220022年应该该是住宅宅建设加加快发展展的良好好阶段。从居住住面积上上看，人人均居住住面积在在30平平米以下下都属于于住宅高高速增长长期。我我市去年年人均居居住面积积为177平米距距国际标标准还有有很大差差距。根根据全市市经济和和社会发发展情况况，本市市GDPP近期将将

29、保持在在年均110%以以上的增增长速度度，国外外的经验验告诉我我们，随随着居民民收入的的增加，恩格尔尔系数的的降低，居民可可支配收收入中能能够用于于住宅消消费的比比重将上上升。综综上所述述，我市市的住宅宅供需仍仍处于高高增长阶阶段。2-2-2住房房货币分分配将成成为住宅宅市场的的重要力力量 截止到到去年110月底底，全市市共有449个企企业、局局（集团团公司）5666个单位位实施了了住房货货币分房房方案。初步估估计，220022年住房房补贴在在去年基基础上有有可能翻翻一番，达到220亿元元，可见见住房货货币化分分配可能能产生的的市场需需求有很很大潜力力。可以以预见，20001年住住房货币币化分

30、配配政策必必将成为为激活住住宅市场场的重要要力量。2-2-4危改将将继续起起到拉动动作用 货币安安置引发发的安置置型需求求对于房房地产市市场的需需求规模模有着直直接的关关系，仍仍是构成成近几年年我市商商品房需需求的重重要组成成部分。20002年我市市计划拆拆迁面积积1000万平米米，根据据经验推推算，引引致的安安置型需需求在220万平平米左右右。2-2-5三级市市场即将将启动 随着七七年危改改战役的的结束，我市的的住宅市市场从“需求型型”向“改善型型”转变的的迹象越越来越明明显。改改善型客客户多现现有住房房，怎样样结合三三级市场场，利用用客户现现住房解解决二次次购房资资金不足足问题就就变得十十

31、分重要要。如果果通过有有效的政政策引导导，规范范三级市市场秩序序，将会会对增量量市场起起到更大大的拉动动作用。而且，政府有有关部门门已经把把搞好三三级市场场提到了了议事日日程上，20002年我我市房地地产三级级市场将将日趋活活跃。原原有住房房处置问问题的解解决，对对二级市市场定有有推动作作用。2-2-7工资将将调整，资金将将有增量量 今年，机关企企事业单单位职工工基本工工资和机机关事业业单位离离退休人人员退休休费都将将上调，将直接接提高社社会购买买力，相相应公积积金缴存存基数也也会上调调。资金金的持续续涌入，对保持持住宅市市场的购购买力将将起到很很大作用用。2-3不不利因素素2-3-1拆迁迁面

32、积减减少：拆迁面积积减少，特别是是拆迁计计划中公公建比例例加大,将对增增量市场场产生影影响。998年货货币安置置了7.4万户户，999年货币币安置了了4.77万户,20000年仅仅为1.7万户户。这个个因素不不容忽视视。2-3-2金融融政策怎怎样进一一步支持持 20001年66月文件件使房地地产的资资金链出出现裂痕痕，既影影响了开开发商的的资金来来源，又又影响了了百姓的的购房资资金。银银行对房房地产项项目贷款款“惜贷”现象严严重，住住房贷款款的利息息偏高，年限短短、成数数低，种种类少，不能满满足市场场的要求求。房市市的火爆爆需要金金融的大大力支持持。2-2-3 跟跟风现象象会使判判断失误误：由

33、于20000与与20001年销销售情况况向好,可能会会使业内内有跟风风心理。今年上上市的新新盘增多多.而容容易被忽忽略或者者不愿意意承认的的是房地地产市场场中的泡泡沫问题题.若无无市场的的实质扩扩大,恐恐难消化化增量，再创辉辉煌。2-3-3房地地产市场场的泡沫沫现象有有所放大大：持续两年年的6000万平平米以上上的销量量使许多多开发商商以为房房地产的的第二个个春天已已经来临临，实则则不然，市场上上还有大大量的空空置房存存在，上上扬的房房地产指指数是靠靠新开工工面积和和投资拉拉上去的的，在股股市中这这招叫“拉高出出货”。由于于市场上上主力的的实际项项目运作作水平并并无实际际进展，许多产产品仍旧旧

34、重复过过去的思思路，加加之“拉高”过后的的必然回回落，所所以今年年房产指指数仍可可能上涨涨，但实实际销售售量能否否保证则则须静观观发展。2-4商商品房住住宅价格格可能会会略有上上涨2-4-1土地地价格略略涨：从宏观上上，20001年年全国土土地交易易价格上上涨了00.2%，其中中住宅用用用地价价格上涨涨0.99%。从从本市来来看，政政府土地地管理部部门陆续续出台了了一些土土地使用用制度改改革的政政策和措措施，加加强了土土地出让让力度，出让土土地比重重的加大大会提高高住宅单单位面积积中的土土地成本本。2-4-2建材材换代使使成本上上扬：一批大宗宗建材的的更新换换代如粘粘土砖，镀锌管管的禁用用和塑

35、钢钢门窗，PVCC管等新新型建材材的广泛泛使用提提高了建建筑成本本。另外外近期工工业品价价格也有有回升，钢材、化工材材料等基基础材料料价格上上涨，会会在一定定时期内内影响建建筑成本本。2-4-3 追追高心理理：从心理学学角度讲讲，人们们往往是是卖涨不不卖落。持续的的火爆销销售，可可能会使使一些长长时间盼盼望住宅宅价格下下降的市市民心理理下限遭遭突破，从而进进入市场场，这与与股市上上的追涨涨心理如如出一辙辙，抬轿轿的人多多，价格格自然下下行困难难。2-6预预测：220022年本市市房地产产市场将将可能保保持20000-20001年年的良好好势头，继续走走强创新新高，成成交量可可能持平平或略低低，

36、而价价格可能能会有所所上扬。中档改改善型消消费需求求将继续续成为市市场主流流产品。如果上上半年内内置换政政策调整整，下半半年销售售会好于于去年，从而超超越去年年销售水水平，实实现年销销售7000万平平米的计计划指标标。如果20002年年销售出出现回落落且幅度度较大，应视作作市场的的资金调调整，220033年20005年销销售量必必有大幅幅回调。3.项目目所在区区域房地地产市场场分析3-1河河北区房房地产市市场简述述根据相关关的市场场调查报报告，我我们可以以看出河河北区的的居住定定位图一 被调查查者居住住地分布布上图是参参加调查查的人群群分布示示意。按按照购房房者的多多少依次次为南开开区、河河西

37、区、河北区区、河东东区、和和平区、红桥区区。其中中值得重重视的是是河北区区的被调调查者数数量不少少，这与与该区目目前区域域市场火火爆的情情况相吻吻合。 对购房者者的区域域选择作作的调查查，结果果反映如如下：图二 被调查查者购买买区位选选择比例例其分布情情况与前前图近似似，只是是河北区区的比重重减小，河西区区的比重重明显增增大。是是购房者者的哪些些变化导导致的这这种改变变呢？我我们进一一步对购购房者原原居住区区和与购购买区进进行了相相关分析析，如下下图所示示：（注注：横轴轴-原住住区，纵纵轴-欲欲选区） 图三 被被调查者者原居住住区域与与购买区区域对比比其中有几几个现象象值得注注意： 1） 各各

38、欲选选区的的最高点点均与原住区区重合合。充分分证明天天津人故土难难离的的心理特特征。 2） 河河西、河河北、河河东、和和平、南南开的被被调查者者第二选选择高点点均在河河西区，证明河河西区将将是天津津市未来来房地产产市场中中最热的的区域。 3） 从从上图可可以看出出，南开开区在被被调查者者的选择择中仅次次于河西西区，证证明了南南开区良良好的人人文、经济环环境对购购房者的的吸引力力也是很很强的 。从这个调调查中可可以清楚楚的看出出河西区区是本市市未来居居住的首首善之选选这个结结论。而而且调查查从一个个侧面反反映了人人们对人人文和生生态环境境的重视视。而河河北区的的需求特别是是高端的的需求-有外外流

39、的趋趋势和倾倾向。3-2河河北区商商品房市市场的不不平衡性性河北区由由于区内内原有的的大量工工厂停工工转产，使河北北区的经经济形势势一直难难以由大大的发展展和质的的飞跃。区域内内居民大大多为产产业工人人，购买买力较河河西、和和平、南南开，等等区低；而经济济近几年年的发展展有弱于于河东，区内购购买力也也呈流出出趋势，部分河河北河东东交界的的购买力力选择流流向了河河东，使使河东区区的房价价，房屋屋质量稍稍高于河河北。据据不完全全统计，河东区区项目的的平均起起步价约约为22224元元/，比河北北区项目目的平均均起步价价21118元/高1106元元/。按目前前水平来来看，河河北区的的房地产产价格仅仅高

40、于红红桥区（项目的的平均起起步价119377元/）。就河北区区内来看看，房地地产价格格从中山山路，狮狮子林桥桥大街一一带向普普济河道道立交桥桥于京津津桥方向向呈递减减，王串串场、金金钟河大大街中环环以内地地区由于于靠近河河东，房房地产价价格也较较高。总总体来说说，河北北区房地地产价格格呈现出出“西南高高、东北北低”的态势势，表现现出一种种不平衡衡性。3-3河河北区住住宅开发发现状据不完全全统计，河北区区目前在在售项目目在800个左右右，总面面积在1150万万平米左左右，在在这些项项目中，19999年领领取销售售许可证证的项目目有244个，220000年领取取销售许许可证的的项目有有30个个，2

41、0001年年领取销销售许可可证的项项目有111个。项目建建筑面积积在6万万平米以以下的有有65个个，占到到调查项项目总数数的733%。1万以下下1-2万万2-4万万4-6万万6-8万万8-100万10万以以上14个16个20个15个3个1个3个表一 河北区区项目建建筑面积积分布图四 河北区区项目建建筑面积积分布图五 河北区区项目建建筑面积积分布构构成比例例 从统计计结果可可以看出出，河北北区开发发项目的的面积偏偏小，建建筑面积积在4万万平米以以下的项项目占了了总数的的70%。一方方面说明明本地区区的开发发商的实实力不够够，投机机的成分分较多。另一方方面，小小项目数数量偏多多也于本本地区的的购买

42、能能力有关关系。3-4河河北区住住宅价格格分析我们抽取取了511个项目目作价格格分析，由于材材料来源源限制，我们统统计的是是项目的的起步价价，511个项目目中，起起步价的的平均价价为21118元元/，最高的的是米兰兰公寓，起价335000元/，最低低的是文文江-美美庭苑，12880元/起步步。12000-1440014000-1660016000-1880018000-2000020000-2220022000-2440024000-2660026000-3000030000以上576585285表二 河北区区项目起起步价格格分布图六 河北区区项目起起步价格格分布图七 河北区区项目起起步价格格

43、分布构构成比例例土地分分析（一）项项目地块块的优势势：（SS）1周边地地区已经经形成地地域化的的居住区区，有了了一定影影响。2城市规规划使地地块升值值，使该该地区居居住的舒舒适度增增高，市市政设施施和其他他配套设设施会在在较短的的时间内内有所增增加，使使该区域域成为较较理想的的居住地地段。3土地价价格较低低，有较较高的操操作空间间项目地块块的劣势势（W）1地段稍稍嫌偏僻僻，有污污染，包包括空气气和噪声声。2配套差差，人文文环境不不好。3 周边边项目竞竞争激烈烈，河北北区的购购买力偏偏弱。（三）项项目地块块的机会会点（OO）1 周边边楼盘具具有明显显弱点，性价比比不合理理，价位位有炒高高现象。2

44、 可以以掌握对对手的情情况，后后发制人人，争取取主动。3 改善善型为主主的需求求主流素素质提高高（四）项项目地块块的威胁胁及困难难点（TT）项目直接接威胁点点-周边项项目群项目潜在在威胁-随随着地段段升值，周边会会有新的的楼盘出出现。开发商是是否有把把握项目目运作的的能力。城市规划划使地块块升值， SS W 地地段稍嫌嫌偏僻，有污染染 土地地价格较较低，有有较高的的操作空空间 配套差差，人文文环境的的口碑不不好 周边边地区已已经形成成地域化化的居住住区 周边项项目竞争争激烈，河北区的的购买力力偏弱。周边楼盘盘具有明明显弱点点 直接接威胁点点-周边项项目群可以掌握握对手的的情况，争取主主动 潜在

45、威威胁-周边边有新的的楼盘出出现 合合作伙伴伴把握项项目运作作的能力力 OO T 图八 项目SSWOTT 分析析项目可操操作性分分析一、 消消费者购购房考虑虑因素 对于任何何房地产产项目开开发者来来说，消消费者购购房考虑虑因素是是必须研研究的，从立项项、规划划、设计计、广告告、定价价、销售售、乃至至售后服服务和物物业管理理，这也也是市场场营销的的内涵。前不久久，国家家统计局局经济景景气检测测中心对对此进行行了专题题调查，结果被被消费者者列为重重要考虑虑因素的的前四位位依次是是-价价格、环环境、交交通、位位置。天天津购房房者对购购房考虑虑因素的的选择次次序，前前四位重重要因素素依次是是：价格格、

46、地理理位置、环境、房型。如图： 图九 被调查查者购房房考虑因因素比例例分析与国国家统计计局的调调查结果果的差别别发现，价格格显然然是消费费者普遍遍最为关关心的问问题，交通在天津津排在第第五位，地理理位置的受重重视程度度仅次于于价格格，很很多购房房者在地理位位置中中已将交通因素一一并考虑虑进去，小区区环境也是四四大重要要考虑因因素之一一，配配套设施施则排排在开开发商实力及及项目知知名度之之后，列列第七位位。园林林绿化及及小区环环境的宣宣传则将将长时间间流行，因为配配套作为为“保健健因素”，做好好可以使使人“不不会不满满意”，“环境境”则应应属“激激励因素素”，做做好可以以使人满满意，进进而产生生

47、购买冲冲动，这这也是 改善善型购购房者的的一大特特征。 二、 购购房首选选因素分分析 不同收入入水平的的购房者者购房时时的首选选因素也也表现出出一定的的特征。 图十 样本购购房首选选因素比比例图 家庭月总总收入220000-29999元元的人群群为主流流购房者者，从首首选因素素的样本本量分析析看，价价格：地地理位置置：小区区环境=4：22：1；对于收收入30000元元的购房房者，价价格：地地理位置置：小区区环境=4：33.5：1；收收入40000元元以上的的购房者者基本与与收入330000-39999元元的购房房者结果果相同，以价价格作作参照，随着收收入提高高，对地理位位置的的重视程程度明显显

48、提高。以地地理位置置做参参照，随随着收入入提高，对价价格因因素的敏敏感度降降低。(一)项项目市场场定位 类比楼盘盘调研。由于周周边项目目较多，所以我我们挑选选了几个个有代表表性的目进行调调研。 序号号 项项目名称称 定位位 面面 积 起起 价 均 价 环 境境 配 套套 销售售情况 元/ 元/ 1 金龙园园 10039660 14880 18843 好 较好2 宝利园园 5550000 17760 不好好 不太好好 3 国国信小区区 2446000 16600 20770 一般般 一一般4 乐乐天园 3326886 117688 220600 一般般 温泉泉 好好5 芳草园园 4469000

49、18888 221811 一般般 露台台 一般般6 京京兆新园园 4007977 15880 22200 好好 跃层层7 瑜瑜峰园8 胜胜景花园园表三 周边项项目简要要情况比比较被调查的的8个项项目均分分布在榆榆关道两两侧，只只有芳草草园位于于京津公公路上但但也距榆榆关道与与京津公公路交口口不远。8个项项目平均均起步价价16779元/；平均实现现均价220700元/；其中金金龙园的的起价和和均价最最低，但但是销售售情况最最好。关关于这点点，我们们会在第第二章中中用一定定的篇幅幅加以分分析。同同时瑜峰峰园和胜胜景花园园市项目目周边区区域内的的新项目目，目前前均处于于前期准准备阶段段，各项项指标数

50、数据缺失失。由于于距项目目最近的的金龙园园销售已已近结束束，所以以瑜峰园园和胜景景花园将将是我们们项目的的主要竞竞争对手手。3周边楼楼盘土地地价值因因素类比比 类比比因素 本项目目 金金龙园 国信信小区 宝利利园 京兆新新园 乐天园园 说 明 地段综综合资源源 0 + - - + - 地理理位置 0 0 - - 00 - 00表示以以本项目目为基准准 自然然景观 0 0 - - 00 - 人文文环境 0 + + 0 00 - +表示比比本项目目好 交通通条件 0 0 0 - 00 - 地块块规模 0 + - - - - -表示比比本项目目差 市政政配套 0 + - - - - 污染及及干扰 0

51、0 00 0 0 - - 表四 周边楼楼盘土地地价值因因素类比比表2.地块块可提升升价值判判断2-1地地块价值值提升和和价值实实现的主主要要素素分析2-1-1宏观观经济走走势和房房地产政政策的形形式是较较重要的的外部因因素。房地产业业和宏观观经济之之间是互互相影响响、互相相制约的的关系。一般来来说，房房地产的的市场周周期是同同宏观经经济周期期基本同同步的。我国经经济正处处于一条条平稳向向上的上上行通道道中。相相信未来来中国经经济仍会会保持目目前的上上升势头头。2-1-2市场场定位和和产品规规划设计计水平是是关键因因素。除了经济济、政策策等一些些不可控控因素外外，决定定中档住住宅成功功的最关关键

52、的、可控制制的因素素就是产产品的规规划设计计。准确确的市场场定位、超前的的规划理理念、精精彩而独独具个性性的建筑筑风格和和布局、人性化化的环艺艺空间规规划及量量体裁衣衣的户型型设计，是住宅宅产品成成功的主主要因子子，是决决定一个个中档住住宅项目目加之提提升空间间的最重重要因素素。事实实上，规规划成功功的楼盘盘比规划划差的楼楼盘更具具抗风险险能力，而且往往往能给给开发商商带来意意想不到到的成功功。2-1-3小区区配套和和物业管管理非常常重要。项目的品品质感即即来自于于小区产产品规划划设计等等硬件，也体限限于小区区配套服服务和物物业管理理等软件件。事实实证明，中档楼楼盘的消消费者对对物业管管理和小

53、小区康乐乐配套的的要求要要高于普普通住宅宅项目业业主。在在一个消消费者逐逐渐成熟熟、竞争争日趋激激烈、管管理制度度越来越越完善的的房地产产市场中中，软件件的配置置，实施施能力即即持续发发展能力力等后期期工作对对项目的的前期支支持越发发重要。2-1-4形象象建立和和营销策策划。项目价值值的最终终实现，在于销销售过程程中的形形象包装装和营销销策划。一方面面，形象象包装和和营销策策划能够够增加产产品的附附加值，另一方方面可以以提升产产品的竞竞争力。对于期期房来说说，项目目包装和和营销策策划显得得更为重重要。2-1-5产品品的实现现能力和和工程质质量是根根本。规划方案案的完美美体现、建筑工工程的如如期

54、甚至至提前完完成，是是发展商商产品实实现能力力的体现现，也将将是影响响项目价价值的实实现和发发展商信信誉的重重要因素素，优秀秀的工程程质量是是获得市市场认可可的根本本。2项目定定位要素素实现后后的价值值判断 价价值提升升和 价价值 价 值 实实 现 程 度度 实现要要素 提升 金龙龙园 国信小小区 宝宝利园 京兆新新园 乐乐天园 本项项目目标标 经济济政策因因素 5% 00.9 0.9 00.9 0.99 00.9 0.8 市场场定位及及产品 40% 0.8 0.77 0.7 00. 77 00.7 1.11 规划划设计水水平 200% 00.8 0.6 00.6 0.77 00.7 0.9

55、小区配配套和物物业管理理 100% 00.8 0.7 00.6 0.77 00.7 0.9 形象包包装与营营销策划划 200% 00.7 0.6 00.7 0.66 00.6 0.9 产品品的实现现能力 5% 0.8 0.77 0.7 00.7 0.7 0.99 与工工程质量量 总总 计 1000% 0.9916表五 项目土土地价值值提升预预测 (三)项目投投入产出出分析项目成本本模拟成本明细细地价：1 动迁费费： 2不可预预见费： 总计： 如规划最最后确定定10000000 万平平方米，楼面地价价为前期费： 1钻钻探、设设计 2各各种补偿偿 3临临水、临临电 4杂杂土清运运、环卫卫 5达达到

56、开工工条件时时所涉及及的所有有费用50元/平方米米总计： 万元 建安造价价：1砖混混： 基础： 300元/平平方米土建： 5550元/平方米米 合计计： 5800元/平平方米 总总计： 后期配套套费： 1大配配套： 1115.55元/平平方米 2小小配套： 550元/平方米米3供热热： 770元/平方米米 4电电配套： 660元/平方米米5给排排水、煤煤气500元/平平方米6绿化化甬路、路灯：25元元/平方方米 合合计： 3370元元/平方方米总计: 三、工程程项目处处管理费费： 20元/平方米米 不可预见见费： 220元/平方米米 2.项目目平米造造价及总总投资 楼面地地价： 4000元/平

57、平方米 总计计 40000 万元元 前期费费： 200元/平平方米 总总计 2000 万元元 平均建建安造价价： 5880元/平方米米 总总计 558000 万万元 后期配配套： 3700元/平平方米 总计计 37700 万元 管理费费及不可可预见费费： 400元/平平方米 总总计 4400 万元元 广告费费： 300元/平平方米 总总计 3300万万元 达到交交付使用用标准所所涉及的的其它费费用： 合计： 14440 元元/平方方米表六 项目成成本匡算算表项目综合合成本最最终确定定为14440元元/平方方米。 项目总投投资为：14440元/平方米米*100万平方方米=1144000万元元 综

58、综合考虑虑:我们认为为其项目目成本基基本可以以体现土土地的基基本价值值按照上边边分析，我们项项目可提提升土地地基本价价值0.9166倍,总总体可提提升的价价值为：最低114400X0.9166=13319元元/平米米，这是是项目的的起价参参考。最最高14440XX1.9916=27559元/平米，这是项项目的最最高价参参考，113199+27759+/2=20339元/平米为为项目的的参考均均价。2项目目收益模模拟如果初期期实现均均价20039元元/平方方米计算算，该项项目的毛毛收入应应在100万平方方米*5599元元/平方方米=559900万元。毛收益益率为559900万元/144400万万元=441.559.以上是按按项目投投资进行行计算的的收益率率。如果果按资金金投入实实际计算算情况来来分析如